從銀行和發展商手上奪回屬於你的錢!

按揭回贈 - 從銀行手上奪回屬於你的錢

筆者投資組合向來主要由物業組成,因此 為了盡量壓低按揭成本,每次轉按或新造按揭均會盡取銀行的按揭優惠 ,包括最低利率、最高現金回贈、最高估價、按揭保費折扣及其他附帶利益不等 ,當中又以現金回贈能直接落袋至為重要。 現金回贈比想像中更多 按揭回贈分為兩部分...

2017年7月24日 星期一

富士山下

上星期三出了一篇《渺小的我》系列的文章後,筆者突然忙碌了好幾天。一方面本業有點緊急的工作要優先處理,同時又要處理新租客的事宜。儘管有時候比較忙碌,筆者仍會在上班時間偷空看其他Blogger的大作,但有部分Blog卻無故被公司的Network Block了,因此要看那些Blog便要靠手機或回家有空時才能閱讀。

萬萬料不到,筆者竟然錯過了某Blog上星期的一些精采留言!

大家也知道,香港的投資Blog界很少有關於物業的Blog,數目之少可說是「一隻手都數得哂」。相反,投資股票或以流動資產為主要內容的投資Blog,佔了投資Blog界的絕大多數。

筆者雖然寫很多樓市和自己在投資的故事(雖然暫時仍是以物業為主),但自問從來沒有說過其他投資工具的不是。筆者支持買樓自住,但也沒有反對(甚至沒有評論過)租樓行為。筆者也從來沒有踩低其他資產、抬高物業的行為,更沒有像某些樓市大好友般死撐樓市必勝,相反多次指出樓市下跌談物業投資的瓶頸說物業市場的前景充滿挑戰、甚至希望政府扭轉物業市場的怪象,筆者敢說自己是最客觀理性的物業分析者之一

在物業市場以外,筆者也身體力行地支持停止於物業市場加注把資產投向流動資產(如Bond/REIT)。近幾個月,筆者在做的投資,與很多Blogger一樣,我天真地以為大家也算是同路人。

有人的地方便有是非,這點筆者是最清楚不過,但卻沒想到你自己不去招惹人,人家也可以憑空捏造來羞辱你、中傷你、老屈你。筆者明白嘴巴長在別人臉上,別人要胡說自己做甚麼也阻止不了,正所謂「謠言止於智者」。但是筆者也明白,這世界上大部分人(包括自己)都不是智者,因此更可能發生的是「以訛傳訛」或「一個謊話說一百次便成了事實」。

筆者開這個Blog本來說是為了紀錄自己的投資點滴,既寫成功也寫失敗,為自己和太太「尋找生活之路」上留下一些點滴。筆者澄清不是為了誰,只是為了自己。

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1. 「有些博客自稱未夠30歲便管理3000萬資產,只是不知是姓『總』還是姓『浄』。」

本Blog左面的筆者簡介中,清清楚楚地顯示「29歲總資產突破3000萬」(筆者最近三個月絕對沒有更改這簡介)。「總資產」很明顯是指Total Asset而不是Net Asset。如果我要混淆視聽,我寫「資產」就可以了。至於為何不寫「淨資產」?這很簡單,筆者的Blog有現實生活的朋友看到,不寫「淨資產」是為了避免「秤身家」。另外,筆者從來沒有說過「管理3000萬資產」,不知為何會被說成只是管理而不是擁有。

2. 「管理0者,可以係父母老婆什(甚)至親戚加埋。」

如前段所述,「以訛傳訛」立刻發生了。筆者的簡述是「總資產突破3000萬」,並沒有說「管理」,這個跟進留言明顯建基於上一個留言,便捏造出筆者管理的是家人的資產的謠言

事實上,一直以來筆者提及的八個物業,包括已經出售的一個非住宅物業及仍然持有的七個物業全部都是筆者或太太名下全資擁有,絕對沒有涉及任何家人、父母、外父母、朋友或親戚。

筆者真是不明白,為何要如此憑空「老屈」他人呢?

大家都是我手寫我心,為何非要抬高自己、踩低他人不可?

(註:他說老婆加埋是正確,其實筆者也沒有隱暪過,在第一篇文章已很清楚指出「筆者和太太共同擁有」。兩公婆為何要計較資產屬於誰呢?

3. 「用屋企錢,講到好似自己賺咁,仲周圍教人買債,以為係投資老手,哈哈」

這個匿名留言,再次建基於上一個留言,再錯誤地推論出了筆者「用屋企錢」的非事實。

筆者自問沒有教人買債,一直以來只是紀錄自己買Bond/REIT及寫由物業投資為主轉成買入流動資產的心路歷程,以及以科學角度探討分散投資債券的必要性。事實上,筆者很清楚地交代過自己所持有的債券只佔總資產很小部分(~5%),從任何角度看也不會構成「教人買債」或「鼓勵人買債」的結論。

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最後,筆者想補充一點。從一眾非物業Blogger的文章和留言,一般對物業投資的印象都是涉及高槓桿,因此大家不期然從「總資產3000萬」聯想到筆者這種「三五七層細價樓收租仔」的淨資產必定只有幾百萬。

其實金管局收緊按揭已經很多年,按揭信貸資料庫也成立了很久,大家真的以為現在的壓力測試和按揭成數規管下,仍能作高槓桿的物業投資?可以作高槓桿的,只有第一層自住可以做到吧!不要再幻想五倍、十倍槓桿了,以現時的樓價,投資者的住宅物業要做到超過兩倍槓桿已經要「過五關、斬六將」,至於非住宅物業就更加慘不忍睹。

以筆者的物業組合為例,住宅部分的槓桿只有220%(每220萬的樓價只有120萬借貸),非住宅部分更只有115%(每115萬的物業價格只借15萬)!至於流動資產部分,筆者使用的槓桿比整體物業組合還要低。(讀到這裡,大概也算到筆者的淨資產有多少了吧?)

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關於此事,筆者的感覺是心痛多於委屈。自知渺小,對於其他Blogger一向心存敬畏,盡量以「學習」和「討論」的態度去存活於這個空間。我很天真的以為你怎樣待人,別人便會怎樣待你,但原來不是,「一樣米養百樣人」才是至理名言。

也許筆者的問題就是「少年你太年輕了」,入世未深故此連如此小事都無法一笑置之。

八年前曾經輸到一窮二白兼負資產,對於金錢,其實筆者已看得很開。畢竟這個Blog本來就為了「尋找生活」,而不是追求「財務自由」。人皆尋夢,夢裡不分西東,金錢只是理想生活的工具。

只要找到彼岸,何不把悲哀感覺假設是來自我虛構?昔日攔路的雨、磨花的褸、送不出的花,其實不算甚麼。

2017年7月19日 星期三

萬事俱備 還欠甚麼?

與G分別後,筆者和女友在附近走來走去,聊著有關這個區、這個屋苑和這個放盤的一切。

女友對物業分析並不熟悉,卻是一個很好的挑戰者。如果你有充足的耐性和放下預設立場,她源源不絕的問題對抉策很有幫助。

買樓當然有風險,隨便說一堆如價格風險、流動性風險、投資遇上租霸的風險、政策風險、銀行不接受按揭申請的風險、室內潛藏的結構風險、肉眼看不到腦袋想不到的風險等,買或不買總有無限理由。有關風險,實際要考慮的是:

一、風險是否可控(有些風險是否杞人憂天);

二、風險是否可以量化(能否放入價格);

三、不買是否沒有風險(其他資產就沒有風險嗎)。

價格風險
價格可以向上、也可以向上,大家說樓價太高,是時候跌了!這句話邏輯上正確嗎?「樓價高」是「果」,那「因」是甚麼?自樓價大升以來,「因」有改變過嗎?

