尋找生活之路

（續上篇） 8) 來自政府的關心 回港前看了一些檢疫人士的短片、文章分享和傳媒報導，政府會突擊 WhatsApp Video Call 檢疫人士，又會間唔中打來「關心」下你。 幻想不同現實，除了第二天晨咁早有人打來問筆者有無病之外，十三天期間再沒有任何人關心我，沒有 Video Call，沒有電話、沒有 E-mail...... 9) 放監前的測試 政府在機場已經派發第二個樣本瓶，並要求檢疫人士於第十二天自行安排交回指定地點，檢疫人士只能找家朋友幫忙，或者付錢用 Gogovan 送，位位一百。 測試完成後，檢疫人士會收到一個標準 SMS，叫你夠鐘自己走，即最後一晚的十一時五十九分後。 (image) 10) 檢疫酒店真的隔離到麽？ 筆者下榻的檢疫酒店，政策非常寬鬆， 寬鬆到探訪人士竟可在不作登記的情況下上房 。 叫外賣時，有責任心的職員會親自拿上房，放在門外後速逃。 沒有責任心的職員會叫外賣速遞員自己拿上房。 另外，筆者房內的電話在檢疫期間壞了（原來固網電話會壞的！）， 酒店的維修員竟然毫不忌諱地進入房間，近距離地與沒有戴口罩的筆者對話，真是有膽識 ！ 嚇得筆者不禁彈開六呎外（房間最多就只有六呎空間給我彈開）。 11) 重光之後 筆者重光後，當然第一時間搬去五星級酒店，反正現在香港的酒店平到喊。 By the way, 原來而家仍然有幻彩詠香江，唔知係做畀邊個睇？ 入住後，卻隱約感受到一些問題...... 12) 豁免檢疫的機組人員和海員 香港政府非常大愛，竟然豁免機師、空姐空少和海員檢疫，不但不用隔離，而且連測試也不用做，便容許他們到處亂走、乘搭的士、食飯、劈酒，真厲害。 筆者遷往的酒店似乎很喜歡接待機師，眼見一班又一班鬼佬機師搭的士來入住，酒店職員還要幫他們拿行李、噓寒問暖，真令人心驚膽顫。 筆者剛回來已覺得有問題，但高官就話無問題。 終於，出事了。一名來自美國的 Fedex 貨機機師中了招，筆者還在酒店大堂看見他的同事幫他退房，幸好他沒有到過酒店的餐廳吃飯。 住了十晚後，酒店忽然說自助早餐的餐廳需要緊急維修，早餐要臨時轉往頂樓的景觀餐廳。 唉，即係有人中咗要消毒啦！班鬼佬之前嗰日仲要坐係筆者附近食早餐......當晚我們在衛生署的名單中見到酒店又有人中招，是一個曾經到訪日本和韓國的人。 Um...呢個時勢仲可以又去日本又去韓國，即係機師啦...... 當時只是...

未夠班。 很多人說股市專收叻仔，我說，不止叻仔，就是筆者這種蠢仔，一樣收死。 四年前，本欲以 100% 依靠亞洲債券的方針賺息差，卻因門檻太高進不了場 ；後來亞洲債券備受青睞，能進場也沒多少息差可以賺，決定棄債從 REITs，打著「現金流」旗號進場。隨著收息資產價格水漲船高，連美國公司債的債息也不斷被壓縮，及後美國加息到一個點，已無法靠美國公司債賺息差，進一步將它們置換成門檻更低、風險更高的 ETD / Baby Bonds (無到期日) 和收息股。 流動資產組合在 2019 年下半年、政治事件初期登頂，不到三年累積利潤相當可觀，平均每年回報超過 30%， 早已被勝利沖昏頭腦，自以為找到一條無敵方程式 。到今年一月有上破之假勢，更將頭寸推高到空前水平，令實質槓桿比率停留在高位。 結果..... 經過 股災頭幾天不斷換馬以圖減少賬面虧損 ，到上週中因流動性問題一發不可收拾，換馬已不再奏效。不少非核心持股都是 REITs，乃本次股災的重災區，在流動性不足時不斷被殺落，累跌超過 40% 的比比皆是。斬倉潮持續令明明沒有買盤承接也繼續成交，結果讓本來沒有孖展壓力的投資者也備受牽連。 雖然筆者仍然睡得不錯，但是睡得著不代表股市不會停止下跌。上週攝高枕頭、想清想楚，雖然當時組合 YTD 虧損已達 40% (即使計入後備現金亦達 32%)，筆者還是決定拾回初心，砍掉重練。 一再反思，馬後炮式歸納三大過失： 1) 沒有堅守初心， 尤其是沒有在退休時以股換債 。在缺乏主動收入的情況下，直債仿如主動收入，能為組合不斷注入再投資的力量，加上高門檻短年期直債價格敏感度較低的本質，能多角度增強組合的防守力和韌性。 2) 「彷彿沒有武肺」，在黑天鵝出現時用孖展反手增持，完全沒有風險管理意識。 3) 沒有在股災初期評估自己能承受多少跌幅，到清醒過來時，組合價值已跌至無法挽回的水平。 所謂「砍掉」，並非將所有持貨即時清倉 ，而是將持倉減至沒有孖展借貸的水平。長期目標則是以股換債，讓債券組合建立至「自動波」後，才考慮其他投資。 這讓筆者想起 十一年前 ，清倉（當年是 Short Put + 重倉金融股）後建立物業組合一樣。「砍掉重練」主要在 17 號晚至 19 日之間發生，恰好接近股災底部減持超過...

