尋找生活之路

利申：本文非廣告 ——————————————————————————————————— 昆洲物業投資回報 (非首府地段) 以樓價 60 萬澳元標準獨立屋為例 (以下銀碼均為澳元) 租金: 每週約 $600 - 650 (Gross yield = 5.5%) 每年必需支出 Council rate: 每半年 $1100 Water & sewerage service: 每季 $250 Landlord insurance: 每年 $1500 Management Fees: 租金的 6.6% Smoke Alarm compliance: 每年 $130 合共約 $7000，相當於每年租金的 21% 其他潛在支出 Land tax: 州內總持貨超過若干地價後才需繳納，按地價計算而非樓價 Water compliance: 每個新租客 $100 Lease renewal: 每年 $100 (舊租客) 或 Advertising: 每個新租客 $275 Leasing fee: 每個新租客 1.1 週租金 (~$700) Repair & maintenance: 每年約 $300-1000 平均每年約 $500 - 2000，相當於每年租金的 1.5 - 6% 入息稅 視乎閣下其他收入及利息支出而定 Net yield (pre-tax) = 4.0 - 4.3% 目前按揭利率水平 = 5.0 - 5.5% ——————————————————————————————————— 香港物業投資回報 (中低價樓) 以樓價 600 萬港元半新樓為例 (以下銀碼均為港元) 租金: 每月約 $14000 (Gross yield = 2.8%) 每年必需支出 差餉及地租: 每季 $1750 Management Fees: 每月 $1500 合共約 $25000，相當於每年租金的 15% 其他潛在支出 Leasing fee: $7000 Repair & maintenance: 每年約 $1000 - 4000 平均每年約 $4500 - 6000，相當於每年租金約 3% 個人入息／物業稅 視乎閣下其他收入及稅務居民狀態而定 物業稅劃一為租金收入的 12% Net yield (pre-tax) = 1.9 - 2.3% 目前按揭利率水平 = ...

投資組合 物業進二退二，另有一間港樓正等待完成交易，實際上僅持有七項物業。錯過了年中置換物業時機（其實香港沒有疫情又尚未加息的時間很短），無奈。 除了賣出的物業外，沒有租客變更。 年內港樓經歷過去十四年來最大跌幅，組合淨值在首季結破頂後掉頭向下急挫，即使努力炒債也只能彌補小部分賬面損失。 年底倉內仍持有七條債券，包括： CFLD - 三條 2021 年已違約債券，境外化解方案等待通過中，續以 10% 入賬。 CAPG - 已違約且毫無重組消息，繼續以 10% 入賬。 其他債券均以市價入賬。 第二至四季主要操作如下： 1) 十一條直債賣出或到期，除了 CIFI 那張勁蝕三十幾蚊外，其餘一半每張賺 5-10%，另一半每張賺 10-20% 2) 沒有抽 IPO 3) 持續增持澳元 在極大幅削減流動資產組合的情況下，結束連續兩年流動資產負回報，全年流動資產槓桿後回報為 41.7%。大部分回報來自玩命炒債，果然要控制注碼才能獲利。 截至 12 月 31 日， 本年淨資產 (NAV)  回到 2019 年初水平， 較去年底大幅下降 21.2% ，乃 2008 年金融海嘯以來首次出現負增長，當中 -24.6% 來自物業賬面淨貶值，+5.6% 來自期內投資收入 (Dividend, Coupon, Rental Income, etc.)，+4.2 % 來自淨已實現盈虧 ，-2.8% 來自利息、維護、稅務及債券投資開支，-1.6% 來自扣除非投資收入的淨消費，其餘是流動資產賬面變化、匯率變動及其他盈虧。 淨資產幣值：HKD 40%; USD 20%; AUD 40% 淨資產所在地：HK 44%; SG 20%; AU 36% 生活與健康 家庭巨大挑戰持續，但終於踏出了旅行的步伐。八月舉家到 Cairns 旅行，十二月舉家連同長老到 Osaka / Kyoto 旅行，隨後返港探親三星期；運動方面，做 Gym 亦因同一挑戰常常受傷，現已停止並改玩有人輔導的 Pilates，受傷頻率大減。目前每周運動最少兩次 。 家居方面，年內添置了一輛大車、一部三匹半冷氣、一部新 iPhone 及車房門等等。由於買車等支出較大，本年度開支創新高，較去年上升 52%。若扣除大額非恆常支出，全年開支亦上升 5%，主要來自去旅行的使費。 來年目標維持「不需要為做而做、不需要為錢犧牲時間、不需要為物慾...

香港樓市正經歷 2008 年金融水嘯以來最明顯的跌幅，且幾乎肯定是次跌幅的持續性較長及幅度較大，範圍也更全面。因此，筆者作為物業投資者，該關心的是樓市會否複製如 1997 年後的大跌浪。 請注意，所謂 1997 年後的大跌浪，僅指由 1997 年中至 1999 年初的下跌，平均幅度約為 50%。1999 年初後，市場受科網泡沫、2000 年泡沫爆破、2001 年九一一危機、2002 年全球瀰漫負面氣氛及孫九招，乃至 2003 年沙士事件等眾多不能預測及複製的場景，故不納入刻下的分析。 本文會考慮以下幾個基本因素： 1) 土地／樓宇供應 1997 年的土地及樓宇供應均處於升軌，且八萬五政策的預期（及其後數年落實）均是對樓價的嚴重負面因素。 2022 年的土地供應處於起步階段，中長期會向上；但 樓宇供應仍處於低位，且中短期仍維持此狀態 ，此因素遠較 1997 年正面。 2) 樓宇需求 1997 年的實際樓宇需求處於升軌，否則也不會有港英政府時期建議的目標（八萬五）。回歸後預期每年新增幾萬人，也是正面因素。然而，投資性樓宇需求卻因宏觀因素急降中。 2022 年因移民潮令實際樓宇需求處於降軌，疫情所限內地的新增人口無法及時補上，同時投資需求也被壓抑到極致，三者皆令需求端處於歷年來的低位，甚至比回歸前的移民期更負面。 惟一可以視為正面的一點是需求已接近見底 。此因素較 1997 年負面。 3) 貨幣供應 1997 年的貨幣供應處於高位，但並非如過去二十年般嚴重水浸，且因宏觀因素轉勢。 2022 年的貨幣供應也是處於高位，過去二十年的覆水難收，這一點要比 1997 年優勝。 4) 利率及估值 1997 年原本的利率 (~8%) 已不低，且美國處於加息周期 (~10-11%)，對樓市參與者的打擊很大。估值方面，1997 年高位的租金回報率仍有近 4%（以中小型單位計算）。 2022 年從零利率急升中，目前的市場預期是港息一定不會跟上美息（且首兩次加息亦然），但美息上升之急空前未見，令人擔心港息最多只能拖慢加息進度而非可維持較低的長端利率。最可怕是目前市場似乎仍未 price in 這個憂慮。估值方面，2022 年前港樓租金回報率長期維持在 3% 以下，最低時接近 2%。 目前美息預期會加至 5 - 5.5%，以息差角度看，情況較 1997 年好，但不排除市場對美息的預期尚未見頂（...

