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近況小紀錄
近日國際和本地投資氣份俱可以「惡劣」來形容，惟暫時仍僅限表面影響而已，未見大規模拋售。
閒話莫說，整述要點如下：
- 貿戰升級後稍稍緩和，特朗普似未有把握打勝仗，未來仍以反口覆舌為主；金價上升
- 美國利率市場如年初所料，急轉直下，相信US Fed今年內要再減 0.5-0.75%
- 2年期與10年期美國債息率終現倒掛，可預期1-2年內股市及經濟會出現大型震盪
- 美公司債息率跟隨下跌，價格走向兩極，優質的上升，有壞消息勁跌
- 美公司債現 call back 潮，筆者也中了三隻，資金需尋找出路
- 本地政治事件越演越烈，地產股首當其衝，REIT 亦終於跪低，包括筆者的頭號巨大持倉
- 需留意機會禁制令可能令活動回流市區和民生區，REIT 或仍有下調空間，吸納時機必現
過去一個月操作：
- 上月清倉 1997，小部分換入 2778（從未持有2778，只是試探性質）
- 試底性買入 1052，昨天跌穿買入價
- 試底性買入 823，惟昨天開始了回購 (咁快? WTF!)
- 清倉大部分非核心持股 (持貨少於10萬元)
- 增持澳元 (生活需要)
- HTZ, RCII 被 call 走，資金尋找出路中
- MBI partial call 後已重新買入
檢討和部署：
- MNK, CBL 四腳朝天，闊佬懶理
- 今年大幅增持的 2588, 1883 呈現極強防守力狀態，與其業務性質及增長狀態不無關係
- 今年首度買入的 12 中風眼，幸好只是小試牛刀
- 密切留意 823, 12, 6823, 1052, 1883, 2588，但絕不可心急冒進
- 美國將不斷減息，借貸利率很快重見2字頭，可考慮重新買入優先證券
- 曙光未現，量力而為，慎防內憂外患夾擊
閒話莫說，整述要點如下：
- 貿戰升級後稍稍緩和，特朗普似未有把握打勝仗，未來仍以反口覆舌為主；金價上升
- 美國利率市場如年初所料，急轉直下，相信US Fed今年內要再減 0.5-0.75%
- 2年期與10年期美國債息率終現倒掛，可預期1-2年內股市及經濟會出現大型震盪
- 美公司債息率跟隨下跌，價格走向兩極，優質的上升，有壞消息勁跌
- 美公司債現 call back 潮，筆者也中了三隻，資金需尋找出路
- 本地政治事件越演越烈，地產股首當其衝，REIT 亦終於跪低，包括筆者的頭號巨大持倉
- 需留意機會禁制令可能令活動回流市區和民生區，REIT 或仍有下調空間，吸納時機必現
過去一個月操作：
- 上月清倉 1997，小部分換入 2778（從未持有2778，只是試探性質）
- 試底性買入 1052，昨天跌穿買入價
- 試底性買入 823，惟昨天開始了回購 (咁快? WTF!)
- 清倉大部分非核心持股 (持貨少於10萬元)
- 增持澳元 (生活需要)
- HTZ, RCII 被 call 走，資金尋找出路中
- MBI partial call 後已重新買入
檢討和部署：
- MNK, CBL 四腳朝天，闊佬懶理
- 今年大幅增持的 2588, 1883 呈現極強防守力狀態，與其業務性質及增長狀態不無關係
- 今年首度買入的 12 中風眼，幸好只是小試牛刀
- 密切留意 823, 12, 6823, 1052, 1883, 2588，但絕不可心急冒進
- 美國將不斷減息，借貸利率很快重見2字頭，可考慮重新買入優先證券
- 曙光未現，量力而為，慎防內憂外患夾擊
《昆布初體驗》系列 - 澳洲的二手樓
澳洲買樓程序與香港頗相似，都是先找地產代理睇樓，睇啱簽合約、落細訂，然後找律師樓、加訂、申請按揭，待一切搞定了便等收樓。然而，當中的細節有很多不同之處，包括：
(1) 沒有買家代理
除非你很有錢，有人貼身服務你；或者有熟悉的地產代理願意跟你游走各區找賣家代理洽談和分佣，否則一般買家都不會找固定代理睇樓。凡事總有代價，懶得自己落區找賣家代理睇樓的人，恐怕難以在有限的選擇中找到理想居停。
(2) 買家不用付佣金
因為沒有買家代理，正常情況下賣家會負責全部佣金，一般是樓價4%。另外也有代理願意主動減佣促成交易。
(3) 睇樓要等開放日
香港的住宅放盤很少會搞開放日，但如有需要每天或每晚都可以約睇樓；澳洲則相反，因澳洲人重視家庭生活，很少人會在平日或星期日睇樓，令超過 95% 放盤的開放日都堆在星期六。每間屋每次開放時段只有30分鐘，錯過了便要等下星期了。
(4) 拍賣
有些澳洲的住宅會以拍賣形式賣出，這在悉尼和墨爾本尤其受歡迎，因為在樓市上升時，拍賣的價格比洽談更理想。拍賣一般在物業的前庭或客廳進行，而非拍賣行，可以即睇即買。
