從銀行和發展商手上奪回屬於你的錢!

按揭回贈 - 從銀行手上奪回屬於你的錢

筆者投資組合向來主要由物業組成,因此 為了盡量壓低按揭成本,每次轉按或新造按揭均會盡取銀行的按揭優惠 ,包括最低利率、最高現金回贈、最高估價、按揭保費折扣及其他附帶利益不等 ,當中又以現金回贈能直接落袋至為重要。 現金回贈比想像中更多 按揭回贈分為兩部分...

2017年5月20日 星期六

金管局第八輪按揭貸款審慎監管措施

2017年5月19日,金融管理局在沒有放風的情況下召開新聞發布會,並宣布三項針對銀行按揭貸款業務的審慎監管措施。坊間不少名人專家、投資者和博客都指再出招完全沒有用,因為要被監管的人早已被監管,再出招如同向屍體開槍。

但是筆者的看法有一點不同,這次金管局出手雖像舊瓶新酒,但是卻越來越重手。詳情如下:

1. 計算資本充足比率的「風險權重」(新造住宅按揭貸款)提高10個百分點至25%

這一招相當重手,簡單來說,原本銀行每$1資本,可以貸出$6.67的住宅按揭貸款,現在只能貸出$4。需要新造按揭的資金來源被削減四成。

結果:部分優質資金需求會走向不受監管的財務公司,因此市場上會出現更多資本強勁的財務公司,但利率、現金回贈及其他費用一定比銀行差。最終受害的當然是用家,但預料有更多財務公司的利率將會下降至3%以下。

如果資金需求走向財務公司成為大趨勢,這一招最終會令樓價波動性增加。

2. 涉及多過一個按揭貸款的借款人的按揭成數上限下調一成

本身已有按揭貸款人士,1000萬以上的按揭貸款,最多只能做四成按揭;1000萬以下的按揭貸款,最多只能做五成按揭,上限為400萬。此招適用於住宅、工商舖及車位按揭。

中價物業再次成為打擊對象:原本價值800萬的物業可借480萬,現在需要估值上調至1200萬才能借480萬。閒置資金將會再次流向細價物業。

短期影響不大:因按揭貸款審批需時2-8星期不等,短期內的交易資金需求已準備好,影響不大。
另外,觀乎市場專家反應,心理影響接近零。

中期影響負面:第一招令資金供應下降,但第二招同樣令合資格的資金需求下降,預料按揭利率及現金回贈等條款不會有顯著變動,但條款不會再優化,只會停留在目前水平。

來自轉按/加按/父幹加按再買入物業的投資/未來自用需求被壓抑,預料樓價升勢在暑假後被剎停,到年底甚至會有短暫回調,但不見得樓市會因此而轉勢。

長期影響正面:樓市整體的槓桿比率繼續下降,市場變得更健康,「高慢牛」的態勢更牢不可破

3. 收入來自香港以外地區的的「供款與入息比率」上限下調一成

非本港收入的借款人的供款與入息比率由50-60%下調至40-50%,即相當於按揭貸款能力下降20-25%。

結果:非本港收入只佔整體新造按揭約5%,此招只能壓抑1%按揭需求,可以忽略。

此外,銀行對於「非本港收入」的定義不盡相同,只要能出示簡單的文件,便能避過此招。詳情可參閱此頁

4. 涉及多過一個按揭貸款的借款人的按揭保險費上調

本身已有按揭貸款人士,涉及按揭保險的轉按及新造按揭,保費將上調0.2 - 0.3%

結果:預料影響輕微。

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上述分析針對四招對整體按揭市場及樓的影響,長遠而言四招迫使銀行更保守,除非財務公司按揭貸款佔比大升,否則樓市風險將會更低。

然而,對投資者而言,尤其是重視資產配置的物業投資者,第二招可謂重創其物業投資的資本回報率(Return on Capital, ROC)。

舉例說,一所三年前買入的住宅物業,買入價為300萬,當時以七成按揭借入210萬。今天,樓價升至460萬,但按揭成數跌至五成,只能借230萬,比outstanding balance僅多35萬。以住宅物業市場的長期複式回報率11%(Money supply 8% + Net rental yield 3%)計算,ROC已由34%跌至21%。

當然,投資者仍然可倚靠「物業的隱藏利益」來借入更多資金,並且可以透過轉按兼加按來賺Cash rebate及減利率

儘管SSD和15% SD仍具有莫大的阻力,物業槓桿持續下降仍然令人頭痛不已。作為一個持有多項物業的投資者,現在也許是時候想一想,假使樓市這一浪升勢持續到暑假後,是否已到了考慮資產再配置的時機?如否,甚麼時候需要再檢討?