回應網友 Wil 提問 昨天，網友 Wil 問道： 「CEO王國龍減持左持股1/3,其他機構投資者細摩, State Street Corp等亦大手減持, 想請教為何仍然對823咁有信心?」 老實說，這個問題實在令我感到無奈。 筆者 該篇文章《全球避險》 在星期二 (2/25) 寫好，王國龍在星期三 (2/26) 減持，權益披露在星期五收市後 (2/28) 才出現，我又不是王國龍，何德何能知道 CEO 減持呢？此其一。 其二，其他機構投資者是投資者，筆者也是投資者，Wil 兄也是投資者。試問某一指定投資者減持有何需要參考之處？ 筆者當然十分明白網友為何有此問題。 看到這類新聞我通常不予理會，並非針對誰人，而是一般情況下筆者甚少覺得一間好公司的高管或機構投資者增持或減持對公司價值有何實質影響，通常只會出現短期股價波動。 儘管如此，本著求真精神，筆者搜集了些資料，特撰此文回覆： 1) 網友 Wil 指領展有機構投資者大手減持。 翻查港交所披露易紀錄，細摩即 JP Morgan 在本年度二月初持有好倉超過 1.88 億個基金單位。 二月六日，減持 386 萬個單位，作價 $79.66； 二月十八日，增持 553 萬個位，作價 $78.20； 二月二十五日，減持 163 萬個單位，作價 $74.77。 筆者並非股權披露的專家，業餘理解是以上披露並不一定是 JP Morgan 自己擁有的權益的增減，可能與客戶的權益有關。即使是自己的權益，也可能是不同部門的持股策略改變。否則，在一個月內反覆增持和減持，成功高賣低買和高買低賣，實乃精神分裂是也。 再者，以減持  386 萬個單位為例，不過相當於總持貨的 2%。假如筆者有十萬股領展，難道減持 2000 股便是大手減持？ （當然，如果讀者只看 2201 的淨持倉，以上增減持的佔比便很大了。若有讀者是這方面的專家，煩請指出對權益披露的正確理解方法。） 至於另一家機構投資者 State Street Corporation，佔比更少。它的持倉約 1.25億，僅在去年十一月分兩次「大手減持」了二十七萬個基金單位咁大把。同時並增持了六萬四千個基金單位。這些雞毛蒜皮的變動就別太計較了吧！ 2) 網友 Wil 指領展 CEO 王國龍先生減持三分一持倉。 王...

武漢肺炎蔓延全球，引起歐美股市恐慌式暴跌，道指兩天內跌去逾 1900 點，從兩星期前的高位累跌 8.4%；無敵的納斯達克指數從上星期的高位累跌 8.7%。 港股早前已率先回軟，昨天沒有跟跌，但觀其恐慌情緒，今天恐怕難免大跌。 值得留意的是，道指大跌後只是抹去了近四個月的升幅，納指更只是抹去了近兩個月的升幅。而恒指則暫時仍未跌穿農曆新年後低位（相信今天會跌穿），與去年低位仍有點距離。 無論從官方數據或是社區資訊看，中港疫情的恐慌程度的確沒有一個月前嚴重，而疫情蔓延至日本、南韓、意大利及伊朗等多國則令全球投資者擔心問題不知何日方能解決。 投資者擔心疫情對經濟的影響，比疫情本身嚴重不知多少倍。 雖然中港股市未再見再恐慌性拋售，但一些股票已經一再破底，而當中不乏頗受 Blog 界追捧的收息股。想當然，依靠食息維生的筆者也難逃一劫。 疫情恐慌緩減是否代表經濟反彈？顯然不是。 事後（中）孔明一看，歷史果然不會簡單地重覆。沙士一疫，雖然對香港打擊極其嚴重，但因史無前例，並無出現全民戒備的狀態，加上當時經濟狀況本已極差，因此經濟損失也有限。但今次武漢肺炎事件，到目前為止除了其傳染性較強外，沒有一個角度顯得其比沙士嚴重。民怨四起，主要原因還是政府不知所謂。 惟因全民高度戒備，預防措拖對前線經濟的打擊比去年政治風波更嚴重，可謂雪上加霜上再加雪上再加霜。 正因雪球效應，去年還能死撐的收租機器，疫情下也逃不過要「其度時艱」的命運。當中的表表者非領展莫屬，截至昨天其估值已下降至近三年的低位，預測息率超過 3.9%，較去年估值高昂時僅 2.7%，實不可同日而語。筆者於 2017 年 12 月 於領展首次升穿 $70 後減持的投機行為 ，經過兩年多的煎熬， 終於等到了重新買入的時機 （在去年政治風波、股價跌穿 $80 後才開始補貨）。 筆者上月在農曆新年前撰寫了《 我只想身體健康 》一文，以投資及投機角度減持了不少股票，部分按投資策略換馬至其他股票。新年過後，因疫情曙光初現，決定在相對低位陸續增持股票，不知不覺間持股水平已重越新年前水平（見 老王 Blog 之留言 ）。 以目前情況看，筆者似乎墮入了假見底陷阱，組合淨值於昨天已跌穿月初的低位。恐慌將至或已出現，應再檢討一下，究竟是投機出錯，還是投資失利： - 減持 RW0U (長遠投資策略) ...

新年伊始，儘管近月事件以不幸居多，筆者只想祝大家新年快樂、笑口常開。 但最緊要是身體健康、口罩常滿！ 好不容易捱過充滿政治風波的豬年，臨近歲晚又爆出武漢肺炎事件，一時間人心惶惶， 本已大致靜下來的政治風波又被無能政府炒起，真是屋漏偏逢連夜雨。 雖然筆者已經移居澳洲，身邊的資訊仍是圍繞香港為主，看到大家又陷入草木皆兵、謠言四起的狀態，實在難以釋懷。 儘管未有證據顯示新型肺炎較 SARS 更致命，但武漢肺炎事件失控程度的確比筆者想像中嚴重。還記得筆者本月中離港時，事件仍在發酵中，誰知過了不到十天，竟然發展到要封城抗疫，不單如武漢般逾千萬人口的大都市，連湖北省內其餘十幾個較具規模的城市也難倖免。 這基本上跟整個省封掉沒有分別了。 移居澳洲才不過幾天，天天早出晚歸買東西趕入伙，已經忙得不可開交；同時又要兼顧處理資產配置，令思緒和生活皆陷入一片混亂。 本來筆者已 按照計劃趁第一大持倉 RW0U 回升之際減持 ，並打算馬上換馬至其他項目，但突然面對如此災難，也不禁打了個哆嗦，要先撤退、冷靜一下。 執筆寫文時在網上看到以上的圖片，很是應景，馬上挪用。 為免頻繁交易導致的混亂和進一步影響生活及資產配置，趁農曆新年期間休市重新審視年初而今主要資產變動，找出那些是因為一時衝動、那些涉及投機活動、那些符合長遠投資策略： - 減持 RW0U (佔持貨約50%) - 符合長遠投資策略 ( 見前篇最後的留言 ) - 減持 2588, 1109 - 涉及投機疫症影響較預期嚴重 - 減持 1052 - 涉及投機疫症影響較預期嚴重 (湖北省公路佔其不少收入) - 增持 823, 1883 - 符合長遠投資策略 - 增持 AW9U - 方向符合長遠投資策略，數量上是一時衝動 - 增持 659 - 方向符合長遠投資策略，時機上是一時衝動 綜合而言，由於減持項目銀碼較大（尤其是RW0U），以致增持其他資產加起來也未能補足， 令筆者本已極低的槓桿比率進一步下降，技術上陷入淨現金狀態 。換句話說，依靠資產收入維生的筆者開始出現補貨壓力，投機活動必需適時結束（不管凱旋或鎩羽）。 筆者是否過度恐慌？目前言之尚早，參考 SARS 一役恒指累跌16%，以現時計即最多跌至24000。然而歷史不會完全重覆， 例如今次香港㑹否再成超級傳播區是一大疑問 （超級...

