富士山下

上星期三出了一篇《渺小的我》系列的文章後，筆者突然忙碌了好幾天。一方面本業有點緊急的工作要優先處理，同時又要處理新租客的事宜。儘管有時候比較忙碌，筆者仍會在上班時間偷空看其他Blogger的大作，但有部分Blog卻無故被公司的Network Block了，因此要看那些Blog便要靠手機或回家有空時才能閱讀。

萬萬料不到，筆者竟然錯過了某Blog上星期的一些精采留言！

大家也知道，香港的投資Blog界很少有關於物業的Blog，數目之少可說是「一隻手都數得哂」。相反，投資股票或以流動資產為主要內容的投資Blog，佔了投資Blog界的絕大多數。

筆者雖然寫很多樓市和自己在投資的故事（雖然暫時仍是以物業為主），但自問從來沒有說過其他投資工具的不是。筆者支持買樓自住，但也沒有反對（甚至沒有評論過）租樓行為。筆者也從來沒有踩低其他資產、抬高物業的行為，更沒有像某些樓市大好友般死撐樓市必勝，相反多次指出樓市下跌、談物業投資的瓶頸、說物業市場的前景充滿挑戰、甚至希望政府扭轉物業市場的怪象，筆者敢說自己是最客觀理性的物業分析者之一。

在物業市場以外，筆者也身體力行地支持停止於物業市場加注、把資產投向流動資產(如Bond/REIT)。近幾個月，筆者在做的投資，與很多Blogger一樣，我天真地以為大家也算是同路人。

有人的地方便有是非，這點筆者是最清楚不過，但卻沒想到你自己不去招惹人，人家也可以憑空捏造來羞辱你、中傷你、老屈你。筆者明白嘴巴長在別人臉上，別人要胡說自己做甚麼也阻止不了，正所謂「謠言止於智者」。但是筆者也明白，這世界上大部分人（包括自己）都不是智者，因此更可能發生的是「以訛傳訛」或「一個謊話說一百次便成了事實」。

筆者開這個Blog本來說是為了紀錄自己的投資點滴，既寫成功也寫失敗，為自己和太太「尋找生活之路」上留下一些點滴。筆者澄清不是為了誰，只是為了自己。

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1. 「有些博客自稱未夠30歲便管理3000萬資產，只是不知是姓『總』還是姓『浄』。」

本Blog左面的筆者簡介中，清清楚楚地顯示「29歲總資產突破3000萬」（筆者最近三個月絕對沒有更改這簡介）。「總資產」很明顯是指Total Asset而不是Net Asset。如果我要混淆視聽，我寫「資產」就可以了。至於為何不寫「淨資產」？這很簡單，筆者的Blog有現實生活的朋友看到，不寫「淨資產」是為了避免「秤身家」。另外，筆者從來沒有說過「管理3000萬資產」，不知為何會被說成只是管理而不是擁有。

2. 「管理0者，可以係父母老婆什（甚）至親戚加埋。」

如前段所述，「以訛傳訛」立刻發生了。筆者的簡述是「總資產突破3000萬」，並沒有說「管理」，這個跟進留言明顯建基於上一個留言，便捏造出筆者管理的是家人的資產的謠言。

事實上，一直以來筆者提及的八個物業，包括已經出售的一個非住宅物業及仍然持有的七個物業，全部都是筆者或太太名下全資擁有，絕對沒有涉及任何家人、父母、外父母、朋友或親戚。

筆者真是不明白，為何要如此憑空「老屈」他人呢？

大家都是我手寫我心，為何非要抬高自己、踩低他人不可？

（註：他說老婆加埋是正確，其實筆者也沒有隱暪過，在第一篇文章已很清楚指出「筆者和太太共同擁有」。兩公婆為何要計較資產屬於誰呢？）

3. 「用屋企錢,講到好似自己賺咁,仲周圍教人買債,以為係投資老手,哈哈」

這個匿名留言，再次建基於上一個留言，再錯誤地推論出了筆者「用屋企錢」的非事實。

筆者自問沒有教人買債，一直以來只是紀錄自己買Bond/REIT及寫由物業投資為主轉成買入流動資產的心路歷程，以及以科學角度探討分散投資債券的必要性。事實上，筆者很清楚地交代過自己所持有的債券只佔總資產很小部分(~5%)，從任何角度看也不會構成「教人買債」或「鼓勵人買債」的結論。

