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設定和管理槓桿

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談到「孖展」,部分人會老生常談地說「借貸是雙面刃」、「水能載舟亦能覆舟」、「小心駛得萬年船」等,另一些投資者則會聞之色變,大抵是因為每一次「大時代」來臨、潮漲潮退之際,類似「炒燶孖展家破人亡」等慘絕人寰消息都會不脛而走。「孖展」二字,早已被一系列極度負面的詞語綁架了

對筆者來說,這些都是廢話。提出問題人人也懂得,最難的往往是提出解決方法、管理好問題,並利用它去創造價值。

筆者絕對同意孖展是一個風險放大器,而且其風險與回報並不完全對等。簡單來說,孖展後上升會賺多了,但孖展後下跌卻不只是蝕多少,而是會Game Over。孖展不同按揭,下錯注是無得鬥長命等翻身。因此,無時無刻都要牢記著:絕對不能長期使用高孖展(e.g. 系統性風險是不能避開)、孖展是為了倍大可預見的回報(e.g. 現金回報)、使用孖展時應配合適當的投資工具(e.g. 避免依賴升值)、應儘量減低或分散不必要的風險(e.g. Multiple債券 + 股票)等。

說到底孖展只是一個工具,與其單純地懼怕它、或者絮絮不休地重覆警告,何不大方承認它旳存在價值,算清何時應利用它和應該用多少?

使用孖展時,筆者最常聽到的問題是「應該用幾大槓桿?」。

這是一個很難答的問題,因為根本不能用客觀方面去判斷。每個人投資的東西不同、風險承受能力不同、回報目標不同、風險分散的措施不同、後備方案也不同......試問甚麼Input都唔同,又如何能夠得出一套客觀的Output?

所以,設定「槓桿比率」並以系統化方式執行是自己的事,不可假手於人。

第一步:風險承受能力

假設最高槓桿比率是330%,如果你認為組合不會跌超過一半(或:不想跌一半便Game Over),便不應使用超過150%槓桿。

槓桿比率 = 資產 / 本金
一開始為:

150% = 150 / 100

下跌50%後變成:

(150 - 75) / (100 - 75) = 300%,仍未Game Over。

用同一條公式,如果初始槓桿比率是125%,能讓組合在跌70%時仍能生存。
第二步:買入的時間

雖然設定「槓桿比率」沒有客觀標準,但面對資產升跌之時,卻應奉行同一套方法、確保其一致性,否則應失去了系統化的意義。第一步所設定的槓桿比率,並沒有考慮在甚麼時候買入。是破頂買入,還是從頂部跌了20%?

正常人不會用孖展以破頂價買入,因為任何資產都有估值循環,就算年年增長如領展,…

養精蓄銳

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還有幾天便出發去一年一度的長途旅行,撇除飛行時間,今次行程一共十六天,目的地是英國和法國。趁出發前,整理一下近月的發展和未來的計劃。

今年樓市、股市、房託、債券、黃金無不大升,與去年第四季反差極大。筆者的流動資產組合建於2016年7月,9月至12月連錄四個月虧損後,2017年首八個月皆錄得升幅。物業估價、流動資產價格上升加上SSD鬆綁(薪酬收入反而變得次要,凶兆),預期全年資產淨值(Net Worth)大增70%,惟賬面利潤佔比甚大,要繼續努力將重資產的利潤轉化成現金流

上次Update現況後,交易多為賭博性質或由一些Corporate Actions引起的換貨行動,較少投資/投機交易:

六月中至尾,增持優先證券;減持投資級別債券;因應proposed call在高息債券間換貨。

七月炒業績(已平倉);重新買入被高價贖回的高息債券。

八月炒業績(已平倉);因應回調增持優先證券及投資級別債券;減持因fake call而買入的高息債券。

九月初,因金仔持續發癲,買入金礦股。

除了短炒,淨增持皆是以保本為主的優先證券或債券

物業組合方面,八月賣出一個車位。當初買入本為自用用途,因此忽略了其地契/公契限制。其後,附近違泊越來越嚴重,現時每晚也有二、三百輛私家車在咪錶泊過夜、或索性泊在路邊,情況嚴重得連警方也無力打擊。如此低的泊車成本令停車場未能滿座、租金停滯不前、價格大幅落後大市;想賣出時卻受到限制,動彈不得。

物業放售多時,終於受到一位投資者青睞,對方願意以筆者買入價+12%接手。簽臨約時,筆者和買家聊了半小時,原來這位比筆者還年輕一歲的買家,已有多次買賣車位的經驗,現手持七個車位。他看中這個停車場有轉售限制令價格偏低,換個角度即租值相對地高。然而,筆者認為資產跑輸市場自有其原因,亦無法預料負面因素何時會消失,況且其租務回報亦非理想(~3.3%),還是趁機沽出,持貨33個月Annualized IRR = 7.6%。

現時幾乎所有資產價格皆在歷史高位,筆者並不急於讓資金回籠,固此暫訂於十一月初成交,屆時扣除按揭欠款可套回約90萬資金。有鑒於去年8-10月亂買的教訓,加上筆者現已持有一定比例的流動資產,這次資金到手後不會再亂槍掃射。此以外,這筆資金對筆者明年的更大型套現計劃有很大的幫助。如無意外,該計劃將助筆者提前達成財務自由。預計達成時間為2019年初,筆者會…

厭惡買樓收租 (2) - 個個都收租 唔通個個都想收租咩?

