尋找生活之路

利申：本文非廣告 ——————————————————————————————————— 昆洲物業投資回報 (非首府地段) 以樓價 60 萬澳元標準獨立屋為例 (以下銀碼均為澳元) 租金: 每週約 $600 - 650 (Gross yield = 5.5%) 每年必需支出 Council rate: 每半年 $1100 Water & sewerage service: 每季 $250 Landlord insurance: 每年 $1500 Management Fees: 租金的 6.6% Smoke Alarm compliance: 每年 $130 合共約 $7000，相當於每年租金的 21% 其他潛在支出 Land tax: 州內總持貨超過若干地價後才需繳納，按地價計算而非樓價 Water compliance: 每個新租客 $100 Lease renewal: 每年 $100 (舊租客) 或 Advertising: 每個新租客 $275 Leasing fee: 每個新租客 1.1 週租金 (~$700) Repair & maintenance: 每年約 $300-1000 平均每年約 $500 - 2000，相當於每年租金的 1.5 - 6% 入息稅 視乎閣下其他收入及利息支出而定 Net yield (pre-tax) = 4.0 - 4.3% 目前按揭利率水平 = 5.0 - 5.5% ——————————————————————————————————— 香港物業投資回報 (中低價樓) 以樓價 600 萬港元半新樓為例 (以下銀碼均為港元) 租金: 每月約 $14000 (Gross yield = 2.8%) 每年必需支出 差餉及地租: 每季 $1750 Management Fees: 每月 $1500 合共約 $25000，相當於每年租金的 15% 其他潛在支出 Leasing fee: $7000 Repair & maintenance: 每年約 $1000 - 4000 平均每年約 $4500 - 6000，相當於每年租金約 3% 個人入息／物業稅 視乎閣下其他收入及稅務居民狀態而定 物業稅劃一為租金收入的 12% Net yield (pre-tax) = 1.9 - 2.3% 目前按揭利率水平 = ...

市場更新 環球水浸下，香港樓市繼續復甦之路，部分 segment 已經破頂，指數距高位也只是一步之遙。然而， 相比全世界樓市急升，香港仍是大落後 。香港人已對前景投下了最誠實的一票，在資金首肯下市場終會自行調節。 澳洲樓市方面，第二季的平均樓價大幅攀升，其中悉尼升得最癲，不論 House 還是 Apartment 都有天價成交，當中 House 佔大部分。不過筆者居於 Brisbane 西區，不太留意到市況如何，也不覺得樓價有大升，只是見到附近很多人賣屋、而成交價多高與估價，僅此而已。 債券方面，已違約的 CFLD 債券的談判階段已進入尾聲，據消息指大方向在第一季已確定，就是 不逃廢債、重組業務重心、剝離重資產 ，而與境內債權人的討價還價一直由政府牽頭，由廊坊中院判定，主要在四月進行，五月有大致結論，細節原定於六月二十日後出爐，但後來延期至七月初。目前最大的不確定性是 CFLD 一直無將境外美元債的債權人放入談判的議程中，換句話說，七月初也未必會有美元債的處理方案。這樣做有兩個可能性： A) CFLD 打算撒賴不支付所有美元債，所以不用談判 B) CFLD 打算支付美元債，後續可能有讓美元債債權人享受與境內債債權人相約或更優待的方案，反對聲音較小，所以無需在現階段處理 以上兩點各走極端，好像廢話一般。筆者基於前文所述原因，仍深信 CFLD 最終會償還所有或絕大部分債務，目前大部分貸款將延期支付，即傾向第二點。 此外，上季較受注目的還有 藍光發展和中國華融的債券大插水，以及 恒大不斷傳出壞消息 。市場似乎對藍光發展已失去耐性，筆者沒有深究但估計再拖下去違約重組的機會較大；中國華融問題來自一再拖延的業績公告，很明顯有一些大數目談不攏，但短期流動性應該沒有問題，事件曝光後仍然按期支付所有到期債券的本息。 投資組合及操作 第二季仍然是抽抽新股、買賣債券而已，繼續平淡。 早前債息跌至最低時，其風險回報比實在很低（現在仍然偏低），尤以 1-3 年到期的債券最過份。現在債券息率仍處於甚低水平，息差僅比疫情前高少少，因此筆者會繼續奉行短債策略，寧可賺少啲也要減低風險。 近來見到債息緩慢上升中，尤其以筆者愛好的地產債改善較明顯，甚欣喜！ 季內主要操作如下： 1) 賣出一條低 LV 直債以釋放購買力，已賺取槓桿後 ROC 約 24% 2) 買入兩條直債，槓桿後 ROC 約 12-15%...

