轉載:高天佑 《深圳樓 vs 香港樓》

筆者對大灣區並無好感(成日聽都幾煩),但大致上同意作者觀點, 如果 北上置業的條件改善(如按揭成數、流動性、利率等),投資內地靠近一線的發展區的回報肯定勝過香港,即使 risk-adjusted 亦然。 然而,當頗大部分香港人連香港的物業市場也不想觸碰,甚至對物業「鄙而遠之」,縱有機會又如何? 以下為筆者節錄之重點: - 基於人口持續流入, CBRE預測深圳未來樓價有可能追近香港。 - 11個城市將有3個不同發展層面:一、香港、澳門、廣州和深圳續當領頭羊;二、東莞和佛山將受惠於外溢效應;三、珠海、中山、江門、肇慶等可受港珠澳大橋、深中通道帶動,實現「產業過江」。 - 人口1.2億的日本有東京、大阪和京都三個名城,各具特色;人口3.2億的美國更有紐約、華盛頓、芝加哥和矽谷等多個都會群,發揮各自戰略作用。至於 人口達13億的中國,又豈會撐不起幾個超級城市。 -「 北上深」樓價水平絕非按照全國收入平均數,也不是看居民的平均收入 ,而是根據全國最有錢/最具賺錢能力5%人的購買力。 - 香港本身也是超級城市,在資金流通、稅務、法制、資訊自由、國際化、出境便利等方面仍然領先「北上深」,所以 「北上深」樓價和香港樓價同步長線向上,且前者對後者構成推動效應 ,而非此消彼長。 - 政府有責任照顧「真.香港人」福祉,總不能叫新一代廢青全部躝上大灣區。港府有必要把公營房屋市場和私樓市場完全分割,否則 700多萬港人之中佔大多數的普通人,又豈能跟內地13億人中的精英競爭買樓。 全文如下: http://www1.hkej.com/dailynews/finnews/article/1932125/%E6%B7%B1%E5%9C%B3%E6%A8%93+vs+%E9%A6%99%E6%B8%AF%E6%A8%93 大灣區大灣區大灣區,香港人今年不斷聽到這三隻字,但相關規劃遲遲未公布,難為很多研究機構只能憑空吹水,而大家關心的始終只有「買樓」。世邦魏理仕(CBRE)昨天發表「大灣區研究報告」,預測深圳基於人口持續流入,未來樓價有可能追近香港。實際上,北京、上海、深圳這三大城市,其樓價應該按照全國最有錢5%人的購買力來看待,而香港身為中國另一超級城市,當然亦不例外。因此,近來不少有識之士建議港府要把樓市清晰分割為「本地用家」和「投資者/外來買家