從銀行和發展商手上奪回屬於你的錢!

按揭回贈 - 從銀行手上奪回屬於你的錢

筆者投資組合向來主要由物業組成,因此 為了盡量壓低按揭成本,每次轉按或新造按揭均會盡取銀行的按揭優惠 ,包括最低利率、最高現金回贈、最高估價、按揭保費折扣及其他附帶利益不等 ,當中又以現金回贈能直接落袋至為重要。 現金回贈比想像中更多 按揭回贈分為兩部分...

2017年5月20日 星期六

金管局第八輪按揭貸款審慎監管措施

2017年5月19日,金融管理局在沒有放風的情況下召開新聞發布會,並宣布三項針對銀行按揭貸款業務的審慎監管措施。坊間不少名人專家、投資者和博客都指再出招完全沒有用,因為要被監管的人早已被監管,再出招如同向屍體開槍。

但是筆者的看法有一點不同,這次金管局出手雖像舊瓶新酒,但是卻越來越重手。詳情如下:

1. 計算資本充足比率的「風險權重」(新造住宅按揭貸款)提高10個百分點至25%

這一招相當重手,簡單來說,原本銀行每$1資本,可以貸出$6.67的住宅按揭貸款,現在只能貸出$4。需要新造按揭的資金來源被削減四成。

結果:部分優質資金需求會走向不受監管的財務公司,因此市場上會出現更多資本強勁的財務公司,但利率、現金回贈及其他費用一定比銀行差。最終受害的當然是用家,但預料有更多財務公司的利率將會下降至3%以下。

如果資金需求走向財務公司成為大趨勢,這一招最終會令樓價波動性增加。

2. 涉及多過一個按揭貸款的借款人的按揭成數上限下調一成

本身已有按揭貸款人士,1000萬以上的按揭貸款,最多只能做四成按揭;1000萬以下的按揭貸款,最多只能做五成按揭,上限為400萬。此招適用於住宅、工商舖及車位按揭。

中價物業再次成為打擊對象:原本價值800萬的物業可借480萬,現在需要估值上調至1200萬才能借480萬。閒置資金將會再次流向細價物業。

短期影響不大:因按揭貸款審批需時2-8星期不等,短期內的交易資金需求已準備好,影響不大。
另外,觀乎市場專家反應,心理影響接近零。

中期影響負面:第一招令資金供應下降,但第二招同樣令合資格的資金需求下降,預料按揭利率及現金回贈等條款不會有顯著變動,但條款不會再優化,只會停留在目前水平。

來自轉按/加按/父幹加按再買入物業的投資/未來自用需求被壓抑,預料樓價升勢在暑假後被剎停,到年底甚至會有短暫回調,但不見得樓市會因此而轉勢。

長期影響正面:樓市整體的槓桿比率繼續下降,市場變得更健康,「高慢牛」的態勢更牢不可破

3. 收入來自香港以外地區的的「供款與入息比率」上限下調一成

非本港收入的借款人的供款與入息比率由50-60%下調至40-50%,即相當於按揭貸款能力下降20-25%。

結果:非本港收入只佔整體新造按揭約5%,此招只能壓抑1%按揭需求,可以忽略。

此外,銀行對於「非本港收入」的定義不盡相同,只要能出示簡單的文件,便能避過此招。詳情可參閱此頁

4. 涉及多過一個按揭貸款的借款人的按揭保險費上調

本身已有按揭貸款人士,涉及按揭保險的轉按及新造按揭,保費將上調0.2 - 0.3%

結果:預料影響輕微。

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上述分析針對四招對整體按揭市場及樓的影響,長遠而言四招迫使銀行更保守,除非財務公司按揭貸款佔比大升,否則樓市風險將會更低。

然而,對投資者而言,尤其是重視資產配置的物業投資者,第二招可謂重創其物業投資的資本回報率(Return on Capital, ROC)。

舉例說,一所三年前買入的住宅物業,買入價為300萬,當時以七成按揭借入210萬。今天,樓價升至460萬,但按揭成數跌至五成,只能借230萬,比outstanding balance僅多35萬。以住宅物業市場的長期複式回報率11%(Money supply 8% + Net rental yield 3%)計算,ROC已由34%跌至21%。

當然,投資者仍然可倚靠「物業的隱藏利益」來借入更多資金,並且可以透過轉按兼加按來賺Cash rebate及減利率

儘管SSD和15% SD仍具有莫大的阻力,物業槓桿持續下降仍然令人頭痛不已。作為一個持有多項物業的投資者,現在也許是時候想一想,假使樓市這一浪升勢持續到暑假後,是否已到了考慮資產再配置的時機?如否,甚麼時候需要再檢討?

這一切,筆者會留給讀者們自己動腦筋,為尋找生活再努力。

2017年5月15日 星期一

列車即將開出... (1)

2011年上半年,樓市走勢相當強勁,這可歸因於政府推出SSD令二手盤源被鎖死。出招後樓價不但沒有回落,更衝向歷史高位,CCL直迫100點,而港島樓早已突破了1997年的歷史高位。不過,新界和九龍樓與昔日的高位還有一段距離,於是我決定從這裡開始。

我家所處的區份完全沒有單幢物業,而且絕大部分屋苑都靠近港鐵站,加上樓齡較輕(全區都在5-17歲之間),基本條件已達成。由於不能選擇太靠近家人的物業,於是我便從相鄰的港鐵站開始搜索。

相鄰港鐵站A
此站乃該鐵路線的尾站,是區內發展最早的地方,(當時)私人住宅的樓齡在12-17年之間,其中鐵路上蓋物業是區內伙數最多的,三期一共有近七千伙,規模較小的兩期有天橋連接。上蓋以外的樓齡更舊,沒有天橋連接,但離港鐵站也只是幾分鐘步行距離,價格當然較上蓋物業便宜。

交通方面,這裡是巴士出市區的尾站,因此乘坐巴士會較方便。雖然是鐵路線的尾站,但因只差一個站,乘坐港鐵也不會差。配套方面,港鐵上蓋的商場也是區內最大規模(筆者相信它是全港最大之一)的商場,此外也有街市、超市和大型巴士站在地面樓層,附近也有圖書館和不少公園。以新區而言,社區發展已十分成熟。

此站我能負擔的單位比較多,叫價在350萬內的包括以下物業:

上蓋物業最小的兩種兩房則,實用面積約370-440呎,叫價300-340萬,呎價約7900元。
非上蓋物業X的兩房和細三房,實用面積約350-500呎,叫價260-350萬,呎價約7200元。
非上蓋物業Y的兩房和細三房,實用面積約410-530呎,叫價280-340萬,呎價約6700元。

誠然此站的物業除了略舊之外(其實相比本身住所已經較新),並沒太多缺點。但是由於筆者小時候此區交通極為惡劣,經常要從住所徒步走近30分鐘到此站附近乘車或跟隨母親到街市,因此對此站印象極差。加上在2011年初,上蓋物業的升幅甚為瘋狂,而非上蓋物業屬全區最舊、常有質素不佳的傳言,以及筆者認為400呎以下的兩房單位太小,於是便放棄了此站。

2017年5月10日 星期三

不恥下問

小時候,老師常教誨我們做人要「不恥下問」,但觀乎香港絕大部分學生,也是在「無問題」的環境下成長。讀書的年代,知識都印在書本上,我們固然可以自己嘗試找出答案;但長大後進了職場,我們深知問錯問題的後果,非但做不到「不恥下問」,反而變本加厲,很多人明明不懂卻裝懂,要麼得過且過,要麼逃避敷衍。

在職場以外面對生活上的問題,做錯事、下錯決定的後果就要由自己承擔。可是遇上有關金錢的問題,在現實世界難於啟齒,況且投資是一輩子的事,身邊的人十居其十也是處於起步階段而已,焉能提供有用的意見?

