發表文章
無言以對
這幾天、尤其昨天發生的事，縱非親歷其境，卻無阻筆者瞠目結舌、怵目驚心。
千言萬語在心頭，實在無法釋懷。
心情沉重，卻仍要處理 Money Matter，非常難過。
———————————————————————————————
峰火連天居然發生在香港，試問有哪一個投資者曾經 price-in?
自問後知後覺，不知原來很多人早已 take action。
筆者超過六成資產在香港的物業內，打算出貨的出不了，原本不打算出貨的，其出貨時機也許已過去。
至於流動資產，撇除現金不計算，只有約 25% 直接與香港有關，當中六成來自筆者第一大重倉 RW0U。
有不少朋友問我應否出貨，坦白說，我亦非神仙，又何得何能去給予意見？
對比其他房地產信託基金，即使考慮到近月香港發生的事件，它的估值仍算相對便宜。但是近日發生的事件，不就是一隻慢性黑天鵝嗎？
說事件無法預測，只會惹來笑話。事實的確是筆者後知後覺。
事已至此，馬後炮也是無補於事，如今只能向前看。
RW0U今早再急跌下來，即使撇除兩次除淨，也累跌接近兩成了。從投資角度看，要記住它的收入組成部分雖然有超過 60% 來自又一城，但商場租金收入並非又一城的全部（大租戶主要租辦公室）。詳情請參看公司的報告，不贅了。
從九月尾少量減持至今，亦已累跌逾一成。以其他發展商的商場為鑒，估值被壓抑是肯定的，會否再跌我也沒有水晶球。只可肯定的是不會無止境下跌。基於 Geographic Diversification 和個人政見理由，長遠我一定會減持，首要目標是減至非最大持倉。
無奈今天怎樣看也是一個惡劣的時機，惟有繼續觀察。
由於局勢進一步升溫，筆者會無限期擱置增持任何有關香港地產資產的行動，並已大量減持今年較早買入的恒基地產，試入的 2778 亦已清倉。另一方面，筆者亦注意到有防守性資產突然急跌，很可能有人被斬倉；其餘的普遍跌幅亦增大。
最後想說，筆者流動資產相比物業資產，尤其是牽涉香港的部分，仍是一個小數目。因此所謂的減持行動，除了為 Diversification 外，更是對自己忠於的信念的一種表態。假如閣下純粹從投資的角度看，切勿對本文過度解讀。
千言萬語在心頭，實在無法釋懷。
心情沉重，卻仍要處理 Money Matter，非常難過。
———————————————————————————————
峰火連天居然發生在香港，試問有哪一個投資者曾經 price-in?
自問後知後覺，不知原來很多人早已 take action。
筆者超過六成資產在香港的物業內，打算出貨的出不了，原本不打算出貨的，其出貨時機也許已過去。
至於流動資產，撇除現金不計算，只有約 25% 直接與香港有關，當中六成來自筆者第一大重倉 RW0U。
有不少朋友問我應否出貨，坦白說，我亦非神仙，又何得何能去給予意見？
對比其他房地產信託基金，即使考慮到近月香港發生的事件，它的估值仍算相對便宜。但是近日發生的事件，不就是一隻慢性黑天鵝嗎？
說事件無法預測，只會惹來笑話。事實的確是筆者後知後覺。
事已至此，馬後炮也是無補於事，如今只能向前看。
RW0U今早再急跌下來，即使撇除兩次除淨，也累跌接近兩成了。從投資角度看，要記住它的收入組成部分雖然有超過 60% 來自又一城，但商場租金收入並非又一城的全部（大租戶主要租辦公室）。詳情請參看公司的報告，不贅了。
從九月尾少量減持至今，亦已累跌逾一成。以其他發展商的商場為鑒，估值被壓抑是肯定的，會否再跌我也沒有水晶球。只可肯定的是不會無止境下跌。基於 Geographic Diversification 和個人政見理由，長遠我一定會減持，首要目標是減至非最大持倉。
無奈今天怎樣看也是一個惡劣的時機，惟有繼續觀察。
由於局勢進一步升溫，筆者會無限期擱置增持任何有關香港地產資產的行動，並已大量減持今年較早買入的恒基地產，試入的 2778 亦已清倉。另一方面，筆者亦注意到有防守性資產突然急跌，很可能有人被斬倉；其餘的普遍跌幅亦增大。
最後想說，筆者流動資產相比物業資產，尤其是牽涉香港的部分，仍是一個小數目。因此所謂的減持行動，除了為 Diversification 外，更是對自己忠於的信念的一種表態。假如閣下純粹從投資的角度看，切勿對本文過度解讀。
快活谷兄出書啦！《快活谷財自之路》先睹為快
快活谷小子終於出書啦！快兄新書BLOG文傳送門
