尋找生活之路

昨日最不起眼的新聞，應該是施政報告首次不能在立法會會議廳宣讀。因為 不論立場、不論政見、不論口袋中的財富，幾乎全民的眼球都被「放寬按保」佔據了。 好友當然雙眼發光，仿佛400萬樓已立即升到600萬、600萬樓已立即升到800萬、800樓已經立即頂死係1000萬。淡友或者盲反繼續死撐樓市必定爆煲。 無辦法，立場不同、見解便不同。盲反不會理你甚麼基本因素、甚麼展望分析，總之政府就係推人去死，總之買樓借錢就係過大海篤手指。 放寬按 保 政策 - 分析 樓市升了咁多年，係人都知水浸是全球性問題（雖然仲有好多人扮無知），再加上香港供求失衡問題累積多年，600萬的首期斷層的確不合時宜。政府年年都叫人小心風險，但樓價連年上升， 金管局總裁下台時都輕描淡寫地承認「係有少少阻人發達」，其實真心係阻住收入不高、最需要上樓又無資格排公屋嗰班人。 今次放水，力度之大堪比2002年世紀救市：(純粹講按揭，不講其他招式) 1) 九成按揭放寬至800萬樓，放寬幅度是100%； 2) 八成按揭放寬至1000萬樓，放寬幅度是67%； 3) 略去壓測只睇收入供款比率，放寬幅度大約30%； 4) 450萬樓下的九成按揭收入供款比率放寬幅度大約11%。 還有一點細節位，600萬以上的按揭保險不接受加按，只接受新造按揭及轉按不加按。換句話說，最大受惠者是 (i) 原本沒有按揭的人和 (ii) 之前買新樓用了財務公司按揭的人。 其中 (ii) 可謂間接為買新樓而不敢用財務公司按揭的人打了支強心針。現在新樓買家可以樓花上會財務公司，兩年後轉按至銀行，不用再怕財務公司隨便加息趕客。 收入要求方面，買800萬借9成只需收入約六萬元（保費已計入供款），即兩公婆每人月入三萬元已經足夠。 新按保計劃的代價是收多少少按揭保費（600萬樓下不受影響）。 放寬按保政策 - 評論 放寬按保政策是否德政？ 這政策在林鄭上任後不久已經傳出，如果在當時推出，筆者會十分支持。 撇除無法解決的土地供求問題，一直以來筆者也認為樓市是水浸問題加速了樓價上升，尤其是早年的細價樓樓價飆升。 治水必需用疏導之理，而非胡亂堵塞，否則洪水只會在無法預測的時間滿溢或崩堤亂竄。 是次變動最大幫助是令600萬樓首期鴻溝消失於無形，800-900萬首期也只是差100萬，以此樓價水平相對容易解...

筆者投資組合向來主要由物業組成，因此 為了盡量壓低按揭成本，每次轉按或新造按揭均會盡取銀行的按揭優惠 ，包括最低利率、最高現金回贈、最高估價、按揭保費折扣及其他附帶利益不等 ，當中又以現金回贈能直接落袋至為重要。 現金回贈比想像中更多 按揭回贈分為兩部分，第一部分為銀行受制於金管局指引的回贈，一般為基本貸款額(最多樓價60%)的1.6-1.7%。 第二部分為 合法地 透過地產代理公司取得的現金回贈。坊間透過大A或某按揭轉介公司，一般只能獲得相當於貸款額約0.03%的 非現金 回贈，僅是聊勝於無而已。至於自己Walk-in銀行，當然 就一毫子回贈也沒有。 筆者和同屬物業投資者的朋友，一直以來都是直接聯絡銀行職員取得按揭資訊，並配以相熟細A（非五大地產代理）轉介以取得額外按揭現金回贈，通常可分享到額外0.2%的現金回贈，即總共可取得高達1.8-1.9%的回贈。 後來筆者發現， 相熟細A在此回贈之下仍有水位，只是不願意把僅餘的利潤嘔出來 。筆者的物業投資朋友思前想後，既然明知自己要不斷翻按、轉按，何不索性充當代理角色，幫自己、家人和朋友取得回贈。 筆者日前成功爭取指定銀行加碼，現時可取得最 高達2.35%的按揭回贈 # ，相信乃全港最高 ! 現在，讀者只需在本Blog 「尋找生活之路」Facebook專頁 Like (請讚好專頁， 不是 帖子！)， 然後直接 WhatsApp筆者5524 9431   出示讚好證明，便可以獲得同樣的按揭回贈！ 以今年的最新HIBOR利率計算，H+1.235% capped 大P-3% 相當於年利率2.24%。 每個物業的按揭最快可以兩年後無償轉按 ，即平均每年回贈達 1.175% ， 變相每年按揭成本不足1.07厘 ！ 最重要的是，細A回贈對借貸者而言只有利益、沒有成本，也沒有隱藏陷阱： 淨袋額外獎賞：細A回贈絕不影響客戶原有按揭OFFER 沒有合約束縛：細A不會與客戶簽署任何合約 零成本：客戶可以收到OFFER而不接受 沒有私隱問題：借貸人只需填妥一份簡單表格，經蓋印及簽署交回銀行。細A會為借貸人搜羅最適合的銀行及OFFER，然後銀行會主動聯絡 借貸人， 之後細A唯一角色便是派錢 。 大家都是投資者，豈會被低級技倆蒙騙 不會與任何非銀行貸款機構有任何接觸...

