尋找生活．物業．投資．自由之路

轉眼間2017年已過了三個月，是時候更新一下近況。 本文標題不太準確，皆因筆者其實很不喜歡「定期」報告近況。 投資世界裡，很多時候都是無事可做 ，夾硬每個月更新一下，很容易變成流於形式化的數字報告。 言歸正傳，這三個月生活上有少許突破。年初太太到了國內公幹，筆者便趁此空檔把不少過去一直耽擱著的事情做好，並多花了時間在身體鍛鍊上（雖仍未成習慣）。 二月底跑了一場10公里賽事，不知怎地大破Personal Best，跑出了53分鐘的成績。以筆者一貫的低密度運動水準，這算是令人非常喜出望外的一件大事。 2017年的日曆大致上塵埃落定，3月到日本旅行（剛回來），5月會到台灣，9月會到英國和法國旅行。相比2016年，預期旅行次數和支出都會增加，希望投資方面進展良好能夠幫補一下吧。 投資方面，第一季相信很多Bloggers都感到高興。投資Blog主要分兩派，第一派是股票為主，以首季的「特朗普升市」來看，大家應該大有斬獲吧！ 另一派以收息資產為主，2017年首季出現買入時機，能夠多增持較價格上升還重要 ，因此大家也應該很高興。 展望將來，「特朗普升市」應該差不多結束，股市應該要面對一段牛皮市況。筆者不是股票專家，今年餘下時間仍然以 把握時機增持收息資產，以達到減低物業資產比例、增加實際現金流為目標 。 目前資產配置如下，回報率以買入價及不包括成本計算，也沒有計入槓桿。 住宅物業 (57%)  － 共四項，加權回報率 = 3.8%，全部項目皆有賬面利潤。過去三個月住宅市場延續去年四月開始的升軌，破頂消息無日無之。筆者的物業估價也大幅上升，不過在未賣出前，仍然以買入成本計算，故其佔比未見提升。 儘管15%辣招會令住宅物業出現「賣完買唔返」的困局，筆者看著市場的不理性情況，也不得不開始考慮減持住宅。筆者預期住宅市場會持續火熱至年底，若今明兩年出現1996-97的盛況 ，明年很可能會成為見頂之年。 其他物業 (11%)  － 共三項，加權回報率 = 3.7%，賬面利潤開始出現。上月終於成功賣出筆者最 視為最失敗的物業投資，新增資金會用作增持R&B。 REIT (13%)  － 共兩項，分別為SGD及HKD定價資產，比例約4:1，加權息率 = 6.5% 。本季趁市場疲弱增持REIT（主要是HKD），加上 SGD最近回升不少，故REIT佔比上

凡事太盡，緣份逝必早盡。 一星期後，炒家們又收到另一噩耗。 蘋果傳來Email，以「每人不可下超越自用所需的訂單數目」為由，把早前下的訂單取消了。 大家見財化水，面如死灰，一時間從天堂到了地獄。 過了幾天，Apple Store重啟預訂，出貨日期變回兩星期內，預訂限制又變回了每張訂單兩部。 筆者嘗試再下訂單，但一天後又被取消了，似乎Apple有一套方式決定甚麼是重覆訂單。 經過一星期測試，大家的結論是：所有訂單資料都不可以重覆。 那表示日後的訂單，每一張也要用不同的名字、不同的電話、不同的地址、不同的信用卡號碼。 名字最簡單，筆者為自己改了幾百個英文名。 電話方面，由於可以輸入11位數字，筆者在自己的電話號碼後面加了001, 002, 003... 地址也類似，將Flat A分成A1, A2, A3......一個幾百呎單位被分成幾百份，現時新樓的「劏房盤」算甚麼？ 信用卡是最難無限複製的，幸好早前已申請了大量信用卡，現時終於用得著了。 另一邊廂，大家也開始瘋狂申請附屬卡，就是為了不同的信用卡號碼..... （待續）

（原來已經三個月沒有更新《渺小的我》自言自語系列了。為了儘量切合本Blog主題，不再適用於現在的內容會盡量從簡。） 上一篇文章在此 訂貨後，筆者每天都監視著出貨的時間。慢慢地，出貨日子由2-3天，變成5-7天，再變成兩星期。 似乎蘋果開放訂購限制後，其供貨速度又再追不上顧客訂貨的速度。 大家開始著急了..... 蘋果真的沒有貨嗎？ 回收價會直線上升嗎？ 現在不訂，再過一會還能訂貨嗎？ 反正訂了貨也可以取消，甚至貨到了仍然可以無償退貨退款。筆者便再下了數張訂單，每張都是10部。 個多星期過去了，貨已到而回收價升了不少。這一趟賺了數以萬元計的無本之利，而信用卡還未到結單日！ 這時候，出貨日期已變成了一個月。 另一邊廂，同樣以低關稅見稱的新加坡，其Apple Store的出貨日期也不斷推遲至兩星期了。 那一刻，我終於明白香港人忠於炒賣已到了入血入骨的境界。 筆者與同事也不甘後人，瘋狂下訂單之餘，也不忘不停申請信用卡。此外，也開始借用 家人和朋友 的信用卡來訂購（並分享利潤）。 有一天，出貨日期變成了Not Available。 回收商慌了，回收價一天內提高了好幾次，卻仍沒有人願意出貨。不久， 新加坡的Apple Store也很快變成Not Available。 大家都認為，市場已經被炒家壟斷了 ，並且開始坐貨。但是 筆者比較膽小，仍然抱著「坐貨等於坐風險」的心態，極其量只會等回收價升到週末便悉數賣出，而每次的利潤也是五位數。 錢不斷從天而降，貨的流動性極高，收貨等於收錢，而且幾乎天天升值。 那時候，大家感覺就像在天堂！ 按揭回贈 - 從銀行手上奪回屬於你的錢 （待續）

