從銀行和發展商手上奪回屬於你的錢!

按揭回贈 - 從銀行手上奪回屬於你的錢

筆者投資組合向來主要由物業組成,因此 為了盡量壓低按揭成本,每次轉按或新造按揭均會盡取銀行的按揭優惠 ,包括最低利率、最高現金回贈、最高估價、按揭保費折扣及其他附帶利益不等 ,當中又以現金回贈能直接落袋至為重要。 現金回贈比想像中更多 按揭回贈分為兩部分...

2016年9月28日 星期三

升到你迷信 (1) - 樓市概況

九月下旬北風臨,秋意漸濃之際,冷不防太平洋一低壓區崛起,鮎魚風眼未到台東已把香港迫至36度高溫。香港受害,台灣更受災,希望沒造成太大損失。

天災累人,人災禍港。把颱風喻為黑天鵝,災情換成資金泛濫,氣候當作樓市,台灣換上世界(尤以中國某些城市為甚),香港卻還是香港。

六月前,香港樓市雖見復甦,勢頭卻連火苗也稱不上。強如樓市硬好們都不敢說2016不是下跌年,星級分析員無一獨具慧眼,堅持港樓已完。脫歐後,證券市場馬上反映市場的憂慮,樓市因交易透明度低,即使已經起動,指數和分析卻完全追不上。

中原CCL在七月尾才全面反映脫歐的影響,目前比高位還差6%;而差餉物業估價署的指數在九月初才開始反映,目前比高位還差9%。但事實上大家都看到,破頂新聞無日無之,最近兩大新界藍籌屋苑更已打破同類歷史高位(包括去年以高價內部轉讓的交易)。投行分析員紛紛轉軚,硬好如林一鳴、卓百德則繼續在淡友傷口上灑鹽。

基於大部分屋苑仍未破頂,加上樓市指數未能包含火熱的一手市場,我的看法是,目前CCL處於大概143點水平。以下是我的觀察所得的分析結果,來讓時間判定輸贏:

1. 與上一輪政策導致細價樓領頭的升勢(2014年4月至2015年9月)截然不同,今次是由超級豪宅帶動,然後到藍籌盤接力,由一手市場把氣氛凝結在高位,再由整體二手市場接力。這跟傳統樓市上升秩序較吻合,反映壓抑已久的購買力較一年前更充裕。

2. 目前升勢蔓延至二三線市場,包括傳統偏遠地區的大型屋苑(部分小屋苑已破頂)只是剛起步。

3. 大價樓雖然成交少,但沒有較細價樓落後,反而部分細價樓較去年高位仍有近10%差距。這反映一手市場細價樓大量湧現,以及發展商低首期付款法抵消了二手市場的按揭優勢。

(待續)

2016年9月13日 星期二

大難臨頭?


iPhone 4的訂購限制放鬆後,我第一個想法是:大禍臨頭。

我一直以來的想法是iPhone的炒風完全是由供求失衡造成,價格升跌很受國內需求影響。如今每人可以訂10部,表示蘋果公司有信心可應付大幅增加的訂貨量,那也意味著二手市場的供應量將會極速上升!

想到這點,我不禁沮喪萬分:難得找到零風險高回報的「實業」,難得讓我多賺幾回也不行嗎?

我把想法跟同事分享,他們受我的影響也訂了貨,但一次貨也未收過便得知這噩耗。一位同事索性馬上把訂單取消了。

大家討論了很久,也沒有具建設性的結果。最後有一位沒有參與的同事經過,聽完我們的故事後,道:「為甚麼收機的人不自己訂貨?」

真是旁觀者清!

對啊,為甚麽有錢不自己賺,要借別人的手來增加自己的成本?

難道他們不懂訂貨,或者訂貨時出現不能解決的問題?

早前已證實訂貨限制只適用於每張訂單,而非以戶口或人頭計算。難不成他們仍蒙在鼓裡?

我馬上致電幾位長期在網上收機的回收商,旁敲側擊地問他們這個問題。

(待續)

2016年9月6日 星期二

變幻原是永恆

上次更新現況已經是一個月前,投資組合在物業市場經歷長達超過五年浸泡後改變策略,開始將新增資金投入到優質REIT中。

現時持股價值已達當初轉按新資金的74%,不料八月及九月接連有些小數目回籠,令流動資金又再增加20%,持股價值即將跌至流動資金的60%。由於目標持股是流動資金的150%,優質REIT價格又遲遲不回頭(甚至屢創新高),現在的投資組合距離目標仍有一段漫長的路...

目前REIT佔總資產6.5%,現金8%,物業83%;而最新目標是REIT佔總資產15%。

2016年是一個求變的年份,除了物業市場的調整令筆者重新思考投資部署,在工作方面也在積極尋求改變。其實早在2014年末我已在尋找突破點,可惜當時因Team內有些重大架構改變,我決定留在Team內協助過渡,就此犠牲了一個在公司內轉會的好機會。

蘇州過後無艇搭,機會從來不等人。到了2015年尾,我決定在公司內轉去另一Team,工作性質改變不少,但性格未必適合,原本預計學習一兩年後便伺機更上一層樓。結果捱了三個月,已經苦不堪言。工作性質固然是一個問題,但人事關係才最令人窒息。新Team的人事關係最大的問題,就是人與人之間沒有甚麼關係,除了即食的公事以外,毫無溝通空間,甚至連工作方向和規劃也欠缺。

經過一輪掙扎後,還是決定轉工,做回老本行。由一間歐資公司轉往一間美資公司,文化一定有差異,惟一相同的是主要溝通語言仍是英語,也令筆者老懷安慰(畢竟還有點藍血的感覺)。新公司等人用到buyout,一天假期也擠不出,辭職到返新工,連一個月也沒有,也hea多一陣也不行。月薪掛名加20%,但由於歐資公司的voluntary contribution太好,實際上只加了14%左右,還要放棄六位數字的花紅。不過要求變,總要有點犠牲。九月中開工,希望到時還有時間寫文。

向好的一方面想,底薪高了,日後加按會較容易,可是bonus要重新出發,最快要到2017年4月才能反映較高的收入,到2019年4月銀行才recognize two full years average bonus!

人生總是充滿變幻,謀定而後動方為上策。

2016年9月2日 星期五

任何市場也受消息影響


在申請信用卡的同時,我還是在繼續等待第一張訂單的shipment,並且再下了幾張新訂單。

終於踏入第四個星期,運送狀態變成了出貨中,翌日貨品已經交付給速遞公司了。

此時又傳來「好消息」:iPhone 4 在中國的上市日期一再延遲,估計要到九月下旬才能面世。

儘管iPhone 二手市場並不是一個有效的市場,不過由於市場定價者是與真正需求者關係密切的收機佬,而非大眾參與者,沒幾天回收價就被搶高了不少。

本來寄望一個月後中國訂機的需求忽然湧現在香港二手市場,在供求失衡、錢多貨少的情況下,回收價格由15%溢價開始起動,活像進入了股票大牛市一樣,每天升幅達2-3%。

最後回收價恰巧在我收貨那兩天到達了高位,就這樣四位數字利潤袋袋平安,而當中我真的沒有付出甚麽,而且零風險也絕非事後孔明之說(可以Cut訂單甚至退貨)。

最意想不到的是,這行為竟然能帶給人快樂 - 看著收機商那喜悅的笑容、十分好招呼地請求你賣給他,心情也格外愉快呢!

過了兩天,「市場」又傳來壞消息:歐美的積壓需求已處理得七七八八,蘋果公司開始大量向亞洲供貨。

與此同時,iPhone 4的訂購限制由2部更改成10部。

(待續)