於是,我開始求助於網上的力量,每天也投放大量時間在閱讀香港討論區(香討)地產版的每一個Post。

當年,香討地產版很少「五毛」,好友淡友之間的角心和討論質素頗高,版主處事也尚算公平公正,還有很多精華帖。我在香討地產版打滾大半年,問過無數愚蠢問題,從網友的嘲弄和善意的回覆中學習到很多樓市基本分析、利率走勢、樓價與各因素的關係、按揭方面、土地供應和城市規劃的知識,也閱讀了很多對睇樓、與代理角力、圖則、地區性資訊及如何慳家上樓等的無私分享。

我敢說,在香討學到的知識,直接促成我第一次買樓(當然不計資金之類的必需條件)。因此,我在此要多謝香討,就像以前樂壇頒獎禮很多人多謝Parco一樣。可惜隨著樓價不斷上升,香討地產版在2014年左右被全面攻陷,每天也不停有很多低質素看淡Post,有心分析的人都離開了。幸好我在此之前認識了一班好友,而今仍然每天都在討論樓市去向,也有風花雪月的小群組,總之總算找到一片綠洲。

回到2011年,股市在一月初經歷一段強勢後,便拾級而下,到了三月更累跌了百分之十幾。由於我的股票有槓桿,這一段波動抹去了我不少利潤,令我感到要更積極地尋找更安心投資工具。幸好其後股市回升,我馬上趁四月的高位沽出了所有借貸部分的和黃及其他股票。資金已經到位,加上香討給予我所需的地產知識,剩下來就只有 (1) 目標及 (2) 法律問題

我的目標的物業究竟是怎樣的?

這表面上帶著無限想像的問題,只需加入「預算」二字,便貼地得很。以當時的能力,計入佣金及印花稅,最多只能負擔三百幾萬的樓。另外,起初買入以自住為出發點,所以有幾個條件必需齊備:

屋苑式物業:對單幢物業總有點戒心
地   點:近家人,方便打理;但不能太近(女主人的要求)
近 地 鐵:初置業先想保值
兩   房:適合最多人使用
呎   價:最緊要抵

(待續)

2017年5月5日 星期五

Diversifying Benefits

先旨聲明,筆者個人是支持集中投資的,但這概念在實踐中只是選擇性投資在最受惠金融環境的資產,而非一注獨贏。本文並非要討論分散投資的益處,而是想針對證券行/私人銀行以個別戶口的整體投資組合風險來決定槓桿比率的原則。

此文技術含量較高,筆者也不知如何寫得簡潔明白。如讀者看不明,請留言討論,希望達致拋磚引玉之效。


在孖展證券戶口中,Diversifying benefits通常有兩種表達形式。第一種常見於私人銀行戶口,每種資產會有一個LTV值,如某行買領展(823)是70%,即表示$1本金最多可以買到$1 / (1 - 70%) = $3.33,但如果戶口集中買入同一資產至某水平,之後再買入其LTV值便會跌至零,即只能用現金再買,以鼓勵客戶作分散投資。


另一種形式則是以增加LTV值為基礎,例如某金融機構。假設戶口內已有10萬股領展(823),其LTV值約為70%。若於此時買入倉內未有持貨的友邦(1299),因為有
Diversifying Benefits,友邦的LTV值可以高達95%。此極高LTV值有上限,大概買入港元等值60-100萬左右的新資產,其LTV值便會回復正常水平(大約70%)。

註:若某資產的頭寸到達超高水平(大概港元等值5000萬以上),LTV值會進一步下降至50%左右(礙於該機構的手機Apps顯示不彰,筆者無法測試更高的頭寸水平)。


上述兩種形式都鼓勵客戶作分散投資,而後者更可利用此法以極少資金買入極大量不同資產。但是,這對客戶真的是一個好處嗎?


客觀來看,後者無疑提供了極大的彈性予客戶作所謂「分散投資」。在某金融機構,債券的LTV值(1 - Margin requirement)有一套數學模型去計算,大致上與評級、年期等有關,卻跟股債比例沒有關係。上述的極高LTV值只適用於股票(包括不同貨幣的普通股和優先股),反而傳統上最有效分散風險的債券卻沒有這Benefit。


在沒有Diversifying Benefit的情況下,即使用盡LTV值,只留下initial margin requirement與maintenance margin requirement 之差作為buffer,組合仍能承受約7.5%跌幅。


相反,在有Diversifying Benefit的情況下,某客戶若想用盡這Benefit,便會不自覺地不斷買入股票,最後組合內可能有20隻Blue Chips,每隻佔組合5%,而淨資金(NLV)可低至總資產的5%。股票上升當然回報甚豐,但相反組合跌1%就要call孖展


大家都知道,無論如何分散也好,不同股票的價格相關性極高,大部分日子都是齊上齊落的,所謂的Diversifying Benefit,實似慫恿客戶買入高於自己可以承受的風險,多於鼓勵客戶分散風險。上述的例子可能有點極端,但這種所謂Benefit實在很容易被誤用或濫用。


筆者認為,除非閣下屬下列人士之一,否則在計算風險時,最好不要理會Diversifying Benefit所提供的額外購買力(即不要盲目信任戶口的Initial Margin Requirement):


(1) 具高紀律性,能將NLV維持在如同沒有Diversifying Benefit的高水平,即30%;

(2) 永不持倉過夜的交易員;
(3) 組合只持有波幅極低的股票(如優先股),同時有債券作buffering。

不知各位讀者對於使用借貸額有否一套特殊的哲學或方法?跪求分享!

2017年4月30日 星期日

對於Starman「賺資產」一文的感想

Starman兄日前於Blog內寫了一篇題為「投資是為了『賺資產』而非『賺錢』」的神文,筆者看畢也有點感想。

記得十多年前,投資Blog界已有人提出以「累積資產」為王道的見解,也是以資產收息 + 槓桿的自創理念去達到目的。後者其實與近年主流的套息理念很相似,可惜當年香港REIT市場尚未成熟,債券更是無乜人提,資金也不如現在般泛濫,一般投資者很少接觸到PB(十多年前USD 1m其實不算細數目),所以資產收息以股票為主。不幸地,2008年的金融海嘯後該Blogger消失了,不知今天他是否已收復失地?(70後兄曾經談及

或者說,當年他如果選擇了更穩定的公用股而不是孭了大炸彈(2003年收購的HSBC Finance)的滙豐,他的理論絕對可以安全實踐至今年,甚至永遠。

說回正題,賺資產、雪球效應等概念有很多投資/投機朋友都明白,問題是資產增加後,很多人卻受不了每天的新聞消息噪音、大市的情緒波動、甚至資產價格波動本身都成為煩惱。不少錯誤的決定就是因為投機者受不住煩惱,就忍不住將資產換回表面上沒有Noise的現金,失去了原本買入資產的意義。

Starman兄提出了很重要的一點,就是「金錢本身是虛無的」。現金也是資產的一種,是現代人類最根深蒂固的基本資產測量工具。「金錢」就好像長度單位、重量單位一樣,我們幾乎不可能在記憶中刪掉它,也不可能在生活上擺脫它。但作為投資者必需要做的是,要牢牢記住現金這種資產也同樣有壞消息,而且是恒常發生中:簡單來說,那就是「貶值」。

為何我們要受資產價格和消息影響,卻不受現金價值和貶值影響?

為什麼我們每天也感覺到現金在貶值,卻不拋售現金?

那完全是心理因素,因為我們已習慣了用金錢來量度財富,同時又搞亂了現金和金錢,彷彿沒有換成現金的財富,就不是財富。投資者若不能擺脫固有的思想、突破思維誤區,那就很難讓「資產為你工作」以達至(收入)細水長流的境界。

2017年4月24日 星期一

勿忘初衷


自從2010年6月那次睇樓的經歷後,我一直對樓市念念不忘。

儘管下半年大部分時間都花在研究iPhone炒賣及實際操作上(安排收貨、拿幾十部iPhone到旺角鬧市、收到現金後入賬等都十分花時間),我仍然keep an eye on the property market。

那時候,我到訪最多的網頁當然是Apple Store和交流買賣iPhone資訊的網站,除此以外仍舊是中原地圖、中原數據和香港討論區的地產討論版(俗稱「香討」)。除了漫無目的地搜看不同區份的物業資訊和估價外,我也開始把焦點放在我有可能負擔得起的地區

還記得有一次與同齡的朋友討論,我說目標可能是奧運站。他「嘩」了一聲,然後想了一會,再道:「其實以我們的能力也應該住這地方。也應該負擔得起。」

那時候,奧運站的屋苑如柏景灣等,兩房單位也只是四百多萬,較便宜的如凱帆軒甚至還有四百萬內的選擇。要知道,當時按揭限制仍只針對大價樓及申報非自住物業,九成按揭保險適用於六百萬或以下的房子,那表示首期只需四十餘萬。另外,2010年8月推出的壓力測試生效後,申請三十年按揭仍能借入相當於122個月的收入。以當時筆者及女友的收入計算,這倍數並不足夠,但若連同預期一年內的考試進度,貸款額應該是手到拿來

問題是,首期何來?

