尋找生活．物業．投資．自由之路

八月盛夏的周末，懶洋洋地留在冷氣房中是最佳的解決方案。因此，有時我真不明白為何暑假才是租樓旺季呢？三十幾度走上走落好爽麽？（當然，當你有孩子時，不管你願不願意，一切都得改變。） 一個周末，我忽然想，既然信用卡的回贈比率很容易便高達2%，有推廣活動時動輒超越5%，甚至10%。如果有一些產品是擁有二手市場，而回收價僅略低於零售價，那麽用信用卡不停地買這些產品，豈不是可以無本生利？ 這無異於一個「套戥」的機會，現實中真的有交易成本不合理地低於利益的市場？ 甚麼產品可以做到這個效果？ 股票？你不可能用信用卡買股票，因為用信用卡過數到證券行，利率相當於找min pay的利率。 黃金？在金行買金粒，spread高達5%，而且是不能使用信用卡（洗黑錢的疑慮？）；在銀行買金，不可能用信用卡付款。 電子產品？十年前，你或許會對這個建議報以恥笑式的回應，畢竟電子產品日新月異，從來價格只有迅速下跌而未聞會有二手炒價。但現在誰也知道幾年前，「全民炒果」曾經成為了香港人最熱衷的工餘／課餘活動。「全民炒果」年代的二手市場是一個「完全競爭」的市場，根本沒有甚麼利潤可言。僅餘的利潤都是來自幸運（抽中Reserve）和勞力（即用時間換取）。 然而，在「全民炒果」現象出現前兩年，我已經率先掌握了一次又一次Margin極高又毫無對手的賺錢機會。而 這些「不勞而獲」的資金，更奠下了我日後重回投資市場的基石。 （待續）

幾經辛苦終於捱過了畢業後第一次考試，同時又完成了工作第一個Project兼且過了Probation，而第一批的Assignment也差不多完成。如果考試和Assignment合格，薪酬也會增加超過30%。由於基數太低，這對於要建立資產甚至財務自由等其實沒有太大幫助，不過正面點看，努力是有成果的，而且對於每月要還債的我，也算減輕了不少壓力。 好了，第一關過了，工作也相對穩定，是時候想想有甚麼辦法改善生活。 如前文所述，節流總有極限，要改善生活終究需要開源。那時候，有些同事精於計算一些來自銀行的小恩小惠，例如出糧戶口獎賞、信用卡迎新優惠、推薦客戶獎賞、報名考試刷里數等等。儘管每單交易的利潤只有幾百元，但成本卻是零，而且銀行那麽多，這些優惠幾乎是無窮無盡的。 亟需現金流的我當然不會錯過每個賺錢的機會，於是一時間我就變成了朋友間的信用卡優惠專家。當時並不如今天有甚麽「金錢英雄」之類的網站，就算有「香港卡」等資訊也很有限，因此我除了自己賺優惠外，也會幫朋友搞，朋友不用付出便有收鑊，也很樂意與我分享，於是我每月在這方面的收入一直維持在四位數。以我當時的支出來說，這額外收入已經能有效地改善了我極為拮据的生活。 我不禁想，在香港要賺取基本生活所需的金額是多麽的容易。為什麼香港仍有那麽人每天為微薄的收入付出不合理的勞力和時間呢？ 成為「專家」後，我對於每張信用卡的回贈比率可謂瞭如指掌，除了個別對收入要求較高的卡外，我已申請了所有回贈比率高的信用卡，方便隨時利用最適當的信用卡去賺取最高的回贈。不久，我發現了信用卡可以賺的錢，比想像中更多。 我不再想香港是「餓唔死人」，而是「迫人搵錢」！ （待續）