對大部分投資者而言，第一季絕不平淡。 上半季「發夢股」癲升令人如痴如醉，GameStop 帶來不少茶餘飯後的話題，新股表現令人嘖嘖稱奇；及至下半季，中港美「抱團股」均出現股災，來不及走難的玩家日以繼夜地哀鳴，YTD 正變負者不計其數，後來的基金爆煲事件更令幾隻美股短暫大幅波動，損失之巨讓人唏噓。 然而，第一季對筆者而言，卻甚為平靜沒趣。一月 CFLD 事件持續發酵，已於二月底正式停止償債（違約）並進入談判模式，犯賤賭博宣布失敗。基於前文所述原因， 筆者仍深信 CFLD 最終會償還所有或絕大部分債務 ，而目前大部分貸款將延期支付。儘管如此，筆者仍根據市場預計的 haircut 作全額撥備。 除此以外，第一季就是抽抽新股、買賣債券而已，實在是平淡如水。 香港經歷多番反覆的疫情及政治事件（包括移民潮）， 樓市再一次被證明是金剛不壞之身，箇中原因不過是環球放水及長期土地供應不足而已 。樓價停滯不前已近三年，這三年間有貨幣供應增加了多少？住宅以外的物業幾近一潭死水，資金除了流入股市，能往哪裡竄？正所謂水向低流，老散在股市賺個盤滿砵滿後，還是會乖乖地把錢投放在借貸比率極低、價格大幅落後於貨幣供應的住宅市場。 不要低估九十後的財力和追價的狠勁。樓價跳價式上升，只是剛剛開始。 澳洲樓市方面，不受疫情困擾的州份在去年中已經拾級而上，包括 Queensland, Tasmania, South Australia, Northern Territory，升幅達雙位數；New Sales Wales 緊隨其後，近日加速上升；Victoria 也在去年底疫情受控後重拾升勢。印銀紙、低息的威力顯而易見。  第一季主要操作如下： 1) 一條直債到期，並賣出另一條低 LV 直債以釋放購買力 2) 淨買入兩條直債，壓縮平均到期日，進一步提高安全系數 3) 增持少量 GOZ 4) 抽了以下 IPO: 心急等不到心通的孖展，被迫 All in 快手，焉知非福。昭衍獲利回吐，再次證明抽二次上市的 IPO 的風險與回報不成正比。之後的質素不佳，更不欲下注。 由於作了債券撥備，撇除外匯變動的流動資產槓桿後回報約 -9%。 截至 3 月 31 日，本年淨資產 (NAV) 較去年底下降 1.0%，當中 -4.0% 來自債券撥備及淨已實現利潤，-0.5% 來自利息開支及債券投資費用，-0.3% 來自扣除非...

看了上篇文章，讀者也許很失望。 又是講大道理，又唔講點算好。 筆者從來覺得說大道理是授人以漁，總比送幾條魚好吧！況且魚又不一定好吃...不管如何，這次平衡一下吧。 續上篇，有甚麼可買？ 筆者認為，相比上述的流動資產迅速的反應，物業慢了幾拍，反而更值得考慮。 細心一想，恒指表面上未收復失地，但心水清的讀者都知道除了科技股和之前炒過龍的行業外，基本因素強勁的股票 (看圖!) 早已升破去年高位，甚至不斷突破歷史新高。市場氣氛經已逆轉。 香港物業呢？以住宅物業為例，個別細價樓累跌 15-20% 後大幅反彈，但至今距離高位，仍有 >10% 差距。中價樓方面，跌幅較少，同時因購買力不及上車需求般強勁，反彈也較慢。至於大價樓，基本上無跌過，暫時也未見明顯升勢。 惟不論銀碼， 偶現零星造價突破屋苑歷史高位，而且有越來越常見的趨勢。 這表示是次跌市見底（不論是否短暫），物業市場反應雖快，卻仍遠遠不及金融市場，錯價現象隨處可見。加上早已 講到口臭的基本因素 ，趨勢恐已無法逆轉。 近兩星期，筆者接地產代理的電話接到手軟，明明放盤價比市價高 25%，試價潮仍然未停過。然而， 未接來電竟比已接來電更多。 有需要者，趁報復性的購買力還未出現，出手吧。 另外，部分車位市場的市況似乎比住宅更慢。嘉湖車位狂跌近五成後急彈 30%，金獅炒過龍後急挫四成卻只彈一成。 基本因素有改變嗎？沒有，大圍車廠上蓋並沒有陸沉、香港人財富仍然不斷增長、金管局仍是不放寬按揭、政府仍然不想讓人投資物業..... 這只是冰山一角，我深信讀者們比筆者知道的更多。 將同樣的道理放在其他物業上，加以分析， 有目標便行動吧！

