從銀行和發展商手上奪回屬於你的錢!

按揭回贈 - 從銀行手上奪回屬於你的錢

筆者投資組合向來主要由物業組成,因此 為了盡量壓低按揭成本,每次轉按或新造按揭均會盡取銀行的按揭優惠 ,包括最低利率、最高現金回贈、最高估價、按揭保費折扣及其他附帶利益不等 ,當中又以現金回贈能直接落袋至為重要。 現金回贈比想像中更多 按揭回贈分為兩部分...

2017年3月23日 星期四

按揭回贈 - 從銀行手上奪回屬於你的錢


筆者投資組合向來主要由物業組成,因此為了盡量壓低按揭成本,每次轉按或新造按揭均會盡取銀行的按揭優惠,包括最低利率、最高現金回贈、最高估價、按揭保費折扣及其他附帶利益不等,當中又以現金回贈能直接落袋至為重要。

現金回贈比想像中更多

按揭回贈分為兩部分,第一部分為銀行受制於金管局指引的回贈,一般為基本貸款額(最多樓價六成)的1%(新造按揭)。轉按或資金充裕的客戶若從貸款額扣除回贈,銀行回贈可高達1.1-1.5%。


第二部分為合法地透過地產代理公司取得的現金回贈。坊間透過大A(五大地產代理)或某按揭轉介公司,一般只能獲得相當於貸款額約0.03-0.05%的非現金回贈,僅是聊勝於無而已。至於自己Walk-in銀行,當然就一毫子回贈也沒有。


筆者和同屬物業投資者的朋友,一直以來都是直接聯絡銀行職員取得按揭資訊,並配以相熟細A(非五大地產代理)轉介以取得額外按揭現金回贈,通常可分享到額外0.15%的現金回贈,即總共可取得高達1.65%的回贈。


後來筆者發現,相熟細A在此回贈之下仍有水位,只是不願意把僅餘的利潤嘔出來。筆者的物業投資朋友思前想後,既然明知自己要不斷翻按、轉按,何不索性自己成立細A(就如收購供應鏈上游企業),主力幫自己、家人和朋友取得回贈。筆者從各銀行搜羅全港最低利率、最多優惠的按揭,在盡可能拉高估價的情況下,筆者目前可取得最高達1.83%的按揭回贈#,絕對是全港最高


(註:有網友查詢後表示害怕資料外洩,也擔心此方法是否可信及可靠。筆者十分理解,畢竟大家萍水相逢,現實世界並無聯繫,只是有緣在此相聚。對讀者來說,筆者的可信性全部來自這個Blog。惟筆者開Blog近一年,分享過的文章接近100篇,都是肺腑之言或嘔心瀝血之作,開Blog前也活躍於Blog界一段日子。如果筆者要偷呃拐騙,何需投資逾一年時間去做?如果筆者是騙徒就一定是世上最失敗的騙徒,就好像一個租霸提早交一年租金一樣愚蠢。筆者真心分享,並身體力行分析各個案[這是我的興趣],如果讀者們擔心,我會盡量釋疑,希望幫到有緣人!)

現在,讀者只需在本Blog「尋找生活之路」Facebook專頁按Like(讚),然後直接WhatsApp筆者5524 9431或Facebook PM,便可以獲得同樣的按揭回贈!

以今年的最新HIBOR利率計算,H+1.3%相當於年利率1.755%。每個物業的按揭最快可以兩年後無償轉按,即平均每年回贈達0.915%,變相每年按揭成本低至0.84%

最重要的是,細A回贈對借貸者而言只有利益、沒有成本,也沒有隱藏陷阱:

  • 大家都是投資者,識計數、豈會被低級技倆蒙騙(相信本Blog讀者警覺性十分高)
  • 細A回贈不影響客戶原有按揭利率和優惠,額外回贈絕對是Extra benefits
  • 沒有合約束縛:細A不會與借貸人簽署任何合約,上述的表格是唯一步驟,是為細A派錢而設。
  • 借貸人可以收到Offer而不接受,絕無成本
  • 沒有私隱問題:借貸人只需填妥一份由香港地產代理商總會提供的表格,經由細A蓋印及簽署交回銀行便可。細A會為借貸人搜羅最適合的銀行及Offer,然後銀行會主動聯絡借貸人,之後細A唯一角色便是派錢
  • 沒有任何費用 
  • 不會與任何非銀行貸款機構有任何接觸 
  • 不會將上述表格外的資料交予第三者
#最高按揭回贈視乎借貸額及借貸成數而定,一般回贈比率最高可達:

2017年3月22日 星期三

道高一丈

凡事太盡,緣份逝必早盡。

一星期後,炒家們又收到另一噩耗。蘋果傳來Email,以「每人不可下超越自用所需的訂單數目」為由,把早前下的訂單取消了。

大家見財化水,面如死灰,一時間從天堂到了地獄。

過了幾天,Apple Store重啟預訂,出貨日期變回兩星期內,預訂限制又變回了每張訂單兩部。

筆者嘗試再下訂單,但一天後又被取消了,似乎Apple有一套方式決定甚麼是重覆訂單。

經過一星期測試,大家的結論是:所有訂單資料都不可以重覆。

那表示日後的訂單,每一張也要用不同的名字、不同的電話、不同的地址、不同的信用卡號碼。


名字最簡單,筆者為自己改了幾百個英文名。

電話方面,由於可以輸入11位數字,筆者在自己的電話號碼後面加了001, 002, 003...

