尋找生活之路

昨日最不起眼的新聞，應該是施政報告首次不能在立法會會議廳宣讀。因為 不論立場、不論政見、不論口袋中的財富，幾乎全民的眼球都被「放寬按保」佔據了。 好友當然雙眼發光，仿佛400萬樓已立即升到600萬、600萬樓已立即升到800萬、800樓已經立即頂死係1000萬。淡友或者盲反繼續死撐樓市必定爆煲。 無辦法，立場不同、見解便不同。盲反不會理你甚麼基本因素、甚麼展望分析，總之政府就係推人去死，總之買樓借錢就係過大海篤手指。 放寬按 保 政策 - 分析 樓市升了咁多年，係人都知水浸是全球性問題（雖然仲有好多人扮無知），再加上香港供求失衡問題累積多年，600萬的首期斷層的確不合時宜。政府年年都叫人小心風險，但樓價連年上升， 金管局總裁下台時都輕描淡寫地承認「係有少少阻人發達」，其實真心係阻住收入不高、最需要上樓又無資格排公屋嗰班人。 今次放水，力度之大堪比2002年世紀救市：(純粹講按揭，不講其他招式) 1) 九成按揭放寬至800萬樓，放寬幅度是100%； 2) 八成按揭放寬至1000萬樓，放寬幅度是67%； 3) 略去壓測只睇收入供款比率，放寬幅度大約30%； 4) 450萬樓下的九成按揭收入供款比率放寬幅度大約11%。 還有一點細節位，600萬以上的按揭保險不接受加按，只接受新造按揭及轉按不加按。換句話說，最大受惠者是 (i) 原本沒有按揭的人和 (ii) 之前買新樓用了財務公司按揭的人。 其中 (ii) 可謂間接為買新樓而不敢用財務公司按揭的人打了支強心針。現在新樓買家可以樓花上會財務公司，兩年後轉按至銀行，不用再怕財務公司隨便加息趕客。 收入要求方面，買800萬借9成只需收入約六萬元（保費已計入供款），即兩公婆每人月入三萬元已經足夠。 新按保計劃的代價是收多少少按揭保費（600萬樓下不受影響）。 放寬按保政策 - 評論 放寬按保政策是否德政？ 這政策在林鄭上任後不久已經傳出，如果在當時推出，筆者會十分支持。 撇除無法解決的土地供求問題，一直以來筆者也認為樓市是水浸問題加速了樓價上升，尤其是早年的細價樓樓價飆升。 治水必需用疏導之理，而非胡亂堵塞，否則洪水只會在無法預測的時間滿溢或崩堤亂竄。 是次變動最大幫助是令600萬樓首期鴻溝消失於無形，800-900萬首期也只是差100萬，以此樓價水平相對容易解...

筆者投資組合向來主要由物業組成，因此 為了盡量壓低按揭成本，每次轉按或新造按揭均會盡取銀行的按揭優惠 ，包括最低利率、最高現金回贈、最高估價、按揭保費折扣及其他附帶利益不等 ，當中又以現金回贈能直接落袋至為重要。 現金回贈比想像中更多 按揭回贈分為兩部分，第一部分為銀行受制於金管局指引的回贈，一般為基本貸款額(最多樓價60%)的1.6-1.7%。 第二部分為 合法地 透過地產代理公司取得的現金回贈。坊間透過大A或某按揭轉介公司，一般只能獲得相當於貸款額約0.03%的 非現金 回贈，僅是聊勝於無而已。至於自己Walk-in銀行，當然 就一毫子回贈也沒有。 筆者和同屬物業投資者的朋友，一直以來都是直接聯絡銀行職員取得按揭資訊，並配以相熟細A（非五大地產代理）轉介以取得額外按揭現金回贈，通常可分享到額外0.2%的現金回贈，即總共可取得高達1.8-1.9%的回贈。 後來筆者發現， 相熟細A在此回贈之下仍有水位，只是不願意把僅餘的利潤嘔出來 。筆者的物業投資朋友思前想後，既然明知自己要不斷翻按、轉按，何不索性充當代理角色，幫自己、家人和朋友取得回贈。 筆者日前成功爭取指定銀行加碼，現時可取得最 高達2.35%的按揭回贈 # ，相信乃全港最高 ! 現在，讀者只需在本Blog 「尋找生活之路」Facebook專頁 Like (請讚好專頁， 不是 帖子！)， 然後直接 WhatsApp筆者5524 9431   出示讚好證明，便可以獲得同樣的按揭回贈！ 以今年的最新HIBOR利率計算，H+1.235% capped 大P-3% 相當於年利率2.24%。 每個物業的按揭最快可以兩年後無償轉按 ，即平均每年回贈達 1.175% ， 變相每年按揭成本不足1.07厘 ！ 最重要的是，細A回贈對借貸者而言只有利益、沒有成本，也沒有隱藏陷阱： 淨袋額外獎賞：細A回贈絕不影響客戶原有按揭OFFER 沒有合約束縛：細A不會與客戶簽署任何合約 零成本：客戶可以收到OFFER而不接受 沒有私隱問題：借貸人只需填妥一份簡單表格，經蓋印及簽署交回銀行。細A會為借貸人搜羅最適合的銀行及OFFER，然後銀行會主動聯絡 借貸人， 之後細A唯一角色便是派錢 。 大家都是投資者，豈會被低級技倆蒙騙 不會與任何非銀行貸款機構有任何接觸...