筆者投資組合向來主要由物業組成，因此 為了盡量壓低按揭成本，每次轉按或新造按揭均會盡取銀行的按揭優惠 ，包括最低利率、最高現金回贈、最高估價、按揭保費折扣及其他附帶利益不等 ，當中又以現金回贈能直接落袋至為重要。 現金回贈比想像中更多 按揭回贈分為兩部分，第一部分為銀行受制於金管局指引的回贈，一般為基本貸款額(最多樓價60%)的1.6-1.7%。 第二部分為 合法地 透過地產代理公司取得的現金回贈。坊間透過大A或某按揭轉介公司，一般只能獲得相當於貸款額約0.03%的 非現金 回贈，僅是聊勝於無而已。至於自己Walk-in銀行，當然 就一毫子回贈也沒有。 筆者和同屬物業投資者的朋友，一直以來都是直接聯絡銀行職員取得按揭資訊，並配以相熟細A（非五大地產代理）轉介以取得額外按揭現金回贈，通常可分享到額外0.2%的現金回贈，即總共可取得高達1.8-1.9%的回贈。 後來筆者發現， 相熟細A在此回贈之下仍有水位，只是不願意把僅餘的利潤嘔出來 。筆者的物業投資朋友思前想後，既然明知自己要不斷翻按、轉按，何不索性充當代理角色，幫自己、家人和朋友取得回贈。 筆者日前成功爭取指定銀行加碼，現時可取得最 高達2.35%的按揭回贈 # ，相信乃全港最高 ! 現在，讀者只需在本Blog 「尋找生活之路」Facebook專頁 Like (請讚好專頁， 不是 帖子！)， 然後直接 WhatsApp筆者5524 9431   出示讚好證明，便可以獲得同樣的按揭回贈！ 以今年的最新HIBOR利率計算，H+1.235% capped 大P-3% 相當於年利率2.24%。 每個物業的按揭最快可以兩年後無償轉按 ，即平均每年回贈達 1.175% ， 變相每年按揭成本不足1.07厘 ！ 最重要的是，細A回贈對借貸者而言只有利益、沒有成本，也沒有隱藏陷阱： 淨袋額外獎賞：細A回贈絕不影響客戶原有按揭OFFER 沒有合約束縛：細A不會與客戶簽署任何合約 零成本：客戶可以收到OFFER而不接受 沒有私隱問題：借貸人只需填妥一份簡單表格，經蓋印及簽署交回銀行。細A會為借貸人搜羅最適合的銀行及OFFER，然後銀行會主動聯絡 借貸人， 之後細A唯一角色便是派錢 。 大家都是投資者，豈會被低級技倆蒙騙 不會與任何非銀行貸款機構有任何接觸...