小弟有幸獲邀寫序，希望能為大家了解快兄鉅著的思路盡點綿力。
——————————————————————————————————
兩年多前與快活谷小子兄相識於 Blog 界，每次交流總有一種親切的感覺。
無他，Blog 界長期呈現「股盛樓衰」狀態，筆者開 Blog 時，除了個別「搵食兵團」以外，整個 Blog 幾乎只有筆者一人獨撐物業投資。快兄開 Blog 時間比筆者遲幾個月，起初在物業投資上著墨不多，但每每於留言發功，筆者一看便知是「有料之人」。相約見面後，方知何謂相逢恨晚。快兄對各種高階投資工具、技巧、經驗等，無不令筆者大開眼界，功力比筆者高出不知多少倍，幸好快兄無論真人還是在 Blog 中均顯得十分謙卑，筆者才有幸(膽)與快兄一再相見。
幾個月前，得知快兄有出書之意，筆者略感奇怪，因快兄出名樂於助人，常花時間與朋友見面、協助解決問題，家人有老有嫩，哪能擠出時間做出書這種吃力不討好的行為？一再追問下，方才明白快兄助人之心。畢竟見面花的時間太多，縱使有效但其效率不高，將畢生功力濃縮在書本中，才能讓知識和智慧自動流向有緣人手中。
那天與快兄與中環某日本餐廳共晉晚餐，原本筆者只是一心與快兄把酒言歡，順便從隱世奇才的言談間偷師。酒過三巡，快兄忽然認真一問：Ｒ兄，能否幫我寫個序？
坦白說，筆者當下感到非常錯愕，心想：我何德何能呢？但一轉念又想到如快兄般的高手，開口必有其原因，便答應下來。後來筆者細想，Blog 界中具物業投資經驗又願意開 Blog 分享的人，實在寥寥無幾，作為同路人得此邀請理應當仁不讓，更何況是由快兄這位高手開口？
快兄的文章獨樹一格，不熟悉者會常感摸不著頭腦，其實多點看、用心看，不難明白快兄的苦心。就拿拙文來比較，筆者偏好行文一針見血、對於不合理的見解會直擊其要害，好處是認同的讀者看得爽快、容易吸引同路人圍燒取暖；壞處亦顯而易見，不熟悉該題材或不認同該意見的讀者很容易便失去興趣，如果題材本能助人，卻因表達不彰而不得要領，甚至引起罵戰，豈不是一等一的浪費？
雖然我倆的投資取態和走過的路均甚為相似，但快兄的文章風格卻十分不同。讀者很難從快兄的文章看到批評，也絕少只講一套見解或強迫讀者接受某一種話題。不僅文章如此，快兄真人說話的風格亦如是，可謂內外一致。起初筆者以為快兄只是說話圓滑、處事妥當而已，但認識良久漸…
小弟有幸獲邀寫序，希望能為大家了解快兄鉅著的思路盡點綿力。
——————————————————————————————————
兩年多前與快活谷小子兄相識於 Blog 界，每次交流總有一種親切的感覺。
無他，Blog 界長期呈現「股盛樓衰」狀態，筆者開 Blog 時，除了個別「搵食兵團」以外，整個 Blog 幾乎只有筆者一人獨撐物業投資。快兄開 Blog 時間比筆者遲幾個月，起初在物業投資上著墨不多，但每每於留言發功，筆者一看便知是「有料之人」。相約見面後，方知何謂相逢恨晚。快兄對各種高階投資工具、技巧、經驗等，無不令筆者大開眼界，功力比筆者高出不知多少倍，幸好快兄無論真人還是在 Blog 中均顯得十分謙卑，筆者才有幸(膽)與快兄一再相見。
幾個月前，得知快兄有出書之意，筆者略感奇怪，因快兄出名樂於助人，常花時間與朋友見面、協助解決問題，家人有老有嫩，哪能擠出時間做出書這種吃力不討好的行為？一再追問下，方才明白快兄助人之心。畢竟見面花的時間太多，縱使有效但其效率不高，將畢生功力濃縮在書本中，才能讓知識和智慧自動流向有緣人手中。
那天與快兄與中環某日本餐廳共晉晚餐，原本筆者只是一心與快兄把酒言歡，順便從隱世奇才的言談間偷師。酒過三巡，快兄忽然認真一問：Ｒ兄，能否幫我寫個序？
坦白說，筆者當下感到非常錯愕，心想：我何德何能呢？但一轉念又想到如快兄般的高手，開口必有其原因，便答應下來。後來筆者細想，Blog 界中具物業投資經驗又願意開 Blog 分享的人，實在寥寥無幾，作為同路人得此邀請理應當仁不讓，更何況是由快兄這位高手開口？
快兄的文章獨樹一格，不熟悉者會常感摸不著頭腦，其實多點看、用心看，不難明白快兄的苦心。就拿拙文來比較，筆者偏好行文一針見血、對於不合理的見解會直擊其要害，好處是認同的讀者看得爽快、容易吸引同路人圍燒取暖；壞處亦顯而易見，不熟悉該題材或不認同該意見的讀者很容易便失去興趣，如果題材本能助人，卻因表達不彰而不得要領，甚至引起罵戰，豈不是一等一的浪費？