幸好,革命性的iPhone 4、全面復甦的和黃以及種瓜得瓜的股評讓我獲得了一筆小小的財富,加上自己和女友微薄的積蓄,作為投資物業的起動資金還勉強足夠。

2011年1月初,和黃升到2007年大牛市以來的高位,我的投資以平均價計算、不計入槓桿已上升超過了30%,以幾個月投資期來看,這已是相當不俗的回報。當時我手上的資金,已經足夠買入一個300萬的單位作投資,但有幾件事發生,令我沒有任何行動(力):

一,我的老毛病又發作,經和黃一役後,又開始戀棧股市...

二,當時CCL已經連續升了兩年,累積升幅超過50%,又質疑還有多少水位...

三,2010年11月政府推出的SSD要鎖兩年;而聯儲局開始放風收水,會否走避不及...

四,在海嘯前後掃入三層樓的朋友已悉數沽清物業,那是否代表最佳投資時機已過...

五,由於只工作了幾個月,我還不太肯定究竟自己能否獲得高成數按揭...

最後我甚麼也沒有做,沒有睇樓,也沒有沽出股票。

但是針對最後一點,我知道我需要別人的經驗才能建立信心

(待續)

2017年4月19日 星期三

自駕遊路線:清境-太平山 (2)

太平山森林遊樂區位於宜蘭縣大同鄉內,相信對香港人比較陌生。較有名的景點只有翠峰湖,但其實只是一個有如香港的山區水塘的湖泊。太平山海拔約2000米,山區多雨潮濕,在中午後水氣開始累績,到了下午兩三點恍如仙境一樣。

清境-太平山 (2)

路線:清境-台14甲線-合歡山-台8線-梨山-台7甲線-太平山公路-翠峰湖景觀道路
實測日期:2016月10月
戰車:Audi Q3 145hp
距離:171公里
Google時間:4小時52分鐘
實測時間:4小時15分鐘(平均時速40公里)
限速:30(台14甲線)/10-40(台8線)/25-50(台7甲線)/25(太平山)

台7甲線

過了餐廳後又是連綿不斷的田野和伴隨著的髮夾彎,一直到了「繼光橋」過了蘭陽溪才是平坦的路。此路段至太平山公路入口約18公里,為全程路況最理想的一段,宜珍惜機會盡用油門。

太平山公路
太平山公路全長約25公里,起點為土場,終點為太平山莊,接駁的翠峰湖觀光道路則長17公里,終點為翠峰山屋。入口約3公里後到達收費亭,沿路不斷上山,過了鳩之澤溫泉後至見晴一段,約17公里竟有多達22個髮夾彎,而且大部分位於白嶺於上,沿途白濛濛一片,能見度不足20米,好像活在仙境世界,但看不見對頭車又令人十分緊張,真是格外刺激。下山時沒有霧氣,發現沿途原來有些景點(如白嶺巨木),且沿路景觀開揚,令人心曠神怡。

過了太平山莊,為翠峰湖景觀道路。雖謂景觀道路,其實沒有甚麼景觀可言,不過是一條多彎道路。此路坡度不大,髮夾彎不多,但仍有頗多彎位看不見對頭車。整體而言,不算太困難。從福臨餐廳至翠峰山屋,約花1小時30分鐘。


儘管此路線風光無限、地勢險要值得一試,但礙於路程實在危險及令人感到疲累,筆者還是建議是不要把清境和太平山放在同一旅程中,以免毀掉旅遊的興緻。

難度:
危險性:
疲累度:
景觀:★☆
駕駛樂趣:
需注意的路段:太多不能盡錄

2017年4月14日 星期五

自駕遊路線:清境-太平山 (1)

太平山森林遊樂區位於宜蘭縣大同鄉內,相信對香港人比較陌生。較有名的景點只有翠峰湖,但其實只是一個有如香港的山區水塘的湖泊。太平山海拔約2000米,山區多雨潮濕,在中午後水氣開始累績,到了下午兩三點恍如仙境一樣。

清境-太平山 (1)

路線:清境-台14甲線-合歡山-台8線-梨山-台7甲線-太平山公路-翠峰湖景觀道路
實測日期:2016月10月
戰車:Audi Q3 145hp
距離:170公里
Google時間:4小時55分鐘
實測時間:4小時15分鐘(平均時速40公里)
限速:30(台14甲線)/10-40(台8線)/25-50(台7甲線)/25(太平山)

不要小看這全程「僅」170公里,Google Maps建議的替代路線是從清境下山到台中、再沿高速公路往台北及宜蘭再上太平山,替代道路長達400公里(仍包括100公里山路),需連續駕駛6小時以上,可想而知從清境到太平山所走的並不是一般簡單的山路。

中橫公路命途坎坷
先說一點背景資料,以便讀者明白為何此路段如此難走而筆者仍然堅持一試。此路線情況最惡劣的一段為台8線,亦稱「中部橫貫公路」,本來連接著西部的台中市和東部的花蓮縣,途中經過谷關、梨山、德基、大禹嶺、太魯閣等重要地點。眾所周知,台灣因處於板塊邊緣及外接太平洋,地震及風災頻仍,其中台8線經過的一段,地勢最為險要。台8線在50年代修建,60年代開通,修建過程中已因天災犠牲超過200名工人。

1999年921地震後,路線中段幾乎全毀,及後修葺剛完成又因颱風徹底摧毀,從谷關到梨山一段路長期中斷。經過十多年政經拉鋸,台灣政府僅將道路修建至勉強能為梨山居民使用。早於2012年筆者往福壽山農場時,已見識過兩次路基下陷的狀觀。2015年颱風杜鵑及2016年多個颱風橫掃台灣,恐怕又令此線路況較理想的路段也毀壞。加上台7甲線和太平山公路的險要也是有名的,這便是筆者想挑戰此路線的原因。

台7甲線
從清境出發,到合歡山及梨山一段,前文已經敍述,本文重點將放在台7甲線與太平山公路。清境到合歡山一段,是全路線景觀最幽美的,上山有青葱山景,下山又有連綿雲海,很是愜意。但到了台8線,一過了合歡山隧道,便盡是無盡的爛路和不斷地上山落山(題外話,如果在合歡山隧道向東走,往花蓮一段應該會漂亮很多)。


到了台8線靈山慈元宮母堂旁,可選擇轉入復興路民生巷直接衝下山。此路雖較斜,但可節省3公里路程及不用與梨山的農業和旅客相遇,節省不少時間。此外,此小路觀景視野極佳,若時間充裕可下車觀賞,會有恍如置身大峽谷的感覺。

轉入台7線甲後,沿途仍有不少梨山居民蹤影,偶然會有些路況不佳及髮夾彎但整體不算太差。沿途不斷圍繞著峽谷邊緣順勢而下,景觀不俗,過彎不算困難,但部步路段較狹窄,不可掉以輕心。路上有武陵農場,有餐廳及住宿設施,但要收入場費,若只為充飢就毋須停留。

沿路進入宜蘭縣後,有一段連續六個大型髮夾彎急速下山,之後慢慢降至與田野為鄰,不少農業用車在此行走,速度不低,爬頭時需格外小心。此路段有一家叫福臨餐廳的餐館(武陵農場後唯一餐館),又便宜又好吃,筆者強烈推介。實測從清境到此處,共花2小時45分鐘。

(待續)

2017年4月10日 星期一

政府黔驢技窮 不如放手一搏

近幾個月香港住宅物業再次反覆破頂,不少專家名人紛紛轉軚,「樓價不會下跌」的預期已深入民心。每次升市均有不少「勢力」為政府提供「建議」以打擊樓價,撰文者包者銀行、分析員、地產代理、資深投資者,甚至是傳媒編輯部自己落場玩埋一份。至於地產商,永遠都是支持政府「讓樓市健康發展」,甚少公開提供意見。

這些意見大多圍繞增加或分配供應、單向收緊或放寬按揭、單向加或減辣等,或隔靴搔癢、或杯水車薪、或十個煲三個蓋,根本沒有針對性效用。其實反正無論意見有無用,政府都不聽蟻民所言,為何沒有人願意說出真相?