六、七月在「旅遊」中匆匆度過，人生首個「八月寒流」亦已然過去。 儘管布里斯本全年陽光充沛，畢竟在南緯二十七度，加上筆者住在山區，寒風凜冽不能小覷。 在晨光初現之際，上星期竟有天跌至攝氏五度，但日間又回升至二十度以上，非常舒適。 現在幾乎每天都會做運動，不是做 Gym 便是玩 Ring Fit，十分充實。 不過，所謂寒冬僅此而已，若論不寒而慄，又豈能比得上某記者會上發言者之謬論？肆意顛倒是非、重寫歷史，令人毛骨悚然。 那邊廂，資產市場恍如隔世，亞洲公司債券孳息率仍在尋底，高息債與 IG 一同上升，但得益於環球放水，息差仍然比年初及去年為高。 美股繼續一枝獨秀，科技股撐起了不止半邊天，連掹車邊稱為科技股的超級巨企蘋果公司也瘋狂上升，更別說市值較小的各類科創舊星和新星。港股一如既往，在中國被圍毆的情況下，指數在窄位上落，個別行業不斷經歷過山車。強勢股如醫療、物管、教育被輪流洗倉，資金紛紛跑到幾隻科技巨企避難。 筆者奉行接受「適合自己需要的投資策略」的原則，一於繼續「做 Deal」，以 150% 槓桿比率持有高門檻的亞洲直債，清掉一些不符策略的流動資產，並利用直債的剩餘孖展額抽新股， 讓確定性極高的利潤幫助回血 。惟亞洲直債債價已偏高，在下一條直債到期前，暫不考慮增持。 疫情緩和後，在澳洲的退休生活開支並沒有明顯增加，仍然遠低於在香港的開支水平。當然，回港之旅產生了不菲的費用，但仍少於每月的被動收入。 近月主要操作如下： 1) 一條亞洲直債到期，增持兩條，共持有七條 2) 趁回暖清倉 2588 (筆者仍十分看好此公司，但目前策略並不適合長持股票)  3) Valaris 終於破產，VAL 2020 已全數 write-off，成為筆者歷來首張變廢紙的債券 4) 估計 CBL 最終都會破產，趁 CBL 2023 無厘頭反彈之際清倉，虧損 60% 5) 抽了幾隻新股，全部首日沽出，包括： (P.S.: 以上除歐康維視外，現價全部高於筆者離場價...哈哈...) - 9663 農夫山泉      (4B1A, 待上市) 有傳超額 1100 倍，凍資 6400 億，創香港上市新紀錄。筆者投入的資金也創了新高，上一紀錄保持者為歐康維視。筆者估計自己的平均中籤率只有 0.3%，即使大升也無甚肉食，令人失望。 6) 因預期農夫山泉 IPO 火熱，買入...

仍是政治風波 2019年可謂筆者有記憶以來最難過的一年。 政治的力量比想像中強，致令香港這個充滿經濟動物、政治冷感的城市，也從不同層面上受到極大的影響，影響主要集中在低技術的經濟動力、消費市道和政治生態。十一月區選後，雖然政治運動密度下降，自 中大和理大事件 後，暴力程度也大不如前，但零星暴力鏡頭仍然在每個週末上演，常常令人忐忑不安。 現在市面仍然蕭條，飲食業暫看似已見底，但零售業、旅遊業仍然冰封，不知何日才能復甦。經濟下滑的影響主要集中在低收入行業，但據聞中高端行業亦會有小型裁員潮，惟鑑於股市上升、樓市沒有大跌，筆者估計經濟問題不會蔓延至全港。 可幸的是，貿易戰已取得首階段成果，不管對中美何方較有利，市場已掃除一大陰霾。美聯儲減息壓力大減， 明年美國的經濟審慎樂觀，未必需要再減息，地產資產應聲下跌，可能出現吸納良機。 歐洲方面因脫歐曙光已現，英國資產和匯率都不會如前數年般看淡。 在施政報告放寬按揭保險後，樓市一度出現小陽春，銀行估價亦罕有地即時反映。一如筆者所料， 亢奮中要保持冷靜 ，而這個小陽春真的很短命，銀行估價亦再度回落。然而，基於2020年暴力活動的頻率和程度會維持目前的水平的假設，筆者大膽估計市民已習以為常，亦因此樓價將會回復升軌。 別忘記，2019年本應是健康調整後的上升年份，升勢只是受政治風波影響暫遭煞停。在環球低息放水持續甚至加劇、加上土地及房屋供應斷崖已是人所共知 的情況下 ，作為實物資產之首的樓價焉有不升之理？ 投資組合及操作 受本地政治事件拖累，香港地產股和房地產信託基金自然首當其衝，最近連息率最高的 RW0U 和影響最輕微的 823 也不能倖免，雙雙從高位回調超過 20%，幾乎回到年初的價格水平。 11月事件後，兩者先後宣布購買海外實物資產的交易，前者購買日本的資產需以低價配股；後者因財務槓桿極低，購買澳洲的資產會全數以澳元貸款支付。 綜觀全局，由於政治事件前景仍然不明朗，考慮到 823 的處理手法明顯高 RW0U 很多班，而又一城重開後亦未能保證能有效營運下去（至今除了停業外，不見管理層有任何「挽回民心」的方案）。 即使 RW0U 表面上較為吸引，筆者仍會把握機會減持，以騰出資金換馬至 823、非本地地產及其他項目。 筆者第四季主要操作如下： 1) 增持 1883, 6823, 823,...

