2017年2月22日 星期三

從有錢人保險看樓市辣招 (上)


香港的住宅物業市場自2010年起便成為政府的眼中釘,辣椒多不勝數,其中最主要有:

1. 額外印花稅 (SSD) - 首三年內轉售住宅物業需要就出售價格繳納10-20%印花稅
2. 買家印花稅 (BSD) - 非香港永久居民或公司買入住宅物業需要繳納15%印花稅
3. 從價印花稅第一標準 (AVD) - 已持有住宅物業人士買入住宅物業需要繳納15%印花稅
4. 按揭成數 - 600萬樓下最高八成,600-1000萬最高六成,1000萬或以上最高五成

另外,每年差餉、地租、管理費等約佔物業價值的0.5-1%。

如果筆者告訴你,有一個市場的「辣招」如下:

1. SSD長達十五年,首五年稅率約10-15%
2. 從價印花稅達6-9%
3. 按揭成數最高七成,使用HIBOR plan但沒有cap rate
4. 首十五年需繳付每年約1-2%雜費
5. 終身需要繳付保費,中年人士首年約0.1%,並每年以8-10%幅度複式遞增
6. 每年保證回報2%
7. 目前低息環境下,年回報約3.5-4.0% (未扣除上述支出)

你會不會考慮買?

相信大部分讀者的答案都是,連想也不會想。單是十五年SSD已經趕走大部分潛在買家了吧。

現實是,每年都有數以萬計的有錢人,排著隊進入這個市場。

嚴格來說,它不是一個市場,而是一種保險產品--萬用壽險(Universal Life,內地稱萬能險)。簡單來說,這種保險通常向客戶收取一次性保費(Single Premium),扣除各項收費後會放入客戶的Account。保險公司會把錢拿去買各種資產賺取回報(通常大部分是債券),扣除公司利潤後會把每月回報注入客戶的Account。由於在大部分情況下,每月回報(撇除一開始收的「從價印花稅」)會高於各種收費總和,因此客戶的Account Value會不斷增加。

此外,保險公司會與銀行合作,客戶可以貸款支付保費,一般可達保費的70%以上,因此可達到槓桿投資的效果。目前息率約H+1.2%,即大約1.45%,息差是正數。

這種產品門檻較高,以中年目標客戶計算,一般最低投保額是100萬美元,一次性保費約40萬美元。即使只計30%「首期」,仍需拿近百萬港元現金才能投保。

為甚麼條件如此辛辣,仍不斷有富人願意購買這種產品?

(待續)

2017年2月16日 星期四

2017香港樓市展望

自從去年11月政府推出15%從價印花稅(第一標準)後,筆者已甚少評論樓市,原因是對於筆者來說,再買入住宅物業再投資的可能性已經是零。不過近日見不少樓市Blogger都對2017年樓市作預測或分析,筆者又手痕想談談自己的見解。

以筆者個案為例,已持有超過2個住宅物業的小投資者,一般已無法逃避15%印花稅或不欲借名,甚或如筆者般算死草之類,在DSD年代已經不再增加住宅投資。原因很簡單:計唔掂數。

第一,筆者比較揀擇,收租物業若只在市區,勉強可以接受一房;若在新界區,則必須兩房起跳才較安心(或稱「具防守力」),而且最好是屋苑式物業。但自2015年起,即使深入大西北,稍具質素的兩房單位的市價已超過350萬。由於400-450萬是一個頗難逾越的關卡,即表示這些單位樓價或需重大利好因素才能突破,而且DSD也較高(現時則沒分別)。

第二,屋苑式物業的租金回報已跌至3%邊緣,扣除各項雜費三年合共也只有7.5%左右。若以4.5%DSD計算,賬面回報已很低;更何況現在有15%從價印花稅(第一標準),真是未見官先打80大板

第三,為了cover 15%印花稅,回報要靠升值,但偏偏樓價去向極難測。筆者第一次買樓時,預計2014-15年見頂,計及兩年SSD及全球水浸固十分安全。後來聯儲局一再拖延收水,便推遲預期見頂年份。到最後一次買樓時,筆者預期2018年見頂,當時心想完了三年SSD便要馬上放售。

今天,美國已加了兩次息,香港最遲下半年會啟動加息周期。有分析指出,樓市步入了「高慢牛」的狀態,即不會大升也不會崩潰,更可能是跟隨通脹或貨幣供應緩慢上升。若買入三年後,只有一半機會升15%,另一半機會則持平或微跌,那表示只有一半機會賺到租金回報(槓桿後放大),其餘情況恐怕只能平手。

