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收爐 (2017)

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又過一年了。 市況回顧 一年前,筆者寫過一篇近況文章《 資產波動時 》,猶記得當時筆者甫投身流動資產市場便遇上冷鋒,持貨從高位回調15%,令組合出現賬面虧損。逆境不久便過去, 筆者也改變了不斷買入的策略,以後只會在機會出現時一口氣大量入貨 。結果今年自首四個月入貨後,REIT再也沒有回調過;債券也是幾乎只升不跌,惟因債券有到期日,即使價格不低也勉強買了些。另外抄襲了其他Blogger,開始買入優先證券(併入債券類)。 ↑↑↑上圖為流動資產組合每月表現,可見踏入2017年確是由年頭升到年尾無停過↑↑↑ 物業市場方面,自2016年4月復甦(也正巧是筆者開Blog之時)後,上升步伐雖慢但幾乎沒有停過,今年只在6-8月稍作喘息,然後又重拾升軌。 住宅市場方面,換樓鏈在不知不覺間啟動,升幅由半新樓(有大型會所為主)及三房單位領航,舊樓的細價樓升幅略遜市場,而舊樓的中價樓則最落後。 一手市況熾熱,尤以下半年為甚,不但同一樓盤一浪接一浪地加價,後來的新盤和優質貨尾單位更加進取,成交屢創天價,彷彿三數萬元一呎已成新常態。 投資組合和操作 以資產升值幅度來看,2017年無疑是豐收的一年。 截至12月28日,本年度 淨 資產(NAV)上升91% 截至12月31日,本年度淨資產(NAV)上升92% ,是2013年後首次接近倍增。需知道筆者在2013年及以前的淨資產基數低得很,投資組合集中且當時槓桿比率超高,相比下2017年的增幅其實非常誇張。 拆開 91%  92%的增幅來看,當中40%來自物業賬面升值( 主要以估價為準 ),16%來自流動資產升值,15%來自SSD鬆綁,13%來自儲蓄,其餘為投資收入(Dividend, Coupon, Rental Income, etc.)與利息開支offset。 十月炒IPO(已平倉);小注幾隻美國科技股龍頭,僅佔 總 資產約0.2%;所有物業擺脫SSD。 十一月投機味濃,先炒九倉分拆(已平倉);趁領展策略重組大升,減持領展;並開始收集電能實業,預期2018年2月尾再大派特別息。 十二月買入債券及優先證券,並因應美息上升,將美元淡倉轉成瑞士法郎淡倉。 賣出車位及領展後的資金未有出路,暫時泊在電能實業等待公布派發特別息。 撇除電能實業,流動資產的槓桿比率跌至116%(以市價計算)或12

你的天下是甚麼?

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早前有Blogger談到「得公屋,得天下」,筆者看畢後也有些感慨。 何謂「天下」?相信每位讀者也有不同的想法。 有些人會認為了不起的成就才算「天下」、有些是為了追求無憂生活、有些是財自。 那麽所謂「天下」,某程度上來說其實就是人生目標或理想,或者說是通往人生目標或理想的必需條件。 對於筆者來說,最想達到的「成就」就是與身邊的人緊密地連在一起,不必為錙銖而煩惱,並且可以隨心所欲地做想做的事。少量物質享受是需要,但並非重點,僅此而已。而達成此「成就」的必要條件之一,便是扣除目標生活的支出後,仍有充裕的收入(主動被動皆可)。筆者比較prefer全被動收入,讓時間全部留給non-career development,包括達成人生目標或理想。 所謂的「得天下」,筆者認為是在上述條件達到時,你 有權 擁有的東西(包括但不限於財富),而 不是 你實質已擁有的東西(一般來說是財富)。 上述的「得天下」方程式,正正解釋了為何得公屋者得天下。 首先要撇除「完全不鑽空子得公屋」這個不太現實的前設。目前的公屋制度下,輪候隊伍消化極緩慢,而且隊尾無限加時,陰謀論指出箇中原因是太多人利用「社會工作」漏洞打尖。因此,要進入公屋門檻本身已涉及灰色行為。 第二,獲得公屋後,首十年免入息及資產申報及審查,公屋戶在這十年間能在收入暴升的情況下,仍然可以合法地享用月租約$2,000的絕對優勢,超速累積財富。假設私樓月租為$15,000,公屋戶這十年間已經比私樓戶累積多156萬港元。 第三,即使十年後依法申報,公屋戶亦只會被列為富戶,直至極極極大幅超越基本收入或資產限制才會被迫走。即使被迫走亦能以綠表價買入資助房屋,負擔仍遠低於私樓戶。 以上幾點並不能讓公屋戶取得極大成就,也不至於能累積巨額財富。然而,公屋戶在上樓後首十年間, 由於 保證 家庭開支極低,相對容易增加消費、提升生活質素,包括現今社會最為昂貴的基本精神消費:組織家庭、生育下一代。 而家庭人數增加所帶來的財務負擔,主要為住屋面積,亦能透過社會福利、以低廉的成本去解決。 根據筆者的觀察,即使家庭年入超過100萬,不管物質生活如何滿足,如果未能解決自住需要,亦無法貿然、輕鬆地組織家庭,甚至不敢生育下一代。一個簡單的例子: 兩個專業人士,月入分別為六萬和四萬,若要組織家庭,買個上車盤閒閒地都要借四五百萬按

好文共賞:價格與價值(郭釗)

引用郭釗的好文章,投資切忌睇價格計死數。 原文在此:https://hk.finance.appledaily.com/finance/realtime/article/20171213/57575480 小時候因為家貧,通常知慳識儉的媽媽都會到街市買一些破爛邊緣的生果,切掉破損部分給我食。長大後看到一些研究報告,才得知局部壞掉的生果,整個都帶有毒素,就算進食完好部分,對身體無益之餘還有害處。不知者不罪,當然不會怪責慈母。進入投資領域後,發現輸多贏小的朋友都有一個共通點,就是只看價格不看價值。繼續用上面例子,十蚊十個跟十蚊三個蘋果當然在價格上有分別,而且有些朋友會覺得前者性價比較高,博十個有三個冇爛已回本,四個以上有本有利,就算全部「爛爛哋」,在十個之中切除破爛部分,完好無缺的加起來應該多於三個的份量,怎計也是聰明選擇。但吃水果本是為強身健體,現在變成有損健康,真是聰明嗎? 兩隻相同行業的股票, 一隻市盈率10倍,另一隻30倍,應該買前者吧?當大市上升時,10倍那一隻應該會「追落後」,這句對白是否熟口熟面呢?但往往上升幅度較高的,卻是30倍那一隻。尤其是投資一些風險較高的範疇,以本人較熟悉的外地樓為例,我四、五年前開始投資日本樓,多數買入銀座、千代田區、西麻布、南青山等較高級的住宅區,幾年來升幅及收租都有不錯回報。當時有朋友有樣學樣,某日突然跟我說買了日本樓,加入我的行列咁話,我問他買哪裏了,他只說東京一個近JR站的住宅區,收租回報不錯,有7厘多云云,但講極都講唔出邊度,他說有研究過我買入的區份,其評價是「呎價貴,銀碼大,回報率又不高」,而他那個單位50萬港幣有找,他認為呎價平相對抵玩。 他後來傳盤紙給我,一看就知是老人區,租和賣也應該不容易,我心知不妙但已成定局。買入一年後他要我介紹一些日本仲介給他,因為之前租客走了,想找多幾個渠道放租,我介紹完就沒再跟進,兩年過去,上月收到他的電話,他無奈表示那單位自從買入後,收了幾個月租,就再找不到租客,賣又賣不出去,管理費和修繕基金又要照交,可謂沒錢收還要嘔凸。 我當然不會在其傷口上灑鹽,抽他當年後腿,但當他知道我的日本投資平均都有一倍升幅,難免心裏不舒服。近日同類事件再次發生,朋友發現我投資了東南亞一酒店式住宅項目,走來告訴我附近的住宅呎價更便宜,雖然沒酒店配套,但性價比更高云云。其