過去幾個月，除了樓市淡風極盛外（ 一早已知 ），還有按揭市場也出現了兩種不同型式的「加息」。 第一次是八月初金管局向銀行施壓，銀行跪低提高了 HIBOR Plan 的封頂利率和 Prime Rate （最優惠利率）Plan 的利率。 第二次是九月中美國加息，滙豐銀行帶頭裝模作樣地加了最優惠利率 0.125% 咁大把。 最近很多網友紛紛表示， 很後悔沒有在年中轉按 ，令現在不能轉按賺取豐厚的現金回贈。 其實這是一個完全錯誤的觀念，故此筆者欲撰文一次過釐清讀者對按揭的認知。 －－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 首先，讀者必需分清上述兩種加息對現有按揭計劃和新造按揭計劃的影響。 第一種加息是加利率的固定部分，只影響新造按揭計劃，加息後新 Plan 的利率是有可能差過現有按揭計劃。實例如下： 2018年初按揭 Plan 一般為 H+1.3%，封頂 P - 2.85%。這封頂利率已維持了好幾年。 而 Prime rate plan 則為 P - 2.85%，與封頂利率一樣，毫無吸引力。 8月後，按揭 Plan 一般為 H+1.25%，封頂 P - 2.65%。個別銀行可以提供封頂 P - 2.75%。 由於個別銀行的封頂利率較抵，在儘可能的情況下筆者都會建議讀者使用該銀行。以封頂@P - 2.75% 為例，在8月後轉按後的利率最多只會增加 0.1%。以每兩年轉按一次的頻率及貸款額 500 萬計算，兩年多付的利息只是不足一萬元（息隨本減）。 讀者必須緊記的是，轉按的重點是現金回贈。 目前現金回贈動輒達 1.95%，加上筆者提供的額外獎賞，每次轉按的現金回贈超過十萬元(以500 萬計算)！ 轉按可淨賺 $95,000 = 總現金回贈 $110,000 - 多付利息 $10,000 - 律師費 $5,000 換言之， 利率方面的所謂 損失根本不值一提！ 第二種加息是加浮動利率，影響所有按揭計劃，在此情況下不論轉不轉按，借貸人都已經被加息。 換句話說，轉按只有著數，沒有損失。 讀者不應死守固有的錯誤觀念，以為加息就一定不利貸款。 未來不知美國還會加多少次息，也不知香港的銀行仍在超級水浸的情況下肯跟隨多少。 筆者只可以肯定的是，只要用上述方法計清條數，就知道 轉按一定是利遠多於弊 ！

