尋找生活之路

筆者投資組合向來主要由物業組成，因此 為了盡量壓低按揭成本，每次轉按或新造按揭均會盡取銀行的按揭優惠 ，包括最低利率、最高現金回贈、最高估價、按揭保費折扣及其他附帶利益不等 ，當中又以現金回贈能直接落袋至為重要。 現金回贈比想像中更多 按揭回贈分為兩部分，第一部分為銀行受制於金管局指引的回贈，一般為基本貸款額(最多樓價60%)的1.6-1.7%。 第二部分為 合法地 透過地產代理公司取得的現金回贈。坊間透過大A或某按揭轉介公司，一般只能獲得相當於貸款額約0.03%的 非現金 回贈，僅是聊勝於無而已。至於自己Walk-in銀行，當然 就一毫子回贈也沒有。 筆者和同屬物業投資者的朋友，一直以來都是直接聯絡銀行職員取得按揭資訊，並配以相熟細A（非五大地產代理）轉介以取得額外按揭現金回贈，通常可分享到額外0.2%的現金回贈，即總共可取得高達1.8-1.9%的回贈。 後來筆者發現， 相熟細A在此回贈之下仍有水位，只是不願意把僅餘的利潤嘔出來 。筆者的物業投資朋友思前想後，既然明知自己要不斷翻按、轉按，何不索性充當代理角色，幫自己、家人和朋友取得回贈。 筆者日前成功爭取指定銀行加碼，現時可取得最 高達2.35%的按揭回贈 # ，相信乃全港最高 ! 現在，讀者只需在本Blog 「尋找生活之路」Facebook專頁 Like (請讚好專頁， 不是 帖子！)， 然後直接 WhatsApp筆者5524 9431   出示讚好證明，便可以獲得同樣的按揭回贈！ 以今年的最新HIBOR利率計算，H+1.235% capped 大P-3% 相當於年利率2.24%。 每個物業的按揭最快可以兩年後無償轉按 ，即平均每年回贈達 1.175% ， 變相每年按揭成本不足1.07厘 ！ 最重要的是，細A回贈對借貸者而言只有利益、沒有成本，也沒有隱藏陷阱： 淨袋額外獎賞：細A回贈絕不影響客戶原有按揭OFFER 沒有合約束縛：細A不會與客戶簽署任何合約 零成本：客戶可以收到OFFER而不接受 沒有私隱問題：借貸人只需填妥一份簡單表格，經蓋印及簽署交回銀行。細A會為借貸人搜羅最適合的銀行及OFFER，然後銀行會主動聯絡 借貸人， 之後細A唯一角色便是派錢 。 大家都是投資者，豈會被低級技倆蒙騙 不會與任何非銀行貸款機構有任何接觸...

過去幾個月，除了樓市淡風極盛外（ 一早已知 ），還有按揭市場也出現了兩種不同型式的「加息」。 第一次是八月初金管局向銀行施壓，銀行跪低提高了 HIBOR Plan 的封頂利率和 Prime Rate （最優惠利率）Plan 的利率。 第二次是九月中美國加息，滙豐銀行帶頭裝模作樣地加了最優惠利率 0.125% 咁大把。 最近很多網友紛紛表示， 很後悔沒有在年中轉按 ，令現在不能轉按賺取豐厚的現金回贈。 其實這是一個完全錯誤的觀念，故此筆者欲撰文一次過釐清讀者對按揭的認知。 －－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 首先，讀者必需分清上述兩種加息對現有按揭計劃和新造按揭計劃的影響。 第一種加息是加利率的固定部分，只影響新造按揭計劃，加息後新 Plan 的利率是有可能差過現有按揭計劃。實例如下： 2018年初按揭 Plan 一般為 H+1.3%，封頂 P - 2.85%。這封頂利率已維持了好幾年。 而 Prime rate plan 則為 P - 2.85%，與封頂利率一樣，毫無吸引力。 8月後，按揭 Plan 一般為 H+1.25%，封頂 P - 2.65%。個別銀行可以提供封頂 P - 2.75%。 由於個別銀行的封頂利率較抵，在儘可能的情況下筆者都會建議讀者使用該銀行。以封頂@P - 2.75% 為例，在8月後轉按後的利率最多只會增加 0.1%。以每兩年轉按一次的頻率及貸款額 500 萬計算，兩年多付的利息只是不足一萬元（息隨本減）。 讀者必須緊記的是，轉按的重點是現金回贈。 目前現金回贈動輒達 1.95%，加上筆者提供的額外獎賞，每次轉按的現金回贈超過十萬元(以500 萬計算)！ 轉按可淨賺 $95,000 = 總現金回贈 $110,000 - 多付利息 $10,000 - 律師費 $5,000 換言之， 利率方面的所謂 損失根本不值一提！ 第二種加息是加浮動利率，影響所有按揭計劃，在此情況下不論轉不轉按，借貸人都已經被加息。 換句話說，轉按只有著數，沒有損失。 讀者不應死守固有的錯誤觀念，以為加息就一定不利貸款。 未來不知美國還會加多少次息，也不知香港的銀行仍在超級水浸的情況下肯跟隨多少。 筆者只可以肯定的是，只要用上述方法計清條數，就知道 轉按一定是利遠多於弊 ！