領展賣產之我見

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領展的策略評估終於塵埃落定,17個商場以高溢價52%售出,交易金額達230億元,扣除原有估值淨利潤約74億元。NAV即時上升約5%,租金下跌令可分派收入將減少約8.5%,會於2018年3月反映。 東昇兄已經詳述Facts and figures,筆者在此就不贅了,讀者有興趣可 稍移玉步 前往參閱。筆者想highlight的一點是賣出的物業對可分派收入的回報率僅約2.6%。 230億相當於領展市值的15%,對領展來說可算是大銀碼,領展CEO王國龍先生一向作風穩健中不忘發展為上,筆者估計他已有著相當盤算,投資目標可能會以過往做過的事為基礎,為公司展開一個新方向。以下是幾個可能性: 1. 減債 有分析指美元已進入加息周期,領展有可能用新資金減債以降低成本。 筆者認為機會較低 (起碼不是這一刻),原因有四: 領展的 帶息負債比率很低 ,只佔總資產17.4%,D/E ratio距離警戒線非常遠 過去半年, 領展的實際利率成本只有2.5%,比出售物業的yield還低 浮息負債共139億,當中100億已經做了利率掉期(IRS),受加息影響可謂微不足道 如此保守並不切合領展和王生的進取度 惟一能支持的此論點的是近兩年領展的D/E ratio比2015年3月高出不少,但筆者相信低息(尤其是USD Corporate Bond)是鼓勵領展增加負債的原因,不能倒果為因。 2. 回購 領展管理層深明回購是最有效及有率增加DPU的方法,過去不論市價高低都曾回購。但是與減債一樣,筆者認為「賣產為即時回購」的機會不大,原因如下: 以現價計算,領展的息率只有3.4% (還未計算賣產後可分派收入減少),雖然較賣出的資產高,但是Margin太窄,不值得大費周章去賣產 過去領展每年只回購0.5 - 1.5%基金單位,市場已經會炒作, 如果用230億元或大部分作回購,相當於超過10年的回購金額、或幾個月成交額,領展必定會買貴貨 有關領展的回購還有一個有趣故事:領展過去曾公開表示市價未反映公司價值,公司無懼在歷史高位回購。直至2016年8-9月,領展以平均價超過$55(當時接近歷史高位)回購超過1280萬個基金單位,後來持續下跌直至$48.55才見底。自此,領展的回購開始變得集中,不再隨便、平均地回購。例如2016年12

物業價值如何入賬

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這是困擾了筆者多年的問題,至今仍未找到答案,希望寫出來讓讀者想想更好的方法。 (其實頗為無聊,因為有無答案其實對生活財富無甚影響,不過未能想通的話可能會對財務抉策變得保守。) 物業應否以成本入賬? 基於會計原則,物業應該以成本入賬,再根據折舊率逐年write-off。但是我們明知物業價值的根本是土地價值,而土地價值乃隨年月(及貨幣供應量)增長,再者我們又不用報數,筆者當然不會咁「死板」地write-off物業。不過,由於物業價格的波幅可以很大,而且為了避免要不斷更新物業價格(判斷市價也是另一個問題,下談),筆者一直以來也是成本入賬。 然而, 當物業持續升值、並具備條件加按來擴大個人的資產負債表,以便快速增加被動收入時,以成本入脹的資產淨值(淨資產)及槓桿比率便開始失去意義。 以下為一個簡單例子: A君的資產負債表 物業1: 成本400萬,以80萬首期買入,負債320萬 (自住) 物業2: 成本400萬,以200萬首期買入,負債200萬 (出租) 資產: 800萬 負債: 520萬 淨資產: 280萬 槓桿比率: 286% 當物業價格上升30%後,A君盡情加按,變成: A君的資產負債表(加按後以成本入賬) 物業1: 成本400萬,市值520萬,負債416萬 物業2: 成本400萬,市值520萬,負債260萬 資產: 956萬 (156萬為加按現金) 負債: 676萬 淨資產: 280萬 槓桿比率: 341% 由此可見,明明樓價上升了才能借得更多,卻因為入賬問題令槓桿比率反而上升了,並且嚴重低估了淨資產。如果將已升值部分入賬,將變成: A君的資產負債表(加按後以市價入賬) 資產: 1216萬 (156萬為加按現金, 260萬為物業升值) 負債: 676萬 淨資產: 540萬 槓桿比率: 225% (未加按前 = 196%) 因此,目前 筆者對個人資產負債表的大部分資產(包括物業、REIT)維持以成本入賬,債券(優先證券當成三年期的債券)以Amortized Book Value入賬,但是在計算資產淨值或評估槓桿狀態時,會計入資產已升值部分。 問題又來了。 如何評估資產的市價? 對於REIT和債券,筆者計法比較簡單,REIT就直接用市價,而債券就繼續用Am

物業收入課稅

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(頭盔:本人並非稅務或會計相關的專業人士,以下為個人意見,不對讀者構成任何形式的建議或唆使。) 投資物業,除非完全丟空等升值,否則一般小型投資者必需認識有關物業收入的課稅。注意這篇文並不是討論與「辣招」關係密切的印花稅(那是只會出現在有註冊文書的稅項),而是由物業收入(即租金)所衍生的的課稅。 在香港, 不論租約有沒有加蓋印花(即所謂的打釐印)、甚至沒有實體租約存在,凡是出租收入皆須申報 。以個人名義申報的形式有兩種,分別是物業稅和個人入息課稅。 物業稅 香港的稅制超級簡單,物業稅亦然,稅率為應課稅租金收入的15%。政府劃一規定可扣除維修成本、因收租活動衍生的支出為20%,即應課稅租金收入等於毛租金收入的80%(惟並未扣除差餉)。此外,實際差餉繳款(~毛租金收入的4%)及損失租金(~$0)亦可作扣減。 物業稅 = (毛租金收入 x 80% -  毛租金收入 x 4%  - 損失租金) x 15% 實際稅率 = 11.4% 要注意,出租物業的按揭利息不能在物業稅扣減。 個人入息課稅 對於大部分打工仔來說,個人入息課稅一般是為兩夫妻收入相距較大(或其中一方沒有收入),或單身人士欲合併不同收入來源(包括租金收入、獨資業務利潤等)而設。 相對上,個人入息課稅的計算比較複雜,讀者可以使用 稅務局的稅款計算機 計算出應繳的最低稅款。縱然如此,要填妥計算數每一列也不是簡單的事,因此還是有需要了解一下租金收入在個人入息課稅的角色。以下列舉幾個要點: 1. 個人入息課稅可以扣減利息 若收租物業有按揭,個人入息課稅可以扣減按揭利息,但是不能扣減維修和保養費用,也不能扣除差餉繳款。以五成按揭為例,利息成本(~2%)大概等於毛租金收入(~3%)的三分之一。換句話說: 個人入息課稅(物業) = 物業稅實際稅率 x 67%  x (邊際稅率 /  15%) 由於67% x (邊際稅率 / 15%) < 1,原則上個人入息課稅的物業部分應較物業稅為低。   邊際稅率 = 2% =>  毛租金收入 x 1.0% <<<< 物業稅   邊際稅率 = 7% =>  毛租金收入 x 3.6% <<< 物業稅   邊際稅率 = 12% =>  毛租金收入 x 6.1%