這一切,筆者會留給讀者們自己動腦筋,為尋找生活再努力。

2017年5月15日 星期一

列車即將開出... (1)

2011年上半年,樓市走勢相當強勁,這可歸因於政府推出SSD令二手盤源被鎖死。出招後樓價不但沒有回落,更衝向歷史高位,CCL直迫100點,而港島樓早已突破了1997年的歷史高位。不過,新界和九龍樓與昔日的高位還有一段距離,於是我決定從這裡開始。

我家所處的區份完全沒有單幢物業,而且絕大部分屋苑都靠近港鐵站,加上樓齡較輕(全區都在5-17歲之間),基本條件已達成。由於不能選擇太靠近家人的物業,於是我便從相鄰的港鐵站開始搜索。

相鄰港鐵站A
此站乃該鐵路線的尾站,是區內發展最早的地方,(當時)私人住宅的樓齡在12-17年之間,其中鐵路上蓋物業是區內伙數最多的,三期一共有近七千伙,規模較小的兩期有天橋連接。上蓋以外的樓齡更舊,沒有天橋連接,但離港鐵站也只是幾分鐘步行距離,價格當然較上蓋物業便宜。

交通方面,這裡是巴士出市區的尾站,因此乘坐巴士會較方便。雖然是鐵路線的尾站,但因只差一個站,乘坐港鐵也不會差。配套方面,港鐵上蓋的商場也是區內最大規模(筆者相信它是全港最大之一)的商場,此外也有街市、超市和大型巴士站在地面樓層,附近也有圖書館和不少公園。以新區而言,社區發展已十分成熟。

此站我能負擔的單位比較多,叫價在350萬內的包括以下物業:

上蓋物業最小的兩種兩房則,實用面積約370-440呎,叫價300-340萬,呎價約7900元。
非上蓋物業X的兩房和細三房,實用面積約350-500呎,叫價260-350萬,呎價約7200元。
非上蓋物業Y的兩房和細三房,實用面積約410-530呎,叫價280-340萬,呎價約6700元。

誠然此站的物業除了略舊之外(其實相比本身住所已經較新),並沒太多缺點。但是由於筆者小時候此區交通極為惡劣,經常要從住所徒步走近30分鐘到此站附近乘車或跟隨母親到街市,因此對此站印象極差。加上在2011年初,上蓋物業的升幅甚為瘋狂,而非上蓋物業屬全區最舊、常有質素不佳的傳言,以及筆者認為400呎以下的兩房單位太小,於是便放棄了此站。

2017年5月10日 星期三

不恥下問

小時候,老師常教誨我們做人要「不恥下問」,但觀乎香港絕大部分學生,也是在「無問題」的環境下成長。讀書的年代,知識都印在書本上,我們固然可以自己嘗試找出答案;但長大後進了職場,我們深知問錯問題的後果,非但做不到「不恥下問」,反而變本加厲,很多人明明不懂卻裝懂,要麼得過且過,要麼逃避敷衍。

在職場以外面對生活上的問題,做錯事、下錯決定的後果就要由自己承擔。可是遇上有關金錢的問題,在現實世界難於啟齒,況且投資是一輩子的事,身邊的人十居其十也是處於起步階段而已,焉能提供有用的意見?

於是,我開始求助於網上的力量,每天也投放大量時間在閱讀香港討論區(香討)地產版的每一個Post。

當年,香討地產版很少「五毛」,好友淡友之間的角心和討論質素頗高,版主處事也尚算公平公正,還有很多精華帖。我在香討地產版打滾大半年,問過無數愚蠢問題,從網友的嘲弄和善意的回覆中學習到很多樓市基本分析、利率走勢、樓價與各因素的關係、按揭方面、土地供應和城市規劃的知識,也閱讀了很多對睇樓、與代理角力、圖則、地區性資訊及如何慳家上樓等的無私分享。