仍是政治風波 2019年可謂筆者有記憶以來最難過的一年。 政治的力量比想像中強，致令香港這個充滿經濟動物、政治冷感的城市，也從不同層面上受到極大的影響，影響主要集中在低技術的經濟動力、消費市道和政治生態。十一月區選後，雖然政治運動密度下降，自 中大和理大事件 後，暴力程度也大不如前，但零星暴力鏡頭仍然在每個週末上演，常常令人忐忑不安。 現在市面仍然蕭條，飲食業暫看似已見底，但零售業、旅遊業仍然冰封，不知何日才能復甦。經濟下滑的影響主要集中在低收入行業，但據聞中高端行業亦會有小型裁員潮，惟鑑於股市上升、樓市沒有大跌，筆者估計經濟問題不會蔓延至全港。 可幸的是，貿易戰已取得首階段成果，不管對中美何方較有利，市場已掃除一大陰霾。美聯儲減息壓力大減， 明年美國的經濟審慎樂觀，未必需要再減息，地產資產應聲下跌，可能出現吸納良機。 歐洲方面因脫歐曙光已現，英國資產和匯率都不會如前數年般看淡。 在施政報告放寬按揭保險後，樓市一度出現小陽春，銀行估價亦罕有地即時反映。一如筆者所料， 亢奮中要保持冷靜 ，而這個小陽春真的很短命，銀行估價亦再度回落。然而，基於2020年暴力活動的頻率和程度會維持目前的水平的假設，筆者大膽估計市民已習以為常，亦因此樓價將會回復升軌。 別忘記，2019年本應是健康調整後的上升年份，升勢只是受政治風波影響暫遭煞停。在環球低息放水持續甚至加劇、加上土地及房屋供應斷崖已是人所共知 的情況下 ，作為實物資產之首的樓價焉有不升之理？ 投資組合及操作 受本地政治事件拖累，香港地產股和房地產信託基金自然首當其衝，最近連息率最高的 RW0U 和影響最輕微的 823 也不能倖免，雙雙從高位回調超過 20%，幾乎回到年初的價格水平。 11月事件後，兩者先後宣布購買海外實物資產的交易，前者購買日本的資產需以低價配股；後者因財務槓桿極低，購買澳洲的資產會全數以澳元貸款支付。 綜觀全局，由於政治事件前景仍然不明朗，考慮到 823 的處理手法明顯高 RW0U 很多班，而又一城重開後亦未能保證能有效營運下去（至今除了停業外，不見管理層有任何「挽回民心」的方案）。 即使 RW0U 表面上較為吸引，筆者仍會把握機會減持，以騰出資金換馬至 823、非本地地產及其他項目。 筆者第四季主要操作如下： 1) 增持 1883, 6823, 823,...

這幾天、尤其昨天發生的事，縱非親歷其境，卻無阻筆者瞠目結舌、怵目驚心。 千言萬語在心頭，實在無法釋懷。 心情沉重，卻仍要處理 Money Matter，非常難過。 ——————————————————————————————— 峰火連天居然發生在香港，試問有哪一個投資者曾經 price-in? 自問後知後覺，不知原來很多人早已 take action。 筆者超過六成資產在香港的物業內，打算出貨的出不了，原本不打算出貨的，其出貨時機也許已過去。 至於流動資產，撇除現金不計算，只有約 25% 直接與香港有關，當中六成來自筆者第一大重倉 RW0U。 有不少朋友問我應否出貨，坦白說，我亦非神仙，又何得何能去給予意見？ 對比其他房地產信託基金，即使考慮到 近月 香港發生的事件，它的估值仍算相對便宜。但是 近日 發生的事件，不就是一隻慢性黑天鵝嗎？ 說事件無法預測，只會惹來笑話。 事實的確是筆者後知後覺。 事已至此，馬後炮也是無補於事，如今只能向前看。 RW0U今早再急跌下來，即使撇除兩次除淨，也累跌接近兩成了。從投資角度看，要記住它的收入組成部分雖然有超過 60% 來自又一城，但商場租金收入並非又一城的全部 （大租戶主要租辦公室） 。詳情請參看公司的報告，不贅了。 從九月尾少量減持至今，亦已累跌逾一成。以其他發展商的商場為鑒，估值被壓抑是肯定的，會否再跌我也沒有水晶球。只可肯定的是不會無止境下跌。基於 Geographic Diversification 和個人政見理由， 長遠我一定會減持，首要目標是減至非最大持倉。 無奈今天怎樣看也是一個惡劣的時機，惟有繼續觀察。 由於局勢進一步升溫，筆者會無限期擱置增持任何有關香港地產資產的行動，並已大量減持今年較早買入的恒基地產，試入的 2778 亦已清倉。另一方面，筆者亦注意到有防守性資產突然急跌，很可能有人被斬倉；其餘的普遍跌幅亦增大。 最後想說，筆者流動資產相比物業資產，尤其是牽涉香港的部分，仍是一個小數目。因此所謂的減持行動，除了為 Diversification 外，更是對自己忠於的信念的一種表態。假如閣下純粹 從 投資的角度看，切勿對本文過度解讀。