過去幾個月，除了樓市淡風極盛外（ 一早已知 ），還有按揭市場也出現了兩種不同型式的「加息」。 第一次是八月初金管局向銀行施壓，銀行跪低提高了 HIBOR Plan 的封頂利率和 Prime Rate （最優惠利率）Plan 的利率。 第二次是九月中美國加息，滙豐銀行帶頭裝模作樣地加了最優惠利率 0.125% 咁大把。 最近很多網友紛紛表示， 很後悔沒有在年中轉按 ，令現在不能轉按賺取豐厚的現金回贈。 其實這是一個完全錯誤的觀念，故此筆者欲撰文一次過釐清讀者對按揭的認知。 －－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 首先，讀者必需分清上述兩種加息對現有按揭計劃和新造按揭計劃的影響。 第一種加息是加利率的固定部分，只影響新造按揭計劃，加息後新 Plan 的利率是有可能差過現有按揭計劃。實例如下： 2018年初按揭 Plan 一般為 H+1.3%，封頂 P - 2.85%。這封頂利率已維持了好幾年。 而 Prime rate plan 則為 P - 2.85%，與封頂利率一樣，毫無吸引力。 8月後，按揭 Plan 一般為 H+1.25%，封頂 P - 2.65%。個別銀行可以提供封頂 P - 2.75%。 由於個別銀行的封頂利率較抵，在儘可能的情況下筆者都會建議讀者使用該銀行。以封頂@P - 2.75% 為例，在8月後轉按後的利率最多只會增加 0.1%。以每兩年轉按一次的頻率及貸款額 500 萬計算，兩年多付的利息只是不足一萬元（息隨本減）。 讀者必須緊記的是，轉按的重點是現金回贈。 目前現金回贈動輒達 1.95%，加上筆者提供的額外獎賞，每次轉按的現金回贈超過十萬元(以500 萬計算)！ 轉按可淨賺 $95,000 = 總現金回贈 $110,000 - 多付利息 $10,000 - 律師費 $5,000 換言之， 利率方面的所謂 損失根本不值一提！ 第二種加息是加浮動利率，影響所有按揭計劃，在此情況下不論轉不轉按，借貸人都已經被加息。 換句話說，轉按只有著數，沒有損失。 讀者不應死守固有的錯誤觀念，以為加息就一定不利貸款。 未來不知美國還會加多少次息，也不知香港的銀行仍在超級水浸的情況下肯跟隨多少。 筆者只可以肯定的是，只要用上述方法計清條數，就知道 轉按一定是利遠多於弊 ！

(攝於蘇格蘭，2017年9月) 面對超強颱風山竹的肆虐，相信剛過去的周末大部分讀者都留在家中，被迫親眼目睹災難片的情節。 不知算幸運還是不幸，近30年香港受颶風正面吹襲的經歷很少，筆者出生以來僅四度遇上十號風球，第一次遇上約克已是二十世紀的事（19年前同一天），剛升中的我記憶已變得模糊；隨後的維辛迪(2012)、天鴿(2017)都不過爾爾，前者的突然增強是一大驚喜，並提前經歷到十幾年一遇的十號波，後者對澳門破壞力較大，筆者居住的區份並未能感受到颶風的威力，連陣風也僅達烈風或暴風級別。 風暴回顧 但是今次山竹卻差得遠，雖然路徑不如一星期前預期能避開呂宋島，也因此風力減弱約30%，但是最後仍以強颱風級別、接近吹到正的距離在最當風的西風方掠過香港。筆者在家中 首次感受到颶風級別的十分鐘平均風速 ，陣風更難得地達140km/h（不要和高地和離岸相比），橫風橫雨持續四至五小時。下午風力減弱後，筆者到樓下視察一下，雖然只有少量天花被吹落，但平台花園不少樹木倒塌了，後山更是全面崩潰、滿目瘡痍，令人心痛不已。 山竹吹襲期間，全港八個測風站中，有多達五個十分鐘平均風速錄得暴風至颶風級別，而對上兩次十號風球僅得兩個測風站達到暴風級別， 可見同為十號風球，山竹更為實至名歸 。然而，山竹仍未能與早年的超級颱風溫黛、愛倫相提並論，後兩者風力更強、且更正面地吹襲香港，實在很難想像當年較為落後的香港是如何善後。 縱然風力如此強勁，幸運地筆者的家並未受影響，只是在橫風橫雨期間冷氣機滴水，以及有少量水點吹入從露台底的縫隙吹入，希望大家也是安然度過。 投資回顧 最近完成了五宗筆者自己的按揭申請，成功加按不少資金及 賺得大量現金回贈 。由於首階段轉按已完成，適逢香港股市回調， 部分目標 已進入射程範圍， 雖然市況仍然非常不明朗，但感覺上現時較三、四個月前更適合進場 。 筆者目前狀態由「全面防守」轉成「消極進攻」，部分按揭回籠的資金已投放在流動資產上，包括美元債券、香港REIT、新加坡REIT和少量港股，而債券的可接受年期亦略為加長至3.5年（但仍以兩年內到期為主）。 餘下兩個物業要等待明年年初，罰息期完結時才能轉按，希望到時仍能維持 高估價 。 樓市方面，明顯進入調整階段。畢竟都連升了28個月， 筆者六月初對淡友投降已感到「周身唔聚財」 ，不過貫徹「樓市...