盛行風向 不同季節的風向，相信較陽光的方向更易感受。 香港夏季一般吹東南風，若遇上季候風會吹西南風，在炎熱的夏天，向南樓自然會較涼爽。另一方面，冬季一般吹東北風，遇上寒流時多配合西北風，向南樓幾乎不受影響。 不同人對風的感覺相差很遠，但科學點看，windchill 對體感溫度的影響在低溫時更為明顯，冬季的向北樓有多大分別可想而知。加上炎熱時可以開冷氣，配合潮濕的天氣無問題，但寒冷時開暖氣卻會乾燥得令人難受（因室外也是很乾）。 其他考慮 熱帶氣旋 - 風力最強烈的方向通常是東南風 樓層 - 高層一定比低層通風並較乾爽 通風廊 - 開揚配合當風的方向最理想，但不開揚或屏風樓也不一定沒有風，視乎通風廊設計。如果你選擇的社區通風設計做得不好，可能某個方向全年也會很大風或全年都無風，變成「冬寒夏涼」，或「冬暖夏炎」。 環境 - 如果住所近山或接近郊野公園，會有蚊患問題，令春夏的自然風得物無所用。 實例 我自己住的地方，廳房都是向正西，幸好西北方由屋苑其他座數擋著，夏天免受西斜之苦。不幸的是，睡房的窗台向外凸出，窗戶有南、西、北三個方向，向北方向與鄰座形成了通風廊。儘管向北只有一呎之闊，在吹西北風時已經比客廳冷得多，加上風聲吵耳，年初大帽山結霜那幾天，根本不能入睡。 結論：下次都係買座向緊要過景觀。 （完）

常言道「千金難買向南樓」，千金是借代「很貴的代價」，由此可見向南樓是珍貴無比。 （不知千金本指甚麼，可能是千兩金或千萬家財的意思，恰巧現在千兩金就差不多是千餘萬。不幸地，無論是千兩金還是千萬元，在香港要作有要求的選擇，並不容易。） 廢話說完，究竟向南有幾珍貴？座向對樓價的影響並沒有想像中大，一般而言如果景觀樓層相若，向南比向西／北最多都是貴5-10%左右。反而海景vs非海景的差價可以很遠，從普通住宅的15%到超級豪宅的100%不等。因此從價錢上看，向南並不算甚麽benefit。 不過，相比海景令人看得舒服，座向令人住得舒服其實對住戶更大影響。試想想，你留在家的時間總不會不住地望著窗戶吧，但「住得舒服」是整體感覺，只要你留在家就能享受。 陽光的方向 座向的分別主要來自陽光及風向與季節及緯度（南／北半球）的關係。先說陽光，太陽東升西落是常識，但實際方向在不同季節相差很遠。香港的朝陽方向介乎於東南與東北之間，而夕陽方向介乎於西南與西北之間。每逢春分與秋分，即大約3月及9月20日，朝陽及夕陽分別在正東及正西。 不過春天與秋天不冷也不熱，一般人顧慮的是夏天及冬天。從春分到夏至，陽光會向北移，到夏至當天，朝陽及夕陽分別來自東北及西北；夏至之後，陽光向南移，直至冬至當天，朝陽及夕陽分別來自東南及西南。 簡單而言， 夏天的陽光偏向來自北方，冬天的陽光偏向來自南方。如果房子向南，冬季整天都受到陽光照耀，室內較暖和；夏季整天都能避免陽光直射，室內較涼快，即俗稱「冬暖夏涼」 。 如下圖所示，每天陽光會由黃色線「移動」至橙色線，對向南樓非常有利。 相反，如果房子向北，冬天沒有陽光，夏天陽光充沛，就變成「冬寒夏炎」，在全球暖化的年代真不好受呢。 （待續）

抱歉在Baile兄的blog無法留言及得到授權forward，但此文章實在值得更多人看到，固此大膽先借用一下.....如有人知道Baile兄介意，請通知小弟刪除之，萬謝。 財務自由速成法: 與 40 歲前退休談戀愛 : 昨日應友人 A 君 (化名) 邀請, 出席了他的遊艇派對, 閒談中, 遠望着碧藍的太平洋, 有感而發, 想籍此與衆 blog 友們作簡短的分享, 希望為大家帶來一點啟發。 A 君所創立的公司早幾年被某大零售集團收購了, 收購合約要求 A 君轉至為旗下上市公司打工一段時間, 以... ......... 回望我的同輩, 他們或會為自己被困在老鼠賽道裏找出 自我感覺良好的理由 , 他們不可能提前退休的原因，會被說成是他們不知道如何面對自己的時間和害怕無聊。 但想深一層, 這正正是 工資奴隸制想我們跟從的狹隘思維 ! 為何不反問自己, 您每天起牀的動力, 真的是來自那朝九晚六的工作嗎? 你是否甘心一輩子盲目的執行別人分配给你的工作? 你人生的願望, 難道只是為了供滿一層小小的自住房子或滿足於有幾個收租物業? 你甘願把一生的控制權, 交給別人, 讓他人去决定你工資的多少嗎? 難道連花時間倍同小朋友出席校內活動, 或照顧病了的家人, 也要得到別人的批准? Why does it have to be that way? 以上的種種問題, 都值得我們去深入反思... 原文：http://100happysouls.blogspot.com/2016/06/40.html

