發表文章

目前顯示的是 八月, 2016的文章

另類限制

圖片
很快就過了一星期了,但我仍未收到蘋果的貨品,出貨的狀態仍然是等待出貨中。 雖然回收價一直維持在高位,甚至還有點反覆上升的跡象,但心裡總是有點忐忑。 此外,新下那張訂單已進入處理中的狀態,看來已經突破了每人或每戶口兩部的限制, 那表示同一戶口其實可以無限地下訂單,等於沒有限制。 真的沒有限制?當然不是。 我馬上發現信用卡限額是一個更大的限制。 當時,由於我只是個初出茅廬的小子,收入低,信用卡限額當然也低。 雖然我已有十多張信用卡,但有很多只有萬多元、甚至幾千元信用額,最多那張也只有五萬元,只足夠應付10部iPhone訂單。即使加上家人的信用卡(其實每人也只有兩、三張而已),總信用額也只10萬左右,加上出貨套現的時間甚長,根本不能無限量地訂機。 這只有兩個解決方法: (1) 利用自己的資本:把現金投入信用卡 (2) 增加槓桿:瘋狂申請信用卡 利用自己的資本等於放棄擴大經濟規模,對借貸情有獨鍾的我,當然不會輕言放棄,於是我立即瘋狂申請信用卡。 申請任何信貸,識得玩一定同時玩,原因不言而喻了。 (待續)

妙用Margin/ML 減低利息支出

圖片
如果讀者同時持有Margin及按揭掛勾(ML)戶口或任何高息戶口(存款利率約1.75-2.15%),以下有一個有趣的方法有效減低利息支出,增加REIT/Bond的息差,令我更安心持有高息資產。 方案一 假設A君有200萬現金,在沒有孖展情況下,當然只能購買價值200萬的資產,年收入為14萬,回報率7%。 方案二 若A君以孖展購買價值300萬的資產,扣除200萬本金,借貸額100萬,Blended利率約1.4%,年淨收入為19.6萬, 回報率9.8%。 此方案的槓率比率為150%,即資產要下跌52%才會call margin,非常安全。但是ML戶口裡的流動性就被淘光了,而且200萬本金全部都要轉換成資產貨幣(e.g. SGD)才能避免付出額外利息,增加了匯率風險。 方案三 與其說孖展融資是為了放大回報,不如說是一種 彈性處理 資金的工具。 若A君僅使用100萬本金,同樣購買300萬資產,把剩餘的100萬留在銀行ML戶口。證券戶口的借貸額升至200萬,令B lended 利率下降至1.2%左右。其中首100萬利率約為1.4%,次100萬利率僅為1%。 這方案產生了三筆收支: 資產收入 21萬 證券戶口利息支出 2.4萬 ML戶口利息收入 約2萬 淨年收入 = 20.6萬 回報率10.3% 由此可見,雖然證券戶口利息支出增加了1萬,但淨利息支出反而減少了1萬,即 利息支出減少了三分之二 !此外,A君只需將100萬本金轉換成外幣,同時 減低了匯率風險 。更甚者,A君不用把資金鎖在證券公司 , 增強個人財務彈性和資金流動性 。 (銀行現金 的流動性較強 證券公司強是常識吧?) 這方法不是甚麼高超技巧,不用付出任何代價,也不涉及深奧的財務知識,便能增加組合的回報,且能有效減低匯率風險。 惟一的缺點是證券戶口的buffer很低,要 準備 隨時由銀行調配資金到證券戶口 。當然,讀者亦可以選擇不去到盡,例如將證券戶口的槓桿比率維持在250%左右,buffer便已很足夠承受daily或weekly的波幅。