昨日最不起眼的新聞，應該是施政報告首次不能在立法會會議廳宣讀。因為 不論立場、不論政見、不論口袋中的財富，幾乎全民的眼球都被「放寬按保」佔據了。 好友當然雙眼發光，仿佛400萬樓已立即升到600萬、600萬樓已立即升到800萬、800樓已經立即頂死係1000萬。淡友或者盲反繼續死撐樓市必定爆煲。 無辦法，立場不同、見解便不同。盲反不會理你甚麼基本因素、甚麼展望分析，總之政府就係推人去死，總之買樓借錢就係過大海篤手指。 放寬按 保 政策 - 分析 樓市升了咁多年，係人都知水浸是全球性問題（雖然仲有好多人扮無知），再加上香港供求失衡問題累積多年，600萬的首期斷層的確不合時宜。政府年年都叫人小心風險，但樓價連年上升， 金管局總裁下台時都輕描淡寫地承認「係有少少阻人發達」，其實真心係阻住收入不高、最需要上樓又無資格排公屋嗰班人。 今次放水，力度之大堪比2002年世紀救市：(純粹講按揭，不講其他招式) 1) 九成按揭放寬至800萬樓，放寬幅度是100%； 2) 八成按揭放寬至1000萬樓，放寬幅度是67%； 3) 略去壓測只睇收入供款比率，放寬幅度大約30%； 4) 450萬樓下的九成按揭收入供款比率放寬幅度大約11%。 還有一點細節位，600萬以上的按揭保險不接受加按，只接受新造按揭及轉按不加按。換句話說，最大受惠者是 (i) 原本沒有按揭的人和 (ii) 之前買新樓用了財務公司按揭的人。 其中 (ii) 可謂間接為買新樓而不敢用財務公司按揭的人打了支強心針。現在新樓買家可以樓花上會財務公司，兩年後轉按至銀行，不用再怕財務公司隨便加息趕客。 收入要求方面，買800萬借9成只需收入約六萬元（保費已計入供款），即兩公婆每人月入三萬元已經足夠。 新按保計劃的代價是收多少少按揭保費（600萬樓下不受影響）。 放寬按保政策 - 評論 放寬按保政策是否德政？ 這政策在林鄭上任後不久已經傳出，如果在當時推出，筆者會十分支持。 撇除無法解決的土地供求問題，一直以來筆者也認為樓市是水浸問題加速了樓價上升，尤其是早年的細價樓樓價飆升。 治水必需用疏導之理，而非胡亂堵塞，否則洪水只會在無法預測的時間滿溢或崩堤亂竄。 是次變動最大幫助是令600萬樓首期鴻溝消失於無形，800-900萬首期也只是差100萬，以此樓價水平相對容易解...

再來回顧。 仍是政經風波、 市況回顧 七月至今，香港前線經濟急速下滑，部分行業當然是因為示威活動持續，而主要經濟支柱則受環球經濟放緩及貿易戰遲遲未能解決為主。 兩條主線暫時完全看不到曙光 ，相信港股亦會維持周初調整、周中反彈的主調，適合賭博一族搵食。 樓市方面，因應示威活動持續，個別銀行大幅削減估價。成交方面，一手樓肯略為減價已獲大量承接，調整之深未及 2018 年年底。至於二手樓則成交極少，仍是維持銀碼越大、防守力越強的態勢，相信此情況會一直延續直至政策有重大改變為止（相信未來十年都不會出現改變）。 坦言現在市面十分蕭條，人心惶惶、經濟下滑，暴力活動無日無之。政治問題一日不解決，不要說經濟重回正軌，連過基本生活的心機也沒有。 美國方面，利率一如所料續降，但聯儲局不肯承認經濟受壓，暫時年底前是否再減一次息仍是未知之數。筆者個人認為12月議息再減四分一厘的機會較大。 澳洲方面，十月初再減息四分一厘，今年自年中大選後已減了三次息，而經濟不見有明顯起色，樓價卻已率先見底。 相信明年澳洲實物資產會是一大亮點，惟需對沖匯率風險 。 投資組合及操作 自從筆者於八月中《近況小紀錄》起，雖然政治問題仍有越演越烈的趨勢，但首當其衝的地產股卻不再尋底，而僅在低位徘徊。本地 REIT 的情況也相近， 但 823 因估值高昂，似乎仍在尋底中，但其實它所受的影響屬最輕微 ，可考慮在業績發布前繼續試底性增持。 筆者最近主要操作如下： 1) 閱畢 風中兄鉅著《 懶系投資法 》 後，受啟發買入更多永續債及直債，以應對減息政策。 2) 首次買入水務股，貪其息率尚可而增長穩定。 3) 小型投機操作，減少短期賬面損失。 4) 策略性減持第一大持倉 RW0U。 截至9月30日為止，本年淨資產(NAV)較去年底上升26.7%，當中 8.0% 來自儲蓄，7.3 %來自物業賬面升值，5.0% 來自投資收入 (Dividend, Coupon, Rental Income, etc.)，其餘都是流動資產賬面升幅（近來賬面升幅主要來自筆者第二大持倉 2588）與利息開支 offset。 本年度投機收入十分少，從略。 儘管今年不斷買貨、甚少賣貨，但流動資產槓桿比率目前仍只有 1.17。未來幾個月，因移民提早結束 MPF 戶口及賣車所獲得的資金將會到位...

