尋找生活之路

這是《渺小的我》系列最後一篇文章，這系列文章紀錄了筆者在成年後第一個五年，從初接觸資產市場，迅速變成一個自以為是的賭徒，受到教訓後慢慢摸索出 一條 適合自己投機（見附註）的路徑。 上車後，筆者的金錢世界又擴闊了不少， 下一個系列將紀錄筆者第二個五年如何「整大個餅」，到遇上物業投資的瓶頸位，進而放眼投資世界的過程 。 說回這次上車經歷，雖然筆者做盡了一切「功課」才出擊，但仍然遇上一個古惑的地產Agent並墮入陷阱。後來回想整個過程，確是疑點重重，再翻查網上的放盤紀錄和致電其他地產公司查探，才發現業主的開價就是最後的成交價，筆者Agent「Long價 扮講價 」是違例的 行為 。那出價較低的買家也是虛構的，目的是要筆者儘快成交。儘管如此，筆者仍然感謝G先生促成這單交易， 因自己損失最多也是買貴了幾萬元而已，但當中所學到、所賺到的，不知是損失的多少倍 。 簽署臨時買賣合約後，既定程序是14天內由律師樓擬備正式買賣合約並讓雙方簽署，並需準備好俗稱「大訂」的一成訂金（扣除臨約的訂金）及從價印花稅。同時，也要開始接觸銀行去申請按揭。如果沒有非常熟悉按揭市況的人幫助，最好申請三間銀行以上，以便獲得較好的Offer及避免因個別銀行的要求特殊、未能儘快批出按揭而造成不必要的擔憂。 由於早已計好數，雖然筆者仍有P Loan在身，按揭仍能順利批出。最後筆者選了HSBC，因其供款年期接近40年（推出不足一年即被金管局叫停），利率H+1%，現金回贈1%。 雖然現在利率上升了，但計入現時 極高的現金回贈 ，實際利息支出仍然比當年低 。每月供款只是幾千元， 遠遠低過市值租金，而 供樓負擔比率(DTI)不足20%，以我們 的儲蓄能力，即使丟空也是毫無壓力。 為了上車， 筆者早已把股票賣了 ，加上二人月供的中電、女友歷年來的儲蓄，首期不成問題。收樓後付了1%經紀佣金，所餘資金不多， 幸好此單位廚廁曾在2008年重新裝修過，略為清潔便能使用。 筆者二人只作簡單翻新、買入一些極平的傢俱，總花費不過三萬多元，便可入住。 筆者上車沒有甚麼驚心動魄的場景，只是兩個乳臭未乾的小朋友 工時太長 被迫儲錢，加上把握時機賺取正職外的收入，然後 不跟隨社會為年輕人寫好的劇本去演自己的人生 而已。過程有些風波、有點色彩，現在回頭一看，卻是平淡似水。 2017年，每個週末也有90後靠父幹母幹姐幹哥幹買新樓上...

上回提到筆者二人的銀行戶口現金不足，筆者的錢都在證券戶口內， 而 女友所帶的提款卡又只能在只有很少錢的儲蓄戶口提款，弄得可以提款的個人戶口竟連二萬元也沒有。 正值徬徨應 否 回家取支票簿之際，筆者突然想起和女友還有一個中銀香港的聯名戶口，平時用來月供中電控股的股票，已經持續一段時間。我們每個月月初也會轉賬5000元到這個戶口，月尾才扣供款，想不到此刻竟成了救命錢。 就是這樣，筆者和女友不斷在屋苑、港鐵站附近跑來跑去尋找銀通的提款機，終於找到一部渣打銀行的提款機，把錢湊夠便跑回地產舖找G先生。 回到地產舖，G先生安排我們到二樓的會客室就坐：「業主差不多趕到了，我先往樓下把同事的客人打發走，順道把臨約拿上來給你們看。」筆者當時還在氣喘，一心想儘快簽約。另外為保障自己，又偷偷地啟動了電話的錄音機。 後來回想，樓下哪裡有客人在呢？ 幾分鐘後，G先生回到會客室，一口氣憶述過去一小時的「戰況」：「剛才真的『險過剃頭』。你們看完後，我另一個同事也帶了一枱客看同一個單位，而且很快便決定還價，不過他們只肯出不足300萬。同事致電業主，他已經答應以這口價賣出。剛巧你們那時候致電給我，由於你們是先看的而且出價更高，我馬上告訴業主客人要些時間準備訂金，讓他晚一點才過來。不然，他早就跟另一枱客簽約了。」 筆者聽畢，不禁懊惱出價太高，女友也顯得面有難色。此時， G先生放下臨約，讓我們先細閱一遍。「我先到樓下準備查冊，你們稍等一下，待回和業主上來一起簽約。」 臨走時，G先生忽爾回頭，一臉凝重的樣子，低聲說：「你們剛才不是說走廊天花有點漏水的跡象嗎？我再跟業主說幾句，試試能不能讓他再減價。」 我們喜出望外，連聲叫好。 又過了一會兒，G先生和業主一同步進會客室。業主看上去大約三十餘歲，略胖的他正在和G先生談笑風生，看上去似乎真的有點交情。 接下來，G先生把我們手中的二萬元現金交給業主，然後極為詳盡地解說了臨時買賣合約中每一條條款。說到買入價時，G先生施施然把那個不足300萬的價錢寫在臨約上，沒有再提到筆者原先的Offer，業主也沒有任何特殊反應， 彷彿這個價錢從頭到尾都是大家的共識一樣 。 我們心中暗喜，卻不敢在臉上透露，心裡只想儘快簽約，以免業主反悔。 訂金方面，業主要求兩天內要收到一張七萬元的支票，合共九萬元，...

