尋找生活．物業．投資．自由之路

這是困擾了筆者多年的問題，至今仍未找到答案，希望寫出來讓讀者想想更好的方法。 （其實頗為無聊，因為有無答案其實對生活財富無甚影響，不過未能想通的話可能會對財務抉策變得保守。） 物業應否以成本入賬？ 基於會計原則，物業應該以成本入賬，再根據折舊率逐年write-off。但是我們明知物業價值的根本是土地價值，而土地價值乃隨年月（及貨幣供應量）增長，再者我們又不用報數，筆者當然不會咁「死板」地write-off物業。不過，由於物業價格的波幅可以很大，而且為了避免要不斷更新物業價格（判斷市價也是另一個問題，下談），筆者一直以來也是成本入賬。 然而， 當物業持續升值、並具備條件加按來擴大個人的資產負債表，以便快速增加被動收入時，以成本入脹的資產淨值（淨資產）及槓桿比率便開始失去意義。 以下為一個簡單例子： A君的資產負債表 物業1: 成本400萬，以80萬首期買入，負債320萬 (自住) 物業2: 成本400萬，以200萬首期買入，負債200萬 (出租) 資產: 800萬 負債: 520萬 淨資產: 280萬 槓桿比率: 286% 當物業價格上升30%後，A君盡情加按，變成： A君的資產負債表（加按後以成本入賬） 物業1: 成本400萬，市值520萬，負債416萬 物業2: 成本400萬，市值520萬，負債260萬 資產: 956萬 (156萬為加按現金) 負債: 676萬 淨資產: 280萬 槓桿比率: 341% 由此可見，明明樓價上升了才能借得更多，卻因為入賬問題令槓桿比率反而上升了，並且嚴重低估了淨資產。如果將已升值部分入賬，將變成： A君的資產負債表（加按後以市價入賬） 資產: 1216萬 (156萬為加按現金, 260萬為物業升值) 負債: 676萬 淨資產: 540萬 槓桿比率: 225% (未加按前 = 196%) 因此，目前 筆者對個人資產負債表的大部分資產（包括物業、REIT）維持以成本入賬，債券（優先證券當成三年期的債券）以Amortized Book Value入賬，但是在計算資產淨值或評估槓桿狀態時，會計入資產已升值部分。 問題又來了。 如何評估資產的市價？ 對於REIT和債券，筆者計法比較簡單，REIT就直接用市價，而債券就繼續用Am

（頭盔：本人並非稅務或會計相關的專業人士，以下為個人意見，不對讀者構成任何形式的建議或唆使。） 投資物業，除非完全丟空等升值，否則一般小型投資者必需認識有關物業收入的課稅。注意這篇文並不是討論與「辣招」關係密切的印花稅（那是只會出現在有註冊文書的稅項），而是由物業收入（即租金）所衍生的的課稅。 在香港， 不論租約有沒有加蓋印花（即所謂的打釐印）、甚至沒有實體租約存在，凡是出租收入皆須申報 。以個人名義申報的形式有兩種，分別是物業稅和個人入息課稅。 物業稅 香港的稅制超級簡單，物業稅亦然，稅率為應課稅租金收入的15%。政府劃一規定可扣除維修成本、因收租活動衍生的支出為20%，即應課稅租金收入等於毛租金收入的80%（惟並未扣除差餉）。此外，實際差餉繳款（~毛租金收入的4%）及損失租金（~$0）亦可作扣減。 物業稅 = (毛租金收入 x 80% -  毛租金收入 x 4%  - 損失租金) x 15% 實際稅率 = 11.4% 要注意，出租物業的按揭利息不能在物業稅扣減。 個人入息課稅 對於大部分打工仔來說，個人入息課稅一般是為兩夫妻收入相距較大（或其中一方沒有收入），或單身人士欲合併不同收入來源（包括租金收入、獨資業務利潤等）而設。 相對上，個人入息課稅的計算比較複雜，讀者可以使用 稅務局的稅款計算機 計算出應繳的最低稅款。縱然如此，要填妥計算數每一列也不是簡單的事，因此還是有需要了解一下租金收入在個人入息課稅的角色。以下列舉幾個要點： 1. 個人入息課稅可以扣減利息 若收租物業有按揭，個人入息課稅可以扣減按揭利息，但是不能扣減維修和保養費用，也不能扣除差餉繳款。以五成按揭為例，利息成本(~2%)大概等於毛租金收入(~3%)的三分之一。換句話說： 個人入息課稅(物業) = 物業稅實際稅率 x 67%  x (邊際稅率 /  15%) 由於67% x (邊際稅率 / 15%) < 1，原則上個人入息課稅的物業部分應較物業稅為低。 　　邊際稅率 = 2% =>  毛租金收入 x 1.0% <<<< 物業稅 　　邊際稅率 = 7% =>  毛租金收入 x 3.6% <<< 物業稅 　　邊際稅率 = 12% =>  毛租金收入 x 6.1%

