尋找生活．物業．投資．自由之路

我有一個任職教師的朋友，2008年前一直是股市大好友，於08年中以95%按揭買了沙田某大型屋苑單位上車，不幸地撞正金融海嘯，股樓齊蝕並極速成為負資產。他於金融海嘯期間沽出大部分股票，但並未投降，反而利用沽出股票的資金於08年尾及09年初再以85%按揭買入同屋苑2個相類單位作收租用（當時是合法的），三次交易價都在150萬內。他果斷轉投樓市懷抱，原因除了宏觀經濟，金融政策及供求失衡等有利樓市向上，出乎意料地低的交易成本也令他能迅速作出投資決定。 一般人普遍認為投資物業的交易成本高，間接削弱了投資回報。這句話一點沒錯，但 交易成本除了減低回報外，亦同時提高了投資門檻及防守性 。此外，近年政府作新增林林總總的印花稅，交易成本的確增加到令樓市有點吃不消。但當年並未有該等交易成本，平價物業的交易成本其實不如想像中高。 想當年， 百多萬元的物業其實是「好易食」，因印花稅只需100元，HKMC最多可以承保樓價的95%的按揭保險，即使加上各種費用和回贈，首期仍只需約10萬元便可做業主，月供五千多元 ，以我那低廉的工資也供得起（當時還未有壓力測試）。即使不想偷雞，出租物業也可合法地經HKMC借樓價的85%，首期也不到30萬。現在回想起來，那時真是投資住宅物業的黃金歲月！ （待續）

投資工具的問題 說這是問題，其實對工具本身並不公平，因為每一種資產總有優劣之處，也有天然和人為的限制。住宅這種工具的問題是它擴大規模(scaling)主要靠升值，升值可以加按或出售去套取更大本金，迅速地增加投資規模。 當然，住宅有租金支持，但同時也有供款流出。 如果利息接近零，或租金回報率較高時，租金扣除供款還有可觀現金流，但明顯不適用於近年情況 。 除非陰乾式跌市維持極長時間，否則如2005-06年或2008-09年那種逆境，在6-12個月內，即使加上個人收入，相對目前首期所需的資金，仍是力有不逮。 結果走勢一逆轉，即使防守力強的物業投資者也「企左係度」，望住個市下跌而無力加碼。 如果投資組合受到周期或價格波動影響， 無法再 持續地擴大規模，那表示倚靠這種工具的投資組合已經遇到了瓶頸 ，是時候考慮更efficient 的asset allocation。 P.S.: 相比股票，樓已經好一點。股息太少及派息太疏，更不利在逆境下反向操作，如有槓桿更是極易出事。讀者可參考Starman兄今天的文章 http://starnman84.blogspot.hk/2016/05/blog-post_27.html （待續）

（近期工作極為忙碌 ，好不容易才能抽空寫文，望讀者見諒！） 市升追唔到，市跌又買唔到。 咁買唔到的原因是？ 我想了很久，究竟這是個人的問題，投資工具的問題，還是投資策略的問題？ 答案是：三者皆然。 個人的問題 常言道，物極必反。在2015年前，我的風險取向基本上是凡事去盡，除了在金管局的規例下借到盡外，也幾乎不留一點現金作儲備，甚至狂借P Loan去透支未來收入，以最短的時間增加資產值。這有好處也有壞處，好處是越早買越能享受低息持有資產的回報，壞處是遇上逆境時要面對資產減值和現金不足的雙重壓力。 （題外話：資產減值衝擊遠不如面對股票下跌，很快便能適應。） 還好物業主要都在2015年之前購入，避過了2015年的過山車，但想有子彈接掉下來的尖刀就較難了。儘管我已經在高位進行加按，但資金再下一注也十分勉強，況且借貸力也已去得八八九九，萬一銀行下雨收傘就即時中伏。 在開始轉勢時便再次去盡，無異於自掘墳墓。 （待續）