REIT 與股票在技術上幾乎一樣，很多人乾脆當它是高息又具防守性的股票。 但是REIT也有價格風險，而且很受股票及利率市場氣氛影響，投資者絕不能輕視其價格波幅 。 在金融海嘯中，LINK REIT曾經回調40%以上，即使是較小型的跌市(2013, 2015年)，跌幅也可以高達25%。撇除波幅較大的LINK，其他如置富、某九龍繁忙處REIT等，在較小型跌市其高低位也有20-25%。因此，基於投資REIT的特性（長期、槓桿、 相對大的波幅），入市的時機是在各種投資中最重要的。 物業 相對穩定 ，call loan機會極微，因此必定可以鬥長命 。價格風險仍然存在，但只會在投資者必須賣出時才會realize。以自用住宅計，槓桿相對高而安全，但 目前yield就相對低，而且前景也充滿挑戰 。工商舖方面，我沒有經驗，而且資訊透明度低，不敢評論。不過我認為槓桿 + Yield的組合回報太低了。 以上四種入場門檻較親民的投資項目，物業市場若是自用，算是可以安全地玩槓桿的投資，但對於有數個物業而又不善於尋找錯價機會的人，恐怕目前不是增持物業的時機。本來債券不失為具槓桿防守力、又能製造大量現金流的項目，但近幾個月價格不斷上升，令人卻步；REIT具有競爭力的yield及前景，部分價格不如債券般全面偏高，但作槓桿投資則需承受價格風險。 結語 如果使用槓桿，刻下REIT和債券的價格都偏高，後者尤甚，我會等待前者略為回調，或後者調整至正常水平才買入。如果不使用槓桿，前者可以下注，但務須控制注碼。隨著價格波動，機會總會來臨。 （完）

當投資搭上槓桿，投資必須考慮的有甚麽？ 流動性、利差、投資項目的質素、增長前景、與投資者本身（包括其他投資項目及收入的現金流）是否配合等因素固然極為重要，基本上全盤考慮是決一不可。然而，這些因素即使出錯，損失只是賺少了，而且組合隨時可以調整，損失不一定是長遠的。 考慮到黑天鵝隨時可能出現，投資者必須顧慮的應該是價格風險，因為價格波動可以令投資全軍覆沒，一舖清袋。股票、債券、REIT、物業，全部都有價格風險。但我們能否有效管理並駕馭這些風險？ 股票 我認為進行槓桿操作是相當高風險，而且時期越長，風險越高得不成比例。有些人會嘗試用股票進行利差交易，先不論spread是否足夠，單是股票的波動已令槓桿不可長期維持。一次股災，即使藍籌股也動輒回吐50%以上，因此 槓桿只能用在較短期的投資上，而且必須嚴守止蝕 。當然，如果你的借貸來源不是孖展（不會call loan），而你又能有效管理cash flow mismatch，那麽你的確可以鬥長命。 債券 最大的風險是違約，如作 適當diversification，可將組合價值波幅減至10-15% 。即使加上價格風險（如某公司爆煲令全行受挫），也是可以diversify去減低風險。債券價格也可能受利率影響，但短年期及高息債券對利率並不敏感。即使不幸買入後市場的yield上升，除了價格風險外， 最差情況便是持有至到期日，鬥長命很容易勝利 。缺點是幾乎沒有前景可言（但也表示起碼不會是負前景）。 （待續）

