發表文章

目前顯示的是 2017的文章

物業收入課稅

圖片
(頭盔:本人並非稅務或會計相關的專業人士,以下為個人意見,不對讀者構成任何形式的建議或唆使。)

投資物業,除非完全丟空等升值,否則一般小型投資者必需認識有關物業收入的課稅。注意這篇文並不是討論與「辣招」關係密切的印花稅(那是只會出現在有註冊文書的稅項),而是由物業收入(即租金)所衍生的的課稅。

在香港,不論租約有沒有加蓋印花(即所謂的打釐印)、甚至沒有實體租約存在,凡是出租收入皆須申報。以個人名義申報的形式有兩種,分別是物業稅和個人入息課稅。

物業稅

香港的稅制超級簡單,物業稅亦然,稅率為應課稅租金收入的15%。政府劃一規定可扣除維修成本、因收租活動衍生的支出為20%,即應課稅租金收入等於毛租金收入的80%(惟並未扣除差餉)。此外,實際差餉繳款(~毛租金收入的4%)及損失租金(~$0)亦可作扣減。

物業稅 = (毛租金收入 x 80% - 毛租金收入 x 4% - 損失租金) x 15%

實際稅率 = 11.4%

要注意,出租物業的按揭利息不能在物業稅扣減。

個人入息課稅

對於大部分打工仔來說,個人入息課稅一般是為兩夫妻收入相距較大(或其中一方沒有收入),或單身人士欲合併不同收入來源(包括租金收入、獨資業務利潤等)而設。

相對上,個人入息課稅的計算比較複雜,讀者可以使用稅務局的稅款計算機計算出應繳的最低稅款。縱然如此,要填妥計算數每一列也不是簡單的事,因此還是有需要了解一下租金收入在個人入息課稅的角色。以下列舉幾個要點:

1. 個人入息課稅可以扣減利息

若收租物業有按揭,個人入息課稅可以扣減按揭利息,但是不能扣減維修和保養費用,也不能扣除差餉繳款。以五成按揭為例,利息成本(~2%)大概等於毛租金收入(~3%)的三分之一。換句話說:

個人入息課稅(物業) = 物業稅實際稅率 x 67% x (邊際稅率 /  15%)

由於67% x (邊際稅率 / 15%) < 1,原則上個人入息課稅的物業部分應較物業稅為低。

  邊際稅率 = 2% =>  毛租金收入 x 1.0% <<<< 物業稅
  邊際稅率 = 7% =>  毛租金收入 x 3.6% <<< 物業稅
  邊際稅率 = 12% =>  毛租金收入 x 6.1% << 物業稅
  邊際稅率 = 17% =>  毛租金收入 x 8.7% <…

(成功爭取指定銀行加碼!) 按揭現金回贈 - 從銀行手上奪回屬於你的錢

圖片
筆者投資組合向來主要由物業組成,因此為了盡量壓低按揭成本,每次轉按或新造按揭均會盡取銀行的按揭優惠,包括最低利率、最高現金回贈、最高估價、按揭保費折扣及其他附帶利益不等,當中又以現金回贈能直接落袋至為重要。
現金回贈比想像中更多
按揭回贈分為兩部分,第一部分為銀行受制於金管局指引的回贈,一般為基本貸款額(最多樓價60%)的1.6-1.7%。第二部分為合法地透過地產代理公司取得的現金回贈。坊間透過大A或某按揭轉介公司,一般只能獲得相當於貸款額約0.03%的非現金回贈,僅是聊勝於無而已。至於自己Walk-in銀行,當然就一毫子回贈也沒有。

筆者和同屬物業投資者的朋友,一直以來都是直接聯絡銀行職員取得按揭資訊,並配以相熟細A(非五大地產代理)轉介以取得額外按揭現金回贈,通常可分享到額外0.2%的現金回贈,即總共可取得高達1.8-1.9%的回贈。

後來筆者發現,相熟細A在此回贈之下仍有水位,只是不願意把僅餘的利潤嘔出來。筆者的物業投資朋友思前想後,既然明知自己要不斷翻按、轉按,何不索性充當代理角色,幫自己、家人和朋友取得回贈。筆者日前成功爭取指定銀行加碼,現時可取得最高達2%的按揭回贈#,乃全港最高!

現在,讀者只需在本Blog「尋找生活之路」Facebook專頁Like(讚好),然後直接WhatsApp筆者5524 9431或Facebook PM出示讚好證明,便可以獲得同樣的按揭回贈!

以今年的最新HIBOR利率計算,H+1.3%相當於年利率1.99%。每個物業的按揭最快可以兩年後無償轉按,即平均每年回贈達1%變相每年按揭成本不足一厘

最重要的是,細A回贈對借貸者而言只有利益、沒有成本,也沒有隱藏陷阱:
淨袋額外獎賞:細A回贈絕不影響客戶原有按揭OFFER沒有合約束縛:細A不會與客戶簽署任何合約零成本:客戶可以收到OFFER而不接受沒有私隱問題:借貸人只需填妥一份簡單表格,經蓋印及簽署交回銀行。細A會為借貸人搜羅最適合的銀行及OFFER,然後銀行會主動聯絡借貸人,之後細A唯一角色便是派錢。大家都是投資者,豈會被低級技倆蒙騙不會與任何非銀行貸款機構有任何接觸 不會將任何資料交予銀行外第三者#最高按揭回贈視乎借貸額及借貸成數而定,一般回贈比率最高可達:

(註:有網友查詢後表示害怕資料外洩,也擔心此方法是否可信及可靠。筆者十分理解,畢竟大家萍水相逢,現實世界並無聯繫,只是有緣在此相聚。對…

債券撥備

圖片
筆者目前持有八條債權證券(包括永續證券),佔總資產近6%。由於債價在到期日會回歸PAR,在正常情況筆者只會以Book Value形式入賬,即無論債券的市值如何波動,也不論買入價是多少,在筆者的資產負債表上的債券價值只會每天自動向100調整,直至到期日會變成$100。至於沒有到期日的永續證券,則會更保守地以三年為期限,將買入價逐日調整至$100。

過去一年,永續證券及中年期的債價一直呈小波幅向上的趨勢,而短期的債價基本上沒有波動。筆者一向不喜歡價格波動,而上述的入賬方法只會隱藏了未實現盈利(Unrealized Gain),因此一直沿用至今,也是一般金融機構長期持有的入賬方法。

最近組合其中一條債券(佔總資產~0.8%)的價格出現明顯下跌,令筆者需要考慮作出撥備。先說一點點背景:

此債評級並不高,財務報表也是麻麻地(現在回想有點為分散而分散的感覺),筆者在6月初首次以$103買入此債,當時YTM = 7.3%,離到期日不夠三年。怎知買入不夠一星期就收到債仔的回收Tender,出價是買入價$106,YTM即時跌到6.1%,筆者當然答應,結果有73%持貨被回收了。債仔有錢高價回收有排都未到期的債券,筆者頓時覺得先前的憂慮一掃而空。到了7月尾,趁此債價回落至$102、YTM = 7.7%之際,便重新買入至回收前持貨水平。

自此之後,該債券價格便沒有再升破筆者的買入價。後來債仔一再傳出不利消息,又有不少人撰文指它會在三年內破產,云云。到了上月尾,債價已經跌至$97左右,而股價更從6月起累跌40%。最近債仔公布季度業績,業績看似改善但仍在虧損中,但竟然無視差劣的財務狀況大派季度普通股股息(相當於Stockholder's Equity的14%),馬上嚇壞了市場,股價在幾天內再跌40%,至昨晚債價也跌至$91。