我敢說,在香討學到的知識,直接促成我第一次買樓(當然不計資金之類的必需條件)。因此,我在此要多謝香討,就像以前樂壇頒獎禮很多人多謝Parco一樣。可惜隨著樓價不斷上升,香討地產版在2014年左右被全面攻陷,每天也不停有很多低質素看淡Post,有心分析的人都離開了。幸好我在此之前認識了一班好友,而今仍然每天都在討論樓市去向,也有風花雪月的小群組,總之總算找到一片綠洲。

回到2011年,股市在一月初經歷一段強勢後,便拾級而下,到了三月更累跌了百分之十幾。由於我的股票有槓桿,這一段波動抹去了我不少利潤,令我感到要更積極地尋找更安心投資工具。幸好其後股市回升,我馬上趁四月的高位沽出了所有借貸部分的和黃及其他股票。資金已經到位,加上香討給予我所需的地產知識,剩下來就只有 (1) 目標及 (2) 法律問題

我的目標的物業究竟是怎樣的?

這表面上帶著無限想像的問題,只需加入「預算」二字,便貼地得很。以當時的能力,計入佣金及印花稅,最多只能負擔三百幾萬的樓。另外,起初買入以自住為出發點,所以有幾個條件必需齊備:

屋苑式物業:對單幢物業總有點戒心
地   點:近家人,方便打理;但不能太近(女主人的要求)
近 地 鐵:初置業先想保值
兩   房:適合最多人使用
呎   價:最緊要抵

(待續)

2017年5月5日 星期五

Diversifying Benefits

先旨聲明,筆者個人是支持集中投資的,但這概念在實踐中只是選擇性投資在最受惠金融環境的資產,而非一注獨贏。本文並非要討論分散投資的益處,而是想針對證券行/私人銀行以個別戶口的整體投資組合風險來決定槓桿比率的原則。

此文技術含量較高,筆者也不知如何寫得簡潔明白。如讀者看不明,請留言討論,希望達致拋磚引玉之效。


在孖展證券戶口中,Diversifying benefits通常有兩種表達形式。第一種常見於私人銀行戶口,每種資產會有一個LTV值,如某行買領展(823)是70%,即表示$1本金最多可以買到$1 / (1 - 70%) = $3.33,但如果戶口集中買入同一資產至某水平,之後再買入其LTV值便會跌至零,即只能用現金再買,以鼓勵客戶作分散投資。


另一種形式則是以增加LTV值為基礎,例如某金融機構。假設戶口內已有10萬股領展(823),其LTV值約為70%。若於此時買入倉內未有持貨的友邦(1299),因為有
Diversifying Benefits,友邦的LTV值可以高達95%。此極高LTV值有上限,大概買入港元等值60-100萬左右的新資產,其LTV值便會回復正常水平(大約70%)。

註:若某資產的頭寸到達超高水平(大概港元等值5000萬以上),LTV值會進一步下降至50%左右(礙於該機構的手機Apps顯示不彰,筆者無法測試更高的頭寸水平)。


上述兩種形式都鼓勵客戶作分散投資,而後者更可利用此法以極少資金買入極大量不同資產。但是,這對客戶真的是一個好處嗎?


客觀來看,後者無疑提供了極大的彈性予客戶作所謂「分散投資」。在某金融機構,債券的LTV值(1 - Margin requirement)有一套數學模型去計算,大致上與評級、年期等有關,卻跟股債比例沒有關係。上述的極高LTV值只適用於股票(包括不同貨幣的普通股和優先股),反而傳統上最有效分散風險的債券卻沒有這Benefit。


在沒有Diversifying Benefit的情況下,即使用盡LTV值,只留下initial margin requirement與maintenance margin requirement 之差作為buffer,組合仍能承受約7.5%跌幅。


相反,在有Diversifying Benefit的情況下,某客戶若想用盡這Benefit,便會不自覺地不斷買入股票,最後組合內可能有20隻Blue Chips,每隻佔組合5%,而淨資金(NLV)可低至總資產的5%。股票上升當然回報甚豐,但相反組合跌1%就要call孖展


大家都知道,無論如何分散也好,不同股票的價格相關性極高,大部分日子都是齊上齊落的,所謂的Diversifying Benefit,實似慫恿客戶買入高於自己可以承受的風險,多於鼓勵客戶分散風險。上述的例子可能有點極端,但這種所謂Benefit實在很容易被誤用或濫用。


筆者認為,除非閣下屬下列人士之一,否則在計算風險時,最好不要理會Diversifying Benefit所提供的額外購買力(即不要盲目信任戶口的Initial Margin Requirement):


(1) 具高紀律性,能將NLV維持在如同沒有Diversifying Benefit的高水平,即30%;

(2) 永不持倉過夜的交易員;
(3) 組合只持有波幅極低的股票(如優先股),同時有債券作buffering。

不知各位讀者對於使用借貸額有否一套特殊的哲學或方法?跪求分享!