(5) 合約
香港的買賣雙方沒有悔約的機會，買家簽臨約便要付3-5%訂金，誰後悔就馬上輸訂金及雙方佣金，即5-7%，非常肉赤。澳洲的買賣合約有悔約條款，昆士蘭省的買家可以在簽約後五天內賠償樓價0.75%退訂，也不用賠佣金。澳洲的買賣合約可以設成有條件簽約（拍賣除外），條件包括 Subject to Building & Pest Inspection 及 Subject to Finance，簽約後14-21天內可以據此要求買家退訂。其中 Subject to Finance 是非常屈機的條款，因買家可以令銀行不批出貸款，便能無償悔約。澳洲的買賣合約細訂只需 AU$1,000，合約變成無條件的加訂也只是樓價的2-3%，資金調配鬆動得很。澳洲的合約可以在 PDF 上簽署及付款便作實（不是電子簽署，是「畫隻龜」而已），文件及買家身份由指定人士 Certify 便可，買家、代理、律師樓及銀行四方可以素未謀面便促成交易。 (6) 驗樓 (Building & Pest Inspection)
由於澳洲大部分住宅都是 House，屋內外的結構都是由業主負責，因此驗樓在澳洲非常重要。買家可以在簽約前／後驗樓及收樓前驗樓，確定物業沒有重大問題…
(1) 沒有買家代理
除非你很有錢，有人貼身服務你；或者有熟悉的地產代理願意跟你游走各區找賣家代理洽談和分佣，否則一般買家都不會找固定代理睇樓。凡事總有代價，懶得自己落區找賣家代理睇樓的人，恐怕難以在有限的選擇中找到理想居停。
(2) 買家不用付佣金
因為沒有買家代理，正常情況下賣家會負責全部佣金，一般是樓價4%。另外也有代理願意主動減佣促成交易。
(3) 睇樓要等開放日
香港的住宅放盤很少會搞開放日，但如有需要每天或每晚都可以約睇樓；澳洲則相反，因澳洲人重視家庭生活，很少人會在平日或星期日睇樓，令超過 95% 放盤的開放日都堆在星期六。每間屋每次開放時段只有30分鐘，錯過了便要等下星期了。
(4) 拍賣
有些澳洲的住宅會以拍賣形式賣出，這在悉尼和墨爾本尤其受歡迎，因為在樓市上升時，拍賣的價格比洽談更理想。拍賣一般在物業的前庭或客廳進行，而非拍賣行，可以即睇即買。
(5) 合約
香港的買賣雙方沒有悔約的機會，買家簽臨約便要付3-5%訂金，誰後悔就馬上輸訂金及雙方佣金，即5-7%，非常肉赤。澳洲的買賣合約有悔約條款，昆士蘭省的買家可以在簽約後五天內賠償樓價0.75%退訂，也不用賠佣金。澳洲的買賣合約可以設成有條件簽約（拍賣除外），條件包括 Subject to Building & Pest Inspection 及 Subject to Finance，簽約後14-21天內可以據此要求買家退訂。其中 Subject to Finance 是非常屈機的條款，因買家可以令銀行不批出貸款，便能無償悔約。澳洲的買賣合約細訂只需 AU$1,000，合約變成無條件的加訂也只是樓價的2-3%，資金調配鬆動得很。澳洲的合約可以在 PDF 上簽署及付款便作實（不是電子簽署，是「畫隻龜」而已），文件及買家身份由指定人士 Certify 便可，買家、代理、律師樓及銀行四方可以素未謀面便促成交易。 (6) 驗樓 (Building & Pest Inspection)
由於澳洲大部分住宅都是 House，屋內外的結構都是由業主負責，因此驗樓在澳洲非常重要。買家可以在簽約前／後驗樓及收樓前驗樓，確定物業沒有重大問題…
《昆布初體驗》系列 - 登澳之前
「登澳之旅」距今已經三個月，這段日子一直在忙、忙、忙，加上政局紛擾影響心情，竟然到今天才能抽空回味。
上一個系列叫《出走大洋路》，顧名思義乃移民澳洲的前因、過程和結果之紀錄。抱歉「大洋路」三個字有所誤導，可能令人誤會目的地是位處維多利亞省 (Victoria) 的墨爾本 (Melbourne)。僅此澄清一下，五年前筆者到澳洲蜜月旅行時，的確希望日後能住在曾為全世界最宜居城市的墨爾本，即使到了開始申請移民時，筆者仍然這樣想，所以才用了《出走大洋路》的名稱。可是隨後墨爾本發生一連串治安問題，包括種族仇恨、甚至是槍擊事件，都令筆者質疑墨爾本是否仍是一個宜居城市（最新排名已下滑至第19位）。
最後在神推鬼㧬之下，認識到昆士蘭省 (Queensland) 的黃金海岸 (Gold Coast)、布里斯本 (Brisbane) 或陽光海岸 (Sunshine Coast) 可能是更理想的居住地點，加上筆者打算退休，生計並非考慮因素之一，於是便頭也不回地申請移民到這片從未踏足的土地。
