尋找生活．物業．投資．自由之路

今年以來，環球利率整體下降中，借貸成本亦步亦趨，都有利於持有定息證券，包括定息或浮息債權型證券（如債券、永續債、優先證券）和對利率敏感的股權型證券（如房地產信託基金等）。 在債權型證券當中，又以永續或極長期債券受益最明顯。眼見組合內的 Baby bonds 價格不斷上升，又勾起筆者對高溢價永續債的不安。 目前普遍的永續債的溢價都不算高，不少稍有溢價的只是鄰近除淨日，但個別高溢價的開始令筆者卻步。 以極受歡迎的 C.PRN 為例，最近市價已迫近$28，即溢價近12%。以最近一季派息計算，息率約7.9%，扣除約2.5%的融資成本，息差仍高達5.4%，表面上相當不俗，但其實以 C.PRN 的浮息本質而言，由市場利率引致的息差波幅相對較小，所以絕大部分市況下其息差都會保持不俗。 問題來了：為了賺5.4%息差，卻要承受近12%（相當於8-9季的派息）的贖回風險。值得嗎？ 換句話說，若未來一年 Citigroup 沒有贖回，就能賺5.4%回報；若 Citigroup 在未來一年贖回，就要承受6.6-12%的損失。 對於 Citigroup 而言，不贖回的每年成本約8.8%，稅後約7%。由於減息周期尚未結束，預期這一數字會繼續下降。筆者不確定這筆資本對 Citigroup 而言是否值得付 7% 的成本，但是 Gut Feeling 告訴我，這裡有風險。 整體而言，我不能說它的贖回風險已高到必需離場的程度，惟此風險已不能忽略。年半前HSEA/HSEB 一役，筆者幸運地避過了，希望可一可再。 利申：已減持 C.PRN，請讀者自行衡量投資風險。

續上篇睇樓記，第五間屋位於 Coorparoo, 在市中心的東南方，距離市中心僅十分鐘車程。這區是華人區以外香港人最喜歡的 Suburb 之一，交通方便、生活配套齊全，是一個相當不俗的住宅區。 缺點當然是價錢較貴，比較見得人的獨立屋最少要120萬澳元。 這間屋在 Coorparoo 的邊皮位置，開價比中心區域低一大截，視察前看照片似乎還可以。室內只有一層，三房間隔，面積約1700呎，有明火煮食爐。土地面積較小，只有五千呎左右，後院狀態一般。實地視察卻令人大跌眼鏡，內部明顯日久失修，牆身狀態惡劣，全屋地板和廚廁也非常殘舊，看樣子拆掉重建是最好的處理方法。 對於不欲花太多功夫的我倆來說，看這間屋完全是浪費時間，還是快點趕到下一個同時間開放的樓盤吧。 開價70萬澳元，一直沒有成交，但後來放盤消失了，據聞是租出了 (咁都有人租？)。 ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊ 第六間屋在 Carindale 北端，由於與第五間屋開放時間一樣，得非常匆忙地趕去現場 (幸好上一間只花30秒便看完)。這間屋也是只有一層，四房間隔，面積約1400呎，另設一間約100呎的小屋。業主在三年前買入後曾經翻新，室內大部分地板是簇新的 Vinyl plank 或地氈。後院狀態良好。 儘管這間屋面積略小，筆者也頗喜歡，因其開則不錯，室內狀態良好，廚廁也比想像中理想，只是陽台的地板需要重鋪。但太太不喜歡，因感覺比較老套，而且房間面積偏小 (尤其是主人房)。 開價69.8萬澳元，後來才知道在視察時業主已答應一個買家的 Offer, 成交價68.8萬。 ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊ 第七間在 Carindale 大型購物商場附近，是少有可以徒前往購物的選擇。這間屋位處內街，也是只有一層，四房三廳間隔，室內面積接近2000呎，後院有一個三百多呎的有蓋戶外空間，地上鋪滿了階磚，仍然很新淨；前庭則有一個百多呎的陽台，正門前和後院的草地面積十分大 (有好有壞)。雖然業主已買入超過20年，但室內裝修 (包括廚廁) 仍保持新淨，估計近年曾重新裝修。有趣的是，筆者視察這間屋時，無論室內室外都滿佈白髮蒼蒼的老人，彷彿全區的老人吃完飯都來這裡 social 一樣。 筆者非常喜歡這間屋，太太覺得也不錯，但業主的態度很曖昧，有一種很強烈

考察半天後，筆者和太太趁當天沒有其他行程和預約，即興駕車到幾個有興趣的 Suburbs 預覽一下，包括 The Gap, Kenmore 和 Carindale 等。這種預覽雖然無法審視物業室內情況，但對了解該區及外在條件還是有些幫助。若發現該區完全不合心水，便可直接從翌日緊密的行程中移除之。 晚上我們抵達位於 Belmont 的 Airbnb 後，二話不說便「開工」，重新審視每一個有興趣的樓盤的照片，及評估翌日開放日是否值得到訪。分秒必爭的程度，好像打仗一樣！ 登澳之旅的首個星期六，在有興趣的 Suburbs 共有39個樓盤，所處地區包括 Carindale, Coorparoo, Kenmore, Bardon, The Gap, Camp Hill, Clayfield 和 Ascot，當中只有18間在周末有開放日，另加一間太太特別預約了地產代理在開放時間以外視察。 可恨最後入選的各個樓盤所在的區域，幾乎都是在 Brisbane 東極 (Carindale) 與西極 (The Gap, Kenmore) 之間梅花間竹地開放，加上筆者所住的 Airbnb 在比 Carindale 更東面的 Belmont，考慮到駕車往各區交通時間限制， 筆者精心篩選了9間屋進入最後視察清單，從照片看這9間屋幾乎所有範疇都獲筆者與太太評為 Average / Above average / New。 另外雖然只有9間屋入選，預期駕駛距離卻達300公里。 ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊ 第一間屋開放時間從早上八時半開始，所在地 The Gap 距離 Belmont 約30-50分鐘車程，所以我們一早便出門了，最後提早了五分鐘到達時，地產代理仍未完成 Setup 呢（以澳洲人的工作標準，這其實很正常）。 The Gap 位處 Brisbane 西北方一個山谷中，距離市中心車程約12公里，是一個典型的 Catchment Area，家長都是為了區內的好學校而舉家遷入，然後住幾年便易主。區內環境幽美，但是配套略嫌不足，而且交通依靠區內兩、三條主要道路，繁忙時間會塞車。 這間屋有兩層高，室內面積接近3000呎，但下層大部分地方原本為室外空間及車房，經改裝後成為與後院戶外空間連成一線的遊樂式客廳，並設有明火煮食爐；上層為家庭廳和四間睡房，主

這幾天、尤其昨天發生的事，縱非親歷其境，卻無阻筆者瞠目結舌、怵目驚心。 千言萬語在心頭，實在無法釋懷。 心情沉重，卻仍要處理 Money Matter，非常難過。 ——————————————————————————————— 峰火連天居然發生在香港，試問有哪一個投資者曾經 price-in? 自問後知後覺，不知原來很多人早已 take action。 筆者超過六成資產在香港的物業內，打算出貨的出不了，原本不打算出貨的，其出貨時機也許已過去。 至於流動資產，撇除現金不計算，只有約 25% 直接與香港有關，當中六成來自筆者第一大重倉 RW0U。 有不少朋友問我應否出貨，坦白說，我亦非神仙，又何得何能去給予意見？ 對比其他房地產信託基金，即使考慮到 近月 香港發生的事件，它的估值仍算相對便宜。但是 近日 發生的事件，不就是一隻慢性黑天鵝嗎？ 說事件無法預測，只會惹來笑話。 事實的確是筆者後知後覺。 事已至此，馬後炮也是無補於事，如今只能向前看。 RW0U今早再急跌下來，即使撇除兩次除淨，也累跌接近兩成了。從投資角度看，要記住它的收入組成部分雖然有超過 60% 來自又一城，但商場租金收入並非又一城的全部 （大租戶主要租辦公室） 。詳情請參看公司的報告，不贅了。 從九月尾少量減持至今，亦已累跌逾一成。以其他發展商的商場為鑒，估值被壓抑是肯定的，會否再跌我也沒有水晶球。只可肯定的是不會無止境下跌。基於 Geographic Diversification 和個人政見理由， 長遠我一定會減持，首要目標是減至非最大持倉。 無奈今天怎樣看也是一個惡劣的時機，惟有繼續觀察。 由於局勢進一步升溫，筆者會無限期擱置增持任何有關香港地產資產的行動，並已大量減持今年較早買入的恒基地產，試入的 2778 亦已清倉。另一方面，筆者亦注意到有防守性資產突然急跌，很可能有人被斬倉；其餘的普遍跌幅亦增大。 最後想說，筆者流動資產相比物業資產，尤其是牽涉香港的部分，仍是一個小數目。因此所謂的減持行動，除了為 Diversification 外，更是對自己忠於的信念的一種表態。假如閣下純粹 從 投資的角度看，切勿對本文過度解讀。