之前多篇文章都是談到過去的故事或有關物業實際操作的研究，今天談一談現況。 如第一篇文「渺小的我」所述， 由於物業高槓桿的特性，我持有的資產和負債與我的收入和年齡不成比例。然而，持有更多物業並未能有效地改善我的生活，原因是「成也供款，敗也供款」。 成也供款、 敗也供款 簡單來說，供款令按揭的槓桿性質比持有其他槓桿資產更安全。對銀行來說，準時定期還款是有能力持續還錢的表現，就算金融風暴銀行也懶得向住宅按揭客戶開刀（當然admin是另一難題）。 另一方面，雖然供款有超過一半是「供本」，即租金有五六成是「淨肉」，但供本不能隨時使用，加按也要時間和看時機行事（加上金管局諸多制紂）， 因此供款蠶食了投資者的現金流，是鐵一般的事實 。買入物業兩年後一般也會加按，加按後供款按比例增加，但租金卻追不上，有時甚至出現負現金流現象。 這違背了投資著重現金流，從而改善生活的原則 。 現況實例 除了自住外，我持有的物業在買入時全部都能提供正現金流，甚至扣除自住的供款，仍然平手有餘。在去年9月樓市正值轉勢，我趁估價未追上加按了其中兩間物業，套得的資金差不多可以作為下一層的首期。 終於，樓市下跌，劈價新聞無日無之。雖然大部分劈價成交都沒有流出市面（要不被財仔搞、要不就自己人吞了），但我的確收到零星劈價盤，價錢是比市價平，而且仲有價講。 淡友標準答案：「咁筍你又唔買？」 唔，我承認，我買唔到。 （待續）

最後一個單位位於堅尼地城，叫聯X新樓，樓齡雖近40年，但因已作維修，大堂光猛華麗，予人信心。然而電梯似乎未有更換，除了按鈕甚為古典外，速度更是奇慢，搭乘約20層樓竟需時近分鐘，令人咋舌。此單位面積達370呎，開價198萬，實用呎價僅5350元，以港島洋樓而言可謂絕無僅有。樓齡大的樓一般較實用，此單位亦不例外，兩間房間面積各60呎左右，客飯廳及廚房面大積也偏大，惟均設有極高身的巨大高身窗台，窗戶偏細而景觀並不開揚，加上裝修陳舊，整體感覺很昏暗。 友人認為單位質素很惡劣，相比現居實在相差太遠，甚至整個地區都令她食慾不振。而且西港島線動工後樓價已升了很多， 她實在無法接受以接近現居的價錢換一間環境和內籠都較劣的新居（這也是很多買自住樓的人的想法） ，故最後一間也沒有還價。 當時樓市氣氛雖然不俗，但自海嘯後樓價一直扶搖直上，到2010年春天已漸見疲態，買賣呈現膠著狀態。一星期後，地產代理致電友人，指第一個單位的業主心急出貨，願意減價至180萬求售，即呎價約6800元，應比市價為低。雖然該單位面積比較細，又要行樓梯，但其位置方便，徒步幾分鐘便到上環港鐵站，頗適合出租予單身人士，尤其是在中區上班的單身一族。然而 友人僅以自住角度考慮，完全沒有還價的意圖。 我得知此消息後，馬上想起我那曾在海嘯中失意於股場，而毅然轉投樓市懷抱的朋友。 （待續）

睇樓之前，先談一下觸發此行的背景故事。 母親的友人已離婚多年，惟其住所一直收到前夫的信件，主要是與欠債有關的信件。有時候債主會登門造訪造成滋擾，故友人一直希望遷出。友人當時僅與兒子二人同住新市鎮的三房居屋，實用面積約600呎，對二人家庭而言略大，故是次睇樓的目標主要是價錢約200萬的兩房單位，而地區是當時仍未有港鐵接駁的西環。 當天(2010年6月)看的第一個單位在上環以西一幢單幢住宅，廿幾年樓，但沒有平地電梯大堂，回家前需要先走十多級樓梯。單位在大廈的頂層，需要先乘電梯到俗稱「鳳凰樓」的頂層下一層後，再向上行一層樓梯才到達。單位間隔簡單至極，幾乎甫開門便一覽無遺。儘管地產代理聲稱其實用面積為390呎，大家都不太相信，因為單位除廚廁外已拆除所有間隔，大門左邊有數十呎空間，右邊過了廚廁後，剩餘空間比現時一般新樓兩房單位的廳還要小。 不過單位勝在位處高層向南，加上窗戶又多又大，感覺開揚，也頗適合間房，但要間兩房就比較困難。友人認為這單位太小、間隔不實用、出入不便，但我卻認為頗適合1-2人居住。此單位開價200萬，比其現居所未補地價還要便宜。後來筆者發現此單位以現時實用面積定義計算，僅得264呎，即實用呎價約7600元。 第二個單位位於西區副食品批發市場對面，是一幢廿幾年樓的一個低層單位，享有部分海景。單位實用面積約330呎，兩房兩廳及開放式廚房設計，內櫳極為殘舊，開價248萬，實用呎價約7500元。兩間睡房面積相若，都有大概60呎空間，窗戶較小，浪費了海景。客飯廳則較為狹窄，而且單位向北低層，光線不太充足。友人認為開價與單位質素不乎，加上此處遠離興建中的港鐵站，比剛才的單位離中區更遠，故也沒太大興趣。 （待續）

