總結三個「五年計劃」
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黃金機會？
一般人普遍認為投資物業的交易成本高，間接削弱了投資回報。這句話一點沒錯，但交易成本除了減低回報外，亦同時提高了投資門檻及防守性。此外，近年政府作新增林林總總的印花稅，交易成本的確增加到令樓市有點吃不消。但當年並未有該等交易成本，平價物業的交易成本其實不如想像中高。
想當年，百多萬元的物業其實是「好易食」，因印花稅只需100元，HKMC最多可以承保樓價的95%的按揭保險，即使加上各種費用和回贈，首期仍只需約10萬元便可做業主，月供五千多元，以我那低廉的工資也供得起（當時還未有壓力測試）。即使不想偷雞，出租物業也可合法地經HKMC借樓價的85%，首期也不到30萬。現在回想起來，那時真是投資住宅物業的黃金歲月！
（待續）
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三月流水賬 (2023)
2023-03-01 買入非內房債，四個月到期，YTM = 12%。 在 CENCHI 死裡逃生之前，第三張債以穩守為惟一目標。之前四次貪心，二勝二負，贏粒糖輸間廠。 CAPG 重組有消息了，想以 0.75% 作誘餌。我等散戶除了無奈接受，還有其他選擇嗎？ 2023-03-07 沽出去年 11 月底買入的 FUTLAN，三個多月賺 16%。 有少少 risk off 感覺，準備換馬。 唔洗準備了，已經成交。買入近五個月到期內房債，預期賺 8%。 今天果然是 buyers' market 啊。 2023-03-16 CENCHI 美元債集體暴跌，應該玩完了，臨尾香！ 2023-03-20 個市場都幾恐慌下。 AT1 跌到仆直，好多 Single A 大銀行的 AT1 LV 唔低，相信唔少資金係中資美元債大跌一年後都轉咗去 AT1，貪佢 rating 高息又唔錯，而家慘了。 好彩筆者親歷過雷曼爆煲，呢十幾年來從來不相信銀行債務資產。 可能唔少人要即日去槓桿，其他債券都被拖累，包括已經無 LV 的中資美元債就更加適合用來開刀。 2023-03-22 澳洲第一間投資樓出租剛滿一年，嘗試加租 7% 不果，租客斷言退租。老實說，我對此租客一點好感也沒有。首先自從去年底開始交租越來越遲，最後竟變成欠租狀態。需知道遲交租在西方社會是死罪，澳洲有租客歷史資料庫，每一次經物管公司出租的全部 history 均會被紀錄在案， 永不消失，比香港的信貸資料庫更恐怖。後來物管發現當初簽租約的兩人其中一人根本不是租客，只是捱義氣為另一人提供入息證明......這跟隨便幫朋友做擔保人有何分別？真是愚蠢！ 自從決定退租後，此租客幾乎不再交租，想以按金抵扣。幸好租賃保險包括欠租及惡意破壞，即使最後按金無法覆蓋損失也可經保險公司取回賠償。此劣質租客下星期便離開，可喜可賀。 另一間澳洲投資樓五月下旬才完租約，但我決定早於三月初便提出加租，如果租客於兩星期內提早簽約，租金只會上調 5.5%，否則上調 9.1%。此法果真奏效，租客上星期已爽快簽約。 2023-03-27 劣質租客尚未遷出，新租客已簽約。新租金比舊租金高 13.6%，是區內目前最平選擇。 雖然無法賺到盡，但我可以揀客，而且極速租出能將空租期壓縮到最短（今次僅八天）。 記住，每丟空一星期，成本便增加 1.9% (1/53)。如果為了租金高
十月流水賬 (2022)