雖然我倆的投資取態和走過的路均甚為相似，但快兄的文章風格卻十分不同。讀者很難從快兄的文章看到批評，也絕少只講一套見解或強迫讀者接受某一種話題。不僅文章如此，快兄真人說話的風格亦如是，可謂內外一致。起初筆者以為快兄只是說話圓滑、處事妥當而已，但認識良久漸…
亢奮中保持冷靜
昨日最不起眼的新聞，應該是施政報告首次不能在立法會會議廳宣讀。因為不論立場、不論政見、不論口袋中的財富，幾乎全民的眼球都被「放寬按保」佔據了。
好友當然雙眼發光，仿佛400萬樓已立即升到600萬、600萬樓已立即升到800萬、800樓已經立即頂死係1000萬。淡友或者盲反繼續死撐樓市必定爆煲。
無辦法，立場不同、見解便不同。盲反不會理你甚麼基本因素、甚麼展望分析，總之政府就係推人去死，總之買樓借錢就係過大海篤手指。
放寬按保政策 - 分析
樓市升了咁多年，係人都知水浸是全球性問題（雖然仲有好多人扮無知），再加上香港供求失衡問題累積多年，600萬的首期斷層的確不合時宜。政府年年都叫人小心風險，但樓價連年上升，金管局總裁下台時都輕描淡寫地承認「係有少少阻人發達」，其實真心係阻住收入不高、最需要上樓又無資格排公屋嗰班人。
今次放水，力度之大堪比2002年世紀救市：(純粹講按揭，不講其他招式)
1) 九成按揭放寬至800萬樓，放寬幅度是100%；
2) 八成按揭放寬至1000萬樓，放寬幅度是67%；
3) 略去壓測只睇收入供款比率，放寬幅度大約30%；
4) 450萬樓下的九成按揭收入供款比率放寬幅度大約11%。
還有一點細節位，600萬以上的按揭保險不接受加按，只接受新造按揭及轉按不加按。換句話說，最大受惠者是 (i) 原本沒有按揭的人和 (ii) 之前買新樓用了財務公司按揭的人。
其中 (ii) 可謂間接為買新樓而不敢用財務公司按揭的人打了支強心針。現在新樓買家可以樓花上會財務公司，兩年後轉按至銀行，不用再怕財務公司隨便加息趕客。
收入要求方面，買800萬借9成只需收入約六萬元（保費已計入供款），即兩公婆每人月入三萬元已經足夠。
新按保計劃的代價是收多少少按揭保費（600萬樓下不受影響）。
放寬按保政策 - 評論
放寬按保政策是否德政？
這政策在林鄭上任後不久已經傳出，如果在當時推出，筆者會十分支持。
撇除無法解決的土地供求問題，一直以來筆者也認為樓市是水浸問題加速了樓價上升，尤其是早年的細價樓樓價飆升。治水必需用疏導之理，而非胡亂堵塞，否則洪水只會在無法預測的時間滿溢或崩堤亂竄。
是次變動最大幫助是令600萬樓首期鴻溝消失於無形，800-900萬首期也只是差100萬，以此樓價水平相對容易解決。最大問題是政府再一次將堰塞湖設定在1000萬位置，而且這次鴻溝是300萬現金…
好友當然雙眼發光，仿佛400萬樓已立即升到600萬、600萬樓已立即升到800萬、800樓已經立即頂死係1000萬。淡友或者盲反繼續死撐樓市必定爆煲。
無辦法，立場不同、見解便不同。盲反不會理你甚麼基本因素、甚麼展望分析，總之政府就係推人去死，總之買樓借錢就係過大海篤手指。
放寬按保政策 - 分析
樓市升了咁多年，係人都知水浸是全球性問題（雖然仲有好多人扮無知），再加上香港供求失衡問題累積多年，600萬的首期斷層的確不合時宜。政府年年都叫人小心風險，但樓價連年上升，金管局總裁下台時都輕描淡寫地承認「係有少少阻人發達」，其實真心係阻住收入不高、最需要上樓又無資格排公屋嗰班人。
今次放水，力度之大堪比2002年世紀救市：(純粹講按揭，不講其他招式)
1) 九成按揭放寬至800萬樓，放寬幅度是100%；
2) 八成按揭放寬至1000萬樓，放寬幅度是67%；
3) 略去壓測只睇收入供款比率，放寬幅度大約30%；
4) 450萬樓下的九成按揭收入供款比率放寬幅度大約11%。
還有一點細節位，600萬以上的按揭保險不接受加按，只接受新造按揭及轉按不加按。換句話說，最大受惠者是 (i) 原本沒有按揭的人和 (ii) 之前買新樓用了財務公司按揭的人。
其中 (ii) 可謂間接為買新樓而不敢用財務公司按揭的人打了支強心針。現在新樓買家可以樓花上會財務公司，兩年後轉按至銀行，不用再怕財務公司隨便加息趕客。
收入要求方面，買800萬借9成只需收入約六萬元（保費已計入供款），即兩公婆每人月入三萬元已經足夠。