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2. 住屋是必需品,囤積居奇實屬可恥。

探討這一點前,筆者先提出一些問題。

假設三個家庭都只有夫妻二人,
- A家庭自住3000呎住宅單位
- B家庭自住500呎住宅單位,並出租三個500呎住宅物業
- C家庭自住500呎住宅單位,並丟空三個500呎住宅物業

以上三個家庭,
- 哪一個算囤積居奇?
- 哪一個較浪費社會資源?
- 哪一個做法較為可恥?

第一,在理性討論的前提下,應該無人會覺得C家庭的做法較B家庭可取吧?

第二,相信大家都同意二人家庭很難用到3000呎空間。上述例子中,A家庭佔據社會資源為3000呎,其餘兩個家庭都佔2000呎,能否說A家庭囤貨較多、浪費社會資源?

最後一點,亦是筆者估計最少人(不管有沒有物業)認真想過的一點。上述例子中,三個家庭都只有夫妻二人,假如二人家庭打算將來開枝散葉,遲早也需要更大空間。面對一個上升中的樓市,而金管局令他們無法即時負擔大單位,他們應該......

(1) 死守自住500呎,堅持等有需要才換一間較大的物業,即使明知儲蓄追不上樓價;
(2) 除自住單位外,買入能負擔的細價物業來對沖樓價,以免永世都追不上目標物業的價格。

除非該家庭投資非常了得,100%肯定投資成績加儲蓄能跑贏槓桿後的樓價升幅,否則筆者寫得如此清晰,能負擔的家庭也會選擇(2)吧?筆者估計過去幾年越來越多人明白此道理,令持3-9個物業的人數大幅增加(根據稅務局的資料),儘管這類家庭仍佔很少數。

最後,某家庭為了對沖樓價升跌,選擇了(2)。根據上述第一條問題,無論從個人財務還是社會資源角度,相信無人希望物業被丟空。結果不言而喻。

正所謂個個都收租,唔通個個都想收租咩?有誰不想買間大屋即時享受?而且路人皆知物業交易成本重(從價印花稅、兩次佣金達樓價4-7%),但在金管局的魔爪下,這幾乎是惟一出路。

3. 買樓回報低、槓桿高、流動性弱

嚴格上來說這算是投資考慮問題而不是個人喜惡問題,但也有不少死硬派淡友以此點反對物業投資。其實這些論點在過去已經討論過,詳細可以參考筆者的舊文。

缺乏現金流之困局 (3)

缺乏現金流之困局 (4)

槓桿之疑慮 (1)

槓桿之疑慮 (2)

按揭2016 (5) - 借多啲 賺多啲

物業的隱藏利益

簡而言之,所謂回報低只是「租金回報低」,筆者買住宅物業的目的是對抗「貨幣供應膨脹」(請注意,不是對抗通脹),「貨幣供應膨脹」的必然結果是資產價格上升,所以買物業的主菜是升值,實收租金只是用…

厭惡買樓收租 (1) - 收租佬 = 吸血鬼?

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投資物業,尤其是買住宅收租,向來都是極具爭議性的話題。

支持的有千百種理由,包括月月有糧出、(相比工商舖)比較貼地、資訊透明、估值容易、借錢容易、斬倉機會極微、較易執行長線投資、實物資產(跌極都唔會變牆紙)等。反對的同樣有無數個理由,除了上述理由的相反/相對原因及有更佳的投資工具外,更有些是極度強硬地厭惡投資住宅物業

依筆者觀察,極度厭惡買樓收租主要有三個原因:

1. 收租佬 = 吸血鬼:「凡是收租佬都是千方百計去吸租客的血汗錢」。
2. 住屋是必需品,囤積居奇實屬可恥。
3. 買樓回報低、槓桿高、流動性弱,不是理想投資工具。

畢竟筆者也是「收租佬」一名,以下觀點難免受主觀思維影響,還望讀者指正。筆者但求理性討論,絕非針對任何人的言論,更希望獲持有以上觀點的朋友不吝表達意見。

1. 收租佬 = 吸血鬼?

從客觀的角度看,要住屋只有兩個途徑,要不買樓、要不租樓。今天樓價高企,買樓講門檻,首期或收入不足都無法入場,其他人就只能租樓。租樓又分租公屋或租私樓,租公屋也講門檻,分數不足或收入太高都無法進場,加上低收入人口連年增加(e.g. 單程證)、公屋富戶及隱瞞資產收入者眾,公屋流轉率很低,以至很多低收入人士都被迫租住私樓或劏房,推高租金。

除非全港所有收租佬從不加租,否則從供求理論出發,租金必然會停留在市場能夠承受的水平,不會過高(收租市場是完全競爭),也不會過低。事實上,過去十幾年樓價升幅遠遠拋離租金升幅(見附註),證明即使資產價格被低利率、資金泛濫的環境推高,租金仍然非常受制於租客收入。

那麼,怎樣才算是吸血行為?是否跟隨市價租金便算是吸血鬼?如是者,不論市價高低、不論加租幅度如何,總有一半收租佬是吸血鬼,另一半則有人性。那麼如果一個收租佬有一間屋租金低於市價、另一間租金高於市價,他算吸血鬼還是有人性?