所謂「昆布」，固然不是說利尻和日高的海藻類產物，實為「昆」士蘭省的「布」里斯本市是也。筆者也不是有心將黃金海岸和陽光海岸排除在外，但是香港並沒有直航航線飛往兩個海岸，而兩個海岸分別僅距離布里斯本一到兩小時車程，因此從香港到訪昆省南部少不免要在布里斯本著陸。
筆者的《昆布初體驗》「登澳之旅」有兩個主要目的。
第一個目的是親身體驗不同區域的實際情況。筆者覺得我們這一代人真的很幸運，網絡上的資訊發達到不得了，按幾下 Google Maps 已能知當地實況，3D 地圖也好、街道實景也好、通勤路線也好，雖然不是更新得很頻密（國際大都會除外），但已足夠筆者充分地理解各區的地理位置、地勢、交通狀況、生活配套等。
澳洲各省政府資訊十分透明，筆者很容易便取得頗為 user-friendly 的人口普查結果和不少 互動性強而且更新得很頻密的資訊網，足不出戶已能知各區 (Suburb) 的人口、經濟和社區狀況，包括考慮居所最重要的資訊，如罪案率、人均收入、年齡分布、住戶分布甚至房屋大小等數據也一目了然。（究竟從前的人是如何作出移民的抉擇！）
然而，不管掌握的資訊有多全面，畢竟還是紙上談兵，數據並不能取代第一身體驗，但卻可以協助縮窄範圍，例如考慮以下因素：
(1) 治安：人身和財產安全是最重要的因素，罪案率略高的地區基本…
上一個系列叫《出走大洋路》，顧名思義乃移民澳洲的前因、過程和結果之紀錄。抱歉「大洋路」三個字有所誤導，可能令人誤會目的地是位處維多利亞省 (Victoria) 的墨爾本 (Melbourne)。僅此澄清一下，五年前筆者到澳洲蜜月旅行時，的確希望日後能住在曾為全世界最宜居城市的墨爾本，即使到了開始申請移民時，筆者仍然這樣想，所以才用了《出走大洋路》的名稱。可是隨後墨爾本發生一連串治安問題，包括種族仇恨、甚至是槍擊事件，都令筆者質疑墨爾本是否仍是一個宜居城市（最新排名已下滑至第19位）。
最後在神推鬼㧬之下，認識到昆士蘭省 (Queensland) 的黃金海岸 (Gold Coast)、布里斯本 (Brisbane) 或陽光海岸 (Sunshine Coast) 可能是更理想的居住地點，加上筆者打算退休，生計並非考慮因素之一，於是便頭也不回地申請移民到這片從未踏足的土地。
所謂「昆布」，固然不是說利尻和日高的海藻類產物，實為「昆」士蘭省的「布」里斯本市是也。筆者也不是有心將黃金海岸和陽光海岸排除在外，但是香港並沒有直航航線飛往兩個海岸，而兩個海岸分別僅距離布里斯本一到兩小時車程，因此從香港到訪昆省南部少不免要在布里斯本著陸。
筆者的《昆布初體驗》「登澳之旅」有兩個主要目的。
第一個目的是親身體驗不同區域的實際情況。筆者覺得我們這一代人真的很幸運，網絡上的資訊發達到不得了，按幾下 Google Maps 已能知當地實況，3D 地圖也好、街道實景也好、通勤路線也好，雖然不是更新得很頻密（國際大都會除外），但已足夠筆者充分地理解各區的地理位置、地勢、交通狀況、生活配套等。
澳洲各省政府資訊十分透明，筆者很容易便取得頗為 user-friendly 的人口普查結果和不少 互動性強而且更新得很頻密的資訊網，足不出戶已能知各區 (Suburb) 的人口、經濟和社區狀況，包括考慮居所最重要的資訊，如罪案率、人均收入、年齡分布、住戶分布甚至房屋大小等數據也一目了然。（究竟從前的人是如何作出移民的抉擇！）
然而，不管掌握的資訊有多全面，畢竟還是紙上談兵，數據並不能取代第一身體驗，但卻可以協助縮窄範圍，例如考慮以下因素：
(1) 治安：人身和財產安全是最重要的因素，罪案率略高的地區基本…
風沙中想起你 哀傷多麼赤裸
下半年了 ，再來回顧。
政經風波、市況回顧
筆者在五月從澳洲回港時，股市因貿易戰陷入低潮，並於六月初見底。戰火重燃期間，特朗普言行並不一致，即使有實際行動也是雷聲大雨點小，或以虛張聲勢為主，結果事實證明一切都是為 G20 Summit 的會面舖路而已。貿易談判重啟後，相對市況會趨向穩定並慢慢向上。
樓市方面，在貿戰陰霾漸散之際，銀行已急不及待調升估價，而在政府宣布暫緩修訂逃犯修例後，翌日已出現大量破頂成交，並迅速從中、大價單位蔓延至細價樓。相信大部分選擇留下的香港人，還是會認真面對個人居住需求。
這一點也在筆者與朋友間的對話、分析及他們的行為上互相印證。
修訂逃犯修例的風波雖然沒有對股市造成大震盪，但無論是藍是黃、是撐是反，相信此事令不少市場參與者喪失入市意欲。筆者不欲評論政治事件，但坦言此事令筆者心中非常焦燥不安，在風雨飄搖之際下偏偏(看似)遇上入市時機，應該如何自處？
如在往昔，筆者必定全面停止股市操作，以免因情感失控而胡亂作出買賣。儘管筆者理智上知道投資一向不需考慮政治因素。
心腦交戰、認真分析