新按保計劃的代價是收多少少按揭保費（600萬樓下不受影響）。
放寬按保政策 - 評論
放寬按保政策是否德政？
這政策在林鄭上任後不久已經傳出，如果在當時推出，筆者會十分支持。
撇除無法解決的土地供求問題，一直以來筆者也認為樓市是水浸問題加速了樓價上升，尤其是早年的細價樓樓價飆升。治水必需用疏導之理，而非胡亂堵塞，否則洪水只會在無法預測的時間滿溢或崩堤亂竄。
是次變動最大幫助是令600萬樓首期鴻溝消失於無形，800-900萬首期也只是差100萬，以此樓價水平相對容易解決。最大問題是政府再一次將堰塞湖設定在1000萬位置，而且這次鴻溝是300萬現金…
對付愚蠢的武器
續《愚蠢地笑》
寫完上文後，發覺要續下去不是那麽容易。
散戶兄說筆者已找到處理方法，我想說是，但隱約地又覺有點不妥。
或者自己默默地做著，是憑感覺或經驗多於以理論述之。
想不到天下間竟有事情是做比說還容易。
也因為面對這個難題，筆者思考了多天，以避免倉卒成文會誤了讀者，甚至誤了自己。
———————————————————————————
我們常常強調，不要理會價格。可是我們是人，我們清楚知道這是沒可能完全做到的。
但是我們可以控制自己對價格的投入程度。
我們可以控制自己的邏輯，確保戰術、進攻和防守的理念是一致的。
作為一個愚蠢的人，最重要的是保持謙卑的心。
既是謙卑，就不要嘗試和重覆做不可能的事情。
買入某件資產可以是基於預測其業務有正面樂觀的未來。
買入某件資產可以是基於預測其分派有正面樂觀的未來。
買入某件資產可以是基於預測其盈利有正面樂觀的未來。
買入某件資產可以是基於預測其現金流有正面樂觀的未來。
如是者，為何我們要對其價格作出不合戰術邏輯的期望呢？
沒有期望，就沒有失望。沒有失望，就沒有悔恨。
沒有悔恨的包袱，就不會有最初的錯誤決定。
想「贏」，首先要唔「想」贏。
（完）
註：當然，我們也可以基於預測其價格會上升而買入，但這就是賭博。如果賭局明顯對己方是有利的，我會視為投機（例子）。
寫完上文後，發覺要續下去不是那麽容易。
散戶兄說筆者已找到處理方法，我想說是，但隱約地又覺有點不妥。
或者自己默默地做著，是憑感覺或經驗多於以理論述之。
想不到天下間竟有事情是做比說還容易。
也因為面對這個難題，筆者思考了多天，以避免倉卒成文會誤了讀者，甚至誤了自己。
———————————————————————————
我們常常強調，不要理會價格。可是我們是人，我們清楚知道這是沒可能完全做到的。
但是我們可以控制自己對價格的投入程度。
我們可以控制自己的邏輯，確保戰術、進攻和防守的理念是一致的。
作為一個愚蠢的人，最重要的是保持謙卑的心。
既是謙卑，就不要嘗試和重覆做不可能的事情。
買入某件資產可以是基於預測其業務有正面樂觀的未來。
買入某件資產可以是基於預測其分派有正面樂觀的未來。
買入某件資產可以是基於預測其盈利有正面樂觀的未來。
買入某件資產可以是基於預測其現金流有正面樂觀的未來。
如是者，為何我們要對其價格作出不合戰術邏輯的期望呢？
沒有期望，就沒有失望。沒有失望，就沒有悔恨。
沒有悔恨的包袱，就不會有最初的錯誤決定。
想「贏」，首先要唔「想」贏。
（完）
註：當然，我們也可以基於預測其價格會上升而買入，但這就是賭博。如果賭局明顯對己方是有利的，我會視為投機（例子）。
一則笑話
放假，但似乎無人開心，而家心情好似國定殺戮日 (The Purge) 前夕咁。
一世人都無試過好似而家咁想日日返工，估唔到臨退休竟然會咁諗。
氹下自己，作個唔係幾好笑ge笑話。
講明先，點到即止，好笑笑下就算。
唔好笑都唔緊要，反正大家心情已在絕對零度，都無得再差了。
一對男女為結婚買樓的事吵架。
男：Ｒ兄話自住要買樓，我已決定要買這個新盤。
（大佬咪擺我上枱先得假）
女：Ｒ兄話要買樓，但無叫你為咗買新樓要住到山旮旯咁遠！
男：其他方法已經考慮過，無辦法。我已經入飛，ＡＡ話好大機會中，聽日就買。
女：首期嚿錢大家都有份出，你唔洗同我商量過就決定，有無搞錯？
男：老母同班親戚朋友都撐我買，唔洗諗梗係去馬啦。
女：吓，我班姊妹無人撐買喎。咁大件事都可以繞過我？
男：而家咪同你商量緊囉！
女：你而家唔係商量喎，你係通知緊我！
男：總之我已經決定咗買。再煩就鬧到你收聲，再唔收聲就打到你收皮！
...(敏感事件已屏蔽)...