答案是Yes and No. 短期因素的確有改變,那就是政府在半年前實施了歷史上從未有過的SSD。然而,實際導致樓價上漲的因素包括供應斷層、低息和量化寬鬆等,卻一點都沒有改變過,甚至變本加厲(當時的按息已跌至H+1%左右)。似乎不買的價格風險比買入還要大。

流動性風險
物業市場從來都是低流動性的市場,加上有SSD存在,這點是毋庸置疑的。但是如果買入行為是為了對沖物業價格對生活成本的影響,而不是為了投資犠牲其他流動性需要(如做生意),那麼這個考慮很可能是多此一舉

按揭風險
銀行可能不承造按揭?這是有可能的,而且很多是股市財演、渾水摸魚的專家都會以此語重心長的勸戒人不要買樓。然而,當時筆者和女友雖然未考獲任何資格認證,但所處的行業也算是十分專業,收入穩定性直逼公務員,若連我們也借不到錢,銀行大概可以關門大吉。

其他風險
投資面對租霸風險很難量化,這點只能盡量規避,例如以高按金(三個月)或預收租金(寧願收平一點)去增加租霸的成本。有些人會以職業、家庭結構或收入證明去選擇租客,但筆者認為心理作用大於實際用途,因為職業租霸是無法從表面因素去區別。

政策風險就更難納入考慮因素中,因為連政府自己也不知道每一項政策會導致甚麼後果。SSD起初在打擊炒家方面收到奇效,但同是出現鎖盤效應;後來的DSD、BSD令投資者和用家都不欲售樓,並在購買力積聚後大幅推升樓價;而去年的15%劃一印花稅更出現極強烈的反效果。如果要避開政策風險,基本上永遠都不能買樓

至於室內的結構風險,例如筆者此行看到的牆身裂紋和天花的怪象,的確可以憑經驗判斷所需的維修費用,再將它計入出價中。如沒有相關的經驗,一般人會乾脆避開這些放盤,但筆者卻不是這樣想:一個表面問題,賣家可以選擇遮掩它,肉眼看到的可以事實的全部,也可以是事實的極少部分。選擇不遮掩的,也可能暗示這問題並不嚴重,不值得花錢去掩飾;表現上很完全的單位,也可能是化粧樓。面對一個「分析得到的部分」遠遠少於「分析不到的部分」的問題,努力分析其實與隨機選擇沒有甚麼分別

經過透徹的分析,結論是買入的風險可控、部分可以量化並計入還價中。不知不覺間已到了傍晚六時,天色已漸沉、落日如霧燈,筆者磨噌了幾小時,卻仍舉棋不定。

「真的要還價嗎?如果還價即成,就要買了?」面對一個小小的決定,筆者竟顯得不知所措。

面對「講來講去三幅被」的筆者,女友不耐煩地問道:「買就買啦,其實仲有咩風險嘖?」

(待續)

2017年7月17日 星期一

世事都給他看透了


G先生似乎已習慣了潛在買家無聊的抱怨,並輕描淡寫地回應:「室內還容易解決,其實向北的寧靜才是這屋苑最大賣點。」

「不是吧,正常人人都想買向南樓。這邊也對著馬路也有小巴和校巴經過,向南那邊巴士很遠也不太吵耳吧。」

「馬路是其次,地鐵才是大問題。」

「地鐵怎會吵耳...晚上睡覺時也沒有地鐵了吧?」

「你試試早上五時多被第一班地鐵吵醒,便知道甚麼叫『攞命』。」G先生說畢,別轉過臉去,似是暗示筆者自己想想。

那一刻,筆者強烈地感受到G先生觀言察色的能力。大概他早就看穿了我的心思。

G先生向著大門方向走,邊說:「這裡可以享有半山的清幽、景觀,也有平地的方便。另一邊的景觀如何,相信你們也心中有數。向南樓也要看前面是甚麼才有意思,如果前面是大海,當然無得輸。但這裡東南是唐樓的天台,西南是舊式公屋,夏天吹來的都是熱風。」

「向半山那邊建築物較疏,相信你也Feel到吧。」G先生向我招手,示意筆者開窗感受一下。那一刻,我的身體可能感受不到,但筆者的心裡真的有點Feeling。

「這裡業主開價320萬,已減到315萬,還有少少可以傾。這裡很少有放盤,尤其是向半山這邊,很搶手。」G先生打蛇隨棍上,開始游說工作。

那一刻我還未有心理準備還價,便亂說:「這裡租到幾錢?」

「10,000左右吧。如果略為裝修一下應該可以租到10,500 - 11,000。你心目中的價錢是多少?」G先生邊踏進升降機邊問。

「我看最近成交價也只有275 - 280萬,我的預算也是差不多吧。」我裝作預算有限,看他有何反應。

「R,那已經是農曆新年時的價錢,你也知道新年後小陽春升了一截吧。你不用急著還價,想清楚再告訴我吧。」G先生很禮貌地告訴我,他不會替我還那口價給業主。

說著說著,我們已經來離開了屋苑範圍。雖然我們沒有還價,G先生仍然保持著自然的笑容,道:「我還要等下一個客人看這單位,就不送你們了,如果你們有興趣便致電給我。若有新放盤我也會主動告訴你。」

想不到放盤少的威力如此大,這個寂寂無名的屋苑的睇樓客也一個接著一個來。臨走時,筆者再問了一句:「業主有收過offer嗎?」

G先生說:「當然有,昨天的客出價295萬他也不肯賣呢。」然後他拿起電話,向我們揮手示意離去。

這一問成了這一次睇樓之旅的最大敗筆。但到目前為止,筆者還未知自己已一步步墮入G先生的推銷計劃中......

(待續)

2017年7月6日 星期四

對巴菲特的誤解 (下)

誤解四:巴菲特只喜歡現金、不喜歡槓桿

多年來的低息環境令巴郡嚴重水浸,有段時間它是全球最多的現金或等值資產的公司(目前是蘋果公司),然後有很多分析或報導指巴菲特成功之道是長期持有大量現金,因此可以在市場恐慌時出手,云云。

巴菲特成功之道是現金流,不是現金。事實上,近十年巴郡很少出手機會,高現金水平反而大幅拖低巴郡的回報。有一陣子甚至因此導致巴郡股價不振,令股神跌出富豪榜三甲。美國長年低息期之前,巴郡是靠旗下的保險或再保險公司提供源源不絕的保費收入。金融機構背後都是高槓桿,保險再保險公司是槓桿最巨大的行業之一,而且其收入比銀行更穩定。

巴郡與其他保險或再保險公司的主要分別,第一是其他保險公司幾乎只靠定息收入產品以保證償付能力(Solvency Margin),而巴郡(以前)卻幾乎完全倚賴股息收入。在傳統保險或再保險公司角度來看,這種靠主動回報的模式是非常危險,變相鼓勵進行高風險對賭活動。曾經有再保險公司採取此策略,在21世紀初企圖複製巴郡模式,最後在金融海嘯中幾乎沒頂。第二是巴郡從不派發股息,令資本保持增長,有助維持槓桿模式。

巴菲特本人的長期持有能力,並非一般靠系統運作的企業能夠複製,除非該公司由一兩個人全權決定公司所有投資項目。作為巴菲特過去成功的關鍵,槓桿操作應記一功,而且是核心功績之一

誤解五:巴菲特是神,總是向前看,不會後悔決定

金融海嘯後,巴菲特多談了他過往做過的的錯誤決定:


1. 1960年代:收購經營紡織業務的巴郡
2. 1980年代:沒有大手投資房貸公司
3. 1987年:拯救所羅門公司
4. 1989年:錯誤買入已在懸崖邊的傳統航空業
5. 1998-99年:沒有出售可口可樂的股票
6. 2007年:在A股上市前兩三個月便賣出中國石油
7. 2008年:過早判斷金融海嘯已結束
8. 2010年代:錯過所有科技巨擘,包括Amazon, Google, Apple等,但買錯了IBM