續上N篇，今天繼續分享按揭條款及近期銀行按揭取態。 (利申：我沒有地產代理牌照，也不是銀行職員，以下僅是用家業餘意見） 這篇主題是mortgage-linked deposit account (ML)，隨著2015年類似計劃如雨後春荀般出現，對很多人來說可能是老生常談了。如果閣下從來不留現金，甚至長期有使用透支額（包括零售貸款、證券行及私人銀行）的習慣，而其息率又高於2%的話，大可無視這篇blog。 顧名思義，ML是與按揭戶口共同存在的一種彈性儲蓄戶口，它的存款息率與貸款息率相同，上限是貸款餘額的一半。ML存在已久，但自2011年它才成為可隨意選擇（相對於「特選客戶」）的計劃，而在2015年前，它似乎從未成為非投資者的焦點。2010年至2011年初是按揭借貸人的黃金歲月，按揭利率持續低至1%左右、有40年的按揭計劃，供款／收入比例達到史無前例的低點；後期隨著息率慢慢上調，ML出現，令有現金的客戶有效息率更低。 後來，金管局指引把H plan下限設於H+1.7%，即按揭利率約1.9%。有趣的是，由於ML上限是貸款餘額的一半，即持有現金的按揭客戶仍能享受相當於0.95%的極低息率。筆者一直以為， 若按揭低息是應對美國減息的反應，那麽ML就是抵抗QE的手段。殊不知QE消失後，負利率降臨，由於下列三大好處，銀行至今仍對ML樂此不疲，甚至越推越廣 ： 1) 改善貸存比率 雖然2011年是按揭的黃金歲月，但歐債危機期間，銀行其實也不好受，當年金管局對部分銀行的貸存比率有過微言。由於市場上零風險的投資回報接近零，雖然ML只有不足2%回報，也足以吸引客戶把資金留在銀行。不要忘記，ML是活期戶口，但息率遠高於定期戶口。 2) 容易meet quota 按揭是面對一般市民的生意，除了新一代消費為上的客戶外，sell借錢其實不容易，叫人供樓供多d就更加難上加難。但如果貸款增加而利息支出不變，那就好辦了。原本客戶想借200萬，Sell他借300萬後，把100萬放在銀行賺息，一點代價也沒有，反而回贈可以拿更多#。ML可以抓住小市民以貪小便宜的心態，為銀行爭取更多貸款。 3) Cross selling 錢在銀行在有存款，銀行更清楚客戶的實力，也能更有效地推廣投資產品。 # 事實上，由於按揭貸款利息可以扣稅，借多些錢除了回贈多一些外，扣稅也會增加，而由

以下續談有關「升得快跌得快」的實證例子。 7. 2015年港島東 大家也許會不以為然，太古城在2012-13年及2014-15年兩次升浪中升幅雖然也算不低，但相比新界最平的屋苑還差一點。這是客觀的事實，但大家千萬不要忘記，太古城的市價範位橫跨多個按揭限制臨界點，包括600萬、700萬和833萬。 眾所周知，全港幾乎沒有地區、屋苑等的升幅能無視按揭限制，大多數升抵400萬、450萬、600萬、833萬等價位時，皆會無力再上，或停留一段時間才由零星破頂交易突破向上。然而太古城好像能完全免疫，即使部分兩房單位升至800萬、900萬甚至1000萬時，破頂交易仍是一再出現。最後，在該升浪中，太古城幾乎是惟一一個港島屋苑其升幅能與細價樓相比。 結果大家也有目共睹，是次跌勢中，以太古城等為首的港島東屋苑幾乎與前文第6點所列舉的細價樓同步下跌，而且幅度並不「落後」於細價樓。歸根究抵，也是由於2014-15年的升浪中，港島東不少屋苑升得過急。 筆者認為最後一個例子說服力頗強，因港島東挾著兩大傳統智慧的防守優勢，一曰港島樓、二曰藍籌屋苑。這個例子，一口氣擊破了這兩個美麗的誤會。 到下一次升浪惟持一段長時間後，大家不妨估一估哪些住宅物業會調整得最快最急？ （完） Recall: 無論之前上升是由甚麼原因導致， 升得多便會跌得多，交易溢價高便要在日後承受折讓。