當然閣下可以說,樓價或能再升30%以上,那麼槓桿後回報仍很禾味。但筆者意見是,也許樓價在2017-18年可以上升,但若2019-20年回調,在SSD限制下仍是「有波幅無升幅」。

第四,槓桿低。出租物業正常可借50%,即使踩界也只有60%,再增加借貸除了要冒法律風險外,也會被按揭保險拖低回報,未必值得。

然而,對於非筆者類人士,以上四點需要微調重新分析,其結果可以很不一樣。

  • 正租住細價樓:任總曰,「租樓者,沽空樓市是也。」正如80后隊長所言,三年租金最少輸9%,相比細價樓的從價印花稅(第二標準)僅1.5% - 2.25%,加上自住樓槓桿極大*,鎖死資金少,上車的贏面很大。
  • 正租住中價樓:中價樓的租金回報只有2.5%左右,三年輸7.5%,相比中價樓的從價印花稅(第二標準)達3.75%,贏面稍遜。若仍想對沖租金負擔,可買入細價樓出租做雙租族,贏面更大。
  • 沒有租樓也沒持有住宅:此類人士沒有高稅率包伏,若已知不久將來有租金負擔,宜買入相關物業對沖樓價及租金波動。但如果日後也沒有住屋需要,筆者認為不一定要趕入市。
  • 已持有自住樓:若能逃避15%印花稅,及預期日後會有更大租金負擔(如需更大單位),可以買入作對沖,否則宜按兵不動。
  • 已持有自住及1間收租樓:除非極度熱衷投資住宅或預期日後有極大租金負擔,否則宜按兵不動。
  • 已持有自住及多間收租樓:如上述四點所言,宜按兵不動。
* 有些網友不明白自住槓桿大與投資的關係,以為槓桿大就是風險高,加上認為樓價處於高位,主觀上十分抗拒高成數按揭。其實筆者已不止一次強調,按揭屬極低風險的低成本借貸工具,無論高成數還是低成數按揭,對銀行來說根本無分別,因為保險公司才是實際風險承擔者。槓桿高對投資有利之處,在於其耗用的資金少(這是Margin requirement的concept),剩餘資金可以投放在其他資產上,反而分散了投資風險。

2017年2月12日 星期日

自駕遊外傳:埔霧公路的替代道路


前文提到台中往清境的道路十分簡單,因為所謂的山路其實是一條公路(黃色部分),設計上大部分路段已拉直,亦沒有特別斜的路段。若你因此以為台灣的山區道路很好走,那便是大錯特錯。

筆者第一次自駕遊目的地便是日月潭和清境,可惜遇上百年一遇的大雨,埔霧公路部分路段被泥石流摧毀了。當時筆者首次在沒有駕駛經驗的人在旁指導下駕駛,聽到民宿的職員說還可以透過替代道路上山,正所謂初生之犢不畏虎,加上當年筆者一窮二白,手持的電話並沒有Google Maps這個Apps,於是便倚靠著平面的GPS裝置,二話不說駛進這條「楓林路」。

誰知該道路穿越山區居民的住所和農場間,不僅又窄又斜,而且部分路段已經嚴重水浸,加上又有大量對頭車(可能趕下山避難),在極大雨的情況下這條路竟走了近半小時,時速連5公里也沒有。還記得在其中一個彎位,目測斜率約1:5,對頭有三、四輛車等著下山,其中一輛是車身較大的越野車,顯然不能並行通行。

筆者當時佔著斜路下的入口處,若不退後及調較至兩者能並行的情況,大家便只能對侍至死。道路兩旁是低陷的農地,前面便是民居,幾乎動彈不得。以筆者當時的技術,花了很多時間扭了幾十手軚才能讓對手通路,現在回想起猶有餘悸。

幾經艱辛終於到了道路出口,竟是一條沒有去水設施的水浸橋。事已至此,筆者也只能硬著頭皮衝過去。不幸的是,過了整段替代道路後回到埔霧公路,再走了不到兩分鐘,山上有警察說上山的道路已經封閉,洪水將至,要求我們馬上下山。於是筆者又回到那條狹窄的替代道路,而在旁的少女(現已私有化)早已嚇得花容失色。幸好要下山的車早已離開,在小路再沒有碰到對頭車,及後一直回到台中市市郊,才停下來計劃原本在清境的日子應該怎麽過。

最不幸的是,接下來兩天晴空萬里,相信清境的空氣一定特別清新......