誤解六:巴菲特是成功的投資者,他從不賭博

巴菲特常告誡投資者要長期持有資產,加上他成功光環,似乎和賭博這種負面行為完全沾不上邊。先不論利用保險或再保險公司的保費收入來買股票是否賭博,巴菲特本身是否完全否定賭博?筆者不以為然。

個案一:康菲石油

巴菲特於2008年中公開表示次按危險已告一段落,當時油價仍然在百元高位,S&P500也只比高位下跌15%左右,但股神卻身體力行大手買入價值70億美元的康菲石油股票,相當於當時巴郡總市值的3.5%。當年股神已持有可口可樂20年,市值也只有110億美元,顯然康菲石油是一項重要投資。後來雷曼破產,接踵而來是油價暴跌80%,康菲石油的股價在幾個月跌去65%,到2014年才靠轉型收復失地。然而,股神在2010年便賣掉了逾一半持股,估計損失超過30億美元。

筆者認為,這是一次股神對美國股市不會出現「市場失效」的賭博,但賭輸了。

個案二:以期權對賭股票指數

十年前,巴菲特不斷批評衍生工具毒害市場,但在2008年卻大手簽下所謂「股災保險」的期權合約,對賭於2019-28年的指數不會低過簽合約時的水平。據悉當時S&P500指數約1200點,巴郡收取期權金48.8億美元,合約名義價值約370億美元,但巴郡無需就合約提供保證金。股神的如意算盤是:只要期權金投資得宜,其價值很快便會超越合約名義價值,即使指數跌至零,股神仍然有錢賺。

巴郡在1965-2007年的年度回報達21.3%,推算期權金的價值到2019年會超過400億美元,達到股神的期望。然而,現實情況是2008-2016年間年度回報只有9.2%,推算期權金的價值到2019年只有128億,即使以加權年期13.5年計算,也只有160億美元。換言之,股神的如意算盤打不響,儘管以目前的指數水平來看,巴菲特已經贏定。

筆者認為這場賭局中,巴菲特並沒有遵從自己的說話:「在恐慌中買進,在貪婪中離場。」

雖然以上兩個例子並非純粹賭博,但不能完全否定股神鍾情不平等賭局。配合巴菲特其他特質,與其說他是股神,不如說是史上成功時間最長的大投機家

(完)

2017年7月4日 星期二

對巴菲特的誤解 (上)

巴菲特在2008年成為世界首富,雖然其後被超越,但近二十年來一直排在Forbes Billionaire排行榜首四位,自此稱巴菲特為股神,相信整個投資界都沒有人敢反對,很多時候甚至出現偶像式崇拜。不少巴菲特的粉絲為了維護偶像,四出攻擊其他投資理論,迫人接受價值投資才是王道。

筆者在2006年認識巴菲特,看過無數有關他的報導、著作、金句,並迷戀上價值投資。上述的盲撐行為,年少時或多或少都做過。然而,實戰經驗告訴我,股神也是人,股神也會犯錯,而且是不斷犯錯。誠如德國投機家科斯托蘭尼所言,一個投機者在100次投機行為中,贏51次就足夠了。巴菲特也一樣,成為股神後,他的成功故事被放大,失敗例子卻被擱在一旁

傳媒都喜歡神化傳奇人物,但筆者認為,擁抱成功的例子只會帶來毀滅性後果。學懂失敗、了解錯誤、認清偏誤,才是投資心法精要所在。這篇文章關於大眾對巴菲特的誤解,是根據筆者多年來對巴菲特的認識而寫成。若當中隱含了錯誤的資訊或對其誤解的誤解,煩請網友不吝指出。

誤解一: 巴菲特靠選股致富

很多人誤認巴菲特是選股聖手,以為巴菲特是靠在數千隻股票中尋找幾隻股票,然後集中持有致富。這多是因為(尤其是大中華地區的人)不少人對巴菲特的認識來自中國石油、比亞迪、可口可樂等股票,動輒十倍八倍的回報令人誤以為巴菲特是因選對了股票而成功。

當然,巴菲特選的股票絕非壞股票,因此才能靠長期持有致富,但同時他所選的也不是傳奇性的公司,甚至連回報也不是特別好。以可口可樂為例,巴菲特持有近30年,回報約12倍,其年度化回報其實只有9.2%,連同股息也只是12%左右,比巴郡本身的長期回報(20%)還要低一大截。如果將可口可樂換成類似的傳統具品牌價值的企業,如麥當勞、迪士尼等,其回報可能比可口可樂還好。

巴菲特也有選股失敗的例子,近幾年最大失敗莫過於破天荒投資「科技股」IBM,堅持投資傳統企業令巴菲特蒙受損失。如果巴菲特當時隨便另選一隻大型的科技股,如Apple, Amazon, Tencent, Google,甚至是業務較傳統的Microsoft,都不至於如IBM般失敗。其他著名例子還有康菲石油、美國銀行(2008)、巴郡本身等。

誤解二:巴菲特是撈底高手

這是另一個大眾對巴菲特的嚴重誤解,筆者懷疑又是因為中國石油。大家請認清事實,2003年是香港經濟的谷底,當時美國的經濟和股市皆不在谷底,而且中國石油上市不久,在此之前巴菲特根本不可能買入。筆者認為這是巴菲特嘗試投資中國,多於嘗試撈底。

你有沒有聽過巴菲特在1973年石油危機大舉入市的故事?1987年股災又如何?1994年的債市危機?2001年恐怖襲擊有沒有?

2008-09年又有沒有撈底?絕對有,但巴菲特在2008年中就已經宣布美股見底,結果他買入的股票都以止蝕告終。其後他主要的「白武士」式投資都是Preferred stocks + Convertible features(如瑞士再保險集團、高盛集團等),回報僅8-10%。

雖然巴菲特說在市場恐懼時買入,但他從來不是Timing Expert,甚至對時機嗤之以鼻。他曾經說過一個有關雷曼兄弟的故事:
  • 2008年9月,雷曼兄弟爆破之際,他收到巴克萊資本的電話,要求巴郡就巴克萊收購雷曼提供擔保,並留言在巴菲特手機的留言信箱。巴菲特說他當時並無聽到留言,因為他一向少用科技產品,不知道那個圖示代表未聽的留言。後來他的孫女(一說是女兒)告訴他,他才讀到這個訊息,但為時已晚。
這個故事是否事實並不重要,但巴菲特公開說這故事,似是暗示:燙手山芋,我從來不接。

誤解三:巴菲特總希望永久持有資產

巴菲特曾說:「如果合適,我希望持有資產的期限是永久。」很多人將此話奉若神明,總希望找出可以終身持有的股票。最佳的例子莫過於香港人對滙豐的情意結,縱使它已經雄風不再、老態龍鐘,遷冊、海嘯都擋不住香港人對它的忠心。

巴菲特這句話,重點是「合適」二字。不合適的投資,他會毫不猶豫地放手,例子有1990年代的航空公司、2007年已經升至不合理水平的中國石油、2008年被迫收購美林證券的美國銀行、2010年已虧損連年的康菲石油、2016年已無復當年勇的IBM等。

(待續)

2017年6月29日 星期四

實地睇樓的偏誤

「但向北好像要面壁,這個盤是不是在十樓以上?」樓層對這屋苑非常關鍵,因為這個屋苑北面有兩幅擋土牆,在Google Maps目測起碼九樓以上才見到陽光。即使在九樓以上,隔著馬路也有另一幅擋土牆,筆者憑地圖無法判斷是否宜居。