事已至此,筆者惟有再檢視其財務狀況。過去四季的Net Income的確很差,以同樣的速度蝕錢,三年內會資不抵債,但大部分虧損集中在前季,上季虧損已大幅收窄,應該捱到五六七年。市場的劇烈反應是基於三點:

1) 債仔的市場不斷萎縮,管理層無法領導公司重回正軌,會繼續虧損
2) 債仔的管理層失德,在債務纏身時不但不停派股息,還浪費現金大派股息
3) 如果上述情況繼續,債仔的現金將不足以應付三、四年內到期的債券本金

債仔股價暫時已喘定,亦沒有更多壞消息流出,短期內債仔…

閱文與雷蛇

圖片
(好日都唔寫一次股票,大家睇路。雖然八月寫過。)

後記寫在前:如果閣下沒有在股票輸過大錢,現在又自信爆棚,恕筆者奉勸一句:要分清IPO和二手股市,以為IPO賺錢是因為自己叻而不是好彩、甚至把幸運賺到的錢加倍投放到熾熱的股市上的話,受教訓是必然發生結果。請自求多福。

自從眾安(06060)上市狂升一輪後,IPO市場忽然變得極為熾熱,於是一堆與目前最炙手可熱的科技股有關的公司排隊招股,先有閱文(00772),再來雷蛇(01337)、易鑫(疑似下星期一招股),然後又傳出騰訊分拆騰訊音樂的消息。

IPO是炒極短期供求,只要有Noise、與市場焦點沾上邊、市場氣氛良好、資金充裕,招股就變成抽獎遊戲。早前眾安招股時,筆者因去了旅行未能參與,惟有把握未來這幾次機會參與一下。今年流動資產升值不少,雖然筆者長期持有以賺取穩定收入,升值只是紙上富貴,但是對於需要短期資金的IPO遊戲來說,升值得來的孖展額幫助很大。以今次閱文和雷蛇同時招股為例,暫借流動資產的孖展額為筆者的資本提升了三分一。

閱文
經過幾天資訊轟炸,相信其背景和基本資料無人不曉,招股活動亦早已結束。截止收票後,有關配發的消息滿天飛,筆者比較有興趣基於目前的消息,嘗試估算入飛情況及配發結果。

筆者找來閱文的傳聞消息,比較過往兩次超額情況、集資規模及配發消息最接近的IPO,分別為國藥(01099)和北京金隅(02009),詳列如下:

從上表可見,三者都是中型集資規模的IPO,凍資規模、認購人數、傳頂頭錘人數和一手中籤率都非常接近。北京金隅的超額倍數雖然比較多,但回撥後反而超額最少,但仍然相當接近。因此,筆者有理由相信三個IPO的配發情況可作比較,但是上述消息卻有些奇怪的地方:

1. 頂頭錘中籤比率

一般而言,乙組頭尾中籤比率不會相差太遠,很多IPO甚至都是劃一的,即抽500萬和5億的中籤比率都是一樣。例如國藥是劃一 0.4%,而金隅則是介乎於0.38%及0.42%之間。然而,傳聞中閱文的頂頭錘中籤比率卻僅得0.24%,這表示只有三個可能性:

A. 閱文的超額認購極度集中在乙組,以致乙組整體中籤比率極低
B. 閱文的乙組中籤比率呈顯著的邊際下降狀況,例如從0.4%降至0.24%
C. 消息出錯

先說A,筆者認為這並不合理。假設最極端情況,即全部620倍超額認購都是乙組,則乙組經回撥後超額倍數最高達376倍,惟此情況下中籤比率仍有0.…

BLOG聚後感

圖片
上星期三財夢兄搞了個四人Blog聚,相信大家在塘人兄和財夢兄的Blog已經見到了。筆者直到現在才有空寫Blog聚後感,仍是那個「得閒死唔得閒病」的老原因。不知為何此公司不論職級高低,總喜歡一年到晚懶懶閒,然後年尾才臨急抱佛腳,彷彿2017年在10月才開始。一個半月內要做完大半年甚至整年的工作,正是筆者近日的生活寫照。
說回Blog聚,筆者明知有飯局,幸好早早計劃好當天要完成的工作,六時許便能離開距離餐廳一小時車程的辦公室,並於七時半準時赴會,而三位Blog友早已到達。

不料甫坐下,塘人兄劈頭就問一句:「其實你是不是做按揭的?」

這一問真的令筆者有點錯愕,因筆者擺明就是有幫網友搞按揭現金回贈,何故塘人兄明知故問?然後塘人兄再問:「你正職是不是在銀行做按揭?」

筆者當時仍很O咀,便說:「當然不是,我在金融機構工作,不過不是銀行,而且是做些後勤工作。」

然後,筆者想起早前的風波,終於恍然大悟,心裡不期然高呼:原來如此!

一直以來,筆者只怕網友誤會自己是地產代理,故經常不提自己對樓市的Preference,反而較多談及按揭資訊,卻從沒想過竟然有Blogger誤以為筆者是Mortgage Sales。難怪有網友調侃本Blog是「尋找生意之路」,現在想起來也只怪自己太不敏感。話雖如此,如果有人真的是Mortgage Sales又用代理身份在搵不同銀行搞Cash rebate,可能屬於非法回佣,最起碼也有嚴重利益衝突,應該要去ICAC飲咖啡。想到這裡又覺得有點黯然,沒料到筆者的形象竟是霉到要靠犯法去賺零用錢...LOL

無論如何,筆者的確不在銀行工作。八、九年前,當筆者仍是大學生時,曾在銀行做過Intern正因當時的經歷令筆者認識到自己不是當前線工作的材料,也對銀行的職場文化沒有好感,於是畢業時便在銀行和其他金融機構兩者中,選了後者,專心當一個為專業資格奮鬥的Middle/Back Office小職員。

筆者對按揭的認識,完全來自多年來處理自己的物業、和銀行Mortgage Sales打交道所累積的經驗。當然,筆者本業所學習的金融數學,也令筆者對按揭計算特別容易上手。自大點說,金融工程用於按揭計算實在有點大材小用,筆者讀咁多Interest rate theory/Financial models,對於被誤會是Mortgage Sales,真的對HJM, BDT, CIR,…

今夜,我忽然想起他

圖片
上星期初生病至今,一直無力寫文,加上工作繁重,真是「得閒死唔得閒病」。所以幾時都話,財務自由是一種選擇權,有得揀總好過無得揀。「命苦」就留給那些反對財務自由的人吧。

剛剛好轉了一點,腦海卻突然飄過一道陰影,實在無法入睡。生病中,惟有以文代酒。

這篇文跟大家一點關係都沒有,與財務自由、股債金樓、孖展按揭、政經金融皆毫無關連。

純粹是筆者找個地方抒發一下。熱淚盈眶,我手寫我心。

-------------------------

今夜,我忽然想起他。

他是我的一個中學同學,我們相識於十八年前的中一。他是文人之後,父母都是教英文的,而我不過是一個只懂計數、英文極劣的「聰明仔」(股市專收那種)。不過我的中文還過得去,謝謝各位收看。

他是一個不平凡的人,說得白一點,簡直是離經叛道。在我就讀的中學,十之八九到了中五便突然開竅,努力讀書上好大學找份好工結婚生子平庸麻木地活著。換句話說,離經叛道的人並不多,我和他是難得的兩個。