紙上談兵、搵錢思維都有了，還要甚麼條件才能觸發一項投資？ 分析？資金？實地考察？全都沒錯。 分析任何一項投資，都不離宏觀與微觀角度。過去幾年資產價格走勢有目共睹，原因不外乎低息環境、購買力泛濫、財金政策mismatch、供需失衡等，我也不在此如馬後炮般詳敍。 資金方面，在沒有收入、負債纍纍的情況下，不用細想都知道無法簡單解決。不過沒有資金並不表示你不可繼續研究。 每一次研究都可增長自己對該項目的認知，到機會來臨時，自然更得心應手。 2009末，我的全職實習、上課及兼職的生涯終於告一段落，我帶著滿腦子搵錢的思想和無限憧憬離開那一班同事。我終於不用每天花超過兩個半小時來回宿舍和辦公室，但那也意味著我微薄的收入即將跌至接近零。由於我仍然要每月準時還債，惟有更積極地爭奪兼職的稿費，有一段時間我幾乎隔天便交一篇稿，儘管內容幾乎都千篇一律。 2010年中，生活異常拮据的我仍選擇了去畢業旅行，主要原因是我不希望連跟我捱了不少苦的女友（雖然她後來說她並沒有捱苦）這小小的要求也辦不到。由於budget所限，同學們選中歐，我們只能選擇中國；別人去了一個月，我們只能過十天旅程。幸運的是，在計劃前我已找到一份非銀行業但工作性質更佳的工作，於是我便踏上了這條不歸路。 畢業後工作極忙，工時甚長，只有週末可以輕鬆一下。這相比投資銀行工作已算不錯，但待遇當然差很遠。 2010年6月5日，一個尋常的週末，母親說她跟朋友去睇樓，問我去不去。之前 母親常常取笑我老是看中原地圖，每每會問「又睇樓啊？」 ，其實我是不想上街花錢才被迫不停「網上睇樓」。既然有實戰機會，何不把握一下？反正我賦閒在家，睇樓又不用花錢，便著女友一起去陪她們睇樓。 （待續）

以下續舉支持樓市短期跌浪傾向符合「升得快跌得快」的例子： 4. 2008年港島樓 2003年觸底後，樓市向上的走勢主要分為三個階段，由不同類型的物業帶動。第一期是2003-05年整體反彈期，全港物業一齊升；第二期是2006-07年龍頭發威期，主要由港島樓帶動；第三期為2008年瘋搶期，新界樓追落後，但累積升幅仍大幅低於市區。 結果 金融海嘯引發的冧市僅持續三至五個月，主要由市區樓帶動，其中港島樓平均跌幅達20-25% ，個別屋苑和劈價盤更不用說了。 5. 2008年新界樓 與港島樓恰好相反，2008年前升幅嚴重落後的新界樓，並沒有如傳統智慧所料「因防守力脆弱」而成為跌市火車頭。2008年第四季，儘管整體樓市急挫20%，局部地區及屋苑甚至出現30%的跌幅，但新界屋苑整體跌幅只有10-15%左右，有些成交少的屋苑因旺市時沒有破頂，在海嘯期間出現零跌幅的奇景。 6. 2015年細價樓 這裡細價樓泛指在2015年第三季，市價升抵600萬以下的住宅，主要包括以下類別單位： 屯門、元朗、北區的三房單位 沙田細三房單位 新界一、兩房單位 市區的上車盤細單位 俗稱劏房盤的極細單位(<300呎) 上述單位在2014年4月起動，一口氣升了15個月，經歷了兩次「小陽春」、兩次暑期旺季、一次傳統冬日淡季，其升勢幾乎沒有停止過。低於200萬的單位升至近300萬，250萬左右升至近400萬，300萬左右升至近450萬，近400萬的升至500萬以上，400多萬的迫近甚至升穿600萬的，比比皆是。 好景不常，在最近八個月的跌市中，這些單位幾乎無一倖免，大部分升幅已被迅速抹去，細價樓的價位大致上回到2014年第四季。至今樓市整體跌幅約12%，但不少細價樓屋苑早已下跌20%，而跌幅主要集中在最初三、四個月。後來跌市蔓延至其他類型單位，但從系統性角度看，後者的累積跌幅遠遠不能相比。