2017年4月30日 星期日

對於Starman「賺資產」一文的感想

Starman兄日前於Blog內寫了一篇題為「投資是為了『賺資產』而非『賺錢』」的神文,筆者看畢也有點感想。

記得十多年前,投資Blog界已有人提出以「累積資產」為王道的見解,也是以資產收息 + 槓桿的自創理念去達到目的。後者其實與近年主流的套息理念很相似,可惜當年香港REIT市場尚未成熟,債券更是無乜人提,資金也不如現在般泛濫,一般投資者很少接觸到PB(十多年前USD 1m其實不算細數目),所以資產收息以股票為主。不幸地,2008年的金融海嘯後該Blogger消失了,不知今天他是否已收復失地?(70後兄曾經談及

或者說,當年他如果選擇了更穩定的公用股而不是孭了大炸彈(2003年收購的HSBC Finance)的滙豐,他的理論絕對可以安全實踐至今年,甚至永遠。

說回正題,賺資產、雪球效應等概念有很多投資/投機朋友都明白,問題是資產增加後,很多人卻受不了每天的新聞消息噪音、大市的情緒波動、甚至資產價格波動本身都成為煩惱。不少錯誤的決定就是因為投機者受不住煩惱,就忍不住將資產換回表面上沒有Noise的現金,失去了原本買入資產的意義。

Starman兄提出了很重要的一點,就是「金錢本身是虛無的」。現金也是資產的一種,是現代人類最根深蒂固的基本資產測量工具。「金錢」就好像長度單位、重量單位一樣,我們幾乎不可能在記憶中刪掉它,也不可能在生活上擺脫它。但作為投資者必需要做的是,要牢牢記住現金這種資產也同樣有壞消息,而且是恒常發生中:簡單來說,那就是「貶值」。

為何我們要受資產價格和消息影響,卻不受現金價值和貶值影響?

為什麼我們每天也感覺到現金在貶值,卻不拋售現金?

那完全是心理因素,因為我們已習慣了用金錢來量度財富,同時又搞亂了現金和金錢,彷彿沒有換成現金的財富,就不是財富。投資者若不能擺脫固有的思想、突破思維誤區,那就很難讓「資產為你工作」以達至(收入)細水長流的境界。

2017年4月24日 星期一

勿忘初衷


自從2010年6月那次睇樓的經歷後,我一直對樓市念念不忘。

儘管下半年大部分時間都花在研究iPhone炒賣及實際操作上(安排收貨、拿幾十部iPhone到旺角鬧市、收到現金後入賬等都十分花時間),我仍然keep an eye on the property market。

那時候,我到訪最多的網頁當然是Apple Store和交流買賣iPhone資訊的網站,除此以外仍舊是中原地圖、中原數據和香港討論區的地產討論版(俗稱「香討」)。除了漫無目的地搜看不同區份的物業資訊和估價外,我也開始把焦點放在我有可能負擔得起的地區

還記得有一次與同齡的朋友討論,我說目標可能是奧運站。他「嘩」了一聲,然後想了一會,再道:「其實以我們的能力也應該住這地方。也應該負擔得起。」

那時候,奧運站的屋苑如柏景灣等,兩房單位也只是四百多萬,較便宜的如凱帆軒甚至還有四百萬內的選擇。要知道,當時按揭限制仍只針對大價樓及申報非自住物業,九成按揭保險適用於六百萬或以下的房子,那表示首期只需四十餘萬。另外,2010年8月推出的壓力測試生效後,申請三十年按揭仍能借入相當於122個月的收入。以當時筆者及女友的收入計算,這倍數並不足夠,但若連同預期一年內的考試進度,貸款額應該是手到拿來

問題是,首期何來?

