尋找生活之路

利申：本文非廣告 ——————————————————————————————————— 昆洲物業投資回報 (非首府地段) 以樓價 60 萬澳元標準獨立屋為例 (以下銀碼均為澳元) 租金: 每週約 $600 - 650 (Gross yield = 5.5%) 每年必需支出 Council rate: 每半年 $1100 Water & sewerage service: 每季 $250 Landlord insurance: 每年 $1500 Management Fees: 租金的 6.6% Smoke Alarm compliance: 每年 $130 合共約 $7000，相當於每年租金的 21% 其他潛在支出 Land tax: 州內總持貨超過若干地價後才需繳納，按地價計算而非樓價 Water compliance: 每個新租客 $100 Lease renewal: 每年 $100 (舊租客) 或 Advertising: 每個新租客 $275 Leasing fee: 每個新租客 1.1 週租金 (~$700) Repair & maintenance: 每年約 $300-1000 平均每年約 $500 - 2000，相當於每年租金的 1.5 - 6% 入息稅 視乎閣下其他收入及利息支出而定 Net yield (pre-tax) = 4.0 - 4.3% 目前按揭利率水平 = 5.0 - 5.5% ——————————————————————————————————— 香港物業投資回報 (中低價樓) 以樓價 600 萬港元半新樓為例 (以下銀碼均為港元) 租金: 每月約 $14000 (Gross yield = 2.8%) 每年必需支出 差餉及地租: 每季 $1750 Management Fees: 每月 $1500 合共約 $25000，相當於每年租金的 15% 其他潛在支出 Leasing fee: $7000 Repair & maintenance: 每年約 $1000 - 4000 平均每年約 $4500 - 6000，相當於每年租金約 3% 個人入息／物業稅 視乎閣下其他收入及稅務居民狀態而定 物業稅劃一為租金收入的 12% Net yield (pre-tax) = 1.9 - 2.3% 目前按揭利率水平 = ...

香港樓市正經歷 2008 年金融水嘯以來最明顯的跌幅，且幾乎肯定是次跌幅的持續性較長及幅度較大，範圍也更全面。因此，筆者作為物業投資者，該關心的是樓市會否複製如 1997 年後的大跌浪。 請注意，所謂 1997 年後的大跌浪，僅指由 1997 年中至 1999 年初的下跌，平均幅度約為 50%。1999 年初後，市場受科網泡沫、2000 年泡沫爆破、2001 年九一一危機、2002 年全球瀰漫負面氣氛及孫九招，乃至 2003 年沙士事件等眾多不能預測及複製的場景，故不納入刻下的分析。 本文會考慮以下幾個基本因素： 1) 土地／樓宇供應 1997 年的土地及樓宇供應均處於升軌，且八萬五政策的預期（及其後數年落實）均是對樓價的嚴重負面因素。 2022 年的土地供應處於起步階段，中長期會向上；但 樓宇供應仍處於低位，且中短期仍維持此狀態 ，此因素遠較 1997 年正面。 2) 樓宇需求 1997 年的實際樓宇需求處於升軌，否則也不會有港英政府時期建議的目標（八萬五）。回歸後預期每年新增幾萬人，也是正面因素。然而，投資性樓宇需求卻因宏觀因素急降中。 2022 年因移民潮令實際樓宇需求處於降軌，疫情所限內地的新增人口無法及時補上，同時投資需求也被壓抑到極致，三者皆令需求端處於歷年來的低位，甚至比回歸前的移民期更負面。 惟一可以視為正面的一點是需求已接近見底 。此因素較 1997 年負面。 3) 貨幣供應 1997 年的貨幣供應處於高位，但並非如過去二十年般嚴重水浸，且因宏觀因素轉勢。 2022 年的貨幣供應也是處於高位，過去二十年的覆水難收，這一點要比 1997 年優勝。 4) 利率及估值 1997 年原本的利率 (~8%) 已不低，且美國處於加息周期 (~10-11%)，對樓市參與者的打擊很大。估值方面，1997 年高位的租金回報率仍有近 4%（以中小型單位計算）。 2022 年從零利率急升中，目前的市場預期是港息一定不會跟上美息（且首兩次加息亦然），但美息上升之急空前未見，令人擔心港息最多只能拖慢加息進度而非可維持較低的長端利率。最可怕是目前市場似乎仍未 price in 這個憂慮。估值方面，2022 年前港樓租金回報率長期維持在 3% 以下，最低時接近 2%。 目前美息預期會加至 5 - 5.5%，以息差角度看，情況較 1997 年好，但不排除市場對美息的預期尚未見頂（...

