尋找生活之路

剛過去的週末，筆者不幸地在醫院度過，原因和十年多前、2007 年 10 月港股不斷破頂之際一樣，都是中了「原發自發性氣胸」，不同的是上次中左肺、今次中右肺（好似新盤名：中左 ● 右中）。 這種「疾病」源自肺部和胸膜上一些天生較為脆弱的地方，不知何故突然「爆裂」， 醫學上沒有明顯的原因能誘發，也難以預防 。但是，醫學數據顯示它較大機率發生在具以下表徵的人身上： 1) 男士 (發病率較女士高5倍) 2) 年青 (通常發病年齡在15-30) 3) 高 4) 瘦 5) 有家族病史 6) 有吸煙習慣 以上六項，筆者僅中了 1 和 4。十年前筆者的確年青，但現已 30 歲，想不到仍能「標尾會」；至於第三項，筆者身高僅 177 cm，醫生說不算高，中完又中也是十分無辜；至於 5 和 6，更加是「原來沒有，從來都沒有」。 幸運的是，今次(暫時)不用開刀，進行了三天「供氧治療」便初見成效，醫生也讓筆者出院，希望休息多幾天便能完全康復。 一個月內，筆者不能做負重運動、不能坐飛機、也不宜跑步。為了康復，惟有暫停強身健體計劃了。 難得十年一度的氣胸，筆者也趁空檔想想這兩次住院，世界和自己究竟有甚麼不同： 1) 十年前，筆者讀緊 Year 2，未返過工， 收入全部靠股票 ；今天，畢業七年多，收入全部不靠股票 (REIT及偶然投機除外)。 2) 十年前，恒指在牛市最後的狂歡中破頂， 每天波幅千幾點屬等閒事 ；今天，恒指最近也不斷破頂，但波幅低很多。 3) 十年前，恒指是道指的一倍，國指高道指 50%；今天，恒指僅比道指高 25-30%， 國指僅及道指一半 。 4) 十年前，筆者無醫療保險，住公立醫院一星期連開刀盛惠 700 元；今天，仗著自己公司和太太公司兩份醫療保險，住私家醫院三天，無做手術收費三萬大元，預計自負額不到 500 元，甚至可能是零。 5) 十年前， 在病房聽到其他病人講股票講賺錢 ，說炒中國石油云云；今天，無聽到任何人提起個錢字。（都可能同轉咗半私家房有關） 6) 十年前，樓價屢創新高，上車盤突破 百五 萬，中原指數上望 70 點；今天，樓市仍然不斷破頂，上車盤突破 五百 萬，中原指數上望 170 點。 7) 十年前，供樓利率 5%，沒有現金回贈；今天，供樓利率 2.15%， 扣除現金回贈後低至 1.2% 。 8...

續上篇， 那麼這跟樓市辣招又有甚麼關係？ 房地產的投資和財富傳承性質與萬用壽險雖然不盡相同，但在辣椒肆虐下，倒也有幾分相似。這大概可以解釋 為何樓市能在大吹淡風下，仍有不少有錢人和內地人爭相購入豪宅及土地，與平民瘋搶一手樓相映成趣 。 首先，SSD趕絕了樓市炒家，市場只有用家和投資者，而目前趨勢是越來越多人身兼用家及投資者（如父幹買樓、慈母為小朋友買樓、某太6億物業贈與未成年女兒「學投資」等）。這與萬用壽險相似，目前樓市的買家只看長線（甚至是看下一代終身需要），SSD根本不是考慮因素。 第二，15%從價印花稅第一標準。這比萬用壽險相類的費用還要高，但若將年期攤長至數十年來看，15%跟9%分別不算太大。況且仍有很多人願意借用「人頭」來避稅。 第三，15% 買家印花稅。筆者起初也不明白，為何有人願意付30%重稅來買樓。 內地人行為似乎只能用人民幣貶值的「走資論」去解釋 （特朗普上台後，美元轉弱也少了內地人付30%的新聞）。另外以公司付重稅買入物業，看的當然是日後轉讓永久免稅。觀乎 市場上接連有天價公司物業成交 （如中西區、九龍站等尤為頻密） ， 付重稅也只是貴買貴賣而已 。 第四，按揭。以中／大價投資來看，萬用壽險比物業按揭較寬鬆。兩者Call Loan風險同樣低。 第五，回報。未計算槓桿的回報，兩者也是甚低，超級豪宅的租金回報甚至不足1%。豪宅看的是價格長期增長，這點與萬用壽險頗為相似，但是後者回報較遜。 第六，雜費。物業雜費有差餉、管理費、地租、物業稅；萬用壽險則有保險成本(Cost of Insurance，嚴格上這不屬於投資成本）及首十五年每月費用。兩者成本相若。 最後是價格波動對財富影響。 萬用壽險沒有價格風險，而樓市在極端市況可以下跌七成 。當然，樓市也可以連年上升過百倍，部分持有50年以上的商用物業回報甚至超過一萬倍。 目前筆者對樓市的看法比較中性，不見得能大升，但中期也未見巨大下跌空間，故筆者只能繼續持有物業，一動一如一靜。本文旨在道出， 世上其實有些一般人不會接觸到的資產／產品，它的回報不高（槓桿後亦僅是普通），但產品本身的設計或性質令它能為持有者 達到投資回報以外的目標。這或反映出物業買家「口裡說貴，身體卻很誠實」的實際想法 。 （完）

