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《出走大洋路》系列 - 一關剛過 又再落閘

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上回說到筆者選擇考TOEFL,於是二話不說便報了名,淘了些官方練習書並預留了四個weekend來熟習題目形式。

一開始筆者目標只是讀完和畢練習書的題目(也是筆者僅有的資源),於是歎慢板花兩個weekend才看完書。後來忽然發現網上有大量練習資源,若要做完全部題目起碼要全職玩一個月(還未算口試練習),於是不敢怠慢,連weekday也不放過,以求儘快開始網上的練習。到了第三個周六,筆者終於做完書本的模擬試題,成績尚算不俗,除了Speaking和Writing無法練習外,其餘成績均達到Proficient水平。

周日開始網上練習,真是不做還好,一做信心就崩潰了-做第一份卷就已經拿不到Proficient成績,第二份卷更連20分都拿不到,而且答題過程中屢戰屢敗,感到極大挫折,當天幾乎連晚飯也吃不下。事已至此,頹廢也不是辦法,惟有逐道試題看解說,看看究竟是自己的英語水平大幅退步,還是不小心所致?

看畢解說後,筆者發現答錯的題目有超過70%屬於「死於不幸」,即明明想答A卻選了B(不小心)、或者by elimination剩下兩個答案時全部選錯了(狀態差)、又或者過度猜度出題者心思以致選了一個較不適合的答案。此外,不少答題者在此卷留言板表示很多題目出錯,而筆者答錯的題目中也有不少牽涉其中。儘管有點駝鳥心態,看到這些留言也不禁有點釋懷。

到了第四個周六, 也就是應考前一天,筆者決定再做一份卷,然後做點Speaking練習便收工,以免過度練習反而影響考試狀態。筆者刻意挑了份平均分數較低的試卷來做,結果卻拿到接近Superior的成績,令筆者喜出望外。

Speaking練習方面,網站提供錄音功能,雖然錄音後沒人為你評分,但由於錄完會自動上載,全世界人也可以聽到你說的東西,所以大家都很認真的答題。筆者先後做了幾Set題目,起初多是在準備時間不知所措,以致錄音時根本「無話可說」;後來則發展至內容太累贅,到時間結束時仍未說完重點。最後筆者決定聽一些受歡迎的錄音,看人家怎樣組織內容和控制節奏,然後儘量應用這些技巧。此方法果然奏效,儘管後期的錄音內容控制仍有不足,但超過一半都能在限時內完成。

終於到了大日子,是時候把過去四星期的努力發揮出來了!試場在荃灣,距離筆者的深山居所甚遠,若乘公共交通工具要75分鐘才能到達,筆者寧願爭取時間睡多點,於是便選乘Uber前往試場。好幾年沒考過試,筆者仍沿用…

等.食

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市場水盡鵝飛,我本樂得清閒

百無聊賴之際,胡亂寫幾句

與家人吃飯,通常等埋先食

與朋友吃飯,往往係食住等

你喜歡等,還是喜歡食?

亂吃一通,吃膩了便不能再吃。

死等不吃,卻會在不知不覺間餓昏。

食,要先等。

等,不忘食。

亂世之中,吃點簡單的前菜,兩三分飽等主菜;一時三刻未等到,換碟前菜,再等過。

等不到好吃的,毋寧不吃;看到好吃的,一把抓住它。

等到甚麼時候?

抓得住的時候。

《出走大洋路》系列 - 英語水平

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上回提到,筆者必須應考英語水平測試,並且最少需達Proficient水平才有機會入閘排隊等申請。

談到考試,筆者真的好久沒嚐過考試的感覺了。自從筆者在2013年完成專業考試最後一份卷(也是最難的一份)後,已經四年多沒有入過試場;若只計入英語水平測試,對上一次更已經是2010年的事。忽然要溫書、然後連續幾小時高度集中地應對自己較弱的能力,而且還有一個必需達到而自己不能輕鬆達到的要求,真不算是件容易的事。