離經叛道,不止於別人眼中的瘋言誑語,更多的彰顯在不知所云的思路上。雖然我倆思考的內容毫不相關,行為更是風馬牛不相及,在我眼中卻是一樣的瘋狂。

他沒有多少朋友,別人眼中的他是獨行俠,行為怪異、妄自尊大。難得他卻特別尊重我,甚至是尊敬,對我的無禮言行百般忍讓。有一次,我因為他透露了我與別人打機的陣容和戰略,打了他一拳,他竟然只是走開並只嬲了我幾天(我後來道歉他便馬上原諒我)。我百思不得其解,也許是一物治一物吧。

預科時,人家都在努力上課或在課堂中認真地讀補習Notes,或者做Past Paper。我們卻天南地北無所不談、無所不拗,直到有人投訴或被老師喝止為止。

我們讀理科,主修純數和物理,但是討論的內容,永遠都是英文、歷史、文化、政治、波經、Winning等,總是與所修讀的科目毫無關係。

中學畢業後,為了生活,大家都選了商科。我讀我的金融,他讀他的會計。

我從沒有讀過經濟,但對金融的興趣卻十分濃厚,進了大學一天廿四小時都(以為)在研究這個領域。我看了極多相關的書,不斷地讀金融、經濟、統計的courses,也有實戰,以致後來在股市輸了四十萬。進了大學,我接觸的都是金錢世界。我仍然瘋癲,不過換了種形式,瘋癲在股市和借貸行為上。

那邊廂,他卻「一成不變」。他從來都是一個文人,選讀理科都有A有B並不能抹掉他屬於文學世界的事實。儘管公認英文全級數一數二的他在UE戲劇性…

感謝網友的感謝

圖片
大約半年前,筆者試著開始為網友透過朋友的地產代理公司,爭取物業按揭的額外現金回贈,至今收到約二百個查詢,有數十個個案已完成申請並Drawdown,大家已陸續收到額外現金回贈,在此恭喜各位「得獎的網友」。

當初筆者只是本著「試一試」的精神、戰戰兢兢地寫篇文章介紹此著數,實在無想過有這麼多萍水相逢的網友願意相信筆者。很高興能為有緣的網友從銀行處奪回根本屬於你們的錢,而每一次有網友親自表達感謝,所帶給筆者的快樂更是不能用文字形容

其中一個個案正是Blog友福祿壽兄(網誌名為「全家福祿壽」),當初福兄接觸筆者時,並未有公開其Blog主身份,惟筆者本著「助有緣人為快樂之本」的精神,一向平等對待每一個個案,目標是向每一位有緣人分享按揭資訊和對物業知識,並爭取最好的Offer、向銀行奪回最多的錢。面對任何詢問,除了與按揭、物業市場有關,甚至是其他投資或財經討論等,皆知無不言、言無不盡。只要網友不是作伸手黨直接問「應買甚麼」之類的問題,筆者一律歡迎。當然,宗教、政治和意識型態之爭免談。

處理福兄的個案亦然,筆者一直盡力為其爭取最有利的Offer,過程雖然遇到一些小風波,但福兄仍對筆者所做的表達了感謝,更特撰一文去詳細描述其過程,實在令筆者感到十分榮幸!福兄的文章可讀性甚強,資料也非常詳盡,筆者也不在此贅言,就麻煩大家稍玉步往其Blog閱讀。

無論如何,這一段經歷令筆者充分體會到,所做的事只要有意義、幫到人,就自然有人會懂得欣賞、甚至感恩。能做到這樣,筆者已很滿足,至於那些無理的質疑、失實的批評,明眼人目然懂得分辨誰是誰非,也毋須再理會了。

戰勝自己才是投資之道

圖片
續上回,為了打破僵局,筆者便打圓場說:「其實誰也沒贏、誰也沒輸,投資應該與昨天的自己鬥,不是與其他投資者比較。每個人都有讓自己心裡最舒服的投資工具,長遠而言,這樣投資才能為自己爭取最理想的回報。」

一直沒發言的「大地主」E君也開口了:「無錯,大家都是有腦之人,又豈會『明知可賺而不賺之』。大家一起賺錢就最開心!哈哈哈!」

在一片笑聲中,大家又繼續風花雪月。

晚宴後,筆者和B君、D君同行。B君仍然深深不忿,覺得A君暗示「有腦之人不應買樓收租」根本站不住腳,仍然堅持投資應以成敗論英雄。他更引用了樓評家法子幾年前一個比喻#:

「投資」和「比武」有一個分別,就係:
比武,你打十次輸十次之後,你會知道自己技不如人。
投資,你估十次錯十次之後,你還會以為自己英明神武,依然滔滔不絕。
D君聽著滔滔不絕的B君搖著頭說:「你剛才沒聽E君說甚麼嗎?他已經幫你出了氣啦。」

筆者與B君皺起眉頭,表示疑惑。

「E君說『有腦之人豈會明知可賺而不賺之』,其實是暗諷A君的邏輯有問題。」

「A君作為一個有腦之人,十年前已經認為『不用分析也知道樓價必升』,這表示他已清楚明白物業前景秀麗,而且是安全的投資。但他最後的選擇卻不是投資物業,並以「有腦之人不應買樓收租」作理據。」

「換句話說,如果有腦之人應該作最佳風險回報的投資,他的結論便是『有腦之人不應作最有腦的投資』。這不是我的立場,而是他自打嘴巴得出的結論。」D君以邏輯解釋一遍,終於恍然大悟。

B君哈哈大笑道:「如果一項投資本質是無腦的,但風險可控、回報更高,那這項投資是否有腦?有腦之人應該用腦去決定做這項有腦投資,還是用腦去反對做這項無腦投資?有腦之人不作有腦投資,或者有腦之人作無腦投資,這究竟是有腦還是無腦呢?」

媽,我好亂呀...

後記:

筆者認為,其實A君不一定覺得買樓收租是『無腦的投資』,也許他不喜歡買樓收租要面對他不喜歡的風險、操作上的瑣事、甚至道德審判、被指無良業主等,這一切可能純粹是個人投資喜好,又或者物業投資超出了他感到舒適的能力範圍。

不過礙於赴會者有投資物業的朋友,A君顧左右而言他,奈何其邏輯站不住腳才引起誤會。既然大家在投資路上已有一定經驗,投資成績亦經得起時間考驗,這絕非出於幸運,當中必定隱藏著自家內功心法,沒有輸贏也沒有對錯之分。筆者始終相信,不應與其他人比較投資成績,讓自己舒適地搭上便捷的資產號列車,才是正確之道

#出處:h…

投資以成敗論英雄?