(內子作品，攝於挪威，2018年5月) 眨眼間已到了六月，2018年至今市場都是無風起浪，時而受貿易戰影響、時而受特金會主宰，加息彷彿已經被大家拋諸腦後。美元、油價、股債都是在上上落落的狀態，卻只是有上有落而非一放絕塵。 除了科技股最近浴火重生外，今年一支獨秀的就只有本港樓市，不論一手二手市況皆勢如破竹，完全不理環球金融狀況（反而幾襯本地經濟情況）且極大幅超出筆者的預期， 最近兩個月甚至連各大極淡或痛恨物業投資的門派都舉哂白旗 ，或以酸葡言論對之、或以迴避姿態處之。 是否殆矣？ 能知三日事，富貴萬千年。 天天預測遊戲還是留給上一代財演或這一代KOL和他們的信徒盡興好了。 生活回顧 筆者最近消失了好一陣子，有追蹤 Facebook專頁 的讀者應該知道筆者又偷懶去了旅行。這次的目的地是北歐，主力遊覽挪威的峽灣(Fjord)。大自然風光當然美得不得了，嚴重的日長夜短（每天15-16小時日照）和持續陽光普照（15天中有13天萬里無雲）令不甚喜歡攝影的筆者都拍了不少照片，但是挑來挑去都不太合意，箇中的原因是無論怎樣都比不上實景看的萬分之一（技術太差？），例如實際的藍天就比相片中的藍天藍很多很多。不管如何，筆者獻醜貼些，希望對得住部相機：  (筆者最喜歡這張) 另外， 爆肺 早已完全康復，卻一直因生活工作兩忙和壓力（即係賴皮）原因仍未重拾去年末的 運動大計 ，六月一定要重新上路了！ 移民大計方面，請各位繼續追看《出走大洋路》系列。 關於投資市場 旅行前很多網友問，筆者是否真的如上月初寫的《 等．食 》，坐著齋等？ 我很疑惑，因我以為說得很白。 重點不是「等食」，而是「等」和「食」。 美國加息一直進行中，早已令美國國債走軟，筆者一直認為下一批受害者是投資級別債券，然後才到高息債券，當中又以年期較長的債券受壓較嚴重。REIT類收息資產雖然沒有大幅下挫，但仍相當弱勢（隨香港零售業反彈的除外）。筆者很期待掃貨的時機，尤其是領展，惟受制於物業融資安排的資金需求，所以 筆者暫時仍以防守為上，以短債為糧，以守「待」攻 ，就好似佢一樣： 年初重手增持的短債於五月尾到期，期內一直賺取約7%回報(未計槓桿及利息)，回收的資金暫不作任何長遠投...

2018年已過了一個多月，今年金融市場的方向已頗明顯，可以著手部署了。 1. 美國國債 十年期美國國債孽息率已大幅升破被公認為重要界線的2.6%，日前已達2.9%，抽升幅度之急令人咋舌。 很多收息資產甚至股市都會以此資產作為Benchmark或Benchmark的一部分，有些公司的盈利或估值則與中長期無風險回報掛勾 ，因此十年債息抽升引發市場波動實乃遲早的事。筆者相信，近日美股大跌只是戲院失火的火警演習而已。 預期十年期美債息率會會反覆上升，很快便會升至或極接近3% ，年中目標3.2%。 2. 美元 美元在一月突然起勢狂跌，惟筆者對匯市極不靈敏，甫進場便交了學費，沽空CHF一役在混亂中宣布投降，損失約2.3%。 筆者沽空原本的目的是長遠計節省季季上升的美元負債成本， 但無考慮過美聯儲一邊加息縮表、美元一邊下跌的可能性 ，而且跌勢之急令筆者瞠目結舌。雖然投入資金不多，但畢竟是試驗性質，選了一個最差的時機開始試驗，惟有忍痛暫緩計劃。投降後，美元續挫4%後見短期底。 由於市場早已price in 美聯儲全年加息三次的預期，雖然經濟數據理想，筆者認為美聯儲仍未敢貿然大幅加息，因此 預期美元中長線仍處弱勢 。 3. 股市 全球股市在一月狂歡，恒指勁升11%後回落，美股走勢亦差不多，兩者皆已回落超過10%， 幅度之大堪比一次牛四調整 （牛五放煙花）。領先指標DJUA早於十一月中見頂，累計下跌16%，差不多跌至兩年低位。上星期一港股仍有很多人撈貨，其後已反彈乏力，波幅擴大、人心虛怯。 無論美股定港股，今年是企業盈利破頂年，如捱得過這一關，三月起或會展開新一輪升浪，甚至可能出現「 大跌前的煙花 」。 4. 房地產信托 (REIT) 如無意外，今年是REIT投資者艱苦的一年。一月看似仍強勢，卻是強弩之末，領展從高位回落14%，如前文《 領展賣產之我見 》所述，策略重估的戲碼和持續的回購並未能成為價格的催化劑。At the end of the day， REIT的估值要靠DPU支撐，去年REIT大升30-40%，DPU不可能跟得上 ，估值升至顛峰（滾動息率跌穿3.3%）後無可避免要有些調整才能吸引投資者再度出手。 筆者並不鼓勵REIT投資者依靠估值去離場，自己持貨不足以致Endowment effect相對較弱， 出售乃為投...

剛過去的週末，筆者不幸地在醫院度過，原因和十年多前、2007 年 10 月港股不斷破頂之際一樣，都是中了「原發自發性氣胸」，不同的是上次中左肺、今次中右肺（好似新盤名：中左 ● 右中）。 這種「疾病」源自肺部和胸膜上一些天生較為脆弱的地方，不知何故突然「爆裂」， 醫學上沒有明顯的原因能誘發，也難以預防 。但是，醫學數據顯示它較大機率發生在具以下表徵的人身上： 1) 男士 (發病率較女士高5倍) 2) 年青 (通常發病年齡在15-30) 3) 高 4) 瘦 5) 有家族病史 6) 有吸煙習慣 以上六項，筆者僅中了 1 和 4。十年前筆者的確年青，但現已 30 歲，想不到仍能「標尾會」；至於第三項，筆者身高僅 177 cm，醫生說不算高，中完又中也是十分無辜；至於 5 和 6，更加是「原來沒有，從來都沒有」。 幸運的是，今次(暫時)不用開刀，進行了三天「供氧治療」便初見成效，醫生也讓筆者出院，希望休息多幾天便能完全康復。 一個月內，筆者不能做負重運動、不能坐飛機、也不宜跑步。為了康復，惟有暫停強身健體計劃了。 難得十年一度的氣胸，筆者也趁空檔想想這兩次住院，世界和自己究竟有甚麼不同： 1) 十年前，筆者讀緊 Year 2，未返過工， 收入全部靠股票 ；今天，畢業七年多，收入全部不靠股票 (REIT及偶然投機除外)。 2) 十年前，恒指在牛市最後的狂歡中破頂， 每天波幅千幾點屬等閒事 ；今天，恒指最近也不斷破頂，但波幅低很多。 3) 十年前，恒指是道指的一倍，國指高道指 50%；今天，恒指僅比道指高 25-30%， 國指僅及道指一半 。 4) 十年前，筆者無醫療保險，住公立醫院一星期連開刀盛惠 700 元；今天，仗著自己公司和太太公司兩份醫療保險，住私家醫院三天，無做手術收費三萬大元，預計自負額不到 500 元，甚至可能是零。 5) 十年前， 在病房聽到其他病人講股票講賺錢 ，說炒中國石油云云；今天，無聽到任何人提起個錢字。（都可能同轉咗半私家房有關） 6) 十年前，樓價屢創新高，上車盤突破 百五 萬，中原指數上望 70 點；今天，樓市仍然不斷破頂，上車盤突破 五百 萬，中原指數上望 170 點。 7) 十年前，供樓利率 5%，沒有現金回贈；今天，供樓利率 2.15%， 扣除現金回贈後低至 1.2% 。 8...

