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昆州 vs 香港 (買樓收租)

利申:本文非廣告 ——————————————————————————————————— 昆洲物業投資回報 (非首府地段) 以樓價 60 萬澳元標準獨立屋為例 (以下銀碼均為澳元) 租金: 每週約 $600 - 650 (Gross yield = 5.5%) 每年必需支出 Council rate: 每半年 $1100 Water & sewerage service: 每季 $250 Landlord insurance: 每年 $1500 Management Fees: 租金的 6.6% Smoke Alarm compliance: 每年 $130 合共約 $7000,相當於每年租金的 21% 其他潛在支出 Land tax: 州內總持貨超過若干地價後才需繳納,按地價計算而非樓價 Water compliance: 每個新租客 $100 Lease renewal: 每年 $100 (舊租客) 或 Advertising: 每個新租客 $275 Leasing fee: 每個新租客 1.1 週租金 (~$700) Repair & maintenance: 每年約 $300-1000 平均每年約 $500 - 2000,相當於每年租金的 1.5 - 6% 入息稅 視乎閣下其他收入及利息支出而定 Net yield (pre-tax) = 4.0 - 4.3% 目前按揭利率水平 = 5.0 - 5.5% ——————————————————————————————————— 香港物業投資回報 (中低價樓) 以樓價 600 萬港元半新樓為例 (以下銀碼均為港元) 租金: 每月約 $14000 (Gross yield = 2.8%) 每年必需支出 差餉及地租: 每季 $1750 Management Fees: 每月 $1500 合共約 $25000,相當於每年租金的 15% 其他潛在支出 Leasing fee: $7000 Repair & maintenance: 每年約 $1000 - 4000 平均每年約 $4500 - 6000,相當於每年租金約 3% 個人入息/物業稅 視乎閣下其他收入及稅務居民狀態而定 物業稅劃一為租金收入的 12% Net yield (pre-tax) = 1.9 - 2.3% 目前按揭利率水平 =

三月流水賬 (2023)

2023-03-01 買入非內房債,四個月到期,YTM = 12%。 在 CENCHI 死裡逃生之前,第三張債以穩守為惟一目標。之前四次貪心,二勝二負,贏粒糖輸間廠。 CAPG 重組有消息了,想以 0.75% 作誘餌。我等散戶除了無奈接受,還有其他選擇嗎? 2023-03-07 沽出去年 11 月底買入的 FUTLAN,三個多月賺 16%。 有少少 risk off 感覺,準備換馬。 唔洗準備了,已經成交。買入近五個月到期內房債,預期賺 8%。 今天果然是 buyers' market 啊。 2023-03-16 CENCHI 美元債集體暴跌,應該玩完了,臨尾香! 2023-03-20 個市場都幾恐慌下。 AT1 跌到仆直,好多 Single A 大銀行的 AT1 LV 唔低,相信唔少資金係中資美元債大跌一年後都轉咗去 AT1,貪佢 rating 高息又唔錯,而家慘了。 好彩筆者親歷過雷曼爆煲,呢十幾年來從來不相信銀行債務資產。 可能唔少人要即日去槓桿,其他債券都被拖累,包括已經無 LV 的中資美元債就更加適合用來開刀。 2023-03-22 澳洲第一間投資樓出租剛滿一年,嘗試加租 7% 不果,租客斷言退租。老實說,我對此租客一點好感也沒有。首先自從去年底開始交租越來越遲,最後竟變成欠租狀態。需知道遲交租在西方社會是死罪,澳洲有租客歷史資料庫,每一次經物管公司出租的全部 history 均會被紀錄在案, 永不消失,比香港的信貸資料庫更恐怖。後來物管發現當初簽租約的兩人其中一人根本不是租客,只是捱義氣為另一人提供入息證明......這跟隨便幫朋友做擔保人有何分別?真是愚蠢! 自從決定退租後,此租客幾乎不再交租,想以按金抵扣。幸好租賃保險包括欠租及惡意破壞,即使最後按金無法覆蓋損失也可經保險公司取回賠償。此劣質租客下星期便離開,可喜可賀。 另一間澳洲投資樓五月下旬才完租約,但我決定早於三月初便提出加租,如果租客於兩星期內提早簽約,租金只會上調 5.5%,否則上調 9.1%。此法果真奏效,租客上星期已爽快簽約。 2023-03-27 劣質租客尚未遷出,新租客已簽約。新租金比舊租金高 13.6%,是區內目前最平選擇。 雖然無法賺到盡,但我可以揀客,而且極速租出能將空租期壓縮到最短(今次僅八天)。 記住,每丟空一星期,成本便增加 1.9% (1/53)。如果為了租金高