從另一角度看,套用市民或傳媒看商界的邏輯,一般來說「賺盡」便是吸血鬼。但是收租很難賺盡,除非你所收的租金剛好是全個市場同類供應的最高租金。如此定義,只有很少收租佬是吸血鬼,每一座可能只有兩三個。

又從另一角度看,如果某一收租佬每次renew合約都加租,也可能被視為「賺盡」,他所收的租金一直是低於市價,那麼他算不算吸血鬼

當然,筆者也認識一些超級市儈、連按金也要扣盡的業主,但這在物業投資群組裡只佔少數。樹大有枯枝,哪裡也一樣吧。歸根究底,收租佬吸血與否是一個哲學(定義)問題,多於是一個社會…

手痕炒股

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又打風,今年特別多熱帶氣旋吹到正。

七月起港股牛氣沖天,恒指一口氣升了10%,很多街方股神又紛紛出動。眼見很多Blogger都大有斬獲,大家都確認了牛市(甚至牛三)已經全面展開,有些行動變得進取,希望乘風破浪、「牛市斬埋熊市柴」;也有些變得審慎,並開始收割成果。在此先預祝大家賺大錢。

自從將「炒股票」視為賭錢開始,筆者已很久沒炒過股票(買REITs除外),趁著業績期易升難跌之勢,也手痕地出動了,順便測試一下闊別股壇多年,現在承受波幅的能力和入市Timing有沒有改善。另一個原因是返工太無聊了。

回想過去幾年,好幾次想長線投資長升長有的騰訊都沒有買入,反而較悶的REITs就能安心持有,方知有些錢真的不是自己賺的。明知騰訊、瑞聲、舜宇、丘鈦、吉利、恒大、比亞迪電子、AMZN, TSLA, NVDA, ATVI這些股票才是最好炒,但筆者始終淆底,可能是基於對股壇失意的恐懼吧。

最後選了長江基建來炒業績,績前一兩天買入。原本筆者賭的是英鎊下跌對它的盈利的負面影響比市場預期低,怎知竟然因電能實業豪派特別息而大升,反而英鎊下跌的影響比我想像中大。無論如何,話明賭錢,袋袋平安就OK。霍生講明會再派多最少一次特別息,下次唔買電能真係對唔住自己。

然後筆者就將目光投向了滙豐,賭市場對它的回購計劃的反應。不料市場提早差不多一星期炒起了,為免夜長夢多,最後決定出業績當天早上才買入,就賭它中午出份好業績。結果業績出爐,儘管盈利較預期高出很多,但回購額只有20億美元,較大行預測平均值低。午後滙豐股價上升,筆者便獲利離場,之後再升不關自己事,就不贅了。

第三隻落鑊的是港鐵。港鐵其實無咩好炒,索性就賭市場會炒業績,因此預早一星期買入。怎知周末發生嚴重故障(觀塘線慢駛十小時),更好笑的是市場在周一完全沒有反應,證明港鐵的罰款機制已失效。出業績那天收市前又再炒起,筆者馬上趁機沽出。結果不出所料,業績毫無亮點,翌日大跌。

持有港鐵同期筆者也買入了大新金融。大新出售壽險業務後,雖已派了特別息,但盈利仍未入賬,加上其他本地銀行業績好,應該有得炒。筆者買入時還有兩星期才公布業績,明顯是賭贏幾次就心雄亂買,幸好以注碼控制風險,這一注只用炒長江基建資金30%。結果遇上特朗普和北韓的口水戰,極速坐艇。昨天才開始炒業績,目前賬面仍輸一日半人工。

賭錢就是這樣,明明錯咗都可以賺錢,有時分析正確卻又因時機不對而蝕錢收…

上車後記

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這是《渺小的我》系列最後一篇文章,這系列文章紀錄了筆者在成年後第一個五年,從初接觸資產市場,迅速變成一個自以為是的賭徒,受到教訓後慢慢摸索出一條適合自己投機(見附註)的路徑。上車後,筆者的金錢世界又擴闊了不少,下一個系列將紀錄筆者第二個五年如何「整大個餅」,到遇上物業投資的瓶頸位,進而放眼投資世界的過程

說回這次上車經歷,雖然筆者做盡了一切「功課」才出擊,但仍然遇上一個古惑的地產Agent並墮入陷阱。後來回想整個過程,確是疑點重重,再翻查網上的放盤紀錄和致電其他地產公司查探,才發現業主的開價就是最後的成交價,筆者Agent「Long價扮講價」是違例的行為。那出價較低的買家也是虛構的,目的是要筆者儘快成交。儘管如此,筆者仍然感謝G先生促成這單交易,因自己損失最多也是買貴了幾萬元而已,但當中所學到、所賺到的,不知是損失的多少倍

簽署臨時買賣合約後,既定程序是14天內由律師樓擬備正式買賣合約並讓雙方簽署,並需準備好俗稱「大訂」的一成訂金(扣除臨約的訂金)及從價印花稅。同時,也要開始接觸銀行去申請按揭。如果沒有非常熟悉按揭市況的人幫助,最好申請三間銀行以上,以便獲得較好的Offer及避免因個別銀行的要求特殊、未能儘快批出按揭而造成不必要的擔憂。