大約半年前，筆者試著開始為網友透過朋友的地產代理公司，爭取 物業按揭的額外現金回贈 ，至今收到約二百個查詢，有數十個個案已完成申請並Drawdown，大家已陸續收到額外現金回贈，在此恭喜各位「得獎的網友」。 當初筆者只是本著「試一試」的精神、戰戰兢兢地寫篇文章介紹此著數，實在無想過有這麼多萍水相逢的網友願意相信筆者。 很高興能為有緣的網友從銀行處奪回根本屬於你們的錢，而每一次有網友親自表達感謝，所帶給筆者的快樂更是不能用文字形容 。 其中一個個案正是Blog友福祿壽兄（網誌名為「 全家福祿壽 」），當初福兄接觸筆者時，並未有公開其Blog主身份，惟筆者本著「助有緣人為快樂之本」的精神， 一向平等對待每一個個案，目標是向每一位有緣人分享按揭資訊和對物業知識，並爭取最好的Offer、向銀行奪回最多的錢 。面對任何詢問，除了與按揭、物業市場有關，甚至是其他投資或財經討論等，皆知無不言、言無不盡。只要網友不是作伸手黨直接問「應買甚麼」之類的問題，筆者一律歡迎。當然，宗教、政治和意識型態之爭免談。 處理福兄的個案亦然，筆者一直盡力為其爭取最有利的Offer，過程雖然遇到一些小風波，但福兄仍對筆者所做的表達了感謝，更 特撰一文去詳細描述其過程 ，實在令筆者感到十分榮幸！福兄的文章可讀性甚強，資料也非常詳盡，筆者也不在此贅言，就麻煩大家稍玉步往其Blog閱讀。 無論如何，這一段經歷令筆者充分體會到， 所做的事只要有意義、幫到人，就自然有人會懂得欣賞、甚至感恩 。能做到這樣，筆者已很滿足，至於那些無理的質疑、失實的批評，明眼人目然懂得分辨誰是誰非，也毋須再理會了。

2017年5月19日，金融管理局在沒有放風的情況下召開新聞發布會，並宣布三項針對銀行按揭貸款業務的 審慎監管措施 。坊間不少名人專家、投資者和博客都指再出招完全沒有用，因為要被監管的人早已被監管，再出招如同向屍體開槍。 但是筆者的看法有一點不同， 這次金管局出手雖像舊瓶新酒，但是卻越來越重手 。詳情如下： 1. 計算資本充足比率的 「風險權重」（ 新造住宅按揭貸款）提高10個百分點至25% 這一招相當重手，簡單來說，原本銀行每$1資本，可以貸出$6.67的住宅按揭貸款，現在只能貸出$4。需要 新造按揭的資金來源被削減四成。 結果：部分優質資金需求會走向不受監管的財務公司，因此市場上會出現更多資本強勁的財務公司，但利率、現金回贈及其他費用一定比銀行差。 最終受害的當然是用家，但預料有更多財務公司的利率將會下降至3%以下。 如果資金需求走向財務公司成為大趨勢，這一招最終會令樓價波動性增加。 2. 涉及多過一個按揭貸款的借款人的按揭成數上限下調一成 本身已有按揭貸款人士，1000萬以上的按揭貸款，最多只能做四成按揭；1000萬以下的按揭貸款，最多只能做五成按揭，上限為400萬。此招適用於住宅、工商舖及車位按揭。 中價物業再次成為打擊對象 ：原本價值800萬的物業可借480萬，現在需要估值上調至1200萬才能借480萬。 閒置資金將會再次流向細價物業。 短期影響不大：因按揭貸款審批需時2-8星期不等，短期內的交易資金需求已準備好，影響不大。 另外，觀乎市場專家反應，心理影響接近零。 中期影響負面：第一招令資金供應下降，但第二招 同樣 令合資格的資金需求下降， 預料 按揭利率及現金回贈等條款 不會有顯著變動 ，但條款不會再優化，只會停留在目前水平。 來自轉按／加按／父幹加按再買入物業的投資／未來自用需求被壓抑，預料樓價升勢在暑假後被剎停，到年底甚至會有短暫回調，但不見得樓市會因此而轉勢。 長期影響正面：樓市整體的槓桿比率繼續下降，市場變得更健康， 「高慢牛」的態勢更牢不可破 。 3. 收入來自香港以外地區的的「供款與入息比率」上限下調一成 非本港收入的借款人的供款與入息比率由50-60%下調至40-50%，即相當於按揭貸款能力下降20-25%。 結果：非本港收入只佔整體新造按揭約5%，此招只能壓抑...

