尋找生活．物業．退休．投資．自由之路

係網上睇到條片，集合投資、財自、年輕退休、Digital Nomads等concept 於一身，可以一看。
同所有人發跡的故事一樣，全片最難明係佢點樣用三年儲到嗰50萬美元（我唔知美加programmer係咪一畢業就好值錢，香港就一定唔係），但其他分享都值得細味。
於我而言，全片重點如下：



Here you go:

港燈電力投資前天公布全年業績，一如某些股評人所料，未來減兩成派息實在是慘不忍睹。派息減兩成即每年只派$0.32，以現價 ($7.64) 計算，股息率不足4.2%。一間完全沒有增長前景的公司，不值得擁有這個股息率。倘市場繼續向穩定派息股靠攏，那麼港燈的價格還可維持，惟一旦利率預期有變，前景遜色的收息股必然首當其衝。

市場上有如此多選擇，筆者不會考慮投資港燈。

電能的業績昨天新鮮滾熱辣出爐，誠然筆者對電能已不抱有期望（見《再見電能》），但基於感情原因，仍有興趣一窺其現況。

筆者原以為，電能的前景比港燈好不了多少，因為來自港燈的貢獻不大而且倒退中，英國業務受脫歐問題纏擾、澳洲業務又受當地經濟困擾，加上強美元匯率問題，實難下嚥。

(註：英國業務佔了電能半壁江山，其次為澳洲業務，港燈只佔第三。）

出了業績，第一時間當然是看派息， Rule of Thumb 話你知派息最能反映管理層誠實的一面。一如所料，中期、末期和全年派息都是沒有增長，全年派$2.80，現價股息率為5.1%。Fair enough，起碼不是倒退吧。

再看管理層展望，一提港燈立即戴頭盔，強調減派20%絕對是可以預期的事。事實上，港燈純利只佔電能13%，2018年為10億（港元，下同），即使減派20%，也不過是2億，即港燈只會令電能來年純利倒退2.6%。

筆者再次強調，港燈只是電能一小部分，主菜是英國和澳洲業務。

看看分部資料，咦，英國業務純利增長7%，比上半年更好(+6%)。

澳洲業務則認真麻麻，表面上全年增長5%，但計及上半年增長33%，換言之下半年明顯倒退！究其原因，上半年的增長來自 inorganic growth (2017年5月收購 CK William，即係DUET)，下半年才見真章。看來澳洲的經濟比想像中更差，又或者是因氣候異常的影響。澳洲的熱浪由去年底一直持續至今年一月，不知是否因「熱到停電」而受影響（理論上熱浪會增加能源消耗啊）。

看上去，起碼英國業務在雙重夾擊下還有增長，整體似乎還不算太差吧？

少年，你太年輕了。看看全面收益表吧！

去年澳元下跌超過10%，英鎊也跌了超過5%，令全年尚未進入損益表的匯兌差額高達36億，當中18億成功對沖掉（已扣除沖成本），即還有18億有機會在未來進入損益表。

不過匯率升跌乃平常事，也許現在已經在最低潮，還是聚焦在業務上較實際。總括來說，筆者認為電能仍未跌至…

看了上篇文章，讀者也許很失望。

又是講大道理，又唔講點算好。

筆者從來覺得說大道理是授人以漁，總比送幾條魚好吧！況且魚又不一定好吃...不管如何，這次平衡一下吧。

續上篇，有甚麼可買？

筆者認為，相比上述的流動資產迅速的反應，物業慢了幾拍，反而更值得考慮。

細心一想，恒指表面上未收復失地，但心水清的讀者都知道除了科技股和之前炒過龍的行業外，基本因素強勁的股票 (看圖!) 早已升破去年高位，甚至不斷突破歷史新高。市場氣氛經已逆轉。

香港物業呢？以住宅物業為例，個別細價樓累跌 15-20% 後大幅反彈，但至今距離高位，仍有 >10% 差距。中價樓方面，跌幅較少，同時因購買力不及上車需求般強勁，反彈也較慢。至於大價樓，基本上無跌過，暫時也未見明顯升勢。

惟不論銀碼，偶現零星造價突破屋苑歷史高位，而且有越來越常見的趨勢。

這表示是次跌市見底（不論是否短暫），物業市場反應雖快，卻仍遠遠不及金融市場，錯價現象隨處可見。加上早已講到口臭的基本因素，趨勢恐已無法逆轉。

近兩星期，筆者接地產代理的電話接到手軟，明明放盤價比市價高 25%，試價潮仍然未停過。然而，未接來電竟比已接來電更多。

有需要者，趁報復性的購買力還未出現，出手吧。

另外，部分車位市場的市況似乎比住宅更慢。嘉湖車位狂跌近五成後急彈 30%，金獅炒過龍後急挫四成卻只彈一成。

基本因素有改變嗎？沒有，大圍車廠上蓋並沒有陸沉、香港人財富仍然不斷增長、金管局仍是不放寬按揭、政府仍然不想讓人投資物業.....