由於早已計好數,雖然筆者仍有P Loan在身,按揭仍能順利批出。最後筆者選了HSBC,因其供款年期接近40年(推出不足一年即被金管局叫停),利率H+1%,現金回贈1%。雖然現在利率上升了,但計入現時極高的現金回贈,實際利息支出仍然比當年低。每月供款只是幾千元,遠遠低過市值租金,而供樓負擔比率(DTI)不足20%,以我們的儲蓄能力,即使丟空也是毫無壓力。

為了上車,筆者早已把股票賣了,加上二人月供的中電、女友歷年來的儲蓄,首期不成問題。收樓後付了1%經紀佣金,所餘資金不多,幸好此單位廚廁曾在2008年重新裝修過,略為清潔便能使用。筆者二人只作簡單翻新、買入一些極平的傢俱,總花費不過三萬多元,便可入住。

筆者上車沒有甚麼驚心動魄的場景,只是兩個乳臭未乾的小朋友工時太長被迫儲錢,加上把握時機賺取正職外的收入,然後不跟隨社會為年輕人寫好的劇本去演自己的人生而已。過程有些風波、有點色彩,現在回頭一看,卻是平淡似水。

2017年,每個週末也有90後靠父幹母幹姐幹哥幹買新樓上車(90後已經27歲,還值得報導嗎?),但在2011年,在筆者和女友這個年紀(…

秋意漸濃

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又談樓市。

香港住宅物業市場自去年四月觸底後,經歷小陽春、大爆發以至今年初的大陽春,這一股升浪已持續16個月,乃2010年後最長的一次升浪。其中一個原因當然是2015-16年樓市出現較顯著的回吐,令是次升浪部分來自報復性上升,其餘則可歸因於英國脫歐、美國加息頻率未如預期(香港至今仍未加息)等促使本地資金繼續追逐實物資產等因素。

儘管最近樓價指數仍創新高,新盤市場仍舊熾熱,近月仍見不少創新高成交(主要集中在沙田、粉嶺、屯門、天水圍等新界地區),筆者卻認為自五月金管局再次收緊按揭後,這一浪樓市升勢已被拉停。此結可說是主觀的預測,主要來自筆者過去數年的經驗及對市場活動的觀察,現臚列如下,方便日後自high或鞭屍:

1. 新高成交,同時有低於市價成交

五月收緊按揭後,筆者認為中價樓是主要打擊對象,並預期資金會再次流向細價物業(詳見該文章第二點)。果然不出所料,細價樓集中地如沙田第一城及河畔區350呎以下單位、粉嶺400呎以下單位、天水圍嘉湖山莊及屯門大量450呎以下單位均在五月後持續破頂,不少已經突破450萬水平、甚至達500萬(如沙田第一城)。

但同一時間,這些屋苑同類單位仍不時出現較新高價低5-15%的成交,計入景觀、樓層等因素後,仍然難以解釋。筆者感覺雖然仍有買家不惜以新高價奪取心頭好,但總購買力已不足以令市場整體向上破頂

2. 「海之戀」及蚊型盤盡耗一手市場元氣

五月收緊按揭之時,正值長實地產開售「海之戀」,金管局收緊按揭只能即時打擊二手市場,並不能重創提供財務公司一按兼以用家為主的一手新樓盤。「海之戀」開售價較市場預期低,即時再度引發萬人空巷,長實在個多月內售出逾千伙單位,套現百多億港元。其後「愛炫美」大幅加價,用家市場元氣已傷,無法承受,結果銷售成績與「海之戀」差很遠。

另一方面,收緊按揭後,投資需求一面倒向細價物業,結果提供大量600萬以下單位的新盤「Park Yoho Genova」亦成功吸金。略強的投資購買力被進一步消耗後,剩餘資金開始追逐更細價物業,從以下三個蚊型盤銷情可見一斑:

- Ava 61: 開價極度進取令首天售樓成績強差人意,但至上月底已售出80%可銷售單位
- 逸新:開價略低過二手市場,98個單位即日售清
- 豐寓:開價不低,但收票情況極為理想,並於首日售出逾九成單位

