無言以對

這幾天、尤其昨天發生的事,縱非親歷其境,卻無阻筆者瞠目結舌、怵目驚心。

千言萬語在心頭,實在無法釋懷。

心情沉重,卻仍要處理 Money Matter,非常難過。

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峰火連天居然發生在香港,試問有哪一個投資者曾經 price-in?

自問後知後覺,不知原來很多人早已 take action。

筆者超過六成資產在香港的物業內,打算出貨的出不了,原本不打算出貨的,其出貨時機也許已過去。

至於流動資產,撇除現金不計算,只有約 25% 直接與香港有關,當中六成來自筆者第一大重倉 RW0U。

有不少朋友問我應否出貨,坦白說,我亦非神仙,又何得何能去給予意見?

對比其他房地產信託基金,即使考慮到近月香港發生的事件,它的估值仍算相對便宜。但是近日發生的事件,不就是一隻慢性黑天鵝嗎?

說事件無法預測,只會惹來笑話。事實的確是筆者後知後覺。

事已至此,馬後炮也是無補於事,如今只能向前看。

RW0U今早再急跌下來,即使撇除兩次除淨,也累跌接近兩成了。從投資角度看,要記住它的收入組成部分雖然有超過 60% 來自又一城,但商場租金收入並非又一城的全部(大租戶主要租辦公室)。詳情請參看公司的報告,不贅了。

從九月尾少量減持至今,亦已累跌逾一成。以其他發展商的商場為鑒,估值被壓抑是肯定的,會否再跌我也沒有水晶球。只可肯定的是不會無止境下跌。基於 Geographic Diversification 和個人政見理由,長遠我一定會減持,首要目標是減至非最大持倉。

無奈今天怎樣看也是一個惡劣的時機,惟有繼續觀察。

由於局勢進一步升溫,筆者會無限期擱置增持任何有關香港地產資產的行動,並已大量減持今年較早買入的恒基地產,試入的 2778 亦已清倉。另一方面,筆者亦注意到有防守性資產突然急跌,很可能有人被斬倉;其餘的普遍跌幅亦增大。

最後想說,筆者流動資產相比物業資產,尤其是牽涉香港的部分,仍是一個小數目。因此所謂的減持行動,除了為 Diversification 外,更是對自己忠於的信念的一種表態。假如閣下純粹投資的角度看,切勿對本文過度解讀。

留言

  1. 與其說慢性黑天鵝, 还不如說是明知故犯。明知香港地產股會受社運牽連,还是一股腦兒地買入,買入後还不停安慰自己:"事情總會過去!事情總會過去!事情總會....." 眼見近日情況急轉直下,加上股價已經跌到跟買入價有段距離,現在忍痛離場已經太遲。

    恕恨自己没有一早認清這個時好時坏的風土病,深知“政制改革“這道葯一日不落,往后三不五時仍會發作,既然如此只好寄望情況稍為好轉時再另謀對策。

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    1. 這讓我想起2008年的金融業。

      明明2006年尾已響警號,之後每出一次季度業績就震一鑊,後來全靠減息撐返起個股市。到2008年1月終於第一次大崩盤,到5月 Bear Stearns 瓜咗股神又話無事,全世界以為搞掂。最後由2008年9月一直崩到2009年3月才見底。

      今次風眼在香港,而且打仗咁款,大家自不然會放到好大。但市場反應又無咁誇張,幅度連一次小型股災都及不上。有時真係幾佩服市場先生對政治的堅離地。

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  2. 恒基地產相信會受到很大影響~~~~~~~~

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    1. 恒基約有65%盈利來自香港,當中接近一半來自煤氣,所以香港地產對佢ge影響其實無想像中咁大。但既然要的起心肝 diversify,趁佢受創不深惟有手起刀落。

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  3. 昨天睇住中大被蹂躪的畫面,我忍唔住淚流滿面⋯⋯

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    1. 恐怕是少有永世難忘的一幕...