停止打擊樓價和成交,讓市場自行調節至爆煲水平,才能扭轉大眾對樓價長升的觀念。」按揭已經收得很緊,以市民的資產水平及按揭比例來看,市場絕對能夠承受三成以上的跌幅。

可惜,放任樓價上升絕對是「政府不正確」,樓市爆煲更是當權者最害怕的事情。如果只能以「循序漸進」的方式去打擊樓價,搞清楚應打擊的焦點就更加重要,否則只會如目前的辣招一樣,需求管理變成減少供應,令事倍功半。

以下是筆者認為可以立竿見影的招式:

1) 縮短額外印花稅(SSD)至一年,擴大範圍至車位

推出SSD的初衷是阻止炒家扭曲市場,而過去六年市場已證明沒有炒家並不能令壓抑樓價,反而增加長線投資者,令二手市場冰封。打擊炒家固然有其政治意義,然而炒家存在是因為可以貨如輪轉地獲利,極少有炒家願意持貨一年,因此SSD只需一年已能發揮其作用。

住宅每年二手成交約八萬宗,縮短SSD至一年能釋放十六萬個二手供應,相當於十年私樓供應,作用肯定比劏細單位來增加偽供應大得多。至於稅率維持在20%已能有效杜絕炒賣活動。

車位方面,由於太多市民參與炒賣,應引入與住宅物業相同之SSD,或者禁止確認人(摩貨)交易。

2) 樓花SSD以轉讓契文書日期計算

樓花期可長達30個月,為免炒家利用樓花期以低成本作炒賣,SSD禁售期以轉讓契文書日期起計算,一年內交易需要繳付20%印花稅。

3) 調整從價印花稅,打擊一約多伙

現在樓市的投資者和用家已經混成一體,不要再自欺欺人以兩種稅率去分化投資者和用家,那只會造成極大量直系親屬交易及並非代表自己行事的「人頭交易」。然而,一約購多伙若價值超越某水平,筆者認為是一個應該堵塞的漏洞。

筆者建議2000萬以下物業,印花稅率劃一為5%;2000萬以上邊際稅率50%,有效稅率最高為15%。換句話說,以一約多伙購入新樓的買賣合約,只要銀碼超過2000萬,便要承受高印花稅率;若合約價值超過2571萬,印花稅率已相當於15%

工商物業及車位方面,從價印花稅率同為劃一5%,以疏導住宅資金至槓桿較低及較專業的市場,日後爆煲就由專業投資者自己承受。

4) 禁止一手車位及劏廠按揭

車位及劏廠已有太多閒資追逐,以按揭鼓勵需求並非良策。筆者建議禁止銀行承造一手車位及實用面積少於600平方呎的一手工廈物業的按揭(事實上最近已有不少銀行拒絕承造高溢價劏廠的按揭)。

5) 杜絕一手超細劏房

眾所周知,面積越小的住宅單位呎價越高,一旦市場逆轉對市民財產及銀行體系傷害亦越大。筆者建議從賣地條款上限制單位實用面積不得少於250-300平方呎(視乎地區而定),以免市場出現越來越多如大埔嵐山呎價18000的不合理交易。

2017年4月3日 星期一

碩果纍纍

往後蘋果又一再提高重覆訂單的辨認水平,然後大家又忙於測試及下新訂單。

有時候蘋果會間歇性停止接受新訂單,然後突然重啟,並引發了不少商機(如提示重啟的Apps和網頁)。

就這樣,筆者反反覆覆的下了很多訂單,存活率也許只有一、兩成,但若能收到貨,利潤更高,安全邊際也更高。

2010年第4季,累積利潤早已突破了六位數,筆者也開始收割,並將利潤重投股市。

從蘋果的產品種樹、開花、結果,可真是真真正正的「碩果纍纍」啊!

也許是因為利用「電話」賺錢的情意結,筆者自年中起一直是歐洲電訊業務曙光初露的和記黃埔的大好友。繼公布業績後大升日下了小注後,在這段時間又利用炒賣iPhone的利潤一再加注。

筆者利用「收貨」和「信用卡結單到期」之間的「數期」,長期控制遠高於淨利潤的資金,並買入了遠遠超過自己淨資產的和黃股票。

有時候,「數期」可以長達兩個月,因此也沒有甚麼風險。若因收貨時間延遲,導致不夠資金支付信用卡,筆者便從孖展戶口暫時提取現金以應付。

由於當時和黃也是市場看重的強勢股,這樣的安排一直十分順利,孖展戶口也很少連續數天出現負數。

另一方面,趁2010年下半年股市頗為暢旺,筆者一直參與股評寫作的平台也大灑資金搶佔市場。筆者有幸獲得賞識,並被推薦獲得寫股評以外、更高收入的兼職。最後參與的Project更讓筆者獲得一筆六位數的收入。

(待續)

2017年3月31日 星期五

按揭回贈 - 從銀行手上奪回屬於你的錢


筆者投資組合向來主要由物業組成,因此為了盡量壓低按揭成本,每次轉按或新造按揭均會盡取銀行的按揭優惠,包括最低利率、最高現金回贈、最高估價、按揭保費折扣及其他附帶利益不等,當中又以現金回贈能直接落袋至為重要。

現金回贈比想像中更多

按揭回贈分為兩部分,第一部分為銀行受制於金管局指引的回贈,一般為基本貸款額(最多樓價六成)的1%(新造按揭)。轉按或資金充裕的客戶若從貸款額扣除回贈,銀行回贈可高達1.1-1.5%。


第二部分為合法地透過地產代理公司取得的現金回贈。坊間透過大A(五大地產代理)或某按揭轉介公司,一般只能獲得相當於貸款額約0.03-0.05%的非現金回贈,僅是聊勝於無而已。至於自己Walk-in銀行,當然就一毫子回贈也沒有。


筆者和同屬物業投資者的朋友,一直以來都是直接聯絡銀行職員取得按揭資訊,並配以相熟細A(非五大地產代理)轉介以取得額外按揭現金回贈,通常可分享到額外0.15%的現金回贈,即總共可取得高達1.65%的回贈。


後來筆者發現,相熟細A在此回贈之下仍有水位,只是不願意把僅餘的利潤嘔出來。筆者的物業投資朋友思前想後,既然明知自己要不斷翻按、轉按,何不索性自己成立細A(就如收購供應鏈上游企業),主力幫自己、家人和朋友取得回贈。筆者從各銀行搜羅全港最低利率、最多優惠的按揭,在盡可能拉高估價的情況下,筆者目前可取得最高達1.83%的按揭回贈#,絕對是全港最高


(註:有網友查詢後表示害怕資料外洩,也擔心此方法是否可信及可靠。筆者十分理解,畢竟大家萍水相逢,現實世界並無聯繫,只是有緣在此相聚。對讀者來說,筆者的可信性全部來自這個Blog。惟筆者開Blog近一年,分享過的文章接近100篇,都是肺腑之言或嘔心瀝血之作,開Blog前也活躍於Blog界一段日子。如果筆者要偷呃拐騙,何需投資逾一年時間去做?如果筆者是騙徒就一定是世上最失敗的騙徒,就好像一個租霸提早交一年租金一樣愚蠢。筆者真心分享,並身體力行分析各個案[這是我的興趣],如果讀者們擔心,我會盡量釋疑,希望幫到有緣人!)

現在,讀者只需在本Blog「尋找生活之路」Facebook專頁按Like(讚),然後直接WhatsApp筆者5524 9431或Facebook PM,便可以獲得同樣的按揭回贈!