快活谷小子終於出書啦！ 快兄新書BLOG文傳送門 小弟有幸獲邀寫序，希望能為大家了解快兄鉅著的思路盡點綿力。 —————————————————————————————————— 兩年多前與快活谷小子兄相識於 Blog 界，每次交流總有一種親切的感覺。 無他，Blog 界長期呈現「股盛樓衰」狀態，筆者開 Blog 時，除了個別「搵食兵團」以外，整個 Blog 幾乎只有筆者一人獨撐物業投資。快兄開 Blog 時間比筆者遲幾個月，起初在物業投資上著墨不多，但每每於留言發功，筆者一看便知是「有料之人」。相約見面後，方知何謂相逢恨晚。快兄對各種高階投資工具、技巧、經驗等，無不令筆者大開眼界，功力比筆者高出不知多少倍，幸好快兄無論真人還是在 Blog 中均顯得十分謙卑，筆者才有幸(膽)與快兄一再相見。 幾個月前，得知快兄有出書之意，筆者略感奇怪，因快兄出名樂於助人，常花時間與朋友見面、協助解決問題，家人有老有嫩，哪能擠出時間做出書這種吃力不討好的行為？一再追問下，方才明白快兄助人之心。畢竟見面花的時間太多，縱使有效但其效率不高，將畢生功力濃縮在書本中，才能讓知識和智慧自動流向有緣人手中。 那天與快兄與中環某日本餐廳共晉晚餐，原本筆者只是一心與快兄把酒言歡，順便從隱世奇才的言談間偷師。酒過三巡，快兄忽然認真一問：Ｒ兄，能否幫我寫個序？ 坦白說，筆者當下感到非常錯愕，心想：我何德何能呢？但一轉念又想到如快兄般的高手，開口必有其原因，便答應下來。 後來筆者細想，Blog 界中具物業投資經驗又願意開 Blog 分享的人，實在寥寥無幾，作為同路人得此邀請理應當仁不讓，更何況是由快兄這位高手開口？ 快兄的文章獨樹一格，不熟悉者會常感摸不著頭腦，其實多點看、用心看，不難明白快兄的苦心。就拿拙文來比較，筆者偏好行文一針見血、對於不合理的見解會直擊其要害，好處是認同的讀者看得爽快、容易吸引同路人圍燒取暖；壞處亦顯而易見，不熟悉該題材或不認同該意見的讀者很容易便失去興趣， 如果題材本能助人，卻因表達不彰而不得要領，甚至引起罵戰，豈不是一等一的浪費？ 雖然我倆的投資取態和走過的路均甚為相似，但快兄的文章風格卻十分不同。讀者很難從快兄的文章看到批評，也絕少只講一套見解或強迫讀者接受某一種話題。不僅文章如此，快兄真人說話的風格亦如是，可謂內外一致。起初筆者以為快

昨日最不起眼的新聞，應該是施政報告首次不能在立法會會議廳宣讀。因為 不論立場、不論政見、不論口袋中的財富，幾乎全民的眼球都被「放寬按保」佔據了。 好友當然雙眼發光，仿佛400萬樓已立即升到600萬、600萬樓已立即升到800萬、800樓已經立即頂死係1000萬。淡友或者盲反繼續死撐樓市必定爆煲。 無辦法，立場不同、見解便不同。盲反不會理你甚麼基本因素、甚麼展望分析，總之政府就係推人去死，總之買樓借錢就係過大海篤手指。 放寬按 保 政策 - 分析 樓市升了咁多年，係人都知水浸是全球性問題（雖然仲有好多人扮無知），再加上香港供求失衡問題累積多年，600萬的首期斷層的確不合時宜。政府年年都叫人小心風險，但樓價連年上升， 金管局總裁下台時都輕描淡寫地承認「係有少少阻人發達」，其實真心係阻住收入不高、最需要上樓又無資格排公屋嗰班人。 今次放水，力度之大堪比2002年世紀救市：(純粹講按揭，不講其他招式) 1) 九成按揭放寬至800萬樓，放寬幅度是100%； 2) 八成按揭放寬至1000萬樓，放寬幅度是67%； 3) 略去壓測只睇收入供款比率，放寬幅度大約30%； 4) 450萬樓下的九成按揭收入供款比率放寬幅度大約11%。 還有一點細節位，600萬以上的按揭保險不接受加按，只接受新造按揭及轉按不加按。換句話說，最大受惠者是 (i) 原本沒有按揭的人和 (ii) 之前買新樓用了財務公司按揭的人。 其中 (ii) 可謂間接為買新樓而不敢用財務公司按揭的人打了支強心針。現在新樓買家可以樓花上會財務公司，兩年後轉按至銀行，不用再怕財務公司隨便加息趕客。 收入要求方面，買800萬借9成只需收入約六萬元（保費已計入供款），即兩公婆每人月入三萬元已經足夠。 新按保計劃的代價是收多少少按揭保費（600萬樓下不受影響）。 放寬按保政策 - 評論 放寬按保政策是否德政？ 這政策在林鄭上任後不久已經傳出，如果在當時推出，筆者會十分支持。 撇除無法解決的土地供求問題，一直以來筆者也認為樓市是水浸問題加速了樓價上升，尤其是早年的細價樓樓價飆升。 治水必需用疏導之理，而非胡亂堵塞，否則洪水只會在無法預測的時間滿溢或崩堤亂竄。 是次變動最大幫助是令600萬樓首期鴻溝消失於無形，800-900萬首期也只是差100萬，以此樓價水平相對容易解

續《 愚蠢地笑 》 寫完上文後，發覺要續下去不是那麽容易。 散戶兄說筆者已找到處理方法，我想說是，但隱約地又覺有點不妥。 或者自己默默地做著，是憑感覺或經驗多於以理論述之。 想不到天下間竟有事情是做比說還容易。 也因為面對這個難題，筆者思考了多天，以避免倉卒成文會誤了讀者，甚至誤了自己。 ——————————————————————————— 我們常常強調，不要理會價格。可是我們是人，我們清楚知道這是沒可能完全做到的。 但是我們可以控制自己對價格的投入程度。 我們可以控制自己的邏輯，確保戰術、進攻和防守的理念是一致的。 作為一個愚蠢的人，最重要的是保持謙卑的心。 既是謙卑，就不要嘗試和重覆做不可能的事情。 買入某件資產可以是基於預測其 業務 有正面樂觀的未來。 買入某件資產可以是基於預測其 分派 有正面樂觀的未來。 買入某件資產可以是基於預測其 盈利 有正面樂觀的未來。 買入某件資產可以是基於預測其 現金流 有正面樂觀的未來。 如是者，為何我們要對其價格作出不合戰術邏輯的期望呢？ 沒有期望，就沒有失望。沒有失望，就沒有悔恨。 沒有悔恨的包袱，就不會有最初的 錯誤決定 。 想「贏」，首先要唔「想」贏。 （完） 註：當然，我們也可以基於預測其價格會上升而買入，但這就是賭博。如果賭局明顯對己方是有利的，我會視為投機（ 例子 ）。

放假，但似乎無人開心， 而家心情好似國定殺戮日 (The Purge) 前夕咁。 一世人都無試過好似而家咁想日日返工，估唔到臨退休 竟然會 咁諗。 氹下自己，作個唔係幾好笑ge笑話。 講明先，點到即止，好笑笑下就算。 唔好笑都唔緊要，反正大家心情已在絕對零度，都無得再差了。 一對男女為結婚買樓的事吵架。 男：Ｒ兄話自住要買樓，我已決定要買這個新盤。 （大佬咪擺我上枱先得假） 女：Ｒ兄話要買樓，但無叫你為咗買新樓要住到山旮旯咁遠！ 男：其他方法已經考慮過，無辦法。我已經入飛，ＡＡ話好大機會中，聽日就買。 女：首期嚿錢大家都有份出，你唔洗同我商量過就決定，有無搞錯？ 男：老母同班親戚朋友都撐我買，唔洗諗梗係去馬啦。 女：吓，我班姊妹無人撐買喎。咁大件事都可以繞過我？ 男：而家咪同你商量緊囉！ 女：你而家唔係商量喎，你係通知緊我！ 男：總之我已經決定咗買。再煩就鬧到你收聲，再唔收聲就打到你收皮！ ...(敏感事件已屏蔽)... 男：好啦好啦，雖然我買樓初心無變，但再諗下先啦。我就不當處理買樓事件向你致 ...(敏感事件已屏蔽)... 男：入飛已經壽終正寢！The 飛 was dead! ...(敏感事件已屏蔽)... 男：喂，你好啦喎！道咗歉，鬧又鬧過打又打過，而家都話正式決定唔買囉，點解你仲係唔肯收手？ 女：一早已經唔關買樓事，係你態度問題！ 男：我知，上次車你返來嗰個鬼佬叫你唔好買丫嘛！ 女：我都話嗰個鬼佬係我上司囉，唔通我話你小氣唔畀我搭佢順風車咩！ 男：明明成件事就係由買樓開始，而家都話唔買囉，我都讓哂步，你仲話我小器。你想點姐？ 女：小器都唔係呢件事！你態度咁差，喊打喊殺，你想點？ 男：我想氹返你坐低傾你又唔接受，究竟你想點先？ 女：你日日兇神惡煞咁，有人咁樣氹人咩？我問你想點先真。 男：... 女：... 男：由於情況緊急，我同死黨開會決定將首期嚿錢拎來買跑車，有現貨，而家去攞車。以後每日車你返工放工，唔洗再上鬼佬車，希望你會唔再嬲我啦。 女：後日重陽節，有咩留返拜山先講。 當每日都處於 白色恐怖 中，其實 黑色幽默 真係唔係幾好笑。 不過都係嗰句啦，難行日子不削我對生命眷戀。 大家加油，為自己的生命繼續努力！