「絕對在十樓以上,放心,景觀很開揚,你會喜歡的。」G先生信心滿滿地走進電梯內。

這是一部非常慢的電梯,僅次於當年西區聯X新樓那部。筆者一向心急,不禁問道:「維修時電梯會換嗎?」

「應該不會了,換電梯很大工程。」G先生咧嘴而笑,像在說「年青人真是年青人,等一會也不行」。

等了好久以後,我們終於到達了該放盤的樓層。G先生走向X單位,按了一下門鈴,然後拿出鑰匙開門。

「咦,G先生,這個單位是面積較小那款,不是我想買那一款。」筆者早已研究過,這屋苑只有三款兩房則,其實這一座只有兩款,其中一款有五百多呎,另一款不足五百呎,實用面積相差10%左右,但成交價錢一直差不多。筆者相約睇樓時,曾指明想買五百多呎那種則。

「R,其實兩款則價錢差不多,這款比較實用,你一看便知道。」筆者心中有點不悅,惟既來之,則觀之,看完再算。

開門便是客廳,沙發和電視在窗戶旁。G先生並沒有說錯,儘管馬路對面仍是擋土牆,但也頗開揚,而且另一邊是一所學校,沒有遮擋大部分陽光。雖然這單位向東北,但光線仍算充足(夏天的陽光是從南面來)。週末馬路交通極不繁忙,室內可謂非常寧靜。客飯廳佈局方面,為了遷就私隱度而成的鑽石廳只影響了客廳,飯廳相當四正,而且有現代新樓已近乎絕跡的對流窗。

走廊兩邊是廚房和廁所,廚房也受鑽石型影響,但仍相當寬敞;廁所面積較細,業主把浴缸改成淋浴間,裝修還算簇新。走廊盡頭是兩間睡房,睡房的面積相比現時的新樓,簡直是巨大。廳房同向,除了細房的窗比較小外,並沒有太多可以挑剔的地方。

「這個單位三年多前買入,也是我促成的,業主和我也有些交情。」G先生開口了,「裝修還算不錯吧?略為翻新便可入住了。」

筆者原本認為這單位不合心意,看了實景後卻好感大增,但為免影響後續的談判籌碼,還是裝作喜怒不形於色

「表面上看還好...但你看看走廊天花,有很多脹起來的泡泡,應該有些問題。」

「...還有,兩間睡房的窗邊都有滲水的跡象...」

「廚房水龍頭位置有很深的鏽漬...都蝕進枱面了...」

「廁所那麼小,牆身感覺很厚...是不是化粧了?」

其實筆者並不想刻意批評,只是當時仍有點不忿看不到符合兩大要求的單位,包括向南和大兩房則,但是只有這一個放盤,惟有東拉西扯地埋怨一下。

然而,筆者不得不承認,實地睇樓時筆者會不由自主地受到自用情感的影響,而這情感偏誤很可能對投資不利。換句話說,筆者睇樓後往往由自身需要出發,而忽略投資價值的重要性。認清這概念不單決定了這一單交易是否實行,更強烈地影響了筆者日後的房地產投資決策。

(待續)

2017年6月27日 星期二

在晴朗的一天出發

這個區以舊樓為主,買賣兩閒,幾乎沒有大型地產代理進駐,筆者是次相約的也是屬「地膽」那種中小型地產代理公司(即使不同地區有分行,也欠缺聯繫那種)。但是難得找到合心意和預算的屋苑,筆者除了找地產代理外,也瘋狂地搜尋自讓盤及任何有關該屋苑的資料。

無奈由於此屋苑只有二百多伙,且大部分人都是自住,極少人在網上討論這個盤。即使找到相關討論,也多是基本客觀分析,任何人看了地圖和圖則都懂得評論。盤源方面,甚麼GoHome、28Hse 之類都只有寥寥數個盤,而且全部都是重覆的代理盤,與一年前西區尋寶之旅不可同日而語。

自從SSD於2010年11月生效以來,中原指數不斷上升,在三月升穿了98點後一直在97點上下牛皮。這斷日子筆者沒有睇樓,想不到盤源已枯竭至此。SSD令供需失衡的威力真是不容小覷!

好不容易終於到了週末,筆者便偕同當時的女友前往該屋苑睇樓。這次是筆者首次沒有與長輩一同前往睇樓,心情既興奮又緊張。我們相約在靠近港鐵站那邊的屋苑入口會合,即小斜路的盡頭。

當走近屋苑入口,我們看到一個年齡約30多歲的男子,獨個兒在五月初夏、下午烈日當空之時站在行人路上。通常跟大行睇樓,代理都是「行孖咇」,即一個較具經驗搭一個小嘍囉。面對兩個代理夾擊,加上女友極少搭嘴,筆者感覺上壓力較大。這次只需面對一個代理,感覺良好。

「G先生,你好!個屋苑咁新淨ge?」

「R,你好,太陽好猛,入去先講!」G先生帶我們走進一個小小的電梯大堂,這部是乘往屋苑平台的電梯。

我喜歡細行,代理對答較為人性化,沒那麼多寒暄和廢話。尤其是對筆者這種背熟書才去睇樓的人,基本簡介實在是浪費時間。

「R,這屋苑剛好二十年,外牆已經翻新,所以看來很新淨。這也表示未來幾年不需要再夾錢維修。」

從外表看來,G先生雙目炯炯有神,是一個非常具自信的地產代理。他尚算健談,但是沒有太多廢話修飾,也沒有矯揉造作的感覺。他沒有像小嘍囉們機械式地背誦屋苑資料,也沒有極度Pushy 地hard sell該屋苑和放盤。

最重要的是,他看到筆者的外表,明顯不是會買樓的年紀,但他卻一點都沒有看不起我們的表現。換了一般的代理,看到我們肯定要黑臉了。

「R,今天只有一個盤睇,另一個業主放了飛機。我們現在去睇中層單位,望半山那邊,非常清靜,但座向是向東北。」在等待電梯時,G先生說。

「咦,向南那邊的單位無得睇?」

G先生聳聳肩,「對,那業主似乎想封盤。」然後望了望其他住客,輕聲道:「我覺得向北的比較好,讓你看完我再告訴你我為何這樣說。」

(待續)

2017年6月21日 星期三

分散風險對債券投資的重要性

Blog友風中追風兄最近撰文《來寶的教訓》,帶出了集中投資債券的致命之處,筆者看畢後也很想分享一下有關債券投資的心得(尤其適用於筆者這種流動資本不高的投資者)。

不少投資大師(如巴菲特)長期推崇集中投資,筆者本人也是集中投資的支持者。另一方面,建基於數學模型的金融理論一般都支持分散投資,並鼓勵投資者管理系統性風險(Systematic risk)、減少倚賴主動回報(Alpha return),即不要以為自己比市場聰明。

筆者反覆思考,加上多年在金融市場的觀察,大致得出以下結論:

股權型投資,著重發掘公司前景,回報來自投資者對未來的掌握,應當集中投資。

若以分散投資對待自己銳利的眼光,分散的是回報,而非風險。

債權型投資,針對公司存活能力,回報來自已公開財務資料,應當分散投資。

若以集中投資去報答自己分析財務報表的能力,集中的是風險,而非回報。

今年金融市場非常反智,息升債升股升,再投資可謂極具挑戰。投資級別債券早已沒有套利空間,至於亞洲市場,連高收益債也非常昂貴,而且入場費高,一般投資者難以分散投資。

在太平洋另一邊,高收益債市場仍有套利空間,其入場費低至US$1000,有利分散投資。投資高收益債券,本身就應有發行商出事的心理準備。從統計學角度出發,分散投資可以有效地分散違約風險概率及限制組合損失。

以往筆者曾分享過一個使用槓桿套利的投資組合,最重要的是「鬥長命」,即組合的存活能力。若能限制組合的損失程度,等於確保組合不會出事。債券出事並非世界末日,組合不出事才是重點。