幸好,革命性的iPhone 4、全面復甦的和黃以及種瓜得瓜的股評讓我獲得了一筆小小的財富,加上自己和女友微薄的積蓄,作為投資物業的起動資金還勉強足夠。

2011年1月初,和黃升到2007年大牛市以來的高位,我的投資以平均價計算、不計入槓桿已上升超過了30%,以幾個月投資期來看,這已是相當不俗的回報。當時我手上的資金,已經足夠買入一個300萬的單位作投資,但有幾件事發生,令我沒有任何行動(力):

一,我的老毛病又發作,經和黃一役後,又開始戀棧股市...

二,當時CCL已經連續升了兩年,累積升幅超過50%,又質疑還有多少水位...

三,2010年11月政府推出的SSD要鎖兩年;而聯儲局開始放風收水,會否走避不及...

四,在海嘯前後掃入三層樓的朋友已悉數沽清物業,那是否代表最佳投資時機已過...

五,由於只工作了幾個月,我還不太肯定究竟自己能否獲得高成數按揭...

最後我甚麼也沒有做,沒有睇樓,也沒有沽出股票。

但是針對最後一點,我知道我需要別人的經驗才能建立信心

(待續)

2017年4月19日 星期三

自駕遊路線:清境-太平山 (2)

太平山森林遊樂區位於宜蘭縣大同鄉內,相信對香港人比較陌生。較有名的景點只有翠峰湖,但其實只是一個有如香港的山區水塘的湖泊。太平山海拔約2000米,山區多雨潮濕,在中午後水氣開始累績,到了下午兩三點恍如仙境一樣。

清境-太平山 (2)

路線:清境-台14甲線-合歡山-台8線-梨山-台7甲線-太平山公路-翠峰湖景觀道路
實測日期:2016月10月
戰車:Audi Q3 145hp
距離:171公里
Google時間:4小時52分鐘
實測時間:4小時15分鐘(平均時速40公里)
限速:30(台14甲線)/10-40(台8線)/25-50(台7甲線)/25(太平山)

台7甲線

過了餐廳後又是連綿不斷的田野和伴隨著的髮夾彎,一直到了「繼光橋」過了蘭陽溪才是平坦的路。此路段至太平山公路入口約18公里,為全程路況最理想的一段,宜珍惜機會盡用油門。

太平山公路
太平山公路全長約25公里,起點為土場,終點為太平山莊,接駁的翠峰湖觀光道路則長17公里,終點為翠峰山屋。入口約3公里後到達收費亭,沿路不斷上山,過了鳩之澤溫泉後至見晴一段,約17公里竟有多達22個髮夾彎,而且大部分位於白嶺於上,沿途白濛濛一片,能見度不足20米,好像活在仙境世界,但看不見對頭車又令人十分緊張,真是格外刺激。下山時沒有霧氣,發現沿途原來有些景點(如白嶺巨木),且沿路景觀開揚,令人心曠神怡。

過了太平山莊,為翠峰湖景觀道路。雖謂景觀道路,其實沒有甚麼景觀可言,不過是一條多彎道路。此路坡度不大,髮夾彎不多,但仍有頗多彎位看不見對頭車。整體而言,不算太困難。從福臨餐廳至翠峰山屋,約花1小時30分鐘。


儘管此路線風光無限、地勢險要值得一試,但礙於路程實在危險及令人感到疲累,筆者還是建議是不要把清境和太平山放在同一旅程中,以免毀掉旅遊的興緻。

難度:
危險性:
疲累度:
景觀:★☆
駕駛樂趣:
需注意的路段:太多不能盡錄

2017年4月14日 星期五

自駕遊路線:清境-太平山 (1)

太平山森林遊樂區位於宜蘭縣大同鄉內,相信對香港人比較陌生。較有名的景點只有翠峰湖,但其實只是一個有如香港的山區水塘的湖泊。太平山海拔約2000米,山區多雨潮濕,在中午後水氣開始累績,到了下午兩三點恍如仙境一樣。

清境-太平山 (1)

路線:清境-台14甲線-合歡山-台8線-梨山-台7甲線-太平山公路-翠峰湖景觀道路
實測日期:2016月10月
戰車:Audi Q3 145hp
距離:170公里
Google時間:4小時55分鐘
實測時間:4小時15分鐘(平均時速40公里)
限速:30(台14甲線)/10-40(台8線)/25-50(台7甲線)/25(太平山)

