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談到「孖展」，部分人會老生常談地說「借貸是雙面刃」、「水能載舟亦能覆舟」、「小心駛得萬年船」等，另一些投資者則會聞之色變，大抵是因為每一次「大時代」來臨、潮漲潮退之際，類似「炒燶孖展家破人亡」等慘絕人寰消息都會不脛而走。 「孖展」二字，早已被一系列極度負面的詞語綁架了 。 對筆者來說，這些都是廢話。提出問題人人也懂得，最難的往往是提出解決方法、管理好問題，並利用它去創造價值。 筆者絕對同意孖展是一個風險放大器，而且其風險與回報並不完全對等 。簡單來說，孖展後上升會賺多了，但孖展後下跌卻不只是蝕多少，而是會Game Over。 孖展不同按揭，下錯注是無得鬥長命等翻身 。因此，無時無刻都要牢記著：絕對不能長期使用高孖展(e.g. 系統性風險是不能避開)、孖展是為了倍大可預見的回報(e.g. 現金回報)、使用孖展時應配合適當的投資工具(e.g. 避免依賴升值)、 應儘量減低或分散不必要的風險 (e.g. Multiple債券 + 股票)等。 說到底孖展只是一個工具，與其單純地懼怕它、或者絮絮不休地重覆警告，何不大方承認它旳存在價值，算清何時應利用它和應該用多少? 使用孖展時，筆者最常聽到的問題是「應該用幾大槓桿？」。 這是一個很難答的問題，因為根本不能用客觀方面去判斷。每個人投資的東西不同、風險承受能力不同、回報目標不同、風險分散的措施不同、後備方案也不同......試問甚麼Input都唔同，又如何能夠得出一套客觀的Output? 所以， 設定「槓桿比率」並以系統化方式執行是自己的事，不可假手於人。 第一步：風險承受能力 假設最高槓桿比率是330%，如果你認為組合不會跌超過一半（或：不想跌一半便Game Over），便不應使用超過150%槓桿。 槓桿比率 = 資產 ／ 本金 一開始為： 150% = 150 / 100 下跌50%後變成： (150 - 75) / (100 - 75) = 300%，仍未Game Over。 用同一條公式，如果初始槓桿比率是125%，能讓組合在跌70%時仍能生存。 第二步：買入的時間 雖然設定「槓桿比率」沒有客觀標準，但面對資產升跌之時，卻應奉行同一套方法、確保其一致性，否則應失去了系統化的意義。第一步所設定的槓桿比率，並沒有考慮在甚麼時候買入。是破頂買入，還是

還有幾天便出發去一年一度的長途旅行，撇除飛行時間，今次行程一共十六天，目的地是英國和法國。趁出發前，整理一下近月的發展和未來的計劃。 今年樓市、股市、房託、債券、黃金無不大升，與去年第四季反差極大。筆者的流動資產組合建於2016年7月，9月至12月連錄四個月虧損後，2017年首八個月皆錄得升幅。物業估價、流動資產價格上升加上SSD鬆綁（薪酬收入反而變得次要，凶兆），預期全年資產淨值(Net Worth)大增70%， 惟賬面利潤佔比甚大，要繼續努力將重資產的利潤轉化成現金流 。 自 上次Update現況 後，交易多為賭博性質或由一些Corporate Actions引起的換貨行動，較少投資／投機交易： 六月中至尾，增持優先證券；減持投資級別債券；因應proposed call在高息債券間換貨。 七月炒業績（已平倉）；重新買入被高價贖回的高息債券。 八月炒業績（已平倉）；因應回調增持優先證券及投資級別債券；減持因fake call而買入的高息債券。 九月初，因金仔持續發癲，買入金礦股。 除了短炒， 淨增持皆是以保本為主的優先證券或債券 。 