從銀行和發展商手上奪回屬於你的錢!

按揭回贈 - 從銀行手上奪回屬於你的錢

筆者投資組合向來主要由物業組成,因此 為了盡量壓低按揭成本,每次轉按或新造按揭均會盡取銀行的按揭優惠 ,包括最低利率、最高現金回贈、最高估價、按揭保費折扣及其他附帶利益不等 ,當中又以現金回贈能直接落袋至為重要。 現金回贈比想像中更多 按揭回贈分為兩部分...

2017年4月24日 星期一

勿忘初衷


自從2010年6月那次睇樓的經歷後,我一直對樓市念念不忘。

儘管下半年大部分時間都花在研究iPhone炒賣及實際操作上(安排收貨、拿幾十部iPhone到旺角鬧市、收到現金後入賬等都十分花時間),我仍然keep an eye on the property market。

那時候,我到訪最多的網頁當然是Apple Store和交流買賣iPhone資訊的網站,除此以外仍舊是中原地圖、中原數據和香港討論區的地產討論版(俗稱「香討」)。除了漫無目的地搜看不同區份的物業資訊和估價外,我也開始把焦點放在我有可能負擔得起的地區

還記得有一次與同齡的朋友討論,我說目標可能是奧運站。他「嘩」了一聲,然後想了一會,再道:「其實以我們的能力也應該住這地方。也應該負擔得起。」

那時候,奧運站的屋苑如柏景灣等,兩房單位也只是四百多萬,較便宜的如凱帆軒甚至還有四百萬內的選擇。要知道,當時按揭限制仍只針對大價樓及申報非自住物業,九成按揭保險適用於六百萬或以下的房子,那表示首期只需四十餘萬。另外,2010年8月推出的壓力測試生效後,申請三十年按揭仍能借入相當於122個月的收入。以當時筆者及女友的收入計算,這倍數並不足夠,但若連同預期一年內的考試進度,貸款額應該是手到拿來

問題是,首期何來?

幸好,革命性的iPhone 4、全面復甦的和黃以及種瓜得瓜的股評讓我獲得了一筆小小的財富,加上自己和女友微薄的積蓄,作為投資物業的起動資金還勉強足夠。

2011年1月初,和黃升到2007年大牛市以來的高位,我的投資以平均價計算、不計入槓桿已經超過了30%,以幾個月投資期來看,這已是相當不俗的回報。當時我手上的資金,已經足夠買入一個300萬的單位作投資,但有幾件事發生,令我沒有任何行動(力):

一,我的老毛病又發作,經和黃一役後,又開始戀棧股市...

二,當時CCL已經連續升了兩年,累積升幅超過50%,又質疑還有多少水位...

三,2010年11月政府推出的SSD要鎖兩年;而聯儲局開始放風收水,會否走避不及...

四,在海嘯前後掃入三層樓的朋友已悉數沽清物業,那是否代表最佳投資時機已過...

五,由於只工作了幾個月,我還不太肯定究竟自己能否獲得高成數按揭...

最後我甚麼也沒有做,沒有睇樓,也沒有沽出股票。

但是針對最後一點,我知道我需要別人的經驗才能建立信心

(待續)

2017年4月19日 星期三

自駕遊路線:清境-太平山 (2)

太平山森林遊樂區位於宜蘭縣大同鄉內,相信對香港人比較陌生。較有名的景點只有翠峰湖,但其實只是一個有如香港的山區水塘的湖泊。太平山海拔約2000米,山區多雨潮濕,在中午後水氣開始累績,到了下午兩三點恍如仙境一樣。

清境-太平山 (2)

路線:清境-台14甲線-合歡山-台8線-梨山-台7甲線-太平山公路-翠峰湖景觀道路
實測日期:2016月10月
戰車:Audi Q3 145hp
距離:171公里
Google時間:4小時52分鐘
實測時間:4小時15分鐘(平均時速40公里)
限速:30(台14甲線)/10-40(台8線)/25-50(台7甲線)/25(太平山)

台7甲線

過了餐廳後又是連綿不斷的田野和伴隨著的髮夾彎,一直到了「繼光橋」過了蘭陽溪才是平坦的路。此路段至太平山公路入口約18公里,為全程路況最理想的一段,宜珍惜機會盡用油門。

