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《按揭攻略》- 加息不宜轉按嗎?

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過去幾個月,除了樓市淡風極盛外(一早已知),還有按揭市場也出現了兩種不同型式的「加息」。

第一次是八月初金管局向銀行施壓,銀行跪低提高了 HIBOR Plan 的封頂利率和 Prime Rate (最優惠利率)Plan 的利率。

第二次是九月中美國加息,滙豐銀行帶頭裝模作樣地加了最優惠利率 0.125% 咁大把。

最近很多網友紛紛表示,很後悔沒有在年中轉按,令現在不能轉按賺取豐厚的現金回贈。

其實這是一個完全錯誤的觀念,故此筆者欲撰文一次過釐清讀者對按揭的認知。

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首先,讀者必需分清上述兩種加息對現有按揭計劃和新造按揭計劃的影響。

第一種加息是加利率的固定部分,只影響新造按揭計劃,加息後新 Plan 的利率是有可能差過現有按揭計劃。實例如下:

2018年初按揭 Plan 一般為 H+1.3%,封頂 P - 2.85%。這封頂利率已維持了好幾年。
而 Prime rate plan 則為 P - 2.85%,與封頂利率一樣,毫無吸引力。

8月後,按揭 Plan 一般為 H+1.25%,封頂 P - 2.65%。個別銀行可以提供封頂 P - 2.75%。

由於個別銀行的封頂利率較抵,在儘可能的情況下筆者都會建議讀者使用該銀行。以封頂@P - 2.75% 為例,在8月後轉按後的利率最多只會增加 0.1%。以每兩年轉按一次的頻率及貸款額 500 萬計算,兩年多付的利息只是不足一萬元(息隨本減)。

讀者必須緊記的是,轉按的重點是現金回贈。

目前現金回贈動輒達 1.95%,加上筆者提供的額外獎賞,每次轉按的現金回贈超過十萬元(以500 萬計算)!

轉按可淨賺 $95,000 = 總現金回贈 $110,000 - 多付利息 $10,000 - 律師費 $5,000

換言之,利率方面的所謂損失根本不值一提!

第二種加息是加浮動利率,影響所有按揭計劃,在此情況下不論轉不轉按,借貸人都已經被加息。換句話說,轉按只有著數,沒有損失。讀者不應死守固有的錯誤觀念,以為加息就一定不利貸款。

未來不知美國還會加多少次息,也不知香港的銀行仍在超級水浸的情況下肯跟隨多少。

筆者只可以肯定的是,只要用上述方法計清條數,就知道轉按一定是利遠多於弊

《出走大洋路》系列 - 移民健康核查 (2)

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1. 健康核查 (Health Assessment)(續)

核查中心的醫生檢查器官後,又對小弟的肺部念念不忘,又開始喋喋不休地重覆「肺問題」。問了好一會兒,他又說單憑一張 X-ray 肺片,很難排除筆者曾患肺結核的可能性。他不斷問問題的原因是希望找到一個更具說服力的證據,以免移民局的醫療團隊不同意他的醫學判斷,以致筆者需要自費接受進一步的檢查,費時失事。

醫生說畢便把 X-ray 肺片投射出來,指指肺部上端的陰影。記得年初入院時,醫院的醫生便是基於這些陰影,懷疑筆者的右肺出現氣胸現象,從而游說筆者接受電腦掃描來確診。這些陰影其實是筆者肺部先天較脆弱的部分,從電腦掃描結果可以清晰見到肺部頂端有大量脆弱點。

此時醫生道:「這些陰影看似是肺部的疤痕,是肺結核患者和康復者的普遍現象。當然,如果曾經氣胸,這些也可以是爆破後的痕跡。」筆者將醫院的經歷和醫生的診斷和盤托出,核查中心的醫生也很同意,但是他最怕的是不管他如何詳盡地撰寫報告,在沒有進一步證據的情況下,移民局仍有機會不接受他的報告。

想不到無原因的氣胸也可以對移民造成障礙,筆者實在感到十分無奈和焦急。談了一會,便問道:「年初的診斷曾經使用電腦掃描,我看過掃描出來的影像,密集的肺部橫切面非常清晰地顯示了肺部頂端的脆弱點及其狀況。不知電腦掃描的影像對排除肺結核的可能性有否幫助?」