傍晚特地到書店尋找 Blog 友風中追風的處子之作《 懶系投資法 》，很幸運給我找到。書架上只剩最後一本，大家欲購從速。 暫時睇了九十頁，老土啲都要再講，真係從來冇見過一本香港人寫 Fixed Income 的書(另送穩定收益資產)寫得咁全面，亦冇見過花咁多篇幅講直債。剩係睇到呢度已經值回書價有凸，可恨書架上只有一本，不然買多幾本給朋友看，豈不美哉？ 到目前為止，最深印象係本書唔止講理論同實踐，風中兄仲夠膽將失敗事蹟也收錄在書內，務求讓讀者獲得立體而寶貴的經驗，實乃真君子也！ 唔講啦，難得如獲至寶，睇書！

近日國際和本地投資氣份俱可以「惡劣」來形容，惟暫時仍僅限表面影響而已，未見大規模拋售。 閒話莫說，整述要點如下： - 貿戰升級後稍稍緩和，特朗普似未有把握打勝仗，未來仍以反口覆舌為主；金價上升 - 美國利率市場如年初所料，急轉直下，相信US Fed今年內要再減 0.5-0.75% - 2年期與10年期美國債息率終現倒掛，可預期1-2年內股市及經濟會出現大型震盪 - 美公司債息率跟隨下跌，價格走向兩極，優質的上升，有壞消息勁跌 - 美公司債現 call back 潮，筆者也中了三隻，資金需尋找出路 - 本地政治事件越演越烈，地產股首當其衝，REIT 亦終於跪低，包括筆者的頭號巨大持倉 - 需留意機場禁制令可能令活動回流市區和民生區，REIT 或仍有下調空間，吸納時機必現 過去一個月操作： - 上月清倉 1997，小部分換入 2778（從未持有2778，只是試探性質） - 試底性買入 1052，昨天跌穿買入價 - 試底性買入 823，惟昨天開始了回購 (咁快? WTF!) - 清倉大部分非核心持股 (持貨少於10萬元) - 增持澳元 (生活需要) - HTZ, RCII 被 call 走，資金尋找出路中 - MBI partial call 後已重新買入 檢討和部署： - MNK, CBL 四腳朝天，闊佬懶理 - 今年大幅增持的 2588, 1883 呈現極強防守力狀態，與其業務性質及增長狀態不無關係 - 今年首度買入的 12 中風眼，幸好只是小試牛刀 - 密切留意 823, 12, 6823, 1052, 1883, 2588， 但絕不可心急冒進 - 美國將不斷減息，借貸利率很快重見2字頭，可考慮重新買入優先證券 - 曙光未現，量力而為，慎防內憂外患夾擊

去年金融市場經歷幾輪小動盪後，暫時市況看似回穩。回頭一看， 十月 和 十二月 兩次急跌，可能牛市調整已完成，可能熊市仍在中段。也可能一隻小熊已經見底。 市場可預測性很低，市場波動的時間和幅度往往也是出人意表。 有誰想過港股差不多九個月的下挫，指數才跌25%那麼少？心水清的讀者知道，看指數已經沒有意思。那十幾隻大Size炒股，早已跌至四腳朝天，尤其是藍籌新貴，反高潮百發百中。 自知不懂炒股票，只能從股息增長股中尋寶，可恨的是「好嘢」不但早已觸底，更加破頂連連。Winner takes all，果真例不虛發。 由於不懂，惟有在 Winners 當中隨便買些。 明明應該果斷加注「那黐線的 REIT」，卻忍不住有了立場。筆者認為零售寒冬並無想像的冷，過去一年半載旺區又回到了人山人海的日子，僅有的商場似乎較街舖更加受惠。 實實在在的感受，我相信早晚也會反映在基金分派上。 老老實實，筆者仍然很想重回黐線的懷抱。望住那倉底的利潤，哭笑不得。這暫時仍是一個遺憾，但隨著財務安排已經九九十十，我已找不到藉口再退縮了。 中長期固定收益證券急挫後，反彈了很多，但未能收復失地，which is perfect。那人所共知的永續浮息貨，不知是否因加息急降溫，居然徐徐向下，吸引力大增。對利率非常敏感的永續證券來說，浮息明明是個接近完美的對沖，刻下竟成了壞消息。 （可能筆者錯過了甚麼新聞？煩請讀者指出。） 最近某證券行開放了亞洲債券的交易平台，竟然無需 Professional Investor 認證，真有趣。Minimum ticket size US$100-200k，不算甚麼門檻， 但是交投極少，筆者放了一兩星期的 Order 也無法完成 。另外，Margin requirement 太高了，與私人銀行無得比。 物業市場回暖，什麼小陽春、大陽春，新盤大賣、二手回勇，AA們興奮到不得了。無論大中細價樓，都跌了100萬左右便回升。 想上車的人動手吧，新年之後要不牛皮、要不暴升...明明有需要，何必包拗頸？ 買得起400萬的單位時不買，然後兩三年後用600萬買入同一個單位，這種情況屢見不鮮。2013年回調見過，2015-16年回調也見過。 2018-19年回調後，歷史會一再重覆嗎？ 都係嗰句，鬼知...