難度:
危險性:
疲累度:★☆
景觀:☆☆

駕駛樂趣:☆☆☆

2017年2月7日 星期二

為甚麼退休

早陣子與幾個大學同學聚餐,言談間有人問及筆者早前於私人Facebook 提及的第三個「五年計劃」。她們很有興趣知道我的「五年計劃」究竟是甚麼。

對於大部分香港人來說,所謂計劃無非都是結婚生仔,先定目標再儲錢配合,很少人會有一個既定的財務計劃,先儲錢後決定為人生添加哪種色彩。這當然不包括筆者。

作為一個讀金融出身的投資者,制定財務計劃並不斷修正早已成為日常生活的一部分。筆者的第三個「五年計劃」,目標是非受薪收入的比例降低至可隨時退下來的水平。退休後不一定完全不工作,在收入非constraint的情況下,選擇退休只是為了更靈活地運用自己的時間,贖回自己的人生。

與筆者年紀相若的朋友,儘管這幾年生活變化很大,結婚的結婚,生仔的生仔;有步步高陞,也有選擇按自己興趣過活的。不幸地,卻沒碰到哪個人能跳出固有框架(也許因為「悶聲發大財」),掌握自己的選擇權。聚餐中的同學也不例外,而他們其中一個問題令我感到特別唏噓:

「咁你咁早退咗休做咩?」

筆者聽畢,無言以對。

無言並非因為我沒有考慮退休後做甚麼,而是我沒想過香港人對「認命」已經到了如斯自然的地步。

如果你上班主要為了收入,那麼你退休後做甚麼都勝過上班--

你可以一早起床跑步或行山,出了一身臭汗後回家洗澡、吃早餐,然後上網處理一些雜務和Update一下投資事宜,再駕車往商業區與昔日的同學好友吃午飯。飯後到海濱長廊散步,消化食物之餘順道觀察路上的人流,以便往後研究其對該處舖位價值的影響。下午可以選擇看一場戲,或者回家睡個懶覺。傍晚可以往街市買些新鮮食材,與最愛的家人入廚共享天倫之樂。飯後休息一會,然後打開瑜伽墊,做一些較靜態非帶氧運動;又或是對著一望無際的大海看書,順便沉澱一下自己。

愜意的生活,需要的不是無盡的金錢、地位,而是完全屬於自己的時間、空間。

但是足夠有餘的被動收入,卻是取回選擇權的不二法門。


嘗試問自己以下兩個問題,如果你答得出來,相信還有得救:

1. 如果上班沒有收入,你還會上班嗎?

2. 如果不上班也有收入,你還會上班嗎?


為甚麼退休?盡在不言中。

2017年1月18日 星期三

宗教●政治●樓市

古往今來,不知多少高人都說「宗教」與「政治」是朋友間絕不能碰的話題,一旦「撻著」,輕則舌劍唇槍,重則絕交收場。

無他,「宗教」本身就是神聖不可侵犯之事,它幾乎是與生俱來,地位甚至比直系親屬有過之而無不及。君不見球王施丹在十年前世界盃,不就是聲稱因馬達拉斯出言侮辱他的家人而作出舉世震驚的行為嗎?更何況是更至高無上的「宗教」?歷史上有多少戰爭因宗教而起,也就不用多說吧。

「政治」是生活中不能避免的一部分,不論你對它有多冷感,它總有一天會找上門。兩年前的「雨傘運動」,多少從不理政治的香港人瘋狂表達自己對顏色的狂熱,兩大陣營無不對電視上的畫面感到震憾、憤怒、悲哀。一旦牽涉到意識型態之爭,往往一步都不能讓,明知如此還是少說為妙。

與上述兩者比較,「買樓」屬衣食住行級的最低層次行為,又何德何能被相提並論?