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  4. 當商場畀人針對,可以連續好多個月都唔可以翻身。 今次最慘應該係新鴻基,因為全部商場同港鐵連接,apm,新城市yoho Town,V City, 全部死直。本來嘅優點而家全部變成缺點。

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    1. 無錯,的確的有一段時間翻唔到身。不過尋底極有個譜,新鴻基一開始新城市廣場事件都好大鑊,八月最低跌到100蚊邊,之後兩三次大跌都無破底。

      不過 so far 又冇邊個商場畀人爆哂全場玻璃,又一城恐怕係第一個。真係唔知點衡量。

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    2. PR 唔得,我現在只会買民生商場個兩間 REIT。本地地產股其實有好多已分散业務在內地。

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    3. 我唔係好鍾意D公司自己 diversify, 好難睇得透間公司啱唔啱自己口味
      而且 market 對呢D公司都有折讓

      要diversify我寧願自己買內地公司

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    4. 我相信唔係diversify。 只不過係香港嘅size limit 發展, 要再搞大一定要上大陸

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    5. 要搞可以分開一間間公司咁搞,唔洗一間 holding 做哂

      透明度低難分析,結果 discount 會越來越大

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  5. 事實的確是筆者後知後覺 --- 其實得一個人先知先覺: 李+X

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    1. 可惜x哥係去咗歐洲掃貨,如果當時係揀咗美國,今時今日就唔係呢個價。

      當然可能有更大ge政治後果。

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  6. 其實六月到現在十一月, 已經不經不覺快半年。
    拖得愈耐,以為個價已經price in,到特定事情發生後才發現只係針唔吉到肉未覺痛。

    我都痛定思痛開始揮別,係有限選擇權下做自己認為正確的選擇。
    至少做完決定我覺得唔駛再心掛掛,即使管層往續點好,過去只代表今天,今日才是未來呢。

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    1. 經一事長一智,痛定思痛再戰沙場!

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  7. 星期一已不問價走哂所有RW0U,諗住第二日加注ADBU & N2IU,點知兩隻第二日全部升番,留低幾個GTC Order痴痴地等...

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    1. 唉,我上周忙著遷居事宜,周末才剛遷出,然後母校又開始出事,根本不知道又一城的閉門事件。

      退後十步一看,當然無得賴,事關九月尾減持RW0U價格為S$1.33,當時運動已發生了三個多月,卻一直誤判新加坡公司捲入風眼機會較低。馬後炮看,當時實應恨下心腸顯著減持。

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    2. 手民之誤,係AJBU。
      其實RW0U不是跌很多,市場很冷靜,R兄平均入貨價應很低,只是賺少了吧。

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    3. AJBU, N2IU 近期有回落,但回落後今年仍累升40-50%,面對這些貨真是很難下手...

      同意 RW0U 不算跌很多,金錢損失事小,覺得自己愚不可及打擊了信心才是大事。

      不過這跟峰煙四起相比,又不算什麼了。

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  8. 80% 持倉是對的以及80%得勝率下,笑著接受不可抗力事件吧,不完美的完美也很可貴!

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    1. 多謝快兄教誨。

      也有幸自2017年後沒有再增持,令持股佔金融資產比例由高峰期70%降至近日的25%。

      順道紀錄一下,RW0U這三天下跌令NAV直接減少1.3%,從高位起計貢獻賬面損失則達NAV 3.7%。

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  9. R兄你好, 能否請教一下關於移民處理香港物業的事?正式移民後,澳洲會對租金收入和賣樓所得徵收不低的稅項,那從投資角度來看,你仍會持有香港的物業嗎?謝謝。近來有移民意向,故在思考資產處理事宜。謝謝。

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    1. 有關租金收入的稅率高不高,視乎你的 tax bracket (總收入水平),如果不是有好多物業,稅率不一定很高。筆者到澳洲後不打算工作,在沒有主動收入的情況下,稅率不會太高。

      至於賣樓所得,會在賣樓當年將Capital Gain當作Income收稅,Capital Gain是由閣下成為澳洲稅務居民當天(通常是決定入境後永久居留當日)的估值開始計算,並非由你買入物業當天的成本計算。因此如果你成為澳洲稅務居民後物業沒有大升,要交的稅也不多。

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    2. 原來是這样的。謝謝R兄不吝指教。

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