收爐 (2018)

充滿動盪的2018年即將過去。 市況回顧 隨著股市因初小股災和貿易戰的陰霾而持續不振,物業市場在連年上升後,終於在第三季見了短期頂。這一浪真是非同小可,中原指數和差管署指數從2016年4月起累積上升超過45%,細價樓實際市價(撇除極端成交)平均升了50-60%。與上幾次升浪不同的是,這一次連中價樓(1000萬左右)也跟上了,一般升幅達40-50%,相對上其銀碼顯得十分誇張。 不過,當第三季登頂後,「 升得多跌得多 」的效應又浮現了。新界各區的上車盤一口氣從500-600萬的頂峯劈下來,儘管二手交投接近冰封,因此真正低價成交也不多,惟幅度達100萬以上者,並不罕見。相對上, 筆者觀察到中價樓和大價樓幾乎聞風不動,有極少地區更仍在破頂中。 估價方面,第四季起初僅微調,但踏入12月後大幅向下,反映銀行上半年爆數情況嚴重,淡市利用估價下雨收傘,亦非不能理解。估計此惡劣情況在一月會開始改善。 流動資產方面,大部分資產價格在年初登頂後便無以為繼,包括部分筆者持有的REITs,最大跌幅介乎於5-15%之間,惟領展下跌後又已再創高峯,不禁令筆者捶足頓胸、懊悔不已。 港股在年中已見反彈乏力,到10月更全面崩潰;美股年中再破頂後,近期回落比港股更甚,個別科技股從高位回調一半,龍頭股跌30%也是稀鬆平常。 具防守性的股息增長股成了全年大贏家,當中表表者有1883, 2588, 6823, 270, 659等。 美股不振亦令債券和定息證券受牽連,10月開始下跌,部分行業在12月可謂一瀉千里,有些沒有到期日的定息證券跌幅比股市更勁,例如 CTBB 和 SSW PRH,一個月已跌了20%,息率已達十厘,但同時也有不動如山的,例如 C-PRN, GLOG PRA, ISF 等。有到期日的債券情況好一點,中短期債券跌幅約等於「尚餘到期年份 x 1.5%」。 投資組合和操作 以資產升值幅度來看,2018年是「來回天堂又折返人間」一年。年中淨資產曾較2017年底上升40%,其後物業估價回落加上筆者為淡市作額外撥備, 截至12月28日,本年度淨資產(NAV)上升22% 截至12月31日,本年度淨資產(NAV)上升23.8% ,當中12.5%來自儲蓄,10.3%來自物業賬面升值,-7.2%來自額外印花稅(SSD)撥備,5.0%來自投機收入(包括 電能一役 ),