領展宣布賣產後近十個月、收錢超過半年後，今早終於傳出出手買入深圳商場項目，若成事將令領展內地物業組合地理範圍覆蓋至北上深廣四大城市。 被相中的物業是深圳福田「怡景中心城」，與會展中心地鐵站連接，是一個純商場項目，並沒有上蓋商廈。賣家是「怡景集團」，但未知此公司的資金源自何方，只道是一家1994年成立的地產投資公司，在2002年斥資10億元人民幣開發此商場，若2018年以65億元人民幣出售，複合年回報約為12.4%（未計期間租務回報及假設沒有槓桿）。 http://www.etnet.com.hk/www/tc/news/categorized_news_detail.php?newsid=ETN280927513&category=property 領展（００８２３）不時在內地收購商場，消息指，該基金正洽購深圳中心城商場，項目涉 及１５０萬平方呎，涉資達６５億元人民幣（約７４億港元）。若最終落實，基金於內地四大城市均有投資項目。 市場消息指，領展正以約６５億元人民幣，洽購深圳中心城（Ｃｅｎｔｒａｌ　Ｗａｌｋ） 商場。物業位於深圳市中心福田區，與深圳地鐵會展中心站連接。商場樓高６層，總樓面約 １５０萬平方呎，租戶包括有Ｚａｒａ旗艦店、戲院等。 領展日前公布，其管理人領展資產管理公司董事會，擬就資產組合進行評估，評估可能涉及 潛在的資產出售或收購，並以匯豐銀行作為財務顧問，以及戴德梁行作為房地產顧問。市場人士預計，領展是次除購入新項目同時，亦正部署出售香港商場。 回看 當天筆者對領展賣產的分析 ，可說不太準確，甚至不能正確地估算管理層的想法。 又或者，世界變得太快、太多，王生出身投行，對配合物業投資的金融狀況比筆者實在要敏銳太多了！ 不用說太多，一起來回帶鞭屍吧： 1. 減債 預測：不會減債 結果：沒有減債 2. 回購 預測：不值得在3.4%的股息率下回購，機會不大 結果：累計斥資40億元作回購，Forward yield c. 3.35-3.75% 3. 購買本地商業項目 預測：物色一至兩個九龍區項目作翻新 結果：暫時沒有發生 4. 購買內地商業項目 預測：物色一個內地項目 結果：傳聞將買入74億元的深圳項目 5. 買商業地 預測：買入九龍商業土地 結果：暫未有...

誠哥退休，筆者也和電能說再見了。今個月公事突然變忙，儘管投資方面發生了不少事，卻也沒時間紀錄下來。昨天剛完成部分工作，忙裡偷點閒談談近況。 投機電能實業一役 已經在個多星期前派彩了， 恭喜大有斬獲的Blog友們！筆者對此戰極具信心，當然身體力行，到了最後一星期更大量加注 ，早前所謂極度重倉也不算一回事了。 雖然已經過氣，也總結一下成敗吧。筆者原本預期電能會盡派所有現金，故特別息可達每股$10以上，結果「天氣不似預期」，只派了$6。筆者的分析出現幾個錯誤： 1. 高估了電能的現金流，因此高估了電能所持的現金 2. 因長建所持資產的入賬方式錯綜複雜，錯估了長建實際現金水平 3. 沒考慮電能要保留現金以免影響信貸評級，最終電能保留83億(每股$3.9) vs 71億借貸 4. 沒有考慮市場對「驚喜」和「失望」的分界 第一點並不是重點，因為即使現金流少了，仍足以派超過$7.5特別息；第二點可以是致命錯誤，幸好長建去年用錢去得太盡，方向正確便OK； 第三點直接導致電能無法派出「合符（筆者）預期」的金額，甚至連市場共識也不及， 結果導致第四點－－投機客對派息感到失望。 此外，是次投機可預測性太強，目測有極極極多「唔知頭、唔知路」的參與者，甫開市獲利盤便大量湧現，好像IPO人踩人一樣，更與對上兩次派特別息的走勢完全不同。當然，投機客感到失望也將價格推低了不少。 對筆者來說，這次投機可說是成功，也可說是失敗。成功是正股方面，雖然所賺的金額不及預期，但總算成功以接近零風險獲得大筆利潤（回報超過 淨 資產4%）。有圖有真相(含孖展借貸)，以免被小人在背後發功： 失敗方面則是有關衍生工具。筆者在重倉正股的同時，也買入了不少warrant和option，由於預期股價會升至$76以上，所選之行使價為$72.5-$75。結果電能在$72.5以上只維持了半小時，筆者還未看清形勢，莊家已經收起買盤，空見其價值而不見價格；加上買入倉位太多，沽出時市場根本無法承受，眼巴巴看著幾十萬利潤化為虛有，最終只能以微利作結。 真是千算萬算不如莊家老謀深算！ 即日沽清電能後，扣除孖展借貸仍然有大量現金，巧遇毛記葵涌招股，便把一半資金留作「頂兩球頭鎚」用，其餘的資金繼續等待買入收息資產。REIT的價格自年初開始下跌，到首季加息前卻變硬，以估值來看尚未到買入時機。 考...

2018年已過了一個多月，今年金融市場的方向已頗明顯，可以著手部署了。 1. 美國國債 十年期美國國債孽息率已大幅升破被公認為重要界線的2.6%，日前已達2.9%，抽升幅度之急令人咋舌。 很多收息資產甚至股市都會以此資產作為Benchmark或Benchmark的一部分，有些公司的盈利或估值則與中長期無風險回報掛勾 ，因此十年債息抽升引發市場波動實乃遲早的事。筆者相信，近日美股大跌只是戲院失火的火警演習而已。 預期十年期美債息率會會反覆上升，很快便會升至或極接近3% ，年中目標3.2%。 2. 美元 美元在一月突然起勢狂跌，惟筆者對匯市極不靈敏，甫進場便交了學費，沽空CHF一役在混亂中宣布投降，損失約2.3%。 筆者沽空原本的目的是長遠計節省季季上升的美元負債成本， 但無考慮過美聯儲一邊加息縮表、美元一邊下跌的可能性 ，而且跌勢之急令筆者瞠目結舌。雖然投入資金不多，但畢竟是試驗性質，選了一個最差的時機開始試驗，惟有忍痛暫緩計劃。投降後，美元續挫4%後見短期底。 由於市場早已price in 美聯儲全年加息三次的預期，雖然經濟數據理想，筆者認為美聯儲仍未敢貿然大幅加息，因此 預期美元中長線仍處弱勢 。 3. 股市 全球股市在一月狂歡，恒指勁升11%後回落，美股走勢亦差不多，兩者皆已回落超過10%， 幅度之大堪比一次牛四調整 （牛五放煙花）。領先指標DJUA早於十一月中見頂，累計下跌16%，差不多跌至兩年低位。上星期一港股仍有很多人撈貨，其後已反彈乏力，波幅擴大、人心虛怯。 無論美股定港股，今年是企業盈利破頂年，如捱得過這一關，三月起或會展開新一輪升浪，甚至可能出現「 大跌前的煙花 」。 4. 房地產信托 (REIT) 如無意外，今年是REIT投資者艱苦的一年。一月看似仍強勢，卻是強弩之末，領展從高位回落14%，如前文《 領展賣產之我見 》所述，策略重估的戲碼和持續的回購並未能成為價格的催化劑。At the end of the day， REIT的估值要靠DPU支撐，去年REIT大升30-40%，DPU不可能跟得上 ，估值升至顛峰（滾動息率跌穿3.3%）後無可避免要有些調整才能吸引投資者再度出手。 筆者並不鼓勵REIT投資者依靠估值去離場，自己持貨不足以致Endowment effect相對較弱， 出售乃為投...