對於某些網友指債券投資是「高風險投資」,只是缺乏Street smart和School smart的粗疏結論,誠如巴老所言,其風險源自「無知」。不過能做到「知道不知道」,已勝過萬千苦無自知之明的「叻仔」。

延伸閱讀:Diversifying Benefits

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以下提供一些數字供讀者參考,可以看到分散投資在風險管理的威力。

請注意數字本身不太重要,無論換上任何數字組合,也能得出債券分散投資為王的結論。

(假設債券違約率為3%,相當於三年期BB級債券的違約率)

從上表中可見,如果分散投資三條債券,出現最少一條債券違約的機會率高達9.73%。

但如果分散投資十條債券,出現最少三條債券違約的機會率只有0.27%。

對應下表,假設債券出事跌價50%,在合理的槓桿(e.g. 250%)下,如果沒有分散投資或僅分散持有三條債券,也不能容忍任何一條債券出事,「組合出事率」高達 3 - 9.73%

但在分散持有十條債券的情況下,「組合出事率」只有0.27%。


2017年6月19日 星期一

列車即將開出... (4)

承前文,筆者的上車之旅繼續向西發展,下一站已經離開了本綫,正式踏入核心市區範圍。

港鐵站E
此站與站C相似,主要有兩個私人屋苑,一個是在港鐵上蓋,另一個也由天橋接駁往港鐵站,但是樓齡較大及距離較遠,而部分臨海的座數更是距離港鐵站極遠。上蓋物業有十多座,樓齡約19-20年;相鄰的屋苑規模更大,分多期發展,樓齡約17-21年,兩個屋苑皆保養不俗。交通方面,由於在市區範圍,可算四通八達。

然而,上蓋物業以大單位為主,最小的單位實用面積也有五百多呎,當時叫價一般已近500萬,無可能負擔得起。至於非上蓋物業,叫價亦已超過400萬,因此筆者直接跳過了此站。

港鐵站F/G
雖然此兩個港鐵站步行距離不算太近,但它們實際處於此區的東端和西端,因此筆者當成是同一區來看。這個區份有兩大特點,第一是舊,第二是窮。正面點說,舊區有重建價值和預期,無論投資或自住皆不俗;窮即表示價錢比較能負擔。這兩個條件對於Budget有限的筆者來說,無疑是有利多於不利。

看過不同區份的新舊樓後,筆者其中一個結論是樓齡不能太舊,否則根本不想買,結果可能會買不成,令上車之路遙遙無期。這區大部分住宅樓齡都在35年以上,而且大多是單幢物業。半山之處有不少屋苑,但不能步行往返港鐵站。

最後,筆者在此區物色了兩個小型屋苑去跟進。這兩個小型屋苑有2-3座,樓齡20-23年,距離港鐵站約3-5分鐘路程,交通非常方便。其中一個靠近大馬路,比較煩囂,但起居飲食在樓下便能解決;另一個屋苑則較特別,屋苑有兩個入口,一個在半山、一個近港鐵站,因此環境既清幽又不失方便,缺點是要走一小段斜路,再乘電梯往屋苑平台。

Budget方面,前者呎數較大,兩房則(可以間三房)實用540呎,叫價大概330-350萬;後者兩房則470-520呎,叫價大概300萬。後者較便宜的主要原因可能是因為其較難用的「鑽石廳」。

由於筆者比較喜歡寧靜的環境,而且上車是以自住的角度出發,因此較屬意後者。於是,筆者馬上重新複習買樓手續並約了地產代理在一星期後睇樓。

(待續)

2017年6月13日 星期二

打風有感


近年香港社會撕裂嚴重,利益團體對立已成常態。

但是「打風」是一個例外。

打風是大部分香港人所喜愛的事,沒有年齡限制、沒有行業差異、沒有職級之分。除了個別職業的人仍要緊守崗位外,大部分人都懷著興奮的心情準備收工。

老闆們做不到生意會不高興,不幸地香港的老闆並不多。

活在低窪地區的人有很多麻煩情況要面對,但受影響者相對很少。

全職炒股的人喪失了生財的機會,卻反而多了難得的假期。

至於學生就更不用說,老師們都趕去接自己的子女,有誰還想管學生呢?

即使天文台、港鐵、教育局安排如何失誤,大家口中罵個不停...

即使李氏力場發揮功效,八號波在傍晚六時生效、翌晨六時除下,大家心中暗忖、Facebook洗板...

即使明知翌日上班,Email會收過不停,一天要做兩天的工作...

人性本身就是充滿惰性,有機會打正旗號躲懶,總比沒有機會好吧。

香港有三百多萬個打工仔,一百萬個學生。正所謂「你有壓力,我有壓力」,打風,正正就給了絕大部分來去匆匆、精神緊張的香港人一個喘息、放鬆的機會。

反正都是天註定,一個小小的天災換來幾百萬人一天笑容,Why not?

畢竟,活得快樂才是最重要的。

2017年6月12日 星期一

勢猶未盡非絕對 穩中求勝為上策

5月份往花蓮旅遊,不幸遇上了雨水,不能看見花蓮最美的一面,但相比2012之旅也算大幸了。儘管天色不佳,花蓮仍然比我想像中美麗,也許將來有機會仍會趁冬天再去一次。

近日英國接二連三的恐襲,令計劃了9月到英法旅行的筆者感到十分無奈。以前我會認為恐襲過後,保安措施會更嚴密,短期內應該不會再成恐襲目標。然而,最近的恐襲都是個別人士無組織地犯案,實在防不勝防。筆者可能會考慮到了倫敦後,直接往另一地點遊玩算了。

投資方面,近幾月來,資產價格持續膨脹,直到最近才稍作喘息。在現金流收入為本的資產世界,價升代表再投資風險增加,不能算是一件值得慶祝的事。紙上富貴,大抵只能心裡好過一點,財富效應讓自己願意多花費一點,也算迫自己提升了生活質素,聊勝於無

回帶一下,筆者三月底預計股市會牛皮,怎知只有傳統藍籌股牛皮,科技股仍然奮力上揚;港股和歐股持續上升。雖然筆者極少投資股票,但經常會買賣MPF來止癢,早前在恒指24000點換成現金,升到25000點還是決定投降,將資金調回股票基金。這一波升浪,算是兩年來最強勢。

流動資產投資主要部分在去年12月至今年3月已完成,之後作了不少調整:

四月份,S-REIT公布業績,DPU反彈速度快,重重加注;另小注買入C-PRN及一條高息債。

五月份,REIT繼續發威,沒有加注;債券方面,小注加碼C-PRN*,另因投資級別債券升得太不尋常,乘機換走兩條中年期債券,換入三條短期高息債。

不幸地,其中一條高息債極速被Call,迫使筆者另覓新歡。巧逢Cherry姐研究Bond ETF,於是便在該ETF處偷師。瘋搜一晚後,決定增持三條短期高息債。

考慮到美國加息在即,資金成本越來越高,反觀歐洲貨幣(不計英國)的利率仍是極低。在負利率肆虐下,最高借貸成本才1.5%,已能讓金融機構賺到很大的息差。有見及此,日前破天荒小注一隻瑞士股票,原因如下:

(1) CHF負利率達-0.77%,即使加息四分三厘,融資成本仍然不變;
(2) EUR計價的資產中,極少有仍具合理息差,尤其是債券;
(3) 股息率5.5%,息差達4%;
(4) 不考慮其他REIT,因筆者已持有最好的兩隻,何必自討苦吃?

