收爐 (2018)


充滿動盪的2018年即將過去。

市況回顧

隨著股市因初小股災和貿易戰的陰霾而持續不振,物業市場在連年上升後,終於在第三季見了短期頂。這一浪真是非同小可,中原指數和差管署指數從2016年4月起累積上升超過45%,細價樓實際市價(撇除極端成交)平均升了50-60%。與上幾次升浪不同的是,這一次連中價樓(1000萬左右)也跟上了,一般升幅達40-50%,相對上其銀碼顯得十分誇張。

不過,當第三季登頂後,「升得多跌得多」的效應又浮現了。新界各區的上車盤一口氣從500-600萬的頂峯劈下來,儘管二手交投接近冰封,因此真正低價成交也不多,惟幅度達100萬以上者,並不罕見。相對上,筆者觀察到中價樓和大價樓幾乎聞風不動,有極少地區更仍在破頂中。

估價方面,第四季起初僅微調,但踏入12月後大幅向下,反映銀行上半年爆數情況嚴重,淡市利用估價下雨收傘,亦非不能理解。估計此惡劣情況在一月會開始改善。

流動資產方面,大部分資產價格在年初登頂後便無以為繼,包括部分筆者持有的REITs,最大跌幅介乎於5-15%之間,惟領展下跌後又已再創高峯,不禁令筆者捶足頓胸、懊悔不已。

港股在年中已見反彈乏力,到10月更全面崩潰;美股年中再破頂後,近期回落比港股更甚,個別科技股從高位回調一半,龍頭股跌30%也是稀鬆平常。具防守性的股息增長股成了全年大贏家,當中表表者有1883, 2588, 6823, 270, 659等。

美股不振亦令債券和定息證券受牽連,10月開始下跌,部分行業在12月可謂一瀉千里,有些沒有到期日的定息證券跌幅比股市更勁,例如 CTBB 和 SSW PRH,一個月已跌了20%,息率已達十厘,但同時也有不動如山的,例如 C-PRN, GLOG PRA, ISF 等。有到期日的債券情況好一點,中短期債券跌幅約等於「尚餘到期年份 x 1.5%」。

投資組合和操作

以資產升值幅度來看,2018年是「來回天堂又折返人間」一年。年中淨資產曾較2017年底上升40%,其後物業估價回落加上筆者為淡市作額外撥備,截至12月28日,本年度淨資產(NAV)上升22% 截至12月31日,本年度淨資產(NAV)上升23.8%,當中12.5%來自儲蓄,10.3%來自物業賬面升值,-7.2%來自額外印花稅(SSD)撥備,5.0%來自投機收入(包括電能一役),其餘為投資收入 (Dividend, Coupon, Rental Income, etc.) 與利息開支 offset。

來年沒有投機收入幫補,在儲蓄下降的預期下,不知明年會否跌到地獄?拭目以待。

今年筆者頗為幸運,因年中及年尾各有按揭到期轉按,需要資金周轉,不但及早沽出不少一浪低於一浪的定息證券,更分別避開了在港股大跌及美股大跌前入重貨。較可惜的是第三季《在不晴朗的一天出發》,筆者因預期美國即將暫緩加息,入市對象擴展至三張2022-2023年到期的債券,今個月即中伏。由於債價跌至90元以下,已即時作出撥備。其餘九張短債暫時無礙。

預期加按資金在2019年2月到埗,屆時若配合流動資產大跌便可部署入市。目前流動資產的槓桿比率跌至97%(淨現金狀態)。以下為筆者十大資產(截至12月28日):

生活與將來

運動方面,本來養成了每周一次負重運動的習慣,惟12月初胸腔持續出現輕微痛楚,估計又出現輕微爆肺,但因沒有呼吸不暢,便讓它自然康復好了。上周末已經不再感到痛楚,戶外跑步也沒事,是時候重拾負重運動習慣。2019年的目標是進一步平衡工作與運動,希望每周能夠做兩次運動並持之以恆。