(攝於蘇格蘭，2017年9月) 面對超強颱風山竹的肆虐，相信剛過去的周末大部分讀者都留在家中，被迫親眼目睹災難片的情節。 不知算幸運還是不幸，近30年香港受颶風正面吹襲的經歷很少，筆者出生以來僅四度遇上十號風球，第一次遇上約克已是二十世紀的事（19年前同一天），剛升中的我記憶已變得模糊；隨後的維辛迪(2012)、天鴿(2017)都不過爾爾，前者的突然增強是一大驚喜，並提前經歷到十幾年一遇的十號波，後者對澳門破壞力較大，筆者居住的區份並未能感受到颶風的威力，連陣風也僅達烈風或暴風級別。 風暴回顧 但是今次山竹卻差得遠，雖然路徑不如一星期前預期能避開呂宋島，也因此風力減弱約30%，但是最後仍以強颱風級別、接近吹到正的距離在最當風的西風方掠過香港。筆者在家中 首次感受到颶風級別的十分鐘平均風速 ，陣風更難得地達140km/h（不要和高地和離岸相比），橫風橫雨持續四至五小時。下午風力減弱後，筆者到樓下視察一下，雖然只有少量天花被吹落，但平台花園不少樹木倒塌了，後山更是全面崩潰、滿目瘡痍，令人心痛不已。 山竹吹襲期間，全港八個測風站中，有多達五個十分鐘平均風速錄得暴風至颶風級別，而對上兩次十號風球僅得兩個測風站達到暴風級別， 可見同為十號風球，山竹更為實至名歸 。然而，山竹仍未能與早年的超級颱風溫黛、愛倫相提並論，後兩者風力更強、且更正面地吹襲香港，實在很難想像當年較為落後的香港是如何善後。 縱然風力如此強勁，幸運地筆者的家並未受影響，只是在橫風橫雨期間冷氣機滴水，以及有少量水點吹入從露台底的縫隙吹入，希望大家也是安然度過。 投資回顧 最近完成了五宗筆者自己的按揭申請，成功加按不少資金及 賺得大量現金回贈 。由於首階段轉按已完成，適逢香港股市回調， 部分目標 已進入射程範圍， 雖然市況仍然非常不明朗，但感覺上現時較三、四個月前更適合進場 。 筆者目前狀態由「全面防守」轉成「消極進攻」，部分按揭回籠的資金已投放在流動資產上，包括美元債券、香港REIT、新加坡REIT和少量港股，而債券的可接受年期亦略為加長至3.5年（但仍以兩年內到期為主）。 餘下兩個物業要等待明年年初，罰息期完結時才能轉按，希望到時仍能維持 高估價 。 樓市方面，明顯進入調整階段。畢竟都連升了28個月， 筆者六月初對淡友投降已感到「周身唔聚財」 ，不過貫徹「樓市...

年初五祝各位打工仔開工大吉，讀者們新一年身體健康、心想事成！ 做生意的老闆們貨如輪轉，生意興隆！ 息魔收息收到盤滿砵滿，被動收入創新高！ 四方股壇專家財息兼收，波幅增加賺大錢！ 各位大地主的物業估價水漲船高，轉按加按再投資，食盡息差無得輸！ 最後，無論用咩方法搵錢都好，最緊要賺到自由， 下年有權選擇返唔返工，時間留返畀屋企人同自己！ 恭喜恭喜！

2018年已過了一個多月，今年金融市場的方向已頗明顯，可以著手部署了。 1. 美國國債 十年期美國國債孽息率已大幅升破被公認為重要界線的2.6%，日前已達2.9%，抽升幅度之急令人咋舌。 很多收息資產甚至股市都會以此資產作為Benchmark或Benchmark的一部分，有些公司的盈利或估值則與中長期無風險回報掛勾 ，因此十年債息抽升引發市場波動實乃遲早的事。筆者相信，近日美股大跌只是戲院失火的火警演習而已。 預期十年期美債息率會會反覆上升，很快便會升至或極接近3% ，年中目標3.2%。 2. 美元 美元在一月突然起勢狂跌，惟筆者對匯市極不靈敏，甫進場便交了學費，沽空CHF一役在混亂中宣布投降，損失約2.3%。 筆者沽空原本的目的是長遠計節省季季上升的美元負債成本， 但無考慮過美聯儲一邊加息縮表、美元一邊下跌的可能性 ，而且跌勢之急令筆者瞠目結舌。雖然投入資金不多，但畢竟是試驗性質，選了一個最差的時機開始試驗，惟有忍痛暫緩計劃。投降後，美元續挫4%後見短期底。 由於市場早已price in 美聯儲全年加息三次的預期，雖然經濟數據理想，筆者認為美聯儲仍未敢貿然大幅加息，因此 預期美元中長線仍處弱勢 。 3. 股市 全球股市在一月狂歡，恒指勁升11%後回落，美股走勢亦差不多，兩者皆已回落超過10%， 幅度之大堪比一次牛四調整 （牛五放煙花）。領先指標DJUA早於十一月中見頂，累計下跌16%，差不多跌至兩年低位。上星期一港股仍有很多人撈貨，其後已反彈乏力，波幅擴大、人心虛怯。 無論美股定港股，今年是企業盈利破頂年，如捱得過這一關，三月起或會展開新一輪升浪，甚至可能出現「 大跌前的煙花 」。 4. 房地產信托 (REIT) 如無意外，今年是REIT投資者艱苦的一年。一月看似仍強勢，卻是強弩之末，領展從高位回落14%，如前文《 領展賣產之我見 》所述，策略重估的戲碼和持續的回購並未能成為價格的催化劑。At the end of the day， REIT的估值要靠DPU支撐，去年REIT大升30-40%，DPU不可能跟得上 ，估值升至顛峰（滾動息率跌穿3.3%）後無可避免要有些調整才能吸引投資者再度出手。 筆者並不鼓勵REIT投資者依靠估值去離場，自己持貨不足以致Endowment effect相對較弱， 出售乃為投...