除了要下點功夫外,更重要的的選擇考試的策略。澳洲移民局接受不同的測試機構,包括大家最熟悉的TOEFL, IELTS,還有筆者未聽過的OET, PTE和CAE。筆者在N年前已經因不同原因考過TOEFL和IELTS,從來未嘗完全達到過澳洲移民局要求的Proficient水平,當中又以IELTS的分數和目標距離較遠。於是,選擇應考那個考試便和自己的各項英語能力掛勾:

由表一可見,筆者在中五時以「爛到不行」的英文去應考拿了個全D,然後在中六瘋狂自學惡補(日日自己對住SCMP大聲朗讀1-2小時)。其後筆者的英語雖然進步了,但Speaking明顯遜於其他能力,其次是Listening,相反Writing的成績則比較穩定。


再看表二,移民局對於TOEFL和IELTS的成績要求十分不同,IELTS要求全部7分,但TOEFL對Speaking的要求卻特別低,真是正中下懷。雖然十年前的TOEFL Speaking成績未達Proficient水平,但只差1分。

筆者工作近八年,當中有超過三年半需要頻密地說英語,斷估多年來Speaking/Listening應該有些許進步,反而其他能力可能退步了,偏偏Reading和Writing的要求相對筆者的能力而言,屬較低水平。這實在是天助我也!

最後,TOEFL每次報名要$1600,而IELTS卻要$2100,識得揀一定揀TOEFL!

補充一點,IELTS考試其實可以選擇General和Academic兩種,而TOEFL傾向是全Academic。網上很多人都說IELTS General Exam其實容易得多,相對上TOEFL考試牽涉不同科目的學術用語,艱深得多。但筆者卻剛好相反,對平時無定向聊天比較弱,反而學術性討論、分析及Fact findings才是強項。要我考General Exam,可能有反效果呢!

(待續)

《出走大洋路》系列 - 澳洲的技術移民

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澳洲的技術移民(Visa 189)歡迎各式各樣的職業,並非只歡迎某些特定的行業,也不是只對專業人士有需求。從會計師到工程師、從老師到護士、從水電工到記者、從牙醫到廚師,不論藍領還是白領都歡迎之至,最近甚至連地產經紀都納入了技術移民的門檻,簡直是曠世奇聞。

基本上,只要你有一份工作,都差不多一定夠資格移民澳洲(詳情可以按這裡)。
除了職業外,還有以下條件需要符合才會受邀請:
(1) 年齡在45歲以下 (2) 英語最少達Competent水平 - 以IELTS為例,讀寫聽講每項皆需達6.0分或以上 (3) 通過健康測試 (4) 具良好品格 - 需出示無犯罪紀錄證明書 (5) 不能欠澳洲政府債務 (6) Points Score 最少獲60分
這六項條件的首五項,對於一個在香港土生土長的專業人士來說,應該毫無難度吧。這些所謂條件真是太寬鬆了吧。
至於第六項,得分視乎年齡、工作經驗、英語水平、教育程度等,如曾在澳洲讀書或工作會加分。另外,如申請人或配偶符合某些特定條件,亦可酌量加分。如分數達60或以上,便有資格申請Visa 189,至於能否獲得邀請則視乎當時澳洲移民局發出的邀請quota而定。
以最近幾次澳洲移民局的公布來看,一般職業需要70分才有機會被選中,某些熱門的職業如會計師或IT類職業,更加要75-80分方能獲邀申請。
以筆者為例,所獲分數為:
年齡: 30分 工作經驗: 10分 大學畢業: 15分 配偶技術: 5分
總共得60分,只達到最低申請門檻,短期內獲邀申請的機會基本上是零。要獲得更高分數,不外乎下列幾個做法:
(1) 提升英語水平
Proficient水平可加10分,以IELTS為例,若讀寫聽講皆達7.0分即可。 Superior水平可加20分,以IELTS為例,若讀寫聽講皆達8.0分即可。 由於筆者無論如何皆需應考英語水平測試(最少要達6.0分),故必盡力考獲Proficient水平。以筆者的英語水平,要臨急抱佛腳考獲Superior應該就無乜可能。
(2) 增加工作經驗
筆者目前工作經驗約7.5年,若多半年可加5分。但由於筆者的專業和大學學位並不一致,網上有人指Assessment機構會對這些申請人的工作經驗作hair-cut,即滿八年經驗也可能當是七年經驗,因此這5分並非必然。
(3) 提高教育程度
博士學位或任何澳洲大專課程畢業可加5分,但這不…