蚊型盤購買力仍然強勁,這讓筆者聯想到2015年一系列蚊型盤(如尚築、環海…

終於上車了

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上回提到筆者二人的銀行戶口現金不足,筆者的錢都在證券戶口內,而女友所帶的提款卡又只能在只有很少錢的儲蓄戶口提款,弄得可以提款的個人戶口竟連二萬元也沒有。
正值徬徨應否回家取支票簿之際,筆者突然想起和女友還有一個中銀香港的聯名戶口,平時用來月供中電控股的股票,已經持續一段時間。我們每個月月初也會轉賬5000元到這個戶口,月尾才扣供款,想不到此刻竟成了救命錢。
就是這樣,筆者和女友不斷在屋苑、港鐵站附近跑來跑去尋找銀通的提款機,終於找到一部渣打銀行的提款機,把錢湊夠便跑回地產舖找G先生。
回到地產舖,G先生安排我們到二樓的會客室就坐:「業主差不多趕到了,我先往樓下把同事的客人打發走,順道把臨約拿上來給你們看。」筆者當時還在氣喘,一心想儘快簽約。另外為保障自己,又偷偷地啟動了電話的錄音機。
後來回想,樓下哪裡有客人在呢?
幾分鐘後,G先生回到會客室,一口氣憶述過去一小時的「戰況」:「剛才真的『險過剃頭』。你們看完後,我另一個同事也帶了一枱客看同一個單位,而且很快便決定還價,不過他們只肯出不足300萬。同事致電業主,他已經答應以這口價賣出。剛巧你們那時候致電給我,由於你們是先看的而且出價更高,我馬上告訴業主客人要些時間準備訂金,讓他晚一點才過來。不然,他早就跟另一枱客簽約了。」
筆者聽畢,不禁懊惱出價太高,女友也顯得面有難色。此時,G先生放下臨約,讓我們先細閱一遍。「我先到樓下準備查冊,你們稍等一下,待回和業主上來一起簽約。」
臨走時,G先生忽爾回頭,一臉凝重的樣子,低聲說:「你們剛才不是說走廊天花有點漏水的跡象嗎?我再跟業主說幾句,試試能不能讓他再減價。」
我們喜出望外,連聲叫好。
又過了一會兒,G先生和業主一同步進會客室。業主看上去大約三十餘歲,略胖的他正在和G先生談笑風生,看上去似乎真的有點交情。
接下來,G先生把我們手中的二萬元現金交給業主,然後極為詳盡地解說了臨時買賣合約中每一條條款。說到買入價時,G先生施施然把那個不足300萬的價錢寫在臨約上,沒有再提到筆者原先的Offer,業主也沒有任何特殊反應,彷彿這個價錢從頭到尾都是大家的共識一樣。我們心中暗喜,卻不敢在臉上透露,心裡只想儘快簽約,以免業主反悔。訂金方面,業主要求兩天內要收到一張七萬元的支票,合共九萬元,剛好比買入價的3%多一點點。
畢竟是第一次簽重要合約,筆者雖然心急,仍非常留心地聆聽G先生的解說,也對合約和查冊提出了一些問…

睇樓記得帶支票

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買就買啦,買就買啦,買就買啦,買就買啦,買就買啦......因為很很很重要,所以要說N次。

如果沒有這一篇和前幾篇文章去支持,這一句話出自一個當年還只有22歲的小女孩(在投資、置業的話題上,容許筆者用小孩去形容未夠25歲的人)口中,似乎十分無知。但是結合已有的分析和準備,這句話其實果斷非常。

就是這樣,我們決定還價。但是要還的價怎樣定呢?
當沒有立場時,「錨定效應」便會支配人的腦袋。業主下的「錨」是315萬,G先生則指295萬是不被接受的價錢。不管這是否真話,這除了令出價就只能在這範圍游走外,它還會迫使買家認為315萬是合理價,並會從這個價錢開始向下調整。因此,開價相當重要,它不能令代理和買家失去興趣,但又不能讓買家的還價低於實際價值。
至於客觀數據,參考最近成交價已被G先生ban了。估價方面,三間銀行的估價分別為27X, 28X和29X萬。正常人一定會還一口低於29X萬的價(進取的會還270萬),一來確保有銀行承造按揭,二來留一點空間給業主再還價。
但是當時筆者在這場心理戰早已落了下風,被G先生設下的資訊陷阱蒙蔽了。筆者和女友都以為之前和之後看樓的人都是潛在買家,但實際上他們可能只是混吉的,或者是虛構的。此外,295萬的出價也可能是假的,甚至開價、減價等都可能是G先生亂作的(雖然這是違例的)。
最後,筆者和女友便在大量疑幻似真的「資訊」中決定了出價 - 310萬,並斬釘截鐵、信誓旦旦地說「如果他不接受便不買了!」。
筆者致電G先生,指示他出價,「310萬?你等一等...(X,你hold一hold你個客)...唔好意思,啱啱有個同事有另一個客出緊價買,問咗個業主都OK,你地係要買就快。」
「我們現在在附近,有甚麼要準備?」筆者聽到有競爭者,沒想過是否虛構便緊張地問。
「你們馬上過來簽臨約和開支票吧!」
「我們沒有帶支票。」
「甚麼?怎麼可能睇樓不帶支票?你們住在附近嗎,能否回家拿支票?」
經此一役,從此筆者無論往哪裡去也會帶上支票簿,旅行除外)
「若回家拿,來回最少也要一小時。訂金要多少,現金可以嗎?」
「通常訂金最少3%,銀行沒開門,很難找到九萬現金吧。這樣吧,你們到櫃員機拿二萬元現金,剩下的七萬明天用支票補上,我和業主談一下應該沒問題。」
「好吧,我現在去提款。」
掛上電話後,筆者馬上到附近港鐵站的恆生銀行提款機。一看戶口餘額,冷汗直冒。
「戶口連一萬元也沒有.....」筆者喃喃地說。
當時筆…

自駕遊路線:澳洲大洋路

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這是自駕遊是三年前筆者蜜月旅行的一部分,在澳洲逗留了15天(13天是自駕遊),其中五天在墨爾本和周邊景點。澳洲真是一個很適合自駕遊的地方,人少車少,即使在Melbourne City Center塞車也只是10分鐘的事。惟一美中不足的是City內超級市場不多,所以很難找免費停車位置(但執法效率卻頗高),不過即使使用收費停車場,成本也比香港和日本的城市便宜得多。

墨爾本-大洋路-Colac-墨爾本

路線:墨爾本-大洋路-Kenneth River-Twelve Apostles-London Bridge-Bay of Islands-Colac-墨爾本
實測日期:2014月5月
戰車:Toyota Aurion 270hp
距離:560公里
Google時間:7小時55分鐘
實測時間:7小時40分鐘(平均時速73公里)
限速:60-100


