金管局第八輪按揭貸款審慎監管措施

2017年5月19日,金融管理局在沒有放風的情況下召開新聞發布會,並宣布三項針對銀行按揭貸款業務的 審慎監管措施 。坊間不少名人專家、投資者和博客都指再出招完全沒有用,因為要被監管的人早已被監管,再出招如同向屍體開槍。 但是筆者的看法有一點不同, 這次金管局出手雖像舊瓶新酒,但是卻越來越重手 。詳情如下: 1. 計算資本充足比率的 「風險權重」( 新造住宅按揭貸款)提高10個百分點至25% 這一招相當重手,簡單來說,原本銀行每$1資本,可以貸出$6.67的住宅按揭貸款,現在只能貸出$4。需要 新造按揭的資金來源被削減四成。 結果:部分優質資金需求會走向不受監管的財務公司,因此市場上會出現更多資本強勁的財務公司,但利率、現金回贈及其他費用一定比銀行差。 最終受害的當然是用家,但預料有更多財務公司的利率將會下降至3%以下。 如果資金需求走向財務公司成為大趨勢,這一招最終會令樓價波動性增加。 2. 涉及多過一個按揭貸款的借款人的按揭成數上限下調一成 本身已有按揭貸款人士,1000萬以上的按揭貸款,最多只能做四成按揭;1000萬以下的按揭貸款,最多只能做五成按揭,上限為400萬。此招適用於住宅、工商舖及車位按揭。 中價物業再次成為打擊對象 :原本價值800萬的物業可借480萬,現在需要估值上調至1200萬才能借480萬。 閒置資金將會再次流向細價物業。 短期影響不大:因按揭貸款審批需時2-8星期不等,短期內的交易資金需求已準備好,影響不大。 另外,觀乎市場專家反應,心理影響接近零。 中期影響負面:第一招令資金供應下降,但第二招 同樣 令合資格的資金需求下降, 預料 按揭利率及現金回贈等條款 不會有顯著變動 ,但條款不會再優化,只會停留在目前水平。 來自轉按/加按/父幹加按再買入物業的投資/未來自用需求被壓抑,預料樓價升勢在暑假後被剎停,到年底甚至會有短暫回調,但不見得樓市會因此而轉勢。 長期影響正面:樓市整體的槓桿比率繼續下降,市場變得更健康, 「高慢牛」的態勢更牢不可破 。 3. 收入來自香港以外地區的的「供款與入息比率」上限下調一成 非本港收入的借款人的供款與入息比率由50-60%下調至40-50%,即相當於按揭貸款能力下降20-25%。 結果:非本港收入只佔整體新造按揭約5%,此招只能壓抑1%按揭需求,可以