去年金融市場經歷幾輪小動盪後，暫時市況看似回穩。回頭一看， 十月 和 十二月 兩次急跌，可能牛市調整已完成，可能熊市仍在中段。也可能一隻小熊已經見底。 市場可預測性很低，市場波動的時間和幅度往往也是出人意表。 有誰想過港股差不多九個月的下挫，指數才跌25%那麼少？心水清的讀者知道，看指數已經沒有意思。那十幾隻大Size炒股，早已跌至四腳朝天，尤其是藍籌新貴，反高潮百發百中。 自知不懂炒股票，只能從股息增長股中尋寶，可恨的是「好嘢」不但早已觸底，更加破頂連連。Winner takes all，果真例不虛發。 由於不懂，惟有在 Winners 當中隨便買些。 明明應該果斷加注「那黐線的 REIT」，卻忍不住有了立場。筆者認為零售寒冬並無想像的冷，過去一年半載旺區又回到了人山人海的日子，僅有的商場似乎較街舖更加受惠。 實實在在的感受，我相信早晚也會反映在基金分派上。 老老實實，筆者仍然很想重回黐線的懷抱。望住那倉底的利潤，哭笑不得。這暫時仍是一個遺憾，但隨著財務安排已經九九十十，我已找不到藉口再退縮了。 中長期固定收益證券急挫後，反彈了很多，但未能收復失地，which is perfect。那人所共知的永續浮息貨，不知是否因加息急降溫，居然徐徐向下，吸引力大增。對利率非常敏感的永續證券來說，浮息明明是個接近完美的對沖，刻下竟成了壞消息。 （可能筆者錯過了甚麼新聞？煩請讀者指出。） 最近某證券行開放了亞洲債券的交易平台，竟然無需 Professional Investor 認證，真有趣。Minimum ticket size US$100-200k，不算甚麼門檻， 但是交投極少，筆者放了一兩星期的 Order 也無法完成 。另外，Margin requirement 太高了，與私人銀行無得比。 物業市場回暖，什麼小陽春、大陽春，新盤大賣、二手回勇，AA們興奮到不得了。無論大中細價樓，都跌了100萬左右便回升。 想上車的人動手吧，新年之後要不牛皮、要不暴升...明明有需要，何必包拗頸？ 買得起400萬的單位時不買，然後兩三年後用600萬買入同一個單位，這種情況屢見不鮮。2013年回調見過，2015-16年回調也見過。 2018-19年回調後，歷史會一再重覆嗎？ 都係嗰句，鬼知...

最近好多朋友、網友都問我這個問題。 有人問樓市，也有人問股市（明明筆者並不分析股市）。 我點會知？如果我有水晶球，我晨早有錢過 Jeff Bezos 啦。 我們經常想預測未來，想盡各種辦法去分析，希望找到正確操作方法，然後孤注一擲，祈求上天保佑。 但是， 未來本身就充滿不確定性，而充滿不確定性的事情就是無法有效地預測的。 人總是對預測成功抱有很大的期望，往往重覆犯錯。 為甚麼人類總是要做徒勞無功的事呢？ 因為「預測成功」（賭啱邊）實在太誘人了。 因為下注前人只想著贏錢的歡樂，買六合彩總是開彩前最精采。 因為先找一個答案，然後跟著「砌」一個合理分析出來太容易了。 因為對未知的恐懼，所以要設法抓住救生圈，那怕救生圈是破的。 這是人類的結構性缺陷，是沒有辦法根除的。我們惟一可以做的，就是 了解自己的缺點，努力去克服它，設法不要讓它牽著自己的鼻子走。 不要做太多無謂的預測，也不要因眼前的波動而忽略長期的方向。 如何做到？問一問自己，長期的方向是建構在甚麼因素之上？這些因素有沒有結構性轉變？短期的波動是因為這種正面因素不再，還是純粹因為 Noise？ 簡單地以物業市場作例子：低息環境有沒有改變？美國加息加到江郎才盡，是好事還是壞事？所謂「縮表」對多年來的貨幣供應洪流有沒有結構性影響？土地供求是否仍然失衡？「土地大便論」有沒有改變現狀？「689朝」的熟地用盡後，是否預示下一個十年港府的土地政策已然玩完？ 人生匆匆幾十年，只要方向正確一兩次，就足以讓你一生富足、快樂。 法子《三隻小豬》 從前有三隻小豬，他們每星期也會參與村中的「抽波遊戲」。 抽波遊戲：在一個大布袋中，有很多波，當中有95%是紅波，5%是黑波，這資訊是公開的。無論抽出來的是紅還是黑，買中的賠率都是1賠2。 大豬的策略：一見到連續5局出紅波，就買黑波，心諗：「不會每次都紅波嘅！」之後黑波還沒出現，大豬就一直買黑波。輸死了。 二豬的策略：因為買了幾局紅波贏，就心諗：「大豬都傻嘅，這是機率問題，紅波機率高，梗係每局都買紅波啦！」但想身家增長快啲，就每局都把全部資金押上。結果出現了一次黑波，輸死了。 細豬的策略：也是每局都買紅，但細豬不心急，每局只押上十分之一的資金。結果細豬的身家隨著年月平穩增長。

