尋找生活．物業．投資．自由之路

「但向北好像要面壁，這個盤是不是在十樓以上？」樓層對這屋苑非常關鍵，因為這個屋苑北面有兩幅擋土牆，在Google Maps目測起碼九樓以上才見到陽光。即使在九樓以上，隔著馬路也有另一幅擋土牆，筆者憑地圖無法判斷是否宜居。 「絕對在十樓以上，放心，景觀很開揚，你會喜歡的。」G先生信心滿滿地走進電梯內。 這是一部非常慢的電梯，僅次於當年西區 聯Ｘ新樓 那部。筆者一向心急，不禁問道：「維修時電梯會換嗎？」 「應該不會了，換電梯很大工程。」G先生咧嘴而笑，像在說「年青人真是年青人，等一會也不行」。 等了好久以後，我們終於到達了該放盤的樓層。G先生走向X單位，按了一下門鈴，然後拿出鑰匙開門。 「咦，G先生，這個單位是面積較小那款，不是我想買那一款。」筆者早已研究過，這屋苑只有三款兩房則，其實這一座只有兩款，其中一款有五百多呎，另一款不足五百呎，實用面積相差10%左右，但成交價錢一直差不多。筆者相約睇樓時，曾指明想買五百多呎那種則。 「R，其實兩款則價錢差不多，這款比較實用，你一看便知道。」筆者心中有點不悅，惟既來之，則觀之，看完再算。 甫 開門便是客廳，沙發和電視在窗戶旁。G先生並沒有說錯， 儘管馬路對面仍是擋土牆，但也頗開揚，而且另一邊是一所學校，沒有遮擋大部分陽光 。雖然這單位向東北，但光線仍算充足（ 夏天的陽光是從南面來 ）。週末馬路交通極不繁忙，室內可謂非常寧靜。客飯廳佈局方面，為了遷就私隱度而成的鑽石廳只影響了客廳，飯廳相當四正，而且有現代新樓已近乎絕跡的對流窗。 走廊兩邊是廚房和廁所，廚房也受鑽石型影響，但仍相當寬敞；廁所面積較細，業主把浴缸改成淋浴間，裝修還算簇新。走廊盡頭是兩間睡房，睡房的面積相比現時的新樓，簡直是巨大。廳房同向，除了細房的窗比較小外，並沒有太多可以挑剔的地方。 「這個單位三年多前買入，也是我促成的，業主和我也有些交情。」G先生開口了，「裝修還算不錯吧？略為翻新便可入住了。」 筆者原本認為這單位不合心意，看了實景後卻好感大增，但為免影響後續的談判籌碼，還是裝作喜怒不形於色 。 「表面上看還好...但你看看走廊天花，有很多脹起來的泡泡，應該有些問題。」 「... 還有，兩間睡房的窗邊都有滲水的跡象...」 「廚房水龍頭位置有很深的鏽漬..

這個區以舊樓為主，買賣兩閒，幾乎沒有大型地產代理進駐，筆者是次相約的也是屬「地膽」那種中小型地產代理公司（即使不同地區有分行，也欠缺聯繫那種）。但是 難得找到合心意和預算的屋苑，筆者除了找地產代理外，也瘋狂地搜尋自讓盤及任何有關該屋苑的資料。 無奈由於此屋苑只有二百多伙，且大部分人都是自住，極少人在網上討論這個盤。即使找到相關討論，也多是基本客觀分析，任何人看了地圖和圖則都懂得評論。盤源方面，甚麼GoHome、28Hse 之類都只有寥寥數個盤，而且全部都是重覆的代理盤，與一年前 西區尋寶之旅 不可同日而語。 自從SSD於2010年11月生效以來，中原指數不斷上升，在三月升穿了98點後一直在97點上下牛皮。這斷日子筆者沒有睇樓，想不到盤源已枯竭至此。 SSD令供需失衡 的威力真是不容小覷！ 好不容易終於到了週末，筆者便偕同當時的女友前往該屋苑睇樓。這次是筆者首次沒有與長輩一同前往 睇樓 ，心情既興奮又緊張。我們相約在靠近港鐵站那邊的屋苑入口會合，即小斜路的盡頭。 當走近屋苑入口，我們看到一個年齡約30多歲的男子，獨個兒在五月初夏、下午烈日當空之時站在行人路上。通常跟大行睇樓，代理都是「行孖咇」，即一個較具經驗搭一個小嘍囉。面對兩個代理夾擊，加上女友極少搭嘴，筆者感覺上壓力較大。這次只需面對一個代理，感覺良好。 「G先生，你好！個屋苑咁新淨ge？」 「R，你好，太陽好猛，入去先講！」G先生帶我們走進一個小小的電梯大堂，這部是乘往屋苑平台的電梯。 我喜歡細行，代理對答較為人性化，沒那麼多寒暄和廢話。尤其是對筆者這種背熟書才去睇樓的人，基本簡介實在是浪費時間。 「R，這屋苑剛好二十年，外牆已經翻新，所以看來很新淨。這也表示未來幾年不需要再夾錢維修。」 從外表看來，G先生雙目炯炯有神，是一個非常具自信的地產代理。他尚算健談，但是沒有太多廢話修飾，也沒有矯揉造作的感覺。他沒有像小嘍囉們機械式地背誦屋苑資料，也沒有極度Pushy 地hard sell該屋苑和放盤。 最重要的是，他看到筆者的外表，明顯不是會買樓的年紀，但他卻一點都沒有看不起我們的表現 。換了一般的代理，看到我們肯定要黑臉了。 「R，今天只有一個盤睇，另一個業主放了飛機。我們現在去睇中層單位，望半山那邊，非常清靜，但座向是向