看了上篇文章，讀者也許很失望。 又是講大道理，又唔講點算好。 筆者從來覺得說大道理是授人以漁，總比送幾條魚好吧！況且魚又不一定好吃...不管如何，這次平衡一下吧。 續上篇，有甚麼可買？ 筆者認為，相比上述的流動資產迅速的反應，物業慢了幾拍，反而更值得考慮。 細心一想，恒指表面上未收復失地，但心水清的讀者都知道除了科技股和之前炒過龍的行業外，基本因素強勁的股票 (看圖!) 早已升破去年高位，甚至不斷突破歷史新高。市場氣氛經已逆轉。 香港物業呢？以住宅物業為例，個別細價樓累跌 15-20% 後大幅反彈，但至今距離高位，仍有 >10% 差距。中價樓方面，跌幅較少，同時因購買力不及上車需求般強勁，反彈也較慢。至於大價樓，基本上無跌過，暫時也未見明顯升勢。 惟不論銀碼， 偶現零星造價突破屋苑歷史高位，而且有越來越常見的趨勢。 這表示是次跌市見底（不論是否短暫），物業市場反應雖快，卻仍遠遠不及金融市場，錯價現象隨處可見。加上早已 講到口臭的基本因素 ，趨勢恐已無法逆轉。 近兩星期，筆者接地產代理的電話接到手軟，明明放盤價比市價高 25%，試價潮仍然未停過。然而， 未接來電竟比已接來電更多。 有需要者，趁報復性的購買力還未出現，出手吧。 另外，部分車位市場的市況似乎比住宅更慢。嘉湖車位狂跌近五成後急彈 30%，金獅炒過龍後急挫四成卻只彈一成。 基本因素有改變嗎？沒有，大圍車廠上蓋並沒有陸沉、香港人財富仍然不斷增長、金管局仍是不放寬按揭、政府仍然不想讓人投資物業..... 這只是冰山一角，我深信讀者們比筆者知道的更多。 將同樣的道理放在其他物業上，加以分析， 有目標便行動吧！

最近好多朋友、網友都問我這個問題。 有人問樓市，也有人問股市（明明筆者並不分析股市）。 我點會知？如果我有水晶球，我晨早有錢過 Jeff Bezos 啦。 我們經常想預測未來，想盡各種辦法去分析，希望找到正確操作方法，然後孤注一擲，祈求上天保佑。 但是， 未來本身就充滿不確定性，而充滿不確定性的事情就是無法有效地預測的。 人總是對預測成功抱有很大的期望，往往重覆犯錯。 為甚麼人類總是要做徒勞無功的事呢？ 因為「預測成功」（賭啱邊）實在太誘人了。 因為下注前人只想著贏錢的歡樂，買六合彩總是開彩前最精采。 因為先找一個答案，然後跟著「砌」一個合理分析出來太容易了。 因為對未知的恐懼，所以要設法抓住救生圈，那怕救生圈是破的。 這是人類的結構性缺陷，是沒有辦法根除的。我們惟一可以做的，就是 了解自己的缺點，努力去克服它，設法不要讓它牽著自己的鼻子走。 不要做太多無謂的預測，也不要因眼前的波動而忽略長期的方向。 如何做到？問一問自己，長期的方向是建構在甚麼因素之上？這些因素有沒有結構性轉變？短期的波動是因為這種正面因素不再，還是純粹因為 Noise？ 簡單地以物業市場作例子：低息環境有沒有改變？美國加息加到江郎才盡，是好事還是壞事？所謂「縮表」對多年來的貨幣供應洪流有沒有結構性影響？土地供求是否仍然失衡？「土地大便論」有沒有改變現狀？「689朝」的熟地用盡後，是否預示下一個十年港府的土地政策已然玩完？ 人生匆匆幾十年，只要方向正確一兩次，就足以讓你一生富足、快樂。 法子《三隻小豬》 從前有三隻小豬，他們每星期也會參與村中的「抽波遊戲」。 抽波遊戲：在一個大布袋中，有很多波，當中有95%是紅波，5%是黑波，這資訊是公開的。無論抽出來的是紅還是黑，買中的賠率都是1賠2。 大豬的策略：一見到連續5局出紅波，就買黑波，心諗：「不會每次都紅波嘅！」之後黑波還沒出現，大豬就一直買黑波。輸死了。 二豬的策略：因為買了幾局紅波贏，就心諗：「大豬都傻嘅，這是機率問題，紅波機率高，梗係每局都買紅波啦！」但想身家增長快啲，就每局都把全部資金押上。結果出現了一次黑波，輸死了。 細豬的策略：也是每局都買紅，但細豬不心急，每局只押上十分之一的資金。結果細豬的身家隨著年月平穩增長。

過去幾個月，除了樓市淡風極盛外（ 一早已知 ），還有按揭市場也出現了兩種不同型式的「加息」。 第一次是八月初金管局向銀行施壓，銀行跪低提高了 HIBOR Plan 的封頂利率和 Prime Rate （最優惠利率）Plan 的利率。 第二次是九月中美國加息，滙豐銀行帶頭裝模作樣地加了最優惠利率 0.125% 咁大把。 最近很多網友紛紛表示， 很後悔沒有在年中轉按 ，令現在不能轉按賺取豐厚的現金回贈。 其實這是一個完全錯誤的觀念，故此筆者欲撰文一次過釐清讀者對按揭的認知。 －－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 首先，讀者必需分清上述兩種加息對現有按揭計劃和新造按揭計劃的影響。 第一種加息是加利率的固定部分，只影響新造按揭計劃，加息後新 Plan 的利率是有可能差過現有按揭計劃。實例如下： 2018年初按揭 Plan 一般為 H+1.3%，封頂 P - 2.85%。這封頂利率已維持了好幾年。 而 Prime rate plan 則為 P - 2.85%，與封頂利率一樣，毫無吸引力。 8月後，按揭 Plan 一般為 H+1.25%，封頂 P - 2.65%。個別銀行可以提供封頂 P - 2.75%。 由於個別銀行的封頂利率較抵，在儘可能的情況下筆者都會建議讀者使用該銀行。以封頂@P - 2.75% 為例，在8月後轉按後的利率最多只會增加 0.1%。以每兩年轉按一次的頻率及貸款額 500 萬計算，兩年多付的利息只是不足一萬元（息隨本減）。 讀者必須緊記的是，轉按的重點是現金回贈。 目前現金回贈動輒達 1.95%，加上筆者提供的額外獎賞，每次轉按的現金回贈超過十萬元(以500 萬計算)！ 轉按可淨賺 $95,000 = 總現金回贈 $110,000 - 多付利息 $10,000 - 律師費 $5,000 換言之， 利率方面的所謂 損失根本不值一提！ 第二種加息是加浮動利率，影響所有按揭計劃，在此情況下不論轉不轉按，借貸人都已經被加息。 換句話說，轉按只有著數，沒有損失。 讀者不應死守固有的錯誤觀念，以為加息就一定不利貸款。 未來不知美國還會加多少次息，也不知香港的銀行仍在超級水浸的情況下肯跟隨多少。 筆者只可以肯定的是，只要用上述方法計清條數，就知道 轉按一定是利遠多於弊 ！