珍惜你的選擇權

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最近看到一篇談時間、時機與財富之間的關係的文章,在哪裡看到就不說了,反正Blog界神人如雲,言論未必能代表社會整體現象。況且誰正誰反並非重點,筆者想分享的是將之放在現實世界的個案中,會看到有甚麼不同。

文章提到,不管出身如何,社會最平等的是每人每天皆有24小時,打工仔在年青時犠牲時間亦有助脫貧/增加財務自由的本錢(講白啲,有權提早hea做,留返時間畀屋企人);另一方面則不要浪費投資的時機,例如買樓、為資產增值等。

這些概念,筆者大致同意。及時行樂、珍惜眼前人是好,但是投資未來也很重要,而且兩者並非魚與熊掌不可兼得,無需非黑即白地看待兩者。

這使筆者想起一位朋友的個案。這位朋友比筆者年長10年左右,個性樂天率真,是一個從事金融業的CPA,平時朝九晚七,間中半夜要conference call,peak season有時要做到12點。以職級來看,年薪介乎150萬至200萬。已婚多年、有小朋友,七年多前買入一間實用面積六七百呎的自住物業,市值約800-900萬。閒時舉家去旅行,或留港駕車四圍玩,是一個常人看中混得極好的中產家庭。

筆者與這位朋友閒聊間,得知他完全沒有任何財務計劃,對投資未來近乎零概念。他沒有固定儲蓄,賺到的錢用剩才儲起,沒有也不打算購入任何非現金資產去保存財富。不清楚他有否炒股票等,也不知道他對事業發展還有沒有憧憬,只道他不算享受目前的工作,卻對目前「手停口停」的生活模式十分滿意,願意一直這樣做到退休,還坦言目前生活最開心的是周末搞掂老婆仔女後,可以偷閒幾小時瘋狂打機,指「夾縫中的快樂」是最高享受。

這朋友的財務狀態並不差,自住樓升值多年,Net equity價值最少有600萬,加上多年儲下的流動資產和MPF,即使完全沒有財務計劃,相信退休時每月也有兩三萬消費能力。是否足夠實屬見仁見智,不過以他的能力和成就來看,反差很大!不至坎坷也感惋惜。筆者明白每個人的價值觀都不盡相同,但若只需付出少少心機去投資最簡單的東西,已經可以讓未來生活更有保障,而那少少付出絕不會影響他眼前的快樂,也不會令他失去共聚天倫的時光,為何甘心放棄自己的權利?

競爭力稍遜的人為了生存、為了家人、為了明天,尚懂得珍惜機會投資未來改善生活;反而競爭力強的人,卻缺乏溫水煮蛙的危機意識。難怪常聽見有專業人士工作至七老八十,腰都彎了仍然要為生活拼搏。

花開堪折直需折,莫待無花空折枝。珍惜你的選擇…

再見電能

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誠哥退休,筆者也和電能說再見了。今個月公事突然變忙,儘管投資方面發生了不少事,卻也沒時間紀錄下來。昨天剛完成部分工作,忙裡偷點閒談談近況。

投機電能實業一役已經在個多星期前派彩了,恭喜大有斬獲的Blog友們!筆者對此戰極具信心,當然身體力行,到了最後一星期更大量加注,早前所謂極度重倉也不算一回事了。

雖然已經過氣,也總結一下成敗吧。筆者原本預期電能會盡派所有現金,故特別息可達每股$10以上,結果「天氣不似預期」,只派了$6。筆者的分析出現幾個錯誤:

1. 高估了電能的現金流,因此高估了電能所持的現金
2. 因長建所持資產的入賬方式錯綜複雜,錯估了長建實際現金水平
3. 沒考慮電能要保留現金以免影響信貸評級,最終電能保留83億(每股$3.9) vs 71億借貸
4. 沒有考慮市場對「驚喜」和「失望」的分界

