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快活谷小子終於出書啦！ 快兄新書BLOG文傳送門 小弟有幸獲邀寫序，希望能為大家了解快兄鉅著的思路盡點綿力。 —————————————————————————————————— 兩年多前與快活谷小子兄相識於 Blog 界，每次交流總有一種親切的感覺。 無他，Blog 界長期呈現「股盛樓衰」狀態，筆者開 Blog 時，除了個別「搵食兵團」以外，整個 Blog 幾乎只有筆者一人獨撐物業投資。快兄開 Blog 時間比筆者遲幾個月，起初在物業投資上著墨不多，但每每於留言發功，筆者一看便知是「有料之人」。相約見面後，方知何謂相逢恨晚。快兄對各種高階投資工具、技巧、經驗等，無不令筆者大開眼界，功力比筆者高出不知多少倍，幸好快兄無論真人還是在 Blog 中均顯得十分謙卑，筆者才有幸(膽)與快兄一再相見。 幾個月前，得知快兄有出書之意，筆者略感奇怪，因快兄出名樂於助人，常花時間與朋友見面、協助解決問題，家人有老有嫩，哪能擠出時間做出書這種吃力不討好的行為？一再追問下，方才明白快兄助人之心。畢竟見面花的時間太多，縱使有效但其效率不高，將畢生功力濃縮在書本中，才能讓知識和智慧自動流向有緣人手中。 那天與快兄與中環某日本餐廳共晉晚餐，原本筆者只是一心與快兄把酒言歡，順便從隱世奇才的言談間偷師。酒過三巡，快兄忽然認真一問：Ｒ兄，能否幫我寫個序？ 坦白說，筆者當下感到非常錯愕，心想：我何德何能呢？但一轉念又想到如快兄般的高手，開口必有其原因，便答應下來。 後來筆者細想，Blog 界中具物業投資經驗又願意開 Blog 分享的人，實在寥寥無幾，作為同路人得此邀請理應當仁不讓，更何況是由快兄這位高手開口？ 快兄的文章獨樹一格，不熟悉者會常感摸不著頭腦，其實多點看、用心看，不難明白快兄的苦心。就拿拙文來比較，筆者偏好行文一針見血、對於不合理的見解會直擊其要害，好處是認同的讀者看得爽快、容易吸引同路人圍燒取暖；壞處亦顯而易見，不熟悉該題材或不認同該意見的讀者很容易便失去興趣， 如果題材本能助人，卻因表達不彰而不得要領，甚至引起罵戰，豈不是一等一的浪費？ 雖然我倆的投資取態和走過的路均甚為相似，但快兄的文章風格卻十分不同。讀者很難從快兄的文章看到批評，也絕少只講一套見解或強迫讀者接受某一種話題。不僅文章如此，快兄真人說話的風格亦如是，可謂內外一致。起初筆者以為快

昨日最不起眼的新聞，應該是施政報告首次不能在立法會會議廳宣讀。因為 不論立場、不論政見、不論口袋中的財富，幾乎全民的眼球都被「放寬按保」佔據了。 好友當然雙眼發光，仿佛400萬樓已立即升到600萬、600萬樓已立即升到800萬、800樓已經立即頂死係1000萬。淡友或者盲反繼續死撐樓市必定爆煲。 無辦法，立場不同、見解便不同。盲反不會理你甚麼基本因素、甚麼展望分析，總之政府就係推人去死，總之買樓借錢就係過大海篤手指。 放寬按 保 政策 - 分析 樓市升了咁多年，係人都知水浸是全球性問題（雖然仲有好多人扮無知），再加上香港供求失衡問題累積多年，600萬的首期斷層的確不合時宜。政府年年都叫人小心風險，但樓價連年上升， 金管局總裁下台時都輕描淡寫地承認「係有少少阻人發達」，其實真心係阻住收入不高、最需要上樓又無資格排公屋嗰班人。 今次放水，力度之大堪比2002年世紀救市：(純粹講按揭，不講其他招式) 1) 九成按揭放寬至800萬樓，放寬幅度是100%； 2) 八成按揭放寬至1000萬樓，放寬幅度是67%； 3) 略去壓測只睇收入供款比率，放寬幅度大約30%； 4) 450萬樓下的九成按揭收入供款比率放寬幅度大約11%。 