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BLOG聚後感

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上星期三財夢兄搞了個四人Blog聚,相信大家在塘人兄和財夢兄的Blog已經見到了。筆者直到現在才有空寫Blog聚後感,仍是那個「得閒死唔得閒病」的老原因。不知為何此公司不論職級高低,總喜歡一年到晚懶懶閒,然後年尾才臨急抱佛腳,彷彿2017年在10月才開始。一個半月內要做完大半年甚至整年的工作,正是筆者近日的生活寫照。
說回Blog聚,筆者明知有飯局,幸好早早計劃好當天要完成的工作,六時許便能離開距離餐廳一小時車程的辦公室,並於七時半準時赴會,而三位Blog友早已到達。

不料甫坐下,塘人兄劈頭就問一句:「其實你是不是做按揭的?」

這一問真的令筆者有點錯愕,因筆者擺明就是有幫網友搞按揭現金回贈,何故塘人兄明知故問?然後塘人兄再問:「你正職是不是在銀行做按揭?」

筆者當時仍很O咀,便說:「當然不是,我在金融機構工作,不過不是銀行,而且是做些後勤工作。」

然後,筆者想起早前的風波,終於恍然大悟,心裡不期然高呼:原來如此!

一直以來,筆者只怕網友誤會自己是地產代理,故經常不提自己對樓市的Preference,反而較多談及按揭資訊,卻從沒想過竟然有Blogger誤以為筆者是Mortgage Sales。難怪有網友調侃本Blog是「尋找生意之路」,現在想起來也只怪自己太不敏感。話雖如此,如果有人真的是Mortgage Sales又用代理身份在搵不同銀行搞Cash rebate,可能屬於非法回佣,最起碼也有嚴重利益衝突,應該要去ICAC飲咖啡。想到這裡又覺得有點黯然,沒料到筆者的形象竟是霉到要靠犯法去賺零用錢...LOL

無論如何,筆者的確不在銀行工作。八、九年前,當筆者仍是大學生時,曾在銀行做過Intern正因當時的經歷令筆者認識到自己不是當前線工作的材料,也對銀行的職場文化沒有好感,於是畢業時便在銀行和其他金融機構兩者中,選了後者,專心當一個為專業資格奮鬥的Middle/Back Office小職員。

筆者對按揭的認識,完全來自多年來處理自己的物業、和銀行Mortgage Sales打交道所累積的經驗。當然,筆者本業所學習的金融數學,也令筆者對按揭計算特別容易上手。自大點說,金融工程用於按揭計算實在有點大材小用,筆者讀咁多Interest rate theory/Financial models,對於被誤會是Mortgage Sales,真的對HJM, BDT, CIR,…

今夜,我忽然想起他

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上星期初生病至今,一直無力寫文,加上工作繁重,真是「得閒死唔得閒病」。所以幾時都話,財務自由是一種選擇權,有得揀總好過無得揀。「命苦」就留給那些反對財務自由的人吧。

剛剛好轉了一點,腦海卻突然飄過一道陰影,實在無法入睡。生病中,惟有以文代酒。

這篇文跟大家一點關係都沒有,與財務自由、股債金樓、孖展按揭、政經金融皆毫無關連。

純粹是筆者找個地方抒發一下。熱淚盈眶,我手寫我心。

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今夜,我忽然想起他。

他是我的一個中學同學,我們相識於十八年前的中一。他是文人之後,父母都是教英文的,而我不過是一個只懂計數、英文極劣的「聰明仔」(股市專收那種)。不過我的中文還過得去,謝謝各位收看。

他是一個不平凡的人,說得白一點,簡直是離經叛道。在我就讀的中學,十之八九到了中五便突然開竅,努力讀書上好大學找份好工結婚生子平庸麻木地活著。換句話說,離經叛道的人並不多,我和他是難得的兩個。

離經叛道,不止於別人眼中的瘋言誑語,更多的彰顯在不知所云的思路上。雖然我倆思考的內容毫不相關,行為更是風馬牛不相及,在我眼中卻是一樣的瘋狂。

他沒有多少朋友,別人眼中的他是獨行俠,行為怪異、妄自尊大。難得他卻特別尊重我,甚至是尊敬,對我的無禮言行百般忍讓。有一次,我因為他透露了我與別人打機的陣容和戰略,打了他一拳,他竟然只是走開並只嬲了我幾天(我後來道歉他便馬上原諒我)。我百思不得其解,也許是一物治一物吧。

預科時,人家都在努力上課或在課堂中認真地讀補習Notes,或者做Past Paper。我們卻天南地北無所不談、無所不拗,直到有人投訴或被老師喝止為止。

我們讀理科,主修純數和物理,但是討論的內容,永遠都是英文、歷史、文化、政治、波經、Winning等,總是與所修讀的科目毫無關係。

中學畢業後,為了生活,大家都選了商科。我讀我的金融,他讀他的會計。

我從沒有讀過經濟,但對金融的興趣卻十分濃厚,進了大學一天廿四小時都(以為)在研究這個領域。我看了極多相關的書,不斷地讀金融、經濟、統計的courses,也有實戰,以致後來在股市輸了四十萬。進了大學,我接觸的都是金錢世界。我仍然瘋癲,不過換了種形式,瘋癲在股市和借貸行為上。