男：好啦好啦，雖然我買樓初心無變，但再諗下先啦。我就不當處理買樓事件向你致
...(敏感事件已屏蔽)...
男：入飛已經壽終正寢！The 飛 was dead!
...(敏感事件已屏蔽)...
男：喂，你好啦喎！道咗歉，鬧又鬧過打又打過，而家都話正式決定唔買囉，點解你仲係唔肯收手？
女：一早已經唔關買樓事，係你態度問題！
男：我知，上次車你返來嗰個鬼佬叫你唔好買丫嘛！
女：我都話嗰個鬼佬係我上司囉，唔通我話你小氣唔畀我搭佢順風車咩！
男：明明成件事就係由買樓開始，而家都話唔買囉，我都讓哂步，你仲話我小器。你想點姐？
女：小器都唔係呢件事！你態度咁差，喊打喊殺，你想點？
男：我想氹返你坐低傾你又唔接受，究竟你想點先？
女：你日日兇神惡煞咁，有人咁樣氹人咩？我問你想點先真。
男：...
女：...
男：由於情況緊急，我同死黨開會決定將首期嚿錢拎來買跑車，有現貨，而家去攞車。以後每日車你返工放工，唔洗再上鬼佬車，希望你會唔再嬲我啦。
女：後日重陽節，有咩留返拜山先講。
當每日都處於白色恐怖中，其實黑色幽默真係唔係幾好笑。
不過都係嗰句啦，難行日子不削我對生命眷戀。
大家加油，為自己的生命繼續努力！
一世人都無試過好似而家咁想日日返工，估唔到臨退休竟然會咁諗。
氹下自己，作個唔係幾好笑ge笑話。
講明先，點到即止，好笑笑下就算。
唔好笑都唔緊要，反正大家心情已在絕對零度，都無得再差了。
一對男女為結婚買樓的事吵架。
男：Ｒ兄話自住要買樓，我已決定要買這個新盤。
（大佬咪擺我上枱先得假）
女：Ｒ兄話要買樓，但無叫你為咗買新樓要住到山旮旯咁遠！
男：其他方法已經考慮過，無辦法。我已經入飛，ＡＡ話好大機會中，聽日就買。
女：首期嚿錢大家都有份出，你唔洗同我商量過就決定，有無搞錯？
男：老母同班親戚朋友都撐我買，唔洗諗梗係去馬啦。
女：吓，我班姊妹無人撐買喎。咁大件事都可以繞過我？
男：而家咪同你商量緊囉！
女：你而家唔係商量喎，你係通知緊我！
男：總之我已經決定咗買。再煩就鬧到你收聲，再唔收聲就打到你收皮！
...(敏感事件已屏蔽)...
男：好啦好啦，雖然我買樓初心無變，但再諗下先啦。我就不當處理買樓事件向你致
...(敏感事件已屏蔽)...
男：入飛已經壽終正寢！The 飛 was dead!
...(敏感事件已屏蔽)...
男：喂，你好啦喎！道咗歉，鬧又鬧過打又打過，而家都話正式決定唔買囉，點解你仲係唔肯收手？
女：一早已經唔關買樓事，係你態度問題！
男：我知，上次車你返來嗰個鬼佬叫你唔好買丫嘛！
女：我都話嗰個鬼佬係我上司囉，唔通我話你小氣唔畀我搭佢順風車咩！
男：明明成件事就係由買樓開始，而家都話唔買囉，我都讓哂步，你仲話我小器。你想點姐？
女：小器都唔係呢件事！你態度咁差，喊打喊殺，你想點？
男：我想氹返你坐低傾你又唔接受，究竟你想點先？
女：你日日兇神惡煞咁，有人咁樣氹人咩？我問你想點先真。
男：...
女：...