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最後，筆者想補充一點。從一眾非物業Blogger的文章和留言，一般對物業投資的印象都是涉及高槓桿，因此大家不期然從「總資產3000萬」聯想到筆者這種「三五七層細價樓收租仔」的淨資產必定只有幾百萬。

其實金管局收緊按揭已經很多年，按揭信貸資料庫也成立了很久，大家真的以為現在的壓力測試和按揭成數規管下，仍能作高槓桿的物業投資？可以作高槓桿的，只有第一層自住可以做到吧！不要再幻想五倍、十倍槓桿了，以現時的樓價，投資者的住宅物業要做到超過兩倍槓桿已經要「過五關、斬六將」，至於非住宅物業就更加慘不忍睹。

以筆者的物業組合為例，住宅部分的槓桿只有220%（每220萬的樓價只有120萬借貸），非住宅部分更只有115%（每115萬的物業價格只借15萬）！至於流動資產部分，筆者使用的槓桿比整體物業組合還要低。（讀到這裡，大概也算到筆者的淨資產有多少了吧？）

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關於此事，筆者的感覺是心痛多於委屈。自知渺小，我對於其他Blogger一向心存敬畏，盡量以「學習」和「討論」的態度去存活於這個空間。我很天真的以為你怎樣待人，別人便會怎樣待你，但原來不是，「一樣米養百樣人」才是至理名言。

也許筆者的問題就是「少年你太年輕了」，入世未深故此連如此小事都無法一笑置之。

八年前曾經輸到一窮二白兼負資產，對於金錢，其實筆者已看得很開。畢竟這個Blog本來就為了「尋找生活」，而不是追求「財務自由」。人皆尋夢，夢裡不分西東，金錢只是尋找理想生活的工具。

只要找到彼岸，何不把悲哀感覺假設是來自我虛構？昔日攔路的雨、磨花的褸、送不出的花，其實不算甚麼。

萬事俱備 還欠甚麼？

與G分別後，筆者和女友在附近走來走去，聊著有關這個區、這個屋苑和這個放盤的一切。

女友對物業分析並不熟悉，卻是一個很好的挑戰者。如果你有充足的耐性和放下預設立場，她源源不絕的問題對抉策很有幫助。

買樓當然有風險，隨便說一堆如價格風險、流動性風險、投資遇上租霸的風險、政策風險、銀行不接受按揭申請的風險、室內潛藏的結構風險、肉眼看不到腦袋想不到的風險等，買或不買總有無限理由。有關風險，實際要考慮的是：

一、風險是否可控（有些風險是否杞人憂天）；

二、風險是否可以量化（能否放入價格）；

三、不買是否沒有風險（其他資產就沒有風險嗎）。

價格風險

價格可以向上、也可以向上，大家說樓價太高，是時候跌了！這句話邏輯上正確嗎？「樓價高」是「果」，那「因」是甚麼？自樓價大升以來，「因」有改變過嗎？

答案是Yes and No. 短期因素的確有改變，那就是政府在半年前實施了歷史上從未有過的SSD。然而，實際導致樓價上漲的因素包括供應斷層、低息和量化寬鬆等，卻一點都沒有改變過，甚至變本加厲（當時的按息已跌至H+1%左右）。似乎不買的價格風險比買入還要大。

流動性風險

物業市場從來都是低流動性的市場，加上有SSD存在，這點是毋庸置疑的。但是如果買入行為是為了對沖物業價格對生活成本的影響，而不是為了投資犠牲其他流動性需要（如做生意），那麼這個考慮很可能是多此一舉。

