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十一月流水賬 (2022)

2022-11-01 當投機獲得成功,絕不可乘勝追擊,反而要謙卑低調。千萬不可吹噓自己的成就,因為正如許多長年進出市場的人所堅稱;從市場賺來的錢只是借來的,下一次就得付出高昂的利息償還回去。 2022-11-04 買入一張年內到期,含淚賺 6%。 明明加息幅度大幅落後於美國,澳元近期卻異常強勢。難道十月中已見底? 2022-11-14 感覺美元強勢已盡,增持小量澳元。 CENCHI 仍未支付上星期到期的美元債利息,30 天寬限期倒數中...凶多吉少。 含淚沽出九月時含淚買入的 DALWAN,賺 6%,打算換馬,不過未入到。 2022-11-15 再增持小量澳元。 買入兩個月到期債券,目標賺 11%。 2022-11-18 再增持小量澳元。 2022-11-25 未死的內房美元債突然 FOMO。 以接近 PAR 的價格沽出月初買入的 DALWAN,三星期賺 5%,靜待機會。 2022-11-29      買入四個零月到期債券,目標賺 19%。

港樓 1997 vs. 2022

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香港樓市正經歷 2008 年金融水嘯以來最明顯的跌幅,且幾乎肯定是次跌幅的持續性較長及幅度較大,範圍也更全面。因此,筆者作為物業投資者,該關心的是樓市會否複製如 1997 年後的大跌浪。 請注意,所謂 1997 年後的大跌浪,僅指由 1997 年中至 1999 年初的下跌,平均幅度約為 50%。1999 年初後,市場受科網泡沫、2000 年泡沫爆破、2001 年九一一危機、2002 年全球瀰漫負面氣氛及孫九招,乃至 2003 年沙士事件等眾多不能預測及複製的場景,故不納入刻下的分析。 本文會考慮以下幾個基本因素: 1) 土地/樓宇供應 1997 年的土地及樓宇供應均處於升軌,且八萬五政策的預期(及其後數年落實)均是對樓價的嚴重負面因素。 2022 年的土地供應處於起步階段,中長期會向上;但 樓宇供應仍處於低位,且中短期仍維持此狀態 ,此因素遠較 1997 年正面。 2) 樓宇需求 1997 年的實際樓宇需求處於升軌,否則也不會有港英政府時期建議的目標(八萬五)。回歸後預期每年新增幾萬人,也是正面因素。然而,投資性樓宇需求卻因宏觀因素急降中。 2022 年因移民潮令實際樓宇需求處於降軌,疫情所限內地的新增人口無法及時補上,同時投資需求也被壓抑到極致,三者皆令需求端處於歷年來的低位,甚至比回歸前的移民期更負面。 惟一可以視為正面的一點是需求已接近見底 。此因素較 1997 年負面。 3) 貨幣供應 1997 年的貨幣供應處於高位,但並非如過去二十年般嚴重水浸,且因宏觀因素轉勢。 2022 年的貨幣供應也是處於高位,過去二十年的覆水難收,這一點要比 1997 年優勝。 4) 利率及估值 1997 年原本的利率 (~8%) 已不低,且美國處於加息周期 (~10-11%),對樓市參與者的打擊很大。估值方面,1997 年高位的租金回報率仍有近 4%(以中小型單位計算)。 2022 年從零利率急升中,目前的市場預期是港息一定不會跟上美息(且首兩次加息亦然),但美息上升之急空前未見,令人擔心港息最多只能拖慢加息進度而非可維持較低的長端利率。最可怕是目前市場似乎仍未 price in 這個憂慮。估值方面,2022 年前港樓租金回報率長期維持在 3% 以下,最低時接近 2%。 目前美息預期會加至 5 - 5.5%,以息差角度看,情況較 1997 年好,但不排除市場對美息的預期尚未見頂(