再來回顧。 仍是政經風波、 市況回顧 七月至今，香港前線經濟急速下滑，部分行業當然是因為示威活動持續，而主要經濟支柱則受環球經濟放緩及貿易戰遲遲未能解決為主。 兩條主線暫時完全看不到曙光 ，相信港股亦會維持周初調整、周中反彈的主調，適合賭博一族搵食。 樓市方面，因應示威活動持續，個別銀行大幅削減估價。成交方面，一手樓肯略為減價已獲大量承接，調整之深未及 2018 年年底。至於二手樓則成交極少，仍是維持銀碼越大、防守力越強的態勢，相信此情況會一直延續直至政策有重大改變為止（相信未來十年都不會出現改變）。 坦言現在市面十分蕭條，人心惶惶、經濟下滑，暴力活動無日無之。政治問題一日不解決，不要說經濟重回正軌，連過基本生活的心機也沒有。 美國方面，利率一如所料續降，但聯儲局不肯承認經濟受壓，暫時年底前是否再減一次息仍是未知之數。筆者個人認為12月議息再減四分一厘的機會較大。 澳洲方面，十月初再減息四分一厘，今年自年中大選後已減了三次息，而經濟不見有明顯起色，樓價卻已率先見底。 相信明年澳洲實物資產會是一大亮點，惟需對沖匯率風險 。 投資組合及操作 自從筆者於八月中《近況小紀錄》起，雖然政治問題仍有越演越烈的趨勢，但首當其衝的地產股卻不再尋底，而僅在低位徘徊。本地 REIT 的情況也相近， 但 823 因估值高昂，似乎仍在尋底中，但其實它所受的影響屬最輕微 ，可考慮在業績發布前繼續試底性增持。 筆者最近主要操作如下： 1) 閱畢 風中兄鉅著《 懶系投資法 》 後，受啟發買入更多永續債及直債，以應對減息政策。 2) 首次買入水務股，貪其息率尚可而增長穩定。 3) 小型投機操作，減少短期賬面損失。 4) 策略性減持第一大持倉 RW0U。 截至9月30日為止，本年淨資產(NAV)較去年底上升26.7%，當中 8.0% 來自儲蓄，7.3 %來自物業賬面升值，5.0% 來自投資收入 (Dividend, Coupon, Rental Income, etc.)，其餘都是流動資產賬面升幅（近來賬面升幅主要來自筆者第二大持倉 2588）與利息開支 offset。 本年度投機收入十分少，從略。 儘管今年不斷買貨、甚少賣貨，但流動資產槓桿比率目前仍只有 1.17。未來幾個月，因移民提早結束 MPF 戶口及賣車所獲得的資金將會到位

今天談一個老生常談的愚蠢問題。 發掘了一件好資產，買了它，然後怎樣？ 通常我們會面對的情況都是不幸的： 1) 未買夠貨，然後它升了，後悔入得太少。 2) 買了貨，然後它跌了，懷疑自己。 3) 買了很多貨，然後它不升不跌，忐忑不安。 最惡劣的情況是所有的不幸發生在同一次經歷，例如： 入了雞仔注好貨，然後它跌了，不禁懷疑自己；接下來它升回買入價，覺得希望來了便加注；不幸它又潛水，於是加倍地懷疑自己，之後升回買入價又加注，不斷循環.....加注N次雞仔注後，市價仍然停留在買入價附近，持貨久了卻無安全感，天天忐忑不安。 終於有一天，它開車了，連升好幾天後，臉上換上燦爛的笑容。不到幾天，忽然驚覺N注雞仔注加起來也不過是小注而已，根本買不夠貨。 係人都知道未買夠貨時，最想資產價格不上升，甚至下跌更佳 （有槓桿除外，要考慮更多）。後知後覺，後悔不已。 燦爛的笑容，此刻竟爾變成天下間最愚蠢的一幕。  （2017年舊照，時間過了，難忘依舊） 針對自己的愚蠢，有甚麼解決或改善方法呢？ （待續）

通關後，取了預約好的租車便直奔我們的第一個考察點 - Bardon 順帶一提，布里斯本收費公路不多，主要是某幾條橋和隧道。我認為布里斯本的交通擠塞並不嚴重，無必要使用收費道路。記得如果租車時曾經收費道路，除了路費外，租車公司會收取一個固定行政費，大約是HK$200。 因此，如果不慎走了收費道路，就不要省了，盡情地使用吧。 筆者就在首天不熟悉的情況下誤進收費道路而不自知，結果十幾天旅程只走了一段收費道路就被收了$225。嗚... Bardon 在布里斯本市中心的西北方，距離市中心僅7公里，屬於布里斯本中央核心區域之一。布里斯本是一個 hilly city，地勢不高但很多道路都是斜路，而且坡度甚大，而 Bardon 是亦不例外，基本上是依山而建。此區最大優勢是近 CBD 而價錢相對親民，Apartment 不多，雖然是純住宅區但同時也不靠近大型商場。 當天是星期五，沒有樓盤搞開放日，但我們事先已預約了 Seller's Agent 看一個叫價大約是 AUD 800k 的放盤。 從照片看內部還算不錯，應該略為翻新便可以入住 ；地點不近區內繁忙的道路，從地圖看似乎是一個幾好住的地方。筆者抱著期待的心情從機場出發。 機場距 Bardon 約30分鐘車程，但因筆者不熟悉布里斯本的路，差不多用了45分鐘才到達 Bardon。 到了 Bardon 主要道路，發覺這區的車流頗多 ，與我們想像中的純住宅區有點出入。幾條主要道路都是雙線雙程行車，雖然有充裕的停車空間，但道路相對車流量感覺太窄了。 車流量雖多，卻沒有充足的行人過路設施 。由於車多， 空氣也不好，跟筆者想像中的澳洲住宅區落差很大。 幸好我們看的盤不近大路，車輛從大路進入支路後，又上又落幾次後終於到達樓盤地點。這裡的地勢較大路低得多，四周都是樹木，十分清幽。 但昨晚下過雨，到上午十一時地面仍然未乾，看來是因為地勢和樹木問題令陽光和自然風不能引進這地點。 屋外停泊著一輛 Mercedes-Benz C250，明顯地 Seller's Agent 已經到達。這裡的 Agent 不論年紀都很喜歡駕 Benz，反而人客多數都是駕韓國車或日本車。真是十分有趣的對比。 題外話，除了 CBD 外，在布里斯本很難看見奢侈品。私家車已經很明顯，路上較少見歐洲車(大概只

傍晚特地到書店尋找 Blog 友風中追風的處子之作《 懶系投資法 》，很幸運給我找到。書架上只剩最後一本，大家欲購從速。 暫時睇了九十頁，老土啲都要再講，真係從來冇見過一本香港人寫 Fixed Income 的書(另送穩定收益資產)寫得咁全面，亦冇見過花咁多篇幅講直債。剩係睇到呢度已經值回書價有凸，可恨書架上只有一本，不然買多幾本給朋友看，豈不美哉？ 到目前為止，最深印象係本書唔止講理論同實踐，風中兄仲夠膽將失敗事蹟也收錄在書內，務求讓讀者獲得立體而寶貴的經驗，實乃真君子也！ 唔講啦，難得如獲至寶，睇書！

澳洲的二手樓市場還有一點較香港優勝，就是不同的地產代理都把旗下的盤源集中在兩個地產網站（類似「網上物業廣告平台」）內，而該地產網站的 Apps 也做得很好，比網頁還要詳細和易用，而且資料和照片很多，對了解樓盤狀態幫助極大。 也許因為澳洲樓市偏淡，盤源甚多，筆者經常在看過後忘掉為何喜歡或不喜歡。在登澳前一週，筆者和太太把重點考察的 Suburb 的所有樓盤重新看一遍，並將每一個樓盤列在 Excel Spreadsheet 上，包括地址、叫價、政府評定的土地價值、土地面積、室內面積、房間數目、樓層數目、廚房 / 廁所 / 裝修新穎程度、是否有泳池 / 煤氣爐 / 露台、花園狀況及可供視察時間等資料通通紀錄在 Spreadsheet 上，以便決定下一步。 即使樓盤不合心意也要紀錄，以免下一次看到該盤時又要花時間細看才知道不是自己杯茶。 我們的登澳之旅便是跟著這張 Spreadsheet 出發......行程包括睇樓、睇樓、睇樓、睇樓、睇樓、睇樓、......、睇樓、睇樓、睇樓，然後到黃金海岸慶祝結婚五週年紀念，然後返回布里斯本，然後就沒有然後（留了差不多一星期緩衝期，以便若有需要可以睇更多樓...）。 ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊ 登澳之旅在布里斯本的秋天展開。Sunshine State 果然充滿陽光，秋天的日間氣溫仍然有25-30度，晚上也有15-20度，但由於城市沿河而建，加上大部分建築物不高，只要不長期在陽光下暴曬，一陣微風吹來已能使體感溫度驟降。 CBD 的規劃相當稠密，但因面積不大、且有大量綠化地帶、公園和較矮的歷史建築，在繁忙時間也沒有讓人窒息的感覺。 布里斯本並非高緯度地區，藍天很多，但並沒有北歐那種藍得令人瞬間戀上的感覺。喜歡藍天的朋友，墨爾本和悉尼或者比較適合。大自然的美其實也是百貨應百客。 布里斯本不但沒香港那麽潮濕，而且較其他澳洲大城市乾燥。降雨方面，雖然澳洲給人的感覺是經常陽光充沛，但原來全年平均也有三分一日子有下雨，日數與香港差不多，但布里斯本下雨較多在晚間發生，而且降雨量低得多。 布里斯本下雨時，很多人根本不打傘，遇上陽光轉眼便乾了。 ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊ 航班在早上七時許降落在布里斯本國際機場。星期五早上的機場非常不繁忙，機場不算大，但由於

