領展姍姍來遲的收購(傳聞)

領展宣布賣產後近十個月、收錢超過半年後,今早終於傳出出手買入深圳商場項目,若成事將令領展內地物業組合地理範圍覆蓋至北上深廣四大城市。

被相中的物業是深圳福田「怡景中心城」,與會展中心地鐵站連接,是一個純商場項目,並沒有上蓋商廈。賣家是「怡景集團」,但未知此公司的資金源自何方,只道是一家1994年成立的地產投資公司,在2002年斥資10億元人民幣開發此商場,若2018年以65億元人民幣出售,複合年回報約為12.4%(未計期間租務回報及假設沒有槓桿)。

http://www.etnet.com.hk/www/tc/news/categorized_news_detail.php?newsid=ETN280927513&category=property

領展(00823)不時在內地收購商場,消息指,該基金正洽購深圳中心城商場,項目涉及150萬平方呎,涉資達65億元人民幣(約74億港元)。若最終落實,基金於內地四大城市均有投資項目。

市場消息指,領展正以約65億元人民幣,洽購深圳中心城(Central Walk)商場。物業位於深圳市中心福田區,與深圳地鐵會展中心站連接。商場樓高6層,總樓面約150萬平方呎,租戶包括有Zara旗艦店、戲院等。

領展日前公布,其管理人領展資產管理公司董事會,擬就資產組合進行評估,評估可能涉及潛在的資產出售或收購,並以匯豐銀行作為財務顧問,以及戴德梁行作為房地產顧問。市場人士預計,領展是次除購入新項目同時,亦正部署出售香港商場。

回看當天筆者對領展賣產的分析,可說不太準確,甚至不能正確地估算管理層的想法。又或者,世界變得太快、太多,王生出身投行,對配合物業投資的金融狀況比筆者實在要敏銳太多了!

不用說太多,一起來回帶鞭屍吧:

1. 減債

預測:不會減債
結果:沒有減債

2. 回購

預測:不值得在3.4%的股息率下回購,機會不大
結果:累計斥資40億元作回購,Forward yield c. 3.35-3.75%

3. 購買本地商業項目

預測:物色一至兩個九龍區項目作翻新
結果:暫時沒有發生

4. 購買內地商業項目

預測:物色一個內地項目
結果:傳聞將買入74億元的深圳項目

5. 買商業地

預測:買入九龍商業土地
結果:暫未有適合土地供應

換言之,截止目前為止只有兩個選項命中,十分失敗。

其實,如果讀者一直有留意領展的消息和股東大會,也可發現一些端倪。以投資內地為例,由於投資者不太喜歡領展涉足內地,故領展過去對投資內地的指引為「內地物業價值以不超過總資產價值12.5%為限」。但管理層曾在本年度股東大會明言此上限並非硬指引,隨時可作更改,相信管理層早已有心為收購鋪路。

不過,隨著領展賣產和物業估值提升,總資產亦大幅上升。假設領展以全現金方式買入上述商場項目,內地物業佔總資產比例仍只有11.2%(現有物業以2018年3月底估值計算),尚未突破昔日的指引。

屈指一算,領展過去幾個月斥資40億港元回購、為700 Nathan和海濱匯項目的找數,若再加上上述商場項目,估計當初賣產的資金已用得七七八八(注意:賣產後的年結顯示現金只有116.89億港元,估計不少已用來找數),預計一年內最多只能再收購個中小型項目,即來年估值提升除了organic增長外,只能靠700 Nathan、深圳中心城和海濱匯。

估值方面,去年全年派息為54.31億元,扣除上半年26.73億元,即下半年有27.58億元。考慮到賣產於2018年2月28日發生,即下半年有一個月時間租金收入減少了8.5%,估算出下半年股息增長約4.5%,即平均每月增長約0.75%。

以此增長速率計算,加上700 Nathan於2018年6月開始入賬,不計入傳聞新購項目,預計2018/19全年派息為57.17億元,即每個基金單位約$2.69,以現價$76.50計算,預計股息率仍只有3.52%。筆者仍感到難以出手,但管理層卻勇往直前地回購,各位讀者千萬要以筆者的愚蠢為鑑。

再放長雙眼睇,假設傳聞新購項目及海濱匯回報率均為4.5%,並分別於2019年4月及10月開始入賬,則2019/20年全年派息為66.87億元。考慮到領展每年回購約2.5%基金單位,估計每個基金單位分派為$3.22,以現價$76.50計算,股息率將達4.21%。

不過到時都不知道美國息率是多少,更不知物業市場去向如何,現在筆者連幾天後日本關東會否被超強颱風潭美吹爛也不能確定筆者下月去日本旅行一年多後的數字可測性其實很低,大家當笑話看看便算了,不用太認真看待。

P.S.:(LINK仔嗰邊有些剪報可以參考

留言

  1. 1. 減債

    預測:不會減債
    結果:沒有減債-----減左的, gearing 得番11%

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    1. Gearing ratio下跌的原因是物業估值上升,並不是因為領展減債。

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    2. 他减埋債gearing 應得番單位数,相信全世界冇一隻reit 係單位gearing

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    3. 計數當然明白,只是想指出並無減債行為。

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  2. Dear RRRRRRRRRR,
    Thanks for your sharing!
    Re: "不值得在3.4%的股息率下回購,機會不大", perhaps you have this view because you are a faithful and kind person. The interests of the LINK management may or may not be in line with shareholders. One possibility of deciding to have share buyback could be to boost the LINK share price so as to increase the value of the 'share option' granted to management team - only they themselves know (well, this is of course only one possibility - i have no insider information).