太平山公路
太平山公路全長約25公里,起點為土場,終點為太平山莊,接駁的翠峰湖觀光道路則長17公里,終點為翠峰山屋。入口約3公里後到達收費亭,沿路不斷上山,過了鳩之澤溫泉後至見晴一段,約17公里竟有多達22個髮夾彎,而且大部分位於白嶺於上,沿途白濛濛一片,能見度不足20米,好像活在仙境世界,但看不見對頭車又令人十分緊張,真是格外刺激。下山時沒有霧氣,發現沿途原來有些景點(如白嶺巨木),且沿路景觀開揚,令人心曠神怡。

過了太平山莊,為翠峰湖景觀道路。雖謂景觀道路,其實沒有甚麼景觀可言,不過是一條多彎道路。此路坡度不大,髮夾彎不多,但仍有頗多彎位看不見對頭車。整體而言,不算太困難。從福臨餐廳至翠峰山屋,約花1小時30分鐘。


儘管此路線風光無限、地勢險要值得一試,但礙於路程實在危險及令人感到疲累,筆者還是建議是不要把清境和太平山放在同一旅程中,以免毀掉旅遊的興緻。

難度:
危險性:
疲累度:
景觀:★☆
駕駛樂趣:
需注意的路段:太多不能盡錄

2017年4月14日 星期五

自駕遊路線:清境-太平山 (1)

太平山森林遊樂區位於宜蘭縣大同鄉內,相信對香港人比較陌生。較有名的景點只有翠峰湖,但其實只是一個有如香港的山區水塘的湖泊。太平山海拔約2000米,山區多雨潮濕,在中午後水氣開始累績,到了下午兩三點恍如仙境一樣。

清境-太平山 (1)

路線:清境-台14甲線-合歡山-台8線-梨山-台7甲線-太平山公路-翠峰湖景觀道路
實測日期:2016月10月
戰車:Audi Q3 145hp
距離:170公里
Google時間:4小時55分鐘
實測時間:4小時15分鐘(平均時速40公里)
限速:30(台14甲線)/10-40(台8線)/25-50(台7甲線)/25(太平山)

不要小看這全程「僅」170公里,Google Maps建議的替代路線是從清境下山到台中、再沿高速公路往台北及宜蘭再上太平山,替代道路長達400公里(仍包括100公里山路),需連續駕駛6小時以上,可想而知從清境到太平山所走的並不是一般簡單的山路。

中橫公路命途坎坷
先說一點背景資料,以便讀者明白為何此路段如此難走而筆者仍然堅持一試。此路線情況最惡劣的一段為台8線,亦稱「中部橫貫公路」,本來連接著西部的台中市和東部的花蓮縣,途中經過谷關、梨山、德基、大禹嶺、太魯閣等重要地點。眾所周知,台灣因處於板塊邊緣及外接太平洋,地震及風災頻仍,其中台8線經過的一段,地勢最為險要。台8線在50年代修建,60年代開通,修建過程中已因天災犠牲超過200名工人。

1999年921地震後,路線中段幾乎全毀,及後修葺剛完成又因颱風徹底摧毀,從谷關到梨山一段路長期中斷。經過十多年政經拉鋸,台灣政府僅將道路修建至勉強能為梨山居民使用。早於2012年筆者往福壽山農場時,已見識過兩次路基下陷的狀觀。2015年颱風杜鵑及2016年多個颱風橫掃台灣,恐怕又令此線路況較理想的路段也毀壞。加上台7甲線和太平山公路的險要也是有名的,這便是筆者想挑戰此路線的原因。

台7甲線
從清境出發,到合歡山及梨山一段,前文已經敍述,本文重點將放在台7甲線與太平山公路。清境到合歡山一段,是全路線景觀最幽美的,上山有青葱山景,下山又有連綿雲海,很是愜意。但到了台8線,一過了合歡山隧道,便盡是無盡的爛路和不斷地上山落山(題外話,如果在合歡山隧道向東走,往花蓮一段應該會漂亮很多)。


到了台8線靈山慈元宮母堂旁,可選擇轉入復興路民生巷直接衝下山。此路雖較斜,但可節省3公里路程及不用與梨山的農業和旅客相遇,節省不少時間。此外,此小路觀景視野極佳,若時間充裕可下車觀賞,會有恍如置身大峽谷的感覺。

轉入台7線甲後,沿途仍有不少梨山居民蹤影,偶然會有些路況不佳及髮夾彎但整體不算太差。沿途不斷圍繞著峽谷邊緣順勢而下,景觀不俗,過彎不算困難,但部步路段較狹窄,不可掉以輕心。路上有武陵農場,有餐廳及住宿設施,但要收入場費,若只為充飢就毋須停留。