地址也類似,將Flat A分成A1, A2, A3......一個幾百呎單位被分成幾百份,現時新樓的「劏房盤」算甚麼?

信用卡是最難無限複製的,幸好早前已申請了大量信用卡,現時終於用得著了。

另一邊廂,大家也開始瘋狂申請附屬卡,就是為了不同的信用卡號碼.....

(待續)

2017年3月14日 星期二

魔高一呎

(原來已經三個月沒有更新《渺小的我》自言自語系列了。為了儘量切合本Blog主題,不再適用於現在的內容會盡量從簡。)

上一篇文章在此

訂貨後,筆者每天都監視著出貨的時間。慢慢地,出貨日子由2-3天,變成5-7天,再變成兩星期。

似乎蘋果開放訂購限制後,其供貨速度又再追不上顧客訂貨的速度。

大家開始著急了.....

蘋果真的沒有貨嗎?回收價會直線上升嗎?現在不訂,再過一會還能訂貨嗎?

反正訂了貨也可以取消,甚至貨到了仍然可以無償退貨退款。筆者便再下了數張訂單,每張都是10部。

個多星期過去了,貨已到而回收價升了不少。這一趟賺了數以萬元計的無本之利,而信用卡還未到結單日!

這時候,出貨日期已變成了一個月。另一邊廂,同樣以低關稅見稱的新加坡,其Apple Store的出貨日期也不斷推遲至兩星期了。

那一刻,我終於明白香港人忠於炒賣已到了入血入骨的境界。

筆者與同事也不甘後人,瘋狂下訂單之餘,也不忘不停申請信用卡。此外,也開始借用
家人和朋友的信用卡來訂購(並分享利潤)。

有一天,出貨日期變成了Not Available。回收商慌了,回收價一天內提高了好幾次,卻仍沒有人願意出貨。不久,新加坡的Apple Store也很快變成Not Available。

大家都認為,市場已經被炒家壟斷了,並且開始坐貨。但是筆者比較膽小,仍然抱著「坐貨等於坐風險」的心態,極其量只會等回收價升到週末便悉數賣出,而每次的利潤也是五位數。

錢不斷從天而降,貨的流動性極高,收貨等於收錢,而且幾乎天天升值。

那時候,大家感覺就像在天堂!

按揭回贈 - 從銀行手上奪回屬於你的錢

(待續)

2017年3月2日 星期四

從有錢人保險看樓市辣椒 (下)

續上篇,那麼這跟樓市辣招又有甚麼關係?

房地產的投資和財富傳承性質與萬用壽險雖然不盡相同,但在辣椒肆虐下,倒也有幾分相似。這大概可以解釋為何樓市能在大吹淡風下,仍有不少有錢人和內地人爭相購入豪宅及土地,與平民瘋搶一手樓相映成趣

首先,SSD趕絕了樓市炒家,市場只有用家和投資者,而目前趨勢是越來越多人身兼用家及投資者(如父幹買樓、慈母為小朋友買樓、某太6億物業贈與未成年女兒「學投資」等)。這與萬用壽險相似,目前樓市的買家只看長線(甚至是看下一代終身需要),SSD根本不是考慮因素。

第二,15%從價印花稅第一標準。這比萬用壽險相類的費用還要高,但若將年期攤長至數十年來看,15%跟9%分別不算太大。況且仍有很多人願意借用「人頭」來避稅。

第三,15%買家印花稅。筆者起初也不明白,為何有人願意付30%重稅來買樓。內地人行為似乎只能用人民幣貶值的「走資論」去解釋(特朗普上台後,美元轉弱也少了內地人付30%的新聞)。另外以公司付重稅買入物業,看的當然是日後轉讓永久免稅。觀乎市場上接連有天價公司物業成交(如中西區、九龍站等尤為頻密)付重稅也只是貴買貴賣而已

第四,按揭。以中/大價投資來看,萬用壽險比物業按揭較寬鬆。兩者Call Loan風險同樣低。

第五,回報。未計算槓桿的回報,兩者也是甚低,超級豪宅的租金回報甚至不足1%。豪宅看的是價格長期增長,這點與萬用壽險頗為相似,但是後者回報較遜。

第六,雜費。物業雜費有差餉、管理費、地租、物業稅;萬用壽險則有保險成本(Cost of Insurance,嚴格上這不屬於投資成本)及首十五年每月費用。兩者成本相若。

最後是價格波動對財富影響。萬用壽險沒有價格風險,而樓市在極端市況可以下跌七成。當然,樓市也可以連年上升過百倍,部分持有50年以上的商用物業回報甚至超過一萬倍。

目前筆者對樓市的看法比較中性,不見得能大升,但中期也未見巨大下跌空間,故筆者只能繼續持有物業,一動一如一靜。本文旨在道出,世上其實有些一般人不會接觸到的資產/產品,它的回報不高(槓桿後亦僅是普通),但產品本身的設計或性質令它能為持有者達到投資回報以外的目標。這或反映出物業買家「口裡說貴,身體卻很誠實」的實際想法

(完)