沒錯,當住宅物業還是很有投資價值時,的確和「宗教」和「政治」毫無關連。然而當市場力量令樓價年復一年地上升,樓市就變成炙手可熱的政治問題。樓市淪為惟一能維繫無能政府與無為青年之間的政治工具。

另一邊廂,隨著樓價單向發展,越來越多人會加入盲目追捧的陣營,同時也越來越多人會嗤之以鼻。「買樓」已經發展成一種宗教的行為,明白這個遊戲怎樣玩就會買完又買,不明白的任你說到地老天荒也不為所動。

《聖經》說如今常存的有信、有望、有愛,這三樣,其中最大的是愛。以前買樓上車靠的是有信念、有盼望,但如今又怎敵得過有父愛、有母愛?(說笑而已,買樓靠自己啦)

如果宗教是「信則有,不信則無」,那末樓市便是「信則買,不信則買條毛」。

如果政治是「討厭的一天都嫌多,喜歡的一生都嫌少」,那麼樓市便是「地的一間都嫌多,地的一幢都嫌少」。

「樓市」作為一種宗教,它早已被高度政治化,難以辯明;同時作為一個政治問題,它又被嚴重宗教化,難以拆解。一言以蔽之,「樓市」已成為香港人第三個不能觸及的話題。

P.S.: 一件投資工具若帶有宗教式狂熱,它的路還能走多遠?現實卻是,通常投資界的警世預言成真前,它最少還要被恥笑多兩三年。祥益地產的老闆汪敬敦常說,「買樓有風險,不買樓也有風」,若自問能承受得起這風險,不妨放手一......若然「單車變摩托」,不就是神蹟存在最有力的證據嗎?

2017年1月12日 星期四

請你低頭,讓光環掉下來

基於廣東歌樂壇已死多年(筆者讀書的年代已經相當息微),筆者已經好幾年沒有看樂壇頒獎典禮的直播或錄播。今年因為跟朋友一起過元旦,便「被看到」2016叱咤頒獎禮(我記起那年的冬天,這是一年一度聽收音機的機會),並發現鄭欣宜「女神」一歌又再被炒熱。

無論從字面來看,還是填詞人黃偉文親述,這首歌表達了對俗世審美觀的強烈控訴。「女神」一詞不知出自何處,但大行其道長達數年後,早已滲入社會各群體、階層並遭到嚴重的濫用,此詞本身已老態龍鍾。縱然如此,社會的審美觀卻沒因此變得包容,反而日益極端,彷彿不是神的人就沒有存在價值。不過,這點並非本文重點。

筆者認為,「女神」只是幌子,實際上它被用在借喻社會上具有暫時性的絕對優勢,例如權勢、社會階級、收入水平、行業地位等較抽象的概念(當然也包括外表),被控訴的是社會「拜神主義」的現象。對於這些「XX男神」、「YY女神」、「人生勝利組」來說,這些所謂優勢的最大共通點是擁有時所獲得的虛榮感,會否帶來實質利益則視乎擁有者有沒有充分利用(例:靚仔靚女做明星有實質利益,富二代做後勤專業人士就有點浪費),而最致命的是這些優勢都是暫時有效,一天當你低頭時,光環就會掉下來。

為甚麼忽然有如此感慨呢?

筆者眼見身邊不少人(有些是投資戰友),明明已臻財務自由之境,隨時可以退出虛榮遊戲,把時間、生命還給自己和家人,卻以各種不成理由的藉口去戀棧昔日的戰場。最常見的是在行業發展多年,在公司已晉身管理層,無論是收入水平、行業地位甚至僅僅職銜皆是他們生活上的絕對優勢。在朋友面前,維持著CXO, Director或VP的虛銜為他們帶來無上光(虛)榮。

這些人往往已有三五層樓收租,因早年樓價低買入,已供得八八九九,租金是淨袋,即使完全不作資產配置,也足夠一家人享受舒適的生活,並提供足夠防護網去發展第二人生。如果重新配置資產,被動收入甚至足以超越主動收入,能在沒有任何犠牲的情況下贖回自己的時間,享受與家人無價的相處時光。


不同之處是...

  • 你不能再以高層的身份接受低層的討教、逢迎、關心(俗稱刷鞋),大發慈悲提拔這些識做的人,並虛偽地說公司對Talent從不吝嗇。
  • 你不能再在一套高級西裝加冕下,在行業酒會中傲視同儕。
  • 你不能再在朋友的聚會中,有意無意流露出交標準稅率的快感,因為金融資產收入根本就不用納稅。
  • 你不能再訛稱跟歐美同事conference call,實際上跟靚女reception去fine dining(雖然你根本就無膽有下場,食完飯還是要交人)。

但你所能享受的是無價的一切、無窮的快樂,做人原本就應該掌握自己的人生。

有資格時,請你低頭,讓光環掉下來;有能力時,請你講和,把虛榮放下來。

別人的眼光,何苦...需要...在乎?