沿路進入宜蘭縣後,有一段連續六個大型髮夾彎急速下山,之後慢慢降至與田野為鄰,不少農業用車在此行走,速度不低,爬頭時需格外小心。此路段有一家叫福臨餐廳的餐館(武陵農場後唯一餐館),又便宜又好吃,筆者強烈推介。實測從清境到此處,共花2小時45分鐘。

(待續)

2017年4月10日 星期一

政府黔驢技窮 不如放手一搏

近幾個月香港住宅物業再次反覆破頂,不少專家名人紛紛轉軚,「樓價不會下跌」的預期已深入民心。每次升市均有不少「勢力」為政府提供「建議」以打擊樓價,撰文者包者銀行、分析員、地產代理、資深投資者,甚至是傳媒編輯部自己落場玩埋一份。至於地產商,永遠都是支持政府「讓樓市健康發展」,甚少公開提供意見。

這些意見大多圍繞增加或分配供應、單向收緊或放寬按揭、單向加或減辣等,或隔靴搔癢、或杯水車薪、或十個煲三個蓋,根本沒有針對性效用。其實反正無論意見有無用,政府都不聽蟻民所言,為何沒有人願意說出真相?

停止打擊樓價和成交,讓市場自行調節至爆煲水平,才能扭轉大眾對樓價長升的觀念。」按揭已經收得很緊,以市民的資產水平及按揭比例來看,市場絕對能夠承受三成以上的跌幅。

可惜,放任樓價上升絕對是「政府不正確」,樓市爆煲更是當權者最害怕的事情。如果只能以「循序漸進」的方式去打擊樓價,搞清楚應打擊的焦點就更加重要,否則只會如目前的辣招一樣,需求管理變成減少供應,令事倍功半。

以下是筆者認為可以立竿見影的招式:

1) 縮短額外印花稅(SSD)至一年,擴大範圍至車位

推出SSD的初衷是阻止炒家扭曲市場,而過去六年市場已證明沒有炒家並不能令壓抑樓價,反而增加長線投資者,令二手市場冰封。打擊炒家固然有其政治意義,然而炒家存在是因為可以貨如輪轉地獲利,極少有炒家願意持貨一年,因此SSD只需一年已能發揮其作用。

住宅每年二手成交約八萬宗,縮短SSD至一年能釋放十六萬個二手供應,相當於十年私樓供應,作用肯定比劏細單位來增加偽供應大得多。至於稅率維持在20%已能有效杜絕炒賣活動。

車位方面,由於太多市民參與炒賣,應引入與住宅物業相同之SSD,或者禁止確認人(摩貨)交易。

2) 樓花SSD以轉讓契文書日期計算

樓花期可長達30個月,為免炒家利用樓花期以低成本作炒賣,SSD禁售期以轉讓契文書日期起計算,一年內交易需要繳付20%印花稅。

3) 調整從價印花稅,打擊一約多伙

現在樓市的投資者和用家已經混成一體,不要再自欺欺人以兩種稅率去分化投資者和用家,那只會造成極大量直系親屬交易及並非代表自己行事的「人頭交易」。然而,一約購多伙若價值超越某水平,筆者認為是一個應該堵塞的漏洞。

筆者建議2000萬以下物業,印花稅率劃一為5%;2000萬以上邊際稅率50%,有效稅率最高為15%。換句話說,以一約多伙購入新樓的買賣合約,只要銀碼超過2000萬,便要承受高印花稅率;若合約價值超過2571萬,印花稅率已相當於15%

工商物業及車位方面,從價印花稅率同為劃一5%,以疏導住宅資金至槓桿較低及較專業的市場,日後爆煲就由專業投資者自己承受。

4) 禁止一手車位及劏廠按揭

車位及劏廠已有太多閒資追逐,以按揭鼓勵需求並非良策。筆者建議禁止銀行承造一手車位及實用面積少於600平方呎的一手工廈物業的按揭(事實上最近已有不少銀行拒絕承造高溢價劏廠的按揭)。

5) 杜絕一手超細劏房

眾所周知,面積越小的住宅單位呎價越高,一旦市場逆轉對市民財產及銀行體系傷害亦越大。筆者建議從賣地條款上限制單位實用面積不得少於250-300平方呎(視乎地區而定),以免市場出現越來越多如大埔嵐山呎價18000的不合理交易。

2017年4月3日 星期一

碩果纍纍

往後蘋果又一再提高重覆訂單的辨認水平,然後大家又忙於測試及下新訂單。

有時候蘋果會間歇性停止接受新訂單,然後突然重啟,並引發了不少商機(如提示重啟的Apps和網頁)。

就這樣,筆者反反覆覆的下了很多訂單,存活率也許只有一、兩成,但若能收到貨,利潤更高,安全邊際也更高。

2010年第4季,累積利潤早已突破了六位數,筆者也開始收割,並將利潤重投股市。

從蘋果的產品種樹、開花、結果,可真是真真正正的「碩果纍纍」啊!