圖片
最近有位投資有道的朋友報稱「有喜」,遂宴請一群投資群組的朋友吃飯,筆者也有幸被邀,當然應約出席。席間主人家宣布其淨資產於年初已突破千萬港元,其後股票大漲,加上幾年前買入自住物業升值,身家早已拋離一千萬,並達到他的財務目標,遂邀約大家聚餐分享他的喜悅。一群投資者聚首,少不免談到對不同投資工具的看法。酒過三巡、風花雪月一輪後,話題又停留在買股票還是買樓這個老問題上。

主人家A君幾乎所有投資都在股票上,自然當仁不讓地為股票說項。他非常自豪地表示他從不靠槓桿投資,只靠選股策略和長期持有,在過去20年保持平均12-15%的複合年回報,已足夠讓他獲得今日的成果。他認為長期使用槓桿投資,要冒很大的風險。

B君既有股票亦有收租物業,他不同意主人家的看法。他指出根據歷史即使跌至負資產,按揭Call Loan的發生率仍然極低,加上香港的貨幣供應長期上升,買樓可以很容易食長遠升浪。總言之,他認為在香港買樓收租是既安全又簡單的投資

C君亦加入討論,指出貨幣供應不單推高樓價,也會令股市上漲。過去多年股市停滯不前只是因為市場錯價,今年恒指已追回不少,但漲幅仍落後於貨幣供應,假以時日必定會追上。

D君則指出股票可以不斷加印,且每年也有不少新股上市,應以股票總市值對比貨幣供應量。現在恒指還未升到2007年高位,但總市值已比當年高40-50%;相比之下,物業每年新增樓面面積僅1.5%,因此樓價較能追上貨幣供應量

此時,主人家提出一個很特別的論點,令筆者摸不著頭腦。他說香港人喜歡買樓收租,是因為這種方法不用花太多時間分析、技術上又沒有甚麼複雜性、長遠回報可預測性強,符合港人「省時簡單方便快捷安全」的核心價值。「在座各位都是有腦之人、有識之士,大家都有強勁的分析力,何需作買樓收租這種『師奶』投資法呢?」

此話一出,筆者不禁汗顏:一直以來筆者以為「省時簡單方便快捷安全」這些是好處,應為此資產予以正評才對,為何主人家反而對此有點鄙夷之情?

筆者還未想清楚,B君已經搶先回應:「買樓買股一樣有風險,我兩樣也有做,兩者同樣需要分析後才行動。為何A君覺得買樓就特別容易賺錢?」

主人家嗤之以鼻地說:「過去十年,土地供應不足、低息水浸樣樣齊,不用分析也知道樓市必升無疑吧?買樓賺錢只是搭順風車,實在說不上是甚麼投資成就。槓桿投資就更加是搵命搏。」

B君再回應:「投資應該以成敗論英雄。既然樓市上升、物業投資者賺了錢…

玩具反斗城的啟示

圖片
現在才說這個話題好像Out了,不過之前旅行中不便寫文,惟有現在略寫幾句總結一下。

筆者一直不認同要徹底研究每一間公司才去投資其債券,否則就不如買股票好了。略看其財務狀況,避開太極端的公司,再漁翁撒網式投資,將組合出事率減到最低,能賺到合理的系統性回報就足夠。

兩星期前看到該債券跌到三十幾蚊,筆者第一個想法是:為何要買這公司的債券?

在讀到Blog友分析文章前,筆者並不知道玩具反斗城幾隻債券的分別,相信大部分「投資者」也不知道。筆者大概一年前開始買入債券,當時也有找到這債券,依稀記得YTM 大概9厘,評級是Caa2,剩兩年到期。有幾點令筆者不會考慮買入

1. 評級太低,買了睡不著。低過Ba3 已經不想掂。

2. 太貴:此評級的短債,YTM 有十幾厘才合理。9厘可能連historical default rate 都cover 不到,隱藏著「玩具反斗城是大品牌」的溢價。

3. 曾有白武士打救的歷史:貴價的背後暗示了市場幻想「再有白武士」。但當年它曾經大跌過一次,能安心持有嗎?

第二個想法是,如果不幸買入,組合會出事嗎?佔總資產值多少?佔淨資產又多少?

只要略為分散投資,一隻債券自然不會佔身家太多。以筆者為例,平均每條債券佔總資產不足1%,佔淨資產不足2%,務求就算單一債券Total Loss也不傷元氣。何況是一隻評級如此低的債券,又有誰會瞓身買入?

既然買入的可能性低,而Severity又細,為何仍有人小題大造?原來那些唯恐天下不亂的「資深投資者」,也只是如一眾長期唱淡的「分析員」之流罷了。

設定和管理槓桿

圖片
談到「孖展」,部分人會老生常談地說「借貸是雙面刃」、「水能載舟亦能覆舟」、「小心駛得萬年船」等,另一些投資者則會聞之色變,大抵是因為每一次「大時代」來臨、潮漲潮退之際,類似「炒燶孖展家破人亡」等慘絕人寰消息都會不脛而走。「孖展」二字,早已被一系列極度負面的詞語綁架了

對筆者來說,這些都是廢話。提出問題人人也懂得,最難的往往是提出解決方法、管理好問題,並利用它去創造價值。

筆者絕對同意孖展是一個風險放大器,而且其風險與回報並不完全對等。簡單來說,孖展後上升會賺多了,但孖展後下跌卻不只是蝕多少,而是會Game Over。孖展不同按揭,下錯注是無得鬥長命等翻身。因此,無時無刻都要牢記著:絕對不能長期使用高孖展(e.g. 系統性風險是不能避開)、孖展是為了倍大可預見的回報(e.g. 現金回報)、使用孖展時應配合適當的投資工具(e.g. 避免依賴升值)、應儘量減低或分散不必要的風險(e.g. Multiple債券 + 股票)等。

說到底孖展只是一個工具,與其單純地懼怕它、或者絮絮不休地重覆警告,何不大方承認它旳存在價值,算清何時應利用它和應該用多少?

使用孖展時,筆者最常聽到的問題是「應該用幾大槓桿?」。

這是一個很難答的問題,因為根本不能用客觀方面去判斷。每個人投資的東西不同、風險承受能力不同、回報目標不同、風險分散的措施不同、後備方案也不同......試問甚麼Input都唔同,又如何能夠得出一套客觀的Output?

所以,設定「槓桿比率」並以系統化方式執行是自己的事,不可假手於人。

第一步:風險承受能力

假設最高槓桿比率是330%,如果你認為組合不會跌超過一半(或:不想跌一半便Game Over),便不應使用超過150%槓桿。

槓桿比率 = 資產 / 本金
一開始為:

150% = 150 / 100

下跌50%後變成:

(150 - 75) / (100 - 75) = 300%,仍未Game Over。

用同一條公式,如果初始槓桿比率是125%,能讓組合在跌70%時仍能生存。
第二步:買入的時間

雖然設定「槓桿比率」沒有客觀標準,但面對資產升跌之時,卻應奉行同一套方法、確保其一致性,否則應失去了系統化的意義。第一步所設定的槓桿比率,並沒有考慮在甚麼時候買入。是破頂買入,還是從頂部跌了20%?

正常人不會用孖展以破頂價買入,因為任何資產都有估值循環,就算年年增長如領展,…

養精蓄銳

圖片
還有幾天便出發去一年一度的長途旅行,撇除飛行時間,今次行程一共十六天,目的地是英國和法國。趁出發前,整理一下近月的發展和未來的計劃。

今年樓市、股市、房託、債券、黃金無不大升,與去年第四季反差極大。筆者的流動資產組合建於2016年7月,9月至12月連錄四個月虧損後,2017年首八個月皆錄得升幅。物業估價、流動資產價格上升加上SSD鬆綁(薪酬收入反而變得次要,凶兆),預期全年資產淨值(Net Worth)大增70%,惟賬面利潤佔比甚大,要繼續努力將重資產的利潤轉化成現金流

上次Update現況後,交易多為賭博性質或由一些Corporate Actions引起的換貨行動,較少投資/投機交易:

六月中至尾,增持優先證券;減持投資級別債券;因應proposed call在高息債券間換貨。

七月炒業績(已平倉);重新買入被高價贖回的高息債券。

八月炒業績(已平倉);因應回調增持優先證券及投資級別債券;減持因fake call而買入的高息債券。

九月初,因金仔持續發癲,買入金礦股。

除了短炒,淨增持皆是以保本為主的優先證券或債券

物業組合方面,八月賣出一個車位。當初買入本為自用用途,因此忽略了其地契/公契限制。其後,附近違泊越來越嚴重,現時每晚也有二、三百輛私家車在咪錶泊過夜、或索性泊在路邊,情況嚴重得連警方也無力打擊。如此低的泊車成本令停車場未能滿座、租金停滯不前、價格大幅落後大市;想賣出時卻受到限制,動彈不得。

物業放售多時,終於受到一位投資者青睞,對方願意以筆者買入價+12%接手。簽臨約時,筆者和買家聊了半小時,原來這位比筆者還年輕一歲的買家,已有多次買賣車位的經驗,現手持七個車位。他看中這個停車場有轉售限制令價格偏低,換個角度即租值相對地高。然而,筆者認為資產跑輸市場自有其原因,亦無法預料負面因素何時會消失,況且其租務回報亦非理想(~3.3%),還是趁機沽出,持貨33個月Annualized IRR = 7.6%。

現時幾乎所有資產價格皆在歷史高位,筆者並不急於讓資金回籠,固此暫訂於十一月初成交,屆時扣除按揭欠款可套回約90萬資金。有鑒於去年8-10月亂買的教訓,加上筆者現已持有一定比例的流動資產,這次資金到手後不會再亂槍掃射。此以外,這筆資金對筆者明年的更大型套現計劃有很大的幫助。如無意外,該計劃將助筆者提前達成財務自由。預計達成時間為2019年初,筆者會…

厭惡買樓收租 (2) - 個個都收租 唔通個個都想收租咩?

圖片
2. 住屋是必需品,囤積居奇實屬可恥。

探討這一點前,筆者先提出一些問題。

假設三個家庭都只有夫妻二人,
- A家庭自住3000呎住宅單位
- B家庭自住500呎住宅單位,並出租三個500呎住宅物業
- C家庭自住500呎住宅單位,並丟空三個500呎住宅物業

以上三個家庭,
- 哪一個算囤積居奇?
- 哪一個較浪費社會資源?
- 哪一個做法較為可恥?

第一,在理性討論的前提下,應該無人會覺得C家庭的做法較B家庭可取吧?

第二,相信大家都同意二人家庭很難用到3000呎空間。上述例子中,A家庭佔據社會資源為3000呎,其餘兩個家庭都佔2000呎,能否說A家庭囤貨較多、浪費社會資源?

最後一點,亦是筆者估計最少人(不管有沒有物業)認真想過的一點。上述例子中,三個家庭都只有夫妻二人,假如二人家庭打算將來開枝散葉,遲早也需要更大空間。面對一個上升中的樓市,而金管局令他們無法即時負擔大單位,他們應該......

(1) 死守自住500呎,堅持等有需要才換一間較大的物業,即使明知儲蓄追不上樓價;
(2) 除自住單位外,買入能負擔的細價物業來對沖樓價,以免永世都追不上目標物業的價格。

除非該家庭投資非常了得,100%肯定投資成績加儲蓄能跑贏槓桿後的樓價升幅,否則筆者寫得如此清晰,能負擔的家庭也會選擇(2)吧?筆者估計過去幾年越來越多人明白此道理,令持3-9個物業的人數大幅增加(根據稅務局的資料),儘管這類家庭仍佔很少數。

最後,某家庭為了對沖樓價升跌,選擇了(2)。根據上述第一條問題,無論從個人財務還是社會資源角度,相信無人希望物業被丟空。結果不言而喻。

正所謂個個都收租,唔通個個都想收租咩?有誰不想買間大屋即時享受?而且路人皆知物業交易成本重(從價印花稅、兩次佣金達樓價4-7%),但在金管局的魔爪下,這幾乎是惟一出路。

3. 買樓回報低、槓桿高、流動性弱

嚴格上來說這算是投資考慮問題而不是個人喜惡問題,但也有不少死硬派淡友以此點反對物業投資。其實這些論點在過去已經討論過,詳細可以參考筆者的舊文。

缺乏現金流之困局 (3)

缺乏現金流之困局 (4)

槓桿之疑慮 (1)

槓桿之疑慮 (2)

按揭2016 (5) - 借多啲 賺多啲

物業的隱藏利益

簡而言之,所謂回報低只是「租金回報低」,筆者買住宅物業的目的是對抗「貨幣供應膨脹」(請注意,不是對抗通脹),「貨幣供應膨脹」的必然結果是資產價格上升,所以買物業的主菜是升值,實收租金只是用…

厭惡買樓收租 (1) - 收租佬 = 吸血鬼?

圖片
投資物業,尤其是買住宅收租,向來都是極具爭議性的話題。

支持的有千百種理由,包括月月有糧出、(相比工商舖)比較貼地、資訊透明、估值容易、借錢容易、斬倉機會極微、較易執行長線投資、實物資產(跌極都唔會變牆紙)等。反對的同樣有無數個理由,除了上述理由的相反/相對原因及有更佳的投資工具外,更有些是極度強硬地厭惡投資住宅物業

依筆者觀察,極度厭惡買樓收租主要有三個原因:

1. 收租佬 = 吸血鬼:「凡是收租佬都是千方百計去吸租客的血汗錢」。
2. 住屋是必需品,囤積居奇實屬可恥。
3. 買樓回報低、槓桿高、流動性弱,不是理想投資工具。

畢竟筆者也是「收租佬」一名,以下觀點難免受主觀思維影響,還望讀者指正。筆者但求理性討論,絕非針對任何人的言論,更希望獲持有以上觀點的朋友不吝表達意見。

1. 收租佬 = 吸血鬼?

從客觀的角度看,要住屋只有兩個途徑,要不買樓、要不租樓。今天樓價高企,買樓講門檻,首期或收入不足都無法入場,其他人就只能租樓。租樓又分租公屋或租私樓,租公屋也講門檻,分數不足或收入太高都無法進場,加上低收入人口連年增加(e.g. 單程證)、公屋富戶及隱瞞資產收入者眾,公屋流轉率很低,以至很多低收入人士都被迫租住私樓或劏房,推高租金。

除非全港所有收租佬從不加租,否則從供求理論出發,租金必然會停留在市場能夠承受的水平,不會過高(收租市場是完全競爭),也不會過低。事實上,過去十幾年樓價升幅遠遠拋離租金升幅(見附註),證明即使資產價格被低利率、資金泛濫的環境推高,租金仍然非常受制於租客收入。

那麼,怎樣才算是吸血行為?是否跟隨市價租金便算是吸血鬼?如是者,不論市價高低、不論加租幅度如何,總有一半收租佬是吸血鬼,另一半則有人性。那麼如果一個收租佬有一間屋租金低於市價、另一間租金高於市價,他算吸血鬼還是有人性?