按揭風險

銀行可能不承造按揭？這是有可能的，而且很多是股市財演、渾水摸魚的專家都會以此語重心長的勸戒人不要買樓。然而，當時筆者和女友雖然未考獲任何資格認證，但所處的行業也算是十分專業，收入穩定性直逼公務員，若連我們也借不到錢，銀行大概可以關門大吉。

其他風險

投資面對租霸風險很難量化，這點只能盡量規避，例如以高按金（三個月）或預收租金（寧願收平一點）去增加租霸的成本。有些人會以職業、家庭結構或收入證明去選擇租客，但筆者認為心理作用大於實際用途，因為職業租霸是無法從表面因素去區別。

政策風險就更難納入考慮因素中，因為連政府自己也不知道每一項政策會導致甚麼後果。SSD起初在打擊炒家方面收到奇效，但同是出現鎖盤效應；後來的DSD、BSD令投資者和用家都不欲售樓，並在購買力積聚後大幅推升樓價；而去年的15%劃一印花稅更出現極強烈的反效果。如果要避開政策風險，基本上永遠都不能買樓。

至於室內的結構風險，例如筆者此行看到的牆身裂紋和天花的怪象，的確可以憑經驗判斷所需的維修費用，再將它計入出價中。如沒有相關的經驗，一般人會乾脆避開這些放盤，但筆者卻不是這樣想：一個表面問題，賣家可以選擇遮掩它，肉眼看到的可以事實的全部，也可以是事實的極少部分。選擇不遮掩的，也可能暗示這問題並不嚴重，不值得花錢去掩飾；表現上很完全的單位，也可能是化粧樓。面對一個你「分析得到的部分」遠遠少於「分析不到的部分」的問題，努力分析其實與隨機選擇沒有甚麼分別。

經過透徹的分析，結論是買入的風險可控、部分可以量化並計入還價中。不知不覺間已到了傍晚六時，天色已漸沉、落日如霧燈，筆者磨噌了幾小時，卻仍舉棋不定。

「真的要還價嗎？如果還價即成，就要買了？」面對一個小小的決定，筆者竟顯得不知所措。

面對「講來講去三幅被」的筆者，女友不耐煩地問道：「買就買啦，其實仲有咩風險嘖？」

（待續）

世事都給他看透了

G先生似乎已習慣了潛在買家無聊的抱怨，並輕描淡寫地回應：「室內還容易解決，其實向北的寧靜才是這屋苑最大賣點。」

「不是吧，正常人人都想買向南樓。這邊也對著馬路也有小巴和校巴經過，向南那邊巴士很遠也不太吵耳吧。」

「馬路是其次，地鐵才是大問題。」

「地鐵怎會吵耳...晚上睡覺時也沒有地鐵了吧？」

「你試試早上五時多被第一班地鐵吵醒，便知道甚麼叫『攞命』。」G先生說畢，別轉過臉去，似是暗示筆者自己想想。

那一刻，筆者強烈地感受到G先生觀言察色的能力。大概他早就看穿了我的心思。

G先生向著大門方向走，邊說：「這裡可以享有半山的清幽、景觀，也有平地的方便。另一邊的景觀如何，相信你們也心中有數。向南樓也要看前面是甚麼才有意思，如果前面是大海，當然無得輸。但這裡東南是唐樓的天台，西南是舊式公屋，夏天吹來的都是熱風。」

「向半山那邊建築物較疏，相信你也Feel到吧。」G先生向我招手，示意筆者開窗感受一下。那一刻，我的身體可能感受不到，但筆者的心裡真的有點Feeling。

「這裡業主開價320萬，已減到315萬，還有少少可以傾。這裡很少有放盤，尤其是向半山這邊，很搶手。」G先生打蛇隨棍上，開始游說工作。

那一刻我還未有心理準備還價，便亂說：「這裡租到幾錢？」

「10,000左右吧。如果略為裝修一下應該可以租到10,500 - 11,000。你心目中的價錢是多少？」G先生邊踏進升降機邊問。

「我看最近成交價也只有275 - 280萬，我的預算也是差不多吧。」我裝作預算有限，看他有何反應。

「R，那已經是農曆新年時的價錢，你也知道新年後小陽春升了一截吧。你不用急著還價，想清楚再告訴我吧。」G先生很禮貌地告訴我，他不會替我還那口價給業主。

說著說著，我們已經來離開了屋苑範圍。雖然我們沒有還價，G先生仍然保持著自然的笑容，道：「我還要等下一個客人看這單位，就不送你們了，如果你們有興趣便致電給我。若有新放盤我也會主動告訴你。」