那邊廂,他卻「一成不變」。他從來都是一個文人,選讀理科都有A有B並不能抹掉他屬於文學世界的事實。儘管公認英文全級數一數二的他在UE戲劇性…

感謝網友的感謝

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大約半年前,筆者試著開始為網友透過朋友的地產代理公司,爭取物業按揭的額外現金回贈,至今收到約二百個查詢,有數十個個案已完成申請並Drawdown,大家已陸續收到額外現金回贈,在此恭喜各位「得獎的網友」。

當初筆者只是本著「試一試」的精神、戰戰兢兢地寫篇文章介紹此著數,實在無想過有這麼多萍水相逢的網友願意相信筆者。很高興能為有緣的網友從銀行處奪回根本屬於你們的錢,而每一次有網友親自表達感謝,所帶給筆者的快樂更是不能用文字形容

其中一個個案正是Blog友福祿壽兄(網誌名為「全家福祿壽」),當初福兄接觸筆者時,並未有公開其Blog主身份,惟筆者本著「助有緣人為快樂之本」的精神,一向平等對待每一個個案,目標是向每一位有緣人分享按揭資訊和對物業知識,並爭取最好的Offer、向銀行奪回最多的錢。面對任何詢問,除了與按揭、物業市場有關,甚至是其他投資或財經討論等,皆知無不言、言無不盡。只要網友不是作伸手黨直接問「應買甚麼」之類的問題,筆者一律歡迎。當然,宗教、政治和意識型態之爭免談。

處理福兄的個案亦然,筆者一直盡力為其爭取最有利的Offer,過程雖然遇到一些小風波,但福兄仍對筆者所做的表達了感謝,更特撰一文去詳細描述其過程,實在令筆者感到十分榮幸!福兄的文章可讀性甚強,資料也非常詳盡,筆者也不在此贅言,就麻煩大家稍玉步往其Blog閱讀。

無論如何,這一段經歷令筆者充分體會到,所做的事只要有意義、幫到人,就自然有人會懂得欣賞、甚至感恩。能做到這樣,筆者已很滿足,至於那些無理的質疑、失實的批評,明眼人目然懂得分辨誰是誰非,也毋須再理會了。

戰勝自己才是投資之道

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續上回,為了打破僵局,筆者便打圓場說:「其實誰也沒贏、誰也沒輸,投資應該與昨天的自己鬥,不是與其他投資者比較。每個人都有讓自己心裡最舒服的投資工具,長遠而言,這樣投資才能為自己爭取最理想的回報。」

一直沒發言的「大地主」E君也開口了:「無錯,大家都是有腦之人,又豈會『明知可賺而不賺之』。大家一起賺錢就最開心!哈哈哈!」

在一片笑聲中,大家又繼續風花雪月。

晚宴後,筆者和B君、D君同行。B君仍然深深不忿,覺得A君暗示「有腦之人不應買樓收租」根本站不住腳,仍然堅持投資應以成敗論英雄。他更引用了樓評家法子幾年前一個比喻#:

「投資」和「比武」有一個分別,就係:
比武,你打十次輸十次之後,你會知道自己技不如人。
投資,你估十次錯十次之後,你還會以為自己英明神武,依然滔滔不絕。
D君聽著滔滔不絕的B君搖著頭說:「你剛才沒聽E君說甚麼嗎?他已經幫你出了氣啦。」

筆者與B君皺起眉頭,表示疑惑。

「E君說『有腦之人豈會明知可賺而不賺之』,其實是暗諷A君的邏輯有問題。」

「A君作為一個有腦之人,十年前已經認為『不用分析也知道樓價必升』,這表示他已清楚明白物業前景秀麗,而且是安全的投資。但他最後的選擇卻不是投資物業,並以「有腦之人不應買樓收租」作理據。」

「換句話說,如果有腦之人應該作最佳風險回報的投資,他的結論便是『有腦之人不應作最有腦的投資』。這不是我的立場,而是他自打嘴巴得出的結論。」D君以邏輯解釋一遍,終於恍然大悟。

B君哈哈大笑道:「如果一項投資本質是無腦的,但風險可控、回報更高,那這項投資是否有腦?有腦之人應該用腦去決定做這項有腦投資,還是用腦去反對做這項無腦投資?有腦之人不作有腦投資,或者有腦之人作無腦投資,這究竟是有腦還是無腦呢?」

媽,我好亂呀...

後記:

筆者認為,其實A君不一定覺得買樓收租是『無腦的投資』,也許他不喜歡買樓收租要面對他不喜歡的風險、操作上的瑣事、甚至道德審判、被指無良業主等,這一切可能純粹是個人投資喜好,又或者物業投資超出了他感到舒適的能力範圍。

不過礙於赴會者有投資物業的朋友,A君顧左右而言他,奈何其邏輯站不住腳才引起誤會。既然大家在投資路上已有一定經驗,投資成績亦經得起時間考驗,這絕非出於幸運,當中必定隱藏著自家內功心法,沒有輸贏也沒有對錯之分。筆者始終相信,不應與其他人比較投資成績,讓自己舒適地搭上便捷的資產號列車,才是正確之道

#出處:h…

投資以成敗論英雄?

