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過去幾個月，除了樓市淡風極盛外（ 一早已知 ），還有按揭市場也出現了兩種不同型式的「加息」。 第一次是八月初金管局向銀行施壓，銀行跪低提高了 HIBOR Plan 的封頂利率和 Prime Rate （最優惠利率）Plan 的利率。 第二次是九月中美國加息，滙豐銀行帶頭裝模作樣地加了最優惠利率 0.125% 咁大把。 最近很多網友紛紛表示， 很後悔沒有在年中轉按 ，令現在不能轉按賺取豐厚的現金回贈。 其實這是一個完全錯誤的觀念，故此筆者欲撰文一次過釐清讀者對按揭的認知。 －－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 首先，讀者必需分清上述兩種加息對現有按揭計劃和新造按揭計劃的影響。 第一種加息是加利率的固定部分，只影響新造按揭計劃，加息後新 Plan 的利率是有可能差過現有按揭計劃。實例如下： 2018年初按揭 Plan 一般為 H+1.3%，封頂 P - 2.85%。這封頂利率已維持了好幾年。 而 Prime rate plan 則為 P - 2.85%，與封頂利率一樣，毫無吸引力。 8月後，按揭 Plan 一般為 H+1.25%，封頂 P - 2.65%。個別銀行可以提供封頂 P - 2.75%。 由於個別銀行的封頂利率較抵，在儘可能的情況下筆者都會建議讀者使用該銀行。以封頂@P - 2.75% 為例，在8月後轉按後的利率最多只會增加 0.1%。以每兩年轉按一次的頻率及貸款額 500 萬計算，兩年多付的利息只是不足一萬元（息隨本減）。 讀者必須緊記的是，轉按的重點是現金回贈。 目前現金回贈動輒達 1.95%，加上筆者提供的額外獎賞，每次轉按的現金回贈超過十萬元(以500 萬計算)！ 轉按可淨賺 $95,000 = 總現金回贈 $110,000 - 多付利息 $10,000 - 律師費 $5,000 換言之， 利率方面的所謂 損失根本不值一提！ 第二種加息是加浮動利率，影響所有按揭計劃，在此情況下不論轉不轉按，借貸人都已經被加息。 換句話說，轉按只有著數，沒有損失。 讀者不應死守固有的錯誤觀念，以為加息就一定不利貸款。 未來不知美國還會加多少次息，也不知香港的銀行仍在超級水浸的情況下肯跟隨多少。 筆者只可以肯定的是，只要用上述方法計清條數，就知道 轉按一定是利遠多於弊 ！

1. 健康核查 (Health Assessment) （續） 核查中心的醫生檢查器官後，又對小弟的肺部念念不忘，又開始喋喋不休地重覆「肺問題」。問了好一會兒，他又說單憑一張 X-ray 肺片，很難排除筆者曾患肺結核的可能性。他不斷問問題的原因是希望找到一個更具說服力的證據，以免移民局的醫療團隊不同意他的醫學判斷，以致筆者需要自費接受進一步的檢查，費時失事。 醫生說畢便把 X-ray 肺片投射出來，指指肺部上端的陰影。記得年初入院時，醫院的醫生便是基於這些陰影，懷疑筆者的右肺出現氣胸現象，從而游說筆者接受電腦掃描來確診。這些陰影其實是筆者肺部先天較脆弱的部分，從電腦掃描結果可以清晰見到肺部頂端有大量脆弱點。 此時醫生道：「 這些陰影看似是肺部的疤痕，是肺結核患者和康復者的普遍現象。 當然，如果曾經氣胸，這些也可以是爆破後的痕跡。」筆者將醫院的經歷和醫生的診斷和盤托出，核查中心的醫生也很同意，但是他最怕的是不管他如何詳盡地撰寫報告，在沒有進一步證據的情況下，移民局仍有機會不接受他的報告。 