不要小看這全程「僅」170公里,Google Maps建議的替代路線是從清境下山到台中、再沿高速公路往台北及宜蘭再上太平山,替代道路長達400公里(仍包括100公里山路),需連續駕駛6小時以上,可想而知從清境到太平山所走的並不是一般簡單的山路。

中橫公路命途坎坷
先說一點背景資料,以便讀者明白為何此路段如此難走而筆者仍然堅持一試。此路線情況最惡劣的一段為台8線,亦稱「中部橫貫公路」,本來連接著西部的台中市和東部的花蓮縣,途中經過谷關、梨山、德基、大禹嶺、太魯閣等重要地點。眾所周知,台灣因處於板塊邊緣及外接太平洋,地震及風災頻仍,其中台8線經過的一段,地勢最為險要。台8線在50年代修建,60年代開通,修建過程中已因天災犠牲超過200名工人。

1999年921地震後,路線中段幾乎全毀,及後修葺剛完成又因颱風徹底摧毀,從谷關到梨山一段路長期中斷。經過十多年政經拉鋸,台灣政府僅將道路修建至勉強能為梨山居民使用。早於2012年筆者往福壽山農場時,已見識過兩次路基下陷的狀觀。2015年颱風杜鵑及2016年多個颱風橫掃台灣,恐怕又令此線路況較理想的路段也毀壞。加上台7甲線和太平山公路的險要也是有名的,這便是筆者想挑戰此路線的原因。

台7甲線
從清境出發,到合歡山及梨山一段,前文已經敍述,本文重點將放在台7甲線與太平山公路。清境到合歡山一段,是全路線景觀最幽美的,上山有青葱山景,下山又有連綿雲海,很是愜意。但到了台8線,一過了合歡山隧道,便盡是無盡的爛路和不斷地上山落山(題外話,如果在合歡山隧道向東走,往花蓮一段應該會漂亮很多)。


到了台8線靈山慈元宮母堂旁,可選擇轉入復興路民生巷直接衝下山。此路雖較斜,但可節省3公里路程及不用與梨山的農業和旅客相遇,節省不少時間。此外,此小路觀景視野極佳,若時間充裕可下車觀賞,會有恍如置身大峽谷的感覺。

轉入台7線甲後,沿途仍有不少梨山居民蹤影,偶然會有些路況不佳及髮夾彎但整體不算太差。沿途不斷圍繞著峽谷邊緣順勢而下,景觀不俗,過彎不算困難,但部步路段較狹窄,不可掉以輕心。路上有武陵農場,有餐廳及住宿設施,但要收入場費,若只為充飢就毋須停留。

沿路進入宜蘭縣後,有一段連續六個大型髮夾彎急速下山,之後慢慢降至與田野為鄰,不少農業用車在此行走,速度不低,爬頭時需格外小心。此路段有一家叫福臨餐廳的餐館(武陵農場後唯一餐館),又便宜又好吃,筆者強烈推介。實測從清境到此處,共花2小時45分鐘。

(待續)

2017年4月10日 星期一

政府黔驢技窮 不如放手一搏

近幾個月香港住宅物業再次反覆破頂,不少專家名人紛紛轉軚,「樓價不會下跌」的預期已深入民心。每次升市均有不少「勢力」為政府提供「建議」以打擊樓價,撰文者包者銀行、分析員、地產代理、資深投資者,甚至是傳媒編輯部自己落場玩埋一份。至於地產商,永遠都是支持政府「讓樓市健康發展」,甚少公開提供意見。

這些意見大多圍繞增加或分配供應、單向收緊或放寬按揭、單向加或減辣等,或隔靴搔癢、或杯水車薪、或十個煲三個蓋,根本沒有針對性效用。其實反正無論意見有無用,政府都不聽蟻民所言,為何沒有人願意說出真相?