買就買啦，買就買啦，買就買啦 ，買就買啦 ，買就買啦...... 因為很很很重要，所以要說N次。 如果沒有這一篇和前幾篇文章去支持，這一句話出自一個當年還只有22歲的小女孩（在投資、置業的話題上，容許筆者用小孩去形容未夠25歲的人）口中，似乎十分無知。但是結合已有的分析和準備，這句話其實 果斷非常。 就是這樣，我們決定還價。但是要還的價怎樣定呢？ 當沒有立場時，「錨定效應」便會支配人的腦袋。業主下的「 錨 」是315萬，G先生則指295萬是不被接受的價錢。不管這是否真話，這除了令出價就只能在這範圍游走外，它還會迫使買家認為315萬是合理價，並會從這個價錢開始向下調整。 因此，開價相當重要，它不能令代理和買家失去興趣，但又不能讓買家的還價低於實際價值。 至於客觀數據，參考最近成交價已被G先生ban了。估價方面，三間銀行的估價分別為27X, 28X和29X萬。 正常人一定會還一口低於29X萬的價（進取的會還270萬），一來確保有銀行承造按揭，二來留一點空間給業主再還價。 但是當時筆者在這場心理戰早已落了下風，被G先生設下的資訊陷阱蒙蔽了。筆者和女友都以為之前和之後看樓的人都是潛在買家，但實際上他們可能只是混吉的，或者是虛構的。此外，295萬的出價也可能是假的，甚至開價、減價等都可能是G先生亂作的（雖然這是違例的）。 最後， 筆者和女友便在大量疑幻似真的「資訊」中決定了出價 - 310萬，並斬釘截鐵、信誓旦旦地說「如果他不接受便不買了！」。 筆者致電G先生，指示他出價，「310萬？你等一等...(X，你hold一hold你個客)...唔好意思，啱啱有個同事有另一個客出緊價買，問咗個業主都OK，你地係要買就快。」 「我們現在在附近，有甚麼要準備？」 筆者聽到有競爭者，沒想過是否虛構便緊張地問。 「你們馬上過來簽臨約和開支票吧！」 「我們沒有帶支票。」 「甚麼？ 怎麼可能 睇樓不帶支票？你們住在附近嗎，能否回家拿支票？」 （ 經此一役，從此筆者無論往哪裡去也會帶上支票簿 ，旅行除外） 「若回家拿，來回最少也要一小時。訂金要多少，現金可以嗎？」 「通常訂金最少3%，銀行沒開門，很難找到九萬現金吧。這樣吧，你們到櫃員機拿二萬元現金，剩下的七萬明天用支票補上，我和業主談一...

與G分別後，筆者和女友在附近走來走去，聊著有關這個區、這個屋苑和這個放盤的一切。 女友對物業分析並不熟悉，卻是一個很好的挑戰者。如果你有充足的耐性和放下預設立場，她源源不絕的問題對抉策很有幫助。 買樓當然有風險，隨便說一堆如價格風險、流動性風險、投資遇上租霸的風險、政策風險、銀行不接受按揭申請的風險、室內潛藏的結構風險、肉眼看不到腦袋想不到的風險等，買或不買總有無限理由。有關風險，實際要考慮的是： 一、風險是否可控（有些風險是否杞人憂天）； 二、風險是否可以量化（能否放入價格）； 三、 不買是否沒有風險 （其他資產就沒有風險嗎）。 價格風險 價格可以向上、也可以向上，大家說樓價太高，是時候跌了！這句話邏輯上正確嗎？「樓價高」是「果」，那「因」是甚麼？自樓價大升以來，「因」有改變過嗎？ 答案是 Yes and No. 短期因素的確有改變，那就是政府在半年前實施了歷史上從未有過的 SSD 。然而，實際導致樓價上漲的因素包括供應斷層、低息和量化寬鬆等，卻一點都沒有改變過，甚至變本加厲（當時的按息已跌至 H+1% 左右）。似乎不買的價格風險比買入還要大。 流動性風險 物業市場從來都是低流動性的市場，加上有 SSD 存在， 這點是毋庸置疑的。但是 如果買入行為是為了對沖物業價格對生活成本的影響，而 不是 為了投資犠牲其他流動性需要 （如做生意） ，那麼這個考慮很可能是多此一舉 。 按揭風險 銀行可能不承造按揭？這是有可能的，而且很多是股市財演、渾水摸魚的專家都會以此語重心長的勸戒人不要買樓。然而，當時筆者和女友雖然未考獲任何資格認證，但所處的行業也算是十分專業，收入穩定性直逼公務員，若連我們也借不到錢，銀行大概可以關門大吉。 其他風險 投資面對租霸風險很難量化，這點只能盡量規避，例如以高按金（三個月）或預收租金（寧願收平一點）去增加租霸的成本。有些人會以職業、家庭結構或收入證明去選擇租客，但筆者認為心理作用大於實際用途，因為職業租霸是無法從表面因素去區別。 政策風險就更難納入考慮因素中，因為連政府自己也不知道每一項政策會導致甚麼後果。 SSD起初在打擊炒家方面收到奇效，但同是出現鎖盤效應；後來的DSD、BSD令投資者和用家都不欲售樓，並在購買力積聚後大幅推升樓價；...