筆者原本預訂的是Mid-size class,怎知租車公司竟然給了一輛Full-size Premium的Toyota Aurion,馬力達270匹,是筆者租過最強馬力的車,真是喜出望外。

由於路途遙遠而且計劃了即日來回,筆者早上九時三十分便出發。是次實地測試由筆者下塌的酒店啟程,90分鐘後到達Anglesea,由於時間緊迫,稍事休息便直驅第一個目的地Kenneth River。

大洋路(Great Ocean Road)由Torquay開始,但一直到了Anglesea才真正與大洋(印度洋)連接,沿路藍天白雲、海天一色,好不寫意。大洋路彎彎曲曲,但並無急彎。戰車的大銀幕時而浪濤拍岸、時而綠樹林蔭,道路兩旁常有小動物蹤影,南岸沙灘、懸崖連綿不斷,景觀十分豐富。

約花2小時30分鐘後到達Kenneth River(此段170公里),泊好戰車後,便前往Koala Cove Cafe吃午餐。其實當時只是中午十二時,我們並不覺得肚餓,不過一場來到便試試這裡的食物。這裡的咖啡比較貴(A$5,市區通常只是A$3.5),食物也不算美味,吃完只有飽腹感而沒有滿足感。但這裡的重點不是Cafe,而是附近的樹林,內有不少(疑似)野生的鸚鵡和樹熊。鸚鵡都不怕人,還站在筆者手上或頭上吃麵包,而樹熊當然懶洋洋地睡在樹上

之後再驅車前往Gibson Steps(此段約110公里,約2小時),沿路看到有Lookout便泊在路旁下車走走,看看有沒有特別的景物。即使沒有,看著無垠的大海、山…

富士山下

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上星期三出了一篇《渺小的我》系列的文章後,筆者突然忙碌了好幾天。一方面本業有點緊急的工作要優先處理,同時又要處理新租客的事宜。儘管有時候比較忙碌,筆者仍會在上班時間偷空看其他Blogger的大作,但有部分Blog卻無故被公司的Network Block了,因此要看那些Blog便要靠手機或回家有空時才能閱讀。

萬萬料不到,筆者竟然錯過了某Blog上星期的一些精采留言!

大家也知道,香港的投資Blog界很少有關於物業的Blog,數目之少可說是「一隻手都數得哂」。相反,投資股票或以流動資產為主要內容的投資Blog,佔了投資Blog界的絕大多數。

筆者雖然寫很多樓市和自己在投資的故事(雖然暫時仍是以物業為主),但自問從來沒有說過其他投資工具的不是。筆者支持買樓自住,但也沒有反對(甚至沒有評論過)租樓行為。筆者也從來沒有踩低其他資產、抬高物業的行為,更沒有像某些樓市大好友般死撐樓市必勝,相反多次指出樓市下跌談物業投資的瓶頸說物業市場的前景充滿挑戰、甚至希望政府扭轉物業市場的怪象,筆者敢說自己是最客觀理性的物業分析者之一。

在物業市場以外,筆者也身體力行地支持停止於物業市場加注把資產投向流動資產(如Bond/REIT)。近幾個月,筆者在做的投資,與很多Blogger一樣,我天真地以為大家也算是同路人。

有人的地方便有是非,這點筆者是最清楚不過,但卻沒想到你自己不去招惹人,人家也可以憑空捏造來羞辱你、中傷你、老屈你。筆者明白嘴巴長在別人臉上,別人要胡說自己做甚麼也阻止不了,正所謂「謠言止於智者」。但是筆者也明白,這世界上大部分人(包括自己)都不是智者,因此更可能發生的是「以訛傳訛」或「一個謊話說一百次便成了事實」。

筆者開這個Blog本來說是為了紀錄自己的投資點滴,既寫成功也寫失敗,為自己和太太「尋找生活之路」上留下一些點滴。筆者澄清不是為了誰,只是為了自己。

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1. 「有些博客自稱未夠30歲便管理3000萬資產,只是不知是姓『總』還是姓『浄』。」

本Blog左面的筆者簡介中,清清楚楚地顯示「29歲總資產突破3000萬」(筆者最近三個月絕對沒有更改這簡介)。「總資產」很明顯是指Total Asset而不是Net Asset。如果我要混淆視聽,我寫「資產」就可以了。至於為何不寫「淨資產」?這很簡單,筆者的Blog有現實生活的朋友看到,不寫「…

萬事俱備 還欠甚麼?

