從銀行和發展商手上奪回屬於你的錢!

按揭回贈 - 從銀行手上奪回屬於你的錢

筆者投資組合向來主要由物業組成,因此 為了盡量壓低按揭成本,每次轉按或新造按揭均會盡取銀行的按揭優惠 ,包括最低利率、最高現金回贈、最高估價、按揭保費折扣及其他附帶利益不等 ,當中又以現金回贈能直接落袋至為重要。 現金回贈比想像中更多 按揭回贈分為兩部分...

2016年10月30日 星期日

興趣是生活的動力

本Blog名為「尋找生活之路」,宗旨是「累積財富只是掌控生活自由的途徑」,惟至今幾乎只談及有關累積財富的歷程和資訊。由於筆者對數字極其敏感,多年來被金融資訊環繞,投資和分析市場資訊早已超越Money matter,而成為了筆者最大的興趣。此外,筆者對各種奢侈品也有皮毛的認知,但想深一層,物質也非筆者的實質興趣(車除外),研究奢侈品只是累積財富旅途中的一個副產品。

筆者思前想後,生活上較大的興趣,非駕駛和旅遊莫屬。

駕駛和旅遊同時具備兩種理想生活重要的元素:自由和計劃。駕駛者每分每秒都有自由選擇下一步,每個小決定都會影響乘客的安全、舒適度及路程的效率,而要達致最佳的效果,事前計劃並不可少;至於旅行,計劃佔更重要的位置,旅行的目的、預算、旅程的可行性和效率等都是事前計劃可以優化的。

然而
不論閣下享受與否,在香港駕駛可以分享的事情真的不多。至於旅遊的資訊,世上已有太多Blog持續不斷地分享,圖片和文章多得大家都要花不少時間和精神去過濾,實在無須筆者再為大家添煩添亂。基於上述原因,筆者決定於本Blog分享自己親身的自駕遊經歷,豐富這裡作為尋找生活的旅程紀錄儀。

某程度上,每一次自駕遊可能是人生旅途上的縮影。

事實上,若讀者曾於網上搜索自駕遊的資訊,肯定會同意網上有關自駕遊的資訊十分有限,尤其是由香港人提供者
更是寥寥無幾。固此除了用來紀錄生活外,筆者也很想藉此作自駕遊的分享,希望遇到知音人。

筆者的自駕遊經驗始於2012年6月,至今10次旅行,全部都是自駕遊。曾在7個國家駕駛16輛不同款的私家車,累積自駕遊的距離超過一萬二千公里。以下為筆者的自駕遊旅行列表,將來會不斷更新並作為自駕遊分享的目錄:
  1. 2012年6月 台灣
    台中-日月潭-清境 (因百年一遇大雨,上不到清境)
     
  2. 2012年11月 台灣
    台北-九份-十分-基隆-台中-清境-合歡山-福壽山
     
  3. 2013年6月 馬來西亞
    沙巴-神山-吉隆坡-馬六甲
     
  4. 2013年11月 日本
    札幌-小樽-洞爺湖-富良野-旭川-層雲峽
     
  5. 2014年5月 澳洲
    墨爾本-大洋路-塔斯曼尼亞-悉尼
     
  6. 2014年9月 台灣
    台北-宜蘭
     
  7. 2014年10月 泰國
    曼谷-華欣
     
  8. 2015年3-4月 美國、加拿大
    華盛頓-波爾的摩-費城-尼亞加拉大瀑布-洛杉磯-拉斯維加斯-Capitol Reef National Park-Canyonlands National Park-Antelope Canyons-大峽谷-死亡谷-Yosemite National Park-三藩市
     
  9. 2016年4-5月 日本
    釧路-帶廣-札幌-函館-松前-定山溪
     
  10. 2016年10月 台灣
    台中-清境-太平山-台北

2016年10月14日 星期五

升到你迷信 (3) - 強國因素

續上文,繼續研究樓市如何升到你迷信:

8. 內地炒樓情況過火,政府已開始收緊政策,一般需時半年才能反映。究竟內地計時炸彈會引爆港樓,還是炒樓所得的資金會轉戰香港,暫時仍難定斷。可以肯定的是,內地人套現換貨的現象已經浮現,只是不知會否蔓延至二手市場。