Blog友風中追風兄最近撰文《 來寶的教訓 》，帶出了集中投資債券的致命之處， 筆者看畢後也很想分享一下有關債券投資的心得（尤其適用於筆者這種流動資本不高的投資者）。 不少投資大師（如巴菲特）長期推崇集中投資，筆者本人也是集中投資的支持者。另一方面，建基於數學模型的金融理論一般都支持分散投資，並鼓勵投資者管理系統性風險(Systematic risk)、減少倚賴主動回報(Alpha return)，即不要以為自己比市場聰明。 筆者反覆思考，加上多年在金融市場的觀察，大致得出以下結論： 股權型投資，著重發掘公司前景， 回報來自投資者對 未來的掌握，應當集中投資。 若以分散投資對待自己銳利的眼光，分散的是回報，而非風險。 債權型投資，針對公司存活能力，回報來自已公開財務資料，應當分散投資。 若以集中投資去報答自己分析財務報表的能力，集中的是風險，而非回報。 今年金融市場非常反智， 息升 債升股升，再投資可謂極具挑戰。投資級別債券早已沒有套利空間，至於亞洲市場，連高收益債也非常昂貴，而且入場費高，一般投資者難以分散投資。 在太平洋另一邊，高收益債市場仍有套利空間，其入場費低至US$1000，有利分散投資。 投資高收益債券，本身就應有發行商出事的心理準備。 從統計學角度出發，分散投資可以有效地分散違約風險概率及限制組合損失。 以往 筆者曾分享過 ， 一個使用槓桿套利的投資組合，最重要的是「鬥長命」 ，即組合的存活能力。若能限制組合的損失程度，等於確保組合不會出事。 債券 出事並非世界末日，組合不出事才是重點。 對於某些網友指債券投資是「高風險投資」，只是缺乏Street smart和School smart的粗疏結論，誠如巴老所言，其風險源自「無知」。不過能做到「知道不知道」，已勝過萬千苦無自知之明的「叻仔」。 延伸閱讀： Diversifying Benefits －－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 以下提供一些數字供讀者參考，可以看到分散投資在風險管理的威力。 請注意數 字本身不太重要，無論換上任何數字組合，也能得出債券分散投資為王的結論。 （假設債券違約率為3%，相當於三年期BB級債券的違約率） 從上表中可見，如果分散投資三條債券，出現最少一條債券違約的機會率高達9.73%。 但如果分散投

承前文，筆者的上車之旅繼續向西發展，下一站已經離開了本綫，正式踏入核心市區範圍。 港鐵站E 此站與站C相似，主要有兩個私人屋苑，一個是在港鐵上蓋，另一個也由天橋接駁往港鐵站，但是樓齡較大及距離較遠，而部分臨海的座數更是距離港鐵站極遠。上蓋物業有十多座，樓齡約19-20年；相鄰的屋苑規模更大，分多期發展，樓齡約17-21年，兩個屋苑皆 保養不俗。交通方面，由於在市區範圍，可算四通八達。 然而，上蓋物業以大單位為主，最小的單位實用面積也有五百多呎，當時叫價一般已近500萬，無可能負擔得起。至於非上蓋物業，叫價亦已超過400萬，因此筆者直接跳過了此站。 港鐵站F/G 雖然此兩個港鐵站步行距離不算太近，但它們實際處於此區的東端和西端，因此筆者當成是同一區來看。 這個區份有兩大特點，第一是舊，第二是窮。正面點說，舊區有重建價值和預期，無論投資或自住皆不俗；窮即表示價錢比較能負擔。 這兩個條件對於Budget有限的筆者來說，無疑是有利多於不利。 看過不同區份的新舊樓後， 筆者其中一個結論是樓齡不能太舊，否則根本不想買，結果可能會買不成，令上車之路遙遙無期 。這區大部分住宅樓齡都在35年以上，而且大多是單幢物業。半山之處有不少屋苑，但不能步行往返港鐵站。 最後，筆者在此區物色了兩個小型屋苑去跟進。這兩個小型屋苑有2-3座，樓齡20-23年，距離港鐵站約3-5分鐘路程，交通非常方便。其中一個靠近大馬路，比較煩囂，但起居飲食在樓下便能解決；另一個屋苑則較特別，屋苑有兩個入口，一個在半山、一個近港鐵站，因此環境既清幽又不失方便，缺點是要走一小段斜路，再乘電梯往屋苑平台。 Budget方面，前者呎數較大，兩房則（可以間三房）實用540呎，叫價大概330-350萬；後者兩房則470-520呎，叫價大概300萬。後者較便宜的主要原因可能是因為其較難用的「鑽石廳」。 由於筆者比較喜歡寧靜的環境，而且上車是以自住的角度出發，因此較屬意後者 。於是，筆者馬上重新複習買樓手續並約了地產代理在一星期後睇樓。 （待續）