首次睇樓令我對樓市的感覺猶如坐過山車一樣，先是「黃金機會」令我春心盪漾，久久不能平復；然後，卻因為自己昔日種下的因，現在需要承受惡果，與樓市「緣慳一面」。那時候我甚至想，惡果仍要承受多年，投資之路好像仍舊被堵塞了，找不到出路。 不過， 整體而言該睇樓之旅帶給我正面的仍多於負面的，起碼對於一個正常人來說，買樓並不是想像中的難，股票以外仍有選擇 。想到這點，我又重拾動力，繼續「上網睇樓」為日後投資作準備。 「吾以往之不諫，知來者之可追。實迷途其未遠，覺今是而昨非。」成為了我深信不疑的座右銘。 儘管我「覺今是而昨非」，但每天仍要要應付忙碌的工作，為那微薄的薪水貢獻90%清醒的時間，惶恐過不了probation。此外，我還要應付無盡的專業資格考試、Assignment、Modules、Reading...等等。同時，我仍然在為還債而兼職寫有關股票的文章。 擁有這樣的生活，本身已沒有時間消費，開支真是想高點也有困難。儘管當時有些P Loan已經清還了，但餘下的加上家用，仍佔月薪超過一半。為了減少僅餘的開支，我每晚也回家吃飯，試過回到家已凌晨一點才吃飯，也試過因為壓力太大，回到家十一點幾，仍忍不住到街上跑了一小時步才回家吃飯。 搞到咁折墮，最終只有一個原因：我要翻身。 要翻身，卻沒有本金，何汝？ 巧婦難為無米炊，至理名言是也。 不過，巧婦遇上了另一句至理名言 - 天無絕人之路。 節流到了極限，除了開源還可以做甚麽？ （待續）

我將這些想法告訴母親，她笑說我是否想買來自住，若是她就幫我出首期。我回答她買來收租應不錯，她卻說，那有人願意租那麽小的單位？而且她也沒有供款能力。 再說下去，恐怕她就會說用我名做按揭了。我並非不願意做擔保人或借貸人（反而是母親怕影響我日後買樓），而是我不想母親知道我身上仍有幾單私人貸款未清還。綜合以下幾個原因，我便平白地放棄了這次黃金機會： 1）我當時認為要父母出錢是無能的表現 2）偷雞出租可能會有法律責任 3）我以為要父母拿出30萬是很大的數目 4）我無能力即時清還所有私人貸款 5）我上班還未夠1個月，HKMC可能不會批出按保 6）我對投資仍然缺乏信心 此事就此作罷。個多月後，我發現該單位成交上了田土廳，交易價是190萬元。我想 如果當天趁業主心虛時還價，175萬成交應該手到拿來，不過世上沒有如果。 2012年，該單位以310萬元易手。 2016年，在樓市回落之際，該單位仍以375萬再度轉讓。五年多投資期價格上升一倍，複合年回報率只是13.5%左右，連同租金回報約18%。但若加上巨大槓桿，複合年回報率就高達80%了。 機會，從來只留給有準備、有膽識的人。 （待續）

投資工具的問題（續） 上篇 談及由於投資工具的本質是靠升值去scaling，令持續增加物業的投資現金流變得匱乏。其實除此以外，物業尚有一個更實際的問題令scaling本身也出現困難。 首先，物業投資本身必定涉及借貸，而且一般槓桿比率都高於其他工具＃。 一旦開始了高槓桿操作，那借貸能力就變成scaling的上限。借貸能力與收入直接掛勾，在收入不變的情況下，無論是加按、轉按或新造按揭，都受到同一個數字限制其總規模。 換句話說， 即使物業升值，你可以加按作為首期去擴大投資規模，但這樣便耗用了借貸能力，總有一天會出現「不加按首期資金不足，一加按借貸能力不足」的困境 。結果，物業投資者一般有三種做法： (1) 仍舊倚靠收入（龜速）儲首期； (2) 用旁門左道去湊首期（如利用A君的借貸能力作為B君的首期）； (3) 用加按資金去購買低／零槓桿的資產。 第一類便正中了 上一篇 的瓶頸情況，尤其收入不高的人，很難走出困局。 第二類做法只是延遲了瓶頸出現，終究會重遇此問題。 第三類做法解釋了2013及2015年車位大幅跑贏其他物業的現象。 第三類做法看似可行 ，而且早著先機更可財息兼收，並因收入 增加 重回擴大規模的正軌。 問題在於其低槓桿及低回報，又或會手痕涉足不熟悉的市場（如加按炒股票）而造成損失 ，因此長久而言還是要尋找更理想的出路。 ＃ 在金管局的按揭管制措施出現前，物業投資的槓桿比率一直維持在300%左右，即平均接近七成按揭。即使如今措施極為嚴格，槓桿比率仍然維持在200%左右。如果作自住用途，槓桿更可以高達1000%（一旦買入物業，即使自住也在被動投資中）。 相對上，基金、股票等投資，從未聞小投資者 可以持續地進行高槓桿操作而可安然度過金融動盪。外匯、黃金的槓桿更大，但以炒賣性質居多，難以投資歸類。債券可以高槓桿，但債券本身並不常以升值獲利去擴大規模。 （待續）