2022-10-03 買入三個多月後到期債券，潛在回報 95%。 這隻只有六七成把握，但市場卻認為只有兩三成希望，值搏率搭夠。 走火入魔？ 最多咪嘔返廿幾蚊畀佢...CFLD 一隻都輸成兩嚿水啦... 2022-10-06 疑似中伏。有消息人士話公司有銀團貸款想延期還，如果屬實係幾驚嚇。 問題是，尋日先撤銷標普評級，今日即刻傳延期，有無咁巧合？乜消息人士唔知道國慶長假，有利息到期會唔假期前安排好或者傾？長假期除咗 default 可以做到啲乜？我唔相信內房經歷咗一年風暴仲會咁豬兜。 消息雖然幾假下，但係市場好 buy。 無他，內房債杯弓蛇影已不是新鮮事。加上價格已近展期價，呢個價沽仲唔係司馬昭之心？ 不得不承認的是，買入價安全邊際不夠高。之前齋諗國慶假期前後（加上二十大嚟講），宏觀上唔會有大件事，忘記長假期間境外先係搵食時機。 又上一課。 2022-10-11 唉！明明九月底話咗十月圍城唔好亂搞。今次真係走火入魔啦！ 旭輝美元債違約。 手起刀落，十日輸 72% 離場。唔計衍生工具，從未試過咁短時間輸咁大幅度。 冇辦法，願賭服輸，話明係賭佢死唔去，衰咗我唔會再磨爛蓆。只係冇諗過佢會直接違約 interest payment，而唔係違本金，搞到斬纜時連 coupon payment 都拎唔返。 今年十戰全勝紀錄斷纜。 2022-10-21 外電報導， Debtwire引述兩名知情人士報導稱，綠地於10月15日拖欠包括公司原本3億美元而後擴大的銀團貸款。報導中兩名人士都未言明分期償付規模。綠地並未回應媒體的置評請求。 綠地2023到期的6.75%債券挫12.7美分，至17.2美分，邁向5月崩跌以來的最大挫幅。 又係臨天光瀨尿。 這張只剩三星期便到期，按過去綠地的經驗及推斷，突發違約的機率非常非常低。即使報導中的銀團貸款沒有還錢，也不代表綠地不會還美元債，因為這間公司本來就喜歡不跟章法出牌，會選擇性還錢。 但是，被旭輝一役嚴重打擊後，脆弱的信心傳導到其他持貨。 GRNLGR 到期前三星期止賺離場，只賺 18%。(原計劃可賺 69%，上星期賬面仍賺緊 45%) 當失去信心了，利潤就不再屬於投機者。 再次證明，做錯一個決定，影響遠不止那次止蝕的成本。 這個十月，儘管沒有被股災拖累，卻因一次失手、三個動作就輸掉了七位數，令下半年以輸錢作結。 2022-10-24 痴咗線，我竟然將
八月流水賬 (2022)
2022-08-03 https://www1.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2022/0731/2022073100034_c.pdf 原來又係自己買返，70 蚊買到 95 蚊。繼三月融信後又一奇蹟達陣。 2022-08-08 五月買的 FTLNHD 已到期，三個月回報 12%。 六月買的 CENCHI 已到期，兩個月回報 17%。 CENCHI 想埋怨一下，冒了 100% 回報的風險卻只賺到 17%。然後又反問自己，當初若沒有買入，又夠不夠膽在 $50 樓下入貨？答案很可能是不。 反而應該考慮何不: (A) SOE 入股通告時買入，當時回報有 27%；或 (B) SOE 簽訂買賣合約後買入，當時回報達 33-43%。 惟一解釋是當時並非以 SOE 成功入股為買入原因， 後來才發現自己沒有對自己說真話。 2022-08-09 買入一張不到一個月到期，潛在回報 6%。 2022-08-11 考慮兩種選擇: (A) $80 買一天到期；(B) $60 買兩天到期 如果單以回報考慮，選擇 B 顯然是愚蠢的。因為兩個月到期的風險肯定超出一個月到期的一倍，但回報卻不足一倍。然而，內房債已 distress 到曠古鑠今的地步，不能不考慮輸面。 經過分析，期望值如下: (A) $95.3；(B) $80.3 - $87.8 (略近低端) 2022-08-15 放手一搏，買入一張不到三個月到期，潛在回報 69%。 2022-08-22 DALWAN 2022/12 80 -> 94 CIFIHG 2023/01 55 -> 83 COGARD 2023/01 66 -> 86 完全是 FOMO... 又再一次證明，要勇氣接掉下來的尖刀，真的不容易。 2022-08-31 AGILE 債券到期，三星期賺 6%。 過去一年執雞利潤累積已足夠抵銷 CAPG 的損失有餘，現在開始填 CFLD 違約造成的巨坑，後者的損失是前者的接近兩倍。
港樓 1997 vs. 2022