也許因筆者老了，在今次政治風波期間，筆者的理智竟然戰勝了情感。在澳洲回港後直至六四集會警號前，筆者僅小幅增持；但剛剛回看交易紀錄，筆者自六四翌日起多次增持股票，大部分交易都是在心情最低落期間、即六四後兩星期內出現。
現在回想，當時筆者心中一直在淌淚，也想過要不要減低投資香港的比例，或增加投資新加坡市場，甚至曾認真考慮是否應該減持香港的物業。
在冷靜下來後，衡量各種因素，此政治事件真的能動搖香港的資產價格嗎？以樓價為例，筆者一直認為物業市場是由香港人需求主導（不管是舊香港人還是新香港人），高樓價並非由外來投資者（包括內地）造成。有關樓市的看法，請參看舊文《在懷疑中前進》和《佢想跌到幾時 你想估到幾時》。更何況修例根本未能通過？
在美國減息周期開始及土地供應斷崖重現之際，談減持物業資產，是否過於輕率？
至於減持香港資產、增持新加坡資產，筆者考慮到本身流動資產組合持有新加坡上市的資產佔比已甚高（過去一直在60-70%，近一年來因持續增持香港資產才下降至40%），加上近期價格已上升不少，既然風眼在香港，為何不反其道而行，增持香港資產？
對於這兩條問題，在政府面對連續兩次史上最大型遊行、甚至(懷疑)有人因此事喪生後，仍然堅持不多退一步後，答案變得更顯而易見（見《迷霧裡繾綣》）。
投資…
政經風波、市況回顧
筆者在五月從澳洲回港時，股市因貿易戰陷入低潮，並於六月初見底。戰火重燃期間，特朗普言行並不一致，即使有實際行動也是雷聲大雨點小，或以虛張聲勢為主，結果事實證明一切都是為 G20 Summit 的會面舖路而已。貿易談判重啟後，相對市況會趨向穩定並慢慢向上。
樓市方面，在貿戰陰霾漸散之際，銀行已急不及待調升估價，而在政府宣布暫緩修訂逃犯修例後，翌日已出現大量破頂成交，並迅速從中、大價單位蔓延至細價樓。相信大部分選擇留下的香港人，還是會認真面對個人居住需求。
這一點也在筆者與朋友間的對話、分析及他們的行為上互相印證。
修訂逃犯修例的風波雖然沒有對股市造成大震盪，但無論是藍是黃、是撐是反，相信此事令不少市場參與者喪失入市意欲。筆者不欲評論政治事件，但坦言此事令筆者心中非常焦燥不安，在風雨飄搖之際下偏偏(看似)遇上入市時機，應該如何自處？
如在往昔，筆者必定全面停止股市操作，以免因情感失控而胡亂作出買賣。儘管筆者理智上知道投資一向不需考慮政治因素。
心腦交戰、認真分析
也許因筆者老了，在今次政治風波期間，筆者的理智竟然戰勝了情感。在澳洲回港後直至六四集會警號前，筆者僅小幅增持；但剛剛回看交易紀錄，筆者自六四翌日起多次增持股票，大部分交易都是在心情最低落期間、即六四後兩星期內出現。
現在回想，當時筆者心中一直在淌淚，也想過要不要減低投資香港的比例，或增加投資新加坡市場，甚至曾認真考慮是否應該減持香港的物業。
在冷靜下來後，衡量各種因素，此政治事件真的能動搖香港的資產價格嗎？以樓價為例，筆者一直認為物業市場是由香港人需求主導（不管是舊香港人還是新香港人），高樓價並非由外來投資者（包括內地）造成。有關樓市的看法，請參看舊文《在懷疑中前進》和《佢想跌到幾時 你想估到幾時》。更何況修例根本未能通過？
在美國減息周期開始及土地供應斷崖重現之際，談減持物業資產，是否過於輕率？
至於減持香港資產、增持新加坡資產，筆者考慮到本身流動資產組合持有新加坡上市的資產佔比已甚高（過去一直在60-70%，近一年來因持續增持香港資產才下降至40%），加上近期價格已上升不少，既然風眼在香港，為何不反其道而行，增持香港資產？
對於這兩條問題，在政府面對連續兩次史上最大型遊行、甚至(懷疑)有人因此事喪生後，仍然堅持不多退一步後，答案變得更顯而易見（見《迷霧裡繾綣》）。
投資…
明辨是非 - 曾蔭權終極上訴得直
《出走大洋路》系列 - 價值觀與教育 (link)
2012年初，當曾蔭權仍是特首、唐唐已經辭職之際，特首被方向報爆出疑似貪污醜聞，從此負上「貪曾」醜名，更一度淪為階下囚。
明眼人也知道這是一場政治檢控，因為昔日曾蔭權在政改事件中堅持代表香港人的利益和立場、以及他不肯在退休後「升上神枱」做中央政府的政治花瓶。
筆者素來對經濟金融較敏感，而曾蔭權對香港這方面的貢獻極大，亦看得出他捍衞香港人利益時不遺餘力，歷任特首以他的功績最大。對於他可能因貪小便宜而犯罪並因此而入獄，我感到惋惜，只能尊重法治精神。但法治淪為政治檢控的武器，令人不寒而慄。
真正令我痛心的是一般市民大眾的他的態度轉變，作了一百八十度逆轉。
功過相抵，雖不能免牢獄之災，但願能讓他在眾人口舌之爭得到公平的對待。
可惜，這只是我的妄想。
這件事，性質上是政治事件，但實際上令筆者唏噓的是價值觀。
讀者還記得筆者寫過這段字嗎？
