升到你迷信 (1) - 樓市概況

九月下旬北風臨,秋意漸濃之際,冷不防太平洋一低壓區崛起,鮎魚風眼未到台東已把香港迫至36度高溫。香港受害,台灣更受災,希望沒造成太大損失。 天災累人,人災禍港。把颱風喻為黑天鵝,災情換成資金泛濫,氣候當作樓市,台灣換上世界(尤以中國某些城市為甚),香港卻還是香港。 六月前,香港樓市雖見復甦,勢頭卻連火苗也稱不上。強如樓市硬好們都不敢說2016不是下跌年,星級分析員無一獨具慧眼,堅持港樓已完。脫歐後,證券市場馬上反映市場的憂慮,樓市因交易透明度低,即使已經起動,指數和分析卻完全追不上。 中原CCL在七月尾才全面反映脫歐的影響,目前比高位還差6%;而差餉物業估價署的指數在九月初才開始反映,目前比高位還差9%。但事實上大家都看到, 破頂新聞無日無之,最近兩大新界藍籌屋苑更已打破同類歷史高位(包括去年以高價內部轉讓的交易)。投行分析員紛紛轉軚,硬好如林一鳴、卓百德則繼續在淡友傷口上灑鹽。 基於大部分屋苑仍未破頂,加上樓市指數未能包含火熱的一手市場,我的看法是,目前CCL處於大概143點水平。以下是我的觀察所得的分析結果,來讓時間判定輸贏: 1. 與上一輪政策導致細價樓領頭的升勢(2014年4月至2015年9月)截然不同, 今次是由超級豪宅帶動,然後到藍籌盤接力,由一手市場把氣氛凝結在高位,再由整體二手市場接力。這跟傳統樓市上升秩序較吻合,反映壓抑已久的購買力較一年前更充裕。 2. 目前升勢蔓延至二三線市場,包括傳統偏遠地區的大型屋苑(部分小屋苑已破頂)只是剛起步。 3. 大價樓雖然成交少,但沒有較細價樓落後,反而部分細價樓較去年高位仍有近10%差距。這反映一手市場細價樓大量湧現,以及發展商低首期付款法抵消了二手市場的按揭優勢。 (待續)