男：由於情況緊急，我同死黨開會決定將首期嚿錢拎來買跑車，有現貨，而家去攞車。以後每日車你返工放工，唔洗再上鬼佬車，希望你會唔再嬲我啦。
女：後日重陽節，有咩留返拜山先講。
當每日都處於白色恐怖中，其實黑色幽默真係唔係幾好笑。
不過都係嗰句啦，難行日子不削我對生命眷戀。
大家加油，為自己的生命繼續努力！
難行日子不削生命眷戀
再來回顧。
仍是政經風波、市況回顧
七月至今，香港前線經濟急速下滑，部分行業當然是因為示威活動持續，而主要經濟支柱則受環球經濟放緩及貿易戰遲遲未能解決為主。兩條主線暫時完全看不到曙光，相信港股亦會維持周初調整、周中反彈的主調，適合賭博一族搵食。
樓市方面，因應示威活動持續，個別銀行大幅削減估價。成交方面，一手樓肯略為減價已獲大量承接，調整之深未及 2018 年年底。至於二手樓則成交極少，仍是維持銀碼越大、防守力越強的態勢，相信此情況會一直延續直至政策有重大改變為止（相信未來十年都不會出現改變）。
坦言現在市面十分蕭條，人心惶惶、經濟下滑，暴力活動無日無之。政治問題一日不解決，不要說經濟重回正軌，連過基本生活的心機也沒有。
美國方面，利率一如所料續降，但聯儲局不肯承認經濟受壓，暫時年底前是否再減一次息仍是未知之數。筆者個人認為12月議息再減四分一厘的機會較大。
澳洲方面，十月初再減息四分一厘，今年自年中大選後已減了三次息，而經濟不見有明顯起色，樓價卻已率先見底。相信明年澳洲實物資產會是一大亮點，惟需對沖匯率風險。
投資組合及操作
自從筆者於八月中《近況小紀錄》起，雖然政治問題仍有越演越烈的趨勢，但首當其衝的地產股卻不再尋底，而僅在低位徘徊。本地 REIT 的情況也相近，但 823 因估值高昂，似乎仍在尋底中，但其實它所受的影響屬最輕微，可考慮在業績發布前繼續試底性增持。
筆者最近主要操作如下：
1) 閱畢風中兄鉅著《懶系投資法》後，受啟發買入更多永續債及直債，以應對減息政策。
2) 首次買入水務股，貪其息率尚可而增長穩定。
3) 小型投機操作，減少短期賬面損失。
4) 策略性減持第一大持倉 RW0U。
截至9月30日為止，本年淨資產(NAV)較去年底上升26.7%，當中8.0%來自儲蓄，當中7.3%來自物業賬面升值，5.0%來自投資收入 (Dividend, Coupon, Rental Income, etc.) 與利息開支 offset，其餘都是流動資產賬面升幅（近來賬面升幅主要來自筆者第二大持倉 2588）。
本年度投機收入十分少，從略。
儘管今年不斷買貨、甚少賣貨，但流動資產槓桿比率目前仍只有 1.17。未來幾個月，因移民提早結束 MPF 戶口及賣車所獲得的資金將會到位，如不繼續買貨，槓桿比率會再創新低。
生活與將來
運動方面仍能維持，但密度不夠理想。從七月昆布…
仍是政經風波、市況回顧
七月至今，香港前線經濟急速下滑，部分行業當然是因為示威活動持續，而主要經濟支柱則受環球經濟放緩及貿易戰遲遲未能解決為主。兩條主線暫時完全看不到曙光，相信港股亦會維持周初調整、周中反彈的主調，適合賭博一族搵食。
樓市方面，因應示威活動持續，個別銀行大幅削減估價。成交方面，一手樓肯略為減價已獲大量承接，調整之深未及 2018 年年底。至於二手樓則成交極少，仍是維持銀碼越大、防守力越強的態勢，相信此情況會一直延續直至政策有重大改變為止（相信未來十年都不會出現改變）。
坦言現在市面十分蕭條，人心惶惶、經濟下滑，暴力活動無日無之。政治問題一日不解決，不要說經濟重回正軌，連過基本生活的心機也沒有。
美國方面，利率一如所料續降，但聯儲局不肯承認經濟受壓，暫時年底前是否再減一次息仍是未知之數。筆者個人認為12月議息再減四分一厘的機會較大。
澳洲方面，十月初再減息四分一厘，今年自年中大選後已減了三次息，而經濟不見有明顯起色，樓價卻已率先見底。相信明年澳洲實物資產會是一大亮點，惟需對沖匯率風險。
投資組合及操作
