發表文章

目前顯示的是 12月, 2016的文章

資產波動時

圖片
轉眼間又過了個多月,2016年也差不多到了終結。 儘管梁振英宣布不連任,筆者不認為物業市場的政策會有顯著改變,預期下屆政府仍然會維持目前已推出的辣招。 美國第二次加息後,聯儲局罕見地加快來年加息步伐的預測,由預期兩次變成預期三次。2015年末加息時,聯儲局對2016年的預期是加息四次,最後只加了一次。所謂預期,還是不要太認真對待,但 資產波動卻是免不了,不然財富怎麼轉移? 2016年最後一個月,再買一項非住宅物業。11月買入的物業即將完成交易,並已成功預租,租金較舊租客上調24%,毛回報3.7%。12月買入的物業將於2017年1月完成交易,亦已預租成功,租金上調33%,毛回報3.9%。 以下為筆者於2016年底的資產配置,回報率以買入價及不包括成本計算,也沒有計入槓桿。 住宅物業 (58%) - 共四項,加權回報率 = 3.8%,全部項目皆有賬面利潤。 住宅仍是筆者最大投資版塊,由於15%辣招肆虐,交易成本空前絕後,故若非必要(如升級自住),不宜出售。 其他物業 (14%) - 共四項,包括本月初再買入一項,加權回報率 = 3.8%,合併賬面有微利。 原打算以第四項換走第二項(筆者視之為最失敗的物業投資),惟暫時未達目標價,若賣出會作為R&B組合的後備火力。 REIT (11%) - 共兩項,分別為SGD及HKD定價資產,比例約5:1,加權息率 = 7.3%。 由於SGD由高位下跌超過6%(沒有對沖部分約佔40%),加上REIT市場正經歷逆境,故錄得賬面虧損。 REIT價格波動較大,即使筆者深知150%槓桿下資產價格要跌52%才爆煲,以及REIT的回報在利率上升周期高於股票,仍不能對潛在心理壓力掉以輕心。 筆者過去數月採取平均成本策略買入REIT, 輕視資產波動所產生的時機效應,致令過度買入而沒有察覺 ,在價格波動時才發現已上了寶貴一課。 故此,即使手中尚餘資金, 仍需等待市場出現恐慌才出手。 債券 (3%) - 共三項,全為USD資產,加權孳息率 = 5.1%,年期5-8年,沒有賬面盈虧。 現金 (9%) - 除流通貨幣外,其餘均為HKD,存款息率 = 2.15%。 雖然筆者在2016年沒有買樓,資產總額暴增也不如2014年般誇張,但在資產配置方面動作頗大,也改變了不少關於收益類證券的