想不到放盤少的威力如此大，這個寂寂無名的屋苑的睇樓客也一個接著一個來。臨走時，筆者再問了一句：「業主有收過offer嗎？」

G先生說：「當然有，昨天的客出價295萬他也不肯賣呢。」然後他拿起電話，向我們揮手示意離去。

這一問成了這一次睇樓之旅的最大敗筆。但到目前為止，筆者還未知自己已一步步墮入G先生的推銷計劃中......

（待續）

對巴菲特的誤解 (下)

誤解四：巴菲特只喜歡現金、不喜歡槓桿

多年來的低息環境令巴郡嚴重水浸，有段時間它是全球最多的現金或等值資產的公司（目前是蘋果公司），然後有很多分析或報導指巴菲特成功之道是長期持有大量現金，因此可以在市場恐慌時出手，云云。

巴菲特成功之道是現金流，不是現金。事實上，近十年巴郡很少出手機會，高現金水平反而大幅拖低巴郡的回報。有一陣子甚至因此導致巴郡股價不振，令股神跌出富豪榜三甲。在美國長年低息期之前，巴郡是靠旗下的保險或再保險公司提供源源不絕的保費收入。金融機構背後都是高槓桿，保險或再保險公司是槓桿最巨大的行業之一，而且其收入比銀行更穩定。

巴郡與其他保險或再保險公司的主要分別，第一是其他保險公司幾乎只靠定息收入產品以保證償付能力(Solvency Margin)，而巴郡（以前）卻幾乎完全倚賴股息收入。在傳統保險或再保險公司角度來看，這種靠主動回報的模式是非常危險，變相鼓勵進行高風險對賭活動。曾經有再保險公司採取此策略，在21世紀初企圖複製巴郡模式，最後在金融海嘯中幾乎沒頂。第二是巴郡從不派發股息，令資本保持增長，有助維持槓桿模式。

巴菲特本人的長期持有能力，並非一般靠系統運作的企業能夠複製，除非該公司由一兩個人全權決定公司所有投資項目。作為巴菲特過去成功的關鍵，槓桿操作應記一功，而且是核心功績之一。

誤解五：巴菲特是神，總是向前看，不會後悔決定

金融海嘯後，巴菲特多談了他過往做過的的錯誤決定：

1. 1960年代：收購經營紡織業務的巴郡
2. 1980年代：沒有大手投資房貸公司
3. 1987年：拯救所羅門公司
4. 1989年：錯誤買入已在懸崖邊的傳統航空業
5. 1998-99年：沒有出售可口可樂的股票
6. 2007年：在A股上市前兩三個月便賣出中國石油
7. 2008年：過早判斷金融海嘯已結束
8. 2010年代：錯過所有科技巨擘，包括Amazon, Google, Apple等，但買錯了IBM

誤解六：巴菲特是成功的投資者，他從不賭博

巴菲特常告誡投資者要長期持有資產，加上他的成功光環，似乎和賭博這種負面行為完全沾不上邊。先不論利用保險或再保險公司的保費收入來買股票是否賭博，巴菲特本身是否完全否定賭博？筆者不以為然。