《置業策略》階級流動性 「最緊要發達！」「變幻才是永恒！」 幾十年來，不斷有人用「投資者樂園」、「炒樓世界」等形容詞來形容香港。 ［筆者：俱往矣。SSD於2010年推出後，香港已不容許炒樓。］ 因為香港的確是一個充滿機會的地方，若有才能、有本事、有運氣，一個時機便爬起來高高在上。 當然也意味著若一個不小心、不夠運氣，便重重的摔下來。 一個貧窮、沒有物質資源、沒有民族意識、不可能獲得絕對民主的小島，要加快速度奮勇掙扎力爭上遊，才能殺出一條血路。 除了勤奮之外，無可避免會加上機械式的功利性。 ［筆者：很不幸，三十年來大部分香港人本質上仍然如此。進步是有的，大家不如以往般重視物質享受，這一代很重視精神滿足、也對生活自主性有所要求。但是本質上，仍然要靠財務資源去滿足這些要求。］ 隨著「香港經驗」的成功，香港人更加相信自己應該以累積財富為人生目標，更加仰慕有財有勢的人，更加熱衷於往上爬。 ［筆者：另一方面，幾次財富大洗牌也孕育出不少仇富的窮人。］ 可以快速發展並取得成功的經驗，令香港人極相信變局，因而形成了一個相當高競爭、高壓力的社會。這個社會的財富流通性十分之高，階級流動性之大也特別令人咋舌。 此乃樓市活躍的另一大原因。因為 每天財富都在內部高速轉移，透過商業活動、股市、賭博等，產生新一批有錢人。 這批人亦逃不出「香港人的慾望」，習慣換樓置業。社會的財富流通率、轉移率越快，樓市便越活躍。 《置業策略》官商勾結 香港的住宅市場，由十數家地產控制著大部分市場佔有率。由於香港政府嚴格控制著土地供應量，使土地成為人們強烈的需求。地產商是政府的直接買主，他們高價買入土地，然後建成樓宇，分層單位售予用家或投資者。 說到土地的供求關係，可用一個商品流程來解釋。 土地是生活必需，且是稀缺的商品 ；重要原料（土地）由政府有限度控制供應，雖供應不斷但數量不足； 地產商身兼生產（建築）及代理（售樓）兩項角色，控制著何時建築、建築期長短、何時售樓、售價，直接操縱著樓宇的供應量和價格 ，使政府手上矜貴的土地，變成矜貴的樓宇。這個操縱樓市程的地產商，也擔當高地價政策的重要角色，往往使地價越來越貴，政府財政和管治目標則可雙雙達成。 現時操縱著樓市的十數家地產公司，幾乎全部享受到過往...

年初五祝各位打工仔開工大吉，讀者們新一年身體健康、心想事成！ 做生意的老闆們貨如輪轉，生意興隆！ 息魔收息收到盤滿砵滿，被動收入創新高！ 四方股壇專家財息兼收，波幅增加賺大錢！ 各位大地主的物業估價水漲船高，轉按加按再投資，食盡息差無得輸！ 最後，無論用咩方法搵錢都好，最緊要賺到自由， 下年有權選擇返唔返工，時間留返畀屋企人同自己！ 恭喜恭喜！

《置業策略》用土地管治社會 如果認為香港政府的高地價政策純為了經濟效益，也未免太看輕香港政府旳管治技巧了。 ［筆者：這裡指1997年回歸前的港英政府，現時特區政府只是蕭規曹隨而已。］ 土地的分配制度和措施，本來就會構成不同的社會意識形態和社會狀況，並由此衍生不同的社會階級。 從這個角度看，香港政府的高地價政策，使大部分小市民產生追逐改善屋住環境的慾望，使 土地成為眾人期待的寶貴資源，完全有利於管治社會。 小市民要申請公屋或居屋，必須經過嚴格的甄選程序和長久的輪候 ［筆者：多得某些人， 現在是無了期的輪候 ］ ；小市民若要擁有一層私人樓宇，又必須向銀行借大筆金錢，每月花部分收入作還款，還款期動輒三十年。而且最重要的是，小市民若肯跟隨這個遊戲規則，他們便有機會得到居所；當自身的財務狀況改善時，更可以擁有私樓，甚至換到更優質的居所或更上一層樓。 全香港居住在公共房屋的居民，超過340萬人，而住在中小型住宅的居民，亦有約310萬人，即佔了全港九成人口。他們其中的大部分人， 若要擁有土地，便得遵守香港政府訂下來的遊戲規則－－高地價、貴樓、長期負擔。 ［筆者：根據差餉物業估價署的定義，A/B類房屋面積不多於59.9平方米，可視為中小型住宅。］ 從這點看來，香港政府是沒有理由不維持高地價政策的。 《置業策略》高地價政策不變 一個社會裡面，若很多人都在渴求得到土地，而且經過辛勞奮鬥便可以得到，而在得到過程中又要千方百計保有土地（例如賺錢供樓）， 社會便會產生保守意識，使社會存有內在的穩定力量 ，這個社會便會有希望。 而那些擁有土地的人，更會傾力支持政府維持建制 ，因為他們得到土地的過程十分艱苦，恐怕一下子失去。 ［筆者：穩定力量只是有利擁有資產的人，非既得利益者並非單單辛勞奮鬥便能加入此遊戲，筆者認為他們失去希望是可以理解的。然而，作者寫的卻是鐵一般的事實。］ 香港前途問題的浮現，相應產生了一個財富和土地大轉移現象。 樓市熾熱，正是一種亂世中能得到資財土地的象徵。土地變成火棒，誰可擁有，誰可平安拿走，誰能是能者。這雖然對香港政府的建制有所挑戰，但也無形中使土地更加矜貴。 只要樓市不過火，沒有造成社會騷動，政府便不會全力制止或干涉。 如果從香港政府的土地政策來看，買樓者應該明白，除了發生重大社會危機，高地價政策不會輕易改變。...