近日國際和本地投資氣份俱可以「惡劣」來形容，惟暫時仍僅限表面影響而已，未見大規模拋售。 閒話莫說，整述要點如下： - 貿戰升級後稍稍緩和，特朗普似未有把握打勝仗，未來仍以反口覆舌為主；金價上升 - 美國利率市場如年初所料，急轉直下，相信US Fed今年內要再減 0.5-0.75% - 2年期與10年期美國債息率終現倒掛，可預期1-2年內股市及經濟會出現大型震盪 - 美公司債息率跟隨下跌，價格走向兩極，優質的上升，有壞消息勁跌 - 美公司債現 call back 潮，筆者也中了三隻，資金需尋找出路 - 本地政治事件越演越烈，地產股首當其衝，REIT 亦終於跪低，包括筆者的頭號巨大持倉 - 需留意機場禁制令可能令活動回流市區和民生區，REIT 或仍有下調空間，吸納時機必現 過去一個月操作： - 上月清倉 1997，小部分換入 2778（從未持有2778，只是試探性質） - 試底性買入 1052，昨天跌穿買入價 - 試底性買入 823，惟昨天開始了回購 (咁快? WTF!) - 清倉大部分非核心持股 (持貨少於10萬元) - 增持澳元 (生活需要) - HTZ, RCII 被 call 走，資金尋找出路中 - MBI partial call 後已重新買入 檢討和部署： - MNK, CBL 四腳朝天，闊佬懶理 - 今年大幅增持的 2588, 1883 呈現極強防守力狀態，與其業務性質及增長狀態不無關係 - 今年首度買入的 12 中風眼，幸好只是小試牛刀 - 密切留意 823, 12, 6823, 1052, 1883, 2588， 但絕不可心急冒進 - 美國將不斷減息，借貸利率很快重見2字頭，可考慮重新買入優先證券 - 曙光未現，量力而為，慎防內憂外患夾擊

澳洲買樓程序與香港頗相似，都是先找地產代理睇樓，睇啱簽合約、落細訂，然後找律師樓、加訂、申請按揭，待一切搞定了便等收樓。然而，當中的細節有很多不同之處，包括： (1) 沒有買家代理 除非你很有錢，有人貼身服務你；或者有熟悉的地產代理願意跟你游走各區找賣家代理洽談和分佣，否則一般買家都不會找固定代理睇樓。 凡事總有代價，懶得自己落區找賣家代理睇樓的人，恐怕難以在有限的選擇中找到理想居停。 (2) 買家不用付佣金 因為沒有買家代理，正常情況下賣家會負責全部佣金，一般是樓價4%。另外也有代理願意主動減佣促成交易。 (3) 睇樓要等開放日 香港的住宅放盤很少會搞開放日，但如有需要每天或每晚都可以約睇樓；澳洲則相反， 因澳洲人重視家庭生活，很少人會在平日或星期日睇樓，令超過 95% 放盤的開放日都堆在星期六。 每間屋每次開放時段只有30分鐘，錯過了便要等下星期了。 (4) 拍賣 有些澳洲的住宅會以拍賣形式賣出，這在悉尼和墨爾本尤其受歡迎，因為在樓市上升時，拍賣的價格比洽談更理想。拍賣一般在物業的前庭或客廳進行，而非拍賣行，可以即睇即買。 (5) 合約 香港的買賣雙方沒有悔約的機會，買家簽臨約便要付3-5%訂金，誰後悔就馬上輸訂金及雙方佣金，即5-7%，非常肉赤。澳洲的買賣合約有悔約條款，昆士蘭省的買家可以在簽約後五天內賠償樓價0.75%退訂，也不用賠佣金。 澳洲的買賣合約可以設成有條件簽約（拍賣除外），條件包括 Subject to Building & Pest Inspection 及 Subject to Finance，簽約後14-21天內可以據此要求買家退訂。 其中 Subject to Finance 是非常屈機的條款，因買家可以令銀行不批出貸款，便能無償悔約。 澳洲的買賣合約細訂只需 AU$1,000，合約變成無條件的加訂也只是樓價的2-3%，資金調配鬆動得很。 澳洲的合約可以在 PDF 上簽署及付款便作實（不是電子簽署，是「畫隻龜」而已），文件及買家身份由指定人士 Certify 便可，買家、代理、律師樓及銀行四方可以素未謀面便促成交易。 (6) 驗樓 (Building & Pest Inspection) 由於澳洲大部分住宅都是 House，屋內外的結構都是由業主負責，因此驗樓在

「登澳之旅」距今已經三個月，這段日子一直在忙、忙、忙，加上政局紛擾影響心情，竟然到今天才能抽空回味。 上一個系列叫《 出走大洋路 》，顧名思義乃移民澳洲的前因、過程和結果之紀錄。抱歉「大洋路」三個字有所誤導，可能令人誤會目的地是位處維多利亞省 (Victoria) 的墨爾本 (Melbourne)。僅此澄清一下， 五年前筆者到澳洲蜜月旅行時，的確希望日後能住在曾為全世界最宜居城市的墨爾本 ， 即使到了開始申請移民時，筆者仍然這樣想 ，所以才用了《出走大洋路》的名稱。可是隨後墨爾本發生一連串治安問題，包括種族仇恨、甚至是槍擊事件，都令筆者質疑墨爾本是否仍是一個宜居城市（最新排名已下滑至第19位）。 最後在 神推鬼㧬 之下，認識到昆士蘭省 (Queensland) 的黃金海岸 (Gold Coast)、布里斯本 (Brisbane) 或陽光海岸 (Sunshine Coast) 可能是更理想的居住地點，加上筆者打算退休，生計並非考慮因素之一，於是便頭也不回地申請移民到這片從未踏足的土地。 所謂「昆布」，固然不是說利尻和日高的海藻類產物，實為「昆」士蘭省的「布」里斯本市是也。筆者也不是有心將黃金海岸和陽光海岸排除在外，但是香港並沒有直航航線飛往兩個海岸，而兩個海岸分別僅距離布里斯本一到兩小時車程，因此從香港到訪昆省南部少不免要在布里斯本著陸。 筆者的《昆布初體驗》「登澳之旅」有兩個主要目的。 第一個目的是親身體驗不同區域的實際情況。筆者覺得我們這一代人真的很幸運，網絡上的資訊發達到不得了，按幾下 Google Maps 已能知當地實況，3D 地圖也好、街道實景也好、通勤路線也好，雖然不是更新得很頻密（國際大都會除外），但已足夠筆者充分地理解各區的地理位置、地勢、交通狀況、生活配套等。 澳洲各省政府資訊十分透明，筆者很容易便取得頗為 user-friendly 的人口普查結果和不少 互動性強而且更新得很頻密的資訊網， 足不出戶已能知各區 (Suburb) 的人口、經濟和社區狀況，包括考慮居所最重要的資訊，如罪案率、人均收入、年齡分布、住戶分布甚至房屋大小等數據也一目了然。 （究竟從前的人是如何作出移民的抉擇！） 然而，不管掌握的資訊有多全面，畢竟還是紙上談兵，數據並不能取代第一身體驗，但卻可以協助縮窄範圍，例如考慮以下因素：

下半年了 ，再來回顧。 政經風波、 市況回顧 筆者在五月從澳洲回港時，股市因貿易戰陷入低潮，並於六月初見底。戰火重燃期間，特朗普言行並不一致，即使有實際行動也是雷聲大雨點小，或以虛張聲勢為主，結果事實證明一切都是為 G20 Summit 的會面舖路而已。貿易談判重啟後，相對市況會趨向穩定並慢慢向上。 樓市方面，在貿戰陰霾漸散之際，銀行已急不及待調升估價，而在政府宣布暫緩修訂逃犯修例後，翌日已出現大量破頂成交，並迅速從中、大價單位蔓延至細價樓。 相信大部分選擇留下的香港人，還是會認真面對個人居住需求。 這一點也在筆者與朋友間的對話、分析及他們的行為上互相印證。 修訂逃犯修例的風波雖然沒有對股市造成大震盪， 但無論是藍是黃、是撐是反，相信此事令不少市場參與者喪失入市意欲 。筆者不欲評論政治事件，但坦言此事令筆者心中非常焦燥不安，在風雨飄搖之際下偏偏(看似)遇上入市時機，應該如何自處？ 如在往昔，筆者必定全面停止股市操作，以免因情感失控而胡亂作出買賣。 儘管筆者理智上知道投資一向不需考慮政治因素。 心腦交戰、認真分析 也許因筆者老了，在今次政治風波期間，筆者的理智竟然戰勝了情感。在澳洲回港後直至六四集會警號前，筆者僅小幅增持；但剛剛回看交易紀錄，筆者自六四翌日起多次增持股票，大部分交易都是在心情最低落期間、即六四後兩星期內出現。 現在回想，當時筆者心中一直在淌淚，也想過要不要減低投資香港的比例，或增加投資新加坡市場，甚至曾認真考慮是否應該減持香港的物業。 在冷靜下來後，衡量各種因素，此政治事件真的能動搖香港的資產價格嗎？ 以樓價為例，筆者一直認為物業市場是由香港人需求主導（不管是舊香港人還是新香港人），高樓價並非由外來投資者（包括內地）造成。有關樓市的看法，請參看舊文《 在懷疑中前進 》和《 佢想跌到幾時 你想估到幾時 》。更何況修例根本未能通過？ 在美國減息周期開始及土地供應斷崖重現之際，談減持物業資產，是否過於輕率？ 至於減持香港資產、增持新加坡資產，筆者考慮到本身流動資產組合持有新加坡上市的資產佔比已甚高（過去一直在60-70%，近一年來因持續增持香港資產才下降至40%），加上近期價格已上升不少， 既然風眼在香港，為何不反其道而行，增持香港資產？ 對於這兩條問題，在政府面對連續兩次史上最大型遊行、甚至(懷疑)有