債券撥備

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筆者目前持有八條債權證券(包括永續證券),佔 總資產 近6%。由於債價在到期日會回歸PAR,在正常情況筆者只會以Book Value形式入賬,即 無論債券的市值如何波動,也不論買入價是多少,在筆者的資產負債表上的債券價值只會每天自動向100調整,直至到期日會變成$100。 至於沒有到期日的永續證券,則會更保守地以三年為期限,將買入價逐日調整至$100。 過去一年,永續證券及中年期的債價一直呈小波幅向上的趨勢,而短期的債價基本上沒有波動。 筆者一向不喜歡價格波動 ,而上述的入賬方法只會隱藏了未實現盈利(Unrealized Gain),因此一直沿用至今,也是一般金融機構長期持有的入賬方法。 最近組合其中一條債券(佔 總資產 ~0.8%)的價格出現明顯下跌,令筆者需要考慮作出撥備。先說一點點背景: 此債評級並不高,財務報表也是麻麻地(現在回想有點為分散而分散的感覺),筆者在 6月初首次以$103買入此債 ,當時YTM = 7.3%,離到期日不夠三年。怎知買入不夠一星期就收到債仔的回收Tender,出價是買入價$106,YTM即時跌到6.1%,筆者當然答應,結果有73%持貨被回收了。 債仔有錢高價回收有排都未到期的債券,筆者頓時覺得先前的憂慮一掃而空。 到了7月尾,趁此債價回落至$102、YTM = 7.7%之際,便重新買入至回收前持貨水平。 自此之後,該債券價格便沒有再升破筆者的買入價。後來債仔一再傳出不利消息,又有不少人撰文指它會在三年內破產,云云。到了上月尾,債價已經跌至$97左右,而股價更從6月起累跌40%。最近債仔公布季度業績,業績看似改善但仍在虧損中,但竟然無視差劣的財務狀況大派季度普通股股息(相當於Stockholder's Equity的14%),馬上嚇壞了市場,股價在幾天內再跌40%,至昨晚債價也跌至$91。 事已至此,筆者惟有再檢視其財務狀況。過去四季的Net Income的確很差,以同樣的速度蝕錢,三年內會資不抵債,但大部分虧損集中在前季,上季虧損已大幅收窄,應該捱到五六七年。市場的劇烈反應是基於三點: 1) 債仔的市場不斷萎縮,管理層無法領導公司重回正軌,會繼續虧損 2) 債仔的管理層失德,在債務纏身時不但不停派股息,還浪費現金大派股息 3) 如果上述情況繼續,債仔的現金將不足以應付三、四年內到期的債券本金

閱文與雷蛇

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(好日都唔寫一次股票,大家睇路。雖然八月寫過。) 後記寫在前:如果閣下沒有在股票輸過大錢,現在又自信爆棚,恕筆者奉勸一句:要分清IPO和二手股市,以為IPO賺錢是因為自己叻而不是好彩、甚至 把幸運賺到的錢加倍投放到熾熱的股市上 的話,受教訓是必然發生結果。 請自求多福。 自從眾安(06060)上市狂升一輪後,IPO市場忽然變得極為熾熱,於是一堆與目前最炙手可熱的科技股有關的公司排隊招股,先有閱文(00772),再來雷蛇(01337)、易鑫(疑似下星期一招股),然後又傳出騰訊分拆騰訊音樂的消息。 IPO是炒極短期供求,只要有Noise、與市場焦點沾上邊、市場氣氛良好、資金充裕,招股就變成抽獎遊戲 。早前眾安招股時,筆者因去了旅行未能參與,惟有把握未來這幾次機會參與一下。今年流動資產升值不少,雖然筆者長期持有以賺取穩定收入,升值只是紙上富貴, 但是對於需要短期資金的IPO遊戲來說,升值得來的孖展額幫助很大 。以今次閱文和雷蛇同時招股為例,暫借流動資產的孖展額為筆者的資本提升了三分一。 閱文 經過幾天資訊轟炸,相信其背景和基本資料無人不曉,招股活動亦早已結束。截止收票後,有關配發的消息滿天飛,筆者比較有興趣基於目前的消息,嘗試估算入飛情況及配發結果。 筆者找來閱文的傳聞消息,比較過往兩次超額情況、集資規模及配發消息最接近的IPO,分別為國藥(01099)和北京金隅(02009),詳列如下: 從上表可見, 三者都是中型集資規模的IPO,凍資規模、認購人數、傳頂頭錘人數和一手中籤率都非常接近 。北京金隅的超額倍數雖然比較多,但回撥後反而超額最少,但仍然相當接近。因此,筆者有理由相信三個IPO的配發情況可作比較,但是上述消息卻有些奇怪的地方: 1. 頂頭錘中籤比率 一般而言,乙組頭尾中籤比率不會相差太遠,很多IPO甚至都是劃一的,即抽500萬和5億的中籤比率都是一樣。例如國藥是劃一 0.4%,而金隅則是介乎於0.38%及0.42%之間。然而,傳聞中閱文的頂頭錘中籤比率卻僅得0.24%,這表示只有三個可能性: A. 閱文的超額認購極度集中在乙組,以致乙組整體中籤比率極低 B. 閱文的乙組中籤比率呈顯著的邊際下降狀況,例如從0.4%降至0.24% C. 消息出錯 先說A,筆者認為這並不合理。 假設最極端情況,

BLOG聚後感

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上星期三財夢兄搞了個四人Blog聚,相信大家在塘人兄和財夢兄的Blog已經見到了。筆者直到現在才有空寫Blog聚後感,仍是那個「得閒死唔得閒病」的老原因。不知為何此公司不論職級高低,總喜歡一年到晚懶懶閒,然後年尾才臨急抱佛腳,彷彿2017年在10月才開始。一個半月內要做完大半年甚至整年的工作,正是筆者近日的生活寫照。 說回Blog聚,筆者明知有飯局,幸好早早計劃好當天要完成的工作,六時許便能離開距離餐廳一小時車程的辦公室,並於七時半準時赴會,而三位Blog友早已到達。 不料甫坐下,塘人兄劈頭就問一句:「其實你是不是做按揭的?」 這一問真的令筆者有點錯愕,因筆者擺明就是有幫網友搞 按揭現金回贈 ,何故塘人兄明知故問?然後塘人兄再問:「你正職是不是在銀行做按揭?」 筆者當時仍很O咀,便說:「當然不是,我在金融機構工作,不過不是銀行,而且是做些後勤工作。」 然後,筆者想起 早前的風波 ,終於恍然大悟,心裡不期然高呼:原來如此! 一直以來,筆者只怕網友誤會自己是地產代理,故經常不提自己對樓市的Preference,反而較多談及按揭資訊, 卻從沒想過竟然有Blogger誤以為筆者是Mortgage Sales 。難怪有網友調侃本Blog是「尋找生意之路」,現在想起來也只怪自己太不敏感。話雖如此,如果有人真的是Mortgage Sales又用代理身份 在搵不同銀行搞Cash rebate ,可能屬於非法回佣,最起碼也有嚴重利益衝突,應該要去ICAC飲咖啡。想到這裡又覺得有點黯然,沒料到筆者的形象竟是霉到要靠犯法去賺零用錢...LOL 無論如何, 筆者的確不在銀行工作 。八、九年前,當筆者仍是大學生時,曾在 銀行做過Intern , 正因當時的經歷令筆者認識到自己不是當前線工作的材料,也對銀行的職場文化沒有好感,於是畢業時便在銀行和其他金融機構兩者中,選了後者 ,專心當一個為專業資格奮鬥的Middle/Back Office小職員。 筆者對按揭的認識,完全來自多年來處理自己的物業、和銀行Mortgage Sales打交道所累積的經驗。當然,筆者本業所學習的金融數學,也令筆者對按揭計算特別容易上手。自大點說,金融工程用於按揭計算實在有點大材小用,筆者讀咁多Interest rate theory/Financial models,對於被誤會