白幹一生,就似等了一百年,忽爾明白......其實我還是很喜歡廣東歌。

2017年1月11日 星期三

2017年1月6日 星期五

「可圈可點」的真正意義

曾不下十次聽過別人說:「你說這句話真是可圈可點!」然後一眾聽者露出詭異的笑容,而說上一句話的人則尷尬地笑著。

筆者小時候家教頗嚴,別的小朋友放學後在家看幾小時卡通片才做功課,而我則需做完功課再練完琴,才可以做其他事情,當中不包括任何具娛樂性的選擇(看電視和打機是不可能的)。筆者惟一的娛樂是看書和看報紙,家中的小說、教科書、工具書、冷知識書藉,甚至財經書藉和陳年產經報紙都被我看爛了,其中我最喜歡的是各式各樣的地圖、姐姐的地理書、百科全書、字典的附錄和成語全集等,我也因此養成了很注重知識的真實性的習慣,以至經常挑戰別人的話而撞了不少板。

我從小便知道「可圈可點」的解釋並不具模棱兩可或貶低對方的意思,相反它有絕對的褒義(不信可以Google一下)。然而,過去多年的經歷改變了「可圈可點」對我的真正意義。

N年前作為真正小學雞,有一次有同學說起「可圈可點」具有「見仁見智」的意思,筆者當然當仁不讓地奮力為「它」辯護,捍衞「它」作為褒義詞的事實。結果當然是爭拗不斷,在雙方面紅耳赤之時,中文老師出手解圍,為「可圈可點」挽了丁點面子。

中學時代,類似的情況又出現。我仍然扛起了捍衞「它」的責任,力排眾議。然而今次沒有老師參與,各執一詞之際又沒有可靠典藉,討論最終不歡而散。後來我在圖書館找來成語字典,結果卻換來一句「戇X,認真你便輸了。」

讀大學時,由於我是「掹車邊」入讀該課程,基本上所有同學的成績都比我好,整體語文水平應比中小學時好得多。某天討論時,又遇到類似情況,我的回應仍是指「可圈可點」不是這個意思,而對方仍舊反對。不過這次我沒有爭拗,卻開始懷疑自己有沒有弄錯。最後Google告訴我是正確的,不禁老懷安慰。

做實習時,跟同事吃飯時聊天,竟又出現此情況。資深同事A說畢同一句話,儘管我仍很想為它申冤,但考慮到做人處世不能不圓滑一點,便曲線問:「你的意思是讚美對方嗎?」
同事B便說:「當然不是,『可圈可點』不是讚美的意思。」
我說:「真的嗎?我讀書時好像有這個含義。」
最後資深同事A一句:「你不是挑戰B吧,人家中文Straight A的。」
正所謂「好漢不吃眼前虧」,我自知「小薯仔」一塊,便道:「原來如此!」
心裡的話其實是:「得你一個咩。」
過了幾天,同事B主動說起:「原來『可圈可點』真的有讚美的意思。」我苦笑無語。

畢業後,類似的情況一再出現,而我的參與越來越少。我開始接受世人都不重視「討論的內容是否基於事實」的事實,大家都是找些東西聊聊「過日晨」而已。

「旅途上你增添了經歷,又有讓稜角消失嗎。」--黃偉文《給十年後的我》

工作不到五年,我的稜角已消失殆盡。取而代之是「搵食啫」、「犯法啊」、「係咁架啦」、「好出奇啊」的港式駝鳥觀。

幾天前,我在新公司的某同事又勾起我對「可圈可點」僅餘一絲感情。儘管對方只是一個初生之犢,絕對無需刻意逢迎,但我已深明「曲高和寡」的道理,作為小眾的我只是一顆「雞蛋」,又何必刻意挑戰無知的「高牆」?

經過多年磨練,我終於徹底地放棄了糾正對於我的生命與生活幾乎毫無影響力的人的小錯誤。這是好事還是壞事,實屬見仁見智。

但我知道,明白自己不足之處,遠比指出他人的短處之重要。若看畢此文能助你達此境界,這篇文章就真是「可圈可點」。

2017年,祝願各位百尺竿頭,更進一步。

2016年12月20日 星期二

資產波動時


轉眼間又過了個多月,2016年也差不多到了終結。

儘管梁振英宣布不連任,筆者不認為物業市場的政策會有顯著改變,預期下屆政府仍然會維持目前已推出的辣招。

美國第二次加息後,聯儲局罕見地加快來年加息步伐的預測,由預期兩次變成預期三次。2015年末加息時,聯儲局對2016年的預期是加息四次,最後只加了一次。所謂預期,還是不要太認真對待,但資產波動卻是免不了,不然財富怎麼轉移?