近年香港社會撕裂嚴重，利益團體對立已成常態。 但是「打風」是一個例外。 打風是大部分香港人所喜愛的事，沒有年齡限制、沒有行業差異、沒有職級之分。除了個別職業的人仍要緊守崗位外，大部分人都懷著興奮的心情準備收工。 老闆們做不到生意會不高興，不幸地香港的老闆並不多。 活在低窪地區的人有很多麻煩情況要面對，但受影響者相對很 少。 全職炒股的人喪失了生財的機會，卻反而多了難得的假期。 至於學生就更不用說，老師們都趕去接自己的子女，有誰還想管學生呢？ 即使天文台、港鐵、教育局安排如何失誤，大家口中罵個不停... 即使李氏力場發揮功效，八號波在傍晚六時生效、翌晨六時除下，大家心中暗忖、Facebook洗板... 即使明知翌日上班，Email會收過不停，一天要做兩天的工作... 人性本身就是充滿惰性，有機會打正旗號躲懶，總比沒有機會好吧。 香港有三百多萬個打工仔，一百萬個學生。正所謂「你有壓力，我有壓力」，打風，正正就給了絕大部分來去匆匆、精神緊張的香港人一個喘息、放鬆的機會。 反正都是天註定，一個小小的天災換來幾百萬人一天笑容，Why not? 畢竟，活得快樂才是最重要的。

(攝於台灣花蓮，2017年5月) 5月份往花蓮旅遊，不幸遇上了雨水，不能看見花蓮最美的一面，但相比2012之旅也算大幸了。儘管天色不佳，花蓮仍然比我想像中美麗，也許將來有機會仍會趁冬天再去一次。 近日英國接二連三的恐襲，令計劃了9月到英法旅行的筆者感到十分無奈。以前我會認為恐襲過後，保安措施會更嚴密，短期內應該不會再成恐襲目標。然而，最近的恐襲都是個別人士無組織地犯案，實在防不勝防。筆者可能會考慮到了倫敦後，直接往另一地點遊玩算了。 投資方面，近幾月來，資產價格持續膨脹，直到最近才稍作喘息。 在現金流收入為本的資產世界，價升代表再投資風險增加，不能算是一件值得慶祝的事。 紙上富貴，大抵只能心裡好過一點，財富效應讓自己願意多花費一點，也算迫自己提升了生活質素，聊勝於無 。 回帶一下，筆者 三月底預計股市會牛皮，怎知只有傳統藍籌股牛皮，科技股仍然奮力上揚；港股和歐股持續上升。雖然筆者極少投資股票，但經常會買賣MPF來止癢，早前在恒指24000點換成現金，升到25000點還是決定投降，將資金調回股票基金。這一波升浪，算是兩年來最強勢。 流動資產投資主要部分在去年12月至今年3月已完成，之後作了不少調整： 四月份，S-REIT公布業績，DPU反彈速度快，重重加注；另小注買入C-PRN及一條高息債。 五月份，REIT繼續發威，沒有加注；債券方面，小注加碼C-PRN*，另因投資級別債券升得太不尋常，乘機換走兩條中年期債券，換入三條短期高息債。 不幸地，其中一條高息債極速被Call，迫使筆者另覓新歡。巧逢 Cherry姐研究Bond ETF ，於是便在該ETF處偷師。瘋搜一晚後，決定增持三條短期高息債。 考慮到美國加息在即，資金成本越來越高，反觀歐洲貨幣（不計英國）的利率仍是極低 。在負利率肆虐下，最高借貸成本才1.5%，已能讓金融機構賺到很大的息差。有見及此，日前破天荒小注一隻瑞士股票，原因如下： (1) CHF負利率達-0.77%，即使加息四分三厘，融資成本仍然不變； (2) EUR計價的資產中，極少有仍具合理息差，尤其是債券； (3) 股息率5.5%，息差達4%； (4) 不考慮其他REIT，因筆者已持有最好的兩隻，何必自討苦吃？ 今年的種子已撒得七七八八，如有新資金而R&B調整，會重注H-REIT；