從另一角度看,套用市民或傳媒看商界的邏輯,一般來說「賺盡」便是吸血鬼。但是收租很難賺盡,除非你所收的租金剛好是全個市場同類供應的最高租金。如此定義,只有很少收租佬是吸血鬼,每一座可能只有兩三個。

又從另一角度看,如果某一收租佬每次renew合約都加租,也可能被視為「賺盡」,他所收的租金一直是低於市價,那麼他算不算吸血鬼

當然,筆者也認識一些超級市儈、連按金也要扣盡的業主,但這在物業投資群組裡只佔少數。樹大有枯枝,哪裡也一樣吧。歸根究底,收租佬吸血與否是一個哲學(定義)問題,多於是一個社會…

手痕炒股

圖片
又打風,今年特別多熱帶氣旋吹到正。

七月起港股牛氣沖天,恒指一口氣升了10%,很多街方股神又紛紛出動。眼見很多Blogger都大有斬獲,大家都確認了牛市(甚至牛三)已經全面展開,有些行動變得進取,希望乘風破浪、「牛市斬埋熊市柴」;也有些變得審慎,並開始收割成果。在此先預祝大家賺大錢。

自從將「炒股票」視為賭錢開始,筆者已很久沒炒過股票(買REITs除外),趁著業績期易升難跌之勢,也手痕地出動了,順便測試一下闊別股壇多年,現在承受波幅的能力和入市Timing有沒有改善。另一個原因是返工太無聊了。

回想過去幾年,好幾次想長線投資長升長有的騰訊都沒有買入,反而較悶的REITs就能安心持有,方知有些錢真的不是自己賺的。明知騰訊、瑞聲、舜宇、丘鈦、吉利、恒大、比亞迪電子、AMZN, TSLA, NVDA, ATVI這些股票才是最好炒,但筆者始終淆底,可能是基於對股壇失意的恐懼吧。

最後選了長江基建來炒業績,績前一兩天買入。原本筆者賭的是英鎊下跌對它的盈利的負面影響比市場預期低,怎知竟然因電能實業豪派特別息而大升,反而英鎊下跌的影響比我想像中大。無論如何,話明賭錢,袋袋平安就OK。霍生講明會再派多最少一次特別息,下次唔買電能真係對唔住自己。

然後筆者就將目光投向了滙豐,賭市場對它的回購計劃的反應。不料市場提早差不多一星期炒起了,為免夜長夢多,最後決定出業績當天早上才買入,就賭它中午出份好業績。結果業績出爐,儘管盈利較預期高出很多,但回購額只有20億美元,較大行預測平均值低。午後滙豐股價上升,筆者便獲利離場,之後再升不關自己事,就不贅了。

第三隻落鑊的是港鐵。港鐵其實無咩好炒,索性就賭市場會炒業績,因此預早一星期買入。怎知周末發生嚴重故障(觀塘線慢駛十小時),更好笑的是市場在周一完全沒有反應,證明港鐵的罰款機制已失效。出業績那天收市前又再炒起,筆者馬上趁機沽出。結果不出所料,業績毫無亮點,翌日大跌。

持有港鐵同期筆者也買入了大新金融。大新出售壽險業務後,雖已派了特別息,但盈利仍未入賬,加上其他本地銀行業績好,應該有得炒。筆者買入時還有兩星期才公布業績,明顯是賭贏幾次就心雄亂買,幸好以注碼控制風險,這一注只用炒長江基建資金30%。結果遇上特朗普和北韓的口水戰,極速坐艇。昨天才開始炒業績,目前賬面仍輸一日半人工。

賭錢就是這樣,明明錯咗都可以賺錢,有時分析正確卻又因時機不對而蝕錢收…

上車後記

圖片
這是《渺小的我》系列最後一篇文章,這系列文章紀錄了筆者在成年後第一個五年,從初接觸資產市場,迅速變成一個自以為是的賭徒,受到教訓後慢慢摸索出一條適合自己投機(見附註)的路徑。上車後,筆者的金錢世界又擴闊了不少,下一個系列將紀錄筆者第二個五年如何「整大個餅」,到遇上物業投資的瓶頸位,進而放眼投資世界的過程

說回這次上車經歷,雖然筆者做盡了一切「功課」才出擊,但仍然遇上一個古惑的地產Agent並墮入陷阱。後來回想整個過程,確是疑點重重,再翻查網上的放盤紀錄和致電其他地產公司查探,才發現業主的開價就是最後的成交價,筆者Agent「Long價扮講價」是違例的行為。那出價較低的買家也是虛構的,目的是要筆者儘快成交。儘管如此,筆者仍然感謝G先生促成這單交易,因自己損失最多也是買貴了幾萬元而已,但當中所學到、所賺到的,不知是損失的多少倍

簽署臨時買賣合約後,既定程序是14天內由律師樓擬備正式買賣合約並讓雙方簽署,並需準備好俗稱「大訂」的一成訂金(扣除臨約的訂金)及從價印花稅。同時,也要開始接觸銀行去申請按揭。如果沒有非常熟悉按揭市況的人幫助,最好申請三間銀行以上,以便獲得較好的Offer及避免因個別銀行的要求特殊、未能儘快批出按揭而造成不必要的擔憂。

由於早已計好數,雖然筆者仍有P Loan在身,按揭仍能順利批出。最後筆者選了HSBC,因其供款年期接近40年(推出不足一年即被金管局叫停),利率H+1%,現金回贈1%。雖然現在利率上升了,但計入現時極高的現金回贈,實際利息支出仍然比當年低。每月供款只是幾千元,遠遠低過市值租金,而供樓負擔比率(DTI)不足20%,以我們的儲蓄能力,即使丟空也是毫無壓力。

為了上車,筆者早已把股票賣了,加上二人月供的中電、女友歷年來的儲蓄,首期不成問題。收樓後付了1%經紀佣金,所餘資金不多,幸好此單位廚廁曾在2008年重新裝修過,略為清潔便能使用。筆者二人只作簡單翻新、買入一些極平的傢俱,總花費不過三萬多元,便可入住。

筆者上車沒有甚麼驚心動魄的場景,只是兩個乳臭未乾的小朋友工時太長被迫儲錢,加上把握時機賺取正職外的收入,然後不跟隨社會為年輕人寫好的劇本去演自己的人生而已。過程有些風波、有點色彩,現在回頭一看,卻是平淡似水。

2017年,每個週末也有90後靠父幹母幹姐幹哥幹買新樓上車(90後已經27歲,還值得報導嗎?),但在2011年,在筆者和女友這個年紀(…

秋意漸濃

圖片
又談樓市。

香港住宅物業市場自去年四月觸底後,經歷小陽春、大爆發以至今年初的大陽春,這一股升浪已持續16個月,乃2010年後最長的一次升浪。其中一個原因當然是2015-16年樓市出現較顯著的回吐,令是次升浪部分來自報復性上升,其餘則可歸因於英國脫歐、美國加息頻率未如預期(香港至今仍未加息)等促使本地資金繼續追逐實物資產等因素。

儘管最近樓價指數仍創新高,新盤市場仍舊熾熱,近月仍見不少創新高成交(主要集中在沙田、粉嶺、屯門、天水圍等新界地區),筆者卻認為自五月金管局再次收緊按揭後,這一浪樓市升勢已被拉停。此結可說是主觀的預測,主要來自筆者過去數年的經驗及對市場活動的觀察,現臚列如下,方便日後自high或鞭屍:

1. 新高成交,同時有低於市價成交

五月收緊按揭後,筆者認為中價樓是主要打擊對象,並預期資金會再次流向細價物業(詳見該文章第二點)。果然不出所料,細價樓集中地如沙田第一城及河畔區350呎以下單位、粉嶺400呎以下單位、天水圍嘉湖山莊及屯門大量450呎以下單位均在五月後持續破頂,不少已經突破450萬水平、甚至達500萬(如沙田第一城)。

但同一時間,這些屋苑同類單位仍不時出現較新高價低5-15%的成交,計入景觀、樓層等因素後,仍然難以解釋。筆者感覺雖然仍有買家不惜以新高價奪取心頭好,但總購買力已不足以令市場整體向上破頂