剛過去的週末，筆者不幸地在醫院度過，原因和十年多前、2007 年 10 月港股不斷破頂之際一樣，都是中了「原發自發性氣胸」，不同的是上次中左肺、今次中右肺（好似新盤名：中左 ● 右中）。 這種「疾病」源自肺部和胸膜上一些天生較為脆弱的地方，不知何故突然「爆裂」， 醫學上沒有明顯的原因能誘發，也難以預防 。但是，醫學數據顯示它較大機率發生在具以下表徵的人身上： 1) 男士 (發病率較女士高5倍) 2) 年青 (通常發病年齡在15-30) 3) 高 4) 瘦 5) 有家族病史 6) 有吸煙習慣 以上六項，筆者僅中了 1 和 4。十年前筆者的確年青，但現已 30 歲，想不到仍能「標尾會」；至於第三項，筆者身高僅 177 cm，醫生說不算高，中完又中也是十分無辜；至於 5 和 6，更加是「原來沒有，從來都沒有」。 幸運的是，今次(暫時)不用開刀，進行了三天「供氧治療」便初見成效，醫生也讓筆者出院，希望休息多幾天便能完全康復。 一個月內，筆者不能做負重運動、不能坐飛機、也不宜跑步。為了康復，惟有暫停強身健體計劃了。 難得十年一度的氣胸，筆者也趁空檔想想這兩次住院，世界和自己究竟有甚麼不同： 1) 十年前，筆者讀緊 Year 2，未返過工， 收入全部靠股票 ；今天，畢業七年多，收入全部不靠股票 (REIT及偶然投機除外)。 2) 十年前，恒指在牛市最後的狂歡中破頂， 每天波幅千幾點屬等閒事 ；今天，恒指最近也不斷破頂，但波幅低很多。 3) 十年前，恒指是道指的一倍，國指高道指 50%；今天，恒指僅比道指高 25-30%， 國指僅及道指一半 。 4) 十年前，筆者無醫療保險，住公立醫院一星期連開刀盛惠 700 元；今天，仗著自己公司和太太公司兩份醫療保險，住私家醫院三天，無做手術收費三萬大元，預計自負額不到 500 元，甚至可能是零。 5) 十年前， 在病房聽到其他病人講股票講賺錢 ，說炒中國石油云云；今天，無聽到任何人提起個錢字。（都可能同轉咗半私家房有關） 6) 十年前，樓價屢創新高，上車盤突破 百五 萬，中原指數上望 70 點；今天，樓市仍然不斷破頂，上車盤突破 五百 萬，中原指數上望 170 點。 7) 十年前，供樓利率 5%，沒有現金回贈；今天，供樓利率 2.15%， 扣除現金回贈後低至 1.2% 。 8...

《置業策略》香港人的慾望 「有錢第一件事便是買層樓。」 這句話反映出眾多香港人的購樓慾望。租劏房的人，或許只望有個一房一廳的小單位；住小單位的人，又望可以住進五六百呎的屋苑，然後進一步希望換個七八百呎三房一套的單位。對於香港的普羅大眾來說，能有這個居所，於心足矣。只是，稍有經濟實力的人，想要的是上千呎有工人房的高尚住宅，或者，更上層樓，三層樓別墅式有花園、車房、泳池的獨立屋，甚至乎大膽想像有朝一日能變成地產商，收購更多樓宇...... ［筆者：經過多次財富洗牌，今天恐怕再沒有市民有通過投資成為巨富的奢求了。然而，通過樓宇升值去不斷改善環境、甚至透過投資物業成為小富的個案和例子，在1997-2003前後，其本質上並無改變。］ 永無止境的追求。 香港乃一個地少人多的都市。數十年的經濟發展，帶來鉅額財富和社會繁榮，於是小島上有限的地皮和住宅便日益矜貴，隨著香港的發展而急速升值。資本主義制度下，社會上出現了多層面的收入階層，他們各自擁有符合自己經濟狀況的居所。但是，香 港的客觀環境永遠是居住空間匱乏，大部分人對居住環境不盡滿意。 ［筆者：過去幾十年來，香港經歷過的經濟低潮以亞洲金融風暴至沙士疫症為首。經歷過近六年的低潮期，包括多次的通縮期，香港的財富大洗牌，市民從舖天蓋地的炒賣投機變成腳踏實地地生活，但是並無礙長線物業投資者重新出發。先驅者在沙士復原期已開始重投市場，即使 早年未能 進場， 隨後多次機會(2005, 2008-09, 2011, 2013)仍然讓人跟從同一套遊戲規則去累積財富 。］ 一個香港人，一定會知道「香港人的慾望」。這個慾望，形成一個強烈的住宅樓宇需求。不同梯次的住宅樓宇，都有不同的收入階層去歡歡喜喜地承接。 就算到了今天，改善居住環境的風氣猶盛，因為香港人對居所得寸進尺的慾念，幾十年來一直未得到滿足。 《置業策略》樓宇有價 千萬要記著三大因素：第一，土地供應不足；第二，社會繁榮；第三，香港人改善居住環境的強烈慾望。 ［筆者：今天需要加上【第四，資金泛濫】。另外，第三點的【香港人】應該包括內地來港人士。 ］ 只要這幾項條件仍然存在，香港的樓價便會長期看漲，追捧樓宇的風氣便會熾熱下去， 令小市民不勝負荷買貴樓的現實，永遠難以改變。 有人說，香港樓價貴是因為政府刻意限制土地供應，又因為香港人口老化，適...

