尋找生活．物業．投資．自由之路

又過一年了。 市況回顧 一年前，筆者寫過一篇近況文章《 資產波動時 》，猶記得當時筆者甫投身流動資產市場便遇上冷鋒，持貨從高位回調15%，令組合出現賬面虧損。逆境不久便過去， 筆者也改變了不斷買入的策略，以後只會在機會出現時一口氣大量入貨 。結果今年自首四個月入貨後，REIT再也沒有回調過；債券也是幾乎只升不跌，惟因債券有到期日，即使價格不低也勉強買了些。另外抄襲了其他Blogger，開始買入優先證券（併入債券類）。 ↑↑↑上圖為流動資產組合每月表現，可見踏入2017年確是由年頭升到年尾無停過↑↑↑ 物業市場方面，自2016年4月復甦（也正巧是筆者開Blog之時）後，上升步伐雖慢但幾乎沒有停過，今年只在6-8月稍作喘息，然後又重拾升軌。 住宅市場方面，換樓鏈在不知不覺間啟動，升幅由半新樓（有大型會所為主）及三房單位領航，舊樓的細價樓升幅略遜市場，而舊樓的中價樓則最落後。 一手市況熾熱，尤以下半年為甚，不但同一樓盤一浪接一浪地加價，後來的新盤和優質貨尾單位更加進取，成交屢創天價，彷彿三數萬元一呎已成新常態。 投資組合和操作 以資產升值幅度來看，2017年無疑是豐收的一年。 截至12月28日，本年度 淨 資產(NAV)上升91% 截至12月31日，本年度淨資產(NAV)上升92% ，是2013年後首次接近倍增。需知道筆者在2013年及以前的淨資產基數低得很，投資組合集中且當時槓桿比率超高，相比下2017年的增幅其實非常誇張。 拆開 91%  92%的增幅來看，當中40%來自物業賬面升值（ 主要以估價為準 ），16%來自流動資產升值，15%來自SSD鬆綁，13%來自儲蓄，其餘為投資收入(Dividend, Coupon, Rental Income, etc.)與利息開支offset。 十月炒IPO（已平倉）；小注幾隻美國科技股龍頭，僅佔 總 資產約0.2%；所有物業擺脫SSD。 十一月投機味濃，先炒九倉分拆（已平倉）；趁領展策略重組大升，減持領展；並開始收集電能實業，預期2018年2月尾再大派特別息。 十二月買入債券及優先證券，並因應美息上升，將美元淡倉轉成瑞士法郎淡倉。 賣出車位及領展後的資金未有出路，暫時泊在電能實業等待公布派發特別息。 撇除電能實業，流動資產的槓桿比率跌至116%（以市價計算）或12

早前有Blogger談到「得公屋，得天下」，筆者看畢後也有些感慨。 何謂「天下」？相信每位讀者也有不同的想法。 有些人會認為了不起的成就才算「天下」、有些是為了追求無憂生活、有些是財自。 那麽所謂「天下」，某程度上來說其實就是人生目標或理想，或者說是通往人生目標或理想的必需條件。 對於筆者來說，最想達到的「成就」就是與身邊的人緊密地連在一起，不必為錙銖而煩惱，並且可以隨心所欲地做想做的事。少量物質享受是需要，但並非重點，僅此而已。而達成此「成就」的必要條件之一，便是扣除目標生活的支出後，仍有充裕的收入（主動被動皆可）。筆者比較prefer全被動收入，讓時間全部留給non-career development，包括達成人生目標或理想。 所謂的「得天下」，筆者認為是在上述條件達到時，你 有權 擁有的東西（包括但不限於財富），而 不是 你實質已擁有的東西（一般來說是財富）。 上述的「得天下」方程式，正正解釋了為何得公屋者得天下。 首先要撇除「完全不鑽空子得公屋」這個不太現實的前設。目前的公屋制度下，輪候隊伍消化極緩慢，而且隊尾無限加時，陰謀論指出箇中原因是太多人利用「社會工作」漏洞打尖。因此，要進入公屋門檻本身已涉及灰色行為。 第二，獲得公屋後，首十年免入息及資產申報及審查，公屋戶在這十年間能在收入暴升的情況下，仍然可以合法地享用月租約$2,000的絕對優勢，超速累積財富。假設私樓月租為$15,000，公屋戶這十年間已經比私樓戶累積多156萬港元。 第三，即使十年後依法申報，公屋戶亦只會被列為富戶，直至極極極大幅超越基本收入或資產限制才會被迫走。即使被迫走亦能以綠表價買入資助房屋，負擔仍遠低於私樓戶。 以上幾點並不能讓公屋戶取得極大成就，也不至於能累積巨額財富。然而，公屋戶在上樓後首十年間， 由於 保證 家庭開支極低，相對容易增加消費、提升生活質素，包括現今社會最為昂貴的基本精神消費：組織家庭、生育下一代。 而家庭人數增加所帶來的財務負擔，主要為住屋面積，亦能透過社會福利、以低廉的成本去解決。 根據筆者的觀察，即使家庭年入超過100萬，不管物質生活如何滿足，如果未能解決自住需要，亦無法貿然、輕鬆地組織家庭，甚至不敢生育下一代。一個簡單的例子： 兩個專業人士，月入分別為六萬和四萬，若要組織家庭，買個上車盤閒閒地都要借四五百萬按