也許是因為利用「電話」賺錢的情意結,筆者自年中起一直是歐洲電訊業務曙光初露的和記黃埔的大好友。繼公布業績後大升日下了小注後,在這段時間又利用炒賣iPhone的利潤一再加注。

筆者利用「收貨」和「信用卡結單到期」之間的「數期」,長期控制遠高於淨利潤的資金,並買入了遠遠超過自己淨資產的和黃股票。

有時候,「數期」可以長達兩個月,因此也沒有甚麼風險。若因收貨時間延遲,導致不夠資金支付信用卡,筆者便從孖展戶口暫時提取現金以應付。

由於當時和黃也是市場看重的強勢股,這樣的安排一直十分順利,孖展戶口也很少連續數天出現負數。

另一方面,趁2010年下半年股市頗為暢旺,筆者一直參與股評寫作的平台也大灑資金搶佔市場。筆者有幸獲得賞識,並被推薦獲得寫股評以外、更高收入的兼職。最後參與的Project更讓筆者獲得一筆六位數的收入。

(待續)

2017年3月31日 星期五

按揭回贈 - 從銀行手上奪回屬於你的錢


筆者投資組合向來主要由物業組成,因此為了盡量壓低按揭成本,每次轉按或新造按揭均會盡取銀行的按揭優惠,包括最低利率、最高現金回贈、最高估價、按揭保費折扣及其他附帶利益不等,當中又以現金回贈能直接落袋至為重要。

現金回贈比想像中更多

按揭回贈分為兩部分,第一部分為銀行受制於金管局指引的回贈,一般為基本貸款額(最多樓價六成)的1%(新造按揭)。轉按或資金充裕的客戶若從貸款額扣除回贈,銀行回贈可高達1.1-1.5%。


第二部分為合法地透過地產代理公司取得的現金回贈。坊間透過大A(五大地產代理)或某按揭轉介公司,一般只能獲得相當於貸款額約0.03-0.05%的非現金回贈,僅是聊勝於無而已。至於自己Walk-in銀行,當然就一毫子回贈也沒有。


筆者和同屬物業投資者的朋友,一直以來都是直接聯絡銀行職員取得按揭資訊,並配以相熟細A(非五大地產代理)轉介以取得額外按揭現金回贈,通常可分享到額外0.15%的現金回贈,即總共可取得高達1.65%的回贈。


後來筆者發現,相熟細A在此回贈之下仍有水位,只是不願意把僅餘的利潤嘔出來。筆者的物業投資朋友思前想後,既然明知自己要不斷翻按、轉按,何不索性自己成立細A(就如收購供應鏈上游企業),主力幫自己、家人和朋友取得回贈。筆者從各銀行搜羅全港最低利率、最多優惠的按揭,在盡可能拉高估價的情況下,筆者目前可取得最高達1.83%的按揭回贈#,絕對是全港最高


(註:有網友查詢後表示害怕資料外洩,也擔心此方法是否可信及可靠。筆者十分理解,畢竟大家萍水相逢,現實世界並無聯繫,只是有緣在此相聚。對讀者來說,筆者的可信性全部來自這個Blog。惟筆者開Blog近一年,分享過的文章接近100篇,都是肺腑之言或嘔心瀝血之作,開Blog前也活躍於Blog界一段日子。如果筆者要偷呃拐騙,何需投資逾一年時間去做?如果筆者是騙徒就一定是世上最失敗的騙徒,就好像一個租霸提早交一年租金一樣愚蠢。筆者真心分享,並身體力行分析各個案[這是我的興趣],如果讀者們擔心,我會盡量釋疑,希望幫到有緣人!)