今夜,我忽然想起他

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上星期初生病至今,一直無力寫文,加上工作繁重,真是「得閒死唔得閒病」。所以幾時都話,財務自由是一種選擇權,有得揀總好過無得揀。 「命苦」就留給那些反對財務自由的人吧。 剛剛好轉了一點,腦海卻突然飄過一道陰影,實在無法入睡。生病中,惟有以文代酒。 這篇文跟大家一點關係都沒有,與財務自由、股債金樓、孖展按揭、政經金融皆毫無關連。 純粹是筆者找個地方抒發一下。熱淚盈眶,我手寫我心。 ------------------------- 今夜,我忽然想起他。 他是我的一個中學同學,我們相識於十八年前的中一。他是文人之後,父母都是教英文的,而我不過是一個只懂計數、英文極劣的「聰明仔」(股市專收那種)。不過我的中文還過得去,謝謝各位收看。 他是一個不平凡的人,說得白一點,簡直是離經叛道。 在我就讀的中學,十之八九到了中五便突然開竅,努力讀書上好大學找份好工結婚生子平庸麻木地活著。 換句話說,離經叛道的人並不多,我和他是難得的兩個。 離經叛道,不止於別人眼中的瘋言誑語,更多的彰顯在不知所云的思路上。雖然我倆思考的內容毫不相關,行為更是風馬牛不相及,在我眼中卻是一樣的瘋狂。 他沒有多少朋友,別人眼中的他是獨行俠,行為怪異、妄自尊大。難得他卻特別尊重我,甚至是尊敬,對我的無禮言行百般忍讓。有一次,我因為他透露了我與別人打機的陣容和戰略,打了他一拳,他竟然只是走開並只嬲了我幾天(我後來道歉他便馬上原諒我)。 我百思不得其解,也許是一物治一物吧。 預科時,人家都在努力上課或在課堂中認真地讀補習Notes,或者做Past Paper。我們卻天南地北無所不談、無所不拗,直到有人投訴或被老師喝止為止。 我們讀理科,主修純數和物理,但是討論的內容,永遠都是英文、歷史、文化、政治、波經、Winning等,總是與所修讀的科目毫無關係。 中學畢業後,為了生活,大家都選了商科。我讀我的金融,他讀他的會計。 我從沒有讀過經濟,但對金融的興趣卻十分濃厚,進了大學一天廿四小時都(以為)在研究這個領域。我看了極多相關的書,不斷地讀金融、經濟、統計的courses,也有實戰,以致後來 在股市輸了四十萬 。進了大學,我接觸的都是金錢世界。 我仍然瘋癲,不過換了種形式,瘋癲在股市和借貸行為上。 那邊廂,他卻「一成不變」。他從來都是一個文人,選讀理科都有A有B並

感謝網友的感謝

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大約半年前,筆者試著開始為網友透過朋友的地產代理公司,爭取 物業按揭的額外現金回贈 ,至今收到約二百個查詢,有數十個個案已完成申請並Drawdown,大家已陸續收到額外現金回贈,在此恭喜各位「得獎的網友」。 當初筆者只是本著「試一試」的精神、戰戰兢兢地寫篇文章介紹此著數,實在無想過有這麼多萍水相逢的網友願意相信筆者。 很高興能為有緣的網友從銀行處奪回根本屬於你們的錢,而每一次有網友親自表達感謝,所帶給筆者的快樂更是不能用文字形容 。 其中一個個案正是Blog友福祿壽兄(網誌名為「 全家福祿壽 」),當初福兄接觸筆者時,並未有公開其Blog主身份,惟筆者本著「助有緣人為快樂之本」的精神, 一向平等對待每一個個案,目標是向每一位有緣人分享按揭資訊和對物業知識,並爭取最好的Offer、向銀行奪回最多的錢 。面對任何詢問,除了與按揭、物業市場有關,甚至是其他投資或財經討論等,皆知無不言、言無不盡。只要網友不是作伸手黨直接問「應買甚麼」之類的問題,筆者一律歡迎。當然,宗教、政治和意識型態之爭免談。 處理福兄的個案亦然,筆者一直盡力為其爭取最有利的Offer,過程雖然遇到一些小風波,但福兄仍對筆者所做的表達了感謝,更 特撰一文去詳細描述其過程 ,實在令筆者感到十分榮幸!福兄的文章可讀性甚強,資料也非常詳盡,筆者也不在此贅言,就麻煩大家稍玉步往其Blog閱讀。 無論如何,這一段經歷令筆者充分體會到, 所做的事只要有意義、幫到人,就自然有人會懂得欣賞、甚至感恩 。能做到這樣,筆者已很滿足,至於那些無理的質疑、失實的批評,明眼人目然懂得分辨誰是誰非,也毋須再理會了。

戰勝自己才是投資之道

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續上回,為了打破僵局,筆者便打圓場說:「其實誰也沒贏、誰也沒輸, 投資應該與昨天的自己鬥,不是與其他投資者比較 。每個人都有讓自己心裡最舒服的投資工具,長遠而言,這樣投資才能為自己爭取最理想的回報。」 一直沒發言的「大地主」E君也開口了:「無錯,大家都是有腦之人,又豈會『明知可賺而不賺之』。大家一起賺錢就最開心!哈哈哈!」 在一片笑聲中,大家又繼續風花雪月。 晚宴後,筆者和B君、D君同行。B君仍然深深不忿,覺得A君暗示「有腦之人不應買樓收租」根本站不住腳,仍然堅持投資應以成敗論英雄。他更引用了樓評家法子幾年前一個比喻#: 「投資」和「比武」有一個分別,就係: 比武,你打十次輸十次之後,你會知道自己技不如人。 投資,你估十次錯十次之後,你還會以為自己英明神武,依然滔滔不絕。 D君聽著滔滔不絕的B君搖著頭說:「你剛才沒聽E君說甚麼嗎?他已經幫你出了氣啦。」 筆者與B君皺起眉頭,表示疑惑。 「E君說『有腦之人豈會明知可賺而不賺之』,其實是暗諷A君的邏輯有問題。」 「A君作為一個有腦之人,十年前已經認為『不用分析也知道樓價必升』,這表示他已清楚明白物業前景秀麗,而且是安全的投資。但他最後的選擇卻不是投資物業,並以「有腦之人不應買樓收租」作理據。」 「換句話說,如果有腦之人應該作最佳風險回報的投資, 他的結論便是『有腦之人不應作最有腦的投資』。這不是我的立場,而是他自打嘴巴得出的結論 。」D君以邏輯解釋一遍,終於恍然大悟。 B君哈哈大笑道:「如果一項投資本質是無腦的,但風險可控、回報更高,那這項投資是否有腦?有腦之人應該用腦去決定做這項有腦投資,還是用腦去反對做這項無腦投資?有腦之人不作有腦投資,或者有腦之人作無腦投資,這究竟是有腦還是無腦呢?」 媽,我好亂呀... 後記: 筆者認為,其實A君不一定覺得買樓收租是『無腦的投資』,也許他不喜歡買樓收租要面對他不喜歡的風險、操作上的瑣事、甚至道德審判、被指無良業主等,這一切可能純粹是個人投資喜好,又或者物業投資超出了他感到舒適的能力範圍。 不過礙於赴會者有投資物業的朋友,A君顧左右而言他,奈何其邏輯站不住腳才引起誤會。既然大家在投資路上已有一定經驗,投資成績亦經得起時間考驗,這絕非出於幸運,當中必定隱藏著自家內功心法,沒有輸贏也沒有對錯之分。筆者始終相

投資以成敗論英雄?

