二月流水賬 (2023)

2023-02-01

CFLD 美元債重組正式生效,三張爛債已換成八年後才到期的鏡花水月債,年息 2.5%。違約前未付利息亦以 Zero Coupon Zero Interest 型式在八年內歸還。

1% Cash prepayment 已收到

1.8% deferred cash payment 會在 2023 年底發放

27.2% proceeds from sale of assets 預期於 2023 年發生,但我估最快要 2024 年才有

16.7% 會以信託分派型式慢慢歸還

53.3% 在 2031 年 1 月 31 日到期歸還

此批爛債成本為 $196,現僅回收 $3,年底再收 $5.4,預計明年可收 $81.6。
明年起信託慢慢歸還約 $50.1,其餘本金 $159.9、利息 $32 及重約前利息 $5.1 於 2031 年回收。

另外,第二間港澳物業置換的香港部分終於完成。此交易傾價期間傳出爭議近十年的大維修終於拍板,但未出夾錢通知書,幸得 Agent 幫忙將大維修費用在合約上列明由新買家負責。

等待完成買賣途中收到夾錢通知書,一個細單位竟要夾十幾萬,真是抹一額汗。

持貨八年,年化回報率 IRR = 20.2%

2023-02-06

增持小量澳元。

2023-02-09

又有租客退租,因小朋友長大要搬大啲。執執佢再放租,租金難免要下調 5% 或以上。

2023-02-15

有朋友問及領展供股,由於早年已因國安法決定清倉位於香港的流動資產,我已沒有定期關注領展的動向。不過馬後炮講講,除國安法外亦有幾點已令我對領展失去昔日的熱情:

1) 早年靚價賣出香港的物業後,沒有收購對象卻又遲遲不肯逢低回購
2) 為了分散和擴張,不斷買入 Gross Yield 僅略高於融資回報的海外資產
3) 海外資產並不是一定在 Prime Location, 例如日本的就得啖笑,而且時機一點也不好
4) CEO 在高位減持,同時領展又在高位回購

總而言之,近年領展常作回報不合理地低的投資或回購決定,司馬昭之心...

可恨的是,家母還持有不少領展,且佔其流動資產大部分...去年已叫住她等加息加定後再決定,就是不聽,急著增持收息的結果就是要拿出更多錢去為某人填氹。

內房又再陷入負面消息滿天飛的狀態,未知是震倉還是另一次政治打擊,為減低風險,沽出上月買入的 COGARD,僅賺 6%。見財化水,真可惜。

今年暫時出師不利,買賣決定幾乎都是錯的,真的要停下來想想再作下一步打算。

2023-02-16

CENCHI 又玩嚇到吃手手,兩條債息到期 30 日也不還,以為要躺平之際,才知道原來連星期六日也攞盡埋,第 32 日終於匯出款項。

是美元高息的錯嗎?

2023-02-20

日前租客退租的物業放租數天已經租出,因淡季出租及經濟欠佳,租金較三年前下調 9.7%,與預期相若。

空租期加埋免租期僅超一個月,淡季嚟講算是相當不俗。

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