又過一年了。 市況回顧 一年前，筆者寫過一篇近況文章《 資產波動時 》，猶記得當時筆者甫投身流動資產市場便遇上冷鋒，持貨從高位回調15%，令組合出現賬面虧損。逆境不久便過去， 筆者也改變了不斷買入的策略，以後只會在機會出現時一口氣大量入貨 。結果今年自首四個月入貨後，REIT再也沒有回調過；債券也是幾乎只升不跌，惟因債券有到期日，即使價格不低也勉強買了些。另外抄襲了其他Blogger，開始買入優先證券（併入債券類）。 ↑↑↑上圖為流動資產組合每月表現，可見踏入2017年確是由年頭升到年尾無停過↑↑↑ 物業市場方面，自2016年4月復甦（也正巧是筆者開Blog之時）後，上升步伐雖慢但幾乎沒有停過，今年只在6-8月稍作喘息，然後又重拾升軌。 住宅市場方面，換樓鏈在不知不覺間啟動，升幅由半新樓（有大型會所為主）及三房單位領航，舊樓的細價樓升幅略遜市場，而舊樓的中價樓則最落後。 一手市況熾熱，尤以下半年為甚，不但同一樓盤一浪接一浪地加價，後來的新盤和優質貨尾單位更加進取，成交屢創天價，彷彿三數萬元一呎已成新常態。 投資組合和操作 以資產升值幅度來看，2017年無疑是豐收的一年。 截至12月28日，本年度 淨 資產(NAV)上升91% 截至12月31日，本年度淨資產(NAV)上升92% ，是2013年後首次接近倍增。需知道筆者在2013年及以前的淨資產基數低得很，投資組合集中且當時槓桿比率超高，相比下2017年的增幅其實非常誇張。 拆開 91%  92%的增幅來看，當中40%來自物業賬面升值（ 主要以估價為準 ），16%來自流動資產升值，15%來自SSD鬆綁，13%來自儲蓄，其餘為投資收入(Dividend, Coupon, Rental Income, etc.)與利息開支offset。 十月炒IPO（已平倉）；小注幾隻美國科技股龍頭，僅佔 總 資產約0.2%；所有物業擺脫SSD。 十一月投機味濃，先炒九倉分拆（已平倉）；趁領展策略重組大升，減持領展；並開始收集電能實業，預期2018年2月尾再大派特別息。 十二月買入債券及優先證券，並因應美息上升，將美元淡倉轉成瑞士法郎淡倉。 賣出車位及領展後的資金未有出路，暫時泊在電能實業等待公布派發特別息。 撇除電能實業，流動資產的槓桿比率跌至116%（以市價計算...

領展的策略評估終於塵埃落定，17個商場以高溢價52%售出，交易金額達230億元，扣除原有估值淨利潤約74億元。NAV即時上升約5%，租金下跌令可分派收入將減少約8.5%，會於2018年3月反映。 東昇兄已經詳述Facts and figures，筆者在此就不贅了，讀者有興趣可 稍移玉步 前往參閱。筆者想highlight的一點是賣出的物業對可分派收入的回報率僅約2.6%。 230億相當於領展市值的15%，對領展來說可算是大銀碼，領展CEO王國龍先生一向作風穩健中不忘發展為上，筆者估計他已有著相當盤算，投資目標可能會以過往做過的事為基礎，為公司展開一個新方向。以下是幾個可能性： 1. 減債 有分析指美元已進入加息周期，領展有可能用新資金減債以降低成本。 筆者認為機會較低 （起碼不是這一刻），原因有四： 領展的 帶息負債比率很低 ，只佔總資產17.4%，D/E ratio距離警戒線非常遠 過去半年， 領展的實際利率成本只有2.5%，比出售物業的yield還低 浮息負債共139億，當中100億已經做了利率掉期(IRS)，受加息影響可謂微不足道 如此保守並不切合領展和王生的進取度 惟一能支持的此論點的是近兩年領展的D/E ratio比2015年3月高出不少，但筆者相信低息（尤其是USD Corporate Bond）是鼓勵領展增加負債的原因，不能倒果為因。 2. 回購 領展管理層深明回購是最有效及有率增加DPU的方法，過去不論市價高低都曾回購。但是與減債一樣，筆者認為「賣產為即時回購」的機會不大，原因如下： 以現價計算，領展的息率只有3.4% （還未計算賣產後可分派收入減少），雖然較賣出的資產高，但是Margin太窄，不值得大費周章去賣產 過去領展每年只回購0.5 - 1.5%基金單位，市場已經會炒作， 如果用230億元或大部分作回購，相當於超過10年的回購金額、或幾個月成交額，領展必定會買貴貨 有關領展的回購還有一個有趣故事：領展過去曾公開表示市價未反映公司價值，公司無懼在歷史高位回購。直至2016年8-9月，領展以平均價超過$55（當時接近歷史高位）回購超過1280萬個基金單位，後來持續下跌直至$48.55才見底。自此，領展的回購開始變得集中，不再隨便、平均地回購。例如2016年12...