《出走大洋路》系列 - 價值觀與教育 (link) 2012年初，當曾蔭權仍是特首、唐唐已經辭職之際，特首被方向報爆出疑似貪污醜聞，從此負上「貪曾」醜名，更一度淪為階下囚。 明眼人也知道這是一場政治檢控 ，因為昔日曾蔭權在政改事件中堅持代表香港人的利益和立場、以及他不肯在退休後「升上神枱」做中央政府的政治花瓶。 筆者素來對經濟金融較敏感，而曾蔭權對香港這方面的貢獻極大，亦看得出他捍衞香港人利益時不遺餘力，歷任特首以他的功績最大。對於他可能因貪小便宜而犯罪並因此而入獄，我感到惋惜，只能尊重法治精神。但 法治淪為政治檢控的武器，令人不寒而慄。 真正令我痛心的是一般市民大眾的他的態度轉變，作了一百八十度逆轉。 功過相抵，雖不能免牢獄之災，但願能讓他在眾人口舌之爭得到公平的對待。 可惜，這只是我的妄想。 這件事，性質上是政治事件，但實際上令筆者唏噓的是價值觀。 讀者還記得筆者寫過這段字嗎？ 字裡行間看似平淡，其實我當時仍然滿腔怒火。 今天，大抵得到了一種解脫、一種不知如何形容的釋放。 曾蔭權終極上訴得直 (link) 因公職人員行為失當罪成被判監的前特首曾蔭權，上月中在終審法院提出終極上訴，要求推翻其定罪，案件今日(26日)宣判。由於曾早前已服刑完畢，故他不一定要親身到終院領取判決。 終院最終裁定他上訴得直，並撤銷其定罪及判刑，亦不作任何重審命令。 現年74歲的曾蔭權，被控於2010至2012年期間，在行使特首職權、考慮涉及一間廣播機構的決策時，無申報與該機構股東進行物業租賃的商議。他於2017年2月在高院原訟庭被裁定一項公職人員行為失當罪成，判監20個月。他其後向上訴庭上訴，上訴庭在定罪方面維持原判，但在刑期方面，則改為監禁12個月。 雖然曾蔭權早前已服完所有刑期，但他仍就定罪提出終審上訴。 控辯雙方就他如果只是因判斷錯誤而漏報利益，是否構成行為失當的問題爭辯。曾的律師指， 曾並非在明知自己所做屬違法之下蓄意漏報，因此應判他無罪。 但控方則指陪審團的裁決顯示他們不接納曾的辯解，故應維持其定罪。 終院上月14日開庭聽取雙方陳詞後，終於今日頒下判決。 筆者是刻意引用方向報的報導，因為七年多前，就是這群不辨是非之人，將一個真心盡心為香港人爭取政治利益、國際地位的香港仔，推向法律上、精神上、也是物理上的深淵。

不談政治？ 政治終有一天會找上門。 人說「撕裂2.0」實現了，筆者覺得好笑，政府和人民撕裂、警民關係惡化，這兩點確是事實，但也不是甚麼新鮮事，根本不值一哂。最好笑的是似乎建制派與政府關係出現大裂痕。 一次修訂，竟令建制、泛民、本土派的利益連成一線，林鄭說 We Connect，真的做到了。 我們的特首甚至還 Connect 了台灣選舉，助攻助到打假波咁，真是＿出國際。 大姐，曲線要講明，一早講明就不用犧牲那麽多。人命啊！ 可幸的是，經濟上的犧牲只是暫時性。 迷霧很大、很濃、很刺鼻、很難受。 但從某些層面看，這件事已經告一段落。 在前瞻性主導的市場，迷霧裡，可能是，最，適合，繾綣纏綿的時機。 P.S.: 謝謝鄺仔。

最近移民簽證獲批的文章出街後，筆者在 Blog 內外都收到了不少祝福，在此再一次表達對各位的衷心感謝。無論大家的理念是否相同、價值觀是否一致，作為同在香港生活二、三十載，或天天在說廣東話的有緣人，能互相支持、和而不同，在今天撕裂不堪的社會已是難能可貴！ 在筆者收到祝福的同時，也有讀者問及有關移民的事宜，當中不少可以分享一下，希望幫到後來者。 先旨聲明，筆者一直以來只研究了自己有興趣的簽證，其中較為熟悉的只有技術移民的 PR Visa (i.e. Visa 189/190)，其他的都是一知半解，搭兩句咀還可以， 詳情真係要自己做功課研究清楚，千萬千萬千萬不要 靠哂 移民顧問/Agent (我認識的移民顧問對個別簽證也是一知半解)，否則注定蝕底！ 今天想講一講 PR Visa。 PR Visa 即 Permanent Resident Visa，是出入澳洲最自由的簽證之一，其地位僅次於澳洲公民 (Australian Citizen)，除了少部分福利／權利有初始等候期、沒有選舉權與被選舉權（同時也有投票的義務）、沒有申請公職和參軍權利等等外，其國內地位與澳洲公民幾乎一樣。問題來了， 如果 PR Visa 已經是永久，那麽又何必多花氣力去獲取澳洲籍／澳洲護照？ 原來 PR Visa 並非永久 （下文再詳述）！甚麼，永久居住簽證並非永久？ 關鍵在於 Permanent 這一個字 （以及筆者英文太屎） 。 Permanent，一般會被譯作「永久」，即是 For ever 的意思。但翻查劍橋字典，Permanent 除了解作 For ever 外，亦可解作 lasting for a long time；牛津字典亦解作 intended to exist or function for a long, indefinite period without regard to unforeseeable conditions: a permanent employee 或者 long-lasting。 換句話說，PR Visa 其實是一個 Conditionally For ever Resident Visa，如果要翻譯成中文， 「長期居住簽證」比「永久居住簽證」更切合簽證本義。 廢話說完，究竟澳洲的 PR 和 PR Visa 有甚麼 c

上回提到筆者申請的 Visa 190 的申請等候時間一再增加，75分位數等候時間由6個月變成8個月，90分位數更由8個月變成11個月，幸好其後認識到一班志同道合之士，並相約在筆者獲邀申請後七個月零一天相見，漫長的等待才變得好過一點。 在這班志同道合的網友當中，有一位 (網友A) 已經是澳洲公民。在相約見面的群組，A指他從小已在澳洲長大，只是長大後、讀完書才離澳赴港從事專業工作，並在香港結婚生子。 照道理，具有 Native English 口語能力的專業人士至今在港工作仍甚為吃香，不但社會地位較高，收入除了未必及得上生意人外，也算是半個人上人吧！擁有如此優厚的條件，為何他會出現在澳洲移民、房地產和投資相關群組呢？ 原來A的太太並非澳洲人，早晚也需要申請「伴侶移民簽證」才能長居澳洲；而他的事業雖然全在香港，大部分房地產投資卻在澳洲的大城市，流動資產則因稅務便利和槓桿條件而放在新加坡和香港。因此，他既有需要吸收移民簽證的資訊，同時卻對澳洲熟悉不過，尤其是房地產方面。最重要的是， 他非常認同有意移民澳洲的香港人的價值觀 ，並分享了很多他在澳洲和香港各生活多年的體會、和對香港多年來的轉變的感受。 詳細內容涉及個人私隱，不便分享，但 大致上他認同香港只是方便搵錢的世界，要生活終需回歸澳洲懷抱。 這種想法，不禁令筆者回想自己的初心：當初我不就因為「 價值觀」三個字 ，決心行動離開香港麽？想到這點，筆者被等待期磨得七七八八的熱情一下子便回來了，且似乎比當初燃燒得更旺盛！ 見面前的每一天，大家都非常雀躍地在群組內討論，好不熱鬧。網友A原來不止是一個對澳洲極度熟悉的人，更是房地產投資和稅務專家，他不斷無私地分享和回答網友的問題，其答的顯示他對上述數個範疇熟悉和詳細的程度、以至資訊的全面性簡直出色得令人咋舌！ 在群組中，他已經成為最接近神的男人了，大家都急不及待想一睹他的風采。 轉眼間已到了見面前一天，即筆者獲邀申請後七個月。這天是星期五，TGIF!!!!! 八時許，一切如常，鬧鐘還未響起筆者已經自動起床，已成習慣。一起床便打開電話螢幕，當然也習慣，相信大家也一樣。 不計算垃圾電郵，筆者每天都會收到幾十個電郵，包括半夜不知從哪個時區傳來的。首先是一堆銀行的月結單和提示電郵，然後是 Interactive Brokers 的，還有 Facebo