G先生似乎已習慣了潛在買家無聊的抱怨，並輕描淡寫地回應：「室內還容易解決， 其實 向北的寧靜才是這屋苑最大賣點。」 「不是吧，正常人人都想買向南樓。這邊也對著馬路也有小巴和校巴經過，向南那邊巴士很遠也不太吵耳吧。」 「馬路是其次，地鐵才是大問題。」 「地鐵怎會吵耳...晚上睡覺時也沒有地鐵了吧？」 「你試試早上五時多被第一班地鐵吵醒，便知道甚麼叫『攞命』。」G先生說畢，別轉過臉去，似是暗示筆者自己想想。 那一刻，筆者強烈地感受到G先生觀言察色的能力。大概他早就看穿了我的心思。 G先生向著大門方向走，邊說：「這裡可以享有半山的清幽、景觀，也有平地的方便。 另一邊的景觀如何，相信你們 也心中有數。 向南樓也要看前面是甚麼才有意思，如果前面是大海，當然無得輸。但這裡東南是唐樓的天台，西南是舊式公屋，夏天吹來的都是熱風。」 「向半山那邊建築物較疏，相信你也Feel到吧。」G先生向我招手，示意筆者 開窗感受一下。 那一刻，我的身體可能感受不到，但 筆者 的心裡真的有點Feeling。 「這裡 業主 開價320萬，已減到315萬，還有少少可以傾。這裡很少有放盤，尤其是向半山這邊，很搶手。」G先生打蛇隨棍上，開始游說工作。 那一刻我還未有心理準備還價，便亂說：「這裡租到幾錢？」 「10,000左右吧。如果略為裝修一下應該可以租到10,500 - 11,000。你心目中的價錢是多少？」G先生邊踏進升降機邊問。 「我看最近成交價也只有275 - 280萬，我的預算也是差不多吧。」我裝作預算有限，看他有何反應。 「R，那已經是農曆新年時的價錢，你也知道新年後小陽春升了一截吧。你不用急著還價，想清楚再告訴我吧。」G先生很禮貌地告訴我，他不會替我還那口價給業主。 說著說著，我們已經來離開了屋苑範圍。雖然我們沒有還價，G先生仍然保持著自然的笑容，道：「我還要等下一個客人看這單位，就不送你們了，如果你們有興趣便致電給我。若有新放盤我也會主動告訴你。」 想不到放盤少的威力如此大，這個寂寂無名的屋苑的睇樓客也一個接著一個來。臨走時，筆者再問了一句：「業主有收過offer嗎？」 G先生說：「當然有，昨天的客出價295萬他也不肯賣呢。」然後他拿起電話，向我們 揮手示...

「但向北好像要面壁，這個盤是不是在十樓以上？」樓層對這屋苑非常關鍵，因為這個屋苑北面有兩幅擋土牆，在Google Maps目測起碼九樓以上才見到陽光。即使在九樓以上，隔著馬路也有另一幅擋土牆，筆者憑地圖無法判斷是否宜居。 「絕對在十樓以上，放心，景觀很開揚，你會喜歡的。」G先生信心滿滿地走進電梯內。 這是一部非常慢的電梯，僅次於當年西區 聯Ｘ新樓 那部。筆者一向心急，不禁問道：「維修時電梯會換嗎？」 「應該不會了，換電梯很大工程。」G先生咧嘴而笑，像在說「年青人真是年青人，等一會也不行」。 等了好久以後，我們終於到達了該放盤的樓層。G先生走向X單位，按了一下門鈴，然後拿出鑰匙開門。 「咦，G先生，這個單位是面積較小那款，不是我想買那一款。」筆者早已研究過，這屋苑只有三款兩房則，其實這一座只有兩款，其中一款有五百多呎，另一款不足五百呎，實用面積相差10%左右，但成交價錢一直差不多。筆者相約睇樓時，曾指明想買五百多呎那種則。 「R，其實兩款則價錢差不多，這款比較實用，你一看便知道。」筆者心中有點不悅，惟既來之，則觀之，看完再算。 甫 開門便是客廳，沙發和電視在窗戶旁。G先生並沒有說錯， 儘管馬路對面仍是擋土牆，但也頗開揚，而且另一邊是一所學校，沒有遮擋大部分陽光 。雖然這單位向東北，但光線仍算充足（ 夏天的陽光是從南面來 ）。週末馬路交通極不繁忙，室內可謂非常寧靜。客飯廳佈局方面，為了遷就私隱度而成的鑽石廳只影響了客廳，飯廳相當四正，而且有現代新樓已近乎絕跡的對流窗。 走廊兩邊是廚房和廁所，廚房也受鑽石型影響，但仍相當寬敞；廁所面積較細，業主把浴缸改成淋浴間，裝修還算簇新。走廊盡頭是兩間睡房，睡房的面積相比現時的新樓，簡直是巨大。廳房同向，除了細房的窗比較小外，並沒有太多可以挑剔的地方。 「這個單位三年多前買入，也是我促成的，業主和我也有些交情。」G先生開口了，「裝修還算不錯吧？略為翻新便可入住了。」 筆者原本認為這單位不合心意，看了實景後卻好感大增，但為免影響後續的談判籌碼，還是裝作喜怒不形於色 。 「表面上看還好...但你看看走廊天花，有很多脹起來的泡泡，應該有些問題。」 「... 還有，兩間睡房的窗邊都有滲水的跡象...」 「廚房水龍頭位置有很深的鏽漬.....