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最近有位投資有道的朋友報稱「有喜」,遂宴請一群投資群組的朋友吃飯,筆者也有幸被邀,當然應約出席。席間主人家宣布其淨資產於年初已突破千萬港元,其後股票大漲,加上幾年前買入自住物業升值,身家早已拋離一千萬,並達到他的財務目標,遂邀約大家聚餐分享他的喜悅。一群投資者聚首,少不免談到對不同投資工具的看法。酒過三巡、風花雪月一輪後,話題又停留在買股票還是買樓這個老問題上。

主人家A君幾乎所有投資都在股票上,自然當仁不讓地為股票說項。他非常自豪地表示他從不靠槓桿投資,只靠選股策略和長期持有,在過去20年保持平均12-15%的複合年回報,已足夠讓他獲得今日的成果。他認為長期使用槓桿投資,要冒很大的風險。

B君既有股票亦有收租物業,他不同意主人家的看法。他指出根據歷史即使跌至負資產,按揭Call Loan的發生率仍然極低,加上香港的貨幣供應長期上升,買樓可以很容易食長遠升浪。總言之,他認為在香港買樓收租是既安全又簡單的投資

C君亦加入討論,指出貨幣供應不單推高樓價,也會令股市上漲。過去多年股市停滯不前只是因為市場錯價,今年恒指已追回不少,但漲幅仍落後於貨幣供應,假以時日必定會追上。

D君則指出股票可以不斷加印,且每年也有不少新股上市,應以股票總市值對比貨幣供應量。現在恒指還未升到2007年高位,但總市值已比當年高40-50%;相比之下,物業每年新增樓面面積僅1.5%,因此樓價較能追上貨幣供應量

此時,主人家提出一個很特別的論點,令筆者摸不著頭腦。他說香港人喜歡買樓收租,是因為這種方法不用花太多時間分析、技術上又沒有甚麼複雜性、長遠回報可預測性強,符合港人「省時簡單方便快捷安全」的核心價值。「在座各位都是有腦之人、有識之士,大家都有強勁的分析力,何需作買樓收租這種『師奶』投資法呢?」

此話一出,筆者不禁汗顏:一直以來筆者以為「省時簡單方便快捷安全」這些是好處,應為此資產予以正評才對,為何主人家反而對此有點鄙夷之情?

筆者還未想清楚,B君已經搶先回應:「買樓買股一樣有風險,我兩樣也有做,兩者同樣需要分析後才行動。為何A君覺得買樓就特別容易賺錢?」

主人家嗤之以鼻地說:「過去十年,土地供應不足、低息水浸樣樣齊,不用分析也知道樓市必升無疑吧?買樓賺錢只是搭順風車,實在說不上是甚麼投資成就。槓桿投資就更加是搵命搏。」

B君再回應:「投資應該以成敗論英雄。既然樓市上升、物業投資者賺了錢…

玩具反斗城的啟示

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現在才說這個話題好像Out了,不過之前旅行中不便寫文,惟有現在略寫幾句總結一下。

筆者一直不認同要徹底研究每一間公司才去投資其債券,否則就不如買股票好了。略看其財務狀況,避開太極端的公司,再漁翁撒網式投資,將組合出事率減到最低,能賺到合理的系統性回報就足夠。

兩星期前看到該債券跌到三十幾蚊,筆者第一個想法是:為何要買這公司的債券?

在讀到Blog友分析文章前,筆者並不知道玩具反斗城幾隻債券的分別,相信大部分「投資者」也不知道。筆者大概一年前開始買入債券,當時也有找到這債券,依稀記得YTM 大概9厘,評級是Caa2,剩兩年到期。有幾點令筆者不會考慮買入

1. 評級太低,買了睡不著。低過Ba3 已經不想掂。

2. 太貴:此評級的短債,YTM 有十幾厘才合理。9厘可能連historical default rate 都cover 不到,隱藏著「玩具反斗城是大品牌」的溢價。

3. 曾有白武士打救的歷史:貴價的背後暗示了市場幻想「再有白武士」。但當年它曾經大跌過一次,能安心持有嗎?

第二個想法是,如果不幸買入,組合會出事嗎?佔總資產值多少?佔淨資產又多少?

只要略為分散投資,一隻債券自然不會佔身家太多。以筆者為例,平均每條債券佔總資產不足1%,佔淨資產不足2%,務求就算單一債券Total Loss也不傷元氣。何況是一隻評級如此低的債券,又有誰會瞓身買入?

既然買入的可能性低,而Severity又細,為何仍有人小題大造?原來那些唯恐天下不亂的「資深投資者」,也只是如一眾長期唱淡的「分析員」之流罷了。