9. 從2015年第3季起,內地透過來港買保險的走資情況越來越嚴重,並引發中央限制境外銀聯信用卡簽賬額的粗暴干預。千萬不要以為中央限制銀聯卡交易的政策會奏效,其實越打擊越引發更多更急走資潮。現時走資500萬美元,只需碌卡一千次,很多保險公司都樂意提供協助。

10. 根據保監會資料,今年第2季的內地保費已相當於2015年第3季的一倍,這些資金很多會購買一些整付保費又能在兩、三年內打和的退保的保單,如萬用壽險、短期儲蓄保險等。這表示2017年中起,平均每季會有超過100億港元資金鬆綁。這些資金洗淨後,可以合法運往海外,也可以留在香港這個十分歡迎資產膨脹的「自由市場」。到時候香港的資產價格會如何走,真是難以想像。

最可怕的是,這個數字現時仍以每季25%幅度上升中。

(完)

2016年10月4日 星期二

升到你迷信 (2) - 本土因素

續上文,繼續研究樓市如何升到你迷信:

4. 按揭關口

觀乎幾個重要關口(400萬, 600萬, 833萬),400萬的阻力已不復見,有人資助首期不足的上車客已成常態;833萬的阻力已不如往昔,有貨在手的客源始終有換貨需求。

至於最大鴻溝600萬,在一手市場簡直視之如無物(如元朗某盤),甚至連二手市場也逐漸變得模糊(如將軍澳)。由此可見以按揭限制壓抑需求的造法,其效果已達樽頸位

5. 財富效應

這一輪調整與股市走勢有關,估計樓市去向與2011年歐債危機一役相似。

當年樓市於2011年5月見頂,股市於10月見底,而樓市反復下跌至12月左右,翌年4月大爆發,11月政府出招但只能打擊成交量,一直升至2013年2月才因政府重鎚出擊停止。

去年樓市於9月見頂,股市於今年1-2月見底,樓市下跌至3月左右,至7月大爆發。如無意外,樓市會經歷一個負面消息(如特朗普上台或美國加息)而不顧,而隨後的負面消息將會中止樓市升勢

6. 政府逆周期措施

炒家:SSD的存在令炒家佔市場成交比例為0%;
大陸客:BSD比例近月已回升(尤其是一手市場),但整體仍屬偏低(佔二手市場約9%);
投資者:DSD已封頂,加上此法案不受建制派擁護(上次幾乎撻Q),料政府不會再挑戰立法會。
用家:市場充斥著用家需求,但打擊用家政治不正確,料不會再從印花稅入手。

7. 金管局逆周期措施 - 按揭成數

再度收緊按揭供應會對銀行利潤造成壓力,反而影響金融體系安全性。以近來金管局對銀行按揭戰隻眼開隻眼閉的態度來看,恐怕收緊按揭亦非上策。洪水不能抵擋,疏導方為上策

450萬以下:收緊細價樓按揭打擊用家需求的範圍最廣泛,2015年最後一次逆周期措施已令上車客怨聲載道,不宜再更改。
450-1000萬:按揭保險界線乃市民無法上流及被迫買細價樓收租之根源,可同時收緊600萬以下及開放600萬以上按保,以疏導潛在換樓客的流動性。具體做法如下:
  • 450-600萬:80%按揭,最多借450萬。(收緊)
  • 600-700萬:75%按揭,最多借500萬。(放寬)
  • 700-800萬:70%按揭,最多借550萬。(放寬)
  • 800-1000萬:65%按揭,最多借600萬。(放寬)
1000萬以上:今天千萬樓價已不屬高價貨,仍有大量按揭需求。基於目前經濟環境,50% buffer加壓力測試實在太嚴苛,宜略為放寛:
  • 1000-1500萬:60%按揭,最多借750萬。(放寬)
8. 金管局逆周期措施 - 其他方案

壓力測試不但出師無名(壓測推出至今已呃了市民幾年),且同樣會對影響銀行利潤,相信不會再加。另外,可考慮開徵按揭徵費,功能有如存款保障,除可增加市民按揭成本,亦可作為重大不利事件的保險,一舉兩得。不過此類徵費諮詢需時數年,遠水不能救近火矣。

(待續)