這個區以舊樓為主，買賣兩閒，幾乎沒有大型地產代理進駐，筆者是次相約的也是屬「地膽」那種中小型地產代理公司（即使不同地區有分行，也欠缺聯繫那種）。但是 難得找到合心意和預算的屋苑，筆者除了找地產代理外，也瘋狂地搜尋自讓盤及任何有關該屋苑的資料。 無奈由於此屋苑只有二百多伙，且大部分人都是自住，極少人在網上討論這個盤。即使找到相關討論，也多是基本客觀分析，任何人看了地圖和圖則都懂得評論。盤源方面，甚麼GoHome、28Hse 之類都只有寥寥數個盤，而且全部都是重覆的代理盤，與一年前 西區尋寶之旅 不可同日而語。 自從SSD於2010年11月生效以來，中原指數不斷上升，在三月升穿了98點後一直在97點上下牛皮。這斷日子筆者沒有睇樓，想不到盤源已枯竭至此。 SSD令供需失衡 的威力真是不容小覷！ 好不容易終於到了週末，筆者便偕同當時的女友前往該屋苑睇樓。這次是筆者首次沒有與長輩一同前往 睇樓 ，心情既興奮又緊張。我們相約在靠近港鐵站那邊的屋苑入口會合，即小斜路的盡頭。 當走近屋苑入口，我們看到一個年齡約30多歲的男子，獨個兒在五月初夏、下午烈日當空之時站在行人路上。通常跟大行睇樓，代理都是「行孖咇」，即一個較具經驗搭一個小嘍囉。面對兩個代理夾擊，加上女友極少搭嘴，筆者感覺上壓力較大。這次只需面對一個代理，感覺良好。 「G先生，你好！個屋苑咁新淨ge？」 「R，你好，太陽好猛，入去先講！」G先生帶我們走進一個小小的電梯大堂，這部是乘往屋苑平台的電梯。 我喜歡細行，代理對答較為人性化，沒那麼多寒暄和廢話。尤其是對筆者這種背熟書才去睇樓的人，基本簡介實在是浪費時間。 「R，這屋苑剛好二十年，外牆已經翻新，所以看來很新淨。這也表示未來幾年不需要再夾錢維修。」 從外表看來，G先生雙目炯炯有神，是一個非常具自信的地產代理。他尚算健談，但是沒有太多廢話修飾，也沒有矯揉造作的感覺。他沒有像小嘍囉們機械式地背誦屋苑資料，也沒有極度Pushy 地hard sell該屋苑和放盤。 最重要的是，他看到筆者的外表，明顯不是會買樓的年紀，但他卻一點都沒有看不起我們的表現 。換了一般的代理，看到我們肯定要黑臉了。 「R，今天只有一個盤睇，另一個業主放了飛機。我們現在去睇中層單位，望半山那邊，非常清靜，但座向是向...

承前文，筆者的上車之旅繼續向西發展，下一站已經離開了本綫，正式踏入核心市區範圍。 港鐵站E 此站與站C相似，主要有兩個私人屋苑，一個是在港鐵上蓋，另一個也由天橋接駁往港鐵站，但是樓齡較大及距離較遠，而部分臨海的座數更是距離港鐵站極遠。上蓋物業有十多座，樓齡約19-20年；相鄰的屋苑規模更大，分多期發展，樓齡約17-21年，兩個屋苑皆 保養不俗。交通方面，由於在市區範圍，可算四通八達。 然而，上蓋物業以大單位為主，最小的單位實用面積也有五百多呎，當時叫價一般已近500萬，無可能負擔得起。至於非上蓋物業，叫價亦已超過400萬，因此筆者直接跳過了此站。 港鐵站F/G 雖然此兩個港鐵站步行距離不算太近，但它們實際處於此區的東端和西端，因此筆者當成是同一區來看。 這個區份有兩大特點，第一是舊，第二是窮。正面點說，舊區有重建價值和預期，無論投資或自住皆不俗；窮即表示價錢比較能負擔。 這兩個條件對於Budget有限的筆者來說，無疑是有利多於不利。 看過不同區份的新舊樓後， 筆者其中一個結論是樓齡不能太舊，否則根本不想買，結果可能會買不成，令上車之路遙遙無期 。這區大部分住宅樓齡都在35年以上，而且大多是單幢物業。半山之處有不少屋苑，但不能步行往返港鐵站。 最後，筆者在此區物色了兩個小型屋苑去跟進。這兩個小型屋苑有2-3座，樓齡20-23年，距離港鐵站約3-5分鐘路程，交通非常方便。其中一個靠近大馬路，比較煩囂，但起居飲食在樓下便能解決；另一個屋苑則較特別，屋苑有兩個入口，一個在半山、一個近港鐵站，因此環境既清幽又不失方便，缺點是要走一小段斜路，再乘電梯往屋苑平台。 Budget方面，前者呎數較大，兩房則（可以間三房）實用540呎，叫價大概330-350萬；後者兩房則470-520呎，叫價大概300萬。後者較便宜的主要原因可能是因為其較難用的「鑽石廳」。 由於筆者比較喜歡寧靜的環境，而且上車是以自住的角度出發，因此較屬意後者 。於是，筆者馬上重新複習買樓手續並約了地產代理在一星期後睇樓。 （待續）