今年的種子已撒得七七八八,如有新資金而R&B調整,會重注H-REIT;如R&B沒有明顯調整,筆者會傾向考慮非美元計價**收息資產,又或者是小注高增長的股票(如科技股)

* C-PRN 是一隻Floating rate Trusted Preferred Stocks,但從其價格及利率風險角度作考慮,與債券無異,故筆者將其撥入債券組合內。

** 明顯受美元利息影響的貨幣包括USD, HKD, SGD等。EUR, GBP, CHF, JPY受影響較輕微。

目前資產配置如下,回報率以買入價及不包括成本計算,也沒有計入槓桿。


住宅物業 (53%) - 共四項,加權回報率 = 3.8%,全部項目皆有賬面利潤。
目前租金大幅落後於市場(從未加過租,現低10-30%),將與租客商討調整租金事宜。

其他物業 (11%) - 共三項,加權回報率 = 3.7%,全部項目皆有賬面利潤。


REIT (15%) - 共兩項,加權息率 = 6.6%,有賬面利潤
。四月增持後佔比上升,加上業績公布後派息增加,故加權息率也上升。上半年收息六位數。

債券 (6%) - 全為USD資產,加權孳息率 = 6.6%,年期1-6年,有賬面利潤。上半年收息五位數。


現金 (10%) - 現金水平不變,存款息率 = 1.97%。

2017年6月8日 星期四

列車即將開出... (3)

筆者放棄了兩個相鄰港鐵站後,順理成章地把覆蓋延伸至離家更遠的港鐵站。

港鐵站C
此站只有兩個私人屋苑,一個是在港鐵上蓋,另一個也由天橋接駁往港鐵站,而該站連接兩條主要鐵路線,交通非常方便。上蓋物業分兩期發展,樓齡約4-5年;相鄰的屋苑分三期發展,最舊的只有10年樓齡,而且保養得很好,當時看和新樓分別不大,但最遠的一期前往港鐵站需時8-10分鐘,而且沿路全屬屋苑範圍,沒有任何交通工具接駁。

配套方面,兩個屋苑也有商場,其中港鐵上蓋的商場較大,但因由出名不擅打理商場的發展商管理,規劃不太好,但連接了鄰近公營房屋的領展商場,因此也算不俗。另一個屋苑的商場設在地面,但大部分居民都沿天橋出入,加上面積極細而大部分空間也被地產代理佔據,可謂有等於無。附近的圖書館和公園也未落成(其中公園到今天仍是爛地一塊),配套也是不足,但會所算是補償了此不足。

此站整體較合筆者心意,然而其兩房單位面積偏大、樓齡又新,不要說350萬內,連400萬樓下幾乎絕跡。反而這裡有全區惟一的一房單位供應,其中低層單位也合乎筆者預算,但是一房並不符合筆者預設條件,而且二十多座中只有四柱(一柱即由全幢的某一單位),即不足200個單位,及屋苑的設計令其一房單位採光度特別差,皆令筆者頗為卻步。

這個港鐵站已是本區最後一個選擇,既然也買不起,惟有往外區闖蕩。

港鐵站D
筆者「研究上車之旅」一路向西發展,終於來到了區外第一個港鐵站。

D站近海(即遠離港鐵站)那邊,有一些單幢私人屋苑,樓齡極新,但卻不符合條件(不近港鐵站和單幢),而且最平也要接近400萬,根本買不起。

至於另一個舊屋苑距離港鐵站也算近,偏偏呎價極平,當時實用呎價還不到5000,連大至600呎的單位都不用300萬,絕對符合筆者預算。可是它除了樓齡較大外(超過30年),其密度甚低(只有幾層),和附近的工廈高度相若,令筆者對其印象大打折扣。

無辦法之下,惟有繼續向西尋找上車之路......

(待續)

2017年6月2日 星期五

列車即將開出... (2)


上回說到筆者分析過相鄰港鐵站A後,因印象及傳聞質素不佳而放棄了在該站上車。於是,筆者的目光便轉投另一個相鄰的港鐵站。

相鄰港鐵站B
此站乃該鐵路線發展最遲的地方,當時其鐵路上蓋物業更仍未落成,其他私人住宅的樓齡在5-8年之間,非常新淨,而且全部屋苑都將有天橋連接至港鐵站。當年政府剛意識到供應不足的問題,故早前規劃港鐵站對出的用地已逐漸由休憩用地變成住宅,整個社區的規劃令人充滿遐想。

交通方面,由於鐵路上蓋仍未發展,除了港鐵可說是沒有選擇,或需徒步走10分鐘往附近屋邨的巴士站。配套方面,每個屋苑也有商場,但街市則不太近部分私人屋苑,超市也沒甚麼選擇,附近的圖書館和公園也未落成,可說是配套不足,甚至讓人感覺十分荒蕪。但是會所則可能是全港最新和最大型的一批屋苑(因當年容許發水)。

此站我能負擔的單位較少,叫價在350萬內的包括以下物業:

物業X細兩房單位,實用面積約380-440呎,叫價320-350萬,呎價約8100元。
物業Y的中低層細兩房單位,實用面積約410呎,叫價340萬,呎價約8300元。
物業Z的低層細兩房單位,實用面積約440呎,叫價350萬,呎價約8000元。

當年此區仍然很新,筆者對此站認識極淺(幾乎沒踏足過),認知上存在極大的偏見。其實此站並沒太多缺點,除了配套未完成外,只是呎價及新樓溢價較高(到2010年有少量成交仍是平手或蝕讓),加上筆者很幼稚地受傳媒妖魔化發水建巨型會所的誤導,最後沒有深入研究便放棄了此站,期後此處發展成全區檔次最高的一站,市場對此站物業的追捧程度遠超筆者想像,樓價走勢可說是狠狠地摑了筆者一巴

這一仗,筆者學習到投資是要看前景,而不是眼前的一切。

(待續)

2017年6月1日 星期四

2017年5月20日 星期六

金管局第八輪按揭貸款審慎監管措施

2017年5月19日,金融管理局在沒有放風的情況下召開新聞發布會,並宣布三項針對銀行按揭貸款業務的審慎監管措施。坊間不少名人專家、投資者和博客都指再出招完全沒有用,因為要被監管的人早已被監管,再出招如同向屍體開槍。

但是筆者的看法有一點不同,這次金管局出手雖像舊瓶新酒,但是卻越來越重手。詳情如下:

1. 計算資本充足比率的「風險權重」(新造住宅按揭貸款)提高10個百分點至25%

這一招相當重手,簡單來說,原本銀行每$1資本,可以貸出$6.67的住宅按揭貸款,現在只能貸出$4。需要新造按揭的資金來源被削減四成。

結果:部分優質資金需求會走向不受監管的財務公司,因此市場上會出現更多資本強勁的財務公司,但利率、現金回贈及其他費用一定比銀行差。最終受害的當然是用家,但預料有更多財務公司的利率將會下降至3%以下。

如果資金需求走向財務公司成為大趨勢,這一招最終會令樓價波動性增加。

2. 涉及多過一個按揭貸款的借款人的按揭成數上限下調一成

本身已有按揭貸款人士,1000萬以上的按揭貸款,最多只能做四成按揭;1000萬以下的按揭貸款,最多只能做五成按揭,上限為400萬。此招適用於住宅、工商舖及車位按揭。