個案一：康菲石油

巴菲特於2008年中公開表示次按危險已告一段落，當時油價仍然在百元高位，S&P500也只比高位下跌15%左右，但股神卻身體力行大手買入價值70億美元的康菲石油股票，相當於當時巴郡總市值的3.5%。當年股神已持有可口可樂20年，市值也只有110億美元，顯然康菲石油是一項重要投資。後來雷曼破產，接踵而來是油價暴跌80%，康菲石油的股價在幾個月跌去65%，到2014年才靠轉型收復失地。然而，股神在2010年便賣掉了逾一半持股，估計損失超過30億美元。

筆者認為，這是一次股神對美國股市不會出現「市場失效」的賭博，但賭輸了。

個案二：以期權對賭股票指數

十年前，巴菲特不斷批評衍生工具毒害市場，但在2008年卻大手簽下所謂「股災保險」的期權合約，對賭於2019-28年的指數不會低過簽合約時的水平。據悉當時S&P500指數約1200點，巴郡收取期權金48.8億美元，合約名義價值約370億美元，但巴郡無需就合約提供保證金。股神的如意算盤是：只要期權金投資得宜，其價值很快便會超越合約名義價值，即使指數跌至零，股神仍然有錢賺。

巴郡在1965-2007年的年度回報達21.3%，推算期權金的價值到2019年會超過400億美元，達到股神的期望。然而，現實情況是2008-2016年間年度回報只有9.2%，推算期權金的價值到2019年只有128億，即使以加權年期13.5年計算，也只有160億美元。換言之，股神的如意算盤打不響，儘管以目前的指數水平來看，巴菲特已經贏定。

筆者認為這場賭局中，巴菲特並沒有遵從自己的說話：「在恐慌中買進，在貪婪中離場。」

雖然以上兩個例子並非純粹賭博，但不能完全否定股神鍾情不平等賭局。配合巴菲特其他特質，與其說他是股神，不如說是史上成功時間最長的大投機家。

（完）

對巴菲特的誤解 (上)

巴菲特在2008年成為世界首富，雖然其後被超越，但近二十年來一直排在Forbes Billionaire排行榜首四位，自此稱巴菲特為股神，相信整個投資界都沒有人敢反對，很多時候甚至出現偶像式崇拜。不少巴菲特的粉絲為了維護偶像，四出攻擊其他投資理論，迫人接受價值投資才是王道。

筆者在2006年認識巴菲特，看過無數有關他的報導、著作、金句，並迷戀上價值投資。上述的盲撐行為，年少時或多或少都做過。然而，實戰經驗告訴我，股神也是人，股神也會犯錯，而且是不斷犯錯。誠如德國投機家科斯托蘭尼所言，一個投機者在100次投機行為中，贏51次就足夠了。巴菲特也一樣，成為股神後，他的成功故事被放大，失敗例子卻被擱在一旁。

傳媒都喜歡神化傳奇人物，但筆者認為，擁抱成功的例子只會帶來毀滅性後果。學懂失敗、了解錯誤、認清偏誤，才是投資心法精要所在。這篇文章關於大眾對巴菲特的誤解，是根據筆者多年來對巴菲特的認識而寫成。若當中隱含了錯誤的資訊或對其誤解的誤解，煩請網友不吝指出。

誤解一： 巴菲特靠選股致富

很多人誤認巴菲特是選股聖手，以為巴菲特是靠在數千隻股票中尋找幾隻股票，然後集中持有致富。這多是因為（尤其是大中華地區的人）不少人對巴菲特的認識來自中國石油、比亞迪、可口可樂等股票，動輒十倍八倍的回報令人誤以為巴菲特是因選對了股票而成功。

當然，巴菲特選的股票絕非壞股票，因此才能靠長期持有致富，但同時他所選的也不是傳奇性的公司，甚至連回報也不是特別好。以可口可樂為例，巴菲特持有近30年，回報約12倍，其年度化回報其實只有9.2%，連同股息也只是12%左右，比巴郡本身的長期回報(20%)還要低一大截。如果將可口可樂換成類似的傳統具品牌價值的企業，如麥當勞、迪士尼等，其回報可能比可口可樂還好。