在各位看到這篇文章之時，如無意外（啋！）筆者已經成功著陸，短暫回歸香港懷抱，既漫長（以旅行角度看）又短促（以移居角度看）的「登澳之旅」終於結束。關於登澳之旅的經歷和過程，筆者先賣個關子，待寫好《出走大洋路》餘下的篇幅再跟大家分享。 2019年一轉眼已過了四個多月，本 Blog 自去年年尾「收爐 (2018)」一文後，已甚少談及自己的投資組合情況，甚至連市況也少有提到。主要原因當然是今年以來波動甚少，各種資產價格大幅反彈或破頂， 在此情況下根本無需作策略調整，只需好好享受早前播種的萌芽 ，以及作些小修小補便可。另一主要原因是自二月底起小弟一直工、公司、私三忙，前文《 害怕悔恨，是誰的錯？ 》已然交代。 然而，在「登澳之旅」期間得知趁特朗普再發癲令大市急速回調，實在值得在此「疑似十字路口」面前，更新一下筆者投資現況，順道檢視有沒有必要就上述事件調整投資策略。 市況回顧 去年小股災後，物業市場二手交投接近冰封，不論物業價格，跌幅均達100萬以上。惟 此跌市之短促及其後反彈之急勁程度，實在遠超筆者之想像 。在筆者印象中，如不談遠古之急跌市（如六四事件、亞洲金融風暴第二、三波、沙士事件等），就只有2008年底的金融海嘯堪比。 當年2008年9月雷曼爆破前開始暴跌，到12月底港島樓已經見底，新界樓最遲開始跌，亦在翌年首季見底，跌幅約15-25%（當年重災區是港島中／大價樓和一手樓）。2009年環球放水之程度及樓宇供應不足（注意不是土地供應）程度並不比今天低，但亦花了近一年才回升至2008年3月之頂峰。 2018年之所謂股災與2008年的股災當然是九牛一毛，但累升最多的細價樓樓價回調之急卻可比當年，至於反彈之勁則更誇張，見底至今僅四個月，大部分地區已收復失地或已破舊頂，當中包括部分既落後又跌得勁的細價樓。 經過這一浪，除非有極必要的自住理由，否則筆者已不敢提供任何入市或不入市的意見了。 今年以來 REITs 和類似性質的收息金融資產也是有升無跌，領展已經令筆者欲哭無淚，幸好其他持貨表現也不俗。公司債券方面，由於持貨波動甚低，沒有引起筆者的注意。至於股市，大家比我更熟悉，恭喜大家盤滿砵滿（尤其是重注美國科技股的 Blog 友們）。 投資組合及操作 截至5月10日為止（物業估價更新截至4月底），本年淨資產(NAV)較去年底上升18.8%，當中

看畢此片數天，久久未能放下，不得不在千忙之中抽出十五分鐘抒發一下。 被社會邊緣化的人，是「淪落人」；同是天涯淪落人，也是「淪落人」。 活在毫無希望中的人，They are still human ；踏出一步施予小恩，You are still human 。 真是好名。 常言道，勿因善小而不為。一般而言，不難做到，但一旦牽涉金錢與感情，就變得複雜無比。那怕只是舉手之勞，亦不為之。 在這個爾虞我詐的社會，騙子太多，我們的防衞機制已經不容許我們心軟。稍一不慎墮進騙局，面子事小，心理陰影面積事大。 「悔恨」二字，是一個我們腦袋設法避免的結局。 每一天，我們用盡各種方法去避免悔恨、避免自己蝕章。 但我們有無想過，我們為此放棄了幾多個幫助他人的機會？ 當中只要有一個改變他人一生的機會，若錯過了，又何嘗不是「悔恨」？不過你不知道罷了。 人生不過匆匆數十載，若事事算計，真係枉了此生。 －－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 還有不到兩小時筆者便要上機了。 恭喜你，你估中了，目的地正是澳洲，My Next Home。 第一次以澳洲永久居民身份降落澳洲國土 上，真有點感觸。這趟旅程較長，到五月中才回港。 本來我打算在出發前寫好整輯《出走大洋路》，可是最近兩個月實在太忙，不但上班忙、按揭轉介業務忙，連下班時間也全貢獻給移民事宜了。一天24小時實在不夠用，上星期很努力地擠了兩篇文章出來，然後，就沒有然後。 簡單交代一下，日後再寫詳盡點： 移民澳洲的簽證申請日前已經批出，是次澳洲之旅乃臨時成行，本來只為睇樓、到訪 Brisbane 每個小區感受一下，但到簽證批出後，筆者馬上投入按揭申請，由於澳洲銀行沒有香港的信貸報告，它們要求的文件與香港大不相同，令筆者花了比想像中更長的時間才獲得預先批核。 上上星期五批出按揭後，又馬上全心全意投入睇樓（當然是在網上/Apps看），幾乎每天晚上也「被睇樓」。現在已經 sort out 了一些目標，由於財務上已準備好，若看中的話，這個 Trip 不但變成 First Land 之旅，更變成 First Home 之旅！ 祝我好運！

上回提到，「良民證」申請已辦妥，越洋過海的一紙文件要待多久在到達澳洲，實在無從稽考，不如就不理它吧。 打從完成「良民證」申請後兩星期起，太太每天也跟我報告網上各大渠道其他人的進度，還，又很關注 IMMI Account 內有沒有 Update 云云。 其實依筆者觀察，除了健康核查沒有收到電郵外（因當時其沒有迫切性），其餘進度更新都是靠電郵得悉，從未試過靠登入第一時間獲得更新資訊。 過了一個月後，惡夢開始降臨。事緣 技術移民的永居簽證主要有兩條路 ，即 Visa 189 和 Visa 190。當筆者遞交簽證申請時（即去年八月），兩條路的預期等待時間分別如下： Visa 189: 75分位數9個月，90分位數11個月 (後來增至14個月) Visa 190: 75分位數6個月，90分位數8個月 即 Visa 189 有75%申請者等待時間少於9個月，有90%申請者等待時間少於11個月；而 Visa 190 有75%申請者等待時間少於6個月，有90%申請者等待時間少於8個月。 籠統地說，即 Visa 190 的申請者應該預期比 Visa 189 的申請者快3個月獲得簽證。 然而，後來兩條路的預期等待時間起了翻天覆地的變化，到今年年初上述兩組數字幾乎對掉了。然後，網上開始出現大量批出 Visa 189 的資訊...... 筆者雖然覺得無奈，但既然遞交簽證申請後「只是」等了五個月，未獲簽證實屬正常情況，無需過慮， 其他資訊就當是「移民市場的噪音」吧 ！但太太則十分不忿，覺得被移民局的數據欺騙了感情。 那段日子，我們不停嘗試游說自己，不要理人家的簽證申請，Visa 189 和我們根本是兩條隊，可能移民局喜歡今個月只處理 Visa 189，下個月只處理 190，出現進度互相追趕的情況實在不足為奇。 只要最終在6-8個月內獲得簽證，就已算是符合當初的預期，實在無需為一些尚未發生、也不一定會發生的事情影響自己心情。 於是我們便只聚焦在 Visa 190 的資訊上。接下來的一個多月，我們在網上陸續看到有些人得到移民局第二次真人接觸（可能需要再補交文件），有些沒有接觸過便直接獲批簽證（香港人是不可能的），而我們卻沒有任何進度。IMMI Account 內的進度仍然停留在 Initial Assessment 階段...... 「良民證」

不知不覺間，《出走大洋路》系列已寫到第二十篇文章了。 上一篇《 未雨綢繆 》寫於十二月，可能不少讀者已經忘記筆者要移民了。其實當時申請已進入大直路，筆者可以做的事情差不多全部做妥，剩下的只是漫長的等待，所以也沒有甚麼好寫。 這其實跟投資也差不多，大部分時間都是等、等、等。 健康核查完成後 不久，筆者已經失去了每天登入 IMMI 戶口查看移民申請狀態的熱情，反正有甚麼改變，系統也會發出自動電郵提示，每天登入一次也不見得會比電郵更快獲得資訊。 終於等了三個多月，就在彼岸進入假期狀態前，筆者收到了澳洲移民局的第一次真人電郵接觸 （之前 搞付款的事宜 是 Queensland 政府的接觸，並非移民局的職員）。 移民局的要求異常簡單，第一是要求筆者和太太申請「無犯罪紀錄證明書」（俗稱「良民證」），第二是要求證明太太的語言能力達標。 第一點非常簡單，只需手持移民局發出的信件和申請護照，預先從網上或打電話到香港警務處預約時間並填妥表格，並在指定時間到訪警察總部「打指模」和付款便完成，每項申請盛惠港幣$225，驟眼看似乎很便宜，但其實在過去幾年已經多次加價，加幅累積近倍了。 雖然申請「無犯罪紀錄證明書」很簡單，但還是有一個出事的機會。根據筆者與其他移民戰友的接觸，移民局提供信件並不一致，即使是同一個簽證、相同的時間也好， 不同的職員也會用不同的 Template 出信給申請者，有時候信件上會出現錯誤的資料、甚至是錯誤的申請人資料（包括護照號碼和名字！） 。 還記得申請「無犯罪紀錄證明書」當天，完成所有程序後，負責的警員再三問我是否確定寄往信上的地址，當時我感到十分錯愕，因為我一直以來也主觀認為移民局應該對所有申請者發出一個 Centralized 的地址，人人也是寄往該處，然後由移民局分派給每一個職員，云云。又想到警務處天天處理這些申請，應該清楚知道哪一個地址才對...... 然而當時筆者找了很久也未能找到另一個地址，便惟有寄往信上惟一的地址，但這個問號已深印在腦海中，有待查解。 後來筆者再往網上論壇和 WhatsApp Group 嘗試找出答案，方才發現原來這是幾乎每一個申請者都會遇到的問題！原來移民局發出的信件除了沒有固定 Template 外，連地址也極不一致。 有些信件根本沒有提供地址，申請人不