大約半年前，筆者試著開始為網友透過朋友的地產代理公司，爭取 物業按揭的額外現金回贈 ，至今收到約二百個查詢，有數十個個案已完成申請並Drawdown，大家已陸續收到額外現金回贈，在此恭喜各位「得獎的網友」。 當初筆者只是本著「試一試」的精神、戰戰兢兢地寫篇文章介紹此著數，實在無想過有這麼多萍水相逢的網友願意相信筆者。 很高興能為有緣的網友從銀行處奪回根本屬於你們的錢，而每一次有網友親自表達感謝，所帶給筆者的快樂更是不能用文字形容 。 其中一個個案正是Blog友福祿壽兄（網誌名為「 全家福祿壽 」），當初福兄接觸筆者時，並未有公開其Blog主身份，惟筆者本著「助有緣人為快樂之本」的精神， 一向平等對待每一個個案，目標是向每一位有緣人分享按揭資訊和對物業知識，並爭取最好的Offer、向銀行奪回最多的錢 。面對任何詢問，除了與按揭、物業市場有關，甚至是其他投資或財經討論等，皆知無不言、言無不盡。只要網友不是作伸手黨直接問「應買甚麼」之類的問題，筆者一律歡迎。當然，宗教、政治和意識型態之爭免談。 處理福兄的個案亦然，筆者一直盡力為其爭取最有利的Offer，過程雖然遇到一些小風波，但福兄仍對筆者所做的表達了感謝，更 特撰一文去詳細描述其過程 ，實在令筆者感到十分榮幸！福兄的文章可讀性甚強，資料也非常詳盡，筆者也不在此贅言，就麻煩大家稍玉步往其Blog閱讀。 無論如何，這一段經歷令筆者充分體會到， 所做的事只要有意義、幫到人，就自然有人會懂得欣賞、甚至感恩 。能做到這樣，筆者已很滿足，至於那些無理的質疑、失實的批評，明眼人目然懂得分辨誰是誰非，也毋須再理會了。

近月大家熱切地討論各種能產生穩定收入的資產，當中REIT因流通量較高，在脫歐價格反映得很快；Corporate Bond反應不大，因為在英國公投前，追求防守力的資金已經追逐了一段時間。最近連樓市也活躍起來，先是一手市場成交加快，然後二手市場也轉活，甚至出現了創年內新高的成交。 希望如筆者 5月4日blog文 所言， 樓市已然見底。 實磚（物業）還是紙磚（REIT）何者較好這類爭拗無日無之，一般而言，說前者較好的多是大眾市民，而說後者較好的多是從事金融或喜歡計數的人士。其實何者較好實難判斷，市場瞬息萬變， 此刻我會將新資金投入REIT，不代表我認為實磚沒有持有價值 。實磚交易成本高加上SSD，沽出物業是一個不能回頭的行為，必須慎重考慮。 從金融角度而言，資產交易透明度低是一種壞處，它會增加交易成本令交易相方的利益受損。從交易角度看，擁有資訊優勢的一方會受益，因此我們可以利用此特點尋找利益。除此以外， 物業尚有一種隱藏利益源自按揭估價，令長期持有物業的誘因增加 。 市場上有不同的估價來源，銀行會傾向用某一間或幾間估價行，因此不同銀行的基本估價已然不同。儘管估價都是基於市場交易價格，而非實際價值（現實上這是不可能計算），但估價也是半自動工作，有人為錯誤或公式有漏洞絕對不足為奇。又基於按揭市場競爭激烈，如果你識格價， 無論你用那一間銀行，最高的估價往往會成為最終的估價。 以筆者持有其中一間住宅物業為例，三間銀行的參考網上估價分別如下： 市價: 約480萬　銀行A: 470萬　銀行B: 477萬　銀行C: 542萬 很明顯銀行C的估價出錯，如果客戶有牙力，甚至可以再拗高d，一般幅度在10%以內。 假設筆者在兩年前以400萬買入，首期160萬，經過兩年outstanding balance尚餘230萬。如果轉按到銀行C，保守估價以550萬計算可以借到330萬，套現100萬。請記住，這100萬當中，只有48萬是來自升值，10萬來自還本， 42萬來自錯價 。換句話說，持有實磚者可以在無代價的情況下， 以低息獲得額外 低風險的 長期極貸款，很明顯這優勢是不可能從交易透明度高的金融資產複製 （包括股票、REIT、債券等）。 讀者也許會問，這種情況是否罕見呢？ 筆者在2015年10月加按，當時樓市高峰已過，估價也已開始回落，但各銀行對同一單位的估...