(攝於蘇格蘭，2017年9月) 面對超強颱風山竹的肆虐，相信剛過去的周末大部分讀者都留在家中，被迫親眼目睹災難片的情節。 不知算幸運還是不幸，近30年香港受颶風正面吹襲的經歷很少，筆者出生以來僅四度遇上十號風球，第一次遇上約克已是二十世紀的事（19年前同一天），剛升中的我記憶已變得模糊；隨後的維辛迪(2012)、天鴿(2017)都不過爾爾，前者的突然增強是一大驚喜，並提前經歷到十幾年一遇的十號波，後者對澳門破壞力較大，筆者居住的區份並未能感受到颶風的威力，連陣風也僅達烈風或暴風級別。 風暴回顧 但是今次山竹卻差得遠，雖然路徑不如一星期前預期能避開呂宋島，也因此風力減弱約30%，但是最後仍以強颱風級別、接近吹到正的距離在最當風的西風方掠過香港。筆者在家中 首次感受到颶風級別的十分鐘平均風速 ，陣風更難得地達140km/h（不要和高地和離岸相比），橫風橫雨持續四至五小時。下午風力減弱後，筆者到樓下視察一下，雖然只有少量天花被吹落，但平台花園不少樹木倒塌了，後山更是全面崩潰、滿目瘡痍，令人心痛不已。 山竹吹襲期間，全港八個測風站中，有多達五個十分鐘平均風速錄得暴風至颶風級別，而對上兩次十號風球僅得兩個測風站達到暴風級別， 可見同為十號風球，山竹更為實至名歸 。然而，山竹仍未能與早年的超級颱風溫黛、愛倫相提並論，後兩者風力更強、且更正面地吹襲香港，實在很難想像當年較為落後的香港是如何善後。 縱然風力如此強勁，幸運地筆者的家並未受影響，只是在橫風橫雨期間冷氣機滴水，以及有少量水點吹入從露台底的縫隙吹入，希望大家也是安然度過。 投資回顧 最近完成了五宗筆者自己的按揭申請，成功加按不少資金及 賺得大量現金回贈 。由於首階段轉按已完成，適逢香港股市回調， 部分目標 已進入射程範圍， 雖然市況仍然非常不明朗，但感覺上現時較三、四個月前更適合進場 。 筆者目前狀態由「全面防守」轉成「消極進攻」，部分按揭回籠的資金已投放在流動資產上，包括美元債券、香港REIT、新加坡REIT和少量港股，而債券的可接受年期亦略為加長至3.5年（但仍以兩年內到期為主）。 餘下兩個物業要等待明年年初，罰息期完結時才能轉按，希望到時仍能維持 高估價 。 樓市方面，明顯進入調整階段。畢竟都連升了28個月， 筆者六月初對淡友投降已感到「周身唔聚財」 ，不過貫徹「樓市...