以今年的最新HIBOR利率計算,H+1.3%相當於年利率1.755%。每個物業的按揭最快可以兩年後無償轉按,即平均每年回贈達0.915%,變相每年按揭成本低至0.84%

最重要的是,細A回贈對借貸者而言只有利益、沒有成本,也沒有隱藏陷阱:

  • 大家都是投資者,識計數、豈會被低級技倆蒙騙(相信本Blog讀者警覺性十分高)
  • 細A回贈不影響客戶原有按揭利率和優惠,額外回贈絕對是Extra benefits
  • 沒有合約束縛:細A不會與借貸人簽署任何合約,上述的表格是唯一步驟,是為細A派錢而設。
  • 借貸人可以收到Offer而不接受,絕無成本
  • 沒有私隱問題:借貸人只需填妥一份由香港地產代理商總會提供的表格,經由細A蓋印及簽署交回銀行便可。細A會為借貸人搜羅最適合的銀行及Offer,然後銀行會主動聯絡借貸人,之後細A唯一角色便是派錢
  • 沒有任何費用 
  • 不會與任何非銀行貸款機構有任何接觸 
  • 不會將上述表格外的資料交予第三者
#最高按揭回贈視乎借貸額及借貸成數而定,一般回贈比率最高可達:

2017年3月28日 星期二

季度檢討

轉眼間2017年已過了三個月,是時候更新一下近況。

本文標題不太準確,皆因筆者其實很不喜歡「定期」報告近況。投資世界裡,很多時候都是無事可做,夾硬每個月更新一下,很容易變成流於形式化的數字報告。

言歸正傳,這三個月生活上有少許突破。年初太太到了國內公幹,筆者便趁此空檔把不少過去一直耽擱著的事情做好,並多花了時間在身體鍛鍊上(雖仍未成習慣)。

二月底跑了一場10公里賽事,不知怎地大破Personal Best,跑出了53分鐘的成績。以筆者一貫的低密度運動水準,這算是令人非常喜出望外的一件大事。

2017年的日曆大致上塵埃落定,3月到日本旅行(剛回來),5月會到台灣,9月會到英國和法國旅行。相比2016年,預期旅行次數和支出都會增加,希望投資方面進展良好能夠幫補一下吧。

投資方面,第一季相信很多Bloggers都感到高興。投資Blog主要分兩派,第一派是股票為主,以首季的「特朗普升市」來看,大家應該大有斬獲吧!另一派以收息資產為主,2017年首季出現買入時機,能夠多增持較價格上升還重要,因此大家也應該很高興。


展望將來,「特朗普升市」應該差不多結束,股市應該要面對一段牛皮市況。筆者不是股票專家,今年餘下時間仍然以把握時機增持收息資產,以達到減低物業資產比例、增加實際現金流為目標

目前資產配置如下,回報率以買入價及不包括成本計算,也沒有計入槓桿。


住宅物業 (57%) - 共四項,加權回報率 = 3.8%,全部項目皆有賬面利潤。過去三個月住宅市場延續去年四月開始的升軌,破頂消息無日無之。筆者的物業估價也大幅上升,不過在未賣出前,仍然以買入成本計算,故其佔比未見提升。


儘管15%辣招會令住宅物業出現「賣完買唔返」的困局,筆者看著市場的不理性情況,也不得不開始考慮減持住宅。筆者預期住宅市場會持續火熱至年底,若今明兩年出現1996-97的盛況
,明年很可能會成為見頂之年。

其他物業 (11%) - 共三項,加權回報率 = 3.7%,賬面利潤開始出現。上月終於成功賣出筆者最視為最失敗的物業投資,新增資金會用作增持R&B。


REIT (13%) - 共兩項,分別為SGD及HKD定價資產,比例約4:1,加權息率 = 6.5%
。本季趁市場疲弱增持REIT(主要是HKD),加上SGD最近回升不少,故REIT佔比上升。賬面仍處於虧損狀態

債券 (4%) - 共四項,全為USD資產,加權孳息率 = 5.3%,年期2-6年,有賬面利潤。本季債市本來頗為疲弱,筆者便趁機增持,並首次買入了非投資級別的債券。最近加息後,債券不跌反升,惟隨著實際借貸成本上升,筆者不太看好較長年期的債券,故趁市旺沽出了一隻投資級別、YTM已跌穿4.5%的8年債。


現金 (10%) - 賣出失敗物業後,現金增加,存款息率 = 2.05%。

2017年3月22日 星期三

道高一丈

凡事太盡,緣份逝必早盡。

一星期後,炒家們又收到另一噩耗。蘋果傳來Email,以「每人不可下超越自用所需的訂單數目」為由,把早前下的訂單取消了。

大家見財化水,面如死灰,一時間從天堂到了地獄。

過了幾天,Apple Store重啟預訂,出貨日期變回兩星期內,預訂限制又變回了每張訂單兩部。

筆者嘗試再下訂單,但一天後又被取消了,似乎Apple有一套方式決定甚麼是重覆訂單。

經過一星期測試,大家的結論是:所有訂單資料都不可以重覆。

那表示日後的訂單,每一張也要用不同的名字、不同的電話、不同的地址、不同的信用卡號碼。


名字最簡單,筆者為自己改了幾百個英文名。

電話方面,由於可以輸入11位數字,筆者在自己的電話號碼後面加了001, 002, 003...

地址也類似,將Flat A分成A1, A2, A3......一個幾百呎單位被分成幾百份,現時新樓的「劏房盤」算甚麼?

信用卡是最難無限複製的,幸好早前已申請了大量信用卡,現時終於用得著了。

另一邊廂,大家也開始瘋狂申請附屬卡,就是為了不同的信用卡號碼.....

(待續)

2017年3月14日 星期二

魔高一呎

(原來已經三個月沒有更新《渺小的我》自言自語系列了。為了儘量切合本Blog主題,不再適用於現在的內容會盡量從簡。)

上一篇文章在此

訂貨後,筆者每天都監視著出貨的時間。慢慢地,出貨日子由2-3天,變成5-7天,再變成兩星期。

似乎蘋果開放訂購限制後,其供貨速度又再追不上顧客訂貨的速度。

大家開始著急了.....

蘋果真的沒有貨嗎?回收價會直線上升嗎?現在不訂,再過一會還能訂貨嗎?

反正訂了貨也可以取消,甚至貨到了仍然可以無償退貨退款。筆者便再下了數張訂單,每張都是10部。

個多星期過去了,貨已到而回收價升了不少。這一趟賺了數以萬元計的無本之利,而信用卡還未到結單日!

這時候,出貨日期已變成了一個月。另一邊廂,同樣以低關稅見稱的新加坡,其Apple Store的出貨日期也不斷推遲至兩星期了。

那一刻,我終於明白香港人忠於炒賣已到了入血入骨的境界。

筆者與同事也不甘後人,瘋狂下訂單之餘,也不忘不停申請信用卡。此外,也開始借用
家人和朋友的信用卡來訂購(並分享利潤)。

有一天,出貨日期變成了Not Available。回收商慌了,回收價一天內提高了好幾次,卻仍沒有人願意出貨。不久,新加坡的Apple Store也很快變成Not Available。

大家都認為,市場已經被炒家壟斷了,並且開始坐貨。但是筆者比較膽小,仍然抱著「坐貨等於坐風險」的心態,極其量只會等回收價升到週末便悉數賣出,而每次的利潤也是五位數。

錢不斷從天而降,貨的流動性極高,收貨等於收錢,而且幾乎天天升值。

那時候,大家感覺就像在天堂!

按揭回贈 - 從銀行手上奪回屬於你的錢

(待續)

2017年3月2日 星期四

從有錢人保險看樓市辣椒 (下)

續上篇,那麼這跟樓市辣招又有甚麼關係?

