尋找生活．物業．投資．自由之路

2017年5月19日，金融管理局在沒有放風的情況下召開新聞發布會，並宣布三項針對銀行按揭貸款業務的 審慎監管措施 。坊間不少名人專家、投資者和博客都指再出招完全沒有用，因為要被監管的人早已被監管，再出招如同向屍體開槍。 但是筆者的看法有一點不同， 這次金管局出手雖像舊瓶新酒，但是卻越來越重手 。詳情如下： 1. 計算資本充足比率的 「風險權重」（ 新造住宅按揭貸款）提高10個百分點至25% 這一招相當重手，簡單來說，原本銀行每$1資本，可以貸出$6.67的住宅按揭貸款，現在只能貸出$4。需要 新造按揭的資金來源被削減四成。 結果：部分優質資金需求會走向不受監管的財務公司，因此市場上會出現更多資本強勁的財務公司，但利率、現金回贈及其他費用一定比銀行差。 最終受害的當然是用家，但預料有更多財務公司的利率將會下降至3%以下。 如果資金需求走向財務公司成為大趨勢，這一招最終會令樓價波動性增加。 2. 涉及多過一個按揭貸款的借款人的按揭成數上限下調一成 本身已有按揭貸款人士，1000萬以上的按揭貸款，最多只能做四成按揭；1000萬以下的按揭貸款，最多只能做五成按揭，上限為400萬。此招適用於住宅、工商舖及車位按揭。 中價物業再次成為打擊對象 ：原本價值800萬的物業可借480萬，現在需要估值上調至1200萬才能借480萬。 閒置資金將會再次流向細價物業。 短期影響不大：因按揭貸款審批需時2-8星期不等，短期內的交易資金需求已準備好，影響不大。 另外，觀乎市場專家反應，心理影響接近零。 中期影響負面：第一招令資金供應下降，但第二招 同樣 令合資格的資金需求下降， 預料 按揭利率及現金回贈等條款 不會有顯著變動 ，但條款不會再優化，只會停留在目前水平。 來自轉按／加按／父幹加按再買入物業的投資／未來自用需求被壓抑，預料樓價升勢在暑假後被剎停，到年底甚至會有短暫回調，但不見得樓市會因此而轉勢。 長期影響正面：樓市整體的槓桿比率繼續下降，市場變得更健康， 「高慢牛」的態勢更牢不可破 。 3. 收入來自香港以外地區的的「供款與入息比率」上限下調一成 非本港收入的借款人的供款與入息比率由50-60%下調至40-50%，即相當於按揭貸款能力下降20-25%。 結果：非本港收入只佔整體新造按揭約5%，此招只能壓抑1%按揭需求，可以

2011年上半年，樓市走勢相當強勁，這可歸因於政府推出SSD令二手盤源被鎖死。出招後樓價不但沒有回落，更衝向歷史高位，CCL直迫100點，而港島樓早已突破了1997年的歷史高位。不過，新界和九龍樓與昔日的高位還有一段距離，於是我決定從這裡開始。 我家所處的區份完全沒有單幢物業，而且絕大部分屋苑都靠近港鐵站，加上樓齡較輕（全區都在5-17歲之間），基本條件已達成。由於不能選擇太靠近家人的物業，於是我便從相鄰的港鐵站開始搜索。 相鄰港鐵站A 此站乃該鐵路線的尾站，是區內發展最早的地方，（當時）私人住宅的樓齡在12-17年之間，其中鐵路上蓋物業是區內伙數最多的，三期一共有近七千伙，規模較小的兩期有天橋連接。上蓋以外的樓齡更舊，沒有天橋連接，但離港鐵站也只是幾分鐘步行距離，價格當然較上蓋物業便宜。 交通方面，這裡是巴士出市區的尾站，因此乘坐巴士會較方便。雖然是鐵路線的尾站，但因只差一個站，乘坐港鐵也不會 太 差。 配套方面，港鐵上蓋的商場也是區內最大規模（筆者相信它是全港最大之一）的商場，此外也有街市、超市和大型巴士站在地面樓層，附近也有圖書館和不少公園。 以新區而言，社區發展已十分成熟。 此站我能負擔的單位比較多，叫價在350萬內的包括以下物業： 上蓋物業最小的兩種兩房則，實用面積約370-440呎，叫價300-340萬，呎價約7900元。 非上蓋物業X的兩房和細三房，實用面積約350-500呎，叫價260-350萬，呎價約7200元。 非上蓋物業Y的兩房和細三房，實用面積約410-530呎，叫價280-340萬，呎價約6700元。 誠然此站的物業除了略舊之外（其實相比本身住所已經較新），並沒太多缺點。但是由於筆者小時候此區交通極為惡劣，經常要從住所徒步走近30分鐘到此站附近乘車或跟隨母親到街市，因此對此站印象極差。加上在2011年初，上蓋物業的升幅甚為瘋狂，而非上蓋物業屬全區最舊、常有質素不佳的傳言，以及筆者認為400呎以下的兩房單位太小，於是便放棄了此站。 （待續）