續上篇睇樓記，第五間屋位於 Coorparoo, 在市中心的東南方，距離市中心僅十分鐘車程。這區是華人區以外香港人最喜歡的 Suburb 之一，交通方便、生活配套齊全，是一個相當不俗的住宅區。 缺點當然是價錢較貴，比較見得人的獨立屋最少要120萬澳元。 這間屋在 Coorparoo 的邊皮位置，開價比中心區域低一大截，視察前看照片似乎還可以。室內只有一層，三房間隔，面積約1700呎，有明火煮食爐。土地面積較小，只有五千呎左右，後院狀態一般。實地視察卻令人大跌眼鏡，內部明顯日久失修，牆身狀態惡劣，全屋地板和廚廁也非常殘舊，看樣子拆掉重建是最好的處理方法。 對於不欲花太多功夫的我倆來說，看這間屋完全是浪費時間，還是快點趕到下一個同時間開放的樓盤吧。 開價70萬澳元，一直沒有成交，但後來放盤消失了，據聞是租出了 (咁都有人租？)。 ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊ 第六間屋在 Carindale 北端，由於與第五間屋開放時間一樣，得非常匆忙地趕去現場 (幸好上一間只花30秒便看完)。這間屋也是只有一層，四房間隔，面積約1400呎，另設一間約100呎的小屋。業主在三年前買入後曾經翻新，室內大部分地板是簇新的 Vinyl plank 或地氈。後院狀態良好。 儘管這間屋面積略小，筆者也頗喜歡，因其開則不錯，室內狀態良好，廚廁也比想像中理想，只是陽台的地板需要重鋪。但太太不喜歡，因感覺比較老套，而且房間面積偏小 (尤其是主人房)。 開價69.8萬澳元，後來才知道在視察時業主已答應一個買家的 Offer, 成交價68.8萬。 ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊ 第七間在 Carindale 大型購物商場附近，是少有可以徒前往購物的選擇。這間屋位處內街，也是只有一層，四房三廳間隔，室內面積接近2000呎，後院有一個三百多呎的有蓋戶外空間，地上鋪滿了階磚，仍然很新淨；前庭則有一個百多呎的陽台，正門前和後院的草地面積十分大 (有好有壞)。雖然業主已買入超過20年，但室內裝修 (包括廚廁) 仍保持新淨，估計近年曾重新裝修。有趣的是，筆者視察這間屋時，無論室內室外都滿佈白髮蒼蒼的老人，彷彿全區的老人吃完飯都來這裡 social 一樣。 筆者非常喜歡這間屋，太太覺得也不錯，但業主的態度很曖昧，有一種很強烈...