近幾個月香港住宅物業再次反覆破頂，不少專家名人紛紛轉軚，「樓價不會下跌」的預期已深入民心。每次升市均有不少「勢力」為政府提供「建議」以打擊樓價，撰文者包者銀行、分析員、地產代理、資深投資者，甚至是傳媒編輯部自己落場玩埋一份。至於地產商，永遠都是支持政府「讓樓市健康發展」，甚少公開提供意見。 這些意見大多圍繞增加或分配供應、單向收緊或放寬按揭、單向加或減辣等，或隔靴搔癢、或杯水車薪、或十個煲三個蓋，根本沒有針對性效用。其實反正無論意見有無用，政府都不聽蟻民所言，為何沒有人願意說出真相？ 「 停止打擊樓價和成交，讓市場自行調節至爆煲水平，才能扭轉大眾對樓價長升的觀念。 」按揭已經收得很緊，以市民的資產水平及按揭比例來看，市場絕對能夠承受三成以上的跌幅。 可惜，放任樓價上升絕對是「政府不正確」，樓市爆煲更是當權者最害怕的事情。 如果只能以「循序漸進」的方式去打擊樓價，搞清楚應打擊的焦點就更加重要 ，否則只會如目前的辣招一樣，需求管理變成減少供應，令事倍功半。 以下是筆者認為可以立竿見影的招式： 1) 縮短額外印花稅(SSD)至一年，擴大範圍至車位 推出SSD的初衷是阻止炒家扭曲市場，而過去六年市場已證明沒有炒家並不能令壓抑樓價，反而增加長線投資者，令二手市場冰封。打擊炒家固然有其政治意義，然而炒家存在是因為可以貨如輪轉地獲利，極少有炒家願意持貨一年，因此SSD只需一年已能發揮其作用。 住宅每年二手成交約八萬宗， 縮短SSD至一年能釋放十六萬個二手供應，相當於十年私樓供應，作用肯定比劏細單位來增加偽供應大得多 。至於稅率維持在20%已能有效杜絕炒賣活動。 車位方面，由於太多市民參與炒賣，應引入與住宅物業相同之SSD，或者禁止確認人（摩貨）交易。 2) 樓花SSD以轉讓契文書日期計算 樓花期可長達30個月， 為免炒家利用樓花期以低成本作炒賣，SSD禁售期以轉讓契文書日期起計算 ，一年內交易需要繳付20%印花稅。 3) 調整從價印花稅，打擊一約多伙 現在樓市的投資者和用家已經混成一體，不要再自欺欺人以兩種稅率去分化投資者和用家，那只會造成極大量直系親屬交易及並非代表自己行事的「人頭交易」。然而，一約購多伙若價值超越某水平，筆者認為是一個應該堵塞的漏洞。 筆者建議2000萬以下物業，印花稅率劃一為5%；2000萬以上邊際稅率...

筆者投資組合向來主要由物業組成，因此 為了盡量壓低按揭成本，每次轉按或新造按揭均會盡取銀行的按揭優惠 ，包括最低利率、最高現金回贈、最高估價、按揭保費折扣及其他附帶利益不等 ，當中又以現金回贈能直接落袋至為重要。 現金回贈比想像中更多 按揭回贈分為兩部分，第一部分為銀行受制於金管局指引的回贈，一般為基本貸款額(最多樓價60%)的1.6-1.7%。 第二部分為 合法地 透過地產代理公司取得的現金回贈。坊間透過大A或某按揭轉介公司，一般只能獲得相當於貸款額約0.03%的 非現金 回贈，僅是聊勝於無而已。至於自己Walk-in銀行，當然 就一毫子回贈也沒有。 筆者和同屬物業投資者的朋友，一直以來都是直接聯絡銀行職員取得按揭資訊，並配以相熟細A（非五大地產代理）轉介以取得額外按揭現金回贈，通常可分享到額外0.2%的現金回贈，即總共可取得高達1.8-1.9%的回贈。 後來筆者發現， 相熟細A在此回贈之下仍有水位，只是不願意把僅餘的利潤嘔出來 。筆者的物業投資朋友思前想後，既然明知自己要不斷翻按、轉按，何不索性充當代理角色，幫自己、家人和朋友取得回贈。 筆者日前成功爭取指定銀行加碼，現時可取得最 高達2%的按揭回贈 # ，乃全港最高 ! 現在，讀者只需在本Blog 「尋找生活之路」Facebook專頁 Like(讚好)，然後直接WhatsApp筆者5524 9431或Facebook PM出示讚好證明，便可以獲得同樣的按揭回贈！ 以今年的最新HIBOR利率計算，H+1.3%相當於年利率1.99%。 每個物業的按揭最快可以兩年後無償轉按 ，即平均每年回贈達 1% ， 變相每年按揭成本不足一厘 ！ 最重要的是，細A回贈對借貸者而言只有利益、沒有成本，也沒有隱藏陷阱： 淨袋額外獎賞：細A回贈絕不影響客戶原有按揭OFFER 沒有合約束縛：細A不會與客戶簽署任何合約 零成本：客戶可以收到OFFER而不接受 沒有私隱問題：借貸人只需填妥一份簡單表格，經蓋印及簽署交回銀行。細A會為借貸人搜羅最適合的銀行及OFFER，然後銀行會主動聯絡 借貸人， 之後細A唯一角色便是派錢 。 大家都是投資者，豈會被低級技倆蒙騙 不會與任何非銀行貸款機構有任何接觸  不會將任何資料交予銀行外第三者 #最高按揭回贈視乎借貸額及借...