還有一點細節位，600萬以上的按揭保險不接受加按，只接受新造按揭及轉按不加按。換句話說，最大受惠者是 (i) 原本沒有按揭的人和 (ii) 之前買新樓用了財務公司按揭的人。 其中 (ii) 可謂間接為買新樓而不敢用財務公司按揭的人打了支強心針。現在新樓買家可以樓花上會財務公司，兩年後轉按至銀行，不用再怕財務公司隨便加息趕客。 收入要求方面，買800萬借9成只需收入約六萬元（保費已計入供款），即兩公婆每人月入三萬元已經足夠。 新按保計劃的代價是收多少少按揭保費（600萬樓下不受影響）。 放寬按保政策 - 評論 放寬按保政策是否德政？ 這政策在林鄭上任後不久已經傳出，如果在當時推出，筆者會十分支持。 撇除無法解決的土地供求問題，一直以來筆者也認為樓市是水浸問題加速了樓價上升，尤其是早年的細價樓樓價飆升。 治水必需用疏導之理，而非胡亂堵塞，否則洪水只會在無法預測的時間滿溢或崩堤亂竄。 是次變動最大幫助是令600萬樓首期鴻溝消失於無形，800-900萬首期也只是差100萬，以此樓價水平相對容易解

續《 愚蠢地笑 》 寫完上文後，發覺要續下去不是那麽容易。 散戶兄說筆者已找到處理方法，我想說是，但隱約地又覺有點不妥。 或者自己默默地做著，是憑感覺或經驗多於以理論述之。 想不到天下間竟有事情是做比說還容易。 也因為面對這個難題，筆者思考了多天，以避免倉卒成文會誤了讀者，甚至誤了自己。 ——————————————————————————— 我們常常強調，不要理會價格。可是我們是人，我們清楚知道這是沒可能完全做到的。 但是我們可以控制自己對價格的投入程度。 我們可以控制自己的邏輯，確保戰術、進攻和防守的理念是一致的。 作為一個愚蠢的人，最重要的是保持謙卑的心。 既是謙卑，就不要嘗試和重覆做不可能的事情。 買入某件資產可以是基於預測其 業務 有正面樂觀的未來。 買入某件資產可以是基於預測其 分派 有正面樂觀的未來。 買入某件資產可以是基於預測其 盈利 有正面樂觀的未來。 買入某件資產可以是基於預測其 現金流 有正面樂觀的未來。 如是者，為何我們要對其價格作出不合戰術邏輯的期望呢？ 沒有期望，就沒有失望。沒有失望，就沒有悔恨。 沒有悔恨的包袱，就不會有最初的 錯誤決定 。 想「贏」，首先要唔「想」贏。 （完） 註：當然，我們也可以基於預測其價格會上升而買入，但這就是賭博。如果賭局明顯對己方是有利的，我會視為投機（ 例子 ）。

放假，但似乎無人開心， 而家心情好似國定殺戮日 (The Purge) 前夕咁。 一世人都無試過好似而家咁想日日返工，估唔到臨退休 竟然會 咁諗。 氹下自己，作個唔係幾好笑ge笑話。 講明先，點到即止，好笑笑下就算。 唔好笑都唔緊要，反正大家心情已在絕對零度，都無得再差了。 一對男女為結婚買樓的事吵架。 男：Ｒ兄話自住要買樓，我已決定要買這個新盤。 （大佬咪擺我上枱先得假） 女：Ｒ兄話要買樓，但無叫你為咗買新樓要住到山旮旯咁遠！ 男：其他方法已經考慮過，無辦法。我已經入飛，ＡＡ話好大機會中，聽日就買。 女：首期嚿錢大家都有份出，你唔洗同我商量過就決定，有無搞錯？ 男：老母同班親戚朋友都撐我買，唔洗諗梗係去馬啦。 女：吓，我班姊妹無人撐買喎。咁大件事都可以繞過我？ 男：而家咪同你商量緊囉！ 女：你而家唔係商量喎，你係通知緊我！ 男：總之我已經決定咗買。再煩就鬧到你收聲，再唔收聲就打到你收皮！ ...