考察半天後，筆者和太太趁當天沒有其他行程和預約，即興駕車到幾個有興趣的 Suburbs 預覽一下，包括 The Gap, Kenmore 和 Carindale 等。這種預覽雖然無法審視物業室內情況，但對了解該區及外在條件還是有些幫助。若發現該區完全不合心水，便可直接從翌日緊密的行程中移除之。 晚上我們抵達位於 Belmont 的 Airbnb 後，二話不說便「開工」，重新審視每一個有興趣的樓盤的照片，及評估翌日開放日是否值得到訪。分秒必爭的程度，好像打仗一樣！ 登澳之旅的首個星期六，在有興趣的 Suburbs 共有39個樓盤，所處地區包括 Carindale, Coorparoo, Kenmore, Bardon, The Gap, Camp Hill, Clayfield 和 Ascot，當中只有18間在周末有開放日，另加一間太太特別預約了地產代理在開放時間以外視察。 可恨最後入選的各個樓盤所在的區域，幾乎都是在 Brisbane 東極 (Carindale) 與西極 (The Gap, Kenmore) 之間梅花間竹地開放，加上筆者所住的 Airbnb 在比 Carindale 更東面的 Belmont，考慮到駕車往各區交通時間限制， 筆者精心篩選了9間屋進入最後視察清單，從照片看這9間屋幾乎所有範疇都獲筆者與太太評為 Average / Above average / New。 另外雖然只有9間屋入選，預期駕駛距離卻達300公里。 ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊ 第一間屋開放時間從早上八時半開始，所在地 The Gap 距離 Belmont 約30-50分鐘車程，所以我們一早便出門了，最後提早了五分鐘到達時，地產代理仍未完成 Setup 呢（以澳洲人的工作標準，這其實很正常）。 The Gap 位處 Brisbane 西北方一個山谷中，距離市中心車程約12公里，是一個典型的 Catchment Area，家長都是為了區內的好學校而舉家遷入，然後住幾年便易主。區內環境幽美，但是配套略嫌不足，而且交通依靠區內兩、三條主要道路，繁忙時間會塞車。 這間屋有兩層高，室內面積接近3000呎，但下層大部分地方原本為室外空間及車房，經改裝後成為與後院戶外空間連成一線的遊樂式客廳，並設有明火煮食爐；上層為家庭廳和四間睡房，主...

通關後，取了預約好的租車便直奔我們的第一個考察點 - Bardon 順帶一提，布里斯本收費公路不多，主要是某幾條橋和隧道。我認為布里斯本的交通擠塞並不嚴重，無必要使用收費道路。記得如果租車時曾經收費道路，除了路費外，租車公司會收取一個固定行政費，大約是HK$200。 因此，如果不慎走了收費道路，就不要省了，盡情地使用吧。 筆者就在首天不熟悉的情況下誤進收費道路而不自知，結果十幾天旅程只走了一段收費道路就被收了$225。嗚... Bardon 在布里斯本市中心的西北方，距離市中心僅7公里，屬於布里斯本中央核心區域之一。布里斯本是一個 hilly city，地勢不高但很多道路都是斜路，而且坡度甚大，而 Bardon 是亦不例外，基本上是依山而建。此區最大優勢是近 CBD 而價錢相對親民，Apartment 不多，雖然是純住宅區但同時也不靠近大型商場。 當天是星期五，沒有樓盤搞開放日，但我們事先已預約了 Seller's Agent 看一個叫價大約是 AUD 800k 的放盤。 從照片看內部還算不錯，應該略為翻新便可以入住 ；地點不近區內繁忙的道路，從地圖看似乎是一個幾好住的地方。筆者抱著期待的心情從機場出發。 機場距 Bardon 約30分鐘車程，但因筆者不熟悉布里斯本的路，差不多用了45分鐘才到達 Bardon。 到了 Bardon 主要道路，發覺這區的車流頗多 ，與我們想像中的純住宅區有點出入。幾條主要道路都是雙線雙程行車，雖然有充裕的停車空間，但道路相對車流量感覺太窄了。 車流量雖多，卻沒有充足的行人過路設施 。由於車多， 空氣也不好，跟筆者想像中的澳洲住宅區落差很大。 幸好我們看的盤不近大路，車輛從大路進入支路後，又上又落幾次後終於到達樓盤地點。這裡的地勢較大路低得多，四周都是樹木，十分清幽。 但昨晚下過雨，到上午十一時地面仍然未乾，看來是因為地勢和樹木問題令陽光和自然風不能引進這地點。 屋外停泊著一輛 Mercedes-Benz C250，明顯地 Seller's Agent 已經到達。這裡的 Agent 不論年紀都很喜歡駕 Benz，反而人客多數都是駕韓國車或日本車。真是十分有趣的對比。 題外話，除了 CBD 外，在布里斯本很難看見奢侈品。私家車已經很明顯，路上較少見歐洲車(大概只...