續上文，繼續研究樓市如何升到你迷信： 4. 按揭關口 觀乎幾個重要關口(400萬, 600萬, 833萬)，400萬的阻力已不復見，有人資助首期不足的上車客已成常態；833萬的阻力已不如往昔，有貨在手的客源始終有換貨需求。 至於最大鴻溝600萬，在一手市場簡直視之如無物（如元朗某盤），甚至連二手市場也逐漸變得模糊（如將軍澳）。 由此可見以按揭限制壓抑需求的造法，其效果已達樽頸位 。 5. 財富效應 這一輪調整與股市走勢有關，估計樓市去向與2011年歐債危機一役相似。 當年樓市於2011年5月見頂，股市於10月見底，而樓市反復下跌至12月左右，翌年4月大爆發，11月政府出招但只能打擊成交量，一直升至2013年2月才因政府重鎚出擊停止。 去年樓市於9月見頂，股市於今年1-2月見底，樓市下跌至3月左右，至7月大爆發。 如無意外，樓市會經歷一個負面消息（如特朗普上台或美國加息）而不顧，而隨後的負面消息將會中止樓市升勢 。 6. 政府逆周期措施 炒家：SSD的存在令炒家佔市場成交比例為0%； 大陸客：BSD比例近月已回升（尤其是一手市場），但整體仍屬偏低（佔二手市場約9%）； 投資者：DSD已封頂，加上此法案不受建制派擁護（上次幾乎撻Q），料政府不會再挑戰立法會。 用家：市場充斥著用家需求，但打擊用家政治不正確，料不會再從印花稅入手。 7. 金管局逆周期措施 - 按揭成數 再度 收緊按揭供應會對銀行利潤造成壓力，反而影響金融體系安全性。以近來金管局對銀行按揭戰隻眼開隻眼閉的態度來看，恐怕收緊按揭亦非上策。洪水不能抵擋，疏導方為上策 ： 450萬以下：收緊細價樓按揭打擊用家需求的範圍最廣泛，2015年最後一次逆周期措施已令上車客怨聲載道，不宜再更改。 450-1000萬：按揭保險界線乃市民無法上流及被迫買細價樓收租之根源，可同時收緊600萬以下及開放600萬以上按保，以疏導潛在換樓客的流動性。具體做法如下： 450-600萬：80%按揭，最多借450萬。（收緊） 600-700萬：75%按揭，最多借500萬。（放寬） 700-800萬：70%按揭，最多借550萬。（放寬） 800-1000萬：65%按揭，最多借600萬。（放寬） 1000萬以上：今天千萬樓價已不屬高價貨，仍有大量按揭需求。基於目前經濟環...

近月大家熱切地討論各種能產生穩定收入的資產，當中REIT因流通量較高，在脫歐價格反映得很快；Corporate Bond反應不大，因為在英國公投前，追求防守力的資金已經追逐了一段時間。最近連樓市也活躍起來，先是一手市場成交加快，然後二手市場也轉活，甚至出現了創年內新高的成交。 希望如筆者 5月4日blog文 所言， 樓市已然見底。 實磚（物業）還是紙磚（REIT）何者較好這類爭拗無日無之，一般而言，說前者較好的多是大眾市民，而說後者較好的多是從事金融或喜歡計數的人士。其實何者較好實難判斷，市場瞬息萬變， 此刻我會將新資金投入REIT，不代表我認為實磚沒有持有價值 。實磚交易成本高加上SSD，沽出物業是一個不能回頭的行為，必須慎重考慮。 從金融角度而言，資產交易透明度低是一種壞處，它會增加交易成本令交易相方的利益受損。從交易角度看，擁有資訊優勢的一方會受益，因此我們可以利用此特點尋找利益。除此以外， 物業尚有一種隱藏利益源自按揭估價，令長期持有物業的誘因增加 。 市場上有不同的估價來源，銀行會傾向用某一間或幾間估價行，因此不同銀行的基本估價已然不同。儘管估價都是基於市場交易價格，而非實際價值（現實上這是不可能計算），但估價也是半自動工作，有人為錯誤或公式有漏洞絕對不足為奇。又基於按揭市場競爭激烈，如果你識格價， 無論你用那一間銀行，最高的估價往往會成為最終的估價。 以筆者持有其中一間住宅物業為例，三間銀行的參考網上估價分別如下： 市價: 約480萬　銀行A: 470萬　銀行B: 477萬　銀行C: 542萬 很明顯銀行C的估價出錯，如果客戶有牙力，甚至可以再拗高d，一般幅度在10%以內。 假設筆者在兩年前以400萬買入，首期160萬，經過兩年outstanding balance尚餘230萬。如果轉按到銀行C，保守估價以550萬計算可以借到330萬，套現100萬。請記住，這100萬當中，只有48萬是來自升值，10萬來自還本， 42萬來自錯價 。換句話說，持有實磚者可以在無代價的情況下， 以低息獲得額外 低風險的 長期極貸款，很明顯這優勢是不可能從交易透明度高的金融資產複製 （包括股票、REIT、債券等）。 讀者也許會問，這種情況是否罕見呢？ 筆者在2015年10月加按，當時樓市高峰已過，估價也已開始回落，但各銀行對同一單位的估...