筆者放棄了兩個相鄰港鐵站後，順理成章地把覆蓋延伸至離家更遠的港鐵站。 港鐵站C 此站只有兩個私人屋苑，一個是在港鐵上蓋，另一個也由天橋接駁往港鐵站，而該站連接兩條主要鐵路線，交通非常方便。上蓋物業分兩期發展，樓齡約4-5年；相鄰的屋苑分三期發展，最舊的只有10年樓齡，而且 保養得很好，當時看和新樓分別不大，但最遠的一期前往港鐵站需時8-10分鐘，而且沿路全屬屋苑範圍，沒有任何交通工具接駁。 配套方面，兩個屋苑也有商場，其中港鐵上蓋的商場較大，但因由出名不擅打理商場的發展商管理，規劃不太好，但連接了鄰近公營房屋的領展商場，因此也算不俗。另一個屋苑的商場設在地面，但大部分居民都沿天橋出入，加上面積極細而大部分空間也被地產代理佔據，可謂 有等於無。 附近的圖書館和公園也未落成（其中公園到今天仍是爛地一塊），配套也是不足，但會所算是補償了此不足。 此站整體較合筆者心意，然而其兩房單位面積偏大、樓齡又新，不要說350萬內，連400萬樓下幾乎絕跡。反而這裡有全區惟一的一房單位供應，其中低層單位也合乎筆者預算，但是一房並不符合筆者預設條件，而且二十多座中只有四柱（一柱即由全幢的某一單位），即不足200個單位，及屋苑的設計令其一房單位採光度特別差，皆令筆者頗為卻步。 這個港鐵站已是本區最後一個選擇，既然也買不起，惟有往外區闖蕩。 港鐵站D 筆者「研究 上車 之旅」一路向西發展，終於來到了區外第一個港鐵站。 D站近海（即遠離港鐵站）那邊，有一些單幢私人屋苑，樓齡極新，但卻不符合條件（不近港鐵站和單幢），而且最平也要接近400萬，根本買不起。 至於另一個舊屋苑 距離港鐵站也算近， 偏偏呎價極平，當時實用呎價還不到5000，連大至600呎的單位都不用300萬，絕對符合筆者 預算。可是它 除了樓齡較大外（超過30年），其密度甚低（只有幾層），和附近的工廈高度相若，令筆者對其印象大打折扣。 無辦法之下，惟有繼續向西尋找上車之路...... （待續）

上回說到筆者分析過相鄰港鐵站A後，因印象及傳聞質素不佳而放棄了在該站上車。於是，筆者的目光便轉投另一個相鄰的港鐵站。 相鄰港鐵站B 此站乃該鐵路線發展最遲的地方，當時其鐵路上蓋物業更仍未落成，其他私人住宅的樓齡在5-8年之間，非常新淨，而且全部屋苑都將有天橋連接至港鐵站。當年政府剛意識到供應不足的問題，故早前規劃港鐵站對出的用地已逐漸由休憩用地變成住宅，整個社區的規劃令人充滿遐想。 交通方面，由於鐵路上蓋仍未發展，除了港鐵可說是沒有選擇，或需徒步走10分鐘往附近屋邨的巴士站。 配套方面，每個屋苑也有商場，但街市則不太近部分私人屋苑，超市也沒甚麼選擇，附近的圖書館和公園也未落成，可說是配套不足，甚至讓人感覺十分荒蕪。但是會所則可能是全港最新和最大型的一批屋苑（因當年容許發水）。 此站我能負擔的單位較少，叫價在350萬內的包括以下物業： 物業X 的 細兩房單位，實用面積約380-440呎，叫價320-350萬，呎價約8100元。 物業Y的中低層細兩房單位，實用面積約410呎，叫價340萬，呎價約8300元。 物業Z的低層細兩房 單位 ，實用面積約440呎，叫價350萬，呎價約8000元。 當年此區仍然很新，筆者對此站認識極淺（幾乎沒踏足過），認知上存在極大的偏見。其實此站並沒太多缺點，除了配套未完成外，只是呎價及新樓溢價較高（到2010年有少量成交仍是平手或蝕讓），加上筆者很幼稚地受傳媒妖魔化發水建巨型會所的誤導， 最後沒有深入研究便放棄了此站，期後此處發展成全區檔次最高的一站，市場對此站物業的追捧程度遠超筆者想像，樓價走勢可說是狠狠地摑了筆者一巴 。 這一仗，筆者學習到投資是要看前景，而不是眼前的一切。 （待續）