續上篇，為甚麼條件如此辛辣，仍不斷有富人願意購買這種產品？ 財富傳承：有錢人的想法跟一般投資者有些差別，他們不是每筆錢都僅以絕對投資回報率去決定如何投放。 有錢人希望設立可靠而穩定的財富滾存平台 ，追求的是財富持續增長（即使較緩慢）及長期回報，以保護後代終身財富， 當中衍生的成本及SSD(Surrender charge)並不是主要考慮因素 。 遺產分配：有錢人的遺產，可以是公司股票、房地產或其他估值困難的工具。 股票若已上市，分配還較容易，但卻可能引發日後爭奪公司控制權的問題。但若分公司Ａ給大仔，公司Ｂ給細仔，又產生分配不公的問題 。以保險產品或價格透明度高的房地產作為遺產分配，較易避免以上問題。 保障需要：通常我們為了避免保險公司「食水深」，會拒絕購買儲蓄保險和投資相連保險(Unit-linked Products)，並以成本低廉的定期壽險(Term Life Insurance)抗衡死亡風險和遺產需要。有錢人的想法有點不同，他們希望保險產品能同時解決遺產及在世的財務需要，那麼保費成本同樣低廉的萬用壽險顯然更為適合。 可預測性及風險管理：萬用壽險大量投資於企業債券，回報與債券基金相似，但前者成本較高，其中最重要原因是 保險公司會提供最低回報保證（目前通常為2%），因此無論市場有多凶險，客戶Account Value仍會穩定增長 ，一般情況下在保單生效數年後隨時提取款項，也不會受投資市場波動而蒙受損失。 債券基金價格會隨市場波動，嚴重影響客戶提款彈性（通常市場最差時才最需要資金），兩者不能相提並論 。 資金效率：萬用壽險風險低，抵押成數高，資金可以留作其他投資或生意周轉。Account Value增長後，也可以隨時加按，利率極低。 那麼這跟樓市辣招又有甚麼關係？ （待續）

香港的住宅物業市場自2010年起便成為政府的眼中釘，辣椒多不勝數，其中最主要有： 1. 額外印花稅 (SSD) - 首三年內轉售住宅物業需要就出售價格繳納10-20%印花稅 2. 買家印花稅 (BSD) - 非香港永久居民或公司買入住宅物業需要繳納15%印花稅 3. 從價印花稅第一標準 (AVD) - 已持有住宅物業人士買入住宅物業需要繳納15%印花稅 4. 按揭成數 - 600萬樓下最高八成，600-1000萬最高六成，1000萬或以上最高五成 另外，每年差餉、地租、管理費等約佔物業價值的0.5-1%。 如果筆者告訴你，有一個市場的「辣招」如下： 1. SSD長達十五年，首五年稅率約10-15% 2. 從價印花稅達6-9% 3. 按揭成數最高七成，使用HIBOR plan但沒有cap rate 4. 首十五年需繳付每年約1-2%雜費 5. 終身需要繳付保費，中年人士首年約0.1%，並每年以8-10%幅度複式遞增 6. 每年保證回報2% 7. 目前低息環境下，年回報約3.5-4.0% (未扣除上述支出) 你會不會考慮買？ 相信大部分讀者的答案都是，連想也不會想。單是十五年SSD已經趕走大部分潛在買家了吧。 現實是，每年都有數以萬計的有錢人，排著隊進入這個市場。 嚴格來說，它不是一個市場，而是一種保險產品－－萬用壽險（Universal Life，內地稱萬能險）。簡單來說，這種保險通常向客戶收取一次性保費(Single Premium)，扣除各項收費後會放入客戶的Account。保險公司會把錢拿去買各種資產賺取回報（通常大部分是債券），扣除公司利潤後會把每月回報注入客戶的Account。由於在大部分情況下， 每月回報（ 撇除 一開始收的「從價印花稅」） 會高於各種收費總和，因此客戶的Account Value會不斷增加。 此外， 保險公司會與銀行合作，客戶可以貸款支付保費，一般可達保費的70%以上，因此可達到槓桿投資的效果。目前息率約H+1.2%，即大約1.45%，息差是正數。 這種產品門檻較高，以中年目標客戶計算，一般最低投保額是100萬美元，一次性保費約40萬美元。即使只計30%「首期」，仍需拿近百萬港元現金才能投保。 為甚麼條件如此辛辣，仍不斷有富人願意購買這種產品？ （待續）