投資工具的問題（續） 上篇 談及由於投資工具的本質是靠升值去scaling，令持續增加物業的投資現金流變得匱乏。其實除此以外，物業尚有一個更實際的問題令scaling本身也出現困難。 首先，物業投資本身必定涉及借貸，而且一般槓桿比率都高於其他工具＃。 一旦開始了高槓桿操作，那借貸能力就變成scaling的上限。借貸能力與收入直接掛勾，在收入不變的情況下，無論是加按、轉按或新造按揭，都受到同一個數字限制其總規模。 換句話說， 即使物業升值，你可以加按作為首期去擴大投資規模，但這樣便耗用了借貸能力，總有一天會出現「不加按首期資金不足，一加按借貸能力不足」的困境 。結果，物業投資者一般有三種做法： (1) 仍舊倚靠收入（龜速）儲首期； (2) 用旁門左道去湊首期（如利用A君的借貸能力作為B君的首期）； (3) 用加按資金去購買低／零槓桿的資產。 第一類便正中了 上一篇 的瓶頸情況，尤其收入不高的人，很難走出困局。 第二類做法只是延遲了瓶頸出現，終究會重遇此問題。 第三類做法解釋了2013及2015年車位大幅跑贏其他物業的現象。 第三類做法看似可行 ，而且早著先機更可財息兼收，並因收入 增加 重回擴大規模的正軌。 問題在於其低槓桿及低回報，又或會手痕涉足不熟悉的市場（如加按炒股票）而造成損失 ，因此長久而言還是要尋找更理想的出路。 ＃ 在金管局的按揭管制措施出現前，物業投資的槓桿比率一直維持在300%左右，即平均接近七成按揭。即使如今措施極為嚴格，槓桿比率仍然維持在200%左右。如果作自住用途，槓桿更可以高達1000%（一旦買入物業，即使自住也在被動投資中）。 相對上，基金、股票等投資，從未聞小投資者 可以持續地進行高槓桿操作而可安然度過金融動盪。外匯、黃金的槓桿更大，但以炒賣性質居多，難以投資歸類。債券可以高槓桿，但債券本身並不常以升值獲利去擴大規模。 （待續）

投資工具的問題 說這是問題，其實對工具本身並不公平，因為每一種資產總有優劣之處，也有天然和人為的限制。住宅這種工具的問題是它擴大規模(scaling)主要靠升值，升值可以加按或出售去套取更大本金，迅速地增加投資規模。 當然，住宅有租金支持，但同時也有供款流出。 如果利息接近零，或租金回報率較高時，租金扣除供款還有可觀現金流，但明顯不適用於近年情況 。 除非陰乾式跌市維持極長時間，否則如2005-06年或2008-09年那種逆境，在6-12個月內，即使加上個人收入，相對目前首期所需的資金，仍是力有不逮。 結果走勢一逆轉，即使防守力強的物業投資者也「企左係度」，望住個市下跌而無力加碼。 如果投資組合受到周期或價格波動影響， 無法再 持續地擴大規模，那表示倚靠這種工具的投資組合已經遇到了瓶頸 ，是時候考慮更efficient 的asset allocation。 P.S.: 相比股票，樓已經好一點。股息太少及派息太疏，更不利在逆境下反向操作，如有槓桿更是極易出事。讀者可參考Starman兄今天的文章 http://starnman84.blogspot.hk/2016/05/blog-post_27.html （待續）