神書分享:土地政策

《置業策略》用土地管治社會

如果認為香港政府的高地價政策純為了經濟效益,也未免太看輕香港政府旳管治技巧了。

[筆者:這裡指1997年回歸前的港英政府,現時特區政府只是蕭規曹隨而已。]

土地的分配制度和措施,本來就會構成不同的社會意識形態和社會狀況,並由此衍生不同的社會階級。

從這個角度看,香港政府的高地價政策,使大部分小市民產生追逐改善屋住環境的慾望,使土地成為眾人期待的寶貴資源,完全有利於管治社會。

小市民要申請公屋或居屋,必須經過嚴格的甄選程序和長久的輪候[筆者:多得某些人,現在是無了期的輪候;小市民若要擁有一層私人樓宇,又必須向銀行借大筆金錢,每月花部分收入作還款,還款期動輒三十年。而且最重要的是,小市民若肯跟隨這個遊戲規則,他們便有機會得到居所;當自身的財務狀況改善時,更可以擁有私樓,甚至換到更優質的居所或更上一層樓。

全香港居住在公共房屋的居民,超過340萬人,而住在中小型住宅的居民,亦有約310萬人,即佔了全港九成人口。他們其中的大部分人,若要擁有土地,便得遵守香港政府訂下來的遊戲規則--高地價、貴樓、長期負擔。

[筆者:根據差餉物業估價署的定義,A/B類房屋面積不多於59.9平方米,可視為中小型住宅。]

從這點看來,香港政府是沒有理由不維持高地價政策的。

《置業策略》高地價政策不變

一個社會裡面,若很多人都在渴求得到土地,而且經過辛勞奮鬥便可以得到,而在得到過程中又要千方百計保有土地(例如賺錢供樓),社會便會產生保守意識,使社會存有內在的穩定力量,這個社會便會有希望。而那些擁有土地的人,更會傾力支持政府維持建制,因為他們得到土地的過程十分艱苦,恐怕一下子失去。

[筆者:穩定力量只是有利擁有資產的人,非既得利益者並非單單辛勞奮鬥便能加入此遊戲,筆者認為他們失去希望是可以理解的。然而,作者寫的卻是鐵一般的事實。]

香港前途問題的浮現,相應產生了一個財富和土地大轉移現象。

樓市熾熱,正是一種亂世中能得到資財土地的象徵。土地變成火棒,誰可擁有,誰可平安拿走,誰能是能者。這雖然對香港政府的建制有所挑戰,但也無形中使土地更加矜貴。只要樓市不過火,沒有造成社會騷動,政府便不會全力制止或干涉。

如果從香港政府的土地政策來看,買樓者應該明白,除了發生重大社會危機,高地價政策不會輕易改變。樓宇只有越來越貴,即使金融體系受到衝擊,亦會大漲小回,甚難大跌。

而前途死線之外呢?難說。可預料特區政在能力範圍內,也會全力跟隨,少作改動。

[筆者:當時作者推算特區政府會延續高地價政策,並沒有錯,錯就錯在特區政府錯判形勢,在亞洲金融風暴正面吹襲香港、利率趨升而經濟急速下滑之際,天真地執行1996年港英政府完成的住屋需求報告(即「八萬五」),大幅增加未來四、五年土地供應。人人都知道在經濟不景時,市民都會傾向減少消費、去槓桿化、減少投資,甚至延遲生育,在這個時候大增樓宇供應,並非政府主動改變高地價政策,而是不懂得審時度勢,僅此而已。儘管如此,後來曾蔭權政府重新確立高地價政策不變,只是財富已經大量從小市民手中轉移到最具持貨能力的老牌家族了。]

所以小市民置業自住該及時,這是一個香港土地政策的遊戲規則,雖然很辣,但誰叫你是香港人,不跟從不成,不然沒法擁有樓宇,也沒法永久地解決個人的居住成本。

[筆者:Blog界猛人如雲,讀者當然很容易便找到能不靠物業投資去維持生活、甚至能產生強勁被動收入的例子。然而,他們的個案是否適用於每一個人?

例如,你有沒有強勁的主動收入(例如平均月入20萬)去快速建立投資組合?
又或者你是否一個人生活,不需向另一半及下一代的生活負責任?
再退一萬步,僅靠流動資產去對沖居住和生活成本,是否每一個人都有能力做到?
面對市況波動時,你的心理又能否承受?

這些都是一般市民值得深思的問題。若有少許懷疑,物業也許就是最簡單直接能永久地解決個人生活成本的工具,而這一點也自動反映在樓市走勢上。]

留言

  1. 一般市民來講, 一層自住樓係對沖香港居住成本的工具, 有2間以上先好試下TIME THE MARKET

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    1. 如果只有兩間細價樓,日後必有換中/大價樓需要,只算是平手,不算好倉。若貪利潤賣樓,日後換樓時一樣有機會自食其果。

      如果有一間大一間細就另作別論。不過政府落咗咁多度閘,都係唔好搞咁多嘢,以免恨錯難返。

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