2011年上半年，樓市走勢相當強勁，這可歸因於政府推出SSD令二手盤源被鎖死。出招後樓價不但沒有回落，更衝向歷史高位，CCL直迫100點，而港島樓早已突破了1997年的歷史高位。不過，新界和九龍樓與昔日的高位還有一段距離，於是我決定從這裡開始。 我家所處的區份完全沒有單幢物業，而且絕大部分屋苑都靠近港鐵站，加上樓齡較輕（全區都在5-17歲之間），基本條件已達成。由於不能選擇太靠近家人的物業，於是我便從相鄰的港鐵站開始搜索。 相鄰港鐵站A 此站乃該鐵路線的尾站，是區內發展最早的地方，（當時）私人住宅的樓齡在12-17年之間，其中鐵路上蓋物業是區內伙數最多的，三期一共有近七千伙，規模較小的兩期有天橋連接。上蓋以外的樓齡更舊，沒有天橋連接，但離港鐵站也只是幾分鐘步行距離，價格當然較上蓋物業便宜。 交通方面，這裡是巴士出市區的尾站，因此乘坐巴士會較方便。雖然是鐵路線的尾站，但因只差一個站，乘坐港鐵也不會 太 差。 配套方面，港鐵上蓋的商場也是區內最大規模（筆者相信它是全港最大之一）的商場，此外也有街市、超市和大型巴士站在地面樓層，附近也有圖書館和不少公園。 以新區而言，社區發展已十分成熟。 此站我能負擔的單位比較多，叫價在350萬內的包括以下物業： 上蓋物業最小的兩種兩房則，實用面積約370-440呎，叫價300-340萬，呎價約7900元。 非上蓋物業X的兩房和細三房，實用面積約350-500呎，叫價260-350萬，呎價約7200元。 非上蓋物業Y的兩房和細三房，實用面積約410-530呎，叫價280-340萬，呎價約6700元。 誠然此站的物業除了略舊之外（其實相比本身住所已經較新），並沒太多缺點。但是由於筆者小時候此區交通極為惡劣，經常要從住所徒步走近30分鐘到此站附近乘車或跟隨母親到街市，因此對此站印象極差。加上在2011年初，上蓋物業的升幅甚為瘋狂，而非上蓋物業屬全區最舊、常有質素不佳的傳言，以及筆者認為400呎以下的兩房單位太小，於是便放棄了此站。 （待續）

小時候，老師常教誨我們做人要「不恥下問」，但觀乎香港絕大部分學生，也是在「無問題」的環境下成長。讀書的年代，知識都印在書本上，我們固然可以自己嘗試找出答案；但長大後進了職場，我們深知問錯問題的後果，非但做不到「不恥下問」，反而變本加厲，很多人明明不懂卻裝懂，要麼得過且過，要麼逃避敷衍。 在職場以外面對生活上的問題，做錯事、下錯決定的後果就要由自己承擔 。可是遇上有關金錢的問題，在現實世界難於啟齒，況且投資是一輩子的事，身邊的人十居其十也是處於起步階段而已，焉能提供有用的意見？ 於是，我開始求助於網上的力量，每天也投放大量時間在閱讀香港討論區（香討）地產版的每一個Post。 當年，香討地產版很少「五毛」，好友淡友之間的角心和討論質素頗高，版主處事也尚算公平公正，還有很多精華帖。 我在香討地產版打滾大半年，問過無數愚蠢問題，從網友的嘲弄和善意的回覆中學習到很多樓市基本分析、利率走勢、樓價與各因素的關係、按揭方面、土地供應和城市規劃的知識 ，也閱讀了很多對睇樓、與代理角力、圖則、地區性資訊及如何慳家上樓等的無私分享。 我敢說，在香討學到的知識，直接促成我第一次買樓（當然不計資金之類的必需條件）。因此，我在此要多謝香討，就像以前樂壇頒獎禮很多人多謝Parco一樣。可惜隨著樓價不斷上升，香討地產版在2014年左右被全面攻陷，每天也不停有很多低質素看淡Post，有心分析的人都離開了。幸好我在此之前認識了一班好友，而今仍然每天都在討論樓市去向，也有風花雪月的小群組，總之總算找到一片綠洲。 回到2011年，股市在一月初經歷一段強勢後，便拾級而下，到了三月更累跌了百分之十幾。由於我的股票有槓桿，這一段波動抹去了我不少利潤，令我感到要更積極地尋找更安心投資工具。幸好其後股市回升，我馬上趁四月的高位沽出了所有借貸部分的和黃及其他股票。 資金已經到位，加上香討給予我所需的地產知識，剩下來就只有 (1) 目標及 (2) 法律問題 。 我的目標的物業究竟是怎樣的？ 這表面上帶著無限想像的問題，只需加入「預算」二字，便貼地得很。以當時的能力，計入佣金及印花稅，最多只能負擔三百幾萬的樓。另外，起初買入以自住為出發點，所以有幾個條件必需齊備： • 屋苑式物業：對單幢物業總有點戒心 • 地　　　點：近家人，方便打理；但不能太近（女主人的要求） • 近　地　...

自從 2010年6月那次睇樓的經歷 後，我一直對樓市念念不忘。 儘管下半年大部分時間都花在研究iPhone炒賣及實際操作上（安排收貨、拿幾十部iPhone到旺角鬧市、收到現金後入賬等都十分花時間），我仍然keep an eye on the property market。 那時候，我到訪最多的網頁當然是Apple Store和交流買賣iPhone資訊的網站，除此以外仍舊是中原地圖、中原數據和香港討論區的地產討論版（俗稱「香討」）。除了漫無目的地搜看不同區份的物業資訊和估價外， 我也開始把焦點放在我有可能負擔得起的地區 。 還記得有一次與同齡的朋友討論，我說目標可能是奧運站。他「嘩」了一聲，然後想了一會，再道：「其實以我們的能力也應該住這地方。也應該負擔得起。」 那時候，奧運站的屋苑如柏景灣等，兩房單位也只是四百多萬，較便宜的如凱帆軒甚至還有四百萬內的選擇。要知道，當時按揭限制仍只針對大價樓及申報非自住物業，九成按揭保險適用於六百萬或以下的房子，那表示首期只需四十餘萬。另外，2010年8月推出的壓力測試生效後，申請三十年按揭仍能借入相當於122個月的收入。 以當時筆者及女友的收入計算，這倍數並不足夠，但若連同預期一年內的考試進度，貸款額應該是手到拿來 。 問題是，首期何來？ 幸好，革命性的iPhone 4、全面復甦的和黃以及種瓜得瓜的股評讓我 獲得了一筆小小的財富 ，加上自己和女友微薄的積蓄，作為投資物業的起動資金還勉強足夠。 2011年1月初，和黃升到2007年大牛市以來的高位，我的投資以平均價計算、不計入槓桿已上升超過了30%，以幾個月投資期來看，這已是相當不俗的回報。 當時我手上的資金，已經足夠買入一個300萬的單位作投資 ，但有幾件事發生，令我沒有任何行動（力）： 一，我的老毛病又發作，經和黃一役後，又開始戀棧股市... 二，當時CCL已經連續升了兩年，累積升幅超過50%，又質疑還有多少水位... 三，2010年11月政府推出的SSD要鎖兩年；而聯儲局開始放風收水，會否走避不及... 四， 在海嘯前後掃入三層樓的朋友 已悉數沽清物業，那是否代表最佳投資時機已過... 五，由於只工作了幾個月，我還不太肯定究竟自己能否獲得高成數按揭... 最後我甚麼也沒有做，沒有睇樓，也沒有沽出股票。 但是針對最後...