澳洲的二手樓市場還有一點較香港優勝，就是不同的地產代理都把旗下的盤源集中在兩個地產網站（類似「網上物業廣告平台」）內，而該地產網站的 Apps 也做得很好，比網頁還要詳細和易用，而且資料和照片很多，對了解樓盤狀態幫助極大。 也許因為澳洲樓市偏淡，盤源甚多，筆者經常在看過後忘掉為何喜歡或不喜歡。在登澳前一週，筆者和太太把重點考察的 Suburb 的所有樓盤重新看一遍，並將每一個樓盤列在 Excel Spreadsheet 上，包括地址、叫價、政府評定的土地價值、土地面積、室內面積、房間數目、樓層數目、廚房 / 廁所 / 裝修新穎程度、是否有泳池 / 煤氣爐 / 露台、花園狀況及可供視察時間等資料通通紀錄在 Spreadsheet 上，以便決定下一步。 即使樓盤不合心意也要紀錄，以免下一次看到該盤時又要花時間細看才知道不是自己杯茶。 我們的登澳之旅便是跟著這張 Spreadsheet 出發......行程包括睇樓、睇樓、睇樓、睇樓、睇樓、睇樓、......、睇樓、睇樓、睇樓，然後到黃金海岸慶祝結婚五週年紀念，然後返回布里斯本，然後就沒有然後（留了差不多一星期緩衝期，以便若有需要可以睇更多樓...）。 ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊ 登澳之旅在布里斯本的秋天展開。Sunshine State 果然充滿陽光，秋天的日間氣溫仍然有25-30度，晚上也有15-20度，但由於城市沿河而建，加上大部分建築物不高，只要不長期在陽光下暴曬，一陣微風吹來已能使體感溫度驟降。 CBD 的規劃相當稠密，但因面積不大、且有大量綠化地帶、公園和較矮的歷史建築，在繁忙時間也沒有讓人窒息的感覺。 布里斯本並非高緯度地區，藍天很多，但並沒有北歐那種藍得令人瞬間戀上的感覺。喜歡藍天的朋友，墨爾本和悉尼或者比較適合。大自然的美其實也是百貨應百客。 布里斯本不但沒香港那麽潮濕，而且較其他澳洲大城市乾燥。降雨方面，雖然澳洲給人的感覺是經常陽光充沛，但原來全年平均也有三分一日子有下雨，日數與香港差不多，但布里斯本下雨較多在晚間發生，而且降雨量低得多。 布里斯本下雨時，很多人根本不打傘，遇上陽光轉眼便乾了。 ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊ 航班在早上七時許降落在布里斯本國際機場。星期五早上的機場非常不繁忙，機場不算大，但由於...