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    1. Thanks Anonymity. This is obviously one of the possible reasons, namely Agency Problem. However, according to the history of LINK's management, I would still put my faith in their ability and their philosophy of property value enhancement.

      I believe they have played a proper role in managing conflict of interest.

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  3. 我一向唔當領展係Reits,亦已漸不再是民生商場股,好聽啲就增長股,唔好聽啲就轉型大陸商場股...

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    1. 我咁睇,領展具有REIT的防守性限制(派息比率),同時又有增長且可預測性極高,有organic也有inorganic growth。可惜係估值高昂,難以買入,但係長期持有係十分適合,有港樓的影子。

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    2. 同埋大陸只佔11%,已經比RW0U亂咁買嘢好...

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    3. RW0U 去日本買野冇問題,但買埋d 低级物業就有点問題

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    4. 我不是看好或看差領展的發展,但領展原本的賣點係民生商場不受經濟影響,加上商場重整帶來的大幅增長,現在已完全不是這回事,只怕很多人還有此誤會。大陸佔比現時當然小,但恐怕只是開始,管理層已鬆口風。我能力太有限不覺其預測性高。

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    5. 回linksuperfans兄: 對啊,絕大部分都不是東京的物業,唉。

      回風中兄:明白你的concern,我的看法是領展仍有89%業務屬於民生類例,加上一些沙石就算了,不能避免。

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    6. 再回風中兄:有關REIT的可預測性方面,我認為需要預測的僅限於其可分派金額,如果出現如賣產或買產之類的大動作,可分派金額當然會大幅改變。問題是REIT賣產所得並不能派息,只能用於買產或回購,即僅限於筆者早前撰文之五項選擇,另外加上近期加入mandate的「買入金融資產」。

      若於管理層選擇買產,目標之回報率必然高於賣出之資產,否則大家有眼可見,自然會懂得反應。例如早前所賣之產,已提升資產質素仍然只有兩厘多回報,賣出後無論是回購或者買入內地資產,顯然都能有效提升每基金單位的可分派金額。

      其實最令筆者不明所以的,反而是為何領展要將「買入金融資產」加入mandate呢? 這真的令人擔心呢。

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    7. 435,2778都有買公司債,而823.....我估佢地可能會入股一d公司

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    8. 回linksuperfans兄: 如果係咁會大幅增加不明朗性,估值一定下調...其實都唔係壞事黎,起碼有機會入返貨,yield仲高啲。

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    9. 其實新加坡d reit都有咁做, 唔係入股700個類就得
      http://www.cmt.com.sg/investments.html

      有這個諗法都係因為823比其他hk reit有更大個pool做呢樣野

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  4. 領展再賣逾10商場 黑石積極洽購 包括利東邨橫頭磡邨商場 市值料逾百億

    領展(0823)近年積極出售手頭物業,繼去年11月以230億元出售16個商場予基匯資本及相關人士後,市場消息指,領展旗下超過10個商場,包括鴨脷洲利東邨商場等,近期獲基金黑石集團(Blackstone)積極洽購,有機會短期內落實成交,市場估值逾百億元。

    山景邨商場規模最大 連638個車位

    領展新一批獲洽購的商場名單首度曝光,該批涉逾10個商場,規模較大要數到屯門山景邨商場,面積約12.14萬方呎,連638個車位,據領展2017/18年度年報資料,物業今年3月份估值約13.9億元水平。不過,若數位置較佳,則包括鴨脷洲利東邨商場、沙田秦石邨商場、橫頭磡邨宏暉中心等,其中利東邨商場鄰近港鐵南港島線利東站,面積約8.5萬方呎,設687個車位,今年3月估值約11.4億元,秦石邨商場則鄰近馬鐵車公廟站,面積約6.1萬方呎,設583個車位,3月份估值約7.7億元,而橫頭磡邨宏暉中心則在港鐵樂富站附近,但規模較細,僅約2.65萬方呎,連290個車位,3月份估值約5億元。

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    綜合市場資訊,今批獲洽購的領展商場,今年3月份時總估值約90億元。不過,據業內人士指出,由於當中不少商場都未翻新,未來升值潛力高,估計若落實售出,成交價或有機會超過100億元。

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    1. 暫時仍屬傳聞,如果再賣真係頭痛,派息點升...

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