2016年最後一個月,再買一項非住宅物業。11月買入的物業即將完成交易,並已成功預租,租金較舊租客上調24%,毛回報3.7%。12月買入的物業將於2017年1月完成交易,亦已預租成功,租金上調33%,毛回報3.9%。

以下為筆者於2016年底的資產配置,回報率以買入價及不包括成本計算,也沒有計入槓桿。

住宅物業 (58%) - 共四項,加權回報率 = 3.8%,全部項目皆有賬面利潤。

住宅仍是筆者最大投資版塊,由於15%辣招肆虐,交易成本空前絕後,故若非必要(如升級自住),不宜出售。


其他物業 (14%) - 共四項,包括本月初再買入一項,加權回報率 = 3.8%,合併賬面有微利。

原打算以第四項換走第二項(筆者視之為最失敗的物業投資),惟暫時未達目標價,若賣出會作為R&B組合的後備火力。


REIT (11%) - 共兩項,分別為SGD及HKD定價資產,比例約5:1,加權息率 = 7.3%。由於SGD由高位下跌超過6%(沒有對沖部分約佔40%),加上REIT市場正經歷逆境,故錄得賬面虧損。

REIT價格波動較大,即使筆者深知150%槓桿下資產價格要跌52%才爆煲,以及REIT的回報在利率上升周期高於股票,仍不能對潛在心理壓力掉以輕心。


筆者過去數月採取平均成本策略買入REIT,輕視資產波動所產生的時機效應,致令過度買入而沒有察覺,在價格波動時才發現已上了寶貴一課。故此,即使手中尚餘資金,仍需等待市場出現恐慌才出手。


債券 (3%) - 共三項,全為USD資產,加權孳息率 = 5.1%,年期5-8年,沒有賬面盈虧。

現金 (9%) - 除流通貨幣外,其餘均為HKD,存款息率 = 2.15%。

雖然筆者在2016年沒有買樓,資產總額暴增也不如2014年般誇張,但在資產配置方面動作頗大,也改變了不少關於收益類證券的錯誤觀念,總算在投資方面邁出了一大步。


期望2017年是收成年,繼續為建立可預期的財富增長而努力。

2016年12月16日 星期五

笑中有淚 (6)


「怎麼我說的話你總不上心?Giselle就是那個樣子有點似陳凱琳,身材跟林芊妤沒兩樣的空姐啊?」Mary怒道。

Ken心想,怎麼我從來未見過一個類似的空姐,卻故作茫然問:「那又如何?林芊妤又是誰?」

Mary咆哮著:「我快要瘋了,你怎麼這麼沒常識?林芊妤就是在這個商場殘廁Gathering旳女主角啊!」

接下來,Mary花了一萬字滔滔不絕地說著該事件的來龍去脈,當中還加入了不少充滿敵意和嫉妒的邪惡推想。

內容惟一跟他倆走進中環有關的,就是該事件女主角去年買入了將軍澳某新盤的單位,當中還夾雜著另一賣點相似的女星買入了油塘某新盤的舊聞。

說了半天,Ken仍顯得一臉茫然。

Mary也說到沒氣,無奈地問:「你甚麼都不知道!究竟你把時間花到哪裡去?」

Ken攤一攤手,委屈地說:「我平時除了上班和OT,其餘時間都跟你在一起了,你說我還有甚麼時間去留意這些事情?」

Mary知道自己說得太多,馬上安慰他:「好了,不怪你了,我們還是快快想如何解決那90萬吧。」

其實在這個網絡鋪天蓋地、資訊氾濫比資金氾濫更嚴重的年代,都市人每天都被各種通訊Apps強迫接收不同類型的資訊,缺乏時間又怎能作為不問世事的藉口?

女人裝哭,男人裝傻,哪樣更有效?

(待續)

2016年12月13日 星期二

笑中有淚 (5)


「如果考慮另一方案,我們要多籌15%資金,即90萬。有可能嗎?...」Ken看一看Mary, 喃喃自語道。

Mary又率先架起了防盾:「幹麼這樣看著我。不要說90萬,就是要我多拿9萬元出來也是不可能的事。」

「你知道我的薪酬有多少,給了家用和日常開支後,還有不可或缺的護膚品、化粧品,剩下的都幾乎不夠我周末和姊妹輕鬆一下了。」

「我拿出30萬私己錢來,已經給姊姐們罵了不知多少遍!」

......