這只是冰山一角，我深信讀者們比筆者知道的更多。

將同樣的道理放在其他物業上，加以分析，有目標便行動吧！

昨晚有米朋友請食飯，在豪宅會所宴會廳筵開兩席。筆者有幸坐在主人家旁，席間討論範圍從經濟、投資、按揭、時事、政策、到移民、生活取捨等，甚至涉獵到貧富懸殊等社會議題，聽各路高手風花雪月、無所不談，實在好不暢快。

由於討論內容牽涉到極大量私隱，大多不便分享。但一個老掉牙的問題卻除外：

「現在股票升了、REIT 升了、債券也升了，有些資金閒置還可以買甚麼？」席上一位女士問筆者，臉上帶點懊惱的神情。

筆者想了一會，實在不敢輕易回答這個「點答都死」的問題。這絕非筆者吝惜分享，而是無論如何回答，雖說投資之事由自己負責，但一言一語也有可能左右別人的決定，絕不能輕率應對。

但即使不欲回答，也不能總是答些模棱兩可的廢話吧？因此，還是要想想如何回答。

言歸正傳，市況如她所說，股票升了、REIT 升了、債券也升了，還能買甚麼？

股票，實非筆者強項，也不是席上一眾友好的投資重心，可以從略。

REIT，眾所周知在一月狂歡，最美一幕不知是否還未閉幕。不啻香港，就連新加坡、美國等地，REIT 也是升個不停，堪稱是一場環球盛宴。

債券，投資級別債券無肉食，亞洲高息債在10月尾至11月初已隨股市見底，美國高息債和其他定息證券的恐怖派對，也在「最不平安的平安夜」過後如夜幕低垂，絕大部分已經收復失地，甚至升凸。

係喎，還能買甚麼？

讀者們，嘗試突破問題本身。看看本文主題。

問題不是「可以買甚麼」，問題是「為何存在此問題」！

很玄？非也。

筆者認為，這是一個淨現金投資者（完全不使用槓桿者）面對的典型問題。

舉例說，Ａ君有 $100，就在適當的時機投資了價值 $100 的流動資產。

某一天，Ａ君得到了 $20 額外資金。為免持有淨現金，Ａ君亟欲尋找資產去安置這筆額外資金。

不幸地，基於市場「落雨收傘」的原則，通常額外資金出現時，也就是市場上升之後。結果通常額外資金會被心急如焚的Ａ君在錯誤的時機增持資產。

很有畫面吧？這故事經常發生在我們身邊，甚至在自己身上。

舉另一個例子，Ｂ君有 $100，在適當的時機投資了價值 $130 的流動資產，屬於相對保守、安全的槓桿操作。

某一天，B君得到了 $20 額外資金。由於沒有淨現金，Ｂ君並沒有不必要的增持壓力。

結果Ｂ君仍舊安心地持有資產，並等待下一個增持時機才將槓桿比率調整至目標水平(130%)。
當然，每名投資者的操作方法皆不盡相同，事實上無人強迫Ａ君心急地增持資產。筆者肯定這個…

筆者投資組合向來主要由物業組成，因此為了盡量壓低按揭成本，每次轉按或新造按揭均會盡取銀行的按揭優惠，包括最低利率、最高現金回贈、最高估價、按揭保費折扣及其他附帶利益不等，當中又以現金回贈能直接落袋至為重要。
現金回贈比想像中更多
按揭回贈分為兩部分，第一部分為銀行受制於金管局指引的回贈，一般為基本貸款額(最多樓價60%)的1.6-1.7%。第二部分為合法地透過地產代理公司取得的現金回贈。坊間透過大A或某按揭轉介公司，一般只能獲得相當於貸款額約0.03%的非現金回贈，僅是聊勝於無而已。至於自己Walk-in銀行，當然就一毫子回贈也沒有。

筆者和同屬物業投資者的朋友，一直以來都是直接聯絡銀行職員取得按揭資訊，並配以相熟細A（非五大地產代理）轉介以取得額外按揭現金回贈，通常可分享到額外0.2%的現金回贈，即總共可取得高達1.8-1.9%的回贈。

後來筆者發現，相熟細A在此回贈之下仍有水位，只是不願意把僅餘的利潤嘔出來。筆者的物業投資朋友思前想後，既然明知自己要不斷翻按、轉按，何不索性充當代理角色，幫自己、家人和朋友取得回贈。筆者日前成功爭取指定銀行加碼，現時可取得最高達2.35%的按揭回贈#，相信乃全港最高!

