尋找生活．物業．投資．自由之路

筆者投資組合向來主要由物業組成，因此 為了盡量壓低按揭成本，每次轉按或新造按揭均會盡取銀行的按揭優惠 ，包括最低利率、最高現金回贈、最高估價、按揭保費折扣及其他附帶利益不等 ，當中又以現金回贈能直接落袋至為重要。 現金回贈比想像中更多 按揭回贈分為兩部分，第一部分為銀行受制於金管局指引的回贈，一般為基本貸款額(最多樓價60%)的1.6-1.7%。 第二部分為 合法地 透過地產代理公司取得的現金回贈。坊間透過大A或某按揭轉介公司，一般只能獲得相當於貸款額約0.03%的 非現金 回贈，僅是聊勝於無而已。至於自己Walk-in銀行，當然 就一毫子回贈也沒有。 筆者和同屬物業投資者的朋友，一直以來都是直接聯絡銀行職員取得按揭資訊，並配以相熟細A（非五大地產代理）轉介以取得額外按揭現金回贈，通常可分享到額外0.2%的現金回贈，即總共可取得高達1.8-1.9%的回贈。 後來筆者發現， 相熟細A在此回贈之下仍有水位，只是不願意把僅餘的利潤嘔出來 。筆者的物業投資朋友思前想後，既然明知自己要不斷翻按、轉按，何不索性充當代理角色，幫自己、家人和朋友取得回贈。 筆者日前成功爭取指定銀行加碼，現時可取得最 高達2.35%的按揭回贈 # ，相信乃全港最高 ! 現在，讀者只需在本Blog 「尋找生活之路」Facebook專頁 Like (請讚好專頁， 不是 帖子！)， 然後直接 WhatsApp筆者5524 9431   出示讚好證明，便可以獲得同樣的按揭回贈！ 以今年的最新HIBOR利率計算，H+1.235% capped 大P-3% 相當於年利率2.24%。 每個物業的按揭最快可以兩年後無償轉按 ，即平均每年回贈達 1.175% ， 變相每年按揭成本不足1.07厘 ！ 最重要的是，細A回贈對借貸者而言只有利益、沒有成本，也沒有隱藏陷阱： 淨袋額外獎賞：細A回贈絕不影響客戶原有按揭OFFER 沒有合約束縛：細A不會與客戶簽署任何合約 零成本：客戶可以收到OFFER而不接受 沒有私隱問題：借貸人只需填妥一份簡單表格，經蓋印及簽署交回銀行。細A會為借貸人搜羅最適合的銀行及OFFER，然後銀行會主動聯絡 借貸人， 之後細A唯一角色便是派錢 。 大家都是投資者，豈會被低級技倆蒙騙 不會與任何非銀行貸款機構有任何接觸  不會將任何資

忽爾驚覺今天已是年初十，還欠各路 Blogger 及讀者一句新年快樂，祝大家新一年豬籠入水，身體健康，一分耕耘、三分收穫！ 今天是情人節，再祝各位生活幸福美滿。 筆者開 Blog 已近三年，真正身體力行 重回流動資產市場 亦已超過兩年半。初期投資以 REIT 為主，其後加入美國公司的定息或浮息證券（包括債券），到最近一年開始涉足高息及股息具持續增長往績的香港股票。 投資流動資產仍是要以長期持有、利用「經歷時間」去「擁抱波幅」（不是擁抱風險）為本，惟絕不強求永久／一直持有，而是有條件地保留資產在組合內。條件因資產而異，但 核心思想是「能令組合在波動中存活，賺取合理的複合回報，並適當地以槓桿增加資金彈性」 。 過去兩年多，流動資產市場經歷兩次較顯著的波動（2016年末及2018年的調整），筆者 長期持有 的流動資產組合亦在儲蓄、加按和資產配置計劃推動下，從當初三十萬小試牛刀、到近月終於突破八位數字，佔總資產值逾20%。 流動資產，顧名思義具有流動性高的致命「缺點」。為甚麼流動性充裕反而是「缺點」？筆者以物業投資起家，一直以來物業高昂的交易成本、漫長的交易時間、打擊炒樓和降低物業槓桿的政策，令物業投資者「被長期持有」，間接迫人「坐貨」賺錢。 常言道，「回報是坐出來的」，所言非虛，亦令物業投資變得簡單，只需買入資產和租出物業，便能坐享其成。 然而，流動資產卻非一個簡單的遊戲。在沒有客觀因素強迫「坐貨」的情況下，流動性高反成習慣「簡單美」的物業投資者的死穴。很多在物業投資大賺特賺的人，轉戰股票市場便不斷損手爛腳，轉戰債券市場則容易買入垃圾資產，甚或墮入騙局。此情況歷數十載而不斷重覆發生，間接又強化了買樓容易賺錢的神話。 雖然筆者不屬這一群，未有炒出炒入之餘，回報亦算不俗，但相 比物業投資，仍覺流動資產投資困難得多之餘，安全感亦低很多 。這一種感覺在突破千萬關口後，更感強烈。 舉一個非常經典的例子： 一個物業閒閒地幾百萬，即使重回筆者上車時（即七年多前），買入的資產價值也是身家的Ｘ倍。其後每次增持，基本上也是幾百萬幾百萬咁去（if not 千萬），簽臨約、正約、轉賬予律師樓， 不眨眼、不回頭 。即使只計首期付出，最少也是七位數。到後期甚至印花稅也要幾十萬。 同一情況在流動資產上，卻變得扭扭擰擰。一個 order 買幾十萬已經算是「大件