香港樓市正經歷 2008 年金融水嘯以來最明顯的跌幅，且幾乎肯定是次跌幅的持續性較長及幅度較大，範圍也更全面。因此，筆者作為物業投資者，該關心的是樓市會否複製如 1997 年後的大跌浪。 請注意，所謂 1997 年後的大跌浪，僅指由 1997 年中至 1999 年初的下跌，平均幅度約為 50%。1999 年初後，市場受科網泡沫、2000 年泡沫爆破、2001 年九一一危機、2002 年全球瀰漫負面氣氛及孫九招，乃至 2003 年沙士事件等眾多不能預測及複製的場景，故不納入刻下的分析。 本文會考慮以下幾個基本因素： 1) 土地／樓宇供應 1997 年的土地及樓宇供應均處於升軌，且八萬五政策的預期（及其後數年落實）均是對樓價的嚴重負面因素。 2022 年的土地供應處於起步階段，中長期會向上；但 樓宇供應仍處於低位，且中短期仍維持此狀態 ，此因素遠較 1997 年正面。 2) 樓宇需求 1997 年的實際樓宇需求處於升軌，否則也不會有港英政府時期建議的目標（八萬五）。回歸後預期每年新增幾萬人，也是正面因素。然而，投資性樓宇需求卻因宏觀因素急降中。 2022 年因移民潮令實際樓宇需求處於降軌，疫情所限內地的新增人口無法及時補上，同時投資需求也被壓抑到極致，三者皆令需求端處於歷年來的低位，甚至比回歸前的移民期更負面。 惟一可以視為正面的一點是需求已接近見底 。此因素較 1997 年負面。 3) 貨幣供應 1997 年的貨幣供應處於高位，但並非如過去二十年般嚴重水浸，且因宏觀因素轉勢。 2022 年的貨幣供應也是處於高位，過去二十年的覆水難收，這一點要比 1997 年優勝。 4) 利率及估值 1997 年原本的利率 (~8%) 已不低，且美國處於加息周期 (~10-11%)，對樓市參與者的打擊很大。估值方面，1997 年高位的租金回報率仍有近 4%（以中小型單位計算）。 2022 年從零利率急升中，目前的市場預期是港息一定不會跟上美息（且首兩次加息亦然），但美息上升之急空前未見，令人擔心港息最多只能拖慢加息進度而非可維持較低的長端利率。最可怕是目前市場似乎仍未 price in 這個憂慮。估值方面，2022 年前港樓租金回報率長期維持在 3% 以下，最低時接近 2%。 目前美息預期會加至 5 - 5.5%，以息差角度看，情況較 1997 年好，但不排除市場對美息的預期尚未見頂（
二月流水賬 (2023)
2023-02-01 CFLD 美元債重組正式生效，三張爛債已換成八年後才到期的鏡花水月債，年息 2.5%。違約前未付利息亦以 Zero Coupon Zero Interest 型式在八年內歸還。 1% Cash prepayment 已收到 1.8% deferred cash payment 會在 2023 年底發放 27.2% proceeds from sale of assets 預期於 2023 年發生，但我估最快要 2024 年才有 16.7% 會以信託分派型式慢慢歸還 53.3% 在 2031 年 1 月 31 日到期歸還 此批爛債成本為 $196，現僅回收 $3，年底再收 $5.4，預計明年可收 $81.6。 明年起信託慢慢歸還約 $50.1，其餘本金 $159.9、利息 $32 及重約前利息 $5.1 於 2031 年回收。 另外，第二間港澳物業置換的香港部分終於完成。此交易傾價期間傳出爭議近十年的大維修終於拍板，但未出夾錢通知書，幸得 Agent 幫忙將大維修費用在合約上列明由新買家負責。 等待完成買賣途中收到夾錢通知書，一個細單位竟要夾十幾萬，真是抹一額汗。 持貨八年，年化回報率 IRR = 20.2% 2023-02-06 增持小量澳元。 2023-02-09 又有租客退租，因小朋友長大要搬大啲。執執佢再放租，租金難免要下調 5% 或以上。 2023-02-15 有朋友問及領展供股，由於早年已因國安法決定清倉位於香港的流動資產，我已沒有定期關注領展的動向。不過馬後炮講講，除國安法外亦有幾點已令我對領展失去昔日的熱情： 1) 早年靚價賣出香港的物業後，沒有收購對象卻又遲遲不肯逢低回購 2) 為了分散和擴張，不斷買入 Gross Yield 僅略高於融資回報的海外資產 3) 海外資產並不是一定在 Prime Location, 例如日本的就得啖笑，而且時機一點也不好 4) CEO 在高位減持，同時領展又在高位回購 總而言之，近年領展常作回報不合理地低的投資或回購決定，司馬昭之心... 可恨的是，家母還持有不少領展，且佔其流動資產大部分...去年已叫住她等加息加定後再決定，就是不聽，急著增持收息的結果就是要拿出更多錢去為某人填氹。 內房又再陷入負面消息滿天飛的狀態，未知是震倉還是另一次政治打擊，為減低風險，沽出上月買入的 COGARD，僅賺 6
