現況分析: 缺乏現金流的困局 (4)


投資工具的問題(續)

上篇談及由於投資工具的本質是靠升值去scaling,令持續增加物業的投資現金流變得匱乏。其實除此以外,物業尚有一個更實際的問題令scaling本身也出現困難。

首先,物業投資本身必定涉及借貸,而且一般槓桿比率都高於其他工具#。一旦開始了高槓桿操作,那借貸能力就變成scaling的上限。借貸能力與收入直接掛勾,在收入不變的情況下,無論是加按、轉按或新造按揭,都受到同一個數字限制其總規模。

換句話說,即使物業升值,你可以加按作為首期去擴大投資規模,但這樣便耗用了借貸能力,總有一天會出現「不加按首期資金不足,一加按借貸能力不足」的困境。結果,物業投資者一般有三種做法:

(1) 仍舊倚靠收入(龜速)儲首期;
(2) 用旁門左道去湊首期(如利用A君的借貸能力作為B君的首期);
(3) 用加按資金去購買低/零槓桿的資產。

第一類便正中了上一篇的瓶頸情況,尤其收入不高的人,很難走出困局。
第二類做法只是延遲了瓶頸出現,終究會重遇此問題。
第三類做法解釋了2013及2015年車位大幅跑贏其他物業的現象。

第三類做法看似可行,而且早著先機更可財息兼收,並因收入增加重回擴大規模的正軌。問題在於其低槓桿及低回報,又或會手痕涉足不熟悉的市場(如加按炒股票)而造成損失,因此長久而言還是要尋找更理想的出路。

在金管局的按揭管制措施出現前,物業投資的槓桿比率一直維持在300%左右,即平均接近七成按揭。即使如今措施極為嚴格,槓桿比率仍然維持在200%左右。如果作自住用途,槓桿更可以高達1000%(一旦買入物業,即使自住也在被動投資中)。相對上,基金、股票等投資,從未聞小投資者可以持續地進行高槓桿操作而可安然度過金融動盪。外匯、黃金的槓桿更大,但以炒賣性質居多,難以投資歸類。債券可以高槓桿,但債券本身並不常以升值獲利去擴大規模。

(待續)

留言

  1. 謝謝R兄的分享!以此道理解釋車位價格的上升,非常清晰易明=)

    但現時不少的車位價格已被炒至過mil,針對"3) 用加按資金去購買低/零槓桿的資產",投資者需另尋售價低位、但有潛質的投資工具了。

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    1. 我不敢說過mil 的車位是沒有投資價值,因為供求的確嚴重失衡。或者那應歸類成炒賣價值吧。

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