(敏感事件已屏蔽)... 男：好啦好啦，雖然我買樓初心無變，但再諗下先啦。我就不當處理買樓事件向你致 ...(敏感事件已屏蔽)... 男：入飛已經壽終正寢！The 飛 was dead! ...(敏感事件已屏蔽)... 男：喂，你好啦喎！道咗歉，鬧又鬧過打又打過，而家都話正式決定唔買囉，點解你仲係唔肯收手？ 女：一早已經唔關買樓事，係你態度問題！ 男：我知，上次車你返來嗰個鬼佬叫你唔好買丫嘛！ 女：我都話嗰個鬼佬係我上司囉，唔通我話你小氣唔畀我搭佢順風車咩！ 男：明明成件事就係由買樓開始，而家都話唔買囉，我都讓哂步，你仲話我小器。你想點姐？ 女：小器都唔係呢件事！你態度咁差，喊打喊殺，你想點？ 男：我想氹返你坐低傾你又唔接受，究竟你想點先？ 女：你日日兇神惡煞咁，有人咁樣氹人咩？我問你想點先真。 男：... 女：... 男：由於情況緊急，我同死黨開會決定將首期嚿錢拎來買跑車，有現貨，而家去攞車。以後每日車你返工放工，唔洗再上鬼佬車，希望你會唔再嬲我啦。 女：後日重陽節，有咩留返拜山先講。 當每日都處於 白色恐怖 中，其實 黑色幽默 真係唔係幾好笑。 不過都係嗰句啦，難行日子不削我對生命眷戀。 大家加油，為自己的生命繼續努力！

再來回顧。 仍是政經風波、 市況回顧 七月至今，香港前線經濟急速下滑，部分行業當然是因為示威活動持續，而主要經濟支柱則受環球經濟放緩及貿易戰遲遲未能解決為主。 兩條主線暫時完全看不到曙光 ，相信港股亦會維持周初調整、周中反彈的主調，適合賭博一族搵食。 樓市方面，因應示威活動持續，個別銀行大幅削減估價。成交方面，一手樓肯略為減價已獲大量承接，調整之深未及 2018 年年底。至於二手樓則成交極少，仍是維持銀碼越大、防守力越強的態勢，相信此情況會一直延續直至政策有重大改變為止（相信未來十年都不會出現改變）。 坦言現在市面十分蕭條，人心惶惶、經濟下滑，暴力活動無日無之。政治問題一日不解決，不要說經濟重回正軌，連過基本生活的心機也沒有。 美國方面，利率一如所料續降，但聯儲局不肯承認經濟受壓，暫時年底前是否再減一次息仍是未知之數。筆者個人認為12月議息再減四分一厘的機會較大。 澳洲方面，十月初再減息四分一厘，今年自年中大選後已減了三次息，而經濟不見有明顯起色，樓價卻已率先見底。 相信明年澳洲實物資產會是一大亮點，惟需對沖匯率風險 。 投資組合及操作 自從筆者於八月中《近況小紀錄》起，雖然政治問題仍有越演越烈的趨勢，但首當其衝的地產股卻不再尋底，而僅在低位徘徊。本地 REIT 的情況也相近， 但 823 因估值高昂，似乎仍在尋底中，但其實它所受的影響屬最輕微 ，可考慮在業績發布前繼續試底性增持。 筆者最近主要操作如下： 1) 閱畢 風中兄鉅著《 懶系投資法 》 後，受啟發買入更多永續債及直債，以應對減息政策。 2) 首次買入水務股，貪其息率尚可而增長穩定。 3) 小型投機操作，減少短期賬面損失。 4) 策略性減持第一大持倉 RW0U。 截至9月30日為止，本年淨資產(NAV)較去年底上升26.7%，當中 8.0% 來自儲蓄，7.3 %來自物業賬面升值，5.0% 來自投資收入 (Dividend, Coupon, Rental Income, etc.)，其餘都是流動資產賬面升幅（近來賬面升幅主要來自筆者第二大持倉 2588）與利息開支 offset。 本年度投機收入十分少，從略。 儘管今年不斷買貨、甚少賣貨，但流動資產槓桿比率目前仍只有 1.17。未來幾個月，因移民提早結束 MPF 戶口及賣車所獲得的資金將會到位