續上N篇，今天繼續分享按揭條款及近期銀行按揭取態。 (利申：我沒有地產代理牌照，也不是銀行職員，以下僅是用家業餘意見） 這篇主題是mortgage-linked deposit account (ML)，隨著2015年類似計劃如雨後春荀般出現，對很多人來說可能是老生常談了。如果閣下從來不留現金，甚至長期有使用透支額（包括零售貸款、證券行及私人銀行）的習慣，而其息率又高於2%的話，大可無視這篇blog。 顧名思義，ML是與按揭戶口共同存在的一種彈性儲蓄戶口，它的存款息率與貸款息率相同，上限是貸款餘額的一半。ML存在已久，但自2011年它才成為可隨意選擇（相對於「特選客戶」）的計劃，而在2015年前，它似乎從未成為非投資者的焦點。2010年至2011年初是按揭借貸人的黃金歲月，按揭利率持續低至1%左右、有40年的按揭計劃，供款／收入比例達到史無前例的低點；後期隨著息率慢慢上調，ML出現，令有現金的客戶有效息率更低。 後來，金管局指引把H plan下限設於H+1.7%，即按揭利率約1.9%。有趣的是，由於ML上限是貸款餘額的一半，即持有現金的按揭客戶仍能享受相當於0.95%的極低息率。筆者一直以為， 若按揭低息是應對美國減息的反應，那麽ML就是抵抗QE的手段。殊不知QE消失後，負利率降臨，由於下列三大好處，銀行至今仍對ML樂此不疲，甚至越推越廣 ： 1) 改善貸存比率 雖然2011年是按揭的黃金歲月，但歐債危機期間，銀行其實也不好受，當年金管局對部分銀行的貸存比率有過微言。由於市場上零風險的投資回報接近零，雖然ML只有不足2%回報，也足以吸引客戶把資金留在銀行。不要忘記，ML是活期戶口，但息率遠高於定期戶口。 2) 容易meet quota 按揭是面對一般市民的生意，除了新一代消費為上的客戶外，sell借錢其實不容易，叫人供樓供多d就更加難上加難。但如果貸款增加而利息支出不變，那就好辦了。原本客戶想借200萬，Sell他借300萬後，把100萬放在銀行賺息，一點代價也沒有，反而回贈可以拿更多#。ML可以抓住小市民以貪小便宜的心態，為銀行爭取更多貸款。 3) Cross selling 錢在銀行在有存款，銀行更清楚客戶的實力，也能更有效地推廣投資產品。 # 事實上，由於按揭貸款利息可以扣稅，借多些錢除了回贈多一些外，扣稅也會增加，而由...

2008-09年我在一家銀行實習，其中一段時間在中小企部門任職，工作主要是拿估價報告、輸入客戶的財務報 表和填借貸表格之類。金融海嘯後，政府反應算是很迅速，推出了兩個中小企擔保借貸計劃，最高可以借1200萬。 政府擔保的結果是鼓勵資產投資，而非資本投資，這一點在2008年中央放水四萬億時已領教過了。難得銀行與政府合作，中小企老闆們當然多多益善，拿來加按也好、買樓也好，利率全部都是 2.5%以下， 由於有政府擔保，又有抵押品，銀行多多都借 。還記得有一個醫生客戶，分批掃入了十多間超小型單位，每間樓價都是50萬左右，害我把表格改完又改。 這個客戶原本已經有近二十個類似的單位，在擔保計劃協助下，一口氣又把資產總值推高了一倍。 你必定想問，一口氣買那麽多，他付得起首期？他借得起嗎？ 首期每間15萬，十多間只是二百多萬，作為中年的一個高收入人士，這也不算甚麽錢。至於借貸能力，想你也不敢相信，當年這些超小型單位在海嘯時月租仍達$4000，回報率接近10%（即使比較差的也有8%）。心水清的你必定懂得計這條數 - 只要有盤，他掃幾多間都可以！ 低息的環境、寬鬆的金融政策， 借貸原來可以比容易更容易，比簡單更簡單。 （待續）

再續上篇，以下繼續分享按揭條款及近期銀行按揭取態。 (利申：我沒有地產代理牌照，也不是銀行職員，以下僅是用家業餘意見） 收入 收入是壓力測試的分母。既然分子無法控制，了解銀行如何計算收入就顯得格外重要。有些人說浮動收入者很難做按揭，有些人說租金收入不能計算，有些人則說花紅津貼等要打折。其實這些說法不一定錯，也不一定對，因為銀行本身就常改變潛規則，而銀行職員有時也是一知半解。以下是我對銀行取態的見解： 固定底薪和固定津貼 一定以100%計算。 租金收入 有打厘印的租約計70%，沒有厘印租約加入可信入數紀錄也可計70%，若沒有入數紀錄最多計60%。但有些怕煩的銀行職員會通通以60%計算，甚至不肯計算較難說服批核部的租約。因此，借貸人要主動爭取銀行計入　，要不然就用另一間肯計的銀行。 浮動收入 浮動收入包括獎金、佣金及完全浮動的收入。最簡單的計法是計算過去兩年稅單收入除24，這種計法一般可以計算100%，但對收入急升的人很不利。另外也可以近6個月收入平均數計算，一般計70%，視乎情況可達90%。各銀行對浮動收入的取態相差很遠，固此浮動收入佔比越高，應諮詢的銀行便越多，這樣才能借到最多的錢。 年度花紅 花紅本應以浮動收入計算，但若年度花紅配合固定底薪，銀行可以選擇拆開計算後加起來。年度花紅一般以過去兩年較低者為準，若marginal case可試兩年平均花紅，再加上固定底薪。這樣計算在大部分情況下都比兩年平均收入為高。 例子 底薪 30k 租金收入 10k 2014年花紅 48k 2015年花紅 72k 可計算之最高月入 = 30 + 10 * 70% + (48 + 72) / 24 = 42k 應計算之最低月入 = 30 + 10 * 60% + 48 / 12 = 40k 若只懂計算底薪，借貸能力就相差25-30%！由此可見了解計算收入方法的重要性。 「知己知彼，百戰百勝」，似乎也適用於按揭。