筆者對大灣區並無好感（成日聽都幾煩），但大致上同意作者觀點， 如果 北上置業的條件改善（如按揭成數、流動性、利率等），投資內地靠近一線的發展區的回報肯定勝過香港，即使 risk-adjusted 亦然。 然而，當頗大部分香港人連香港的物業市場也不想觸碰，甚至對物業「鄙而遠之」，縱有機會又如何？ 以下為筆者節錄之重點： - 基於人口持續流入， CBRE預測深圳未來樓價有可能追近香港。 - 11個城市將有3個不同發展層面：一、香港、澳門、廣州和深圳續當領頭羊；二、東莞和佛山將受惠於外溢效應；三、珠海、中山、江門、肇慶等可受港珠澳大橋、深中通道帶動，實現「產業過江」。 - 人口1.2億的日本有東京、大阪和京都三個名城，各具特色；人口3.2億的美國更有紐約、華盛頓、芝加哥和矽谷等多個都會群，發揮各自戰略作用。至於 人口達13億的中國，又豈會撐不起幾個超級城市。 -「 北上深」樓價水平絕非按照全國收入平均數，也不是看居民的平均收入 ，而是根據全國最有錢/最具賺錢能力5%人的購買力。 - 香港本身也是超級城市，在資金流通、稅務、法制、資訊自由、國際化、出境便利等方面仍然領先「北上深」，所以 「北上深」樓價和香港樓價同步長線向上，且前者對後者構成推動效應 ，而非此消彼長。 - 政府有責任照顧「真．香港人」福祉，總不能叫新一代廢青全部躝上大灣區。港府有必要把公營房屋市場和私樓市場完全分割，否則 700多萬港人之中佔大多數的普通人，又豈能跟內地13億人中的精英競爭買樓。 全文如下： http://www1.hkej.com/dailynews/finnews/article/1932125/%E6%B7%B1%E5%9C%B3%E6%A8%93+vs+%E9%A6%99%E6%B8%AF%E6%A8%93 大灣區大灣區大灣區，香港人今年不斷聽到這三隻字，但相關規劃遲遲未公布，難為很多研究機構只能憑空吹水，而大家關心的始終只有「買樓」。世邦魏理仕（CBRE）昨天發表「大灣區研究報告」，預測深圳基於人口持續流入，未來樓價有可能追近香港。實際上，北京、上海、深圳這三大城市，其樓價應該按照全國最有錢5%人的購買力來看待，而香港身為中國另一超級城市，當然亦不例外。因此，近來不少有識之士建議港府要把樓市清晰分割為「本地用家」和「投資者/...

大約半年前，筆者試著開始為網友透過朋友的地產代理公司，爭取 物業按揭的額外現金回贈 ，至今收到約二百個查詢，有數十個個案已完成申請並Drawdown，大家已陸續收到額外現金回贈，在此恭喜各位「得獎的網友」。 當初筆者只是本著「試一試」的精神、戰戰兢兢地寫篇文章介紹此著數，實在無想過有這麼多萍水相逢的網友願意相信筆者。 很高興能為有緣的網友從銀行處奪回根本屬於你們的錢，而每一次有網友親自表達感謝，所帶給筆者的快樂更是不能用文字形容 。 其中一個個案正是Blog友福祿壽兄（網誌名為「 全家福祿壽 」），當初福兄接觸筆者時，並未有公開其Blog主身份，惟筆者本著「助有緣人為快樂之本」的精神， 一向平等對待每一個個案，目標是向每一位有緣人分享按揭資訊和對物業知識，並爭取最好的Offer、向銀行奪回最多的錢 。面對任何詢問，除了與按揭、物業市場有關，甚至是其他投資或財經討論等，皆知無不言、言無不盡。只要網友不是作伸手黨直接問「應買甚麼」之類的問題，筆者一律歡迎。當然，宗教、政治和意識型態之爭免談。 處理福兄的個案亦然，筆者一直盡力為其爭取最有利的Offer，過程雖然遇到一些小風波，但福兄仍對筆者所做的表達了感謝，更 特撰一文去詳細描述其過程 ，實在令筆者感到十分榮幸！福兄的文章可讀性甚強，資料也非常詳盡，筆者也不在此贅言，就麻煩大家稍玉步往其Blog閱讀。 無論如何，這一段經歷令筆者充分體會到， 所做的事只要有意義、幫到人，就自然有人會懂得欣賞、甚至感恩 。能做到這樣，筆者已很滿足，至於那些無理的質疑、失實的批評，明眼人目然懂得分辨誰是誰非，也毋須再理會了。