停止打擊樓價和成交,讓市場自行調節至爆煲水平,才能扭轉大眾對樓價長升的觀念。」按揭已經收得很緊,以市民的資產水平及按揭比例來看,市場絕對能夠承受三成以上的跌幅。

可惜,放任樓價上升絕對是「政府不正確」,樓市爆煲更是當權者最害怕的事情。如果只能以「循序漸進」的方式去打擊樓價,搞清楚應打擊的焦點就更加重要,否則只會如目前的辣招一樣,需求管理變成減少供應,令事倍功半。

以下是筆者認為可以立竿見影的招式:

1) 縮短額外印花稅(SSD)至一年,擴大範圍至車位

推出SSD的初衷是阻止炒家扭曲市場,而過去六年市場已證明沒有炒家並不能令壓抑樓價,反而增加長線投資者,令二手市場冰封。打擊炒家固然有其政治意義,然而炒家存在是因為可以貨如輪轉地獲利,極少有炒家願意持貨一年,因此SSD只需一年已能發揮其作用。

住宅每年二手成交約八萬宗,縮短SSD至一年能釋放十六萬個二手供應,相當於十年私樓供應,作用肯定比劏細單位來增加偽供應大得多。至於稅率維持在20%已能有效杜絕炒賣活動。

車位方面,由於太多市民參與炒賣,應引入與住宅物業相同之SSD,或者禁止確認人(摩貨)交易。

2) 樓花SSD以轉讓契文書日期計算

樓花期可長達30個月,為免炒家利用樓花期以低成本作炒賣,SSD禁售期以轉讓契文書日期起計算,一年內交易需要繳付20%印花稅。

3) 調整從價印花稅,打擊一約多伙

現在樓市的投資者和用家已經混成一體,不要再自欺欺人以兩種稅率去分化投資者和用家,那只會造成極大量直系親屬交易及並非代表自己行事的「人頭交易」。然而,一約購多伙若價值超越某水平,筆者認為是一個應該堵塞的漏洞。

筆者建議2000萬以下物業,印花稅率劃一為5%;2000萬以上邊際稅率50%,有效稅率最高為15%。換句話說,以一約多伙購入新樓的買賣合約,只要銀碼超過2000萬,便要承受高印花稅率;若合約價值超過2571萬,印花稅率已相當於15%

工商物業及車位方面,從價印花稅率同為劃一5%,以疏導住宅資金至槓桿較低及較專業的市場,日後爆煲就由專業投資者自己承受。

4) 禁止一手車位及劏廠按揭

車位及劏廠已有太多閒資追逐,以按揭鼓勵需求並非良策。筆者建議禁止銀行承造一手車位及實用面積少於600平方呎的一手工廈物業的按揭(事實上最近已有不少銀行拒絕承造高溢價劏廠的按揭)。

5) 杜絕一手超細劏房

眾所周知,面積越小的住宅單位呎價越高,一旦市場逆轉對市民財產及銀行體系傷害亦越大。筆者建議從賣地條款上限制單位實用面積不得少於250-300平方呎(視乎地區而定),以免市場出現越來越多如大埔嵐山呎價18000的不合理交易。

2017年4月3日 星期一

碩果纍纍

往後蘋果又一再提高重覆訂單的辨認水平,然後大家又忙於測試及下新訂單。

有時候蘋果會間歇性停止接受新訂單,然後突然重啟,並引發了不少商機(如提示重啟的Apps和網頁)。

就這樣,筆者反反覆覆的下了很多訂單,存活率也許只有一、兩成,但若能收到貨,利潤更高,安全邊際也更高。

2010年第4季,累積利潤早已突破了六位數,筆者也開始收割,並將利潤重投股市。

從蘋果的產品種樹、開花、結果,可真是真真正正的「碩果纍纍」啊!

也許是因為利用「電話」賺錢的情意結,筆者自年中起一直是歐洲電訊業務曙光初露的和記黃埔的大好友。繼公布業績後大升日下了小注後,在這段時間又利用炒賣iPhone的利潤一再加注。

筆者利用「收貨」和「信用卡結單到期」之間的「數期」,長期控制遠高於淨利潤的資金,並買入了遠遠超過自己淨資產的和黃股票。

有時候,「數期」可以長達兩個月,因此也沒有甚麼風險。若因收貨時間延遲,導致不夠資金支付信用卡,筆者便從孖展戶口暫時提取現金以應付。

由於當時和黃也是市場看重的強勢股,這樣的安排一直十分順利,孖展戶口也很少連續數天出現負數。

另一方面,趁2010年下半年股市頗為暢旺,筆者一直參與股評寫作的平台也大灑資金搶佔市場。筆者有幸獲得賞識,並被推薦獲得寫股評以外、更高收入的兼職。最後參與的Project更讓筆者獲得一筆六位數的收入。

(待續)