過去一年半多，股市和樓市又不斷上漲，但能分一杯羹的人又有多少？股市升來升去只有幾個強勢板塊，錯失局部牛市的人仍舊迷失中；樓市除了一層自住樓外，能有投資頭寸的不過三四十萬人，只佔全港的5%人口，更甚者連自住樓也未及買入的，只能每天賭樓價走慢一點、賭自己的投資能跑贏首期升幅便於願足矣。 歸根究底，筆者認為問題是：究竟自己對資產世界是否有根本性謬誤？自己是否已開竅？ 筆者有幸於四年多前接觸到一本香港樓市的「神書」，該書作者名不經傳，寫於1991年。當年香港經濟發展蓬勃，整個社會都享受到經濟起飛及資產膨脹的好處。筆者之所以叫這本書做「神書」，乃因「神書」寫於廿幾年前， 但書中的投資、理財、置富之道、甚至做人的道理皆具前瞻性，書中有很多文章到了今天仍然非常適用於香港。 二十多年來香港人生存的潛規則，其實並無改變。 「神書」由一位看破了社會遊戲規則的小市民寫成，他沒有家底，但憑個人的見識和觸覺達成甚至超越了財務自由。人要成功，少不免要刻苦努力、自制反省、腳踏實地、按部就班，早晚也能到達彼岸。今天，經濟起飛沒有了，薪酬增長緩慢，但資產仍然膨脹。筆者當年看畢此書後，雖然有感現時社會上流比當年困難得多，貧富差距之巨已今非昔比，資產價格也相差不下十倍， 但仍深信通過領悟和實踐當中的道理、法則，必能走上資本主義的高速列車 ，達成自己期望的財務和生活水平。 筆者拙於文筆、口才也不好，多次與人談及樓市之道也屢屢辭不達意、不得要領，固欲透過此平台分享書中的寶貴實戰經驗（筆者會修改不再適用之處），讓讀者們也能快捷方便地掌握香港樓市奧妙之處。 －－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 《置業策略》作者自序 小時候，我住在很狹窄、骯髒的環境，成長過程當中，我不斷渴望可以住進舒適的房子裡，那是我人生中一個很大的心願。 長大之後，我出來社會做事，本來以後可以順順利利達成願望，因為我已經有了賺錢的能力，很不幸，我發覺自己的賺錢能力，距離可以買樓自住的現實很遠， 因為樓價與我的收入形成一個很不協調的比例，而且樓宇升值的速度，遠超過我收入增加的速度。 現實教育了我：要買樓，必須運用智謀。 ［筆者：今天的香港沒有經濟起飛，收入增長低，比往昔更需要多動腦筋才能上流。］ 從八六年我買進第一層樓開始，買樓一直帶給我好運。雖然我未有因此而成為鉅富，但以往我的願望...

這是困擾了筆者多年的問題，至今仍未找到答案，希望寫出來讓讀者想想更好的方法。 （其實頗為無聊，因為有無答案其實對生活財富無甚影響，不過未能想通的話可能會對財務抉策變得保守。） 物業應否以成本入賬？ 基於會計原則，物業應該以成本入賬，再根據折舊率逐年write-off。但是我們明知物業價值的根本是土地價值，而土地價值乃隨年月（及貨幣供應量）增長，再者我們又不用報數，筆者當然不會咁「死板」地write-off物業。不過，由於物業價格的波幅可以很大，而且為了避免要不斷更新物業價格（判斷市價也是另一個問題，下談），筆者一直以來也是成本入賬。 然而， 當物業持續升值、並具備條件加按來擴大個人的資產負債表，以便快速增加被動收入時，以成本入脹的資產淨值（淨資產）及槓桿比率便開始失去意義。 以下為一個簡單例子： A君的資產負債表 物業1: 成本400萬，以80萬首期買入，負債320萬 (自住) 物業2: 成本400萬，以200萬首期買入，負債200萬 (出租) 資產: 800萬 負債: 520萬 淨資產: 280萬 槓桿比率: 286% 當物業價格上升30%後，A君盡情加按，變成： A君的資產負債表（加按後以成本入賬） 物業1: 成本400萬，市值520萬，負債416萬 物業2: 成本400萬，市值520萬，負債260萬 資產: 956萬 (156萬為加按現金) 負債: 676萬 淨資產: 280萬 槓桿比率: 341% 由此可見，明明樓價上升了才能借得更多，卻因為入賬問題令槓桿比率反而上升了，並且嚴重低估了淨資產。如果將已升值部分入賬，將變成： A君的資產負債表（加按後以市價入賬） 資產: 1216萬 (156萬為加按現金, 260萬為物業升值) 負債: 676萬 淨資產: 540萬 槓桿比率: 225% (未加按前 = 196%) 因此，目前 筆者對個人資產負債表的大部分資產（包括物業、REIT）維持以成本入賬，債券（優先證券當成三年期的債券）以Amortized Book Value入賬，但是在計算資產淨值或評估槓桿狀態時，會計入資產已升值部分。 問題又來了。 如何評估資產的市價？ 對於REIT和債券，筆者計法比較簡單，REIT就直接用市價，而債券就繼續用Am...

（頭盔：本人並非稅務或會計相關的專業人士，以下為個人意見，不對讀者構成任何形式的建議或唆使。） 投資物業，除非完全丟空等升值，否則一般小型投資者必需認識有關物業收入的課稅。注意這篇文並不是討論與「辣招」關係密切的印花稅（那是只會出現在有註冊文書的稅項），而是由物業收入（即租金）所衍生的的課稅。 在香港， 不論租約有沒有加蓋印花（即所謂的打釐印）、甚至沒有實體租約存在，凡是出租收入皆須申報 。以個人名義申報的形式有兩種，分別是物業稅和個人入息課稅。 物業稅 香港的稅制超級簡單，物業稅亦然，稅率為應課稅租金收入的15%。政府劃一規定可扣除維修成本、因收租活動衍生的支出為20%，即應課稅租金收入等於毛租金收入的80%（惟並未扣除差餉）。此外，實際差餉繳款（~毛租金收入的4%）及損失租金（~$0）亦可作扣減。 物業稅 = (毛租金收入 x 80% -  毛租金收入 x 4%  - 損失租金) x 15% 實際稅率 = 11.4% 要注意，出租物業的按揭利息不能在物業稅扣減。 個人入息課稅 對於大部分打工仔來說，個人入息課稅一般是為兩夫妻收入相距較大（或其中一方沒有收入），或單身人士欲合併不同收入來源（包括租金收入、獨資業務利潤等）而設。 相對上，個人入息課稅的計算比較複雜，讀者可以使用 稅務局的稅款計算機 計算出應繳的最低稅款。縱然如此，要填妥計算數每一列也不是簡單的事，因此還是有需要了解一下租金收入在個人入息課稅的角色。以下列舉幾個要點： 1. 個人入息課稅可以扣減利息 若收租物業有按揭，個人入息課稅可以扣減按揭利息，但是不能扣減維修和保養費用，也不能扣除差餉繳款。以五成按揭為例，利息成本(~2%)大概等於毛租金收入(~3%)的三分之一。換句話說： 個人入息課稅(物業) = 物業稅實際稅率 x 67%  x (邊際稅率 /  15%) 由於67% x (邊際稅率 / 15%) < 1，原則上個人入息課稅的物業部分應較物業稅為低。 　　邊際稅率 = 2% =>  毛租金收入 x 1.0% <<<< 物業稅 　　邊際稅率 = 7% =>  毛租金收入 x 3.6% <<<...