引用郭釗的好文章，投資切忌睇價格計死數。 原文在此：https://hk.finance.appledaily.com/finance/realtime/article/20171213/57575480 小時候因為家貧，通常知慳識儉的媽媽都會到街市買一些破爛邊緣的生果，切掉破損部分給我食。長大後看到一些研究報告，才得知局部壞掉的生果，整個都帶有毒素，就算進食完好部分，對身體無益之餘還有害處。不知者不罪，當然不會怪責慈母。進入投資領域後，發現輸多贏小的朋友都有一個共通點，就是只看價格不看價值。繼續用上面例子，十蚊十個跟十蚊三個蘋果當然在價格上有分別，而且有些朋友會覺得前者性價比較高，博十個有三個冇爛已回本，四個以上有本有利，就算全部「爛爛哋」，在十個之中切除破爛部分，完好無缺的加起來應該多於三個的份量，怎計也是聰明選擇。但吃水果本是為強身健體，現在變成有損健康，真是聰明嗎？ 兩隻相同行業的股票， 一隻市盈率10倍，另一隻30倍，應該買前者吧？當大市上升時，10倍那一隻應該會「追落後」，這句對白是否熟口熟面呢？但往往上升幅度較高的，卻是30倍那一隻。尤其是投資一些風險較高的範疇，以本人較熟悉的外地樓為例，我四、五年前開始投資日本樓，多數買入銀座、千代田區、西麻布、南青山等較高級的住宅區，幾年來升幅及收租都有不錯回報。當時有朋友有樣學樣，某日突然跟我說買了日本樓，加入我的行列咁話，我問他買哪裏了，他只說東京一個近JR站的住宅區，收租回報不錯，有7厘多云云，但講極都講唔出邊度，他說有研究過我買入的區份，其評價是「呎價貴，銀碼大，回報率又不高」，而他那個單位50萬港幣有找，他認為呎價平相對抵玩。 他後來傳盤紙給我，一看就知是老人區，租和賣也應該不容易，我心知不妙但已成定局。買入一年後他要我介紹一些日本仲介給他，因為之前租客走了，想找多幾個渠道放租，我介紹完就沒再跟進，兩年過去，上月收到他的電話，他無奈表示那單位自從買入後，收了幾個月租，就再找不到租客，賣又賣不出去，管理費和修繕基金又要照交，可謂沒錢收還要嘔凸。 我當然不會在其傷口上灑鹽，抽他當年後腿，但當他知道我的日本投資平均都有一倍升幅，難免心裏不舒服。近日同類事件再次發生，朋友發現我投資了東南亞一酒店式住宅項目，走來告訴我附近的住宅呎價更便宜，雖然沒酒店配套，但性價比更高云云。其

領展的策略評估終於塵埃落定，17個商場以高溢價52%售出，交易金額達230億元，扣除原有估值淨利潤約74億元。NAV即時上升約5%，租金下跌令可分派收入將減少約8.5%，會於2018年3月反映。 東昇兄已經詳述Facts and figures，筆者在此就不贅了，讀者有興趣可 稍移玉步 前往參閱。筆者想highlight的一點是賣出的物業對可分派收入的回報率僅約2.6%。 230億相當於領展市值的15%，對領展來說可算是大銀碼，領展CEO王國龍先生一向作風穩健中不忘發展為上，筆者估計他已有著相當盤算，投資目標可能會以過往做過的事為基礎，為公司展開一個新方向。以下是幾個可能性： 1. 減債 有分析指美元已進入加息周期，領展有可能用新資金減債以降低成本。 筆者認為機會較低 （起碼不是這一刻），原因有四： 領展的 帶息負債比率很低 ，只佔總資產17.4%，D/E ratio距離警戒線非常遠 過去半年， 領展的實際利率成本只有2.5%，比出售物業的yield還低 浮息負債共139億，當中100億已經做了利率掉期(IRS)，受加息影響可謂微不足道 如此保守並不切合領展和王生的進取度 惟一能支持的此論點的是近兩年領展的D/E ratio比2015年3月高出不少，但筆者相信低息（尤其是USD Corporate Bond）是鼓勵領展增加負債的原因，不能倒果為因。 2. 回購 領展管理層深明回購是最有效及有率增加DPU的方法，過去不論市價高低都曾回購。但是與減債一樣，筆者認為「賣產為即時回購」的機會不大，原因如下： 以現價計算，領展的息率只有3.4% （還未計算賣產後可分派收入減少），雖然較賣出的資產高，但是Margin太窄，不值得大費周章去賣產 過去領展每年只回購0.5 - 1.5%基金單位，市場已經會炒作， 如果用230億元或大部分作回購，相當於超過10年的回購金額、或幾個月成交額，領展必定會買貴貨 有關領展的回購還有一個有趣故事：領展過去曾公開表示市價未反映公司價值，公司無懼在歷史高位回購。直至2016年8-9月，領展以平均價超過$55（當時接近歷史高位）回購超過1280萬個基金單位，後來持續下跌直至$48.55才見底。自此，領展的回購開始變得集中，不再隨便、平均地回購。例如2016年12