2. 「海之戀」及蚊型盤盡耗一手市場元氣

五月收緊按揭之時,正值長實地產開售「海之戀」,金管局收緊按揭只能即時打擊二手市場,並不能重創提供財務公司一按兼以用家為主的一手新樓盤。「海之戀」開售價較市場預期低,即時再度引發萬人空巷,長實在個多月內售出逾千伙單位,套現百多億港元。其後「愛炫美」大幅加價,用家市場元氣已傷,無法承受,結果銷售成績與「海之戀」差很遠。

另一方面,收緊按揭後,投資需求一面倒向細價物業,結果提供大量600萬以下單位的新盤「Park Yoho Genova」亦成功吸金。略強的投資購買力被進一步消耗後,剩餘資金開始追逐更細價物業,從以下三個蚊型盤銷情可見一斑:

- Ava 61: 開價極度進取令首天售樓成績強差人意,但至上月底已售出80%可銷售單位
- 逸新:開價略低過二手市場,98個單位即日售清
- 豐寓:開價不低,但收票情況極為理想,並於首日售出逾九成單位

蚊型盤購買力仍然強勁,這讓筆者聯想到2015年一系列蚊型盤(如尚築、環海…

終於上車了

圖片
上回提到筆者二人的銀行戶口現金不足,筆者的錢都在證券戶口內,而女友所帶的提款卡又只能在只有很少錢的儲蓄戶口提款,弄得可以提款的個人戶口竟連二萬元也沒有。
正值徬徨應否回家取支票簿之際,筆者突然想起和女友還有一個中銀香港的聯名戶口,平時用來月供中電控股的股票,已經持續一段時間。我們每個月月初也會轉賬5000元到這個戶口,月尾才扣供款,想不到此刻竟成了救命錢。
就是這樣,筆者和女友不斷在屋苑、港鐵站附近跑來跑去尋找銀通的提款機,終於找到一部渣打銀行的提款機,把錢湊夠便跑回地產舖找G先生。
回到地產舖,G先生安排我們到二樓的會客室就坐:「業主差不多趕到了,我先往樓下把同事的客人打發走,順道把臨約拿上來給你們看。」筆者當時還在氣喘,一心想儘快簽約。另外為保障自己,又偷偷地啟動了電話的錄音機。
後來回想,樓下哪裡有客人在呢?
幾分鐘後,G先生回到會客室,一口氣憶述過去一小時的「戰況」:「剛才真的『險過剃頭』。你們看完後,我另一個同事也帶了一枱客看同一個單位,而且很快便決定還價,不過他們只肯出不足300萬。同事致電業主,他已經答應以這口價賣出。剛巧你們那時候致電給我,由於你們是先看的而且出價更高,我馬上告訴業主客人要些時間準備訂金,讓他晚一點才過來。不然,他早就跟另一枱客簽約了。」
筆者聽畢,不禁懊惱出價太高,女友也顯得面有難色。此時,G先生放下臨約,讓我們先細閱一遍。「我先到樓下準備查冊,你們稍等一下,待回和業主上來一起簽約。」
臨走時,G先生忽爾回頭,一臉凝重的樣子,低聲說:「你們剛才不是說走廊天花有點漏水的跡象嗎?我再跟業主說幾句,試試能不能讓他再減價。」
我們喜出望外,連聲叫好。
又過了一會兒,G先生和業主一同步進會客室。業主看上去大約三十餘歲,略胖的他正在和G先生談笑風生,看上去似乎真的有點交情。
接下來,G先生把我們手中的二萬元現金交給業主,然後極為詳盡地解說了臨時買賣合約中每一條條款。說到買入價時,G先生施施然把那個不足300萬的價錢寫在臨約上,沒有再提到筆者原先的Offer,業主也沒有任何特殊反應,彷彿這個價錢從頭到尾都是大家的共識一樣。我們心中暗喜,卻不敢在臉上透露,心裡只想儘快簽約,以免業主反悔。訂金方面,業主要求兩天內要收到一張七萬元的支票,合共九萬元,剛好比買入價的3%多一點點。
畢竟是第一次簽重要合約,筆者雖然心急,仍非常留心地聆聽G先生的解說,也對合約和查冊提出了一些問…

睇樓記得帶支票

圖片
買就買啦,買就買啦,買就買啦,買就買啦,買就買啦......因為很很很重要,所以要說N次。

如果沒有這一篇和前幾篇文章去支持,這一句話出自一個當年還只有22歲的小女孩(在投資、置業的話題上,容許筆者用小孩去形容未夠25歲的人)口中,似乎十分無知。但是結合已有的分析和準備,這句話其實果斷非常。

就是這樣,我們決定還價。但是要還的價怎樣定呢?
當沒有立場時,「錨定效應」便會支配人的腦袋。業主下的「錨」是315萬,G先生則指295萬是不被接受的價錢。不管這是否真話,這除了令出價就只能在這範圍游走外,它還會迫使買家認為315萬是合理價,並會從這個價錢開始向下調整。因此,開價相當重要,它不能令代理和買家失去興趣,但又不能讓買家的還價低於實際價值。
至於客觀數據,參考最近成交價已被G先生ban了。估價方面,三間銀行的估價分別為27X, 28X和29X萬。正常人一定會還一口低於29X萬的價(進取的會還270萬),一來確保有銀行承造按揭,二來留一點空間給業主再還價。
但是當時筆者在這場心理戰早已落了下風,被G先生設下的資訊陷阱蒙蔽了。筆者和女友都以為之前和之後看樓的人都是潛在買家,但實際上他們可能只是混吉的,或者是虛構的。此外,295萬的出價也可能是假的,甚至開價、減價等都可能是G先生亂作的(雖然這是違例的)。
最後,筆者和女友便在大量疑幻似真的「資訊」中決定了出價 - 310萬,並斬釘截鐵、信誓旦旦地說「如果他不接受便不買了!」。
筆者致電G先生,指示他出價,「310萬?你等一等...(X,你hold一hold你個客)...唔好意思,啱啱有個同事有另一個客出緊價買,問咗個業主都OK,你地係要買就快。」
「我們現在在附近,有甚麼要準備?」筆者聽到有競爭者,沒想過是否虛構便緊張地問。
「你們馬上過來簽臨約和開支票吧!」
「我們沒有帶支票。」
「甚麼?怎麼可能睇樓不帶支票?你們住在附近嗎,能否回家拿支票?」
經此一役,從此筆者無論往哪裡去也會帶上支票簿,旅行除外)
「若回家拿,來回最少也要一小時。訂金要多少,現金可以嗎?」
「通常訂金最少3%,銀行沒開門,很難找到九萬現金吧。這樣吧,你們到櫃員機拿二萬元現金,剩下的七萬明天用支票補上,我和業主談一下應該沒問題。」
「好吧,我現在去提款。」
掛上電話後,筆者馬上到附近港鐵站的恆生銀行提款機。一看戶口餘額,冷汗直冒。
「戶口連一萬元也沒有.....」筆者喃喃地說。
當時筆…

自駕遊路線:澳洲大洋路

圖片
這是自駕遊是三年前筆者蜜月旅行的一部分,在澳洲逗留了15天(13天是自駕遊),其中五天在墨爾本和周邊景點。澳洲真是一個很適合自駕遊的地方,人少車少,即使在Melbourne City Center塞車也只是10分鐘的事。惟一美中不足的是City內超級市場不多,所以很難找免費停車位置(但執法效率卻頗高),不過即使使用收費停車場,成本也比香港和日本的城市便宜得多。