第一點並不是重點,因為即使現金流少了,仍足以派超過$7.5特別息;第二點可以是致命錯誤,幸好長建去年用錢去得太盡,方向正確便OK;第三點直接導致電能無法派出「合符(筆者)預期」的金額,甚至連市場共識也不及,結果導致第四點--投機客對派息感到失望。

此外,是次投機可預測性太強,目測有極極極多「唔知頭、唔知路」的參與者,甫開市獲利盤便大量湧現,好像IPO人踩人一樣,更與對上兩次派特別息的走勢完全不同。當然,投機客感到失望也將價格推低了不少。

對筆者來說,這次投機可說是成功,也可說是失敗。成功是正股方面,雖然所賺的金額不及預期,但總算成功以接近零風險獲得大筆利潤(回報超過資產4%)。有圖有真相(含孖展借貸),以免被小人在背後發功:


失敗方面則是有關衍生工具。筆者在重倉正股的同時,也買入了不少warrant和option,由於預期股價會升至$76以上,所選之行使價為$72.5-$75。結果電能在$72.5以上只維持了半小時,筆者還未看清形勢,莊家已經收起買盤,空見其價值而不見價格;加上買入倉位太多,沽出時市場根本無法承受,眼巴巴看著幾十萬利潤化為虛有,最終只能以微利作結。真是千算萬算不如莊家老謀深算!

即日沽清電能後,扣除孖展借貸仍然有大量現金,巧遇毛記葵涌招股,便把一半資金留作「頂兩球頭鎚」用,其餘的資金繼續等待買入收息資產。REIT的價格自年初開始下跌,到首季加息前卻變硬,以估值來看尚未到買入時機。考慮到年中需要大量現金輔助按揭安排,筆者也不敢在目前價格大手買入,惟…

神書分享:階級流動性

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《置業策略》階級流動性
「最緊要發達!」「變幻才是永恒!」

幾十年來,不斷有人用「投資者樂園」、「炒樓世界」等形容詞來形容香港。
[筆者:俱往矣。SSD於2010年推出後,香港已不容許炒樓。]
因為香港的確是一個充滿機會的地方,若有才能、有本事、有運氣,一個時機便爬起來高高在上。當然也意味著若一個不小心、不夠運氣,便重重的摔下來。
一個貧窮、沒有物質資源、沒有民族意識、不可能獲得絕對民主的小島,要加快速度奮勇掙扎力爭上遊,才能殺出一條血路。除了勤奮之外,無可避免會加上機械式的功利性。
[筆者:很不幸,三十年來大部分香港人本質上仍然如此。進步是有的,大家不如以往般重視物質享受,這一代很重視精神滿足、也對生活自主性有所要求。但是本質上,仍然要靠財務資源去滿足這些要求。]
隨著「香港經驗」的成功,香港人更加相信自己應該以累積財富為人生目標,更加仰慕有財有勢的人,更加熱衷於往上爬。
[筆者:另一方面,幾次財富大洗牌也孕育出不少仇富的窮人。]
可以快速發展並取得成功的經驗,令香港人極相信變局,因而形成了一個相當高競爭、高壓力的社會。這個社會的財富流通性十分之高,階級流動性之大也特別令人咋舌。
此乃樓市活躍的另一大原因。因為每天財富都在內部高速轉移,透過商業活動、股市、賭博等,產生新一批有錢人。這批人亦逃不出「香港人的慾望」,習慣換樓置業。社會的財富流通率、轉移率越快,樓市便越活躍。
《置業策略》官商勾結
香港的住宅市場,由十數家地產控制著大部分市場佔有率。由於香港政府嚴格控制著土地供應量,使土地成為人們強烈的需求。地產商是政府的直接買主,他們高價買入土地,然後建成樓宇,分層單位售予用家或投資者。
說到土地的供求關係,可用一個商品流程來解釋。
土地是生活必需,且是稀缺的商品;重要原料(土地)由政府有限度控制供應,雖供應不斷但數量不足;地產商身兼生產(建築)及代理(售樓)兩項角色,控制著何時建築、建築期長短、何時售樓、售價,直接操縱著樓宇的供應量和價格,使政府手上矜貴的土地,變成矜貴的樓宇。這個操縱樓市程的地產商,也擔當高地價政策的重要角色,往往使地價越來越貴,政府財政和管治目標則可雙雙達成。
現時操縱著樓市的十數家地產公司,幾乎全部享受到過往香港地產旺盛期的恩惠,獲利豐厚,財政穩健,相互之間的競爭又毫不劇烈,因此,基本上可以說,產生惡性競爭或低價拋售的可能性甚低。而且通常可以達…