(攝於台灣花蓮，2017年5月) 5月份往花蓮旅遊，不幸遇上了雨水，不能看見花蓮最美的一面，但相比2012之旅也算大幸了。儘管天色不佳，花蓮仍然比我想像中美麗，也許將來有機會仍會趁冬天再去一次。 近日英國接二連三的恐襲，令計劃了9月到英法旅行的筆者感到十分無奈。以前我會認為恐襲過後，保安措施會更嚴密，短期內應該不會再成恐襲目標。然而，最近的恐襲都是個別人士無組織地犯案，實在防不勝防。筆者可能會考慮到了倫敦後，直接往另一地點遊玩算了。 投資方面，近幾月來，資產價格持續膨脹，直到最近才稍作喘息。 在現金流收入為本的資產世界，價升代表再投資風險增加，不能算是一件值得慶祝的事。 紙上富貴，大抵只能心裡好過一點，財富效應讓自己願意多花費一點，也算迫自己提升了生活質素，聊勝於無 。 回帶一下，筆者 三月底預計股市會牛皮，怎知只有傳統藍籌股牛皮，科技股仍然奮力上揚；港股和歐股持續上升。雖然筆者極少投資股票，但經常會買賣MPF來止癢，早前在恒指24000點換成現金，升到25000點還是決定投降，將資金調回股票基金。這一波升浪，算是兩年來最強勢。 流動資產投資主要部分在去年12月至今年3月已完成，之後作了不少調整： 四月份，S-REIT公布業績，DPU反彈速度快，重重加注；另小注買入C-PRN及一條高息債。 五月份，REIT繼續發威，沒有加注；債券方面，小注加碼C-PRN*，另因投資級別債券升得太不尋常，乘機換走兩條中年期債券，換入三條短期高息債。 不幸地，其中一條高息債極速被Call，迫使筆者另覓新歡。巧逢 Cherry姐研究Bond ETF ，於是便在該ETF處偷師。瘋搜一晚後，決定增持三條短期高息債。 考慮到美國加息在即，資金成本越來越高，反觀歐洲貨幣（不計英國）的利率仍是極低 。在負利率肆虐下，最高借貸成本才1.5%，已能讓金融機構賺到很大的息差。有見及此，日前破天荒小注一隻瑞士股票，原因如下： (1) CHF負利率達-0.77%，即使加息四分三厘，融資成本仍然不變； (2) EUR計價的資產中，極少有仍具合理息差，尤其是債券； (3) 股息率5.5%，息差達4%； (4) 不考慮其他REIT，因筆者已持有最好的兩隻，何必自討苦吃？ 今年的種子已撒得七七八八，如有新資金而R&B調整，會重注H-REIT；...

轉眼間2017年已過了三個月，是時候更新一下近況。 本文標題不太準確，皆因筆者其實很不喜歡「定期」報告近況。 投資世界裡，很多時候都是無事可做 ，夾硬每個月更新一下，很容易變成流於形式化的數字報告。 言歸正傳，這三個月生活上有少許突破。年初太太到了國內公幹，筆者便趁此空檔把不少過去一直耽擱著的事情做好，並多花了時間在身體鍛鍊上（雖仍未成習慣）。 二月底跑了一場10公里賽事，不知怎地大破Personal Best，跑出了53分鐘的成績。以筆者一貫的低密度運動水準，這算是令人非常喜出望外的一件大事。 2017年的日曆大致上塵埃落定，3月到日本旅行（剛回來），5月會到台灣，9月會到英國和法國旅行。相比2016年，預期旅行次數和支出都會增加，希望投資方面進展良好能夠幫補一下吧。 投資方面，第一季相信很多Bloggers都感到高興。投資Blog主要分兩派，第一派是股票為主，以首季的「特朗普升市」來看，大家應該大有斬獲吧！ 另一派以收息資產為主，2017年首季出現買入時機，能夠多增持較價格上升還重要 ，因此大家也應該很高興。 展望將來，「特朗普升市」應該差不多結束，股市應該要面對一段牛皮市況。筆者不是股票專家，今年餘下時間仍然以 把握時機增持收息資產，以達到減低物業資產比例、增加實際現金流為目標 。 目前資產配置如下，回報率以買入價及不包括成本計算，也沒有計入槓桿。 住宅物業 (57%)  － 共四項，加權回報率 = 3.8%，全部項目皆有賬面利潤。過去三個月住宅市場延續去年四月開始的升軌，破頂消息無日無之。筆者的物業估價也大幅上升，不過在未賣出前，仍然以買入成本計算，故其佔比未見提升。 儘管15%辣招會令住宅物業出現「賣完買唔返」的困局，筆者看著市場的不理性情況，也不得不開始考慮減持住宅。筆者預期住宅市場會持續火熱至年底，若今明兩年出現1996-97的盛況 ，明年很可能會成為見頂之年。 其他物業 (11%)  － 共三項，加權回報率 = 3.7%，賬面利潤開始出現。上月終於成功賣出筆者最 視為最失敗的物業投資，新增資金會用作增持R&B。 REIT (13%)  － 共兩項，分別為SGD及HKD定價資產，比例約4:1，加權息率 = 6.5% 。本季趁市場疲弱增持REIT（主要是HKD），加上 SGD最...