「你知不知道,上次在Ritz-Carlton Afternoon Tea時,我告訴大家我的買樓計劃後,Giselle向大家宣布他的男友已經以她名下買入了某港島新盤三房物業時,我有多無地自容?」

......

「當她們興高采烈地談論花如何搞那無上限budget的裝修時,我還在盤算買入二手樓後如何省吃省用去交管理費!」

......

Mary終於按捺不住,將麥記變成了戰場。雞骨、汽水、茄汁,儼如早有預謀的武器,而魚柳包的紙盒則成了Ken最弱不禁風的防具。

和Mary拍拖年餘,Ken深深明白到,在這個時候跟女人講道理就如拿石頭砸自己的腳,惟有保持緘默。

十五分鐘後,Mary說到雙眼通紅,馬上就要使出女人最強大的武器。

Ken也知道是時候使出絕招,立即拋出一句最簡單的回應:「到底誰是Giselle?」

(待續)

2016年12月5日 星期一

笑中有淚 (4)


Mary說:「這區難得有一個盤我們能負擔,我們怕業主撻訂重售,於是便落訂10%...」

「其實你們的出價已近600萬這重大關口,價格再提高很多潛在買家都會被迫退出,實在不必這樣做去『箍實』賣家啊!」師爺無奈地說。

「Anyway,不做都做了。你們目前的情況只有兩條路可走,要不乖乖交出15%贖金,日後再申請退回,要不就乾脆撻訂。」

「不過如果你們真心覺得交易價理想,就盡量不要撻訂。畢竟多給15%幾個月就可以省回10%,很化算啊!

「你們回去盤算一下,有甚麼問題隨時 Call 我!」

「不用收費的。」師爺說個笑話緩和氣氛,便送走了Mary和Ken。

在中環IFC Mall的麥記內,Ken 把紙和筆放在餐桌上,開始比較兩個方案的成本效益。

「寫出來比較清晰點。」儘管Ken感到生氣,仍然保持著耐性。

「我們有現金150萬,最多可以負擔600萬的物業。若撻訂收場,會損失訂金連同佣金72萬,只剩78萬,之後只能負擔420萬的物業。」

Mary馬上打斷他:「420萬的物業在這區基本上是不存在的。」

Ken聳聳肩,「若堅持要買屋苑式物業就一定不可能。若考慮單幢物業,又殘又舊的,你一定不會喜歡。那倒不如不買好過。」

「這當然。」Mary想也不想便道。

Ken以一個鄙視式的笑容回敬她,心想:「目前的困境都是拜你所賜,我這樣說就是想試探你有沒有丁點兒內疚。想不到你竟然如此大言不慚。唉。」

「如果考慮另一方案...」

(待續)

2016年12月1日 星期四

笑中有淚 (3)


「有什麼辦法?快說!」Ken像大海中抓到一個救生圈一樣,急忙道。

師爺說:「有幾個方案可以考慮...第一,Mary可以馬上把物業賣給父母,近親轉讓只需付丁點印花稅和...」說到這裡,師爺笑而不語。

「還要付甚麼?」Ken不明白有甚麼好笑,馬上打斷師爺的話。 

「當然是適當的法律費用。」師爺笑說。 

Ken鬆一口氣,道:「這點當然,只要事件能解決,我們絕對願意付錢。但是現在才賣出物業,聽說只能退稅,我們沒有能力先付15%印花稅。」

「這點大可不必擔心,只要你們早已有口頭承諾把物業賣給父母,我們......絕對可以彈性處理。」師爺低聲說。

Ken聽畢,怒火早已消去。這時候,他看見Mary楚楚可憐、欲言又止的樣子,正想開口安慰她,她卻開口了。

「我和父母聯名的物業是居屋......未補地價那種,不能自由買賣吧?」Mary緊張道。

師爺聽後眉頭一皺,「的確有點麻煩。」

「正常來說,雖然未補地價居屋不可私下買賣,但是除名手續也不難。問題是,經政府部門做事......就要依足程序,絕對沒有彈性可言。這方案恐怕不適合你們。」

「未有辣招前,要處理『落錯名』的交易有很多方法解決,花費最多是幾萬元。例如Mary把物業以確認人身份賣給Ken,即俗稱摸貨,只需多付半層樓的印花稅。若不放心把物業交到一人手中,也可以與其他直系親屬交易,所需的費用也比正常交易少得多。」