消費也要鑽空子

早期的蘋果用家可曾留意到,iPhone 4面世初期,只容許每個用戶訂兩部機? 千萬不要搞錯,後來的機款的確有此限制,但在最初的限制與現時的限制,模式上曾經歷多次轉變。作為用家,當然沒有甚麼影響,相信很少人需要買十多二十部iPhone自用或送禮吧。 基本限制每人兩部,這也是我首次訂機只買兩部的原因。 限制每人買兩部機,原意是希望每個人也有享用蘋果產品的權利,而 這方法 最初 很有效,等待運送的時間一直維持在1週左右。 問題來了:所謂 每人兩部機,究竟是如何限制?有甚麼突破點? (1) 每人兩部 - 蘋果公司以甚麽方式辨識「人」?要注意訂iPhone提供的資料很簡單,除了信用卡資料以外,其他都可以無限複製要辨別真人以當年的科技來說相當困難。 (2) 每戶口兩部 - 若然如此,不停開新戶口就可以了。 (3) 每訂單兩部 - 如果系統是如此設定,真是一個十分無聊的限制。它只是減慢了你下單的速度而已。 由於回收價波幅不大,縱然還未收到貨品,加上我還未知道所謂限制是如何,在好奇心的驅使下,我使用同一戶口再下一張訂單,今次只買了一部。 不同的是,這次等待運送時間,已經延長至2週了。 (待續)

物業的隱藏利益

圖片
近月大家熱切地討論各種能產生穩定收入的資產,當中REIT因流通量較高,在脫歐價格反映得很快;Corporate Bond反應不大,因為在英國公投前,追求防守力的資金已經追逐了一段時間。最近連樓市也活躍起來,先是一手市場成交加快,然後二手市場也轉活,甚至出現了創年內新高的成交。 希望如筆者 5月4日blog文 所言, 樓市已然見底。 實磚(物業)還是紙磚(REIT)何者較好這類爭拗無日無之,一般而言,說前者較好的多是大眾市民,而說後者較好的多是從事金融或喜歡計數的人士。其實何者較好實難判斷,市場瞬息萬變, 此刻我會將新資金投入REIT,不代表我認為實磚沒有持有價值 。實磚交易成本高加上SSD,沽出物業是一個不能回頭的行為,必須慎重考慮。 從金融角度而言,資產交易透明度低是一種壞處,它會增加交易成本令交易相方的利益受損。從交易角度看,擁有資訊優勢的一方會受益,因此我們可以利用此特點尋找利益。除此以外, 物業尚有一種隱藏利益源自按揭估價,令長期持有物業的誘因增加 。 市場上有不同的估價來源,銀行會傾向用某一間或幾間估價行,因此不同銀行的基本估價已然不同。儘管估價都是基於市場交易價格,而非實際價值(現實上這是不可能計算),但估價也是半自動工作,有人為錯誤或公式有漏洞絕對不足為奇。又基於按揭市場競爭激烈,如果你識格價, 無論你用那一間銀行,最高的估價往往會成為最終的估價。 以筆者持有其中一間住宅物業為例,三間銀行的參考網上估價分別如下: 市價: 約480萬 銀行A: 470萬 銀行B: 477萬 銀行C: 542萬 很明顯銀行C的估價出錯,如果客戶有牙力,甚至可以再拗高d,一般幅度在10%以內。 假設筆者在兩年前以400萬買入,首期160萬,經過兩年outstanding balance尚餘230萬。如果轉按到銀行C,保守估價以550萬計算可以借到330萬,套現100萬。請記住,這100萬當中,只有48萬是來自升值,10萬來自還本, 42萬來自錯價 。換句話說,持有實磚者可以在無代價的情況下, 以低息獲得額外 低風險的 長期極貸款,很明顯這優勢是不可能從交易透明度高的金融資產複製 (包括股票、REIT、債券等)。 讀者也許會問,這種情況是否罕見呢? 筆者在2015年10月加按,當時樓市高峰已過,估價也已開始回落,但各銀行對同一單位的估