自從筆者於八月中《近況小紀錄》起，雖然政治問題仍有越演越烈的趨勢，但首當其衝的地產股卻不再尋底，而僅在低位徘徊。本地 REIT 的情況也相近，但 823 因估值高昂，似乎仍在尋底中，但其實它所受的影響屬最輕微，可考慮在業績發布前繼續試底性增持。
筆者最近主要操作如下：
1) 閱畢風中兄鉅著《懶系投資法》後，受啟發買入更多永續債及直債，以應對減息政策。
2) 首次買入水務股，貪其息率尚可而增長穩定。
3) 小型投機操作，減少短期賬面損失。
4) 策略性減持第一大持倉 RW0U。
截至9月30日為止，本年淨資產(NAV)較去年底上升26.7%，當中8.0%來自儲蓄，當中7.3%來自物業賬面升值，5.0%來自投資收入 (Dividend, Coupon, Rental Income, etc.) 與利息開支 offset，其餘都是流動資產賬面升幅（近來賬面升幅主要來自筆者第二大持倉 2588）。
本年度投機收入十分少，從略。
儘管今年不斷買貨、甚少賣貨，但流動資產槓桿比率目前仍只有 1.17。未來幾個月，因移民提早結束 MPF 戶口及賣車所獲得的資金將會到位，如不繼續買貨，槓桿比率會再創新低。
生活與將來
運動方面仍能維持，但密度不夠理想。從七月昆布…
愚蠢地笑
今天談一個老生常談的愚蠢問題。
發掘了一件好資產，買了它，然後怎樣？
通常我們會面對的情況都是不幸的：
1) 未買夠貨，然後它升了，後悔入得太少。
2) 買了貨，然後它跌了，懷疑自己。
3) 買了很多貨，然後它不升不跌，忐忑不安。
最惡劣的情況是所有的不幸發生在同一次經歷，例如：
入了雞仔注好貨，然後它跌了，不禁懷疑自己；接下來它升回買入價，覺得希望來了便加注；不幸它又潛水，於是加倍地懷疑自己，之後升回買入價又加注，不斷循環.....加注N次雞仔注後，市價仍然停留在買入價附近，持貨久了卻無安全感，天天忐忑不安。
終於有一天，它開車了，連升好幾天後，臉上換上燦爛的笑容。不到幾天，忽然驚覺N注雞仔注加起來也不過是小注而已，根本買不夠貨。係人都知道未買夠貨時，最想資產價格不上升，甚至下跌更佳（有槓桿除外，要考慮更多）。後知後覺，後悔不已。
燦爛的笑容，此刻竟爾變成天下間最愚蠢的一幕。
（2017年舊照，時間過了，難忘依舊）
針對自己的愚蠢，有甚麼解決或改善方法呢？
（待續）
發掘了一件好資產，買了它，然後怎樣？
通常我們會面對的情況都是不幸的：
1) 未買夠貨，然後它升了，後悔入得太少。
2) 買了貨，然後它跌了，懷疑自己。
3) 買了很多貨，然後它不升不跌，忐忑不安。
最惡劣的情況是所有的不幸發生在同一次經歷，例如：
入了雞仔注好貨，然後它跌了，不禁懷疑自己；接下來它升回買入價，覺得希望來了便加注；不幸它又潛水，於是加倍地懷疑自己，之後升回買入價又加注，不斷循環.....加注N次雞仔注後，市價仍然停留在買入價附近，持貨久了卻無安全感，天天忐忑不安。
終於有一天，它開車了，連升好幾天後，臉上換上燦爛的笑容。不到幾天，忽然驚覺N注雞仔注加起來也不過是小注而已，根本買不夠貨。係人都知道未買夠貨時，最想資產價格不上升，甚至下跌更佳（有槓桿除外，要考慮更多）。後知後覺，後悔不已。
燦爛的笑容，此刻竟爾變成天下間最愚蠢的一幕。
（2017年舊照，時間過了，難忘依舊）
針對自己的愚蠢，有甚麼解決或改善方法呢？
（待續）
《昆布初體驗》系列 - 登澳之旅 (2)
通關後，取了預約好的租車便直奔我們的第一個考察點 - Bardon
順帶一提，布里斯本收費公路不多，主要是某幾條橋和隧道。我認為布里斯本的交通擠塞並不嚴重，無必要使用收費道路。記得如果租車時曾經收費道路，除了路費外，租車公司會收取一個固定行政費，大約是HK$200。因此，如果不慎走了收費道路，就不要省了，盡情地使用吧。筆者就在首天不熟悉的情況下誤進收費道路而不自知，結果十幾天旅程只走了一段收費道路就被收了$225。嗚...