澳洲買樓程序與香港頗相似，都是先找地產代理睇樓，睇啱簽合約、落細訂，然後找律師樓、加訂、申請按揭，待一切搞定了便等收樓。然而，當中的細節有很多不同之處，包括： (1) 沒有買家代理 除非你很有錢，有人貼身服務你；或者有熟悉的地產代理願意跟你游走各區找賣家代理洽談和分佣，否則一般買家都不會找固定代理睇樓。 凡事總有代價，懶得自己落區找賣家代理睇樓的人，恐怕難以在有限的選擇中找到理想居停。 (2) 買家不用付佣金 因為沒有買家代理，正常情況下賣家會負責全部佣金，一般是樓價4%。另外也有代理願意主動減佣促成交易。 (3) 睇樓要等開放日 香港的住宅放盤很少會搞開放日，但如有需要每天或每晚都可以約睇樓；澳洲則相反， 因澳洲人重視家庭生活，很少人會在平日或星期日睇樓，令超過 95% 放盤的開放日都堆在星期六。 每間屋每次開放時段只有30分鐘，錯過了便要等下星期了。 (4) 拍賣 有些澳洲的住宅會以拍賣形式賣出，這在悉尼和墨爾本尤其受歡迎，因為在樓市上升時，拍賣的價格比洽談更理想。拍賣一般在物業的前庭或客廳進行，而非拍賣行，可以即睇即買。 (5) 合約 香港的買賣雙方沒有悔約的機會，買家簽臨約便要付3-5%訂金，誰後悔就馬上輸訂金及雙方佣金，即5-7%，非常肉赤。澳洲的買賣合約有悔約條款，昆士蘭省的買家可以在簽約後五天內賠償樓價0.75%退訂，也不用賠佣金。 澳洲的買賣合約可以設成有條件簽約（拍賣除外），條件包括 Subject to Building & Pest Inspection 及 Subject to Finance，簽約後14-21天內可以據此要求買家退訂。 其中 Subject to Finance 是非常屈機的條款，因買家可以令銀行不批出貸款，便能無償悔約。 澳洲的買賣合約細訂只需 AU$1,000，合約變成無條件的加訂也只是樓價的2-3%，資金調配鬆動得很。 澳洲的合約可以在 PDF 上簽署及付款便作實（不是電子簽署，是「畫隻龜」而已），文件及買家身份由指定人士 Certify 便可，買家、代理、律師樓及銀行四方可以素未謀面便促成交易。 (6) 驗樓 (Building & Pest Inspection) 由於澳洲大部分住宅都是 House，屋內外的結構都是由業主負責，因此驗樓在...

看了上篇文章，讀者也許很失望。 又是講大道理，又唔講點算好。 筆者從來覺得說大道理是授人以漁，總比送幾條魚好吧！況且魚又不一定好吃...不管如何，這次平衡一下吧。 續上篇，有甚麼可買？ 筆者認為，相比上述的流動資產迅速的反應，物業慢了幾拍，反而更值得考慮。 細心一想，恒指表面上未收復失地，但心水清的讀者都知道除了科技股和之前炒過龍的行業外，基本因素強勁的股票 (看圖!) 早已升破去年高位，甚至不斷突破歷史新高。市場氣氛經已逆轉。 香港物業呢？以住宅物業為例，個別細價樓累跌 15-20% 後大幅反彈，但至今距離高位，仍有 >10% 差距。中價樓方面，跌幅較少，同時因購買力不及上車需求般強勁，反彈也較慢。至於大價樓，基本上無跌過，暫時也未見明顯升勢。 惟不論銀碼， 偶現零星造價突破屋苑歷史高位，而且有越來越常見的趨勢。 這表示是次跌市見底（不論是否短暫），物業市場反應雖快，卻仍遠遠不及金融市場，錯價現象隨處可見。加上早已 講到口臭的基本因素 ，趨勢恐已無法逆轉。 近兩星期，筆者接地產代理的電話接到手軟，明明放盤價比市價高 25%，試價潮仍然未停過。然而， 未接來電竟比已接來電更多。 有需要者，趁報復性的購買力還未出現，出手吧。 另外，部分車位市場的市況似乎比住宅更慢。嘉湖車位狂跌近五成後急彈 30%，金獅炒過龍後急挫四成卻只彈一成。 基本因素有改變嗎？沒有，大圍車廠上蓋並沒有陸沉、香港人財富仍然不斷增長、金管局仍是不放寬按揭、政府仍然不想讓人投資物業..... 這只是冰山一角，我深信讀者們比筆者知道的更多。 將同樣的道理放在其他物業上，加以分析， 有目標便行動吧！

