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《昆布初體驗》系列 - 登澳之旅 (1)

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澳洲的二手樓市場還有一點較香港優勝,就是不同的地產代理都把旗下的盤源集中在兩個地產網站(類似「網上物業廣告平台」)內,而該地產網站的 Apps 也做得很好,比網頁還要詳細和易用,而且資料和照片很多,對了解樓盤狀態幫助極大。

也許因為澳洲樓市偏淡,盤源甚多,筆者經常在看過後忘掉為何喜歡或不喜歡。在登澳前一週,筆者和太太把重點考察的 Suburb 的所有樓盤重新看一遍,並將每一個樓盤列在 Excel Spreadsheet 上,包括地址、叫價、政府評定的土地價值、土地面積、室內面積、房間數目、樓層數目、廚房 / 廁所 / 裝修新穎程度、是否有泳池 / 煤氣爐 / 露台、花園狀況及可供視察時間等資料通通紀錄在 Spreadsheet 上,以便決定下一步。即使樓盤不合心意也要紀錄,以免下一次看到該盤時又要花時間細看才知道不是自己杯茶。

我們的登澳之旅便是跟著這張 Spreadsheet 出發......行程包括睇樓、睇樓、睇樓、睇樓、睇樓、睇樓、......、睇樓、睇樓、睇樓,然後到黃金海岸慶祝結婚五週年紀念,然後返回布里斯本,然後就沒有然後(留了差不多一星期緩衝期,以便若有需要可以睇更多樓...)。
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登澳之旅在布里斯本的秋天展開。Sunshine State 果然充滿陽光,秋天的日間氣溫仍然有25-30度,晚上也有15-20度,但由於城市沿河而建,加上大部分建築物不高,只要不長期在陽光下暴曬,一陣微風吹來已能使體感溫度驟降。CBD 的規劃相當稠密,但因面積不大、且有大量綠化地帶、公園和較矮的歷史建築,在繁忙時間也沒有讓人窒息的感覺。

布里斯本並非高緯度地區,藍天很多,但並沒有北歐那種藍得令人瞬間戀上的感覺。喜歡藍天的朋友,墨爾本和悉尼或者比較適合。大自然的美其實也是百貨應百客。

布里斯本不但沒香港那麽潮濕,而且較其他澳洲大城市乾燥。降雨方面,雖然澳洲給人的感覺是經常陽光充沛,但原來全年平均也有三分一日子有下雨,日數與香港差不多,但布里斯本下雨較多在晚間發生,而且降雨量低得多。布里斯本下雨時,很多人根本不打傘,遇上陽光轉眼便乾了。

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航班在早上七時許降落在布里斯本國際機場。星期五早上的機場非常不繁忙,機場不算大,但由於旅客稀少,室內一點都不侷促,連女廁也不見有人龍。到了…

近況小紀錄

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近日國際和本地投資氣份俱可以「惡劣」來形容,惟暫時仍僅限表面影響而已,未見大規模拋售。

閒話莫說,整述要點如下:

- 貿戰升級後稍稍緩和,特朗普似未有把握打勝仗,未來仍以反口覆舌為主;金價上升

- 美國利率市場如年初所料,急轉直下,相信US Fed今年內要再減 0.5-0.75%

- 2年期與10年期美國債息率終現倒掛,可預期1-2年內股市及經濟會出現大型震盪

- 美公司債息率跟隨下跌,價格走向兩極,優質的上升,有壞消息勁跌

- 美公司債現 call back 潮,筆者也中了三隻,資金需尋找出路

- 本地政治事件越演越烈,地產股首當其衝,REIT 亦終於跪低,包括筆者的頭號巨大持倉

- 需留意機場禁制令可能令活動回流市區和民生區,REIT 或仍有下調空間,吸納時機必現

過去一個月操作:

- 上月清倉 1997,小部分換入 2778(從未持有2778,只是試探性質)

- 試底性買入 1052,昨天跌穿買入價

- 試底性買入 823,惟昨天開始了回購 (咁快? WTF!)

- 清倉大部分非核心持股 (持貨少於10萬元)

- 增持澳元 (生活需要)

- HTZ, RCII 被 call 走,資金尋找出路中

- MBI partial call 後已重新買入

檢討和部署:

- MNK, CBL 四腳朝天,闊佬懶理

- 今年大幅增持的 2588, 1883 呈現極強防守力狀態,與其業務性質及增長狀態不無關係

- 今年首度買入的 12 中風眼,幸好只是小試牛刀

- 密切留意 823, 12, 6823, 1052, 1883, 2588,但絕不可心急冒進

- 美國將不斷減息,借貸利率很快重見2字頭,可考慮重新買入優先證券

- 曙光未現,量力而為,慎防內憂外患夾擊

《昆布初體驗》系列 - 澳洲的二手樓

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澳洲買樓程序與香港頗相似,都是先找地產代理睇樓,睇啱簽合約、落細訂,然後找律師樓、加訂、申請按揭,待一切搞定了便等收樓。然而,當中的細節有很多不同之處,包括:

(1) 沒有買家代理

除非你很有錢,有人貼身服務你;或者有熟悉的地產代理願意跟你游走各區找賣家代理洽談和分佣,否則一般買家都不會找固定代理睇樓。凡事總有代價,懶得自己落區找賣家代理睇樓的人,恐怕難以在有限的選擇中找到理想居停。

(2) 買家不用付佣金

因為沒有買家代理,正常情況下賣家會負責全部佣金,一般是樓價4%。另外也有代理願意主動減佣促成交易。

(3) 睇樓要等開放日

香港的住宅放盤很少會搞開放日,但如有需要每天或每晚都可以約睇樓;澳洲則相反,因澳洲人重視家庭生活,很少人會在平日或星期日睇樓,令超過 95% 放盤的開放日都堆在星期六。每間屋每次開放時段只有30分鐘,錯過了便要等下星期了。

(4) 拍賣

有些澳洲的住宅會以拍賣形式賣出,這在悉尼和墨爾本尤其受歡迎,因為在樓市上升時,拍賣的價格比洽談更理想。拍賣一般在物業的前庭或客廳進行,而非拍賣行,可以即睇即買。

(5) 合約
香港的買賣雙方沒有悔約的機會,買家簽臨約便要付3-5%訂金,誰後悔就馬上輸訂金及雙方佣金,即5-7%,非常肉赤。澳洲的買賣合約有悔約條款,昆士蘭省的買家可以在簽約後五天內賠償樓價0.75%退訂,也不用賠佣金。澳洲的買賣合約可以設成有條件簽約(拍賣除外),條件包括 Subject to Building & Pest Inspection 及 Subject to Finance,簽約後14-21天內可以據此要求買家退訂。其中 Subject to Finance 是非常屈機的條款,因買家可以令銀行不批出貸款,便能無償悔約。澳洲的買賣合約細訂只需 AU$1,000,合約變成無條件的加訂也只是樓價的2-3%,資金調配鬆動得很。澳洲的合約可以在 PDF 上簽署及付款便作實(不是電子簽署,是「畫隻龜」而已),文件及買家身份由指定人士 Certify 便可,買家、代理、律師樓及銀行四方可以素未謀面便促成交易。 (6) 驗樓 (Building & Pest Inspection)

由於澳洲大部分住宅都是 House,屋內外的結構都是由業主負責,因此驗樓在澳洲非常重要。買家可以在簽約前/後驗樓及收樓前驗樓,確定物業沒有重大問題…