字裡行間看似平淡，其實我當時仍然滿腔怒火。
今天，大抵得到了一種解脫、一種不知如何形容的釋放。
曾蔭權終極上訴得直 (link)
因公職人員行為失當罪成被判監的前特首曾蔭權，上月中在終審法院提出終極上訴，要求推翻其定罪，案件今日(26日)宣判。由於曾早前已服刑完畢，故他不一定要親身到終院領取判決。
終院最終裁定他上訴得直，並撤銷其定罪及判刑，亦不作任何重審命令。現年74歲的曾蔭權，被控於2010至2012年期間，在行使特首職權、考慮涉及一間廣播機構的決策時，無申報與該機構股東進行物業租賃的商議。他於2017年2月在高院原訟庭被裁定一項公職人員行為失當罪成，判監20個月。他其後向上訴庭上訴，上訴庭在定罪方面維持原判，但在刑期方面，則改為監禁12個月。
雖然曾蔭權早前已服完所有刑期，但他仍就定罪提出終審上訴。控辯雙方就他如果只是因判斷錯誤而漏報利益，是否構成行為失當的問題爭辯。曾的律師指，曾並非在明知自己所做屬違法之下蓄意漏報，因此應判他無罪。但控方則指陪審團的裁決顯示他們不接納曾的辯解，故應維持其定罪。
終院上月14日開庭聽取雙方陳詞後，終於今日頒下判決。
筆者是刻意引用方向報的報導，因為七年多前，就是這群不辨是非之人，將一個真心盡心為香港人爭取政治利益、國際地位的香港仔，推向法律上、精神上、也是物理上的深淵。
願你我即使選擇沉默，也要保持明辨是非的能力。
若你選擇放棄擇善固執，請接受有一天自己將會變成他們。
2012年初，當曾蔭權仍是特首、唐唐已經辭職之際，特首被方向報爆出疑似貪污醜聞，從此負上「貪曾」醜名，更一度淪為階下囚。
明眼人也知道這是一場政治檢控，因為昔日曾蔭權在政改事件中堅持代表香港人的利益和立場、以及他不肯在退休後「升上神枱」做中央政府的政治花瓶。
筆者素來對經濟金融較敏感，而曾蔭權對香港這方面的貢獻極大，亦看得出他捍衞香港人利益時不遺餘力，歷任特首以他的功績最大。對於他可能因貪小便宜而犯罪並因此而入獄，我感到惋惜，只能尊重法治精神。但法治淪為政治檢控的武器，令人不寒而慄。
真正令我痛心的是一般市民大眾的他的態度轉變，作了一百八十度逆轉。
功過相抵，雖不能免牢獄之災，但願能讓他在眾人口舌之爭得到公平的對待。
可惜，這只是我的妄想。
這件事，性質上是政治事件，但實際上令筆者唏噓的是價值觀。
讀者還記得筆者寫過這段字嗎？
字裡行間看似平淡，其實我當時仍然滿腔怒火。
今天，大抵得到了一種解脫、一種不知如何形容的釋放。
曾蔭權終極上訴得直 (link)
因公職人員行為失當罪成被判監的前特首曾蔭權，上月中在終審法院提出終極上訴，要求推翻其定罪，案件今日(26日)宣判。由於曾早前已服刑完畢，故他不一定要親身到終院領取判決。
終院最終裁定他上訴得直，並撤銷其定罪及判刑，亦不作任何重審命令。現年74歲的曾蔭權，被控於2010至2012年期間，在行使特首職權、考慮涉及一間廣播機構的決策時，無申報與該機構股東進行物業租賃的商議。他於2017年2月在高院原訟庭被裁定一項公職人員行為失當罪成，判監20個月。他其後向上訴庭上訴，上訴庭在定罪方面維持原判，但在刑期方面，則改為監禁12個月。
雖然曾蔭權早前已服完所有刑期，但他仍就定罪提出終審上訴。控辯雙方就他如果只是因判斷錯誤而漏報利益，是否構成行為失當的問題爭辯。曾的律師指，曾並非在明知自己所做屬違法之下蓄意漏報，因此應判他無罪。但控方則指陪審團的裁決顯示他們不接納曾的辯解，故應維持其定罪。
終院上月14日開庭聽取雙方陳詞後，終於今日頒下判決。
筆者是刻意引用方向報的報導，因為七年多前，就是這群不辨是非之人，將一個真心盡心為香港人爭取政治利益、國際地位的香港仔，推向法律上、精神上、也是物理上的深淵。
願你我即使選擇沉默，也要保持明辨是非的能力。
若你選擇放棄擇善固執，請接受有一天自己將會變成他們。
迷霧裡繾綣
不談政治？
政治終有一天會找上門。
人說「撕裂2.0」實現了，筆者覺得好笑，政府和人民撕裂、警民關係惡化，這兩點確是事實，但也不是甚麼新鮮事，根本不值一哂。最好笑的是似乎建制派與政府關係出現大裂痕。
一次修訂，竟令建制、泛民、本土派的利益連成一線，林鄭說 We Connect，真的做到了。
我們的特首甚至還 Connect 了台灣選舉，助攻助到打假波咁，真是＿出國際。
大姐，曲線要講明，一早講明就不用犧牲那麽多。人命啊！
可幸的是，經濟上的犧牲只是暫時性。
迷霧很大、很濃、很刺鼻、很難受。
但從某些層面看，這件事已經告一段落。
在前瞻性主導的市場，迷霧裡，可能是，最，適合，繾綣纏綿的時機。
P.S.: 謝謝鄺仔。
政治終有一天會找上門。