(成功爭取指定銀行加碼!) 按揭現金回贈 - 新造按揭及轉按同樣適用!!

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筆者投資組合向來主要由物業組成,因此為了盡量壓低按揭成本,每次轉按或新造按揭均會盡取銀行的按揭優惠,包括最低利率、最高現金回贈、最高估價、按揭保費折扣及其他附帶利益不等,當中又以現金回贈能直接落袋至為重要。
現金回贈比想像中更多
按揭回贈分為兩部分,第一部分為銀行受制於金管局指引的回贈,一般為基本貸款額(最多樓價60%)的1.6-1.7%。第二部分為合法地透過地產代理公司取得的現金回贈。坊間透過大A或某按揭轉介公司,一般只能獲得相當於貸款額約0.03%的非現金回贈,僅是聊勝於無而已。至於自己Walk-in銀行,當然就一毫子回贈也沒有。

筆者和同屬物業投資者的朋友,一直以來都是直接聯絡銀行職員取得按揭資訊,並配以相熟細A(非五大地產代理)轉介以取得額外按揭現金回贈,通常可分享到額外0.2%的現金回贈,即總共可取得高達1.8-1.9%的回贈。

後來筆者發現,相熟細A在此回贈之下仍有水位,只是不願意把僅餘的利潤嘔出來。筆者的物業投資朋友思前想後,既然明知自己要不斷翻按、轉按,何不索性充當代理角色,幫自己、家人和朋友取得回贈。筆者日前成功爭取指定銀行加碼,現時可取得最高達2.08%的按揭回贈#,相信乃全港最高!

現在,讀者只需在本Blog「尋找生活之路」Facebook專頁Like(請讚好專頁,不是帖子!),然後直接WhatsApp筆者5524 9431或Facebook PM出示讚好證明,便可以獲得同樣的按揭回贈!

以今年的最新HIBOR利率計算,H+1.3%相當於年利率1.99%。每個物業的按揭最快可以兩年後無償轉按,即平均每年回贈達1%變相每年按揭成本不足一厘

最重要的是,細A回贈對借貸者而言只有利益、沒有成本,也沒有隱藏陷阱:
淨袋額外獎賞:細A回贈絕不影響客戶原有按揭OFFER沒有合約束縛:細A不會與客戶簽署任何合約零成本:客戶可以收到OFFER而不接受沒有私隱問題:借貸人只需填妥一份簡單表格,經蓋印及簽署交回銀行。細A會為借貸人搜羅最適合的銀行及OFFER,然後銀行會主動聯絡借貸人,之後細A唯一角色便是派錢。大家都是投資者,豈會被低級技倆蒙騙不會與任何非銀行貸款機構有任何接觸 不會將任何資料交予銀行外第三者#最高按揭回贈視乎借貸額及借貸成數而定,一般回贈比率最高可達:


(註:有網友查詢後表示害怕資料外洩,也擔心此方法是否可信及可靠。筆者十分理解,畢竟大家萍水相逢,現實世界並…

再談電能實業與和電香港

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上月寫了篇《長江基建與電能實業的將來》,Page views竟比其他文章多出一倍,方才明白原來讀者對股票/投機/短期利潤的興趣遠高於物業/債券/REIT相關文章,可是筆者始終對後者較有興趣,實在可惜。

那篇文章和留言(識睇一定睇留言!)其實已十分清晰地闡釋了電能(0006)和和電(0215)兩個個案有何不同,為何筆者堅信前者會派特別息、而後者不會。話雖如此,相信仍有很多人不明白或不願意相信,例如筆者一個朋友。