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最近有位投資有道的朋友報稱「有喜」,遂宴請一群投資群組的朋友吃飯,筆者也有幸被邀,當然應約出席。席間主人家宣布其淨資產於年初已突破千萬港元,其後股票大漲,加上幾年前買入自住物業升值,身家早已拋離一千萬,並達到他的財務目標,遂邀約大家聚餐分享他的喜悅。一群投資者聚首,少不免談到對不同投資工具的看法。酒過三巡、風花雪月一輪後,話題又停留在買股票還是買樓這個老問題上。 主人家A君幾乎所有投資都在股票上,自然當仁不讓地為股票說項。 他非常自豪地表示他從不靠槓桿投資,只靠選股策略和長期持有,在過去20年保持平均12-15%的複合年回報 ,已足夠讓他獲得今日的成果。他認為長期使用槓桿投資,要冒很大的風險。 B君既有股票亦有收租物業,他不同意主人家的看法。他指出根據歷史即使跌至負資產,按揭Call Loan的發生率仍然極低,加上香港的貨幣供應長期上升,買樓可以很容易食長遠升浪。總言之, 他認為在香港買樓收租是既安全又簡單的投資 。 C君亦加入討論,指出 貨幣供應不單推高樓價,也會令股市上漲 。過去多年股市停滯不前只是因為市場錯價,今年恒指已追回不少,但漲幅仍落後於貨幣供應,假以時日必定會追上。 D君則指出股票可以不斷加印,且每年也有不少新股上市,應以股票總市值對比貨幣供應量。現在恒指還未升到2007年高位,但總市值已比當年高40-50%;相比之下, 物業每年新增樓面面積僅1.5%,因此樓價較能追上貨幣供應量 。 此時,主人家提出一個很特別的論點,令筆者摸不著頭腦。他說香港人喜歡買樓收租,是因為這種方法不用花太多時間分析、技術上又沒有甚麼複雜性、長遠回報可預測性強,符合港人「省時簡單方便快捷安全」的核心價值。「在座各位都是有腦之人、有識之士,大家都有強勁的分析力,何需作買樓收租這種『師奶』投資法呢?」 此話一出,筆者不禁汗顏: 一直以來筆者以為「省時簡單方便快捷安全」這些是好處,應為此資產予以正評才對 ,為何主人家反而對此有點鄙夷之情? 筆者還未想清楚,B君已經搶先回應:「買樓買股一樣有風險,我兩樣也有做,兩者同樣需要分析後才行動。為何A君覺得買樓就特別容易賺錢?」 主人家嗤之以鼻地說:「過去十年,土地供應不足、低息水浸樣樣齊,不用分析也知道樓市必升無疑吧?買樓賺錢只是搭順風車,實在說不上是甚麼投資成就。槓桿投資就更加是搵命搏。」 B君再回應

玩具反斗城的啟示

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現在才說這個話題好像Out了,不過之前旅行中不便寫文,惟有現在略寫幾句總結一下。 筆者一直不認同要徹底研究每一間公司才去投資其債券,否則就不如買股票好了。 略看其財務狀況,避開太極端的公司,再漁翁撒網式投資,將組合出事率減到最低,能賺到合理的系統性回報就足夠。 兩星期前看到該債券跌到三十幾蚊,筆者第一個想法是:為何要買這公司的債券? 在讀到Blog友分析文章前,筆者並不知道玩具反斗城幾隻債券的分別,相信大部分「投資者」也不知道。筆者大概一年前開始買入債券,當時也有找到這債券,依稀記得YTM 大概9厘,評級是Caa2,剩兩年到期。 有幾點令筆者不會考慮買入 : 1. 評級太低,買了睡不著。低過Ba3 已經不想掂。 2. 太貴:此評級的短債,YTM 有十幾厘才合理。9厘可能連historical default rate 都cover 不到,隱藏著「玩具反斗城是大品牌」的溢價。 3. 曾有白武士打救的歷史:貴價的背後暗示了市場幻想「再有白武士」。但當年它曾經大跌過一次,能安心持有嗎? 第二個想法是,如果不幸買入,組合會出事嗎?佔總資產值多少?佔淨資產又多少? 只要略為分散投資,一隻債券自然不會佔身家太多 。以筆者為例,平均每條債券佔總資產不足1%,佔淨資產不足2%,務求就算單一債券Total Loss也不傷元氣。何況是一隻評級如此低的債券,又有誰會瞓身買入? 既然買入的可能性低,而Severity又細,為何仍有人小題大造?原來那些唯恐天下不亂的「資深投資者」,也只是如一眾長期唱淡的「分析員」之流罷了。

設定和管理槓桿

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談到「孖展」,部分人會老生常談地說「借貸是雙面刃」、「水能載舟亦能覆舟」、「小心駛得萬年船」等,另一些投資者則會聞之色變,大抵是因為每一次「大時代」來臨、潮漲潮退之際,類似「炒燶孖展家破人亡」等慘絕人寰消息都會不脛而走。 「孖展」二字,早已被一系列極度負面的詞語綁架了 。 對筆者來說,這些都是廢話。提出問題人人也懂得,最難的往往是提出解決方法、管理好問題,並利用它去創造價值。 筆者絕對同意孖展是一個風險放大器,而且其風險與回報並不完全對等 。簡單來說,孖展後上升會賺多了,但孖展後下跌卻不只是蝕多少,而是會Game Over。 孖展不同按揭,下錯注是無得鬥長命等翻身 。因此,無時無刻都要牢記著:絕對不能長期使用高孖展(e.g. 系統性風險是不能避開)、孖展是為了倍大可預見的回報(e.g. 現金回報)、使用孖展時應配合適當的投資工具(e.g. 避免依賴升值)、 應儘量減低或分散不必要的風險 (e.g. Multiple債券 + 股票)等。 說到底孖展只是一個工具,與其單純地懼怕它、或者絮絮不休地重覆警告,何不大方承認它旳存在價值,算清何時應利用它和應該用多少? 使用孖展時,筆者最常聽到的問題是「應該用幾大槓桿?」。 這是一個很難答的問題,因為根本不能用客觀方面去判斷。每個人投資的東西不同、風險承受能力不同、回報目標不同、風險分散的措施不同、後備方案也不同......試問甚麼Input都唔同,又如何能夠得出一套客觀的Output? 所以, 設定「槓桿比率」並以系統化方式執行是自己的事,不可假手於人。 第一步:風險承受能力 假設最高槓桿比率是330%,如果你認為組合不會跌超過一半(或:不想跌一半便Game Over),便不應使用超過150%槓桿。 槓桿比率 = 資產 / 本金 一開始為: 150% = 150 / 100 下跌50%後變成: (150 - 75) / (100 - 75) = 300%,仍未Game Over。 用同一條公式,如果初始槓桿比率是125%,能讓組合在跌70%時仍能生存。 第二步:買入的時間 雖然設定「槓桿比率」沒有客觀標準,但面對資產升跌之時,卻應奉行同一套方法、確保其一致性,否則應失去了系統化的意義。第一步所設定的槓桿比率,並沒有考慮在甚麼時候買入。是破頂買入,還是