巴菲特也有選股失敗的例子，近幾年最大失敗莫過於破天荒投資「科技股」IBM，堅持投資傳統企業令巴菲特蒙受損失。如果巴菲特當時隨便另選一隻大型的科技股，如Apple, Amazon, Tencent, Google，甚至是業務較傳統的Microsoft，都不至於如IBM般失敗。其他著名例子還有康菲石油、美國銀行(2008)、巴郡本身等。

誤解二：巴菲特是撈底高手

這是另一個大眾對巴菲特的嚴重誤解，筆者懷疑又是因為中國石油。大家請認清事實，2003年是香港經濟的谷底，當時美國的經濟和股市皆不在谷底，而且中國石油上市不久，在此之前巴菲特根本不可能買入。筆者認為這是巴菲特嘗試投資中國，多於嘗試撈底。

你有沒有聽過巴菲特在1973年石油危機大舉入市的故事？1987年股災又如何？1994年的債市危機？2001年恐怖襲擊有沒有？

2008-09年又有沒有撈底？絕對有，但巴菲特在2008年中就已經宣布美股見底，結果他買入的股票都以止蝕告終。其後他主要的「白武士」式投資都是Preferred stocks + Convertible features（如瑞士再保險集團、高盛集團等），回報僅8-10%。

雖然巴菲特說在市場恐懼時買入，但他從來不是Timing Expert，甚至對時機嗤之以鼻。他曾經說過一個有關雷曼兄弟的故事：

• 2008年9月，雷曼兄弟爆破之際，他收到巴克萊資本的電話，要求巴郡就巴克萊收購雷曼提供擔保，並留言在巴菲特手機的留言信箱。巴菲特說他當時並無聽到留言，因為他一向少用科技產品，不知道那個圖示代表未聽的留言。後來他的孫女（一說是女兒）告訴他，他才讀到這個訊息，但為時已晚。

這個故事是否事實並不重要，但巴菲特公開說這故事，似是暗示：燙手山芋，我從來不接。

誤解三：巴菲特總希望永久持有資產

巴菲特曾說：「如果合適，我希望持有資產的期限是永久。」很多人將此話奉若神明，總希望找出可以終身持有的股票。最佳的例子莫過於香港人對滙豐的情意結，縱使它已經雄風不再、老態龍鐘，遷冊、海嘯都擋不住香港人對它的忠心。

巴菲特這句話，重點是「合適」二字。不合適的投資，他會毫不猶豫地放手，例子有1990年代的航空公司、2007年已經升至不合理水平的中國石油、2008年被迫收購美林證券的美國銀行、2010年已虧損連年的康菲石油、2016年已無復當年勇的IBM等。

（待續）

實地睇樓的偏誤

「但向北好像要面壁，這個盤是不是在十樓以上？」樓層對這屋苑非常關鍵，因為這個屋苑北面有兩幅擋土牆，在Google Maps目測起碼九樓以上才見到陽光。即使在九樓以上，隔著馬路也有另一幅擋土牆，筆者憑地圖無法判斷是否宜居。

「絕對在十樓以上，放心，景觀很開揚，你會喜歡的。」G先生信心滿滿地走進電梯內。

這是一部非常慢的電梯，僅次於當年西區聯Ｘ新樓那部。筆者一向心急，不禁問道：「維修時電梯會換嗎？」

「應該不會了，換電梯很大工程。」G先生咧嘴而笑，像在說「年青人真是年青人，等一會也不行」。

等了好久以後，我們終於到達了該放盤的樓層。G先生走向X單位，按了一下門鈴，然後拿出鑰匙開門。

「咦，G先生，這個單位是面積較小那款，不是我想買那一款。」筆者早已研究過，這屋苑只有三款兩房則，其實這一座只有兩款，其中一款有五百多呎，另一款不足五百呎，實用面積相差10%左右，但成交價錢一直差不多。筆者相約睇樓時，曾指明想買五百多呎那種則。

