上車後記

這是《渺小的我》系列最後一篇文章,這系列文章紀錄了筆者在成年後第一個五年,從初接觸資產市場,迅速變成一個自以為是的賭徒,受到教訓後慢慢摸索出一條適合自己投機(見附註)的路徑。上車後,筆者的金錢世界又擴闊了不少,下一個系列將紀錄筆者第二個五年如何「整大個餅」,到遇上物業投資的瓶頸位,進而放眼投資世界的過程

說回這次上車經歷,雖然筆者做盡了一切「功課」才出擊,但仍然遇上一個古惑的地產Agent並墮入陷阱。後來回想整個過程,確是疑點重重,再翻查網上的放盤紀錄和致電其他地產公司查探,才發現業主的開價就是最後的成交價,筆者Agent「Long價扮講價」是違例的行為。那出價較低的買家也是虛構的,目的是要筆者儘快成交。儘管如此,筆者仍然感謝G先生促成這單交易,因自己損失最多也是買貴了幾萬元而已,但當中所學到、所賺到的,不知是損失的多少倍

簽署臨時買賣合約後,既定程序是14天內由律師樓擬備正式買賣合約並讓雙方簽署,並需準備好俗稱「大訂」的一成訂金(扣除臨約的訂金)及從價印花稅。同時,也要開始接觸銀行去申請按揭。如果沒有非常熟悉按揭市況的人幫助,最好申請三間銀行以上,以便獲得較好的Offer及避免因個別銀行的要求特殊、未能儘快批出按揭而造成不必要的擔憂。

由於早已計好數,雖然筆者仍有P Loan在身,按揭仍能順利批出。最後筆者選了HSBC,因其供款年期接近40年(推出不足一年即被金管局叫停),利率H+1%,現金回贈1%。雖然現在利率上升了,但計入現時極高的現金回贈,實際利息支出仍然比當年低。每月供款只是幾千元,遠遠低過市值租金,而供樓負擔比率(DTI)不足20%,以我們的儲蓄能力,即使丟空也是毫無壓力。

為了上車,筆者早已把股票賣了,加上二人月供的中電、女友歷年來的儲蓄,首期不成問題。收樓後付了1%經紀佣金,所餘資金不多,幸好此單位廚廁曾在2008年重新裝修過,略為清潔便能使用。筆者二人只作簡單翻新、買入一些極平的傢俱,總花費不過三萬多元,便可入住。

筆者上車沒有甚麼驚心動魄的場景,只是兩個乳臭未乾的小朋友工時太長被迫儲錢,加上把握時機賺取正職外的收入,然後不跟隨社會為年輕人寫好的劇本去演自己的人生而已。過程有些風波、有點色彩,現在回頭一看,卻是平淡似水。

2017年,每個週末也有90後靠父幹母幹姐幹哥幹買新樓上車(90後已經27歲,還值得報導嗎?),但在2011年,在筆者和女友這個年紀(22-23歲)上車並不像今天般「成街都係」,我們承受的壓力並不小。筆者選擇默默耕耘、靜靜地讓自己的財富、人生茁壯成長。這是一個實驗,一個不能回頭的人生實驗,這次上車所得的經驗對筆者一生的裨益,遠遠比獲得一個物業為多。

(《渺小的我》系列完)

註:德國大投機家科斯托蘭尼曾說:「根本沒錢的人,必須投機。」簡單來說,投機只是一個經分析後能以較高機率擊敗市場的交易。

留言

  1. 關於上車, 我還在想現在是否一個最好的時間 (雖然我已經等了數年)。
    手上既錢現在只夠俾首期加雜費, 當付出後還要定期供多20年。而不買, 則要每個月付出租金, 但至少可以慢慢把手上的錢滾大。

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    1. 二當家兄你好,未來是很難預測的,等一個「最好的時機」本質上與賭博無異。如果你最終也打算買樓,我看不到任何理由要賭幾年升跌,甚至無限加時。

      此外,為何你會覺得不買樓就可以慢慢把手上的錢滾大,而買了樓就不能?樓價不就是自行會滾大的工具嗎?捫心自問,過去幾年沒有買樓,透過其他資產「慢慢滾大」真的贏硬樓市?(Not to challenge, 純粹討論)

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    2. RX 兄, 我明白對賭的理論, 但要 ALL IN 去買樓確實會令我卻步, 現在除了新樓外二手樓要做到九成基本上係不可能 (當然要借仲有辨法), 而買一手樓, 就要接受一個非常高昂既售價及管理費。

      至於買樓令財富增值, 這幾年看見朋友樓換樓後, 才明白市場水浸的程度, "加按轉按轉名避稅等", 對於我呢個沒經驗既人黎講係好新鮮既事, 我估係以往黎講唔係一個流行既做法。 我自己的想法是「財富增值」最簡單的方法是低買高賣, 但現在是平還是貴? 而要用樓黎令財富增值, 對我而言就是 ALL IN 買升, 當然, 就呢幾年既升幅而言, 我是輸了很多。