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2017年3月28日 星期二

季度檢討

轉眼間2017年已過了三個月,是時候更新一下近況。

本文標題不太準確,皆因筆者其實很不喜歡「定期」報告近況。投資世界裡,很多時候都是無事可做,夾硬每個月更新一下,很容易變成流於形式化的數字報告。

言歸正傳,這三個月生活上有少許突破。年初太太到了國內公幹,筆者便趁此空檔把不少過去一直耽擱著的事情做好,並多花了時間在身體鍛鍊上(雖仍未成習慣)。

二月底跑了一場10公里賽事,不知怎地大破Personal Best,跑出了53分鐘的成績。以筆者一貫的低密度運動水準,這算是令人非常喜出望外的一件大事。

2017年的日曆大致上塵埃落定,3月到日本旅行(剛回來),5月會到台灣,9月會到英國和法國旅行。相比2016年,預期旅行次數和支出都會增加,希望投資方面進展良好能夠幫補一下吧。

投資方面,第一季相信很多Bloggers都感到高興。投資Blog主要分兩派,第一派是股票為主,以首季的「特朗普升市」來看,大家應該大有斬獲吧!另一派以收息資產為主,2017年首季出現買入時機,能夠多增持較價格上升還重要,因此大家也應該很高興。


展望將來,「特朗普升市」應該差不多結束,股市應該要面對一段牛皮市況。筆者不是股票專家,今年餘下時間仍然以把握時機增持收息資產,以達到減低物業資產比例、增加實際現金流為目標

目前資產配置如下,回報率以買入價及不包括成本計算,也沒有計入槓桿。


住宅物業 (57%) - 共四項,加權回報率 = 3.8%,全部項目皆有賬面利潤。過去三個月住宅市場延續去年四月開始的升軌,破頂消息無日無之。筆者的物業估價也大幅上升,不過在未賣出前,仍然以買入成本計算,故其佔比未見提升。


儘管15%辣招會令住宅物業出現「賣完買唔返」的困局,筆者看著市場的不理性情況,也不得不開始考慮減持住宅。筆者預期住宅市場會持續火熱至年底,若今明兩年出現1996-97的盛況
,明年很可能會成為見頂之年。

其他物業 (11%) - 共三項,加權回報率 = 3.7%,賬面利潤開始出現。上月終於成功賣出筆者最視為最失敗的物業投資,新增資金會用作增持R&B。


REIT (13%) - 共兩項,分別為SGD及HKD定價資產,比例約4:1,加權息率 = 6.5%
。本季趁市場疲弱增持REIT(主要是HKD),加上SGD最近回升不少,故REIT佔比上升。賬面仍處於虧損狀態

債券 (4%) - 共四項,全為USD資產,加權孳息率 = 5.3%,年期2-6年,有賬面利潤。本季債市本來頗為疲弱,筆者便趁機增持,並首次買入了非投資級別的債券。最近加息後,債券不跌反升,惟隨著實際借貸成本上升,筆者不太看好較長年期的債券,故趁市旺沽出了一隻投資級別、YTM已跌穿4.5%的8年債。


現金 (10%) - 賣出失敗物業後,現金增加,存款息率 = 2.05%。

2017年3月22日 星期三

道高一丈

凡事太盡,緣份逝必早盡。

一星期後,炒家們又收到另一噩耗。蘋果傳來Email,以「每人不可下超越自用所需的訂單數目」為由,把早前下的訂單取消了。

大家見財化水,面如死灰,一時間從天堂到了地獄。

過了幾天,Apple Store重啟預訂,出貨日期變回兩星期內,預訂限制又變回了每張訂單兩部。

筆者嘗試再下訂單,但一天後又被取消了,似乎Apple有一套方式決定甚麼是重覆訂單。

經過一星期測試,大家的結論是:所有訂單資料都不可以重覆。

那表示日後的訂單,每一張也要用不同的名字、不同的電話、不同的地址、不同的信用卡號碼。


名字最簡單,筆者為自己改了幾百個英文名。

電話方面,由於可以輸入11位數字,筆者在自己的電話號碼後面加了001, 002, 003...

地址也類似,將Flat A分成A1, A2, A3......一個幾百呎單位被分成幾百份,現時新樓的「劏房盤」算甚麼?

信用卡是最難無限複製的,幸好早前已申請了大量信用卡,現時終於用得著了。

另一邊廂,大家也開始瘋狂申請附屬卡,就是為了不同的信用卡號碼.....