人說「撕裂2.0」實現了，筆者覺得好笑，政府和人民撕裂、警民關係惡化，這兩點確是事實，但也不是甚麼新鮮事，根本不值一哂。最好笑的是似乎建制派與政府關係出現大裂痕。
一次修訂，竟令建制、泛民、本土派的利益連成一線，林鄭說 We Connect，真的做到了。
我們的特首甚至還 Connect 了台灣選舉，助攻助到打假波咁，真是＿出國際。
大姐，曲線要講明，一早講明就不用犧牲那麽多。人命啊！
可幸的是，經濟上的犧牲只是暫時性。
迷霧很大、很濃、很刺鼻、很難受。
但從某些層面看，這件事已經告一段落。
在前瞻性主導的市場，迷霧裡，可能是，最，適合，繾綣纏綿的時機。
P.S.: 謝謝鄺仔。
Permanent =/= Forever - 「永久」居住簽證的真諦
最近移民簽證獲批的文章出街後，筆者在 Blog 內外都收到了不少祝福，在此再一次表達對各位的衷心感謝。無論大家的理念是否相同、價值觀是否一致，作為同在香港生活二、三十載，或天天在說廣東話的有緣人，能互相支持、和而不同，在今天撕裂不堪的社會已是難能可貴！
在筆者收到祝福的同時，也有讀者問及有關移民的事宜，當中不少可以分享一下，希望幫到後來者。
先旨聲明，筆者一直以來只研究了自己有興趣的簽證，其中較為熟悉的只有技術移民的 PR Visa (i.e. Visa 189/190)，其他的都是一知半解，搭兩句咀還可以，詳情真係要自己做功課研究清楚，千萬千萬千萬不要靠哂移民顧問/Agent (我認識的移民顧問對個別簽證也是一知半解)，否則注定蝕底！
今天想講一講 PR Visa。
PR Visa 即 Permanent Resident Visa，是出入澳洲最自由的簽證之一，其地位僅次於澳洲公民 (Australian Citizen)，除了少部分福利／權利有初始等候期、沒有選舉權與被選舉權（同時也有投票的義務）、沒有申請公職和參軍權利等等外，其國內地位與澳洲公民幾乎一樣。問題來了，如果 PR Visa 已經是永久，那麽又何必多花氣力去獲取澳洲籍／澳洲護照？
原來 PR Visa 並非永久（下文再詳述）！甚麼，永久居住簽證並非永久？
關鍵在於 Permanent 這一個字（以及筆者英文太屎）。
Permanent，一般會被譯作「永久」，即是 For ever 的意思。但翻查劍橋字典，Permanent 除了解作 For ever 外，亦可解作 lasting for a long time；牛津字典亦解作 intended to exist or function for a long, indefinite period without regard to unforeseeable conditions: a permanent employee 或者 long-lasting。
換句話說，PR Visa 其實是一個 Conditionally For ever Resident Visa，如果要翻譯成中文，「長期居住簽證」比「永久居住簽證」更切合簽證本義。
廢話說完，究竟澳洲的 PR 和 PR Visa 有甚麼 condition？
首先（好長氣，但一定要講），PR 和 …
在筆者收到祝福的同時，也有讀者問及有關移民的事宜，當中不少可以分享一下，希望幫到後來者。
先旨聲明，筆者一直以來只研究了自己有興趣的簽證，其中較為熟悉的只有技術移民的 PR Visa (i.e. Visa 189/190)，其他的都是一知半解，搭兩句咀還可以，詳情真係要自己做功課研究清楚，千萬千萬千萬不要靠哂移民顧問/Agent (我認識的移民顧問對個別簽證也是一知半解)，否則注定蝕底！
今天想講一講 PR Visa。
PR Visa 即 Permanent Resident Visa，是出入澳洲最自由的簽證之一，其地位僅次於澳洲公民 (Australian Citizen)，除了少部分福利／權利有初始等候期、沒有選舉權與被選舉權（同時也有投票的義務）、沒有申請公職和參軍權利等等外，其國內地位與澳洲公民幾乎一樣。問題來了，如果 PR Visa 已經是永久，那麽又何必多花氣力去獲取澳洲籍／澳洲護照？
原來 PR Visa 並非永久（下文再詳述）！甚麼，永久居住簽證並非永久？
關鍵在於 Permanent 這一個字（以及筆者英文太屎）。
Permanent，一般會被譯作「永久」，即是 For ever 的意思。但翻查劍橋字典，Permanent 除了解作 For ever 外，亦可解作 lasting for a long time；牛津字典亦解作 intended to exist or function for a long, indefinite period without regard to unforeseeable conditions: a permanent employee 或者 long-lasting。