養精蓄銳

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還有幾天便出發去一年一度的長途旅行,撇除飛行時間,今次行程一共十六天,目的地是英國和法國。趁出發前,整理一下近月的發展和未來的計劃。 今年樓市、股市、房託、債券、黃金無不大升,與去年第四季反差極大。筆者的流動資產組合建於2016年7月,9月至12月連錄四個月虧損後,2017年首八個月皆錄得升幅。物業估價、流動資產價格上升加上SSD鬆綁(薪酬收入反而變得次要,凶兆),預期全年資產淨值(Net Worth)大增70%, 惟賬面利潤佔比甚大,要繼續努力將重資產的利潤轉化成現金流 。 自 上次Update現況 後,交易多為賭博性質或由一些Corporate Actions引起的換貨行動,較少投資/投機交易: 六月中至尾,增持優先證券;減持投資級別債券;因應proposed call在高息債券間換貨。 七月炒業績(已平倉);重新買入被高價贖回的高息債券。 八月炒業績(已平倉);因應回調增持優先證券及投資級別債券;減持因fake call而買入的高息債券。 九月初,因金仔持續發癲,買入金礦股。 除了短炒, 淨增持皆是以保本為主的優先證券或債券 。 物業組合方面,八月賣出一個車位。當初買入本為自用用途,因此忽略了其地契/公契限制。其後,附近違泊越來越嚴重,現時每晚也有二、三百輛私家車在咪錶泊過夜、或索性泊在路邊,情況嚴重得連警方也無力打擊。如此低的泊車成本令停車場未能滿座、租金停滯不前、價格大幅落後大市;想賣出時卻受到限制,動彈不得。 物業放售多時,終於受到一位投資者青睞,對方願意以筆者買入價+12%接手。簽臨約時,筆者和買家聊了半小時,原來這位比筆者還年輕一歲的買家,已有多次買賣車位的經驗,現手持七個車位。他看中這個停車場有轉售限制令價格偏低,換個角度即租值相對地高。然而, 筆者認為資產跑輸市場自有其原因,亦無法預料負面因素何時會消失 ,況且其租務回報亦非理想(~3.3%),還是趁機沽出,持貨33個月Annualized IRR = 7.6%。 現時幾乎所有資產價格皆在歷史高位,筆者並不急於讓資金回籠,固此暫訂於十一月初成交,屆時扣除按揭欠款可套回約90萬資金。有鑒於去年8-10月亂買的教訓,加上筆者現已持有一定比例的流動資產,這次資金到手後不會再亂槍掃射。 除 此以外,這筆資金對筆者明年的更大型套現 計劃 有很大的幫助。如無意外,該

厭惡買樓收租 (2) - 個個都收租 唔通個個都想收租咩?

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2. 住屋是必需品,囤積居奇實屬可恥。 探討這一點前,筆者先提出一些問題。 假設三個家庭都只有夫妻二人, - A家庭自住3000呎住宅單位 - B家庭自住500呎住宅單位,並出租三個500呎住宅物業 - C家庭自住500呎住宅單位,並 丟空 三個500呎住宅物業 以上三個家庭, - 哪一個算囤積居奇? - 哪一個較浪費社會資源? - 哪一個做法較為可恥? 第一,在理性討論的前提下,應該無人會覺得C家庭的做法較B家庭可取吧? 第二,相信大家都同意二人家庭很難用到3000呎空間。上述例子中,A家庭佔據社會資源為3000呎,其餘兩個家庭都佔2000呎,能否說A家庭囤貨較多、浪費社會資源? 最後一點,亦是筆者估計最少人(不管有沒有物業)認真想過的一點。上述例子中,三個家庭都只有夫妻二人, 假如二人家庭打算將來開枝散葉,遲早也需要更大空間。 面對一個上升中的樓市,而 金管局令他們無法即時負擔大單位 ,他們應該...... (1) 死守自住500呎,堅持等有需要才換一間較大的物業,即使明知儲蓄追不上樓價; (2) 除自住單位外,買入能負擔的細價物業來對沖樓價,以免永世都追不上目標物業的價格。 除非該家庭投資非常了得, 100%肯定投資成績加儲蓄能跑贏槓桿後的樓價升幅 ,否則筆者寫得如此清晰,能負擔的家庭也會選擇(2)吧? 筆者估計過去幾年越來越多人明白此道理,令持3-9個物業的人數大幅增加(根據稅務局的資料),儘管這類家庭仍佔很少數。 最後,某家庭為了對沖樓價升跌,選擇了(2)。根據上述第一條問題,無論從個人財務還是社會資源角度,相信無人希望物業被丟空。結果不言而喻。 正所謂個個都收租,唔通個個都想收租咩? 有誰不想 買間大屋即時享受? 而且路人皆知物業交易成本重(從價印花稅、兩次佣金達樓價4-7%),但在金管局的魔爪下,這幾乎是惟一出路。 3. 買樓回報低、槓桿高、流動性弱 嚴格上來說這算是投資考慮問題而不是個人喜惡問題,但也有不少死硬派淡友以此點反對物業投資。其實這些論點在過去已經討論過,詳細可以參考筆者的舊文。 缺乏現金流之困局 (3) 缺乏現金流之困局 (4) 槓桿之疑慮 (1) 槓桿之疑慮 (2) 按揭2016 (5) - 借多啲 賺多啲 物業的隱藏利益 簡而言之,所謂回報低只是「租金回報低」,筆者買住宅物業的

厭惡買樓收租 (1) - 收租佬 = 吸血鬼?

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投資物業,尤其是買住宅收租,向來都是極具爭議性的話題。 支持的有千百種理由,包括月月有糧出、(相比工商舖)比較貼地、資訊透明、估值容易、借錢容易、斬倉機會極微、較易執行長線投資、實物資產(跌極都唔會變牆紙)等。反對的同樣有無數個理由,除了上述理由的相反/相對原因及有更佳的投資工具外, 更有些是極度強硬地厭惡投資住宅物業 。 依筆者觀察,極度厭惡買樓收租主要有三個原因: 1. 收租佬 = 吸血鬼:「凡是收租佬都是千方百計去吸租客的血汗錢」。 2. 住屋是必需品,囤積居奇實屬可恥。 3. 買樓回報低、槓桿高、流動性弱,不是理想投資工具。 畢竟筆者也是「收租佬」一名,以下觀點難免受主觀思維影響,還望讀者指正。筆者但求理性討論,絕非針對任何人的言論,更希望獲持有以上觀點的朋友不吝表達意見。 1. 收租佬 = 吸血鬼? 從客觀的角度看,要住屋只有兩個途徑,要不買樓、要不租樓。今天樓價高企,買樓講門檻,首期或收入不足都無法入場,其他人就只能租樓。租樓又分租公屋或租私樓,租公屋也講門檻,分數不足或收入太高都無法進場,加上低收入人口連年增加(e.g. 單程證)、公屋富戶及隱瞞資產收入者眾,公屋流轉率很低,以至很多低收入人士都被迫租住私樓或劏房,推高租金。 除非全港所有收租佬從不加租,否則從供求理論出發,租金必然會停留在市場能夠承受的水平 ,不會過高(收租市場是完全競爭),也不會過低。事實上,過去十幾年樓價升幅遠遠拋離租金升幅(見附註),證明即使資產價格被低利率、資金泛濫的環境推高,租金仍然非常受制於租客收入。 那麼,怎樣才算是吸血行為? 是否跟隨市價租金便算是吸血鬼?如是者,不論市價高低、不論加租幅度如何,總有一半收租佬是吸血鬼,另一半則有人性 。那麼如果一個收租佬有一間屋租金低於市價、另一間租金高於市價,他算吸血鬼還是有人性? 從另一角度看,套用市民或傳媒看商界的邏輯,一般來說「賺盡」便是吸血鬼。但是收租很難賺盡,除非你所收的租金剛好是全個市場同類供應的最高租金。如此定義,只有很少收租佬是吸血鬼,每一座可能只有兩三個。 又從另一角度看,如果某一收租佬每次renew合約都加租,也可能被視為「賺盡」, 他所收的租金一直是低於市價,那麼他算不算吸血鬼 ? 當然,筆者也認識一些超級市儈、連按金也要扣盡的業主,但這在物業投資群組裡只佔少數。樹