「R，其實兩款則價錢差不多，這款比較實用，你一看便知道。」筆者心中有點不悅，惟既來之，則觀之，看完再算。

甫開門便是客廳，沙發和電視在窗戶旁。G先生並沒有說錯，儘管馬路對面仍是擋土牆，但也頗開揚，而且另一邊是一所學校，沒有遮擋大部分陽光。雖然這單位向東北，但光線仍算充足（夏天的陽光是從南面來）。週末馬路交通極不繁忙，室內可謂非常寧靜。客飯廳佈局方面，為了遷就私隱度而成的鑽石廳只影響了客廳，飯廳相當四正，而且有現代新樓已近乎絕跡的對流窗。

走廊兩邊是廚房和廁所，廚房也受鑽石型影響，但仍相當寬敞；廁所面積較細，業主把浴缸改成淋浴間，裝修還算簇新。走廊盡頭是兩間睡房，睡房的面積相比現時的新樓，簡直是巨大。廳房同向，除了細房的窗比較小外，並沒有太多可以挑剔的地方。

「這個單位三年多前買入，也是我促成的，業主和我也有些交情。」G先生開口了，「裝修還算不錯吧？略為翻新便可入住了。」

筆者原本認為這單位不合心意，看了實景後卻好感大增，但為免影響後續的談判籌碼，還是裝作喜怒不形於色。

「表面上看還好...但你看看走廊天花，有很多脹起來的泡泡，應該有些問題。」

「...還有，兩間睡房的窗邊都有滲水的跡象...」

「廚房水龍頭位置有很深的鏽漬...都蝕進枱面了...」

「廁所那麼小，牆身感覺很厚...是不是化粧了？」

其實筆者並不想刻意批評，只是當時仍有點不忿看不到符合兩大要求的單位，包括向南和大兩房則，但是只有這一個放盤，惟有東拉西扯地埋怨一下。

然而，筆者不得不承認，實地睇樓時筆者會不由自主地受到自用情感的影響，而這情感偏誤很可能對投資不利。換句話說，筆者睇樓後往往由自身需要出發，而忽略投資價值的重要性。認清這概念不單決定了這一單交易是否實行，更強烈地影響了筆者日後的房地產投資決策。

（待續）

在晴朗的一天出發

這個區以舊樓為主，買賣兩閒，幾乎沒有大型地產代理進駐，筆者是次相約的也是屬「地膽」那種中小型地產代理公司（即使不同地區有分行，也欠缺聯繫那種）。但是難得找到合心意和預算的屋苑，筆者除了找地產代理外，也瘋狂地搜尋自讓盤及任何有關該屋苑的資料。

無奈由於此屋苑只有二百多伙，且大部分人都是自住，極少人在網上討論這個盤。即使找到相關討論，也多是基本客觀分析，任何人看了地圖和圖則都懂得評論。盤源方面，甚麼GoHome、28Hse 之類都只有寥寥數個盤，而且全部都是重覆的代理盤，與一年前西區尋寶之旅不可同日而語。

自從SSD於2010年11月生效以來，中原指數不斷上升，在三月升穿了98點後一直在97點上下牛皮。這斷日子筆者沒有睇樓，想不到盤源已枯竭至此。SSD令供需失衡的威力真是不容小覷！

好不容易終於到了週末，筆者便偕同當時的女友前往該屋苑睇樓。這次是筆者首次沒有與長輩一同前往睇樓，心情既興奮又緊張。我們相約在靠近港鐵站那邊的屋苑入口會合，即小斜路的盡頭。

當走近屋苑入口，我們看到一個年齡約30多歲的男子，獨個兒在五月初夏、下午烈日當空之時站在行人路上。通常跟大行睇樓，代理都是「行孖咇」，即一個較具經驗搭一個小嘍囉。面對兩個代理夾擊，加上女友極少搭嘴，筆者感覺上壓力較大。這次只需面對一個代理，感覺良好。