房地產的投資和財富傳承性質與萬用壽險雖然不盡相同,但在辣椒肆虐下,倒也有幾分相似。這大概可以解釋為何樓市能在大吹淡風下,仍有不少有錢人和內地人爭相購入豪宅及土地,與平民瘋搶一手樓相映成趣

首先,SSD趕絕了樓市炒家,市場只有用家和投資者,而目前趨勢是越來越多人身兼用家及投資者(如父幹買樓、慈母為小朋友買樓、某太6億物業贈與未成年女兒「學投資」等)。這與萬用壽險相似,目前樓市的買家只看長線(甚至是看下一代終身需要),SSD根本不是考慮因素。

第二,15%從價印花稅第一標準。這比萬用壽險相類的費用還要高,但若將年期攤長至數十年來看,15%跟9%分別不算太大。況且仍有很多人願意借用「人頭」來避稅。

第三,15%買家印花稅。筆者起初也不明白,為何有人願意付30%重稅來買樓。內地人行為似乎只能用人民幣貶值的「走資論」去解釋(特朗普上台後,美元轉弱也少了內地人付30%的新聞)。另外以公司付重稅買入物業,看的當然是日後轉讓永久免稅。觀乎市場上接連有天價公司物業成交(如中西區、九龍站等尤為頻密)付重稅也只是貴買貴賣而已

第四,按揭。以中/大價投資來看,萬用壽險比物業按揭較寬鬆。兩者Call Loan風險同樣低。

第五,回報。未計算槓桿的回報,兩者也是甚低,超級豪宅的租金回報甚至不足1%。豪宅看的是價格長期增長,這點與萬用壽險頗為相似,但是後者回報較遜。

第六,雜費。物業雜費有差餉、管理費、地租、物業稅;萬用壽險則有保險成本(Cost of Insurance,嚴格上這不屬於投資成本)及首十五年每月費用。兩者成本相若。

最後是價格波動對財富影響。萬用壽險沒有價格風險,而樓市在極端市況可以下跌七成。當然,樓市也可以連年上升過百倍,部分持有50年以上的商用物業回報甚至超過一萬倍。

目前筆者對樓市的看法比較中性,不見得能大升,但中期也未見巨大下跌空間,故筆者只能繼續持有物業,一動一如一靜。本文旨在道出,世上其實有些一般人不會接觸到的資產/產品,它的回報不高(槓桿後亦僅是普通),但產品本身的設計或性質令它能為持有者達到投資回報以外的目標。這或反映出物業買家「口裡說貴,身體卻很誠實」的實際想法

(完)

2017年2月27日 星期一

從有錢人保險看樓市辣椒 (中)


續上篇,為甚麼條件如此辛辣,仍不斷有富人願意購買這種產品?
  • 財富傳承:有錢人的想法跟一般投資者有些差別,他們不是每筆錢都僅以絕對投資回報率去決定如何投放。有錢人希望設立可靠而穩定的財富滾存平台,追求的是財富持續增長(即使較緩慢)及長期回報,以保護後代終身財富,當中衍生的成本及SSD(Surrender charge)並不是主要考慮因素
  • 遺產分配:有錢人的遺產,可以是公司股票、房地產或其他估值困難的工具。股票若已上市,分配還較容易,但卻可能引發日後爭奪公司控制權的問題。但若分公司A給大仔,公司B給細仔,又產生分配不公的問題。以保險產品或價格透明度高的房地產作為遺產分配,較易避免以上問題。
  • 保障需要:通常我們為了避免保險公司「食水深」,會拒絕購買儲蓄保險和投資相連保險(Unit-linked Products),並以成本低廉的定期壽險(Term Life Insurance)抗衡死亡風險和遺產需要。有錢人的想法有點不同,他們希望保險產品能同時解決遺產及在世的財務需要,那麼保費成本同樣低廉的萬用壽險顯然更為適合。
  • 可預測性及風險管理:萬用壽險大量投資於企業債券,回報與債券基金相似,但前者成本較高,其中最重要原因是保險公司會提供最低回報保證(目前通常為2%),因此無論市場有多凶險,客戶Account Value仍會穩定增長,一般情況下在保單生效數年後隨時提取款項,也不會受投資市場波動而蒙受損失。債券基金價格會隨市場波動,嚴重影響客戶提款彈性(通常市場最差時才最需要資金),兩者不能相提並論
  • 資金效率:萬用壽險風險低,抵押成數高,資金可以留作其他投資或生意周轉。Account Value增長後,也可以隨時加按,利率極低。
那麼這跟樓市辣招又有甚麼關係?

(待續)

2017年2月22日 星期三

從有錢人保險看樓市辣招 (上)


香港的住宅物業市場自2010年起便成為政府的眼中釘,辣椒多不勝數,其中最主要有:

1. 額外印花稅 (SSD) - 首三年內轉售住宅物業需要就出售價格繳納10-20%印花稅
2. 買家印花稅 (BSD) - 非香港永久居民或公司買入住宅物業需要繳納15%印花稅
3. 從價印花稅第一標準 (AVD) - 已持有住宅物業人士買入住宅物業需要繳納15%印花稅
4. 按揭成數 - 600萬樓下最高八成,600-1000萬最高六成,1000萬或以上最高五成

另外,每年差餉、地租、管理費等約佔物業價值的0.5-1%。

如果筆者告訴你,有一個市場的「辣招」如下:

1. SSD長達十五年,首五年稅率約10-15%
2. 從價印花稅達6-9%
3. 按揭成數最高七成,使用HIBOR plan但沒有cap rate
4. 首十五年需繳付每年約1-2%雜費
5. 終身需要繳付保費,中年人士首年約0.1%,並每年以8-10%幅度複式遞增
6. 每年保證回報2%
7. 目前低息環境下,年回報約3.5-4.0% (未扣除上述支出)

你會不會考慮買?

相信大部分讀者的答案都是,連想也不會想。單是十五年SSD已經趕走大部分潛在買家了吧。

現實是,每年都有數以萬計的有錢人,排著隊進入這個市場。

嚴格來說,它不是一個市場,而是一種保險產品--萬用壽險(Universal Life,內地稱萬能險)。簡單來說,這種保險通常向客戶收取一次性保費(Single Premium),扣除各項收費後會放入客戶的Account。保險公司會把錢拿去買各種資產賺取回報(通常大部分是債券),扣除公司利潤後會把每月回報注入客戶的Account。由於在大部分情況下,每月回報(撇除一開始收的「從價印花稅」)會高於各種收費總和,因此客戶的Account Value會不斷增加。

此外,保險公司會與銀行合作,客戶可以貸款支付保費,一般可達保費的70%以上,因此可達到槓桿投資的效果。目前息率約H+1.2%,即大約1.45%,息差是正數。

這種產品門檻較高,以中年目標客戶計算,一般最低投保額是100萬美元,一次性保費約40萬美元。即使只計30%「首期」,仍需拿近百萬港元現金才能投保。

為甚麼條件如此辛辣,仍不斷有富人願意購買這種產品?

(待續)

2017年2月16日 星期四

2017香港樓市展望

自從去年11月政府推出15%從價印花稅(第一標準)後,筆者已甚少評論樓市,原因是對於筆者來說,再買入住宅物業再投資的可能性已經是零。不過近日見不少樓市Blogger都對2017年樓市作預測或分析,筆者又手痕想談談自己的見解。

以筆者個案為例,已持有超過2個住宅物業的小投資者,一般已無法逃避15%印花稅或不欲借名,甚或如筆者般算死草之類,在DSD年代已經不再增加住宅投資。原因很簡單:計唔掂數。

第一,筆者比較揀擇,收租物業若只在市區,勉強可以接受一房;若在新界區,則必須兩房起跳才較安心(或稱「具防守力」),而且最好是屋苑式物業。但自2015年起,即使深入大西北,稍具質素的兩房單位的市價已超過350萬。由於400-450萬是一個頗難逾越的關卡,即表示這些單位樓價或需重大利好因素才能突破,而且DSD也較高(現時則沒分別)。

第二,屋苑式物業的租金回報已跌至3%邊緣,扣除各項雜費三年合共也只有7.5%左右。若以4.5%DSD計算,賬面回報已很低;更何況現在有15%從價印花稅(第一標準),真是未見官先打80大板

第三,為了cover 15%印花稅,回報要靠升值,但偏偏樓價去向極難測。筆者第一次買樓時,預計2014-15年見頂,計及兩年SSD及全球水浸固十分安全。後來聯儲局一再拖延收水,便推遲預期見頂年份。到最後一次買樓時,筆者預期2018年見頂,當時心想完了三年SSD便要馬上放售。

今天,美國已加了兩次息,香港最遲下半年會啟動加息周期。有分析指出,樓市步入了「高慢牛」的狀態,即不會大升也不會崩潰,更可能是跟隨通脹或貨幣供應緩慢上升。若買入三年後,只有一半機會升15%,另一半機會則持平或微跌,那表示只有一半機會賺到租金回報(槓桿後放大),其餘情況恐怕只能平手。

當然閣下可以說,樓價或能再升30%以上,那麼槓桿後回報仍很禾味。但筆者意見是,也許樓價在2017-18年可以上升,但若2019-20年回調,在SSD限制下仍是「有波幅無升幅」。