現在，讀者只需在本Blog「尋找生活之路」Facebook專頁Like (請讚好專頁，不是帖子！)，然後直接WhatsApp筆者5524 9431出示讚好證明，便可以獲得同樣的按揭回贈！

以今年的最新HIBOR利率計算，H+1.235% capped 大P-3% 相當於年利率2.24%。每個物業的按揭最快可以兩年後無償轉按，即平均每年回贈達1.175%，變相每年按揭成本不足1.07厘！

最重要的是，細A回贈對借貸者而言只有利益、沒有成本，也沒有隱藏陷阱：
淨袋額外獎賞：細A回贈絕不影響客戶原有按揭OFFER沒有合約束縛：細A不會與客戶簽署任何合約零成本：客戶可以收到OFFER而不接受沒有私隱問題：借貸人只需填妥一份簡單表格，經蓋印及簽署交回銀行。細A會為借貸人搜羅最適合的銀行及OFFER，然後銀行會主動聯絡借貸人，之後細A唯一角色便是派錢。大家都是投資者，豈會被低級技倆蒙騙不會與任何非銀行貸款機構有任何接觸 不會將任何資料交予銀行外第三者#最高按揭回贈視乎借貸額及借貸成數而定，一般回贈比率最高可達：


（註：有網友查詢後表示害怕資料外洩，也擔心此方法是否可信及可靠。筆者十分理解，畢竟…

忽爾驚覺今天已是年初十，還欠各路 Blogger 及讀者一句新年快樂，祝大家新一年豬籠入水，身體健康，一分耕耘、三分收穫！

今天是情人節，再祝各位生活幸福美滿。

筆者開 Blog 已近三年，真正身體力行重回流動資產市場亦已超過兩年半。初期投資以 REIT 為主，其後加入美國公司的定息或浮息證券（包括債券），到最近一年開始涉足高息及股息具持續增長往績的香港股票。

投資流動資產仍是要以長期持有、利用「經歷時間」去「擁抱波幅」（不是擁抱風險）為本，惟絕不強求永久／一直持有，而是有條件地保留資產在組合內。條件因資產而異，但核心思想是「能令組合在波動中存活，賺取合理的複合回報，並適當地以槓桿增加資金彈性」。

過去兩年多，流動資產市場經歷兩次較顯著的波動（2016年末及2018年的調整），筆者長期持有的流動資產組合亦在儲蓄、加按和資產配置計劃推動下，從當初三十萬小試牛刀、到近月終於突破八位數字，佔總資產值逾20%。

流動資產，顧名思義具有流動性高的致命「缺點」。為甚麼流動性充裕反而是「缺點」？筆者以物業投資起家，一直以來物業高昂的交易成本、漫長的交易時間、打擊炒樓和降低物業槓桿的政策，令物業投資者「被長期持有」，間接迫人「坐貨」賺錢。常言道，「回報是坐出來的」，所言非虛，亦令物業投資變得簡單，只需買入資產和租出物業，便能坐享其成。

然而，流動資產卻非一個簡單的遊戲。在沒有客觀因素強迫「坐貨」的情況下，流動性高反成習慣「簡單美」的物業投資者的死穴。很多在物業投資大賺特賺的人，轉戰股票市場便不斷損手爛腳，轉戰債券市場則容易買入垃圾資產，甚或墮入騙局。此情況歷數十載而不斷重覆發生，間接又強化了買樓容易賺錢的神話。

雖然筆者不屬這一群，未有炒出炒入之餘，回報亦算不俗，但相比物業投資，仍覺流動資產投資困難得多之餘，安全感亦低很多。這一種感覺在突破千萬關口後，更感強烈。

舉一個非常經典的例子：

一個物業閒閒地幾百萬，即使重回筆者上車時（即七年多前），買入的資產價值也是身家的Ｘ倍。其後每次增持，基本上也是幾百萬幾百萬咁去（if not 千萬），簽臨約、正約、轉賬予律師樓，不眨眼、不回頭。即使只計首期付出，最少也是七位數。到後期甚至印花稅也要幾十萬。

同一情況在流動資產上，卻變得扭扭擰擰。一個 order 買幾十萬已經算是「大件事」（像去年電能之類的投機除外），然後買入後一段時間仍感忐忑。

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