「G先生，你好！個屋苑咁新淨ge？」

「R，你好，太陽好猛，入去先講！」G先生帶我們走進一個小小的電梯大堂，這部是乘往屋苑平台的電梯。

我喜歡細行，代理對答較為人性化，沒那麼多寒暄和廢話。尤其是對筆者這種背熟書才去睇樓的人，基本簡介實在是浪費時間。

「R，這屋苑剛好二十年，外牆已經翻新，所以看來很新淨。這也表示未來幾年不需要再夾錢維修。」

從外表看來，G先生雙目炯炯有神，是一個非常具自信的地產代理。他尚算健談，但是沒有太多廢話修飾，也沒有矯揉造作的感覺。他沒有像小嘍囉們機械式地背誦屋苑資料，也沒有極度Pushy 地hard sell該屋苑和放盤。

最重要的是，他看到筆者的外表，明顯不是會買樓的年紀，但他卻一點都沒有看不起我們的表現。換了一般的代理，看到我們肯定要黑臉了。

「R，今天只有一個盤睇，另一個業主放了飛機。我們現在去睇中層單位，望半山那邊，非常清靜，但座向是向東北。」在等待電梯時，G先生說。

「咦，向南那邊的單位無得睇？」

G先生聳聳肩，「對，那業主似乎想封盤。」然後望了望其他住客，輕聲道：「我覺得向北的比較好，讓你看完我再告訴你我為何這樣說。」

（待續）

分散風險對債券投資的重要性

Blog友風中追風兄最近撰文《來寶的教訓》，帶出了集中投資債券的致命之處，筆者看畢後也很想分享一下有關債券投資的心得（尤其適用於筆者這種流動資本不高的投資者）。

不少投資大師（如巴菲特）長期推崇集中投資，筆者本人也是集中投資的支持者。另一方面，建基於數學模型的金融理論一般都支持分散投資，並鼓勵投資者管理系統性風險(Systematic risk)、減少倚賴主動回報(Alpha return)，即不要以為自己比市場聰明。

筆者反覆思考，加上多年在金融市場的觀察，大致得出以下結論：

股權型投資，著重發掘公司前景，回報來自投資者對未來的掌握，應當集中投資。
若以分散投資對待自己銳利的眼光，分散的是回報，而非風險。

債權型投資，針對公司存活能力，回報來自已公開財務資料，應當分散投資。
若以集中投資去報答自己分析財務報表的能力，集中的是風險，而非回報。

今年金融市場非常反智，息升債升股升，再投資可謂極具挑戰。投資級別債券早已沒有套利空間，至於亞洲市場，連高收益債也非常昂貴，而且入場費高，一般投資者難以分散投資。

在太平洋另一邊，高收益債市場仍有套利空間，其入場費低至US$1000，有利分散投資。投資高收益債券，本身就應有發行商出事的心理準備。從統計學角度出發，分散投資可以有效地分散違約風險概率及限制組合損失。

以往筆者曾分享過，一個使用槓桿套利的投資組合，最重要的是「鬥長命」，即組合的存活能力。若能限制組合的損失程度，等於確保組合不會出事。債券出事並非世界末日，組合不出事才是重點。

對於某些網友指債券投資是「高風險投資」，只是缺乏Street smart和School smart的粗疏結論，誠如巴老所言，其風險源自「無知」。不過能做到「知道不知道」，已勝過萬千苦無自知之明的「叻仔」。

延伸閱讀：Diversifying Benefits

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以下提供一些數字供讀者參考，可以看到分散投資在風險管理的威力。

請注意數字本身不太重要，無論換上任何數字組合，也能得出債券分散投資為王的結論。

（假設債券違約率為3%，相當於三年期BB級債券的違約率）

從上表中可見，如果分散投資三條債券，出現最少一條債券違約的機會率高達9.73%。

但如果分散投資十條債券，出現最少三條債券違約的機會率只有0.27%。

對應下表，假設債券出事跌價50%，在合理的槓桿(e.g. 250%)下，如果沒有分散投資或僅分散持有三條債券，也不能容忍任何一條債券出事，「組合出事率」高達 3 - 9.73%

但在分散持有十條債券的情況下，「組合出事率」只有0.27%。