第四,槓桿低。出租物業正常可借50%,即使踩界也只有60%,再增加借貸除了要冒法律風險外,也會被按揭保險拖低回報,未必值得。

然而,對於非筆者類人士,以上四點需要微調重新分析,其結果可以很不一樣。

  • 正租住細價樓:任總曰,「租樓者,沽空樓市是也。」正如80后隊長所言,三年租金最少輸9%,相比細價樓的從價印花稅(第二標準)僅1.5% - 2.25%,加上自住樓槓桿極大*,鎖死資金少,上車的贏面很大。
  • 正租住中價樓:中價樓的租金回報只有2.5%左右,三年輸7.5%,相比中價樓的從價印花稅(第二標準)達3.75%,贏面稍遜。若仍想對沖租金負擔,可買入細價樓出租做雙租族,贏面更大。
  • 沒有租樓也沒持有住宅:此類人士沒有高稅率包伏,若已知不久將來有租金負擔,宜買入相關物業對沖樓價及租金波動。但如果日後也沒有住屋需要,筆者認為不一定要趕入市。
  • 已持有自住樓:若能逃避15%印花稅,及預期日後會有更大租金負擔(如需更大單位),可以買入作對沖,否則宜按兵不動。
  • 已持有自住及1間收租樓:除非極度熱衷投資住宅或預期日後有極大租金負擔,否則宜按兵不動。
  • 已持有自住及多間收租樓:如上述四點所言,宜按兵不動。
* 有些網友不明白自住槓桿大與投資的關係,以為槓桿大就是風險高,加上認為樓價處於高位,主觀上十分抗拒高成數按揭。其實筆者已不止一次強調,按揭屬極低風險的低成本借貸工具,無論高成數還是低成數按揭,對銀行來說根本無分別,因為保險公司才是實際風險承擔者。槓桿高對投資有利之處,在於其耗用的資金少(這是Margin requirement的concept),剩餘資金可以投放在其他資產上,反而分散了投資風險。

2017年2月12日 星期日

自駕遊外傳:埔霧公路的替代道路


前文提到台中往清境的道路十分簡單,因為所謂的山路其實是一條公路(黃色部分),設計上大部分路段已拉直,亦沒有特別斜的路段。若你因此以為台灣的山區道路很好走,那便是大錯特錯。

筆者第一次自駕遊目的地便是日月潭和清境,可惜遇上百年一遇的大雨,埔霧公路部分路段被泥石流摧毀了。當時筆者首次在沒有駕駛經驗的人在旁指導下駕駛,聽到民宿的職員說還可以透過替代道路上山,正所謂初生之犢不畏虎,加上當年筆者一窮二白,手持的電話並沒有Google Maps這個Apps,於是便倚靠著平面的GPS裝置,二話不說駛進這條「楓林路」。

誰知該道路穿越山區居民的住所和農場間,不僅又窄又斜,而且部分路段已經嚴重水浸,加上又有大量對頭車(可能趕下山避難),在極大雨的情況下這條路竟走了近半小時,時速連5公里也沒有。還記得在其中一個彎位,目測斜率約1:5,對頭有三、四輛車等著下山,其中一輛是車身較大的越野車,顯然不能並行通行。

筆者當時佔著斜路下的入口處,若不退後及調較至兩者能並行的情況,大家便只能對侍至死。道路兩旁是低陷的農地,前面便是民居,幾乎動彈不得。以筆者當時的技術,花了很多時間扭了幾十手軚才能讓對手通路,現在回想起猶有餘悸。

幾經艱辛終於到了道路出口,竟是一條沒有去水設施的水浸橋。事已至此,筆者也只能硬著頭皮衝過去。不幸的是,過了整段替代道路後回到埔霧公路,再走了不到兩分鐘,山上有警察說上山的道路已經封閉,洪水將至,要求我們馬上下山。於是筆者又回到那條狹窄的替代道路,而在旁的少女(現已私有化)早已嚇得花容失色。幸好要下山的車早已離開,在小路再沒有碰到對頭車,及後一直回到台中市市郊,才停下來計劃原本在清境的日子應該怎麽過。

最不幸的是,接下來兩天晴空萬里,相信清境的空氣一定特別清新......

難度:
危險性:
疲累度:★☆
景觀:☆☆

駕駛樂趣:☆☆☆

2017年2月7日 星期二

為甚麼退休

早陣子與幾個大學同學聚餐,言談間有人問及筆者早前於私人Facebook 提及的第三個「五年計劃」。她們很有興趣知道我的「五年計劃」究竟是甚麼。

對於大部分香港人來說,所謂計劃無非都是結婚生仔,先定目標再儲錢配合,很少人會有一個既定的財務計劃,先儲錢後決定為人生添加哪種色彩。這當然不包括筆者。

作為一個讀金融出身的投資者,制定財務計劃並不斷修正早已成為日常生活的一部分。筆者的第三個「五年計劃」,目標是非受薪收入的比例降低至可隨時退下來的水平。退休後不一定完全不工作,在收入非constraint的情況下,選擇退休只是為了更靈活地運用自己的時間,贖回自己的人生。

與筆者年紀相若的朋友,儘管這幾年生活變化很大,結婚的結婚,生仔的生仔;有步步高陞,也有選擇按自己興趣過活的。不幸地,卻沒碰到哪個人能跳出固有框架(也許因為「悶聲發大財」),掌握自己的選擇權。聚餐中的同學也不例外,而他們其中一個問題令我感到特別唏噓:

「咁你咁早退咗休做咩?」

筆者聽畢,無言以對。

無言並非因為我沒有考慮退休後做甚麼,而是我沒想過香港人對「認命」已經到了如斯自然的地步。

如果你上班主要為了收入,那麼你退休後做甚麼都勝過上班--

你可以一早起床跑步或行山,出了一身臭汗後回家洗澡、吃早餐,然後上網處理一些雜務和Update一下投資事宜,再駕車往商業區與昔日的同學好友吃午飯。飯後到海濱長廊散步,消化食物之餘順道觀察路上的人流,以便往後研究其對該處舖位價值的影響。下午可以選擇看一場戲,或者回家睡個懶覺。傍晚可以往街市買些新鮮食材,與最愛的家人入廚共享天倫之樂。飯後休息一會,然後打開瑜伽墊,做一些較靜態非帶氧運動;又或是對著一望無際的大海看書,順便沉澱一下自己。

愜意的生活,需要的不是無盡的金錢、地位,而是完全屬於自己的時間、空間。

但是足夠有餘的被動收入,卻是取回選擇權的不二法門。


嘗試問自己以下兩個問題,如果你答得出來,相信還有得救:

1. 如果上班沒有收入,你還會上班嗎?

2. 如果不上班也有收入,你還會上班嗎?


為甚麼退休?盡在不言中。

2017年1月18日 星期三

宗教●政治●樓市

古往今來,不知多少高人都說「宗教」與「政治」是朋友間絕不能碰的話題,一旦「撻著」,輕則舌劍唇槍,重則絕交收場。

無他,「宗教」本身就是神聖不可侵犯之事,它幾乎是與生俱來,地位甚至比直系親屬有過之而無不及。君不見球王施丹在十年前世界盃,不就是聲稱因馬達拉斯出言侮辱他的家人而作出舉世震驚的行為嗎?更何況是更至高無上的「宗教」?歷史上有多少戰爭因宗教而起,也就不用多說吧。

「政治」是生活中不能避免的一部分,不論你對它有多冷感,它總有一天會找上門。兩年前的「雨傘運動」,多少從不理政治的香港人瘋狂表達自己對顏色的狂熱,兩大陣營無不對電視上的畫面感到震憾、憤怒、悲哀。一旦牽涉到意識型態之爭,往往一步都不能讓,明知如此還是少說為妙。

與上述兩者比較,「買樓」屬衣食住行級的最低層次行為,又何德何能被相提並論?