想不到無原因的氣胸也可以對移民造成障礙，筆者實在感到十分無奈和焦急。談了一會，便問道：「年初的診斷曾經使用電腦掃描，我看過掃描出來的影像，密集的肺部橫切面非常清晰地顯示了肺部頂端的脆弱點及其狀況。不知電腦掃描的影像對排除肺結核的可能性有否幫助？」 醫生回答說：「移民局不會看影像，他們只會看報告。如果你找到電腦掃描的文字報告，那便儘快電郵給我吧，我會等文件到齊才交到移民局手上。」 筆者當晚回家便馬上尋找電腦掃描的文字報告，可惜在掃描影像袋中遍尋不獲。這下子就慘了，那表示筆者需要在堆積如山的文件堆中找出這張紙。筆者多年來留存大量投資文件、月結單、貸款文件、工作文件、法律文件、通告、樓契、各式各樣的報告等，林林總總的紙張沒有一千張也有八百張，堆起來儼如律師樓的一角。幸好，筆者找了一整晚後，終於尋獲這一張無價之寶。 檢查當天是星期六，筆者便打算星期一回到辦公室才慢慢 scan 給核查中心處理。誰料核查中心在星期一早上已經打電話來催促，似乎他們比我還要緊張！真令小弟感動不已，當即拍照及電郵給醫生，並於同日下午致電中心確保他們已然收妥。 完成這一步後，除了每天每時每刻登入 IMMI 察看批核狀態外，真的沒事可做了，只希望一切順利便好。 兩天後，IMMI 健

很久沒有 Update 有關移民的進度了。對上一次發文是一個月前，但只是因沒有時間寫文章才 delay 了兩個月，實際上筆者遞交 Visa 申請的時間已是三個月前的事。 事實上，近三個月來，筆者幾乎每天也是默默等待中。 遞交申請後，錢也交了，除了等待有甚麼可以做？恰巧投資方面亦是等待中，工作一向無聊更不值一提，當真悶得要緊！ 可以做的還是有的，不過大多是提早完成或避開出岔子的工夫。此刻實在沒事可幹，便臚列如下，當作紀錄： 1. 健康核查 (Health Assessment) 遞交 Visa 申請前，筆者詳閱過各類文件的要求及需備妥的時間，當然健康核查也不例外。但是根據官方資料，健康核查卻沒有明確要求完成的日期。官方資料指健康核查可以隨時進行，包括遞交 Visa 申請後任何時間，甚至可以在有條件批出 Visa 後才進行（當然後期進度會被拖慢）。 資料顯示 健康核查的報告有效期僅一年，而部分 Visa 申請的處理時間可以長達兩年 ，可能因此移民局不會建議申請者應在何時進行健康核查，以免申請者將報告過期的賬賴到官方網站頭上。 筆者所申請的 Visa 一般處理時間為六至九個月之間（近來又變成七到八個月），沒有必要延遲進行。起初筆者也不知道如何進行，誰知遞交申請後一天，IMMI 登入戶口便暗藏健康核查的申請資料，簡單填上個人資料及回答健康問卷後，便能獲得一份用於申請健康核查的身份證明文件。 官方認可的核查中心有兩間，價錢一樣，估計內容亦是一致。健康核查的目的當然是讓移民局排除不健康的申請者，但何謂不健康？從核查問卷中和核查機構職員的話裡可找到端倪。 問卷中主要問及高度傳染性疾病 （如肺結核）、 致命傳染病 （如愛滋病）、 嚴重疾病 （如心臟疾病） 和末期疾病等，而核查機構職員則一再詢問有沒有肺病的紀錄 ，如曾經因生病作 X-ray 檢查也要一併攜同。但是問卷中並沒有問及家族病歷。 若讀者瀏覽本 Blog 已久，該依稀記得筆者曾經過去十一年間 兩度因「原發自發性氣胸」入院 ，其中一次便是今年初（兩次都是股市高位！）。 當筆者聽到職員要求帶同 X-ray 檢查時，起初也不以為然，心想氣胸既不具傳染性，也不是甚麼大病，該不會對澳洲造成醫療負擔，固此也不應有任何 Reject 申請的可能性。 於是筆者便帶同