再續上篇，以下繼續分享按揭條款及近期銀行按揭取態。 (利申：我沒有地產代理牌照，也不是銀行職員，以下僅是用家業餘意見） 壓力測試 壓力測試很簡單，就是把所有樓按以cap rate + 3%（即5.15%）計算供款，再加上所有私貸供款和信用卡結餘的3-5%，這數字不能多於月入的60%（如沒有按揭在身）或50%（如已有按揭）。 以有按揭在身、沒有私貸及信用卡結餘及30年期計算，這表示總按揭額不能超過年薪的7.5倍。這是一個瘋狂、毒辣的限制，完全是要置新晉收租佬於死地。試想想，百萬年薪的打工仔也算中產吧，自住600萬借了490萬後，只餘約270萬借貸額，勉強多買一間細價樓，已經無力再上。 作為一個中產打工仔，只能在新界地區自住一間兩房新樓及擁有一層舊樓收租，連多買一個車位都無能為力。約束至此，是不是太保守了？ 對於中產以下的市民，壓力測試帶來的困擾是它鼓勵只做一個按揭，而懲罰那些已有擔保或已有按揭在身的人。以一般私樓家庭年收入60萬為例，若未有按揭在身，按揭額可高達年薪9倍，即可借540萬。原本這家庭可能只需住一間新界二手樓，日後便有能力再借錢買一間收租樓，加快壯大資產。但由於「計得掂數」，這家庭最後可能決定用600萬買入新樓享受，借貸額達490萬。到想買第二層時，才驚覺可借的金額反而縮水至450萬。早知今日，何必當初，政府最後仍是益了發展商。 這制度容許人在第一個按揭借更多錢，變相鼓勵人耗費更多資源在消費性房屋上，日後將更難跳出老鼠圈。 坊間常以為政府辣招增加收租佬成本，有阻嚇作用。其實十萬八萬DSD，對收租佬根本不是一回事，金管局的壓力測試，才是治本之源。壓力測試本為加息作準備，此目的是否達到，已不再重要，最緊要政治正確。 （待續）

續上篇，今天繼續分享按揭條款及近期銀行按揭取態。 (利申：我沒有地產代理牌照，也不是銀行職員，以下僅是用家業餘意見） 罰息期 通常是兩年或三年，視乎銀行及借貸人牙力而定。通常第一年罰2%，翌年罰1%，有時第三年罰0.5%。我見過最差的offer是首年罰3%，其後每年減1%，並clawback所有額外回贈及現金券。 一般來說，罰息兩年已可接受，因計劃短期內出售的人不會申請新借貸，即使有突發需要第二年賣樓，也沒有實際損失 （罰1%與現金回贈完全抵消，還賺了額外回贈和時間值）。  如果借貸人有打算短期內轉名，也有銀行提供「無罰息期」計劃，做法是首年罰1%，翌年罰0.5%，減去現金回贈後等於沒有罰息，銀行完全白做。通常這些offer沒有額外優惠。 現金回贈 銀行美其名會提供現金回贈予借貸人支付律師費及佣金，實際上是因為資金泛濫，在息率有下限的情況下，只能以回贈現金方式減價 。不同的是，以前現金回贈是明刀明槍，現在有些銀行會迂迴地發放給推薦人，但推薦人表格上卻只需被推薦人簽署，明顯是為做而做。 基本上只有1%現金回贈是趕客，最起碼也cross selling另外贈送一千幾百現金券(<0.1%)、信用卡免找數額或現金。Cross selling 包括信用卡、理財戶口、存放指定金額等。 除此以外，如借貸人經地產代理推薦（一個借貸人可以同時被代理及親友推薦），銀行更可發放額外的現金予地產代理，金額高達0.3%。有代理會私下回贈少量給借貸人，通常是0.1%或以下。由於我有朋友開代理公司，故可分得更多，這也是有效減低借貸成本的重要方法。

今天暫且放下自己的故事，先談一談實際操作的事。 大家若有留意樓市新聞，應留意到大小銀行皆有參與按揭戰。自從三年前金管局落閘後，銀行幾乎都不敢逾越年息H+1.7%及1%現金回贈（再加cross selling額外回贈）這條界線。間中有個別銀行會為滿足個別條件的客戶提供H+1.65%的按揭計劃，但佔比極少。2015年初，獅子銀行曾帶頭大幅上調額外回贈至0.6%，其後多間銀行效法，但不到一個月已被金管局勸止。這次由國寶銀行帶起的按揭戰，是近年比較成功維持的大動作，更首次摧毀了金管局定下的風險管理指引。 難得息率能永久下調，每年都申請多宗按揭的我當然不可錯過，但礙於有些私人貸款尚未到期，於是便以試探形式申請，務求可以鎖定息率，待私貸到期才drawdown。經此一試，發覺銀行的取態有些改變，表面上對金管局的要求奉若神明，再另加若干以風險管理為目標的hidden rules，但暗地裡卻可彈性處理，而且彈性相當大。 按揭的條款眾多，優惠名目五花八門，習慣炒股的朋友通常嗤之以鼻，認為做大事的人應該視之為蠅頭小利，不值一哂。然而，按揭息率本身已經低至1.83%，加上現金回贈和額外回贈，如果貸款者勤力一點， 每兩年轉按一次，以IRR (internal rate of return) / APR (銀行公會定義) 計算的實際年利率可低至1.1-1.2%。這堪比私人銀行提供的息率，並不需高門檻，人人也可參與 （但貸款上限已被金管局限制得極低，這跟私人銀行永遠不能相比），對於以物業作自用而非投資的朋友，絕對值得略花時間研究。 以下我介紹一下按揭的條款，有甚麼主要限制、潛規則和走盞位，希望幫到讀者（如有）。 (利申：我沒有地產代理牌照，也不是銀行職員，以下僅是用家業餘意見） 按揭貸款額 毫無疑這是最難撼動的一項，基本上400萬以下最多九成，600萬以下最多八成，其後六成，1000萬以上最多五成。非自用物業最多五成，非住宅物業最多四成，非本地收入再減一成，不肯簽TU consent form 1 再減一成。資產plan一律三成或以下。 基本上金管局就是唔想你借錢，尤其轉按和加按。 按揭息率 香港不流行定息計劃，幾乎所有按揭都是以P或H作為浮動息率。毫無疑問P是搵笨的，因為H plan的上限就等於P plan。 有時候看到報導有人說為避免供樓金額波動大，會選擇...