中價物業再次成為打擊對象:原本價值800萬的物業可借480萬,現在需要估值上調至1200萬才能借480萬。閒置資金將會再次流向細價物業。

短期影響不大:因按揭貸款審批需時2-8星期不等,短期內的交易資金需求已準備好,影響不大。
另外,觀乎市場專家反應,心理影響接近零。

中期影響負面:第一招令資金供應下降,但第二招同樣令合資格的資金需求下降,預料按揭利率及現金回贈等條款不會有顯著變動,但條款不會再優化,只會停留在目前水平。

來自轉按/加按/父幹加按再買入物業的投資/未來自用需求被壓抑,預料樓價升勢在暑假後被剎停,到年底甚至會有短暫回調,但不見得樓市會因此而轉勢。

長期影響正面:樓市整體的槓桿比率繼續下降,市場變得更健康,「高慢牛」的態勢更牢不可破

3. 收入來自香港以外地區的的「供款與入息比率」上限下調一成

非本港收入的借款人的供款與入息比率由50-60%下調至40-50%,即相當於按揭貸款能力下降20-25%。

結果:非本港收入只佔整體新造按揭約5%,此招只能壓抑1%按揭需求,可以忽略。

此外,銀行對於「非本港收入」的定義不盡相同,只要能出示簡單的文件,便能避過此招。詳情可參閱此頁

4. 涉及多過一個按揭貸款的借款人的按揭保險費上調

本身已有按揭貸款人士,涉及按揭保險的轉按及新造按揭,保費將上調0.2 - 0.3%

結果:預料影響輕微。

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上述分析針對四招對整體按揭市場及樓的影響,長遠而言四招迫使銀行更保守,除非財務公司按揭貸款佔比大升,否則樓市風險將會更低。

然而,對投資者而言,尤其是重視資產配置的物業投資者,第二招可謂重創其物業投資的資本回報率(Return on Capital, ROC)。

舉例說,一所三年前買入的住宅物業,買入價為300萬,當時以七成按揭借入210萬。今天,樓價升至460萬,但按揭成數跌至五成,只能借230萬,比outstanding balance僅多35萬。以住宅物業市場的長期複式回報率11%(Money supply 8% + Net rental yield 3%)計算,ROC已由34%跌至21%。

當然,投資者仍然可倚靠「物業的隱藏利益」來借入更多資金,並且可以透過轉按兼加按來賺Cash rebate及減利率

儘管SSD和15% SD仍具有莫大的阻力,物業槓桿持續下降仍然令人頭痛不已。作為一個持有多項物業的投資者,現在也許是時候想一想,假使樓市這一浪升勢持續到暑假後,是否已到了考慮資產再配置的時機?如否,甚麼時候需要再檢討?

這一切,筆者會留給讀者們自己動腦筋,為尋找生活再努力。

2017年5月15日 星期一

列車即將開出... (1)

2011年上半年,樓市走勢相當強勁,這可歸因於政府推出SSD令二手盤源被鎖死。出招後樓價不但沒有回落,更衝向歷史高位,CCL直迫100點,而港島樓早已突破了1997年的歷史高位。不過,新界和九龍樓與昔日的高位還有一段距離,於是我決定從這裡開始。

我家所處的區份完全沒有單幢物業,而且絕大部分屋苑都靠近港鐵站,加上樓齡較輕(全區都在5-17歲之間),基本條件已達成。由於不能選擇太靠近家人的物業,於是我便從相鄰的港鐵站開始搜索。

相鄰港鐵站A
此站乃該鐵路線的尾站,是區內發展最早的地方,(當時)私人住宅的樓齡在12-17年之間,其中鐵路上蓋物業是區內伙數最多的,三期一共有近七千伙,規模較小的兩期有天橋連接。上蓋以外的樓齡更舊,沒有天橋連接,但離港鐵站也只是幾分鐘步行距離,價格當然較上蓋物業便宜。

交通方面,這裡是巴士出市區的尾站,因此乘坐巴士會較方便。雖然是鐵路線的尾站,但因只差一個站,乘坐港鐵也不會差。配套方面,港鐵上蓋的商場也是區內最大規模(筆者相信它是全港最大之一)的商場,此外也有街市、超市和大型巴士站在地面樓層,附近也有圖書館和不少公園。以新區而言,社區發展已十分成熟。

此站我能負擔的單位比較多,叫價在350萬內的包括以下物業:

上蓋物業最小的兩種兩房則,實用面積約370-440呎,叫價300-340萬,呎價約7900元。
非上蓋物業X的兩房和細三房,實用面積約350-500呎,叫價260-350萬,呎價約7200元。
非上蓋物業Y的兩房和細三房,實用面積約410-530呎,叫價280-340萬,呎價約6700元。

誠然此站的物業除了略舊之外(其實相比本身住所已經較新),並沒太多缺點。但是由於筆者小時候此區交通極為惡劣,經常要從住所徒步走近30分鐘到此站附近乘車或跟隨母親到街市,因此對此站印象極差。加上在2011年初,上蓋物業的升幅甚為瘋狂,而非上蓋物業屬全區最舊、常有質素不佳的傳言,以及筆者認為400呎以下的兩房單位太小,於是便放棄了此站。

(待續)

2017年5月10日 星期三

不恥下問

小時候,老師常教誨我們做人要「不恥下問」,但觀乎香港絕大部分學生,也是在「無問題」的環境下成長。讀書的年代,知識都印在書本上,我們固然可以自己嘗試找出答案;但長大後進了職場,我們深知問錯問題的後果,非但做不到「不恥下問」,反而變本加厲,很多人明明不懂卻裝懂,要麼得過且過,要麼逃避敷衍。

在職場以外面對生活上的問題,做錯事、下錯決定的後果就要由自己承擔。可是遇上有關金錢的問題,在現實世界難於啟齒,況且投資是一輩子的事,身邊的人十居其十也是處於起步階段而已,焉能提供有用的意見?

於是,我開始求助於網上的力量,每天也投放大量時間在閱讀香港討論區(香討)地產版的每一個Post。

當年,香討地產版很少「五毛」,好友淡友之間的角心和討論質素頗高,版主處事也尚算公平公正,還有很多精華帖。我在香討地產版打滾大半年,問過無數愚蠢問題,從網友的嘲弄和善意的回覆中學習到很多樓市基本分析、利率走勢、樓價與各因素的關係、按揭方面、土地供應和城市規劃的知識,也閱讀了很多對睇樓、與代理角力、圖則、地區性資訊及如何慳家上樓等的無私分享。

我敢說,在香討學到的知識,直接促成我第一次買樓(當然不計資金之類的必需條件)。因此,我在此要多謝香討,就像以前樂壇頒獎禮很多人多謝Parco一樣。可惜隨著樓價不斷上升,香討地產版在2014年左右被全面攻陷,每天也不停有很多低質素看淡Post,有心分析的人都離開了。幸好我在此之前認識了一班好友,而今仍然每天都在討論樓市去向,也有風花雪月的小群組,總之總算找到一片綠洲。

回到2011年,股市在一月初經歷一段強勢後,便拾級而下,到了三月更累跌了百分之十幾。由於我的股票有槓桿,這一段波動抹去了我不少利潤,令我感到要更積極地尋找更安心投資工具。幸好其後股市回升,我馬上趁四月的高位沽出了所有借貸部分的和黃及其他股票。資金已經到位,加上香討給予我所需的地產知識,剩下來就只有 (1) 目標及 (2) 法律問題

我的目標的物業究竟是怎樣的?