墨爾本-大洋路-Colac-墨爾本

路線:墨爾本-大洋路-Kenneth River-Twelve Apostles-London Bridge-Bay of Islands-Colac-墨爾本
實測日期:2014月5月
戰車:Toyota Aurion 270hp
距離:560公里
Google時間:7小時55分鐘
實測時間:7小時40分鐘(平均時速73公里)
限速:60-100


筆者原本預訂的是Mid-size class,怎知租車公司竟然給了一輛Full-size Premium的Toyota Aurion,馬力達270匹,是筆者租過最強馬力的車,真是喜出望外。

由於路途遙遠而且計劃了即日來回,筆者早上九時三十分便出發。是次實地測試由筆者下塌的酒店啟程,90分鐘後到達Anglesea,由於時間緊迫,稍事休息便直驅第一個目的地Kenneth River。

大洋路(Great Ocean Road)由Torquay開始,但一直到了Anglesea才真正與大洋(印度洋)連接,沿路藍天白雲、海天一色,好不寫意。大洋路彎彎曲曲,但並無急彎。戰車的大銀幕時而浪濤拍岸、時而綠樹林蔭,道路兩旁常有小動物蹤影,南岸沙灘、懸崖連綿不斷,景觀十分豐富。

約花2小時30分鐘後到達Kenneth River(此段170公里),泊好戰車後,便前往Koala Cove Cafe吃午餐。其實當時只是中午十二時,我們並不覺得肚餓,不過一場來到便試試這裡的食物。這裡的咖啡比較貴(A$5,市區通常只是A$3.5),食物也不算美味,吃完只有飽腹感而沒有滿足感。但這裡的重點不是Cafe,而是附近的樹林,內有不少(疑似)野生的鸚鵡和樹熊。鸚鵡都不怕人,還站在筆者手上或頭上吃麵包,而樹熊當然懶洋洋地睡在樹上

之後再驅車前往Gibson Steps(此段約110公里,約2小時),沿路看到有Lookout便泊在路旁下車走走,看看有沒有特別的景物。即使沒有,看著無垠的大海、山…

富士山下

圖片
上星期三出了一篇《渺小的我》系列的文章後,筆者突然忙碌了好幾天。一方面本業有點緊急的工作要優先處理,同時又要處理新租客的事宜。儘管有時候比較忙碌,筆者仍會在上班時間偷空看其他Blogger的大作,但有部分Blog卻無故被公司的Network Block了,因此要看那些Blog便要靠手機或回家有空時才能閱讀。

萬萬料不到,筆者竟然錯過了某Blog上星期的一些精采留言!

大家也知道,香港的投資Blog界很少有關於物業的Blog,數目之少可說是「一隻手都數得哂」。相反,投資股票或以流動資產為主要內容的投資Blog,佔了投資Blog界的絕大多數。

筆者雖然寫很多樓市和自己在投資的故事(雖然暫時仍是以物業為主),但自問從來沒有說過其他投資工具的不是。筆者支持買樓自住,但也沒有反對(甚至沒有評論過)租樓行為。筆者也從來沒有踩低其他資產、抬高物業的行為,更沒有像某些樓市大好友般死撐樓市必勝,相反多次指出樓市下跌談物業投資的瓶頸說物業市場的前景充滿挑戰、甚至希望政府扭轉物業市場的怪象,筆者敢說自己是最客觀理性的物業分析者之一。

在物業市場以外,筆者也身體力行地支持停止於物業市場加注把資產投向流動資產(如Bond/REIT)。近幾個月,筆者在做的投資,與很多Blogger一樣,我天真地以為大家也算是同路人。

有人的地方便有是非,這點筆者是最清楚不過,但卻沒想到你自己不去招惹人,人家也可以憑空捏造來羞辱你、中傷你、老屈你。筆者明白嘴巴長在別人臉上,別人要胡說自己做甚麼也阻止不了,正所謂「謠言止於智者」。但是筆者也明白,這世界上大部分人(包括自己)都不是智者,因此更可能發生的是「以訛傳訛」或「一個謊話說一百次便成了事實」。

筆者開這個Blog本來說是為了紀錄自己的投資點滴,既寫成功也寫失敗,為自己和太太「尋找生活之路」上留下一些點滴。筆者澄清不是為了誰,只是為了自己。

--------------------------

1. 「有些博客自稱未夠30歲便管理3000萬資產,只是不知是姓『總』還是姓『浄』。」

本Blog左面的筆者簡介中,清清楚楚地顯示「29歲總資產突破3000萬」(筆者最近三個月絕對沒有更改這簡介)。「總資產」很明顯是指Total Asset而不是Net Asset。如果我要混淆視聽,我寫「資產」就可以了。至於為何不寫「淨資產」?這很簡單,筆者的Blog有現實生活的朋友看到,不寫「…

萬事俱備 還欠甚麼?

圖片
與G分別後,筆者和女友在附近走來走去,聊著有關這個區、這個屋苑和這個放盤的一切。
女友對物業分析並不熟悉,卻是一個很好的挑戰者。如果你有充足的耐性和放下預設立場,她源源不絕的問題對抉策很有幫助。
買樓當然有風險,隨便說一堆如價格風險、流動性風險、投資遇上租霸的風險、政策風險、銀行不接受按揭申請的風險、室內潛藏的結構風險、肉眼看不到腦袋想不到的風險等,買或不買總有無限理由。有關風險,實際要考慮的是:
一、風險是否可控(有些風險是否杞人憂天);
二、風險是否可以量化(能否放入價格);
三、不買是否沒有風險(其他資產就沒有風險嗎)。
價格風險 價格可以向上、也可以向上,大家說樓價太高,是時候跌了!這句話邏輯上正確嗎?「樓價高」是「果」,那「因」是甚麼?自樓價大升以來,「因」有改變過嗎?
答案是Yes and No. 短期因素的確有改變,那就是政府在半年前實施了歷史上從未有過的SSD。然而,實際導致樓價上漲的因素包括供應斷層、低息和量化寬鬆等,卻一點都沒有改變過,甚至變本加厲(當時的按息已跌至H+1%左右)。似乎不買的價格風險比買入還要大。
流動性風險 物業市場從來都是低流動性的市場,加上有SSD存在,這點是毋庸置疑的。但是如果買入行為是為了對沖物業價格對生活成本的影響,而不是為了投資犠牲其他流動性需要(如做生意),那麼這個考慮很可能是多此一舉
按揭風險 銀行可能不承造按揭?這是有可能的,而且很多是股市財演、渾水摸魚的專家都會以此語重心長的勸戒人不要買樓。然而,當時筆者和女友雖然未考獲任何資格認證,但所處的行業也算是十分專業,收入穩定性直逼公務員,若連我們也借不到錢,銀行大概可以關門大吉。
其他風險 投資面對租霸風險很難量化,這點只能盡量規避,例如以高按金(三個月)或預收租金(寧願收平一點)去增加租霸的成本。有些人會以職業、家庭結構或收入證明去選擇租客,但筆者認為心理作用大於實際用途,因為職業租霸是無法從表面因素去區別。
政策風險就更難納入考慮因素中,因為連政府自己也不知道每一項政策會導致甚麼後果。SSD起初在打擊炒家方面收到奇效,但同是出現鎖盤效應;後來的DSD、BSD令投資者和用家都不欲售樓,並在購買力積聚後大幅推升樓價;而去年的15%劃一印花稅更出現極強烈的反效果。如果要避開政策風險,基本上永遠都不能買樓
至於室內的結構風險,例如筆者此行看到的牆身裂紋和天花的怪象,的確可以憑經驗判斷所需的維修…