筆者放棄了兩個相鄰港鐵站後，順理成章地把覆蓋延伸至離家更遠的港鐵站。 港鐵站C 此站只有兩個私人屋苑，一個是在港鐵上蓋，另一個也由天橋接駁往港鐵站，而該站連接兩條主要鐵路線，交通非常方便。上蓋物業分兩期發展，樓齡約4-5年；相鄰的屋苑分三期發展，最舊的只有10年樓齡，而且 保養得很好，當時看和新樓分別不大，但最遠的一期前往港鐵站需時8-10分鐘，而且沿路全屬屋苑範圍，沒有任何交通工具接駁。 配套方面，兩個屋苑也有商場，其中港鐵上蓋的商場較大，但因由出名不擅打理商場的發展商管理，規劃不太好，但連接了鄰近公營房屋的領展商場，因此也算不俗。另一個屋苑的商場設在地面，但大部分居民都沿天橋出入，加上面積極細而大部分空間也被地產代理佔據，可謂 有等於無。 附近的圖書館和公園也未落成（其中公園到今天仍是爛地一塊），配套也是不足，但會所算是補償了此不足。 此站整體較合筆者心意，然而其兩房單位面積偏大、樓齡又新，不要說350萬內，連400萬樓下幾乎絕跡。反而這裡有全區惟一的一房單位供應，其中低層單位也合乎筆者預算，但是一房並不符合筆者預設條件，而且二十多座中只有四柱（一柱即由全幢的某一單位），即不足200個單位，及屋苑的設計令其一房單位採光度特別差，皆令筆者頗為卻步。 這個港鐵站已是本區最後一個選擇，既然也買不起，惟有往外區闖蕩。 港鐵站D 筆者「研究 上車 之旅」一路向西發展，終於來到了區外第一個港鐵站。 D站近海（即遠離港鐵站）那邊，有一些單幢私人屋苑，樓齡極新，但卻不符合條件（不近港鐵站和單幢），而且最平也要接近400萬，根本買不起。 至於另一個舊屋苑 距離港鐵站也算近， 偏偏呎價極平，當時實用呎價還不到5000，連大至600呎的單位都不用300萬，絕對符合筆者 預算。可是它 除了樓齡較大外（超過30年），其密度甚低（只有幾層），和附近的工廈高度相若，令筆者對其印象大打折扣。 無辦法之下，惟有繼續向西尋找上車之路...... （待續）

上回說到筆者分析過相鄰港鐵站A後，因印象及傳聞質素不佳而放棄了在該站上車。於是，筆者的目光便轉投另一個相鄰的港鐵站。 相鄰港鐵站B 此站乃該鐵路線發展最遲的地方，當時其鐵路上蓋物業更仍未落成，其他私人住宅的樓齡在5-8年之間，非常新淨，而且全部屋苑都將有天橋連接至港鐵站。當年政府剛意識到供應不足的問題，故早前規劃港鐵站對出的用地已逐漸由休憩用地變成住宅，整個社區的規劃令人充滿遐想。 交通方面，由於鐵路上蓋仍未發展，除了港鐵可說是沒有選擇，或需徒步走10分鐘往附近屋邨的巴士站。 配套方面，每個屋苑也有商場，但街市則不太近部分私人屋苑，超市也沒甚麼選擇，附近的圖書館和公園也未落成，可說是配套不足，甚至讓人感覺十分荒蕪。但是會所則可能是全港最新和最大型的一批屋苑（因當年容許發水）。 此站我能負擔的單位較少，叫價在350萬內的包括以下物業： 物業X 的 細兩房單位，實用面積約380-440呎，叫價320-350萬，呎價約8100元。 物業Y的中低層細兩房單位，實用面積約410呎，叫價340萬，呎價約8300元。 物業Z的低層細兩房 單位 ，實用面積約440呎，叫價350萬，呎價約8000元。 當年此區仍然很新，筆者對此站認識極淺（幾乎沒踏足過），認知上存在極大的偏見。其實此站並沒太多缺點，除了配套未完成外，只是呎價及新樓溢價較高（到2010年有少量成交仍是平手或蝕讓），加上筆者很幼稚地受傳媒妖魔化發水建巨型會所的誤導， 最後沒有深入研究便放棄了此站，期後此處發展成全區檔次最高的一站，市場對此站物業的追捧程度遠超筆者想像，樓價走勢可說是狠狠地摑了筆者一巴 。 這一仗，筆者學習到投資是要看前景，而不是眼前的一切。 （待續）

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