五月流水賬 (2022)
2022-05-04 增持澳元。 這筆錢原本是三個月前用作買屋，因時間太趕直接 draw 了三個月 AUD loan，年利率只是一厘鬆啲。現在趁澳元大跌補回，變相增持。 2022-05-09 買入一張三個月內到期的債，搏賺 12%。事後回想這宗交易有點衝動，風險回報比例不理想。希望是杞人憂天。 澳洲第二間投資物業成功收樓，也是做七成按揭。現有租客租金回報僅 3.7%，但是租賃經紀說此屋的租金已大幅上升四成，她認為重新放租最少有 5.2% 回報，甚至可以試 5.4%。雖然市場缺盤情況比上一次收樓更嚴重，但在利益當前，她必然想我收回重新放租（續租的收費僅是重新出租的 15%）。 但是對我來說，重新出租的成本遠不止此差別。放租的成本包括放租佣金、廣告費、放租期空租、清潔費等。考慮到此等因素，「大發慈悲」加租三成可能比重新出租更化算。 2022-05-20 上星期二收樓後，租賃經紀致電租客打招呼，沒想到還未開始談判，租客就二話不說就提議自我加租 28%。後來我循例還價 5%，租客考慮後說實在負擔不起，如果談不攏就只能哭著離開。 既然如此也就作罷，租金回報率 4.8% 也不錯了。我又嘗試讓新租金即時生效（行規是要六十天通知期）。對此我並沒有期望，但租客竟願意讓新租金在七天後開始生效。以一年租期計算，這個方案的總租金比筆者原先還價的方案還要高啊！ 順帶一提，租客其中一人的收入比四年前大幅增長六成！看來近年澳洲的基層生活很不錯呢。 2022-05-27 https://www1.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2022/0527/2022052700123.pdf 綠地控股對下月尾到期的美元債發起征求同意，即係展期，唔係就唔洗施捨一個半同意費咁大方啦。筆者三月時沽出了這張債，後來換了 TPHL 四月到期的債，後者利潤已落袋。不勝唏噓。雖然上星期開始此債無故走弱，但前天還穩穩的站在九十幾元，忽然就展期了。 老實說，這消息真令人驚訝。綠地雖然是國企，但筆者一直知道它是壞孩子，也不會對其償債能力和意願抱百分百信心，但也沒想過綠地這麽快便決定展期。記得去年底綠地曾在極惡劣的市況下強行發行了一張八個月的超短期美元債，筆者當時便估計綠地最快會在八月後展期。也許是上海的疫情令它失去了預算吧。 此外，筆者亦持有下星期五到期的 GRNLHK。作為綠地的子公
R兄當時應該也是剛出身而已，有勇氣第一次all-in入樓市，少哋膽識都唔得呢=)
回覆刪除黃金機會都需要黃金左/右腳才射得入，別忘了我當時是跛的。
刪除而家既然唔得, 就只能夠另想方法了吧
回覆刪除對，資金總要找出路，但從歷史中學習不容易，從經歷中學習會有效得多（笨人專用）。
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回覆刪除請問如有自住需求，現時建議租嗎?
刪除租樓recurring支出是買樓的一倍以上，會嚴重影響一生的投資決定，因此我從不建議人租樓。
刪除除非租金佔收入10%以下，那當成生活支出也未嘗不可。不過一般人收入10%也應該租到的樓，應該跟生活無甚關係，頂多都係為生存而已。
謝謝解答
刪除現在租細細地既單位都要 10K，我沒有那麼高人工>.<
在香港房屋支出是奢侈消費，比任何奢侈品都貴，想想是否有必要吧。
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