小時候，老師常教誨我們做人要「不恥下問」，但觀乎香港絕大部分學生，也是在「無問題」的環境下成長。讀書的年代，知識都印在書本上，我們固然可以自己嘗試找出答案；但長大後進了職場，我們深知問錯問題的後果，非但做不到「不恥下問」，反而變本加厲，很多人明明不懂卻裝懂，要麼得過且過，要麼逃避敷衍。 在職場以外面對生活上的問題，做錯事、下錯決定的後果就要由自己承擔 。可是遇上有關金錢的問題，在現實世界難於啟齒，況且投資是一輩子的事，身邊的人十居其十也是處於起步階段而已，焉能提供有用的意見？ 於是，我開始求助於網上的力量，每天也投放大量時間在閱讀香港討論區（香討）地產版的每一個Post。 當年，香討地產版很少「五毛」，好友淡友之間的角心和討論質素頗高，版主處事也尚算公平公正，還有很多精華帖。 我在香討地產版打滾大半年，問過無數愚蠢問題，從網友的嘲弄和善意的回覆中學習到很多樓市基本分析、利率走勢、樓價與各因素的關係、按揭方面、土地供應和城市規劃的知識 ，也閱讀了很多對睇樓、與代理角力、圖則、地區性資訊及如何慳家上樓等的無私分享。 我敢說，在香討學到的知識，直接促成我第一次買樓（當然不計資金之類的必需條件）。因此，我在此要多謝香討，就像以前樂壇頒獎禮很多人多謝Parco一樣。可惜隨著樓價不斷上升，香討地產版在2014年左右被全面攻陷，每天也不停有很多低質素看淡Post，有心分析的人都離開了。幸好我在此之前認識了一班好友，而今仍然每天都在討論樓市去向，也有風花雪月的小群組，總之總算找到一片綠洲。 回到2011年，股市在一月初經歷一段強勢後，便拾級而下，到了三月更累跌了百分之十幾。由於我的股票有槓桿，這一段波動抹去了我不少利潤，令我感到要更積極地尋找更安心投資工具。幸好其後股市回升，我馬上趁四月的高位沽出了所有借貸部分的和黃及其他股票。 資金已經到位，加上香討給予我所需的地產知識，剩下來就只有 (1) 目標及 (2) 法律問題 。 我的目標的物業究竟是怎樣的？ 這表面上帶著無限想像的問題，只需加入「預算」二字，便貼地得很。以當時的能力，計入佣金及印花稅，最多只能負擔三百幾萬的樓。另外，起初買入以自住為出發點，所以有幾個條件必需齊備： • 屋苑式物業：對單幢物業總有點戒心 • 地　　　點：近家人，方便打理；但不能太近（女主人的要求） • 近　地　

先旨聲明，筆者個人是支持集中投資的，但這概念在實踐中只是選擇性投資在最受惠金融環境的資產，而非一注獨贏。本文並非要討論分散投資的益處，而是想針對證券行／私人銀行以個別戶口的整體投資組合風險來決定槓桿比率的原則。 此文技術含量較高，筆者也不知如何寫得簡潔明白。如讀者看不明，請留言討論，希望達致拋磚引玉之效。 在孖展證券戶口中，Diversifying benefits通常有兩種表達形式。第一種常見於私人銀行戶口，每種資產會有一個LTV值，如某行買領展(823)是70%，即表示$1本金最多可以買到$1 / (1 - 70%) = $3.33，但如果戶口集中買入同一資產至某水平，之後再買入其LTV值便會跌至零，即只能用現金再買，以鼓勵客戶作分散投資。 另一種形式則是以增加LTV值為基礎，例如 某金融機構 。假設戶口內已有10萬股領展(823)，其LTV值約為70%。若於此時買入倉內未有持貨的友邦(1299)，因為有 Diversifying Benefits， 友邦的LTV值可以高達95%。此極高LTV值有上限，大概買入港元等值60-100萬左右的新資產，其LTV值便會回復正常水平（大約70%）。 註：若某資產的頭寸到達超高水平（大概港元等值5000萬以上），LTV值會進一步下降至50%左右（礙於該機構的手機Apps顯示不彰，筆者無法測試更高的頭寸水平）。 上述兩種形式都鼓勵客戶作分散投資，而後者更可利用此法以極少資金買入極大量不同資產。但是，這對客戶真的是一個好處嗎？ 客觀來看，後者無疑提供了極大的彈性予客戶作所謂「分散投資」。 在某金融機構，債券的LTV值(1 - Margin requirement)有一套數學模型去計算，大致上與評級、年期等有關，卻跟股債比例沒有關係 。上述的極高LTV值只適用於股票（包括不同貨幣的普通股和優先股），反而傳統上最有效分散風險的債券卻沒有這Benefit。 在沒有Diversifying Benefit的情況下，即使用盡LTV值，只留下initial margin requirement與maintenance margin requirement 之差作為buffer，組合仍能承受約7.5%跌幅。 相反，在有Diversifying Benefit的情況下，某客戶 若想用盡這Benefit，便會不