這表面上帶著無限想像的問題,只需加入「預算」二字,便貼地得很。以當時的能力,計入佣金及印花稅,最多只能負擔三百幾萬的樓。另外,起初買入以自住為出發點,所以有幾個條件必需齊備:

屋苑式物業:對單幢物業總有點戒心
地   點:近家人,方便打理;但不能太近(女主人的要求)
近 地 鐵:初置業先想保值
兩   房:適合最多人使用
呎   價:最緊要抵

(待續)

2017年5月5日 星期五

Diversifying Benefits

先旨聲明,筆者個人是支持集中投資的,但這概念在實踐中只是選擇性投資在最受惠金融環境的資產,而非一注獨贏。本文並非要討論分散投資的益處,而是想針對證券行/私人銀行以個別戶口的整體投資組合風險來決定槓桿比率的原則。

此文技術含量較高,筆者也不知如何寫得簡潔明白。如讀者看不明,請留言討論,希望達致拋磚引玉之效。


在孖展證券戶口中,Diversifying benefits通常有兩種表達形式。第一種常見於私人銀行戶口,每種資產會有一個LTV值,如某行買領展(823)是70%,即表示$1本金最多可以買到$1 / (1 - 70%) = $3.33,但如果戶口集中買入同一資產至某水平,之後再買入其LTV值便會跌至零,即只能用現金再買,以鼓勵客戶作分散投資。


另一種形式則是以增加LTV值為基礎,例如某金融機構。假設戶口內已有10萬股領展(823),其LTV值約為70%。若於此時買入倉內未有持貨的友邦(1299),因為有
Diversifying Benefits,友邦的LTV值可以高達95%。此極高LTV值有上限,大概買入港元等值60-100萬左右的新資產,其LTV值便會回復正常水平(大約70%)。

註:若某資產的頭寸到達超高水平(大概港元等值5000萬以上),LTV值會進一步下降至50%左右(礙於該機構的手機Apps顯示不彰,筆者無法測試更高的頭寸水平)。


上述兩種形式都鼓勵客戶作分散投資,而後者更可利用此法以極少資金買入極大量不同資產。但是,這對客戶真的是一個好處嗎?


客觀來看,後者無疑提供了極大的彈性予客戶作所謂「分散投資」。在某金融機構,債券的LTV值(1 - Margin requirement)有一套數學模型去計算,大致上與評級、年期等有關,卻跟股債比例沒有關係。上述的極高LTV值只適用於股票(包括不同貨幣的普通股和優先股),反而傳統上最有效分散風險的債券卻沒有這Benefit。


在沒有Diversifying Benefit的情況下,即使用盡LTV值,只留下initial margin requirement與maintenance margin requirement 之差作為buffer,組合仍能承受約7.5%跌幅。


相反,在有Diversifying Benefit的情況下,某客戶若想用盡這Benefit,便會不自覺地不斷買入股票,最後組合內可能有20隻Blue Chips,每隻佔組合5%,而淨資金(NLV)可低至總資產的5%。股票上升當然回報甚豐,但相反組合跌1%就要call孖展


大家都知道,無論如何分散也好,不同股票的價格相關性極高,大部分日子都是齊上齊落的,所謂的Diversifying Benefit,實似慫恿客戶買入高於自己可以承受的風險,多於鼓勵客戶分散風險。上述的例子可能有點極端,但這種所謂Benefit實在很容易被誤用或濫用。


筆者認為,除非閣下屬下列人士之一,否則在計算風險時,最好不要理會Diversifying Benefit所提供的額外購買力(即不要盲目信任戶口的Initial Margin Requirement):


(1) 具高紀律性,能將NLV維持在如同沒有Diversifying Benefit的高水平,即30%;

(2) 永不持倉過夜的交易員;
(3) 組合只持有波幅極低的股票(如優先股),同時有債券作buffering。

不知各位讀者對於使用借貸額有否一套特殊的哲學或方法?跪求分享!

2017年4月30日 星期日

對於Starman「賺資產」一文的感想

Starman兄日前於Blog內寫了一篇題為「投資是為了『賺資產』而非『賺錢』」的神文,筆者看畢也有點感想。

記得十多年前,投資Blog界已有人提出以「累積資產」為王道的見解,也是以資產收息 + 槓桿的自創理念去達到目的。後者其實與近年主流的套息理念很相似,可惜當年香港REIT市場尚未成熟,債券更是無乜人提,資金也不如現在般泛濫,一般投資者很少接觸到PB(十多年前USD 1m其實不算細數目),所以資產收息以股票為主。不幸地,2008年的金融海嘯後該Blogger消失了,不知今天他是否已收復失地?(70後兄曾經談及

或者說,當年他如果選擇了更穩定的公用股而不是孭了大炸彈(2003年收購的HSBC Finance)的滙豐,他的理論絕對可以安全實踐至今年,甚至永遠。

說回正題,賺資產、雪球效應等概念有很多投資/投機朋友都明白,問題是資產增加後,很多人卻受不了每天的新聞消息噪音、大市的情緒波動、甚至資產價格波動本身都成為煩惱。不少錯誤的決定就是因為投機者受不住煩惱,就忍不住將資產換回表面上沒有Noise的現金,失去了原本買入資產的意義。

Starman兄提出了很重要的一點,就是「金錢本身是虛無的」。現金也是資產的一種,是現代人類最根深蒂固的基本資產測量工具。「金錢」就好像長度單位、重量單位一樣,我們幾乎不可能在記憶中刪掉它,也不可能在生活上擺脫它。但作為投資者必需要做的是,要牢牢記住現金這種資產也同樣有壞消息,而且是恒常發生中:簡單來說,那就是「貶值」。

為何我們要受資產價格和消息影響,卻不受現金價值和貶值影響?

為什麼我們每天也感覺到現金在貶值,卻不拋售現金?

那完全是心理因素,因為我們已習慣了用金錢來量度財富,同時又搞亂了現金和金錢,彷彿沒有換成現金的財富,就不是財富。投資者若不能擺脫固有的思想、突破思維誤區,那就很難讓「資產為你工作」以達至(收入)細水長流的境界。

2017年4月24日 星期一

勿忘初衷


自從2010年6月那次睇樓的經歷後,我一直對樓市念念不忘。

儘管下半年大部分時間都花在研究iPhone炒賣及實際操作上(安排收貨、拿幾十部iPhone到旺角鬧市、收到現金後入賬等都十分花時間),我仍然keep an eye on the property market。

那時候,我到訪最多的網頁當然是Apple Store和交流買賣iPhone資訊的網站,除此以外仍舊是中原地圖、中原數據和香港討論區的地產討論版(俗稱「香討」)。除了漫無目的地搜看不同區份的物業資訊和估價外,我也開始把焦點放在我有可能負擔得起的地區

還記得有一次與同齡的朋友討論,我說目標可能是奧運站。他「嘩」了一聲,然後想了一會,再道:「其實以我們的能力也應該住這地方。也應該負擔得起。」

那時候,奧運站的屋苑如柏景灣等,兩房單位也只是四百多萬,較便宜的如凱帆軒甚至還有四百萬內的選擇。要知道,當時按揭限制仍只針對大價樓及申報非自住物業,九成按揭保險適用於六百萬或以下的房子,那表示首期只需四十餘萬。另外,2010年8月推出的壓力測試生效後,申請三十年按揭仍能借入相當於122個月的收入。以當時筆者及女友的收入計算,這倍數並不足夠,但若連同預期一年內的考試進度,貸款額應該是手到拿來

問題是,首期何來?

幸好,革命性的iPhone 4、全面復甦的和黃以及種瓜得瓜的股評讓我獲得了一筆小小的財富,加上自己和女友微薄的積蓄,作為投資物業的起動資金還勉強足夠。

2011年1月初,和黃升到2007年大牛市以來的高位,我的投資以平均價計算、不計入槓桿已上升超過了30%,以幾個月投資期來看,這已是相當不俗的回報。當時我手上的資金,已經足夠買入一個300萬的單位作投資,但有幾件事發生,令我沒有任何行動(力):

一,我的老毛病又發作,經和黃一役後,又開始戀棧股市...

二,當時CCL已經連續升了兩年,累積升幅超過50%,又質疑還有多少水位...

三,2010年11月政府推出的SSD要鎖兩年;而聯儲局開始放風收水,會否走避不及...

四,在海嘯前後掃入三層樓的朋友已悉數沽清物業,那是否代表最佳投資時機已過...

五,由於只工作了幾個月,我還不太肯定究竟自己能否獲得高成數按揭...

最後我甚麼也沒有做,沒有睇樓,也沒有沽出股票。

但是針對最後一點,我知道我需要別人的經驗才能建立信心

(待續)