轉眼間又過了個多月，2016年也差不多到了終結。 儘管梁振英宣布不連任，筆者不認為物業市場的政策會有顯著改變，預期下屆政府仍然會維持目前已推出的辣招。 美國第二次加息後，聯儲局罕見地加快來年加息步伐的預測，由預期兩次變成預期三次。2015年末加息時，聯儲局對2016年的預期是加息四次，最後只加了一次。所謂預期，還是不要太認真對待，但 資產波動卻是免不了，不然財富怎麼轉移？ 2016年最後一個月，再買一項非住宅物業。11月買入的物業即將完成交易，並已成功預租，租金較舊租客上調24%，毛回報3.7%。12月買入的物業將於2017年1月完成交易，亦已預租成功，租金上調33%，毛回報3.9%。 以下為筆者於2016年底的資產配置，回報率以買入價及不包括成本計算，也沒有計入槓桿。 住宅物業 (58%) － 共四項，加權回報率 = 3.8%，全部項目皆有賬面利潤。 住宅仍是筆者最大投資版塊，由於15%辣招肆虐，交易成本空前絕後，故若非必要（如升級自住），不宜出售。 其他物業 (14%) － 共四項，包括本月初再買入一項，加權回報率 = 3.8%，合併賬面有微利。 原打算以第四項換走第二項（筆者視之為最失敗的物業投資），惟暫時未達目標價，若賣出會作為R&B組合的後備火力。 REIT (11%) － 共兩項，分別為SGD及HKD定價資產，比例約5:1，加權息率 = 7.3%。 由於SGD由高位下跌超過6%（沒有對沖部分約佔40%），加上REIT市場正經歷逆境，故錄得賬面虧損。 REIT價格波動較大，即使筆者深知150%槓桿下資產價格要跌52%才爆煲，以及REIT的回報在利率上升周期高於股票，仍不能對潛在心理壓力掉以輕心。 筆者過去數月採取平均成本策略買入REIT， 輕視資產波動所產生的時機效應，致令過度買入而沒有察覺 ，在價格波動時才發現已上了寶貴一課。 故此，即使手中尚餘資金， 仍需等待市場出現恐慌才出手。 債券 (3%) － 共三項，全為USD資產，加權孳息率 = 5.1%，年期5-8年，沒有賬面盈虧。 現金 (9%) － 除流通貨幣外，其餘均為HKD，存款息率 = 2.15%。 雖然筆者在2016年沒有買樓，資產總額暴增也不如2014年般誇張，但在資產配置方面動作頗大，也改變了不少關於收益類證券的...

「一年容易又中秋」，上次更新還未到中秋節，轉眼間卻已來到十一月。筆者也已於上月底踏入了人生第二十九個年頭，很快便屆「而立」之年， 要把握最後一年時間自我鞭策，希望明年成為一個能坦然面對一切，尤其是自己的人 。 ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊ 最近鬧得熱騰騰的，莫過於美國總統選舉和香港重招打壓物業市場。 今屆美國總統選舉被指為「騙子」與「瘋子」之爭，普遍分析認為若「瘋子」上台，將對全世界資本市場造成沉重打擊，是比英國脫歐更大的黑天鵝。筆者卻認為，傳媒 濫用「 黑天鵝」字眼，以之描述 特朗普當選的可能性極不恰當。嚴格來說， 黑天鵝象徵的是市場無法預料而影響深遠的事件，而不是發生機率較低的大事 。英國脫歐在 當時的民調看 的機率甚低，金融市場並無準備，勉強可說成是黑天鵝；但特朗普上台卻絕非不可能，即使執筆之時FBI已決定不就「電郵門」事件起訴希拉莉，特朗普的勝算仍有20-30%。 一件有20-30%機率發生的事，絕對不能說是黑天鵝事件 。 此外， 若以為特朗普上台等於美國低息期的結束，那便大錯特錯。 就算特朗普上台， 仍有很多勢力可以制衡此位，新任 美國總統從不能隻手遮天。筆者估計 最多只會出現 短暫的金融動盪，市場會嘗試一口氣反映金融政策的不確定性，在市場未發現低息被迫持續前，反而令優質資產變得吸引 。 相反，希拉莉上台才會令美國的加息周期緩慢地推進，各種資產價格仍會跟隨議息而波動，直至金融政策明朗化、市場對加息密度有共識為止。 至於重招打壓香港物業市場，一眾分析員和大行已急不及待評論。經過多輪打壓措施，市場早已有共識集中打擊住宅市場只會令資金流向非住宅物業，車位、工商舖和房地產信託基金都是追捧對象。此突發政策改變了筆者的部署： 原本已全面停止加碼物業市場投資，由於此政策筆者 決定並已購入第七個物業 ，延續自2011年起每年均有物業交易的紀錄。 ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊ 金融資產方面，早前優質REIT公布業績，DPU較市場預期為低，引發一輪沽售潮。 筆者認為，DPU下跌主要原因是北京 改變 稅收政策， 核心業務並無重大不利因素 。 長遠估值需下調約3%，市價跌幅卻遠超此數，故已趁上週低位加注。 另以小注資金買入一隻US...

上次更新現況 已經是一個月前，投資組合在物業市場經歷長達超過五年浸泡後改變策略，開始將新增資金投入到優質REIT中。 現時持股價值已達當初轉按新資金的74% ，不料八月及九月接連有些小數目回籠，令流動資金又再增加20%，持股價值即將跌至流動資金的60%。由於目標持股是流動資金的150%，優質REIT價格又遲遲不回頭（甚至屢創新高），現在的投資組合距離目標仍有一段漫長的路... 目前REIT佔總資產6.5%，現金8%，物業83%；而 最新目標是REIT佔總資產15%。 2016年是一個求變的年份，除了物業市場的調整令筆者重新思考投資部署，在工作方面也在積極尋求改變 。其實早在2014年末我已在尋找突破點，可惜當時因Team內有些重大架構改變，我決定留在Team內協助過渡，就此犠牲了一個在公司內轉會的好機會。 蘇州過後無艇搭，機會從來不等人。到了2015年尾，我決定在公司內轉去另一Team，工作性質改變不少，但性格未必適合，原本預計學習一兩年後便伺機更上一層樓。結果捱了三個月，已經苦不堪言。工作性質固然是一個問題，但人事關係才最令人窒息。新Team的 人事關係最大的問題，就是人與人之間沒有甚麼關係 ，除了即食的公事以外，毫無溝通空間，甚至連工作方向和規劃也欠缺。 經過一輪掙扎後，還是決定轉工，做回老本行。由一間歐資公司轉往一間美資公司，文化一定有差異，惟一相同的是主要溝通語言仍是英語，也令筆者老懷安慰（畢竟還有點藍血的感覺）。新公司等人用到buyout，一天假期也擠不出，辭職到返新工，連一個月也沒有，也hea多一陣也不行。月薪掛名加20%，但由於歐資公司的voluntary contribution太好，實際上只加了14%左右，還要放棄六位數字的花紅。 不過要求變，總要有點犠牲 。九月中開工，希望到時還有時間寫文。 向好的一方面想，底薪高了，日後加按會較容易，可是bonus要重新出發，最快要到2017年4月才能反映較高的收入，到2019年4月銀行才recognize two full years average bonus！ 人生總是充滿變幻，謀定而後動方為上策。