物業組合方面，八月賣出一個車位。當初買入本為自用用途，因此忽略了其地契／公契限制。其後，附近違泊越來越嚴重，現時每晚也有二、三百輛私家車在咪錶泊過夜、或索性泊在路邊，情況嚴重得連警方也無力打擊。如此低的泊車成本令停車場未能滿座、租金停滯不前、價格大幅落後大市；想賣出時卻受到限制，動彈不得。 物業放售多時，終於受到一位投資者青睞，對方願意以筆者買入價+12%接手。簽臨約時，筆者和買家聊了半小時，原來這位比筆者還年輕一歲的買家，已有多次買賣車位的經驗，現手持七個車位。他看中這個停車場有轉售限制令價格偏低，換個角度即租值相對地高。然而， 筆者認為資產跑輸市場自有其原因，亦無法預料負面因素何時會消失 ，況且其租務回報亦非理想(~3.3%)，還是趁機沽出，持貨33個月Annualized IRR = 7.6%。 現時幾乎所有資產價格皆在歷史高位，筆者並不急於讓資金回籠，固此暫訂於十一月初成交，屆時扣除按揭欠款可套回約90萬資金。有鑒於去年8-10月亂買的教訓，加上筆者現已持有一定比例的流動資產，這次資金到手後不會再亂槍掃射。 除 此以外，這筆資金對筆者明年的更大型套現 計劃 有很大的幫助。如無意外，該

2. 住屋是必需品，囤積居奇實屬可恥。 探討這一點前，筆者先提出一些問題。 假設三個家庭都只有夫妻二人， - A家庭自住3000呎住宅單位 - B家庭自住500呎住宅單位，並出租三個500呎住宅物業 - C家庭自住500呎住宅單位，並 丟空 三個500呎住宅物業 以上三個家庭， - 哪一個算囤積居奇？ - 哪一個較浪費社會資源？ - 哪一個做法較為可恥？ 第一，在理性討論的前提下，應該無人會覺得C家庭的做法較B家庭可取吧？ 第二，相信大家都同意二人家庭很難用到3000呎空間。上述例子中，A家庭佔據社會資源為3000呎，其餘兩個家庭都佔2000呎，能否說A家庭囤貨較多、浪費社會資源？ 最後一點，亦是筆者估計最少人（不管有沒有物業）認真想過的一點。上述例子中，三個家庭都只有夫妻二人， 假如二人家庭打算將來開枝散葉，遲早也需要更大空間。 面對一個上升中的樓市，而 金管局令他們無法即時負擔大單位 ，他們應該...... (1) 死守自住500呎，堅持等有需要才換一間較大的物業，即使明知儲蓄追不上樓價； (2) 除自住單位外，買入能負擔的細價物業來對沖樓價，以免永世都追不上目標物業的價格。 除非該家庭投資非常了得， 100%肯定投資成績加儲蓄能跑贏槓桿後的樓價升幅 ，否則筆者寫得如此清晰，能負擔的家庭也會選擇(2)吧？ 筆者估計過去幾年越來越多人明白此道理，令持3-9個物業的人數大幅增加（根據稅務局的資料），儘管這類家庭仍佔很少數。 最後，某家庭為了對沖樓價升跌，選擇了(2)。根據上述第一條問題，無論從個人財務還是社會資源角度，相信無人希望物業被丟空。結果不言而喻。 正所謂個個都收租，唔通個個都想收租咩？ 有誰不想 買間大屋即時享受？ 而且路人皆知物業交易成本重（從價印花稅、兩次佣金達樓價4-7%），但在金管局的魔爪下，這幾乎是惟一出路。 3. 買樓回報低、槓桿高、流動性弱 嚴格上來說這算是投資考慮問題而不是個人喜惡問題，但也有不少死硬派淡友以此點反對物業投資。其實這些論點在過去已經討論過，詳細可以參考筆者的舊文。 缺乏現金流之困局 (3) 缺乏現金流之困局 (4) 槓桿之疑慮 (1) 槓桿之疑慮 (2) 按揭2016 (5) - 借多啲 賺多啲 物業的隱藏利益 簡而言之，所謂回報低只是「租金回報低」，筆者買住宅物業的