筆者目前持有八條債權證券（包括永續證券），佔 總資產 近6%。由於債價在到期日會回歸PAR，在正常情況筆者只會以Book Value形式入賬，即 無論債券的市值如何波動，也不論買入價是多少，在筆者的資產負債表上的債券價值只會每天自動向100調整，直至到期日會變成$100。 至於沒有到期日的永續證券，則會更保守地以三年為期限，將買入價逐日調整至$100。 過去一年，永續證券及中年期的債價一直呈小波幅向上的趨勢，而短期的債價基本上沒有波動。 筆者一向不喜歡價格波動 ，而上述的入賬方法只會隱藏了未實現盈利(Unrealized Gain)，因此一直沿用至今，也是一般金融機構長期持有的入賬方法。 最近組合其中一條債券（佔 總資產 ～0.8%）的價格出現明顯下跌，令筆者需要考慮作出撥備。先說一點點背景： 此債評級並不高，財務報表也是麻麻地（現在回想有點為分散而分散的感覺），筆者在 6月初首次以$103買入此債 ，當時YTM = 7.3%，離到期日不夠三年。怎知買入不夠一星期就收到債仔的回收Tender，出價是買入價$106，YTM即時跌到6.1%，筆者當然答應，結果有73%持貨被回收了。 債仔有錢高價回收有排都未到期的債券，筆者頓時覺得先前的憂慮一掃而空。 到了7月尾，趁此債價回落至$102、YTM = 7.7%之際，便重新買入至回收前持貨水平。 自此之後，該債券價格便沒有再升破筆者的買入價。後來債仔一再傳出不利消息，又有不少人撰文指它會在三年內破產，云云。到了上月尾，債價已經跌至$97左右，而股價更從6月起累跌40%。最近債仔公布季度業績，業績看似改善但仍在虧損中，但竟然無視差劣的財務狀況大派季度普通股股息（相當於Stockholder's Equity的14%），馬上嚇壞了市場，股價在幾天內再跌40%，至昨晚債價也跌至$91。 事已至此，筆者惟有再檢視其財務狀況。過去四季的Net Income的確很差，以同樣的速度蝕錢，三年內會資不抵債，但大部分虧損集中在前季，上季虧損已大幅收窄，應該捱到五六七年。市場的劇烈反應是基於三點： 1) 債仔的市場不斷萎縮，管理層無法領導公司重回正軌，會繼續虧損 2) 債仔的管理層失德，在債務纏身時不但不停派股息，還浪費現金大派股息 3) 如果上述情況繼續，債仔的現金將不足以應付三、四年內到期的債券本金

（好日都唔寫一次股票，大家睇路。雖然八月寫過。） 後記寫在前：如果閣下沒有在股票輸過大錢，現在又自信爆棚，恕筆者奉勸一句：要分清IPO和二手股市，以為IPO賺錢是因為自己叻而不是好彩、甚至 把幸運賺到的錢加倍投放到熾熱的股市上 的話，受教訓是必然發生結果。 請自求多福。 自從眾安(06060)上市狂升一輪後，IPO市場忽然變得極為熾熱，於是一堆與目前最炙手可熱的科技股有關的公司排隊招股，先有閱文(00772)，再來雷蛇(01337)、易鑫（疑似下星期一招股），然後又傳出騰訊分拆騰訊音樂的消息。 IPO是炒極短期供求，只要有Noise、與市場焦點沾上邊、市場氣氛良好、資金充裕，招股就變成抽獎遊戲 。早前眾安招股時，筆者因去了旅行未能參與，惟有把握未來這幾次機會參與一下。今年流動資產升值不少，雖然筆者長期持有以賺取穩定收入，升值只是紙上富貴， 但是對於需要短期資金的IPO遊戲來說，升值得來的孖展額幫助很大 。以今次閱文和雷蛇同時招股為例，暫借流動資產的孖展額為筆者的資本提升了三分一。 閱文 經過幾天資訊轟炸，相信其背景和基本資料無人不曉，招股活動亦早已結束。截止收票後，有關配發的消息滿天飛，筆者比較有興趣基於目前的消息，嘗試估算入飛情況及配發結果。 筆者找來閱文的傳聞消息，比較過往兩次超額情況、集資規模及配發消息最接近的IPO，分別為國藥(01099)和北京金隅(02009)，詳列如下： 從上表可見， 三者都是中型集資規模的IPO，凍資規模、認購人數、傳頂頭錘人數和一手中籤率都非常接近 。北京金隅的超額倍數雖然比較多，但回撥後反而超額最少，但仍然相當接近。因此，筆者有理由相信三個IPO的配發情況可作比較，但是上述消息卻有些奇怪的地方： 1. 頂頭錘中籤比率 一般而言，乙組頭尾中籤比率不會相差太遠，很多IPO甚至都是劃一的，即抽500萬和5億的中籤比率都是一樣。例如國藥是劃一 0.4%，而金隅則是介乎於0.38%及0.42%之間。然而，傳聞中閱文的頂頭錘中籤比率卻僅得0.24%，這表示只有三個可能性： A. 閱文的超額認購極度集中在乙組，以致乙組整體中籤比率極低 B. 閱文的乙組中籤比率呈顯著的邊際下降狀況，例如從0.4%降至0.24% C. 消息出錯 先說A，筆者認為這並不合理。 假設最極端情況，