平民廉價融資渠道Q&A

這幾天收到很多讀者查詢有關REIT融資渠道的事宜,也有follow-up問題是有關Margin戶口如何計算等。與其要大家等待我的回覆,不如一次過在此Q&A,討論可在留言內進行, 惟切記不要提及直接或間接提及該渠道及某優質REIT的名字 ,謝謝各位。 1) 究竟是那一間金融機構提供廉價融資渠道予平民? 實在很抱歉,在筆者 思前想後腦交戰後,決定不再直接提供此融資渠道的資訊。 這決定是基於兩個原因: (a) 使用Margin和國外金融機構所牽涉的重大風險,並非人人可以承受; (b)  經自己做功課所得到的資訊並實行之,往往能分析當中所牽涉的風險是否值得自己去冒。 每人的投資目的和需要都十分獨特,如果沒有經過自己透徹的分析,這種風險比甚麼都不做還要大。 有網友笑指這種行為是「伸手黨」,沒有做功課卻想得到別人努力的成果,對於這點我不盡同意。雖然我寫blog主要是記錄自己的投資及尋找生活之路,但遇到有心的人我很希望能幫上一把,畢竟網絡平台應該多分享才能增進大家的知識。 當初我在Starman兄的blog學習(抱歉Starman兄我要擺你上台)時,也曾嘗試做伸手黨但不果,結果經過近一年反覆思考,終能靠自己分析和尋找解決方法(包括無錢和有錢遇到的問題),在資金ready後迅速反應。雖然暫未有任何回報,但我對執行目前的計劃感到十分comfortable,而這個計劃在一年前我幾乎肯定自己不會參與。 我不會為了谷留言數或點擊率而改變自己的原則,希望讀者見諒。 2) 能給予提示去尋找這個金融機構嗎? 可以。這是一間在外國上市的國際證券公司,以低交易成本為業務宗旨,市值超過1000億港元。 它在香港的辦公室在金鐘。 3) 如果找到這間金融機構,可以私下求證嗎? 我十分歡迎與讀者互動討論,但如果你找到符合以上及以下所談及的條件的證券公司,基本上你不用向我求證。你應該向該公司求證,而大部分答案已放在它的網頁上(需要時間去尋找和消化,這也應該是做功課的一部分)。如果找不到,可以打電話去問。 4) 用這間金融機構有甚麽好處? 這金融機構的優勢有: a) 外幣資產Margin:本地的證券行對非本地的孖展融資十分保守,大部分不提供融資,即使提供其利率也高得根本沒有套息空間,或利率的透明度不高(在網上看不到)。 b) Margin rati

心動不如行動

圖片
  過了七月,工作方面終於過了最高峰,不過隨著line manager放假西遊,無端多了一大堆全新的task,接下來一兩星期恐怕仍然要繼續過疲累而略欠意義的生活。 尋找生活之路方面,上月總算有一點進展。四月開始申請的按揭s,由於職員目亂搞的關係,到了六月才重新出發,到了七月下旬終於成功提取了。由於不動產的exposure對我來說已經太大(加按前,不動產資產佔整體資產超過90%), 新增七位數字的 資金將會全部用作買入具穩定收益的資產用途 。 如前文所述,我最prefer的是港元或美元的高收益債券,惟其價格早在英國脫歐前已坐了火箭,脫歐後雖然沒有變本加厲,但到期收益率(yield to maturity)已極不吸引。另一具吸引力的投資REIT也在脫歐後如脫繮野馬,不過某優質REIT的派息率仍然吸引,因此在 獲得新資金當天,我已馬上把20%轉移至證券行,翌日便於略低於高位的價錢買入了第一注貨 ,佔總資產約1.5%。 上週發現某渠道可為REIT及其他liquid asset作融資,lowest tier 利息約2-2.5%(視乎貨幣而定),息差仍有超過4.5%,initial margin大概30%(即最多買資金的3倍貨), 最低目標總持貨為新資金的150% ,即佔總資產約11%。在此情況下,資產價格下跌超過50%才會被call margin。 上週五我把約17%資金轉移至此渠道,暫時最多可以買到 佔 新資金約50%的貨。有融資渠道的好處除了倍大了資產,令定期收益增加外,亦有利資金調配。畢竟雖然現在銀行利率很低(按揭掛勾利率約1.85% vs. 證券行0%),但未能買入資產的資金始終會喪失利息。 在可融資的情況下,我會先買入資產,再從銀行把資金調送 。 不幸地,上週REIT的價格又拾級而上,可能與公布業績有關吧。業績公布後, 市價又沒有太大反應,可能與預期相若吧,不過 trailing 12-month historical yield 已低於7% 。 評論我就不作了,以免影響讀者的獨立思考。