係網上睇到條片，集合投資、財自、年輕退休、Digital Nomads等concept 於一身，可以一看。 同所有人發跡的故事一樣，全片最難明係佢點樣用三年儲到嗰50萬美元（我唔知美加programmer係咪一畢業就好值錢，香港就一定唔係），但其他分享都值得細味。 於我而言，全片重點如下： Here you go:

港燈電力投資前天公布全年業績，一如某些股評人所料，未來減兩成派息實在是慘不忍睹。派息減兩成即每年只派$0.32，以現價 ($7.64) 計算，股息率不足4.2%。一間完全沒有增長前景的公司，不值得擁有這個股息率。倘市場繼續向穩定派息股靠攏，那麼港燈的價格還可維持， 惟一旦 利率預期有變，前景遜色的收息股必然首當其衝。 市場上有如此多選擇，筆者不會考慮投資港燈。 電能的業績昨天新鮮滾熱辣出爐，誠然筆者對電能已不抱有期望（見《 再見電能 》），但基於感情原因，仍有興趣一窺其現況。 筆者原以為，電能的前景比港燈好不了多少，因為來自港燈的貢獻不大而且倒退中，英國業務受脫歐問題纏擾、澳洲業務又受當地經濟困擾，加上強美元匯率問題，實難下嚥。 (註：英國業務佔了電能半壁江山，其次為澳洲業務，港燈只佔第三。） 出了業績，第一時間當然是看派息， Rule of Thumb 話你知派息最能反映管理層誠實的一面。一如所料，中期、末期和全年派息都是沒有增長，全年派$2.80，現價股息率為5.1%。 Fair enough，起碼不是倒退吧。 再看管理層展望，一提港燈立即戴頭盔，強調減派20%絕對是可以預期的事。事實上，港燈純利只佔電能13%，2018年為10億（港元，下同），即使減派20%，也不過是2億，即港燈只會令電能來年純利倒退2.6%。 筆者再次強調，港燈只是電能一小部分，主菜是英國和澳洲業務。 看看分部資料，咦，英國業務純利增長7%，比上半年更好(+6%)。 澳洲業務則認真麻麻，表面上全年增長5%，但計及上半年增長33%，換言之下半年明顯倒退！究其原因，上半年的增長來自 inorganic growth (2017年5月收購 CK William，即係DUET)，下半年才見真章。看來澳洲的經濟比想像中更差，又或者是因氣候異常的影響。澳洲的熱浪由去年底一直持續至今年一月，不知是否因「熱到停電」而受影響（理論上熱浪會增加能源消耗啊）。 看上去，起碼英國業務在雙重夾擊下還有增長，整體似乎還不算太差吧？ 少年，你太年輕了。看看全面收益表吧！ 去年澳元下跌超過10%，英鎊也跌了超過5%，令全年尚未進入損益表的匯兌差額高達36億，當中18億成功對沖掉（已扣除沖成本），即還有18億有機會在未來進入損益表。 不過匯率升跌乃平常事，也許現在已經

看了上篇文章，讀者也許很失望。 又是講大道理，又唔講點算好。 筆者從來覺得說大道理是授人以漁，總比送幾條魚好吧！況且魚又不一定好吃...不管如何，這次平衡一下吧。 續上篇，有甚麼可買？ 筆者認為，相比上述的流動資產迅速的反應，物業慢了幾拍，反而更值得考慮。 細心一想，恒指表面上未收復失地，但心水清的讀者都知道除了科技股和之前炒過龍的行業外，基本因素強勁的股票 (看圖!) 早已升破去年高位，甚至不斷突破歷史新高。市場氣氛經已逆轉。 香港物業呢？以住宅物業為例，個別細價樓累跌 15-20% 後大幅反彈，但至今距離高位，仍有 >10% 差距。中價樓方面，跌幅較少，同時因購買力不及上車需求般強勁，反彈也較慢。至於大價樓，基本上無跌過，暫時也未見明顯升勢。 惟不論銀碼， 偶現零星造價突破屋苑歷史高位，而且有越來越常見的趨勢。 這表示是次跌市見底（不論是否短暫），物業市場反應雖快，卻仍遠遠不及金融市場，錯價現象隨處可見。加上早已 講到口臭的基本因素 ，趨勢恐已無法逆轉。 近兩星期，筆者接地產代理的電話接到手軟，明明放盤價比市價高 25%，試價潮仍然未停過。然而， 未接來電竟比已接來電更多。 有需要者，趁報復性的購買力還未出現，出手吧。 另外，部分車位市場的市況似乎比住宅更慢。嘉湖車位狂跌近五成後急彈 30%，金獅炒過龍後急挫四成卻只彈一成。 基本因素有改變嗎？沒有，大圍車廠上蓋並沒有陸沉、香港人財富仍然不斷增長、金管局仍是不放寬按揭、政府仍然不想讓人投資物業..... 這只是冰山一角，我深信讀者們比筆者知道的更多。 將同樣的道理放在其他物業上，加以分析， 有目標便行動吧！

昨晚有米朋友請食飯，在豪宅會所宴會廳筵開兩席。筆者有幸坐在主人家旁，席間討論範圍從經濟、投資、按揭、時事、政策、到移民、生活取捨等，甚至涉獵到貧富懸殊等社會議題，聽各路高手風花雪月、無所不談，實在好不暢快。 由於討論內容牽涉到極大量私隱，大多不便分享。但一個老掉牙的問題卻除外： 「現在股票升了、REIT 升了、債券也升了，有些資金閒置還可以買甚麼？」席上一位女士問筆者，臉上帶點懊惱的神情。 筆者想了一會，實在不敢輕易回答這個「點答都死」的問題。 這絕非筆者吝惜分享，而是無論如何回答，雖說投資之事由自己負責， 但一言一語也有可能左右別人的決定，絕不能輕率應對。 但即使不欲回答，也不能總是答些模棱兩可的廢話吧？因此，還是要想想如何回答。 言歸正傳，市況如她所說，股票升了、REIT 升了、債券也升了，還能買甚麼？ 股票，實非筆者強項，也不是席上一眾友好的投資重心，可以從略。 REIT，眾所周知在 一月狂歡 ，最美一幕不知是否還未閉幕。不啻香港，就連新加坡、美國等地，REIT 也是升個不停，堪稱是一場環球盛宴。 債券，投資級別債券無肉食，亞洲高息債在10月尾至11月初已隨股市見底，美國高息債和其他定息證券的恐怖派對，也在「最不平安的平安夜」過後如夜幕低垂，絕大部分已經收復失地，甚至升凸。 係喎，還能買甚麼？ 讀者們，嘗試突破問題本身。看看本文主題。 問題不是「可以買甚麼」，問題是「為何存在此問題」！ 很玄？非也。 筆者認為，這是一個 淨現金投資者（完全不使用槓桿者）面對的 典型 問題 。 舉例說，Ａ君有 $100，就在適當的時機投資了價值 $100 的流動資產。 某一天，Ａ君得到了 $20 額外資金。為免持有淨現金，Ａ君亟欲尋找資產去安置這筆額外資金。 不幸地，基於市場「落雨收傘」的原則，通常額外資金出現時，也就是市場上升之後。結果通常額外資金會被心急如焚的Ａ君在錯誤的時機增持資產。 很有畫面吧？這故事經常發生在我們身邊，甚至在自己身上。 舉另一個例子，Ｂ君有 $100，在適當的時機投資了價值 $130 的流動資產，屬於相對保守、安全的槓桿操作。 某一天，B君得到了 $20 額外資金。由於沒有淨現金，Ｂ君並沒有不必要的增持壓力。 結果Ｂ君仍舊安心地持有資產，並等待下一個增持時機才將槓

