升到你迷信 (2) - 本土因素

續上文,繼續研究樓市如何升到你迷信:

4. 按揭關口

觀乎幾個重要關口(400萬, 600萬, 833萬),400萬的阻力已不復見,有人資助首期不足的上車客已成常態;833萬的阻力已不如往昔,有貨在手的客源始終有換貨需求。

至於最大鴻溝600萬,在一手市場簡直視之如無物(如元朗某盤),甚至連二手市場也逐漸變得模糊(如將軍澳)。由此可見以按揭限制壓抑需求的造法,其效果已達樽頸位

5. 財富效應

這一輪調整與股市走勢有關,估計樓市去向與2011年歐債危機一役相似。

當年樓市於2011年5月見頂,股市於10月見底,而樓市反復下跌至12月左右,翌年4月大爆發,11月政府出招但只能打擊成交量,一直升至2013年2月才因政府重鎚出擊停止。

去年樓市於9月見頂,股市於今年1-2月見底,樓市下跌至3月左右,至7月大爆發。如無意外,樓市會經歷一個負面消息(如特朗普上台或美國加息)而不顧,而隨後的負面消息將會中止樓市升勢

6. 政府逆周期措施

炒家:SSD的存在令炒家佔市場成交比例為0%;
大陸客:BSD比例近月已回升(尤其是一手市場),但整體仍屬偏低(佔二手市場約9%);
投資者:DSD已封頂,加上此法案不受建制派擁護(上次幾乎撻Q),料政府不會再挑戰立法會。
用家:市場充斥著用家需求,但打擊用家政治不正確,料不會再從印花稅入手。

7. 金管局逆周期措施 - 按揭成數

再度收緊按揭供應會對銀行利潤造成壓力,反而影響金融體系安全性。以近來金管局對銀行按揭戰隻眼開隻眼閉的態度來看,恐怕收緊按揭亦非上策。洪水不能抵擋,疏導方為上策

450萬以下:收緊細價樓按揭打擊用家需求的範圍最廣泛,2015年最後一次逆周期措施已令上車客怨聲載道,不宜再更改。
450-1000萬:按揭保險界線乃市民無法上流及被迫買細價樓收租之根源,可同時收緊600萬以下及開放600萬以上按保,以疏導潛在換樓客的流動性。具體做法如下:
  • 450-600萬:80%按揭,最多借450萬。(收緊)
  • 600-700萬:75%按揭,最多借500萬。(放寬)
  • 700-800萬:70%按揭,最多借550萬。(放寬)
  • 800-1000萬:65%按揭,最多借600萬。(放寬)
1000萬以上:今天千萬樓價已不屬高價貨,仍有大量按揭需求。基於目前經濟環境,50% buffer加壓力測試實在太嚴苛,宜略為放寛:
  • 1000-1500萬:60%按揭,最多借750萬。(放寬)
8. 金管局逆周期措施 - 其他方案

壓力測試不但出師無名(壓測推出至今已呃了市民幾年),且同樣會對影響銀行利潤,相信不會再加。另外,可考慮開徵按揭徵費,功能有如存款保障,除可增加市民按揭成本,亦可作為重大不利事件的保險,一舉兩得。不過此類徵費諮詢需時數年,遠水不能救近火矣。

(待續)

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