換句話說，PR Visa 其實是一個 Conditionally For ever Resident Visa，如果要翻譯成中文，「長期居住簽證」比「永久居住簽證」更切合簽證本義。
廢話說完，究竟澳洲的 PR 和 PR Visa 有甚麼 condition？
首先（好長氣，但一定要講），PR 和 …
《出走大洋路》系列 - 皇天不負有心人
上回提到筆者申請的 Visa 190 的申請等候時間一再增加，75分位數等候時間由6個月變成8個月，90分位數更由8個月變成11個月，幸好其後認識到一班志同道合之士，並相約在筆者獲邀申請後七個月零一天相見，漫長的等待才變得好過一點。
在這班志同道合的網友當中，有一位 (網友A) 已經是澳洲公民。在相約見面的群組，A指他從小已在澳洲長大，只是長大後、讀完書才離澳赴港從事專業工作，並在香港結婚生子。
照道理，具有 Native English 口語能力的專業人士至今在港工作仍甚為吃香，不但社會地位較高，收入除了未必及得上生意人外，也算是半個人上人吧！擁有如此優厚的條件，為何他會出現在澳洲移民、房地產和投資相關群組呢？
原來A的太太並非澳洲人，早晚也需要申請「伴侶移民簽證」才能長居澳洲；而他的事業雖然全在香港，大部分房地產投資卻在澳洲的大城市，流動資產則因稅務便利和槓桿條件而放在新加坡和香港。因此，他既有需要吸收移民簽證的資訊，同時卻對澳洲熟悉不過，尤其是房地產方面。最重要的是，他非常認同有意移民澳洲的香港人的價值觀，並分享了很多他在澳洲和香港各生活多年的體會、和對香港多年來的轉變的感受。
詳細內容涉及個人私隱，不便分享，但大致上他認同香港只是方便搵錢的世界，要生活終需回歸澳洲懷抱。
這種想法，不禁令筆者回想自己的初心：當初我不就因為「價值觀」三個字，決心行動離開香港麽？想到這點，筆者被等待期磨得七七八八的熱情一下子便回來了，且似乎比當初燃燒得更旺盛！
見面前的每一天，大家都非常雀躍地在群組內討論，好不熱鬧。網友A原來不止是一個對澳洲極度熟悉的人，更是房地產投資和稅務專家，他不斷無私地分享和回答網友的問題，其答的顯示他對上述數個範疇熟悉和詳細的程度、以至資訊的全面性簡直出色得令人咋舌！
在群組中，他已經成為最接近神的男人了，大家都急不及待想一睹他的風采。
轉眼間已到了見面前一天，即筆者獲邀申請後七個月。這天是星期五，TGIF!!!!!
八時許，一切如常，鬧鐘還未響起筆者已經自動起床，已成習慣。一起床便打開電話螢幕，當然也習慣，相信大家也一樣。
不計算垃圾電郵，筆者每天都會收到幾十個電郵，包括半夜不知從哪個時區傳來的。首先是一堆銀行的月結單和提示電郵，然後是 Interactive Brokers 的，還有 Facebook 專頁的資訊...這些大部分都被我秒殺掉。
接…
在這班志同道合的網友當中，有一位 (網友A) 已經是澳洲公民。在相約見面的群組，A指他從小已在澳洲長大，只是長大後、讀完書才離澳赴港從事專業工作，並在香港結婚生子。
照道理，具有 Native English 口語能力的專業人士至今在港工作仍甚為吃香，不但社會地位較高，收入除了未必及得上生意人外，也算是半個人上人吧！擁有如此優厚的條件，為何他會出現在澳洲移民、房地產和投資相關群組呢？
原來A的太太並非澳洲人，早晚也需要申請「伴侶移民簽證」才能長居澳洲；而他的事業雖然全在香港，大部分房地產投資卻在澳洲的大城市，流動資產則因稅務便利和槓桿條件而放在新加坡和香港。因此，他既有需要吸收移民簽證的資訊，同時卻對澳洲熟悉不過，尤其是房地產方面。最重要的是，他非常認同有意移民澳洲的香港人的價值觀，並分享了很多他在澳洲和香港各生活多年的體會、和對香港多年來的轉變的感受。
詳細內容涉及個人私隱，不便分享，但大致上他認同香港只是方便搵錢的世界，要生活終需回歸澳洲懷抱。
這種想法，不禁令筆者回想自己的初心：當初我不就因為「價值觀」三個字，決心行動離開香港麽？想到這點，筆者被等待期磨得七七八八的熱情一下子便回來了，且似乎比當初燃燒得更旺盛！
見面前的每一天，大家都非常雀躍地在群組內討論，好不熱鬧。網友A原來不止是一個對澳洲極度熟悉的人，更是房地產投資和稅務專家，他不斷無私地分享和回答網友的問題，其答的顯示他對上述數個範疇熟悉和詳細的程度、以至資訊的全面性簡直出色得令人咋舌！
在群組中，他已經成為最接近神的男人了，大家都急不及待想一睹他的風采。
轉眼間已到了見面前一天，即筆者獲邀申請後七個月。這天是星期五，TGIF!!!!!