沒錯,當住宅物業還是很有投資價值時,的確和「宗教」和「政治」毫無關連。然而當市場力量令樓價年復一年地上升,樓市就變成炙手可熱的政治問題。樓市淪為惟一能維繫無能政府與無為青年之間的政治工具。

另一邊廂,隨著樓價單向發展,越來越多人會加入盲目追捧的陣營,同時也越來越多人會嗤之以鼻。「買樓」已經發展成一種宗教的行為,明白這個遊戲怎樣玩就會買完又買,不明白的任你說到地老天荒也不為所動。

《聖經》說如今常存的有信、有望、有愛,這三樣,其中最大的是愛。以前買樓上車靠的是有信念、有盼望,但如今又怎敵得過有父愛、有母愛?(說笑而已,買樓靠自己啦)

如果宗教是「信則有,不信則無」,那末樓市便是「信則買,不信則買條毛」。

如果政治是「討厭的一天都嫌多,喜歡的一生都嫌少」,那麼樓市便是「地的一間都嫌多,地的一幢都嫌少」。

「樓市」作為一種宗教,它早已被高度政治化,難以辯明;同時作為一個政治問題,它又被嚴重宗教化,難以拆解。一言以蔽之,「樓市」已成為香港人第三個不能觸及的話題。

P.S.: 一件投資工具若帶有宗教式狂熱,它的路還能走多遠?現實卻是,通常投資界的警世預言成真前,它最少還要被恥笑多兩三年。祥益地產的老闆汪敬敦常說,「買樓有風險,不買樓也有風」,若自問能承受得起這風險,不妨放手一......若然「單車變摩托」,不就是神蹟存在最有力的證據嗎?

2017年1月12日 星期四

請你低頭,讓光環掉下來

基於廣東歌樂壇已死多年(筆者讀書的年代已經相當息微),筆者已經好幾年沒有看樂壇頒獎典禮的直播或錄播。今年因為跟朋友一起過元旦,便「被看到」2016叱咤頒獎禮(我記起那年的冬天,這是一年一度聽收音機的機會),並發現鄭欣宜「女神」一歌又再被炒熱。

無論從字面來看,還是填詞人黃偉文親述,這首歌表達了對俗世審美觀的強烈控訴。「女神」一詞不知出自何處,但大行其道長達數年後,早已滲入社會各群體、階層並遭到嚴重的濫用,此詞本身已老態龍鍾。縱然如此,社會的審美觀卻沒因此變得包容,反而日益極端,彷彿不是神的人就沒有存在價值。不過,這點並非本文重點。

筆者認為,「女神」只是幌子,實際上它被用在借喻社會上具有暫時性的絕對優勢,例如權勢、社會階級、收入水平、行業地位等較抽象的概念(當然也包括外表),被控訴的是社會「拜神主義」的現象。對於這些「XX男神」、「YY女神」、「人生勝利組」來說,這些所謂優勢的最大共通點是擁有時所獲得的虛榮感,會否帶來實質利益則視乎擁有者有沒有充分利用(例:靚仔靚女做明星有實質利益,富二代做後勤專業人士就有點浪費),而最致命的是這些優勢都是暫時有效,一天當你低頭時,光環就會掉下來。

為甚麼忽然有如此感慨呢?

筆者眼見身邊不少人(有些是投資戰友),明明已臻財務自由之境,隨時可以退出虛榮遊戲,把時間、生命還給自己和家人,卻以各種不成理由的藉口去戀棧昔日的戰場。最常見的是在行業發展多年,在公司已晉身管理層,無論是收入水平、行業地位甚至僅僅職銜皆是他們生活上的絕對優勢。在朋友面前,維持著CXO, Director或VP的虛銜為他們帶來無上光(虛)榮。

這些人往往已有三五層樓收租,因早年樓價低買入,已供得八八九九,租金是淨袋,即使完全不作資產配置,也足夠一家人享受舒適的生活,並提供足夠防護網去發展第二人生。如果重新配置資產,被動收入甚至足以超越主動收入,能在沒有任何犠牲的情況下贖回自己的時間,享受與家人無價的相處時光。


不同之處是...

  • 你不能再以高層的身份接受低層的討教、逢迎、關心(俗稱刷鞋),大發慈悲提拔這些識做的人,並虛偽地說公司對Talent從不吝嗇。
  • 你不能再在一套高級西裝加冕下,在行業酒會中傲視同儕。
  • 你不能再在朋友的聚會中,有意無意流露出交標準稅率的快感,因為金融資產收入根本就不用納稅。
  • 你不能再訛稱跟歐美同事conference call,實際上跟靚女reception去fine dining(雖然你根本就無膽有下場,食完飯還是要交人)。

但你所能享受的是無價的一切、無窮的快樂,做人原本就應該掌握自己的人生。

有資格時,請你低頭,讓光環掉下來;有能力時,請你講和,把虛榮放下來。

別人的眼光,何苦...需要...在乎?

白幹一生,就似等了一百年,忽爾明白......其實我還是很喜歡廣東歌。

2017年1月11日 星期三

2017年1月6日 星期五

「可圈可點」的真正意義

曾不下十次聽過別人說:「你說這句話真是可圈可點!」然後一眾聽者露出詭異的笑容,而說上一句話的人則尷尬地笑著。

筆者小時候家教頗嚴,別的小朋友放學後在家看幾小時卡通片才做功課,而我則需做完功課再練完琴,才可以做其他事情,當中不包括任何具娛樂性的選擇(看電視和打機是不可能的)。筆者惟一的娛樂是看書和看報紙,家中的小說、教科書、工具書、冷知識書藉,甚至財經書藉和陳年產經報紙都被我看爛了,其中我最喜歡的是各式各樣的地圖、姐姐的地理書、百科全書、字典的附錄和成語全集等,我也因此養成了很注重知識的真實性的習慣,以至經常挑戰別人的話而撞了不少板。

我從小便知道「可圈可點」的解釋並不具模棱兩可或貶低對方的意思,相反它有絕對的褒義(不信可以Google一下)。然而,過去多年的經歷改變了「可圈可點」對我的真正意義。

N年前作為真正小學雞,有一次有同學說起「可圈可點」具有「見仁見智」的意思,筆者當然當仁不讓地奮力為「它」辯護,捍衞「它」作為褒義詞的事實。結果當然是爭拗不斷,在雙方面紅耳赤之時,中文老師出手解圍,為「可圈可點」挽了丁點面子。

中學時代,類似的情況又出現。我仍然扛起了捍衞「它」的責任,力排眾議。然而今次沒有老師參與,各執一詞之際又沒有可靠典藉,討論最終不歡而散。後來我在圖書館找來成語字典,結果卻換來一句「戇X,認真你便輸了。」

讀大學時,由於我是「掹車邊」入讀該課程,基本上所有同學的成績都比我好,整體語文水平應比中小學時好得多。某天討論時,又遇到類似情況,我的回應仍是指「可圈可點」不是這個意思,而對方仍舊反對。不過這次我沒有爭拗,卻開始懷疑自己有沒有弄錯。最後Google告訴我是正確的,不禁老懷安慰。

做實習時,跟同事吃飯時聊天,竟又出現此情況。資深同事A說畢同一句話,儘管我仍很想為它申冤,但考慮到做人處世不能不圓滑一點,便曲線問:「你的意思是讚美對方嗎?」
同事B便說:「當然不是,『可圈可點』不是讚美的意思。」
我說:「真的嗎?我讀書時好像有這個含義。」
最後資深同事A一句:「你不是挑戰B吧,人家中文Straight A的。」
正所謂「好漢不吃眼前虧」,我自知「小薯仔」一塊,便道:「原來如此!」
心裡的話其實是:「得你一個咩。」
過了幾天,同事B主動說起:「原來『可圈可點』真的有讚美的意思。」我苦笑無語。

畢業後,類似的情況一再出現,而我的參與越來越少。我開始接受世人都不重視「討論的內容是否基於事實」的事實,大家都是找些東西聊聊「過日晨」而已。

「旅途上你增添了經歷,又有讓稜角消失嗎。」--黃偉文《給十年後的我》

工作不到五年,我的稜角已消失殆盡。取而代之是「搵食啫」、「犯法啊」、「係咁架啦」、「好出奇啊」的港式駝鳥觀。

幾天前,我在新公司的某同事又勾起我對「可圈可點」僅餘一絲感情。儘管對方只是一個初生之犢,絕對無需刻意逢迎,但我已深明「曲高和寡」的道理,作為小眾的我只是一顆「雞蛋」,又何必刻意挑戰無知的「高牆」?

經過多年磨練,我終於徹底地放棄了糾正對於我的生命與生活幾乎毫無影響力的人的小錯誤。這是好事還是壞事,實屬見仁見智。

但我知道,明白自己不足之處,遠比指出他人的短處之重要。若看畢此文能助你達此境界,這篇文章就真是「可圈可點」。

2017年,祝願各位百尺竿頭,更進一步。