筆者投資組合向來主要由物業組成，因此 為了盡量壓低按揭成本，每次轉按或新造按揭均會盡取銀行的按揭優惠 ，包括最低利率、最高現金回贈、最高估價、按揭保費折扣及其他附帶利益不等 ，當中又以現金回贈能直接落袋至為重要。 現金回贈比想像中更多 按揭回贈分為兩部分，第一部分為銀行受制於金管局指引的回贈，一般為基本貸款額(最多樓價60%)的1.6-1.7%。 第二部分為 合法地 透過地產代理公司取得的現金回贈。坊間透過大A或某按揭轉介公司，一般只能獲得相當於貸款額約0.03%的 非現金 回贈，僅是聊勝於無而已。至於自己Walk-in銀行，當然 就一毫子回贈也沒有。 筆者和同屬物業投資者的朋友，一直以來都是直接聯絡銀行職員取得按揭資訊，並配以相熟細A（非五大地產代理）轉介以取得額外按揭現金回贈，通常可分享到額外0.2%的現金回贈，即總共可取得高達1.8-1.9%的回贈。 後來筆者發現， 相熟細A在此回贈之下仍有水位，只是不願意把僅餘的利潤嘔出來 。筆者的物業投資朋友思前想後，既然明知自己要不斷翻按、轉按，何不索性充當代理角色，幫自己、家人和朋友取得回贈。 筆者日前成功爭取指定銀行加碼，現時可取得最 高達2.35%的按揭回贈 # ，相信乃全港最高 ! 現在，讀者只需在本Blog 「尋找生活之路」Facebook專頁 Like (請讚好專頁， 不是 帖子！)， 然後直接 WhatsApp筆者5524 9431   出示讚好證明，便可以獲得同樣的按揭回贈！ 以今年的最新HIBOR利率計算，H+1.235% capped 大P-3% 相當於年利率2.24%。 每個物業的按揭最快可以兩年後無償轉按 ，即平均每年回贈達 1.175% ， 變相每年按揭成本不足1.07厘 ！ 最重要的是，細A回贈對借貸者而言只有利益、沒有成本，也沒有隱藏陷阱： 淨袋額外獎賞：細A回贈絕不影響客戶原有按揭OFFER 沒有合約束縛：細A不會與客戶簽署任何合約 零成本：客戶可以收到OFFER而不接受 沒有私隱問題：借貸人只需填妥一份簡單表格，經蓋印及簽署交回銀行。細A會為借貸人搜羅最適合的銀行及OFFER，然後銀行會主動聯絡 借貸人， 之後細A唯一角色便是派錢 。 大家都是投資者，豈會被低級技倆蒙騙 不會與任何非銀行貸款機構有任何接觸  不會將任何資

忽爾驚覺今天已是年初十，還欠各路 Blogger 及讀者一句新年快樂，祝大家新一年豬籠入水，身體健康，一分耕耘、三分收穫！ 今天是情人節，再祝各位生活幸福美滿。 筆者開 Blog 已近三年，真正身體力行 重回流動資產市場 亦已超過兩年半。初期投資以 REIT 為主，其後加入美國公司的定息或浮息證券（包括債券），到最近一年開始涉足高息及股息具持續增長往績的香港股票。 投資流動資產仍是要以長期持有、利用「經歷時間」去「擁抱波幅」（不是擁抱風險）為本，惟絕不強求永久／一直持有，而是有條件地保留資產在組合內。條件因資產而異，但 核心思想是「能令組合在波動中存活，賺取合理的複合回報，並適當地以槓桿增加資金彈性」 。 過去兩年多，流動資產市場經歷兩次較顯著的波動（2016年末及2018年的調整），筆者 長期持有 的流動資產組合亦在儲蓄、加按和資產配置計劃推動下，從當初三十萬小試牛刀、到近月終於突破八位數字，佔總資產值逾20%。 流動資產，顧名思義具有流動性高的致命「缺點」。為甚麼流動性充裕反而是「缺點」？筆者以物業投資起家，一直以來物業高昂的交易成本、漫長的交易時間、打擊炒樓和降低物業槓桿的政策，令物業投資者「被長期持有」，間接迫人「坐貨」賺錢。 常言道，「回報是坐出來的」，所言非虛，亦令物業投資變得簡單，只需買入資產和租出物業，便能坐享其成。 然而，流動資產卻非一個簡單的遊戲。在沒有客觀因素強迫「坐貨」的情況下，流動性高反成習慣「簡單美」的物業投資者的死穴。很多在物業投資大賺特賺的人，轉戰股票市場便不斷損手爛腳，轉戰債券市場則容易買入垃圾資產，甚或墮入騙局。此情況歷數十載而不斷重覆發生，間接又強化了買樓容易賺錢的神話。 雖然筆者不屬這一群，未有炒出炒入之餘，回報亦算不俗，但相 比物業投資，仍覺流動資產投資困難得多之餘，安全感亦低很多 。這一種感覺在突破千萬關口後，更感強烈。 舉一個非常經典的例子： 一個物業閒閒地幾百萬，即使重回筆者上車時（即七年多前），買入的資產價值也是身家的Ｘ倍。其後每次增持，基本上也是幾百萬幾百萬咁去（if not 千萬），簽臨約、正約、轉賬予律師樓， 不眨眼、不回頭 。即使只計首期付出，最少也是七位數。到後期甚至印花稅也要幾十萬。 同一情況在流動資產上，卻變得扭扭擰擰。一個 order 買幾十萬已經算是「大件

去年金融市場經歷幾輪小動盪後，暫時市況看似回穩。回頭一看， 十月 和 十二月 兩次急跌，可能牛市調整已完成，可能熊市仍在中段。也可能一隻小熊已經見底。 市場可預測性很低，市場波動的時間和幅度往往也是出人意表。 有誰想過港股差不多九個月的下挫，指數才跌25%那麼少？心水清的讀者知道，看指數已經沒有意思。那十幾隻大Size炒股，早已跌至四腳朝天，尤其是藍籌新貴，反高潮百發百中。 自知不懂炒股票，只能從股息增長股中尋寶，可恨的是「好嘢」不但早已觸底，更加破頂連連。Winner takes all，果真例不虛發。 由於不懂，惟有在 Winners 當中隨便買些。 明明應該果斷加注「那黐線的 REIT」，卻忍不住有了立場。筆者認為零售寒冬並無想像的冷，過去一年半載旺區又回到了人山人海的日子，僅有的商場似乎較街舖更加受惠。 實實在在的感受，我相信早晚也會反映在基金分派上。 老老實實，筆者仍然很想重回黐線的懷抱。望住那倉底的利潤，哭笑不得。這暫時仍是一個遺憾，但隨著財務安排已經九九十十，我已找不到藉口再退縮了。 中長期固定收益證券急挫後，反彈了很多，但未能收復失地，which is perfect。那人所共知的永續浮息貨，不知是否因加息急降溫，居然徐徐向下，吸引力大增。對利率非常敏感的永續證券來說，浮息明明是個接近完美的對沖，刻下竟成了壞消息。 （可能筆者錯過了甚麼新聞？煩請讀者指出。） 最近某證券行開放了亞洲債券的交易平台，竟然無需 Professional Investor 認證，真有趣。Minimum ticket size US$100-200k，不算甚麼門檻， 但是交投極少，筆者放了一兩星期的 Order 也無法完成 。另外，Margin requirement 太高了，與私人銀行無得比。 物業市場回暖，什麼小陽春、大陽春，新盤大賣、二手回勇，AA們興奮到不得了。無論大中細價樓，都跌了100萬左右便回升。 想上車的人動手吧，新年之後要不牛皮、要不暴升...明明有需要，何必包拗頸？ 買得起400萬的單位時不買，然後兩三年後用600萬買入同一個單位，這種情況屢見不鮮。2013年回調見過，2015-16年回調也見過。 2018-19年回調後，歷史會一再重覆嗎？ 都係嗰句，鬼知

最近好多朋友、網友都問我這個問題。 有人問樓市，也有人問股市（明明筆者並不分析股市）。 我點會知？如果我有水晶球，我晨早有錢過 Jeff Bezos 啦。 我們經常想預測未來，想盡各種辦法去分析，希望找到正確操作方法，然後孤注一擲，祈求上天保佑。 但是， 未來本身就充滿不確定性，而充滿不確定性的事情就是無法有效地預測的。 人總是對預測成功抱有很大的期望，往往重覆犯錯。 為甚麼人類總是要做徒勞無功的事呢？ 因為「預測成功」（賭啱邊）實在太誘人了。 因為下注前人只想著贏錢的歡樂，買六合彩總是開彩前最精采。 因為先找一個答案，然後跟著「砌」一個合理分析出來太容易了。 因為對未知的恐懼，所以要設法抓住救生圈，那怕救生圈是破的。 這是人類的結構性缺陷，是沒有辦法根除的。我們惟一可以做的，就是 了解自己的缺點，努力去克服它，設法不要讓它牽著自己的鼻子走。 不要做太多無謂的預測，也不要因眼前的波動而忽略長期的方向。 如何做到？問一問自己，長期的方向是建構在甚麼因素之上？這些因素有沒有結構性轉變？短期的波動是因為這種正面因素不再，還是純粹因為 Noise？ 簡單地以物業市場作例子：低息環境有沒有改變？美國加息加到江郎才盡，是好事還是壞事？所謂「縮表」對多年來的貨幣供應洪流有沒有結構性影響？土地供求是否仍然失衡？「土地大便論」有沒有改變現狀？「689朝」的熟地用盡後，是否預示下一個十年港府的土地政策已然玩完？ 人生匆匆幾十年，只要方向正確一兩次，就足以讓你一生富足、快樂。 法子《三隻小豬》 從前有三隻小豬，他們每星期也會參與村中的「抽波遊戲」。 抽波遊戲：在一個大布袋中，有很多波，當中有95%是紅波，5%是黑波，這資訊是公開的。無論抽出來的是紅還是黑，買中的賠率都是1賠2。 大豬的策略：一見到連續5局出紅波，就買黑波，心諗：「不會每次都紅波嘅！」之後黑波還沒出現，大豬就一直買黑波。輸死了。 二豬的策略：因為買了幾局紅波贏，就心諗：「大豬都傻嘅，這是機率問題，紅波機率高，梗係每局都買紅波啦！」但想身家增長快啲，就每局都把全部資金押上。結果出現了一次黑波，輸死了。 細豬的策略：也是每局都買紅，但細豬不心急，每局只押上十分之一的資金。結果細豬的身家隨著年月平穩增長。