(待續)

2017年3月14日 星期二

魔高一呎

(原來已經三個月沒有更新《渺小的我》自言自語系列了。為了儘量切合本Blog主題,不再適用於現在的內容會盡量從簡。)

上一篇文章在此

訂貨後,筆者每天都監視著出貨的時間。慢慢地,出貨日子由2-3天,變成5-7天,再變成兩星期。

似乎蘋果開放訂購限制後,其供貨速度又再追不上顧客訂貨的速度。

大家開始著急了.....

蘋果真的沒有貨嗎?回收價會直線上升嗎?現在不訂,再過一會還能訂貨嗎?

反正訂了貨也可以取消,甚至貨到了仍然可以無償退貨退款。筆者便再下了數張訂單,每張都是10部。

個多星期過去了,貨已到而回收價升了不少。這一趟賺了數以萬元計的無本之利,而信用卡還未到結單日!

這時候,出貨日期已變成了一個月。另一邊廂,同樣以低關稅見稱的新加坡,其Apple Store的出貨日期也不斷推遲至兩星期了。

那一刻,我終於明白香港人忠於炒賣已到了入血入骨的境界。

筆者與同事也不甘後人,瘋狂下訂單之餘,也不忘不停申請信用卡。此外,也開始借用
家人和朋友的信用卡來訂購(並分享利潤)。

有一天,出貨日期變成了Not Available。回收商慌了,回收價一天內提高了好幾次,卻仍沒有人願意出貨。不久,新加坡的Apple Store也很快變成Not Available。

大家都認為,市場已經被炒家壟斷了,並且開始坐貨。但是筆者比較膽小,仍然抱著「坐貨等於坐風險」的心態,極其量只會等回收價升到週末便悉數賣出,而每次的利潤也是五位數。

錢不斷從天而降,貨的流動性極高,收貨等於收錢,而且幾乎天天升值。

那時候,大家感覺就像在天堂!

按揭回贈 - 從銀行手上奪回屬於你的錢

(待續)

2017年3月2日 星期四

從有錢人保險看樓市辣椒 (下)

續上篇,那麼這跟樓市辣招又有甚麼關係?

房地產的投資和財富傳承性質與萬用壽險雖然不盡相同,但在辣椒肆虐下,倒也有幾分相似。這大概可以解釋為何樓市能在大吹淡風下,仍有不少有錢人和內地人爭相購入豪宅及土地,與平民瘋搶一手樓相映成趣

首先,SSD趕絕了樓市炒家,市場只有用家和投資者,而目前趨勢是越來越多人身兼用家及投資者(如父幹買樓、慈母為小朋友買樓、某太6億物業贈與未成年女兒「學投資」等)。這與萬用壽險相似,目前樓市的買家只看長線(甚至是看下一代終身需要),SSD根本不是考慮因素。

第二,15%從價印花稅第一標準。這比萬用壽險相類的費用還要高,但若將年期攤長至數十年來看,15%跟9%分別不算太大。況且仍有很多人願意借用「人頭」來避稅。

第三,15%買家印花稅。筆者起初也不明白,為何有人願意付30%重稅來買樓。內地人行為似乎只能用人民幣貶值的「走資論」去解釋(特朗普上台後,美元轉弱也少了內地人付30%的新聞)。另外以公司付重稅買入物業,看的當然是日後轉讓永久免稅。觀乎市場上接連有天價公司物業成交(如中西區、九龍站等尤為頻密)付重稅也只是貴買貴賣而已

第四,按揭。以中/大價投資來看,萬用壽險比物業按揭較寬鬆。兩者Call Loan風險同樣低。

第五,回報。未計算槓桿的回報,兩者也是甚低,超級豪宅的租金回報甚至不足1%。豪宅看的是價格長期增長,這點與萬用壽險頗為相似,但是後者回報較遜。

第六,雜費。物業雜費有差餉、管理費、地租、物業稅;萬用壽險則有保險成本(Cost of Insurance,嚴格上這不屬於投資成本)及首十五年每月費用。兩者成本相若。

最後是價格波動對財富影響。萬用壽險沒有價格風險,而樓市在極端市況可以下跌七成。當然,樓市也可以連年上升過百倍,部分持有50年以上的商用物業回報甚至超過一萬倍。

目前筆者對樓市的看法比較中性,不見得能大升,但中期也未見巨大下跌空間,故筆者只能繼續持有物業,一動一如一靜。本文旨在道出,世上其實有些一般人不會接觸到的資產/產品,它的回報不高(槓桿後亦僅是普通),但產品本身的設計或性質令它能為持有者達到投資回報以外的目標。這或反映出物業買家「口裡說貴,身體卻很誠實」的實際想法

(完)