往後蘋果又一再提高重覆訂單的辨認水平，然後大家又忙於測試及下新訂單。 有時候蘋果會間歇性停止接受新訂單，然後突然重啟，並引發了不少商機（如提示重啟的Apps和網頁）。 就這樣，筆者反反覆覆的下了很多訂單，存活率也許只有一、兩成，但若能收到貨，利潤更高，安全邊際也更高。 2010年第4季，累積利潤早已突破了六位數 ，筆者也開始收割，並將利潤重投股市。 從蘋果的產品種樹、開花、結果，可真是真真正正的「碩果纍纍」啊！ 也許是因為利用「電話」賺錢的情意結，筆者自年中起一直是歐洲電訊業務 曙光初 露的和記黃埔的大好友。繼公布業績後大升日下了小注後，在這段時間又利用炒賣iPhone的利潤一再加注。 筆者利用「 收貨」和「信用卡結單到期」之間的「數期」，長期控制遠高於淨利潤的資金 ，並買入了遠遠超過自己淨資產的和黃股票。 有時候，「數期」可以長達兩個月，因此也沒有甚麼風險。 若因收貨時間延遲，導致不夠資金支付信用卡，筆者便從孖展戶口暫時提取現金以應付。 由於當時和黃也是市場看重的強勢股，這樣的安排一直十分順利，孖展戶口也很少連續數天出現負數。 另一方面，趁2010年下半年股市頗為暢旺，筆者一直參與股評寫作的平台也大灑資金搶佔市場。筆者有幸獲得賞識，並被推薦獲得寫股評以外、更高收入的兼職。 最後參與的Project更讓筆者獲得一筆六位數的收入。 （待續）

凡事太盡，緣份逝必早盡。 一星期後，炒家們又收到另一噩耗。 蘋果傳來Email，以「每人不可下超越自用所需的訂單數目」為由，把早前下的訂單取消了。 大家見財化水，面如死灰，一時間從天堂到了地獄。 過了幾天，Apple Store重啟預訂，出貨日期變回兩星期內，預訂限制又變回了每張訂單兩部。 筆者嘗試再下訂單，但一天後又被取消了，似乎Apple有一套方式決定甚麼是重覆訂單。 經過一星期測試，大家的結論是：所有訂單資料都不可以重覆。 那表示日後的訂單，每一張也要用不同的名字、不同的電話、不同的地址、不同的信用卡號碼。 名字最簡單，筆者為自己改了幾百個英文名。 電話方面，由於可以輸入11位數字，筆者在自己的電話號碼後面加了001, 002, 003... 地址也類似，將Flat A分成A1, A2, A3......一個幾百呎單位被分成幾百份，現時新樓的「劏房盤」算甚麼？ 信用卡是最難無限複製的，幸好早前已申請了大量信用卡，現時終於用得著了。 另一邊廂，大家也開始瘋狂申請附屬卡，就是為了不同的信用卡號碼..... （待續）

（原來已經三個月沒有更新《渺小的我》自言自語系列了。為了儘量切合本Blog主題，不再適用於現在的內容會盡量從簡。） 上一篇文章在此 訂貨後，筆者每天都監視著出貨的時間。慢慢地，出貨日子由2-3天，變成5-7天，再變成兩星期。 似乎蘋果開放訂購限制後，其供貨速度又再追不上顧客訂貨的速度。 大家開始著急了..... 蘋果真的沒有貨嗎？ 回收價會直線上升嗎？ 現在不訂，再過一會還能訂貨嗎？ 反正訂了貨也可以取消，甚至貨到了仍然可以無償退貨退款。筆者便再下了數張訂單，每張都是10部。 個多星期過去了，貨已到而回收價升了不少。這一趟賺了數以萬元計的無本之利，而信用卡還未到結單日！ 這時候，出貨日期已變成了一個月。 另一邊廂，同樣以低關稅見稱的新加坡，其Apple Store的出貨日期也不斷推遲至兩星期了。 那一刻，我終於明白香港人忠於炒賣已到了入血入骨的境界。 筆者與同事也不甘後人，瘋狂下訂單之餘，也不忘不停申請信用卡。此外，也開始借用 家人和朋友 的信用卡來訂購（並分享利潤）。 有一天，出貨日期變成了Not Available。 回收商慌了，回收價一天內提高了好幾次，卻仍沒有人願意出貨。不久， 新加坡的Apple Store也很快變成Not Available。 大家都認為，市場已經被炒家壟斷了 ，並且開始坐貨。但是 筆者比較膽小，仍然抱著「坐貨等於坐風險」的心態，極其量只會等回收價升到週末便悉數賣出，而每次的利潤也是五位數。 錢不斷從天而降，貨的流動性極高，收貨等於收錢，而且幾乎天天升值。 那時候，大家感覺就像在天堂！ 按揭回贈 - 從銀行手上奪回屬於你的錢 （待續）

