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季度檢討

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轉眼間2017年已過了三個月,是時候更新一下近況。

本文標題不太準確,皆因筆者其實很不喜歡「定期」報告近況。投資世界裡,很多時候都是無事可做,夾硬每個月更新一下,很容易變成流於形式化的數字報告。

言歸正傳,這三個月生活上有少許突破。年初太太到了國內公幹,筆者便趁此空檔把不少過去一直耽擱著的事情做好,並多花了時間在身體鍛鍊上(雖仍未成習慣)。

二月底跑了一場10公里賽事,不知怎地大破Personal Best,跑出了53分鐘的成績。以筆者一貫的低密度運動水準,這算是令人非常喜出望外的一件大事。

2017年的日曆大致上塵埃落定,3月到日本旅行(剛回來),5月會到台灣,9月會到英國和法國旅行。相比2016年,預期旅行次數和支出都會增加,希望投資方面進展良好能夠幫補一下吧。

投資方面,第一季相信很多Bloggers都感到高興。投資Blog主要分兩派,第一派是股票為主,以首季的「特朗普升市」來看,大家應該大有斬獲吧!另一派以收息資產為主,2017年首季出現買入時機,能夠多增持較價格上升還重要,因此大家也應該很高興。

展望將來,「特朗普升市」應該差不多結束,股市應該要面對一段牛皮市況。筆者不是股票專家,今年餘下時間仍然以把握時機增持收息資產,以達到減低物業資產比例、增加實際現金流為目標

目前資產配置如下,回報率以買入價及不包括成本計算,也沒有計入槓桿。

住宅物業 (57%) - 共四項,加權回報率 = 3.8%,全部項目皆有賬面利潤。過去三個月住宅市場延續去年四月開始的升軌,破頂消息無日無之。筆者的物業估價也大幅上升,不過在未賣出前,仍然以買入成本計算,故其佔比未見提升。

儘管15%辣招會令住宅物業出現「賣完買唔返」的困局,筆者看著市場的不理性情況,也不得不開始考慮減持住宅。筆者預期住宅市場會持續火熱至年底,若今明兩年出現1996-97的盛況,明年很可能會成為見頂之年。

其他物業 (11%) - 共三項,加權回報率 = 3.7%,賬面利潤開始出現。上月終於成功賣出筆者最視為最失敗的物業投資,新增資金會用作增持R&B。

REIT (13%) - 共兩項,分別為SGD及HKD定價資產,比例約4:1,加權息率 = 6.5%。本季趁市場疲弱增持REIT(主要是HKD),加上SGD最近回升不少,故REIT佔比上升。賬面仍處於虧損狀態。

債券 (4%) - 共四項,全為USD資產,加權孳息率 = 5…

道高一丈

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凡事太盡,緣份逝必早盡。

一星期後,炒家們又收到另一噩耗。蘋果傳來Email,以「每人不可下超越自用所需的訂單數目」為由,把早前下的訂單取消了。

大家見財化水,面如死灰,一時間從天堂到了地獄。

過了幾天,Apple Store重啟預訂,出貨日期變回兩星期內,預訂限制又變回了每張訂單兩部。

筆者嘗試再下訂單,但一天後又被取消了,似乎Apple有一套方式決定甚麼是重覆訂單。

經過一星期測試,大家的結論是:所有訂單資料都不可以重覆。

那表示日後的訂單,每一張也要用不同的名字、不同的電話、不同的地址、不同的信用卡號碼。

名字最簡單,筆者為自己改了幾百個英文名。

電話方面,由於可以輸入11位數字,筆者在自己的電話號碼後面加了001, 002, 003...

地址也類似,將Flat A分成A1, A2, A3......一個幾百呎單位被分成幾百份,現時新樓的「劏房盤」算甚麼?

信用卡是最難無限複製的,幸好早前已申請了大量信用卡,現時終於用得著了。

另一邊廂,大家也開始瘋狂申請附屬卡,就是為了不同的信用卡號碼.....

(待續)

魔高一呎

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(原來已經三個月沒有更新《渺小的我》自言自語系列了。為了儘量切合本Blog主題,不再適用於現在的內容會盡量從簡。)

上一篇文章在此

訂貨後,筆者每天都監視著出貨的時間。慢慢地,出貨日子由2-3天,變成5-7天,再變成兩星期。

似乎蘋果開放訂購限制後,其供貨速度又再追不上顧客訂貨的速度。

大家開始著急了.....