Bardon 在布里斯本市中心的西北方，距離市中心僅7公里，屬於布里斯本中央核心區域之一。布里斯本是一個 hilly city，地勢不高但很多道路都是斜路，而且坡度甚大，而 Bardon 是亦不例外，基本上是依山而建。此區最大優勢是近 CBD 而價錢相對親民，Apartment 不多，雖然是純住宅區但同時也不靠近大型商場。
當天是星期五，沒有樓盤搞開放日，但我們事先已預約了 Seller's Agent 看一個叫價大約是 AUD 800k 的放盤。從照片看內部還算不錯，應該略為翻新便可以入住；地點不近區內繁忙的道路，從地圖看似乎是一個幾好住的地方。筆者抱著期待的心情從機場出發。
機場距 Bardon 約30分鐘車程，但因筆者不熟悉布里斯本的路，差不多用了45分鐘才到達 Bardon。到了 Bardon 主要道路，發覺這區的車流頗多，與我們想像中的純住宅區有點出入。幾條主要道路都是雙線雙程行車，雖然有充裕的停車空間，但道路相對車流量感覺太窄了。車流量雖多，卻沒有充足的行人過路設施。由於車多，空氣也不好，跟筆者想像中的澳洲住宅區落差很大。
幸好我們看的盤不近大路，車輛從大路進入支路後，又上又落幾次後終於到達樓盤地點。這裡的地勢較大路低得多，四周都是樹木，十分清幽。但昨晚下過雨，到上午十一時地面仍然未乾，看來是因為地勢和樹木問題令陽光和自然風不能引進這地點。
屋外停泊著一輛 Mercedes-Benz C250，明顯地 Seller's Agent 已經到達。這裡的 Agent 不論年紀都很喜歡駕 Benz，反而人客多數都是駕韓國車或日本車。真是十分有趣的對比。
題外話，除了 CBD 外，在布里斯本很難看見奢侈品。私家車已經很明顯，路上較少見歐洲車(大概只佔四分一)，而且不少是舊款的。較奢侈的品牌如保時捷已甚為少見，通常都是十年以上…
順帶一提，布里斯本收費公路不多，主要是某幾條橋和隧道。我認為布里斯本的交通擠塞並不嚴重，無必要使用收費道路。記得如果租車時曾經收費道路，除了路費外，租車公司會收取一個固定行政費，大約是HK$200。因此，如果不慎走了收費道路，就不要省了，盡情地使用吧。筆者就在首天不熟悉的情況下誤進收費道路而不自知，結果十幾天旅程只走了一段收費道路就被收了$225。嗚...
Bardon 在布里斯本市中心的西北方，距離市中心僅7公里，屬於布里斯本中央核心區域之一。布里斯本是一個 hilly city，地勢不高但很多道路都是斜路，而且坡度甚大，而 Bardon 是亦不例外，基本上是依山而建。此區最大優勢是近 CBD 而價錢相對親民，Apartment 不多，雖然是純住宅區但同時也不靠近大型商場。
當天是星期五，沒有樓盤搞開放日，但我們事先已預約了 Seller's Agent 看一個叫價大約是 AUD 800k 的放盤。從照片看內部還算不錯，應該略為翻新便可以入住；地點不近區內繁忙的道路，從地圖看似乎是一個幾好住的地方。筆者抱著期待的心情從機場出發。
機場距 Bardon 約30分鐘車程，但因筆者不熟悉布里斯本的路，差不多用了45分鐘才到達 Bardon。到了 Bardon 主要道路，發覺這區的車流頗多，與我們想像中的純住宅區有點出入。幾條主要道路都是雙線雙程行車，雖然有充裕的停車空間，但道路相對車流量感覺太窄了。車流量雖多，卻沒有充足的行人過路設施。由於車多，空氣也不好，跟筆者想像中的澳洲住宅區落差很大。
幸好我們看的盤不近大路，車輛從大路進入支路後，又上又落幾次後終於到達樓盤地點。這裡的地勢較大路低得多，四周都是樹木，十分清幽。但昨晚下過雨，到上午十一時地面仍然未乾，看來是因為地勢和樹木問題令陽光和自然風不能引進這地點。
屋外停泊著一輛 Mercedes-Benz C250，明顯地 Seller's Agent 已經到達。這裡的 Agent 不論年紀都很喜歡駕 Benz，反而人客多數都是駕韓國車或日本車。真是十分有趣的對比。
題外話，除了 CBD 外，在布里斯本很難看見奢侈品。私家車已經很明顯，路上較少見歐洲車(大概只佔四分一)，而且不少是舊款的。較奢侈的品牌如保時捷已甚為少見，通常都是十年以上…
《懶系投資法》已上架，請從速搶購
傍晚特地到書店尋找 Blog 友風中追風的處子之作《懶系投資法》，很幸運給我找到。書架上只剩最後一本，大家欲購從速。
暫時睇了九十頁，老土啲都要再講，真係從來冇見過一本香港人寫 Fixed Income 的書(另送穩定收益資產)寫得咁全面，亦冇見過花咁多篇幅講直債。剩係睇到呢度已經值回書價有凸，可恨書架上只有一本，不然買多幾本給朋友看，豈不美哉？
到目前為止，最深印象係本書唔止講理論同實踐，風中兄仲夠膽將失敗事蹟也收錄在書內，務求讓讀者獲得立體而寶貴的經驗，實乃真君子也！
唔講啦，難得如獲至寶，睇書！
暫時睇了九十頁，老土啲都要再講，真係從來冇見過一本香港人寫 Fixed Income 的書(另送穩定收益資產)寫得咁全面，亦冇見過花咁多篇幅講直債。剩係睇到呢度已經值回書價有凸，可恨書架上只有一本，不然買多幾本給朋友看，豈不美哉？
到目前為止，最深印象係本書唔止講理論同實踐，風中兄仲夠膽將失敗事蹟也收錄在書內，務求讓讀者獲得立體而寶貴的經驗，實乃真君子也！
唔講啦，難得如獲至寶，睇書！