物業的隱藏利益

近月大家熱切地討論各種能產生穩定收入的資產，當中REIT因流通量較高，在脫歐價格反映得很快；Corporate Bond反應不大，因為在英國公投前，追求防守力的資金已經追逐了一段時間。最近連樓市也活躍起來，先是一手市場成交加快，然後二手市場也轉活，甚至出現了創年內新高的成交。希望如筆者5月4日blog文所言， 樓市已然見底。

實磚（物業）還是紙磚（REIT）何者較好這類爭拗無日無之，一般而言，說前者較好的多是大眾市民，而說後者較好的多是從事金融或喜歡計數的人士。其實何者較好實難判斷，市場瞬息萬變，此刻我會將新資金投入REIT，不代表我認為實磚沒有持有價值。實磚交易成本高加上SSD，沽出物業是一個不能回頭的行為，必須慎重考慮。

從金融角度而言，資產交易透明度低是一種壞處，它會增加交易成本令交易相方的利益受損。從交易角度看，擁有資訊優勢的一方會受益，因此我們可以利用此特點尋找利益。除此以外，物業尚有一種隱藏利益源自按揭估價，令長期持有物業的誘因增加。

市場上有不同的估價來源，銀行會傾向用某一間或幾間估價行，因此不同銀行的基本估價已然不同。儘管估價都是基於市場交易價格，而非實際價值（現實上這是不可能計算），但估價也是半自動工作，有人為錯誤或公式有漏洞絕對不足為奇。又基於按揭市場競爭激烈，如果你識格價，無論你用那一間銀行，最高的估價往往會成為最終的估價。

以筆者持有其中一間住宅物業為例，三間銀行的參考網上估價分別如下：

市價: 約480萬　銀行A: 470萬　銀行B: 477萬　銀行C: 542萬

很明顯銀行C的估價出錯，如果客戶有牙力，甚至可以再拗高d，一般幅度在10%以內。

假設筆者在兩年前以400萬買入，首期160萬，經過兩年outstanding balance尚餘230萬。如果轉按到銀行C，保守估價以550萬計算可以借到330萬，套現100萬。請記住，這100萬當中，只有48萬是來自升值，10萬來自還本，42萬來自錯價。換句話說，持有實磚者可以在無代價的情況下，以低息獲得額外低風險的長期極貸款，很明顯這優勢是不可能從交易透明度高的金融資產複製（包括股票、REIT、債券等）。

讀者也許會問，這種情況是否罕見呢？

筆者在2015年10月加按，當時樓市高峰已過，估價也已開始回落，但各銀行對同一單位的估價更新並不同步。當時的情況為：

市價: 約350萬　銀行A: 396萬　銀行B: 349萬　銀行C: 358萬

今次是銀行A估價出錯，但我已經用400萬的估價成功獲得240萬貸款了。

事實上這些錯價情況一直存在，只是沒有人有誘因及能力去消滅它。這種方法看似充滿理論，但其他很多實磚投資者多年來一種有利用這優勢，只是很少有人以理論形式論述而已。我傾向利用這種不平等利益，套現購入金融資產，如REIT，回報及槓桿都可以做得比純持有REIT為高。這也是我支持繼續持有物業的其中一個原因。