蘋果真的沒有貨嗎?回收價會直線上升嗎?現在不訂,再過一會還能訂貨嗎?

反正訂了貨也可以取消,甚至貨到了仍然可以無償退貨退款。筆者便再下了數張訂單,每張都是10部。

個多星期過去了,貨已到而回收價升了不少。這一趟賺了數以萬元計的無本之利,而信用卡還未到結單日!

這時候,出貨日期已變成了一個月。另一邊廂,同樣以低關稅見稱的新加坡,其Apple Store的出貨日期也不斷推遲至兩星期了。

那一刻,我終於明白香港人忠於炒賣已到了入血入骨的境界。

筆者與同事也不甘後人,瘋狂下訂單之餘,也不忘不停申請信用卡。此外,也開始借用家人和朋友的信用卡來訂購(並分享利潤)。

有一天,出貨日期變成了Not Available。回收商慌了,回收價一天內提高了好幾次,卻仍沒有人願意出貨。不久,新加坡的Apple Store也很快變成Not Available。

大家都認為,市場已經被炒家壟斷了,並且開始坐貨。但是筆者比較膽小,仍然抱著「坐貨等於坐風險」的心態,極其量只會等回收價升到週末便悉數賣出,而每次的利潤也是五位數。

錢不斷從天而降,貨的流動性極高,收貨等於收錢,而且幾乎天天升值。

那時候,大家感覺就像在天堂!

按揭回贈 - 從銀行手上奪回屬於你的錢

(待續)

從有錢人保險看樓市辣椒 (下)

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續上篇,那麼這跟樓市辣招又有甚麼關係?

房地產的投資和財富傳承性質與萬用壽險雖然不盡相同,但在辣椒肆虐下,倒也有幾分相似。這大概可以解釋為何樓市能在大吹淡風下,仍有不少有錢人和內地人爭相購入豪宅及土地,與平民瘋搶一手樓相映成趣
首先,SSD趕絕了樓市炒家,市場只有用家和投資者,而目前趨勢是越來越多人身兼用家及投資者(如父幹買樓、慈母為小朋友買樓、某太6億物業贈與未成年女兒「學投資」等)。這與萬用壽險相似,目前樓市的買家只看長線(甚至是看下一代終身需要),SSD根本不是考慮因素。
第二,15%從價印花稅第一標準。這比萬用壽險相類的費用還要高,但若將年期攤長至數十年來看,15%跟9%分別不算太大。況且仍有很多人願意借用「人頭」來避稅。
第三,15%買家印花稅。筆者起初也不明白,為何有人願意付30%重稅來買樓。內地人行為似乎只能用人民幣貶值的「走資論」去解釋(特朗普上台後,美元轉弱也少了內地人付30%的新聞)。另外以公司付重稅買入物業,看的當然是日後轉讓永久免稅。觀乎市場上接連有天價公司物業成交(如中西區、九龍站等尤為頻密),付重稅也只是貴買貴賣而已
第四,按揭。以中/大價投資來看,萬用壽險比物業按揭較寬鬆。兩者Call Loan風險同樣低。
第五,回報。未計算槓桿的回報,兩者也是甚低,超級豪宅的租金回報甚至不足1%。豪宅看的是價格長期增長,這點與萬用壽險頗為相似,但是後者回報較遜。
第六,雜費。物業雜費有差餉、管理費、地租、物業稅;萬用壽險則有保險成本(Cost of Insurance,嚴格上這不屬於投資成本)及首十五年每月費用。兩者成本相若。
最後是價格波動對財富影響。萬用壽險沒有價格風險,而樓市在極端市況可以下跌七成。當然,樓市也可以連年上升過百倍,部分持有50年以上的商用物業回報甚至超過一萬倍。

目前筆者對樓市的看法比較中性,不見得能大升,但中期也未見巨大下跌空間,故筆者只能繼續持有物業,一動一如一靜。本文旨在道出,世上其實有些一般人不會接觸到的資產/產品,它的回報不高(槓桿後亦僅是普通),但產品本身的設計或性質令它能為持有者達到投資回報以外的目標。這或反映出物業買家「口裡說貴,身體卻很誠實」的實際想法
(完)