醫生回答說:「移民局不會看影像,他們只會看報告。如果你找到電腦掃描的文字報告,那便儘快電郵給我吧,我會等文件到齊才交到移民局手上。」

筆者當晚回家便馬上尋找電腦掃描的文字報告,可惜在掃描影像袋中遍尋不獲。這下子就慘了,那表示筆者需要在堆積如山的文件堆中找出這張紙。筆者多年來留存大量投資文件、月結單、貸款文件、工作文件、法律文件、通告、樓契、各式各樣的報告等,林林總總的紙張沒有一千張也有八百張,堆起來儼如律師樓的一角。幸好,筆者找了一整晚後,終於尋獲這一張無價之寶。

檢查當天是星期六,筆者便打算星期一回到辦公室才慢慢 scan 給核查中心處理。誰料核查中心在星期一早上已經打電話來催促,似乎他們比我還要緊張!真令小弟感動不已,當即拍照及電郵給醫生,並於同日下午致電中心確保他們已然收妥。

完成這一步後,除了每天每時每刻登入 IMMI 察看批核狀態外,真的沒事可做了,只希望一切順利便好。

兩天後,IMMI 健康核查的頁面上顯示,筆者太太已經通過了健康核查…

《出走大洋路》系列 - 移民健康核查 (1)

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很久沒有 Update 有關移民的進度了。對上一次發文是一個月前,但只是因沒有時間寫文章才 delay 了兩個月,實際上筆者遞交 Visa 申請的時間已是三個月前的事。

事實上,近三個月來,筆者幾乎每天也是默默等待中。
遞交申請後,錢也交了,除了等待有甚麼可以做?恰巧投資方面亦是等待中,工作一向無聊更不值一提,當真悶得要緊!
可以做的還是有的,不過大多是提早完成或避開出岔子的工夫。此刻實在沒事可幹,便臚列如下,當作紀錄:
1. 健康核查 (Health Assessment)
遞交 Visa 申請前,筆者詳閱過各類文件的要求及需備妥的時間,當然健康核查也不例外。但是根據官方資料,健康核查卻沒有明確要求完成的日期。官方資料指健康核查可以隨時進行,包括遞交 Visa 申請後任何時間,甚至可以在有條件批出 Visa 後才進行(當然後期進度會被拖慢)。
資料顯示健康核查的報告有效期僅一年,而部分 Visa 申請的處理時間可以長達兩年,可能因此移民局不會建議申請者應在何時進行健康核查,以免申請者將報告過期的賬賴到官方網站頭上。
筆者所申請的 Visa 一般處理時間為六至九個月之間(近來又變成七到八個月),沒有必要延遲進行。起初筆者也不知道如何進行,誰知遞交申請後一天,IMMI 登入戶口便暗藏健康核查的申請資料,簡單填上個人資料及回答健康問卷後,便能獲得一份用於申請健康核查的身份證明文件。
官方認可的核查中心有兩間,價錢一樣,估計內容亦是一致。健康核查的目的當然是讓移民局排除不健康的申請者,但何謂不健康?從核查問卷中和核查機構職員的話裡可找到端倪。問卷中主要問及高度傳染性疾病(如肺結核)、致命傳染病(如愛滋病)、嚴重疾病(如心臟疾病)和末期疾病等,而核查機構職員則一再詢問有沒有肺病的紀錄,如曾經因生病作 X-ray 檢查也要一併攜同。但是問卷中並沒有問及家族病歷。
若讀者瀏覽本 Blog 已久,該依稀記得筆者曾經過去十一年間兩度因「原發自發性氣胸」入院,其中一次便是今年初(兩次都是股市高位!)。當筆者聽到職員要求帶同 X-ray 檢查時,起初也不以為然,心想氣胸既不具傳染性,也不是甚麼大病,該不會對澳洲造成醫療負擔,固此也不應有任何 Reject 申請的可能性。於是筆者便帶同最新一張 X-ray 肺片前往檢查。
核查當天,整個流程都非常簡單順利,甚至比一般 Routine Bo…