手痕炒股

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又打風,今年特別多熱帶氣旋吹到正。 七月起港股牛氣沖天,恒指一口氣升了10%,很多街方股神又紛紛出動。眼見很多Blogger都大有斬獲,大家都確認了牛市(甚至牛三)已經全面展開,有些行動變得進取,希望乘風破浪、「牛市斬埋熊市柴」;也有些變得審慎,並開始收割成果。在此先預祝大家賺大錢。 自從將「炒股票」視為賭錢開始,筆者已很久沒炒過股票(買REITs除外),趁著業績期易升難跌之勢,也手痕地出動了,順便測試一下闊別股壇多年,現在承受波幅的能力和入市Timing有沒有改善。另一個原因是返工太無聊了。 回想過去幾年, 好幾次想長線投資長升長有的騰訊都沒有買入,反而較悶的REITs就能安心持有,方知有些錢真的不是自己賺的 。明知騰訊、瑞聲、舜宇、丘鈦、吉利、恒大、比亞迪電子、AMZN, TSLA, NVDA, ATVI這些股票才是最好炒,但筆者始終淆底,可能是基於對股壇失意的恐懼吧。 最後選了長江基建來炒業績,績前一兩天買入。原本筆者賭的是英鎊下跌對它的盈利的負面影響比市場預期低,怎知竟然因電能實業豪派特別息而大升,反而英鎊下跌的影響比我想像中大。無論如何,話明賭錢,袋袋平安就OK。 霍生講明會再派多最少一次特別息,下次唔買電能真係對唔住自己。 然後筆者就將目光投向了滙豐,賭市場對它的回購計劃的反應。不料市場提早差不多一星期炒起了,為免夜長夢多,最後決定出業績當天早上才買入,就賭它中午出份好業績。結果業績出爐,儘管盈利較預期高出很多,但回購額只有20億美元,較大行預測平均值低。午後滙豐股價上升,筆者便獲利離場,之後再升不關自己事,就不贅了。 第三隻落鑊的是港鐵。港鐵其實無咩好炒,索性就賭市場會炒業績,因此預早一星期買入。 怎知周末發生嚴重故障(觀塘線慢駛十小時),更好笑的是市場在周一完全沒有反應,證明港鐵的罰款機制已失效 。出業績那天收市前又再炒起,筆者馬上趁機沽出。結果不出所料,業績毫無亮點,翌日大跌。 持有港鐵同期筆者也買入了大新金融。大新出售壽險業務後,雖已派了特別息,但盈利仍未入賬,加上其他本地銀行業績好,應該有得炒。筆者買入時還有兩星期才公布業績,明顯是賭贏幾次就心雄亂買,幸好以注碼控制風險,這一注只用炒長江基建資金30%。結果遇上特朗普和北韓的口水戰,極速坐艇。昨天才開始炒業績,目前賬面仍輸一日半人工。 賭錢就是這樣,明明錯咗都

上車後記

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這是《渺小的我》系列最後一篇文章,這系列文章紀錄了筆者在成年後第一個五年,從初接觸資產市場,迅速變成一個自以為是的賭徒,受到教訓後慢慢摸索出 一條 適合自己投機(見附註)的路徑。 上車後,筆者的金錢世界又擴闊了不少, 下一個系列將紀錄筆者第二個五年如何「整大個餅」,到遇上物業投資的瓶頸位,進而放眼投資世界的過程 。 說回這次上車經歷,雖然筆者做盡了一切「功課」才出擊,但仍然遇上一個古惑的地產Agent並墮入陷阱。後來回想整個過程,確是疑點重重,再翻查網上的放盤紀錄和致電其他地產公司查探,才發現業主的開價就是最後的成交價,筆者Agent「Long價 扮講價 」是違例的 行為 。那出價較低的買家也是虛構的,目的是要筆者儘快成交。儘管如此,筆者仍然感謝G先生促成這單交易, 因自己損失最多也是買貴了幾萬元而已,但當中所學到、所賺到的,不知是損失的多少倍 。 簽署臨時買賣合約後,既定程序是14天內由律師樓擬備正式買賣合約並讓雙方簽署,並需準備好俗稱「大訂」的一成訂金(扣除臨約的訂金)及從價印花稅。同時,也要開始接觸銀行去申請按揭。如果沒有非常熟悉按揭市況的人幫助,最好申請三間銀行以上,以便獲得較好的Offer及避免因個別銀行的要求特殊、未能儘快批出按揭而造成不必要的擔憂。 由於早已計好數,雖然筆者仍有P Loan在身,按揭仍能順利批出。最後筆者選了HSBC,因其供款年期接近40年(推出不足一年即被金管局叫停),利率H+1%,現金回贈1%。 雖然現在利率上升了,但計入現時 極高的現金回贈 ,實際利息支出仍然比當年低 。每月供款只是幾千元, 遠遠低過市值租金,而 供樓負擔比率(DTI)不足20%,以我們 的儲蓄能力,即使丟空也是毫無壓力。 為了上車, 筆者早已把股票賣了 ,加上二人月供的中電、女友歷年來的儲蓄,首期不成問題。收樓後付了1%經紀佣金,所餘資金不多, 幸好此單位廚廁曾在2008年重新裝修過,略為清潔便能使用。 筆者二人只作簡單翻新、買入一些極平的傢俱,總花費不過三萬多元,便可入住。 筆者上車沒有甚麼驚心動魄的場景,只是兩個乳臭未乾的小朋友 工時太長 被迫儲錢,加上把握時機賺取正職外的收入,然後 不跟隨社會為年輕人寫好的劇本去演自己的人生 而已。過程有些風波、有點色彩,現在回頭一看,卻是平淡似水。 2017年,每個週末也有90後靠父幹母幹姐幹哥幹買新樓上

秋意漸濃

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又談樓市。 香港住宅物業市場自去年四月觸底後,經歷小陽春、大爆發以至今年初的大陽春,這一股升浪已持續16個月,乃2010年後最長的一次升浪。其中一個原因當然是2015-16年樓市出現較顯著的回吐,令是次升浪部分來自報復性上升,其餘則可歸因於英國脫歐、美國加息頻率未如預期(香港至今仍未加息)等促使本地資金繼續追逐實物資產等因素。 儘管最近樓價指數仍創新高,新盤市場仍舊熾熱,近月仍見不少創新高成交(主要集中在沙田、粉嶺、屯門、天水圍等新界地區), 筆者卻認為自 五月金管局再次收緊按揭 後,這一浪樓市升勢已被拉停 。此結可說是主觀的預測,主要來自筆者過去數年的經驗及對市場活動的觀察,現臚列如下,方便日後自high或鞭屍: 1. 新高成交,同時有低於市價成交 五月收緊按揭後,筆者認為中價樓是主要打擊對象,並預期資金會再次流向細價物業(詳見 該文章第二點 )。果然不出所料,細價樓集中地如沙田第一城及河畔區350呎以下單位、粉嶺400呎以下單位、天水圍嘉湖山莊及屯門大量450呎以下單位均在五月後持續破頂,不少已經突破450萬水平、甚至達500萬(如沙田第一城)。 但同一時間,這些屋苑同類單位仍不時出現較新高價低5-15%的成交,計入景觀、樓層等因素後,仍然難以解釋。 筆者感覺雖然仍有買家不惜以新高價奪取心頭好,但總購買力已不足以令市場整體向上破頂 。 2. 「海之戀」及蚊型盤盡耗一手市場元氣 五月收緊按揭之時,正值長實地產開售「海之戀」,金管局收緊按揭只能即時打擊二手市場,並不能重創提供財務公司一按兼以用家為主的一手新樓盤。「海之戀」開售價較市場預期低,即時再度引發萬人空巷,長實在個多月內售出逾千伙單位,套現百多億港元。其後「愛炫美」大幅加價,用家市場元氣已傷,無法承受,結果銷售成績與「海之戀」差很遠。 另一方面,收緊按揭後,投資需求一面倒向細價物業,結果提供大量600萬以下單位的新盤「Park Yoho Genova」亦成功吸金。略強的投資購買力被進一步消耗後,剩餘資金開始追逐更細價物業,從以下三個蚊型盤銷情可見一斑: - Ava 61: 開價極度進取令首天售樓成績強差人意,但至上月底已售出80%可銷售單位 - 逸新:開價略低過二手市場,98個單位即日售清 - 豐寓:開價不低,但收票情況極為理想,並於首日售出逾九成單位 蚊型盤購