八時許，一切如常，鬧鐘還未響起筆者已經自動起床，已成習慣。一起床便打開電話螢幕，當然也習慣，相信大家也一樣。
不計算垃圾電郵，筆者每天都會收到幾十個電郵，包括半夜不知從哪個時區傳來的。首先是一堆銀行的月結單和提示電郵，然後是 Interactive Brokers 的，還有 Facebook 專頁的資訊...這些大部分都被我秒殺掉。
接…
順流自high 不如逆境自強
在各位看到這篇文章之時，如無意外（啋！）筆者已經成功著陸，短暫回歸香港懷抱，既漫長（以旅行角度看）又短促（以移居角度看）的「登澳之旅」終於結束。關於登澳之旅的經歷和過程，筆者先賣個關子，待寫好《出走大洋路》餘下的篇幅再跟大家分享。
2019年一轉眼已過了四個多月，本 Blog 自去年年尾「收爐 (2018)」一文後，已甚少談及自己的投資組合情況，甚至連市況也少有提到。主要原因當然是今年以來波動甚少，各種資產價格大幅反彈或破頂，在此情況下根本無需作策略調整，只需好好享受早前播種的萌芽，以及作些小修小補便可。另一主要原因是自二月底起小弟一直工、公司、私三忙，前文《害怕悔恨，是誰的錯？》已然交代。
然而，在「登澳之旅」期間得知趁特朗普再發癲令大市急速回調，實在值得在此「疑似十字路口」面前，更新一下筆者投資現況，順道檢視有沒有必要就上述事件調整投資策略。
市況回顧
去年小股災後，物業市場二手交投接近冰封，不論物業價格，跌幅均達100萬以上。惟此跌市之短促及其後反彈之急勁程度，實在遠超筆者之想像。在筆者印象中，如不談遠古之急跌市（如六四事件、亞洲金融風暴第二、三波、沙士事件等），就只有2008年底的金融海嘯堪比。
當年2008年9月雷曼爆破前開始暴跌，到12月底港島樓已經見底，新界樓最遲開始跌，亦在翌年首季見底，跌幅約15-25%（當年重災區是港島中／大價樓和一手樓）。2009年環球放水之程度及樓宇供應不足（注意不是土地供應）程度並不比今天低，但亦花了近一年才回升至2008年3月之頂峰。
2018年之所謂股災與2008年的股災當然是九牛一毛，但累升最多的細價樓樓價回調之急卻可比當年，至於反彈之勁則更誇張，見底至今僅四個月，大部分地區已收復失地或已破舊頂，當中包括部分既落後又跌得勁的細價樓。經過這一浪，除非有極必要的自住理由，否則筆者已不敢提供任何入市或不入市的意見了。
今年以來 REITs 和類似性質的收息金融資產也是有升無跌，領展已經令筆者欲哭無淚，幸好其他持貨表現也不俗。公司債券方面，由於持貨波動甚低，沒有引起筆者的注意。至於股市，大家比我更熟悉，恭喜大家盤滿砵滿（尤其是重注美國科技股的 Blog 友們）。
投資組合及操作
截至5月10日為止（物業估價更新截至4月底），本年淨資產(NAV)較去年底上升18.8%，當中7.8%來自投資收入 (Dividend, Coupon…
2019年一轉眼已過了四個多月，本 Blog 自去年年尾「收爐 (2018)」一文後，已甚少談及自己的投資組合情況，甚至連市況也少有提到。主要原因當然是今年以來波動甚少，各種資產價格大幅反彈或破頂，在此情況下根本無需作策略調整，只需好好享受早前播種的萌芽，以及作些小修小補便可。另一主要原因是自二月底起小弟一直工、公司、私三忙，前文《害怕悔恨，是誰的錯？》已然交代。
然而，在「登澳之旅」期間得知趁特朗普再發癲令大市急速回調，實在值得在此「疑似十字路口」面前，更新一下筆者投資現況，順道檢視有沒有必要就上述事件調整投資策略。
市況回顧
去年小股災後，物業市場二手交投接近冰封，不論物業價格，跌幅均達100萬以上。惟此跌市之短促及其後反彈之急勁程度，實在遠超筆者之想像。在筆者印象中，如不談遠古之急跌市（如六四事件、亞洲金融風暴第二、三波、沙士事件等），就只有2008年底的金融海嘯堪比。
當年2008年9月雷曼爆破前開始暴跌，到12月底港島樓已經見底，新界樓最遲開始跌，亦在翌年首季見底，跌幅約15-25%（當年重災區是港島中／大價樓和一手樓）。2009年環球放水之程度及樓宇供應不足（注意不是土地供應）程度並不比今天低，但亦花了近一年才回升至2008年3月之頂峰。
2018年之所謂股災與2008年的股災當然是九牛一毛，但累升最多的細價樓樓價回調之急卻可比當年，至於反彈之勁則更誇張，見底至今僅四個月，大部分地區已收復失地或已破舊頂，當中包括部分既落後又跌得勁的細價樓。經過這一浪，除非有極必要的自住理由，否則筆者已不敢提供任何入市或不入市的意見了。
今年以來 REITs 和類似性質的收息金融資產也是有升無跌，領展已經令筆者欲哭無淚，幸好其他持貨表現也不俗。公司債券方面，由於持貨波動甚低，沒有引起筆者的注意。至於股市，大家比我更熟悉，恭喜大家盤滿砵滿（尤其是重注美國科技股的 Blog 友們）。
投資組合及操作
截至5月10日為止（物業估價更新截至4月底），本年淨資產(NAV)較去年底上升18.8%，當中7.8%來自投資收入 (Dividend, Coupon…