我的觀察和研究主要基於差餉物業估價署的物業市場數據，再配合當時香港發生的事和樓市的走勢作結論。差餉物業估價署的數據不是完全齊備，但憑其地區和單位面積劃分的數據已可作頗準確的推論。 有甚麼例子可以證明「升得快、跌得快」這看法呢？ 1. 1994年豪宅 1990-93年的超級升浪，起初相當全面，後來市區和新界互追落後，直至1993年豪宅如脫韁野馬般瘋炒。豪宅主要指傳統豪宅地段的物業，面積以1076呎以上為主。結果， 94年因加息和股災引發的跌浪由港島大型單位帶動，幾個月內該類別跌幅達20-25%，反觀細單位跌幅只有約15%。 2. 1997年大型單位 97年前，樓市主要由二手豪宅和sell生活質素（予可憐的中產）的新盤作火車頭，其中1996-97年尤為明顯。這些物業如浪翠園、駿景園等經典例子中，不少是由1076呎以上物業組成，而1700呎以上的超大型單位更是重災區。這是由於當年很多人「投資」都是一個蓋十個煲形式進行，反正是賭博，賭注當然越大越高效率。 結果， 97年起的徹底崩盤潰是由超大型單位帶動，其中97年10月後幾個月內超大型單位已經跌了50%，而整體樓市則跌了超過一年才追上。 3. 1997-2003年累積跌幅 有趣的是，到了2003年樓市見底時，無論是港島、九龍、新界甚麼面積的單位，累積跌幅大致上都是65%左右，所謂傳統藍籌物業並沒有長期防守力。勉強細分的話，港島小型單位的累積跌幅應該略低，但差別並不顯著。 （待續）

（最近一直在外遊中，因此發文時間比較飄忽，內容比較粗疏，請各讀者見諒。） 香港的住宅物業市場在2015年9月（暫時）見頂，此刻相信已沒有人敢反對此說法。從客觀數據看，整體跌幅約15%，乃過去六年餘最大單浪跌幅。我主觀認為此次調整已暫告一段落，而未來走向多是牛皮反輕微反彈。今次跌市除了令筆者從樓泡中走出來，重新思考未來投資路向外（另文再談），亦印證了我從過去的跌浪中觀察到的一套看法。 樓市（這裡指住宅市場）跌浪中，甚麼類型的物業跌得最多，或如坊間稱哪類物業最缺乏防守力，一直眾說紛云，似乎大眾默默地認受了某一套說法，但卻從沒有人認真研究和引證過。筆者認為所謂「跌得最多」，與跌浪持續的時間有很大的關係。 簡單來說，若跌浪長達兩年以上甚至數年，跌幅超過四成者，基本上不存在具防守力的物業，因為如此強勁的跌浪，必然由本地經濟動盪（而非金融危機）所導致。尤於樓價本身代表著土地價值及建築成本，絕大多數物業都是其他的替代品，因此長遠而言跌幅相若。真正容易觀察到分野的是短期的跌幅。 不管跌浪持續數月還是數年，起初數個月跌得最多的物業，只有一個共通點 - 升得太多。 無論之前上升是由甚麼原因導致， 升得多便會跌得多。 升得太多，其實又有另一個更貼切、更曖昧的名稱 - 溢價太高。升得太多比較容易在二手市場引證，而溢價太高則可包含一手市場。我比較喜歡前者， 因為溢價高低，從來是當局者迷，但升幅緩急，則絕對能從客觀數據中看出。 （待續）