投資工具的問題（續） 上篇 談及由於投資工具的本質是靠升值去scaling，令持續增加物業的投資現金流變得匱乏。其實除此以外，物業尚有一個更實際的問題令scaling本身也出現困難。 首先，物業投資本身必定涉及借貸，而且一般槓桿比率都高於其他工具＃。 一旦開始了高槓桿操作，那借貸能力就變成scaling的上限。借貸能力與收入直接掛勾，在收入不變的情況下，無論是加按、轉按或新造按揭，都受到同一個數字限制其總規模。 換句話說， 即使物業升值，你可以加按作為首期去擴大投資規模，但這樣便耗用了借貸能力，總有一天會出現「不加按首期資金不足，一加按借貸能力不足」的困境 。結果，物業投資者一般有三種做法： (1) 仍舊倚靠收入（龜速）儲首期； (2) 用旁門左道去湊首期（如利用A君的借貸能力作為B君的首期）； (3) 用加按資金去購買低／零槓桿的資產。 第一類便正中了 上一篇 的瓶頸情況，尤其收入不高的人，很難走出困局。 第二類做法只是延遲了瓶頸出現，終究會重遇此問題。 第三類做法解釋了2013及2015年車位大幅跑贏其他物業的現象。 第三類做法看似可行 ，而且早著先機更可財息兼收，並因收入 增加 重回擴大規模的正軌。 問題在於其低槓桿及低回報，又或會手痕涉足不熟悉的市場（如加按炒股票）而造成損失 ，因此長久而言還是要尋找更理想的出路。 ＃ 在金管局的按揭管制措施出現前，物業投資的槓桿比率一直維持在300%左右，即平均接近七成按揭。即使如今措施極為嚴格，槓桿比率仍然維持在200%左右。如果作自住用途，槓桿更可以高達1000%（一旦買入物業，即使自住也在被動投資中）。 相對上，基金、股票等投資，從未聞小投資者 可以持續地進行高槓桿操作而可安然度過金融動盪。外匯、黃金的槓桿更大，但以炒賣性質居多，難以投資歸類。債券可以高槓桿，但債券本身並不常以升值獲利去擴大規模。 （待續）

投資工具的問題 說這是問題，其實對工具本身並不公平，因為每一種資產總有優劣之處，也有天然和人為的限制。住宅這種工具的問題是它擴大規模(scaling)主要靠升值，升值可以加按或出售去套取更大本金，迅速地增加投資規模。 當然，住宅有租金支持，但同時也有供款流出。 如果利息接近零，或租金回報率較高時，租金扣除供款還有可觀現金流，但明顯不適用於近年情況 。 除非陰乾式跌市維持極長時間，否則如2005-06年或2008-09年那種逆境，在6-12個月內，即使加上個人收入，相對目前首期所需的資金，仍是力有不逮。 結果走勢一逆轉，即使防守力強的物業投資者也「企左係度」，望住個市下跌而無力加碼。 如果投資組合受到周期或價格波動影響， 無法再 持續地擴大規模，那表示倚靠這種工具的投資組合已經遇到了瓶頸 ，是時候考慮更efficient 的asset allocation。 P.S.: 相比股票，樓已經好一點。股息太少及派息太疏，更不利在逆境下反向操作，如有槓桿更是極易出事。讀者可參考Starman兄今天的文章 http://starnman84.blogspot.hk/2016/05/blog-post_27.html （待續）

之前多篇文章都是談到過去的故事或有關物業實際操作的研究，今天談一談現況。 如第一篇文「渺小的我」所述， 由於物業高槓桿的特性，我持有的資產和負債與我的收入和年齡不成比例。然而，持有更多物業並未能有效地改善我的生活，原因是「成也供款，敗也供款」。 成也供款、 敗也供款 簡單來說，供款令按揭的槓桿性質比持有其他槓桿資產更安全。對銀行來說，準時定期還款是有能力持續還錢的表現，就算金融風暴銀行也懶得向住宅按揭客戶開刀（當然admin是另一難題）。 另一方面，雖然供款有超過一半是「供本」，即租金有五六成是「淨肉」，但供本不能隨時使用，加按也要時間和看時機行事（加上金管局諸多制紂）， 因此供款蠶食了投資者的現金流，是鐵一般的事實 。買入物業兩年後一般也會加按，加按後供款按比例增加，但租金卻追不上，有時甚至出現負現金流現象。 這違背了投資著重現金流，從而改善生活的原則 。 現況實例 除了自住外，我持有的物業在買入時全部都能提供正現金流，甚至扣除自住的供款，仍然平手有餘。在去年9月樓市正值轉勢，我趁估價未追上加按了其中兩間物業，套得的資金差不多可以作為下一層的首期。 終於，樓市下跌，劈價新聞無日無之。雖然大部分劈價成交都沒有流出市面（要不被財仔搞、要不就自己人吞了），但我的確收到零星劈價盤，價錢是比市價平，而且仲有價講。 淡友標準答案：「咁筍你又唔買？」 唔，我承認，我買唔到。 （待續）