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與G分別後,筆者和女友在附近走來走去,聊著有關這個區、這個屋苑和這個放盤的一切。
女友對物業分析並不熟悉,卻是一個很好的挑戰者。如果你有充足的耐性和放下預設立場,她源源不絕的問題對抉策很有幫助。
買樓當然有風險,隨便說一堆如價格風險、流動性風險、投資遇上租霸的風險、政策風險、銀行不接受按揭申請的風險、室內潛藏的結構風險、肉眼看不到腦袋想不到的風險等,買或不買總有無限理由。有關風險,實際要考慮的是:
一、風險是否可控(有些風險是否杞人憂天);
二、風險是否可以量化(能否放入價格);
三、不買是否沒有風險(其他資產就沒有風險嗎)。
價格風險 價格可以向上、也可以向上,大家說樓價太高,是時候跌了!這句話邏輯上正確嗎?「樓價高」是「果」,那「因」是甚麼?自樓價大升以來,「因」有改變過嗎?
答案是Yes and No. 短期因素的確有改變,那就是政府在半年前實施了歷史上從未有過的SSD。然而,實際導致樓價上漲的因素包括供應斷層、低息和量化寬鬆等,卻一點都沒有改變過,甚至變本加厲(當時的按息已跌至H+1%左右)。似乎不買的價格風險比買入還要大。
流動性風險 物業市場從來都是低流動性的市場,加上有SSD存在,這點是毋庸置疑的。但是如果買入行為是為了對沖物業價格對生活成本的影響,而不是為了投資犠牲其他流動性需要(如做生意),那麼這個考慮很可能是多此一舉
按揭風險 銀行可能不承造按揭?這是有可能的,而且很多是股市財演、渾水摸魚的專家都會以此語重心長的勸戒人不要買樓。然而,當時筆者和女友雖然未考獲任何資格認證,但所處的行業也算是十分專業,收入穩定性直逼公務員,若連我們也借不到錢,銀行大概可以關門大吉。
其他風險 投資面對租霸風險很難量化,這點只能盡量規避,例如以高按金(三個月)或預收租金(寧願收平一點)去增加租霸的成本。有些人會以職業、家庭結構或收入證明去選擇租客,但筆者認為心理作用大於實際用途,因為職業租霸是無法從表面因素去區別。
政策風險就更難納入考慮因素中,因為連政府自己也不知道每一項政策會導致甚麼後果。SSD起初在打擊炒家方面收到奇效,但同是出現鎖盤效應;後來的DSD、BSD令投資者和用家都不欲售樓,並在購買力積聚後大幅推升樓價;而去年的15%劃一印花稅更出現極強烈的反效果。如果要避開政策風險,基本上永遠都不能買樓
至於室內的結構風險,例如筆者此行看到的牆身裂紋和天花的怪象,的確可以憑經驗判斷所需的維修…

世事都給他看透了

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G先生似乎已習慣了潛在買家無聊的抱怨,並輕描淡寫地回應:「室內還容易解決,其實向北的寧靜才是這屋苑最大賣點。」
「不是吧,正常人人都想買向南樓。這邊也對著馬路也有小巴和校巴經過,向南那邊巴士很遠也不太吵耳吧。」
「馬路是其次,地鐵才是大問題。」
「地鐵怎會吵耳...晚上睡覺時也沒有地鐵了吧?」
「你試試早上五時多被第一班地鐵吵醒,便知道甚麼叫『攞命』。」G先生說畢,別轉過臉去,似是暗示筆者自己想想。
那一刻,筆者強烈地感受到G先生觀言察色的能力。大概他早就看穿了我的心思。
G先生向著大門方向走,邊說:「這裡可以享有半山的清幽、景觀,也有平地的方便。另一邊的景觀如何,相信你們也心中有數。向南樓也要看前面是甚麼才有意思,如果前面是大海,當然無得輸。但這裡東南是唐樓的天台,西南是舊式公屋,夏天吹來的都是熱風。」
「向半山那邊建築物較疏,相信你也Feel到吧。」G先生向我招手,示意筆者開窗感受一下。那一刻,我的身體可能感受不到,但筆者的心裡真的有點Feeling。
「這裡業主開價320萬,已減到315萬,還有少少可以傾。這裡很少有放盤,尤其是向半山這邊,很搶手。」G先生打蛇隨棍上,開始游說工作。
那一刻我還未有心理準備還價,便亂說:「這裡租到幾錢?」
「10,000左右吧。如果略為裝修一下應該可以租到10,500 - 11,000。你心目中的價錢是多少?」G先生邊踏進升降機邊問。
「我看最近成交價也只有275 - 280萬,我的預算也是差不多吧。」我裝作預算有限,看他有何反應。
「R,那已經是農曆新年時的價錢,你也知道新年後小陽春升了一截吧。你不用急著還價,想清楚再告訴我吧。」G先生很禮貌地告訴我,他不會替我還那口價給業主。
說著說著,我們已經來離開了屋苑範圍。雖然我們沒有還價,G先生仍然保持著自然的笑容,道:「我還要等下一個客人看這單位,就不送你們了,如果你們有興趣便致電給我。若有新放盤我也會主動告訴你。」
想不到放盤少的威力如此大,這個寂寂無名的屋苑的睇樓客也一個接著一個來。臨走時,筆者再問了一句:「業主有收過offer嗎?」
G先生說:「當然有,昨天的客出價295萬他也不肯賣呢。」然後他拿起電話,向我們揮手示意離去。
這一問成了這一次睇樓之旅的最大敗筆。但到目前為止,筆者還未知自己已一步步墮入G先生的推銷計劃中......
(待續)

對巴菲特的誤解 (下)

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誤解四:巴菲特只喜歡現金、不喜歡槓桿

多年來的低息環境令巴郡嚴重水浸,有段時間它是全球最多的現金或等值資產的公司(目前是蘋果公司),然後有很多分析或報導指巴菲特成功之道是長期持有大量現金,因此可以在市場恐慌時出手,云云。