筆者投資組合向來主要由物業組成，因此 為了盡量壓低按揭成本，每次轉按或新造按揭均會盡取銀行的按揭優惠 ，包括最低利率、最高現金回贈、最高估價、按揭保費折扣及其他附帶利益不等 ，當中又以現金回贈能直接落袋至為重要。 現金回贈比想像中更多 按揭回贈分為兩部分，第一部分為銀行受制於金管局指引的回贈，一般為基本貸款額(最多樓價60%)的1.6-1.7%。 第二部分為 合法地 透過地產代理公司取得的現金回贈。坊間透過大A或某按揭轉介公司，一般只能獲得相當於貸款額約0.03%的 非現金 回贈，僅是聊勝於無而已。至於自己Walk-in銀行，當然 就一毫子回贈也沒有。 筆者和同屬物業投資者的朋友，一直以來都是直接聯絡銀行職員取得按揭資訊，並配以相熟細A（非五大地產代理）轉介以取得額外按揭現金回贈，通常可分享到額外0.2%的現金回贈，即總共可取得高達1.8-1.9%的回贈。 後來筆者發現， 相熟細A在此回贈之下仍有水位，只是不願意把僅餘的利潤嘔出來 。筆者的物業投資朋友思前想後，既然明知自己要不斷翻按、轉按，何不索性充當代理角色，幫自己、家人和朋友取得回贈。 筆者日前成功爭取指定銀行加碼，現時可取得最 高達2.35%的按揭回贈 # ，相信乃全港最高 ! 現在，讀者只需在本Blog 「尋找生活之路」Facebook專頁 Like (請讚好專頁， 不是 帖子！)， 然後直接 WhatsApp筆者5524 9431   出示讚好證明，便可以獲得同樣的按揭回贈！ 以今年的最新HIBOR利率計算，H+1.235% capped 大P-3% 相當於年利率2.24%。 每個物業的按揭最快可以兩年後無償轉按 ，即平均每年回贈達 1.175% ， 變相每年按揭成本不足1.07厘 ！ 最重要的是，細A回贈對借貸者而言只有利益、沒有成本，也沒有隱藏陷阱： 淨袋額外獎賞：細A回贈絕不影響客戶原有按揭OFFER 沒有合約束縛：細A不會與客戶簽署任何合約 零成本：客戶可以收到OFFER而不接受 沒有私隱問題：借貸人只需填妥一份簡單表格，經蓋印及簽署交回銀行。細A會為借貸人搜羅最適合的銀行及OFFER，然後銀行會主動聯絡 借貸人， 之後細A唯一角色便是派錢 。 大家都是投資者，豈會被低級技倆蒙騙 不會與任何非銀行貸款機構有任何接觸...

最近好多朋友、網友都問我這個問題。 有人問樓市，也有人問股市（明明筆者並不分析股市）。 我點會知？如果我有水晶球，我晨早有錢過 Jeff Bezos 啦。 我們經常想預測未來，想盡各種辦法去分析，希望找到正確操作方法，然後孤注一擲，祈求上天保佑。 但是， 未來本身就充滿不確定性，而充滿不確定性的事情就是無法有效地預測的。 人總是對預測成功抱有很大的期望，往往重覆犯錯。 為甚麼人類總是要做徒勞無功的事呢？ 因為「預測成功」（賭啱邊）實在太誘人了。 因為下注前人只想著贏錢的歡樂，買六合彩總是開彩前最精采。 因為先找一個答案，然後跟著「砌」一個合理分析出來太容易了。 因為對未知的恐懼，所以要設法抓住救生圈，那怕救生圈是破的。 這是人類的結構性缺陷，是沒有辦法根除的。我們惟一可以做的，就是 了解自己的缺點，努力去克服它，設法不要讓它牽著自己的鼻子走。 不要做太多無謂的預測，也不要因眼前的波動而忽略長期的方向。 