發表文章

七月流水賬 (2024)

圖片
2024-07-12 去旅行,價內及近價的期權先行平倉。

六月流水賬 (2024)

圖片
2024-06-04 考慮到七月尾有可能減息,將大部分美債搬倉至息率仍達 5.48% 九月中到期。 2024-06-05 形勢突然轉差,將 883 以外所有 option 平倉,包括明天除淨的 941。 2024-06-06 中巨伏!尤其是 1088,又破頂,尋日平哂三注 😂 下午又要部署重新開倉的策略。 2024-06-09 簽臨約,買入第三間澳洲投資樓。 2024-06-20 忘記了除淨因素,誤以為仍有 6% 才 ITM 時沽出 823 option,原來只有 2% 水位,搞到而家深入價內。 十年債息大跌都唔多識升,呢隻如無意外應該要輸錢。 2024-06-27 大敗。 823 除淨前,在一個差劣的價位離場,造成開倉而今最大已實現虧損。當時期權價格並未完全反映除淨因素,而虧損仍然比等到結算小。 1088 除淨前,期權價格已跌至 2-3 仙,但貪心沒有平倉,結果除淨日暴跌至深入價內,該末日期權單日上升了近五十倍。又在一個差劣的價位離場,大勝變大敗。同樣地,虧損仍然比等到結算小。 最慘的是,在除淨前的不合理價位開了較多 1088 的倉位,部分已入價內,造成開倉至今最大單日賬面虧損。 血的教訓:除淨日加半年結的巨大波幅不可小覷,千萬不要貪小便宜。

五月流水賬 (2024)

圖片
2024-05-07 沽出去年買入的永續債,買入七月到期美債,息率 5.47%。 此永續債乃失敗投資,當初在同一發行人四條債中選了條款最優厚但最貴的那條,後來公司撤銷評級,引發條款最優厚一條債價持續向下。一直不投降的後果是零回報,衰過買美債。最慘是同一發行人其他永續債竟不跌反升,一來一回唔見 15%! 2024-05-17 上週心雄加倉,今週卻似調整將至,有張 883 跌到 ITM 搞到無哂心機守。 毅然決定平掉大部分倉位,只剩一張 1088。下午卻風雲色變,繼續掃上。 操之過急,要冷靜。 2024-05-19 關於減息,現時似乎比較明朗化。 美國經濟強勁,純以經濟需要看,今年無必要減息。 因此聯儲局預期減息是由政治需要主導,那麽就等於必需減息,且需要在大選前看到刺激效果。目前市場不預期七月減息,但如果等到九月,距離大選似乎太近。 不能完全忽視七月減息的可能性。 2024-05-25 簽臨約,再賣一間香港物業。 由樓花期落訂開始計算,持有超過十二年。 計入所有實際收支及隱含收入,期內 IRR = 16.8%。

四月流水賬 (2024)

2024-04-01 趕走了住了九年半的長情租客,已安排師傅開工,繼續出貨之路。 另一間香港樓的痴線租客自行退租。 2024-04-15 美息不似預期,將三月底及四月中到期的美債繼續 roll over 至五月底,息率 5.4% 左右。 已幾乎肯定九月前不會減息。 2024-04-30 仍未能賣出上月底趕走租客之物業。 三月初開始做短期 SP option trading,起初只做防守股 941,後來拓展至其它強勢股 883, 19, 1088。 邏輯是港股已見底,中美關係改善,港股未必大升但也不會持續探底。 至今 941, 883, 19 是全勝狀態,1088 因轉倉微蝕離場,贏錢原因是幸運,技術含量很低。 Trade 做得太密,容易被極短期得失影響,情緒很易失控。 一旦情緒失控必須離場,否則必定會胡亂買賣,輕則捱價,重則虧錢。 四月尾到期的美債繼續 roll over 至五月底,息率接近 5.5%。

三月流水賬 (2024)