終於上車了

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上回提到筆者二人的銀行戶口現金不足,筆者的錢都在證券戶口內, 而 女友所帶的提款卡又只能在只有很少錢的儲蓄戶口提款,弄得可以提款的個人戶口竟連二萬元也沒有。 正值徬徨應 否 回家取支票簿之際,筆者突然想起和女友還有一個中銀香港的聯名戶口,平時用來月供中電控股的股票,已經持續一段時間。我們每個月月初也會轉賬5000元到這個戶口,月尾才扣供款,想不到此刻竟成了救命錢。 就是這樣,筆者和女友不斷在屋苑、港鐵站附近跑來跑去尋找銀通的提款機,終於找到一部渣打銀行的提款機,把錢湊夠便跑回地產舖找G先生。 回到地產舖,G先生安排我們到二樓的會客室就坐:「業主差不多趕到了,我先往樓下把同事的客人打發走,順道把臨約拿上來給你們看。」筆者當時還在氣喘,一心想儘快簽約。另外為保障自己,又偷偷地啟動了電話的錄音機。 後來回想,樓下哪裡有客人在呢? 幾分鐘後,G先生回到會客室,一口氣憶述過去一小時的「戰況」:「剛才真的『險過剃頭』。你們看完後,我另一個同事也帶了一枱客看同一個單位,而且很快便決定還價,不過他們只肯出不足300萬。同事致電業主,他已經答應以這口價賣出。剛巧你們那時候致電給我,由於你們是先看的而且出價更高,我馬上告訴業主客人要些時間準備訂金,讓他晚一點才過來。不然,他早就跟另一枱客簽約了。」 筆者聽畢,不禁懊惱出價太高,女友也顯得面有難色。此時, G先生放下臨約,讓我們先細閱一遍。「我先到樓下準備查冊,你們稍等一下,待回和業主上來一起簽約。」 臨走時,G先生忽爾回頭,一臉凝重的樣子,低聲說:「你們剛才不是說走廊天花有點漏水的跡象嗎?我再跟業主說幾句,試試能不能讓他再減價。」 我們喜出望外,連聲叫好。 又過了一會兒,G先生和業主一同步進會客室。業主看上去大約三十餘歲,略胖的他正在和G先生談笑風生,看上去似乎真的有點交情。 接下來,G先生把我們手中的二萬元現金交給業主,然後極為詳盡地解說了臨時買賣合約中每一條條款。說到買入價時,G先生施施然把那個不足300萬的價錢寫在臨約上,沒有再提到筆者原先的Offer,業主也沒有任何特殊反應, 彷彿這個價錢從頭到尾都是大家的共識一樣 。 我們心中暗喜,卻不敢在臉上透露,心裡只想儘快簽約,以免業主反悔。 訂金方面,業主要求兩天內要收到一張七萬元的支票,合共九萬元,

睇樓記得帶支票

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買就買啦,買就買啦,買就買啦 ,買就買啦 ,買就買啦...... 因為很很很重要,所以要說N次。 如果沒有這一篇和前幾篇文章去支持,這一句話出自一個當年還只有22歲的小女孩(在投資、置業的話題上,容許筆者用小孩去形容未夠25歲的人)口中,似乎十分無知。但是結合已有的分析和準備,這句話其實 果斷非常。 就是這樣,我們決定還價。但是要還的價怎樣定呢? 當沒有立場時,「錨定效應」便會支配人的腦袋。業主下的「 錨 」是315萬,G先生則指295萬是不被接受的價錢。不管這是否真話,這除了令出價就只能在這範圍游走外,它還會迫使買家認為315萬是合理價,並會從這個價錢開始向下調整。 因此,開價相當重要,它不能令代理和買家失去興趣,但又不能讓買家的還價低於實際價值。 至於客觀數據,參考最近成交價已被G先生ban了。估價方面,三間銀行的估價分別為27X, 28X和29X萬。 正常人一定會還一口低於29X萬的價(進取的會還270萬),一來確保有銀行承造按揭,二來留一點空間給業主再還價。 但是當時筆者在這場心理戰早已落了下風,被G先生設下的資訊陷阱蒙蔽了。筆者和女友都以為之前和之後看樓的人都是潛在買家,但實際上他們可能只是混吉的,或者是虛構的。此外,295萬的出價也可能是假的,甚至開價、減價等都可能是G先生亂作的(雖然這是違例的)。 最後, 筆者和女友便在大量疑幻似真的「資訊」中決定了出價 - 310萬,並斬釘截鐵、信誓旦旦地說「如果他不接受便不買了!」。 筆者致電G先生,指示他出價,「310萬?你等一等...(X,你hold一hold你個客)...唔好意思,啱啱有個同事有另一個客出緊價買,問咗個業主都OK,你地係要買就快。」 「我們現在在附近,有甚麼要準備?」 筆者聽到有競爭者,沒想過是否虛構便緊張地問。 「你們馬上過來簽臨約和開支票吧!」 「我們沒有帶支票。」 「甚麼? 怎麼可能 睇樓不帶支票?你們住在附近嗎,能否回家拿支票?」 ( 經此一役,從此筆者無論往哪裡去也會帶上支票簿 ,旅行除外) 「若回家拿,來回最少也要一小時。訂金要多少,現金可以嗎?」 「通常訂金最少3%,銀行沒開門,很難找到九萬現金吧。這樣吧,你們到櫃員機拿二萬元現金,剩下的七萬明天用支票補上,我和業主談一

自駕遊路線:澳洲大洋路

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這是自駕遊是三年前筆者蜜月旅行的一部分,在澳洲逗留了15天(13天是自駕遊),其中五天在墨爾本和周邊景點。澳洲真是一個很適合自駕遊的地方,人少車少,即使在Melbourne City Center塞車也只是10分鐘的事。 惟一美中不足的是City內超級市場不多,所以很難找免費停車位置(但執法效率卻頗高) ,不過即使使用收費停車場,成本也比香港和日本的城市便宜得多。 墨爾本-大洋路-Colac- 墨爾本 路線:墨爾本-大洋路-Kenneth River-Twelve Apostles-London Bridge-Bay of Islands-Colac-墨爾本 實測日期:2014月5月 戰車:Toyota Aurion 270hp 距離:560公里 Google時間:7小時55分鐘 實測時間:7小時40分鐘(平均時速73公里) 限速:60-100 筆者原本預訂的是Mid-size class,怎知租車公司竟然給了一輛Full-size Premium的Toyota Aurion,馬力達270匹,是筆者租過最強馬力的車,真是喜出望外。 由於路途遙遠而且計劃了即日來回,筆者 早上九時三十分便出發。是次實地測試由筆者下塌的酒店啟程,90分鐘後到達Anglesea,由於時間緊迫,稍事休息便直驅第一個目的地Kenneth River。 大洋路(Great Ocean Road)由Torquay開始,但一直到了Anglesea才真正與大洋(印度洋)連接,沿路藍天白雲、海天一色,好不寫意。大洋路彎彎曲曲,但並無急彎。戰車的大銀幕時而浪濤拍岸、時而綠樹林蔭,道路兩旁常有小動物蹤影,南岸沙灘、懸崖連綿不斷,景觀十分豐富。 約花2小時30分鐘後到達Kenneth River( 此段 170公里),泊好戰車後,便前往Koala Cove Cafe吃午餐。其實當時只是中午十二時,我們並不覺得肚餓,不過一場來到便試試這裡的食物。這裡的咖啡比較貴(A$5,市區通常只是A$3.5),食物也不算美味,吃完只有飽腹感而沒有滿足感。但這裡的重點不是Cafe,而是附近的樹林,內有不少(疑似)野生的鸚鵡和樹熊。 鸚鵡都不怕人,還站在筆者手上或頭上吃麵包,而樹熊當然懶洋洋地睡在樹上 。 之後再驅車前往Gibson Steps(此段約110公里,約2小時),沿路