如何做到？問一問自己，長期的方向是建構在甚麼因素之上？這些因素有沒有結構性轉變？短期的波動是因為這種正面因素不再，還是純粹因為 Noise？ 簡單地以物業市場作例子：低息環境有沒有改變？美國加息加到江郎才盡，是好事還是壞事？所謂「縮表」對多年來的貨幣供應洪流有沒有結構性影響？土地供求是否仍然失衡？「土地大便論」有沒有改變現狀？「689朝」的熟地用盡後，是否預示下一個十年港府的土地政策已然玩完？ 人生匆匆幾十年，只要方向正確一兩次，就足以讓你一生富足、快樂。 法子《三隻小豬》 從前有三隻小豬，他們每星期也會參與村中的「抽波遊戲」。 抽波遊戲：在一個大布袋中，有很多波，當中有95%是紅波，5%是黑波，這資訊是公開的。無論抽出來的是紅還是黑，買中的賠率都是1賠2。 大豬的策略：一見到連續5局出紅波，就買黑波，心諗：「不會每次都紅波嘅！」之後黑波還沒出現，大豬就一直買黑波。輸死了。 二豬的策略：因為買了幾局紅波贏，就心諗：「大豬都傻嘅，這是機率問題，紅波機率高，梗係每局都買紅波啦！」但想身家增長快啲，就每局都把全部資金押上。結果出現了一次黑波，輸死了。 細豬的策略：也是每局都買紅，但細豬不心急，每局只押上十分之一的資金。結果細豬的身家隨著年月平穩增長。

筆者對大灣區並無好感（成日聽都幾煩），但大致上同意作者觀點， 如果 北上置業的條件改善（如按揭成數、流動性、利率等），投資內地靠近一線的發展區的回報肯定勝過香港，即使 risk-adjusted 亦然。 然而，當頗大部分香港人連香港的物業市場也不想觸碰，甚至對物業「鄙而遠之」，縱有機會又如何？ 以下為筆者節錄之重點： - 基於人口持續流入， CBRE預測深圳未來樓價有可能追近香港。 - 11個城市將有3個不同發展層面：一、香港、澳門、廣州和深圳續當領頭羊；二、東莞和佛山將受惠於外溢效應；三、珠海、中山、江門、肇慶等可受港珠澳大橋、深中通道帶動，實現「產業過江」。 - 人口1.2億的日本有東京、大阪和京都三個名城，各具特色；人口3.2億的美國更有紐約、華盛頓、芝加哥和矽谷等多個都會群，發揮各自戰略作用。至於 人口達13億的中國，又豈會撐不起幾個超級城市。 -「 北上深」樓價水平絕非按照全國收入平均數，也不是看居民的平均收入 ，而是根據全國最有錢/最具賺錢能力5%人的購買力。 - 香港本身也是超級城市，在資金流通、稅務、法制、資訊自由、國際化、出境便利等方面仍然領先「北上深」，所以 「北上深」樓價和香港樓價同步長線向上，且前者對後者構成推動效應 ，而非此消彼長。 - 政府有責任照顧「真．香港人」福祉，總不能叫新一代廢青全部躝上大灣區。港府有必要把公營房屋市場和私樓市場完全分割，否則 700多萬港人之中佔大多數的普通人，又豈能跟內地13億人中的精英競爭買樓。 全文如下： http://www1.hkej.com/dailynews/finnews/article/1932125/%E6%B7%B1%E5%9C%B3%E6%A8%93+vs+%E9%A6%99%E6%B8%AF%E6%A8%93 大灣區大灣區大灣區，香港人今年不斷聽到這三隻字，但相關規劃遲遲未公布，難為很多研究機構只能憑空吹水，而大家關心的始終只有「買樓」。世邦魏理仕（CBRE）昨天發表「大灣區研究報告」，預測深圳基於人口持續流入，未來樓價有可能追近香港。實際上，北京、上海、深圳這三大城市，其樓價應該按照全國最有錢5%人的購買力來看待，而香港身為中國另一超級城市，當然亦不例外。因此，近來不少有識之士建議港府要把樓市清晰分割為「本地用家」和「投資者/...