2024-03-14 澳洲投資樓1自去年七月開始出現遲交租問題,延至九月更累欠近三星期,原來租客與當初合租的男友分手,出現財困。當時的 PM 完全幫唔到手,後來她的同事介入下在一天內解決了問題。至今年二月開始談續租時,租客很快便躺平拒交,忍不住向 PM 公司高層投訴,直至換成了去年九月那位介入的同事做 PM。 新 PM 做事極具效率,對工作甚有熱誠,雖然因租客已決定不續約,無辦法強求她交租,但她仍非常積極地尋找新租客,同時準備向 RTA 申訴及向保險公司索賠,預期需損失 $200 自付額。 由於租客已斷絕聯絡,PM 於前一天找上了她的前男友,直接告訴他去年有份簽租約,如果沒有人繳清欠租,會由保險公司轉交收數公司處理,而且他會失去這段時間的 PM reference check。他聽後嚇得屁滾尿流,馬上乖乖代繳了近五星期的租金。 今天租客終於遷出,她果真沒有找人清潔,根據合約條款她需要負擔直至新租客遷入前的租金,這兩部分需向 RTA 申訴取回按金抵銷。新租客將於下星期五遷入,租金較去年上調 2.4%,在目前租盤泛濫的市況下,也沒有更好的選擇了。 澳洲的入門級 House 吸引很多小家庭租客,業主較喜歡結了婚並有小孩的租客,因為比較穩定而且會愛惜物業。以 Partner 身份入住的租客,出現分手並財困是很平常的事,即使有小孩也沒幫助,因為很可能只是女方的小孩,男方根本不管,而且這種家庭通常比較不注重清潔和室內保養。另一種不太好的租客是一個小家庭(通常是單親的)加一些親戚,別以為有幾個大人便有責任心,他們可以各自為政,而且幾個成人夾份住也顯得他們的收入不足或不穩定,甚或當中有人是沒有收入的受養者,另外多人亦容易產生拗撬。 最難預料的租客是幾個年輕人夾份租,不但鐵定會又髒又亂無交帶,而且其中一人失蹤便會馬上欠租。華人可能會較好一點,因有家庭支持,經濟背景通常較好,且通常較有交帶(另一說法是華人怕麻煩和怕有法律後果)。白人的年輕人通常都是背包客,靠自己打工維生。我自己會二話不說拒絕這種租客,寧願空租等一等,夠平的話總有較好的租客上釣。 如果遷出時欠租少於三星期,業主通常不會有實際損失;超出此數便要向保險公司索賠,而租務保險(不包括家居保險)的保費約佔全年租金的 1-1.5%,且可以扣稅。 2024-03-18 已賣出的 CFLD 債券居然仍有錢回籠,本應在去年底支付的 1.8

一月流水賬 (2024)

2024-01-02 賣樓的錢馬上分批入 IB 轉美元,買入短期美債。 以 NAV 計算,港元所佔比例已跌穿 25%,創新低。 惟以 Gross Asset 計算,在香港境內資產所佔比例仍超過四成,仍有待減少。 2024-01-15 開始清除違約並已資不抵債的瘀血。 沽清 CENCHI,扣除已落袋的利息及本金,損失逾七成。 沽出 CFLD 重組利息(八年零息債部分),接近全部 write down。 2024-01-16 沽出 CFLD 重組本金(八年低息債部分),扣除已落袋的利息及本金,損失逾九成。 2024-01-18 沽清 COGARD,扣除已落袋的利息及本金,損失逾八成。 賣樓的錢已全部轉換成美元,美元超越澳元成為筆者淨資產第一大貨幣,港元淨資產佔比跌至僅多於一成。 資產所在地方面,以淨資產計算美國升至第二,香港減少至一成多。以總資產計算,香港佔比跌至三分一,仍待減少。 2024-01-30 明天到期的美債已提早置換成四月到期的,YTM = 5.26%。 美金定期從私銀遷出,將改成定以短期美債方式持有。

收爐 (2023)