筆者投資組合向來主要由物業組成，因此 為了盡量壓低按揭成本，每次轉按或新造按揭均會盡取銀行的按揭優惠 ，包括最低利率、最高現金回贈、最高估價、按揭保費折扣及其他附帶利益不等 ，當中又以現金回贈能直接落袋至為重要。 現金回贈比想像中更多 按揭回贈分為兩部分，第一部分為銀行受制於金管局指引的回贈，一般為基本貸款額(最多樓價60%)的1.6-1.7%。 第二部分為 合法地 透過地產代理公司取得的現金回贈。坊間透過大A或某按揭轉介公司，一般只能獲得相當於貸款額約0.03%的 非現金 回贈，僅是聊勝於無而已。至於自己Walk-in銀行，當然 就一毫子回贈也沒有。 筆者和同屬物業投資者的朋友，一直以來都是直接聯絡銀行職員取得按揭資訊，並配以相熟細A（非五大地產代理）轉介以取得額外按揭現金回贈，通常可分享到額外0.2%的現金回贈，即總共可取得高達1.8-1.9%的回贈。 後來筆者發現， 相熟細A在此回贈之下仍有水位，只是不願意把僅餘的利潤嘔出來 。筆者的物業投資朋友思前想後，既然明知自己要不斷翻按、轉按，何不索性充當代理角色，幫自己、家人和朋友取得回贈。 筆者日前成功爭取指定銀行加碼，現時可取得最 高達2%的按揭回贈 # ，乃全港最高 ! 現在，讀者只需在本Blog 「尋找生活之路」Facebook專頁 Like(讚好)，然後直接WhatsApp筆者5524 9431或Facebook PM出示讚好證明，便可以獲得同樣的按揭回贈！ 以今年的最新HIBOR利率計算，H+1.3%相當於年利率1.99%。 每個物業的按揭最快可以兩年後無償轉按 ，即平均每年回贈達 1% ， 變相每年按揭成本不足一厘 ！ 最重要的是，細A回贈對借貸者而言只有利益、沒有成本，也沒有隱藏陷阱： 淨袋額外獎賞：細A回贈絕不影響客戶原有按揭OFFER 沒有合約束縛：細A不會與客戶簽署任何合約 零成本：客戶可以收到OFFER而不接受 沒有私隱問題：借貸人只需填妥一份簡單表格，經蓋印及簽署交回銀行。細A會為借貸人搜羅最適合的銀行及OFFER，然後銀行會主動聯絡 借貸人， 之後細A唯一角色便是派錢 。 大家都是投資者，豈會被低級技倆蒙騙 不會與任何非銀行貸款機構有任何接觸  不會將任何資料交予銀行外第三者 #最高按揭回贈視乎借貸額及借貸成數而

續上篇， 那麼這跟樓市辣招又有甚麼關係？ 房地產的投資和財富傳承性質與萬用壽險雖然不盡相同，但在辣椒肆虐下，倒也有幾分相似。這大概可以解釋 為何樓市能在大吹淡風下，仍有不少有錢人和內地人爭相購入豪宅及土地，與平民瘋搶一手樓相映成趣 。 首先，SSD趕絕了樓市炒家，市場只有用家和投資者，而目前趨勢是越來越多人身兼用家及投資者（如父幹買樓、慈母為小朋友買樓、某太6億物業贈與未成年女兒「學投資」等）。這與萬用壽險相似，目前樓市的買家只看長線（甚至是看下一代終身需要），SSD根本不是考慮因素。 第二，15%從價印花稅第一標準。這比萬用壽險相類的費用還要高，但若將年期攤長至數十年來看，15%跟9%分別不算太大。況且仍有很多人願意借用「人頭」來避稅。 第三，15% 買家印花稅。筆者起初也不明白，為何有人願意付30%重稅來買樓。 內地人行為似乎只能用人民幣貶值的「走資論」去解釋 （特朗普上台後，美元轉弱也少了內地人付30%的新聞）。另外以公司付重稅買入物業，看的當然是日後轉讓永久免稅。觀乎 市場上接連有天價公司物業成交 （如中西區、九龍站等尤為頻密） ， 付重稅也只是貴買貴賣而已 。 第四，按揭。以中／大價投資來看，萬用壽險比物業按揭較寬鬆。兩者Call Loan風險同樣低。 第五，回報。未計算槓桿的回報，兩者也是甚低，超級豪宅的租金回報甚至不足1%。豪宅看的是價格長期增長，這點與萬用壽險頗為相似，但是後者回報較遜。 第六，雜費。物業雜費有差餉、管理費、地租、物業稅；萬用壽險則有保險成本(Cost of Insurance，嚴格上這不屬於投資成本）及首十五年每月費用。兩者成本相若。 最後是價格波動對財富影響。 萬用壽險沒有價格風險，而樓市在極端市況可以下跌七成 。當然，樓市也可以連年上升過百倍，部分持有50年以上的商用物業回報甚至超過一萬倍。 目前筆者對樓市的看法比較中性，不見得能大升，但中期也未見巨大下跌空間，故筆者只能繼續持有物業，一動一如一靜。本文旨在道出， 世上其實有些一般人不會接觸到的資產／產品，它的回報不高（槓桿後亦僅是普通），但產品本身的設計或性質令它能為持有者 達到投資回報以外的目標。這或反映出物業買家「口裡說貴，身體卻很誠實」的實際想法 。 （完）