上星期筆者和這位朋友吃飯,他在和電公布業績前買入了25萬股和電,現賬面蝕了10萬,不肯投降。筆者說:「如果我是你,公布翌日就會立即賣出,輸少(9%)當贏。不賣出要等半年甚至一年才有機會再炒特別息,期間很大機會潛水,不值得。」

為何和電香港不需派特別息?筆者用以下比喻說明,相信更易明白。

當長和是一個家庭:身家5500萬,負債約4500萬,而總資產有1億,其中現金佔1600萬。

這1600萬現金點投資?不知道,因為股票又貴,債券息率又低,REIT又怕加息,樓又話創歷史新高GOGOGO,車位又痴哂線,工商舖又難借錢,都唔知買乜好。

呢個時候,你老婆同你講原來N年前同朋友夾份係海外買咗個物業,升咗150萬,佢佔七成。如果賣咗可以拿返100萬返來,不過賣咗拎錢返香港就買唔返,因為有外匯管制,啲錢出得唔入得。

老婆問你好唔好賣,你會點答?

答:(而家有1600萬idle係度已經好煩,你仲同我講有100萬婆乸數。)我未諗到買乜,你諗到賣咗啲錢有乜用就賣啦。

這個正正是長和的苦惱。錢大把,好想做大刁,但係睇唔啱,因為乜都好貴。長和等緊一個機會洗咗啲錢佢,根本唔缺錢,又點會叫和電派特別息?

筆者認為,即多再過半年,如果冇刁傾,和電一樣不會派特別息。直到長和有刁落實,才是炒和電之時。

那麼電能又有甚麼分別?

惡死老豆舊年買咗樓,過哂大訂,等緊你啲家用幫佢找尾數。

老豆:五月尾就要成交,你個不肖子幾時俾家用?

答:老豆,你成交之前一日,我就會過數俾你律師樓,你放心等收租啦。

仲唔明/唔信?咁真係Sorry,小弟無能,幫唔到你。

《出走大洋路》系列 - 出走的選擇

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對於移民的preference,不同的人會有不一樣的演譯 ,筆者主要有以下幾個concerns:

語言

筆者只懂說英語、廣東語和不太靈光的普通話,可以選擇的地方不多:

亞 洲:台灣、新加坡、馬來西亞
美 洲:加拿大、美國
歐 洲:英國、愛爾蘭
大洋洲:澳洲、新西蘭

基於前文所述的原因,筆者自然不會考慮中國。

社會發達程度

筆者不能接受移民往一個比香港落後的地方,故馬來西亞被排除在外。

出局者:馬來西亞

人身安全

筆者認為香港無疑是全世界最安全的地方,沒有之一,加上筆者不算太細粒,唔打得都睇得,正常想恰人都唔會搵我黎恰(希望)。

但到了外國,除了人生路不熟之外,physically也明顯遜於大部分白人,故不會考慮治安較差的地方。

出局者:美國

環境與氣候

由於洋流的關係,香港的天氣其實不太理想,夏天很熱、冬天又很冷,而且很潮濕。

相對上,北半球的西岸、南半球的東岸較理想,四季分明、不太冷也不太熱就最好。

出局者:英國、愛爾蘭、新加坡

天災

移民是為了更理想的生活,故天災頻仍的地方不考慮,也免卻了家人無謂的擔憂。

出局者:台灣、新西蘭

最後只剩下加拿大(多倫多除外)和澳洲(西/北部地區除外)兩個選擇。

移民是雙向的事,一方面你想移民去某地方,另一方面也要某地方想你移民才行。

再深究一下,確認加拿大其實不太歡迎筆者移民,原因是筆者的專業在加拿大並無excessive需求,要移民只能靠投資移民或讀書移民。

讀書,咪玩啦,返咁多年學仲未夠皮咩。而且筆者年紀老邁,都係唔好係大學校園獻醜啦。

至於投資移民,commitment實在太大,以筆者的財力而言,margin of safety不足,惟有放棄。

就是這樣,筆者便選擇向各項條件都適合、且筆者和太太都喜歡的澳洲進發。

(待續)