巴菲特成功之道是現金流,不是現金。事實上,近十年巴郡很少出手機會,高現金水平反而大幅拖低巴郡的回報。有一陣子甚至因此導致巴郡股價不振,令股神跌出富豪榜三甲。在美國長年低息期之前,巴郡是靠旗下的保險或再保險公司提供源源不絕的保費收入。金融機構背後都是高槓桿,保險或再保險公司是槓桿最巨大的行業之一,而且其收入比銀行更穩定。

巴郡與其他保險或再保險公司的主要分別,第一是其他保險公司幾乎只靠定息收入產品以保證償付能力(Solvency Margin),而巴郡(以前)卻幾乎完全倚賴股息收入。在傳統保險或再保險公司角度來看,這種靠主動回報的模式是非常危險,變相鼓勵進行高風險對賭活動。曾經有再保險公司採取此策略,在21世紀初企圖複製巴郡模式,最後在金融海嘯中幾乎沒頂。第二是巴郡從不派發股息,令資本保持增長,有助維持槓桿模式。

巴菲特本人的長期持有能力,並非一般靠系統運作的企業能夠複製,除非該公司由一兩個人全權決定公司所有投資項目。作為巴菲特過去成功的關鍵,槓桿操作應記一功,而且是核心功績之一。

誤解五:巴菲特是神,總是向前看,不會後悔決定

金融海嘯後,巴菲特多談了他過往做過的的錯誤決定:

1. 1960年代:收購經營紡織業務的巴郡
2. 1980年代:沒有大手投資房貸公司
3. 1987年:拯救所羅門公司
4. 1989年:錯誤買入已在懸崖邊的傳統航空業
5. 1998-99年:沒有出售可口可樂的股票
6. 2007年:在A股上市前兩三個月便賣出中國石油
7. 2008年:過早判斷金融海嘯已結束
8. 2010年代:錯過所有科技巨擘,包括Amazon, Google, Apple等,但買錯了IBM

誤解六:巴菲特是成功的投資者,他從不賭博

巴菲特常告誡投資者要長期持有資產,加上他的成功光環,似乎和賭博這種負面行為完全沾不上邊。先不論利用保險或再保險公司的保費收入來買股票是否賭博,巴菲特本身是否完全否定賭博?筆者不以為然。

個案一:康菲石油

巴菲特於2008年中公開表示次按危險已告一段落,當時油價仍然在百元高位,S&P500也只比高位下跌15%左右,但股神卻身體力行大手買入價值70億美元的…

對巴菲特的誤解 (上)

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巴菲特在2008年成為世界首富,雖然其後被超越,但近二十年來一直排在Forbes Billionaire排行榜首四位,自此稱巴菲特為股神,相信整個投資界都沒有人敢反對,很多時候甚至出現偶像式崇拜。不少巴菲特的粉絲為了維護偶像,四出攻擊其他投資理論,迫人接受價值投資才是王道。

筆者在2006年認識巴菲特,看過無數有關他的報導、著作、金句,並迷戀上價值投資。上述的盲撐行為,年少時或多或少都做過。然而,實戰經驗告訴我,股神也是人,股神也會犯錯,而且是不斷犯錯。誠如德國投機家科斯托蘭尼所言,一個投機者在100次投機行為中,贏51次就足夠了。巴菲特也一樣,成為股神後,他的成功故事被放大,失敗例子卻被擱在一旁。

傳媒都喜歡神化傳奇人物,但筆者認為,擁抱成功的例子只會帶來毀滅性後果。學懂失敗、了解錯誤、認清偏誤,才是投資心法精要所在。這篇文章關於大眾對巴菲特的誤解,是根據筆者多年來對巴菲特的認識而寫成。若當中隱含了錯誤的資訊或對其誤解的誤解,煩請網友不吝指出。

誤解一: 巴菲特靠選股致富

很多人誤認巴菲特是選股聖手,以為巴菲特是靠在數千隻股票中尋找幾隻股票,然後集中持有致富。這多是因為(尤其是大中華地區的人)不少人對巴菲特的認識來自中國石油、比亞迪、可口可樂等股票,動輒十倍八倍的回報令人誤以為巴菲特是因選對了股票而成功。

當然,巴菲特選的股票絕非壞股票,因此才能靠長期持有致富,但同時他所選的也不是傳奇性的公司,甚至連回報也不是特別好。以可口可樂為例,巴菲特持有近30年,回報約12倍,其年度化回報其實只有9.2%,連同股息也只是12%左右,比巴郡本身的長期回報(20%)還要低一大截。如果將可口可樂換成類似的傳統具品牌價值的企業,如麥當勞、迪士尼等,其回報可能比可口可樂還好。

巴菲特也有選股失敗的例子,近幾年最大失敗莫過於破天荒投資「科技股」IBM,堅持投資傳統企業令巴菲特蒙受損失。如果巴菲特當時隨便另選一隻大型的科技股,如Apple, Amazon, Tencent, Google,甚至是業務較傳統的Microsoft,都不至於如IBM般失敗。其他著名例子還有康菲石油、美國銀行(2008)、巴郡本身等。

誤解二:巴菲特是撈底高手

這是另一個大眾對巴菲特的嚴重誤解,筆者懷疑又是因為中國石油。大家請認清事實,2003年是香港經濟的谷底,當時美國的經濟和股市皆不在谷底,而且中國石油上市不久,在此之前巴…