移民方面,日前 IMMI Account 內的進度已更新為 Initial Assessment,並要求筆者提供無犯罪紀錄證明及補充極簡單的資料。筆者估計,移民申請已經進入大直路,如無意外2019年上半年便會批出簽證,屆時筆者必需入境澳洲一次才能啟用簽證。

旅遊方面,由於明年有極大機會需要前往澳洲準備生活基本配套事宜,暫無任何旅行計劃。

去年曾提及今年的大型套現計劃,8月已完成一半,另一半預計在2019年2月完成。至於所謂要達成財務自由,理論上在資金到手後買入資產便能完成。筆者的如意算盤是,如能捱得過眼前這個股樓低潮,便可功成身退,否則很可能是「筆者未夠班」。

一切將在2019年揭盅。

後記:

寫完出了文,才發覺沒有為羽翼漸豐的流動資產組合作結。今年筆者沒有放太多心機在流動資產上,一來因為年頭已經知道今年是REIT投資者艱苦的一年(只是領展實在令筆者大失所望),二來因為轉按套現需要資金周轉,不宜使用槓桿,也因此無法持重貨。

截至12月28日,以流動淨資產計算,2018年全年投資回報達 22.3%,幾乎全因有電能加持。若扣除電能貢獻,投資回報只有 1.2%(仲低過按揭利率,真是失禮)。

今天升市,如果今晚美國平穩,扣除電能貢獻後的投資回報應會改善至 2.8%,聊勝於無。


截至12月31日,以流動淨資產計算,2018年全年投資回報達 23.9%,幾乎全因有電能加持。若扣除電能貢獻,投資回報只有 2.8%。

筆者預祝大家2019新年快樂!

留言

  1. "至於所謂要達成財務自由,理論上在資金到手後買入資產便能完成。" -- 一個字, 強!!!

    祝R兄2019順利移民,生活美滿!

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  2. "...本年度淨資產(NAV)上升22%,當中12%來自儲蓄..." R 兄的儲蓄能力相當驚人呢!

    另外, R兄要好好保重身体! 祝你身體健康!

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    1. 謝謝斗滿兄!也祝你一家幸福平安。

      其實小弟儲蓄率佔比較去年低了一個百分點呢,不過計及基數大增,今年也算很滿意了(儲蓄方面)。

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  3. //截至12月28日,本年度淨資產(NAV)上升22%,當中12%來自儲蓄,8%來自物業賬面升值,-7%來自額外印花稅(SSD)撥備,5%來自投機收入(包括電能一役),其餘為投資收入 (Dividend, Coupon, Rental Income, etc.) 與利息開支 offset。

    R兄真厲害!本年度淨資產(NAV)上升22%。連額外印花稅(SSD)撥備都有,計得十分認真。祝2019年各項計劃順利完成。

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    1. 謝謝三兄,懶認真其實只係想搵啲位來低估 Net worth,以免財富效應搞到自己大洗,哈哈。

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  4. R兄, 你應該早就財自了...
    祝你 2019 年一切順風順水。

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  5. R 兄乃係強中之強!
    NAV +22% 實在係勁到噴汁!
    財自只係一個狀態啫, 祝R兄澳洲移民結果快D出爐 (反正都係SURE OK)

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    1. 勁咩丫,勁廢就真。真高手今年唔洗炒炒賣賣齋坐貨都+50%以上...(唔洗分投資回報同儲蓄因人地晨早退咗休)

      最緊要都係移民順利,多謝!

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  6. Hey I am June Summer12月 31, 2018

    Murcielago兄實在厲害,祝新年快樂~

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    1. 見笑了,謝謝June ctse,新年快樂!

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  7. Murciélago bro 太勁了 值得學習 Happy new year! 祝下年繼續強勢

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    1. Forest兄,happy new year,2019再玩過^^

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  8. Rx10兄成績驕人,可喜可賀,祝新的一年更上一層樓!

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    1. 謝謝風中兄,新一年我希望上一層澳洲樓!

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