「但是若牽涉未補地價的居屋的轉名手續,那誰也恐怕是愛莫能助了。」

說畢,律師有感這單生意做不成,也不想浪費時間:「各位,不好意思,我約了另一客戶。你們再確認一下有沒有解決方法,晚點再聯絡。」

律師離開後,師爺看看臨約,狀甚驚訝問:「為甚麼...你們要付10%細訂?」

(待續)

2016年11月25日 星期五

笑中有淚 (2)

到了週中,Mary和Ken前往銀行辦理按揭手續,才驚覺非自用物業只能承造五成或以下按揭。對物業市場不求甚解的Mary,在驚惶失惜下,不禁怪責Ken沒有做好功課便倉促下決定。

銀行職員早已見慣不怪,在得悉臨時買賣合約並無指物業連租約購入,便向Mary和Ken暗示只要他們聲明作自住用途,銀行便不會干涉,借貸額可高達六成至八成。Ken聽後不禁抹一把汗,馬上聲明會作自住用途,匆匆完成申請手續便前往律師樓處理正式買賣合約事宜。

往律師樓途中,Mary仍不住責備Ken做事漫不經心,險些浪費僅有的儲蓄,並警告他不要再讓類似意外發生。

在律師樓與師爺見面後,手續都是流水賬,Ken看到事情比預期更順利,不禁向Mary露出勝利笑容,並著Mary致電米芝蓮星級餐廳Capxxce預約晚餐以慶祝二人成功上車,儘管餐廳的預約清單很可能已排到成交日期後。

事情的確很順利-直到律師要求兩人宣誓沒有持有物業時,Mary忽然想起十多年前父母曾經與她聯名購入現時的居所。律師指,在此情況下他們需要付15%從價印花稅,即整整90萬元!

Mary的腦袋頓時變得一片空白,良久不能開口。

Ken的情緒則由戰戰兢兢、變成擔憂女友、再漸漸被憤怒取代。Ken緊握著拳頭,努力地嘗試壓抑心中的怒火。律師和師爺見狀都不敢作聲。 

經過五分鐘的寂靜後,師爺淡然道:「其實也不是沒有方法解決...」

(待續)

2016年11月24日 星期四

笑中有淚 (1)


特朗普上台後,市場水盡鵝飛,只有不斷上升的美債息率和美元暗藏殺機。

趁納悶得很,跟讀者說個虛構的故事,當笑話一則,唔好笑唔好打頭。

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政府多年來連番辣招,二手市場早已如一潭死水。最近政府又突然發難,重鎚出擊打擊樓市交易。Mary和Ken拍拖一年多,感情穩定,見政府突施重藥,怕市場冰封過後又重拾升勢,便積極籌備買樓上車。儘管二人收入只有四萬餘元,但Ken為人節儉,工作多年儲蓄已有120萬,加上Mary也有約30萬積蓄,他們對自己能負擔上車盤充滿信心。

週末是睇樓的好日子,二人偕同地理代理前往參觀一間鎖匙盤。這是區內惟一一間600萬內放盤,睇樓當日斗室人山人海,有如室內嘉年華般熱鬧。單位附雅緻裝修,Mary貪其可以即買即住或即時收租,既能達成上車目標、又能增加收入和儲蓄,遂軟硬兼施催促Ken落訂。

地產代理見機不可失,馬上以油腔滑調瘋狂sell Ken,幾乎把這不足400平方呎的斗室塑造成世上獨一無二的夢想之家。甚麼按揭限制、乜D物D,要不避重就輕,要不含糊其辭。專業操守通通拋諸腦後,但求蒙混過關、即日開單

雖然Ken並未有心理準備,也沒有深思熟慮買樓各種實際考慮,但在Mary苦苦哀求下,勉為其難還價數萬元。經過一輪交涉後,業主終於大發慈悲答應以$5,999,800交易,議幅高達港幣貳佰圓正。Mary生怕有人唆使業主撻訂重售,遂重手落訂10%,即約60萬元交予業主律師樓Stakehold。看見Mary幸福滿溢的樣子,Ken此刻覺得絕得值得。

由於二人並未結婚,儘管大家深明單名買入對日後換樓較有利,仍決定以聯名方式購入此物業,以保障雙方財產。

(待續)