投資組合 賣出一件住宅及一件非住宅香港物業,僅持有五項物業。 其中一間澳洲物業及一間香港物業換了一個租客。 2023 年港樓先升後跌,幾乎抵消了澳洲樓市升幅,而流動資產炒債操作於第三季大幅虧損,令淨值連續兩年下跌。所有炒債活動已於九月停止。 年底倉內持有六條已違約內房債券,皆以市價入賬,包括: CFLD - 三條違約債券已按化債方案重組成三條新債,現時仍未收到重組前建議於 2023 年底前派發之 1.8% 本金及賣產獲得之現金。前路茫茫。 CAPG - 重組已生效,前路遙遙。因已資不抵債,不抱期望。 COGARD - 已違約,重組未有進展。 CENCHI - 展期後違約,重組未有進展。因已資不抵債,不抱期望。 以上債券目前總市值只(輸)剩幾萬美元。 其他債券以 Book value 入賬。 主要操作如下: 1) 賣出九條直債,其中三條利潤不俗,兩條微利,兩條微蝕,一條大蝕,最後一條巨虧 2) 買入一條直債並已被違約 3) 買入一條投資級直債並持有中 4) 持續增持澳元 5) 投放較多資金在美元定期及短期美債 全年流動資產回報為 -24.6%。由於流動資產包含大量美元定期及短期美債,實際「投資回報」遠遠差過此數。 截至 12 月 31 日, 本年淨資產 (NAV)  回到 2018 年中水平, 較去年底下降 5.7% ,乃有統計以來首次出現連續兩年負增長,當中 -6.9% 來自淨已實現盈虧,-3.9% 來自利息、維護、稅務及債券投資開支,-0.6% 來自扣除非投資收入的淨消費,+5.8% 來自期內投資收入 (Dividend, Coupon, Rental Income, etc.),+1.0% 來自物業賬面升值及已賣出物業之年內價值變動。其餘是流動資產賬面變化、匯率變動及其他盈虧。 以筆者組合的槓桿水平 (D/E ratio 曾超過 150%) 及明顯偏重於香港不動產的程度而言, 雖然淨值僅回到 2018 年中水平 已屬極度跑贏大市 (香港住宅價格已回到2016年水平),但因澳洲樓市持續上升,通漲強勁,實際財務健康度於 2023 年可謂大幅下降。 淨資產幣值:HKD 29%; USD 28%; AUD 43% 淨資產所在地:HK 28%; SG 19%; AU 43%; US 10% 總資產所在地:HK 42%; SG 12%; AU 41%; US 5% 生活與健

十二月流水賬 (2023)

2023-12-19 年底到期的美債被市場以 YTM 不到 1.5% 收購,馬上離場,期內 IRR 約 7%。 換入二月底到期的美債,YTM 居然有 5.57%。 兩個多月前賣出了銀碼最大的香港物業,也是筆者手中僅有仍值八位數的物業。 新買家今天終於確定下星期如期成交。 此物業於五年多前高位買入,至今年七月政府再度放寬按揭時決意出售。無奈同期遇上誠哥在鄰近地區以呼吸 plan 高調散貨,搶去市場僅餘幾十億購買力,成為壓倒市場的最後一大紮稻草。 當年在高位以低估價一成買入,儘管是區內一線物業兼位處極高層,放盤逾兩個月也僅接到寥寥幾個 offers,至十月中抓住施政報告前的一絲憧憬沽出。成交價較估價低 5%,持貨五年多,賬面損失 4% 離場。同期中原領先指數下跌約 15%,可見買入價已經決定了利潤。 計入所有租金收入及開支(包括全期利息)、買賣洗費、印花稅及槓桿效果等,仍錄得實際損失,期內 IRR = -0.9%。 2023-12-28 出售物業已成交。

十一月流水賬 (2023)

2023-11-10 利用僅有的流動性,即美債的孖展額疊加 IPO 孖展抽 2268。 從當前的流動性而言,已經接近 all in 了。 2023-11-17 2268 IPO 獲利 36.1% 離場。 獲利全部換入一月到期的美債。