還有幾天便出發去一年一度的長途旅行，撇除飛行時間，今次行程一共十六天，目的地是英國和法國。趁出發前，整理一下近月的發展和未來的計劃。 今年樓市、股市、房託、債券、黃金無不大升，與去年第四季反差極大。筆者的流動資產組合建於2016年7月，9月至12月連錄四個月虧損後，2017年首八個月皆錄得升幅。物業估價、流動資產價格上升加上SSD鬆綁（薪酬收入反而變得次要，凶兆），預期全年資產淨值(Net Worth)大增70%， 惟賬面利潤佔比甚大，要繼續努力將重資產的利潤轉化成現金流 。 自 上次Update現況 後，交易多為賭博性質或由一些Corporate Actions引起的換貨行動，較少投資／投機交易： 六月中至尾，增持優先證券；減持投資級別債券；因應proposed call在高息債券間換貨。 七月炒業績（已平倉）；重新買入被高價贖回的高息債券。 八月炒業績（已平倉）；因應回調增持優先證券及投資級別債券；減持因fake call而買入的高息債券。 九月初，因金仔持續發癲，買入金礦股。 除了短炒， 淨增持皆是以保本為主的優先證券或債券 。 物業組合方面，八月賣出一個車位。當初買入本為自用用途，因此忽略了其地契／公契限制。其後，附近違泊越來越嚴重，現時每晚也有二、三百輛私家車在咪錶泊過夜、或索性泊在路邊，情況嚴重得連警方也無力打擊。如此低的泊車成本令停車場未能滿座、租金停滯不前、價格大幅落後大市；想賣出時卻受到限制，動彈不得。 物業放售多時，終於受到一位投資者青睞，對方願意以筆者買入價+12%接手。簽臨約時，筆者和買家聊了半小時，原來這位比筆者還年輕一歲的買家，已有多次買賣車位的經驗，現手持七個車位。他看中這個停車場有轉售限制令價格偏低，換個角度即租值相對地高。然而， 筆者認為資產跑輸市場自有其原因，亦無法預料負面因素何時會消失 ，況且其租務回報亦非理想(~3.3%)，還是趁機沽出，持貨33個月Annualized IRR = 7.6%。 現時幾乎所有資產價格皆在歷史高位，筆者並不急於讓資金回籠，固此暫訂於十一月初成交，屆時扣除按揭欠款可套回約90萬資金。有鑒於去年8-10月亂買的教訓，加上筆者現已持有一定比例的流動資產，這次資金到手後不會再亂槍掃射。 除 此以外，這筆資金對筆者明年的更大型套現 計劃 有很大的幫助。如無意外，該...

2. 住屋是必需品，囤積居奇實屬可恥。 探討這一點前，筆者先提出一些問題。 假設三個家庭都只有夫妻二人， - A家庭自住3000呎住宅單位 - B家庭自住500呎住宅單位，並出租三個500呎住宅物業 - C家庭自住500呎住宅單位，並 丟空 三個500呎住宅物業 以上三個家庭， - 哪一個算囤積居奇？ - 哪一個較浪費社會資源？ - 哪一個做法較為可恥？ 第一，在理性討論的前提下，應該無人會覺得C家庭的做法較B家庭可取吧？ 第二，相信大家都同意二人家庭很難用到3000呎空間。上述例子中，A家庭佔據社會資源為3000呎，其餘兩個家庭都佔2000呎，能否說A家庭囤貨較多、浪費社會資源？ 最後一點，亦是筆者估計最少人（不管有沒有物業）認真想過的一點。上述例子中，三個家庭都只有夫妻二人， 假如二人家庭打算將來開枝散葉，遲早也需要更大空間。 面對一個上升中的樓市，而 金管局令他們無法即時負擔大單位 ，他們應該...... (1) 死守自住500呎，堅持等有需要才換一間較大的物業，即使明知儲蓄追不上樓價； (2) 除自住單位外，買入能負擔的細價物業來對沖樓價，以免永世都追不上目標物業的價格。 除非該家庭投資非常了得， 100%肯定投資成績加儲蓄能跑贏槓桿後的樓價升幅 ，否則筆者寫得如此清晰，能負擔的家庭也會選擇(2)吧？ 筆者估計過去幾年越來越多人明白此道理，令持3-9個物業的人數大幅增加（根據稅務局的資料），儘管這類家庭仍佔很少數。 最後，某家庭為了對沖樓價升跌，選擇了(2)。根據上述第一條問題，無論從個人財務還是社會資源角度，相信無人希望物業被丟空。結果不言而喻。 正所謂個個都收租，唔通個個都想收租咩？ 有誰不想 買間大屋即時享受？ 而且路人皆知物業交易成本重（從價印花稅、兩次佣金達樓價4-7%），但在金管局的魔爪下，這幾乎是惟一出路。 3. 買樓回報低、槓桿高、流動性弱 嚴格上來說這算是投資考慮問題而不是個人喜惡問題，但也有不少死硬派淡友以此點反對物業投資。其實這些論點在過去已經討論過，詳細可以參考筆者的舊文。 缺乏現金流之困局 (3) 缺乏現金流之困局 (4) 槓桿之疑慮 (1) 槓桿之疑慮 (2) 按揭2016 (5) - 借多啲 賺多啲 物業的隱藏利益 簡而言之，所謂回報低只是「租金回報低」，筆者買住宅物業的...