回收商的回覆十分直接：  「訂貨？我不知道怎樣訂啊，不然為何要向你們買？」  「訂貨要信用卡，我做水貨生意你說我怎樣申請信用卡？」  「網上訂每人只能訂兩部啊，我早已用光了自己和朋友的quota，現在都只能收街貨了。」  真是令人恍然大悟！ 想不到除了因為供求失衡，資訊不對稱和市場深度不足也是回收價能維持在高位的原因！  在回家的路上，我不斷地問自己究竟海量供應面對著市場參與者不足的瓶頸，對價格的影響還剩多少？ 沒錯供應量大增是事實，但有多少能流向二手市場？  究竟全香港有多少人做著跟我一樣的事？ 我回想與回收商的接觸，真的深深感受到他們對二手機的熱切渴求。我大膽下結論，他們的回收貨源很有限，甚至還要面對同業間的競爭。  反正零風險，我果斷地下了兩張10部的訂單。  為免影響早前的訂單，我這次用了兩個新戶口。由於信貸限額不足，其中一個用了另一張信用卡。 （待續）

iPhone 4的訂購限制放鬆後，我第一個想法是：大禍臨頭。 我一直以來的想法是iPhone的炒風完全是由供求失衡造成，價格升跌很受國內需求影響。如今 每人可以訂10部，表示蘋果公司有信心可應付大幅增加的訂貨量，那也意味著二手市場的供應量將會極速上升！ 想到這點，我不禁沮喪萬分：難得找到零風險高回報的「實業」，難得讓我多賺幾回也不行嗎？ 我把想法跟同事分享，他們受我的影響也訂了貨，但一次貨也未收過便得知這噩耗。一位同事索性馬上把訂單取消了。 大家討論了很久，也沒有具建設性的結果。最後有一位沒有參與的同事經過，聽完我們的故事後，道：「為甚麼收機的人不自己訂貨？」 真是旁觀者清！ 對啊，為甚麽有錢不自己賺，要借別人的手來增加自己的成本？ 難道他們不懂訂貨，或者訂貨時出現不能解決的問題？ 早前 我 已證實訂貨限制只適用於每張訂單，而非以戶口或人頭計算。難不成他們仍蒙在鼓裡？ 我馬上致電幾位長期在網上收機的回收商，旁敲側擊地問他們這個問題。 （待續）

在申請信用卡的同時，我還是在繼續等待第一張訂單的shipment，並且再下了幾張新訂單。 終於踏入第四個星期，運送狀態變成了出貨中，翌日貨品已經交付給速遞公司了。 此時又傳來「好消息」：iPhone 4 在中國的上市日期一再延遲，估計要到九月下旬才能面世。 儘管iPhone 二手市場並不是一個有效的市場，不過由於市場定價者是與真正需求者關係密切的收機佬，而非大眾參與者，沒幾天回收價就被搶高了不少。 本來寄望一個月後中國訂機的需求忽然湧現在香港二手市場，在供求失衡、錢多貨少的情況下， 回收價格由15%溢價開始起動，活像進入了股票大牛市一樣，每天升幅達2-3%。 最後回收價恰巧在我收貨那兩天到達了高位， 就這樣四位數字利潤袋袋平安，而當中我真的沒有付出甚麽，而且零風險也絕非事後孔明之說（可以Cut訂單甚至退貨）。 最意想不到的是，這行為竟然能帶給人快樂 - 看著收機商那喜悅的笑容、十分好招呼地請求你賣給他，心情也格外愉快呢！ 過了兩天，「市場」又傳來壞消息：歐美的積壓需求已處理得七七八八，蘋果公司開始大量向亞洲供貨。 與此同時，iPhone 4的訂購限制由2部更改成10部。 （待續）

很快就過了一星期了，但我仍未收到蘋果的貨品，出貨的狀態仍然是等待出貨中。 雖然回收價一直維持在高位，甚至還有點反覆上升的跡象，但心裡總是有點忐忑。 此外，新下那張訂單已進入處理中的狀態，看來已經突破了每人或每戶口兩部的限制， 那表示同一戶口其實可以無限地下訂單，等於沒有限制。 真的沒有限制？當然不是。 我馬上發現信用卡限額是一個更大的限制。 當時，由於我只是個初出茅廬的小子，收入低，信用卡限額當然也低。 雖然我已有十多張信用卡，但有很多只有萬多元、甚至幾千元信用額，最多那張也只有五萬元，只足夠應付10部iPhone訂單。即使加上家人的信用卡（其實每人也只有兩、三張而已），總信用額也只10萬左右，加上出貨套現的時間甚長，根本不能無限量地訂機。 這只有兩個解決方法： (1) 利用自己的資本：把現金投入信用卡 (2) 增加槓桿：瘋狂申請信用卡 利用自己的資本等於放棄擴大經濟規模，對借貸情有獨鍾的我，當然不會輕言放棄，於是我立即瘋狂申請信用卡。 申請任何信貸，識得玩一定同時玩，原因不言而喻了。 （待續）