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    3. 二當家兄,先回應你「All-in」理論。因為時間關係,我已經睇哂你所有blog文,知道你少少背景。

      其實你有一個得天獨厚的優勢,就係住屯門。三年前,你已經畢業七年,斷估你都唔會得30萬係手掛?假設你當時有50-100萬,2014年屯門二手兩房300萬樓下幾乎係任掃(唔好講卓爾居、瓏門),當你買間270萬,首期連雜費都係30萬,仲未計銀行回贈返畀你,點都唔算All-in吧?另外,月供$9,000咁大把,師兄返跨國企業,應該好輕鬆。唔好怪我直言,筆者亦唔係馬後炮(我寫下一個系列你就明),機會每兩三年就出現一次,有做功課自然把握得到。

      就算我當你真係得30萬,你人工唔低咬緊牙關,每月儲多少少,三年後的今天咪又有返30萬本錢囉。唔好同我講失咗業點算,你兩口子生活係一個失業率只有3.3%的地方,斷供基本上係難過發達。明知自己有能力,早少少All-in買樓又有咩問題?

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    4. 往事已矣,錯過咗都無辦法。如果你有一絲後悔感覺,那就快啲做好準備迎接下次機會。多啲睇樓,你總會遇到慷慨業主低價賣樓(說真的,新界西特別多業主開善堂),我自己都遇過幾次。

      「現在除了新樓外二手樓要做到九成基本上係不可能」,你咁講啱一半,合你心意的樓一定過左400萬,不能做九成按揭;錯一半係因為仲有好多樓300幾萬,只不過你已經睇唔上眼。筆者鼓勵人有能力趁後生上車,主要原因係年青時可以接受的質素較低。好多人年青時唔睇唔理,到結婚租樓,生咗BB先睇,才發現錢就得一舊,三房、會所、方便係不能共存。如果年青時隨便買咗間細樓自住,到生咗BB雖然要求高咗,但自住升咗值,自然負擔得起較高質素的樓。

      講返師兄個case,雖然做唔到九成,但八成總做到吧?600萬以下首期連雜費係100-140萬左右,在屯門仍能負擔大部分三房(其實兩房大部分都係450萬樓下)。如果100萬係All-in,能否略為降低要求?例如豫豐花園,都算半新樓兩房,預60萬應該足夠,交通略遜,要慳首期一定要有犠牲,你又願唔願意?

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    5. 「而買一手樓, 就要接受一個非常高昂既售價及管理費。」呢句話也是啱一半,管理費貴就一定,$4一呎都幾乎走唔甩;但係售價係咪一定非常高昂?

      以呢幾日Hit爆的「全城匯」為例,有22間優質兩房唔洗600萬,開價@13-14k,以荃灣西鐵站來說,算平定算貴?又以之前同區「海之戀」為例,一房390呎海景鐵路上蓋,開價@15-16k,又算不算「非常高昂」?跟同區萬景峯比,又如何?

      一手價格「非常高昂」呢個concept唔一定錯,但我地應該盲目地接受呢個偏見,定係應該每個盤分析過再判斷?

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    6. 回應埋師兄第二段:「至於買樓令財富增值, 這幾年看見朋友樓換樓後, 才明白市場水浸的程度......而要用樓黎令財富增值, 對我而言就是 ALL IN 買升, 當然, 就呢幾年既升幅而言, 我是輸了很多。」

      筆者再三強調,買樓絕不是讓財富增值的最好/唯一途徑,你能力夠強的話,做生意或者買股票都可以發達,到時你買乜都夠錢。買自住樓,係一個最直接而簡單去對沖樓價升跌的方法,基本上你隨便買一間樓,你以後都唔洗理樓價升定跌。道理就係咁簡單,為何大家仍要糾纏「買樓有咩好」呢個千古謎題?

      「 "加按轉按轉名避稅等", 對於我呢個沒經驗既人黎講係好新鮮既事, 我估係以往黎講唔係一個流行既做法。 」

      呢啲嘢流唔流行唔重要,最緊要係幫唔幫到你去規劃人生同讓財富增值。若你有相關問題,請隨便問,Factual嘢我識唔識答都會搵到答案俾你。

      「我自己的想法是「財富增值」最簡單的方法是低買高賣 」

      「財富增值」除左用低買高賣呢種炒作模式之外,仲有Income 模式,細水長流但係大部分香港人都係鍾意炒炒炒。

      「但現在是平還是貴?」

      呢啲問題就唔好再問了,無人有水晶球,太多預測只會害人。筆者的意見是:樓市幾時都係貴,幾時都俾人話唔合理,自住樓應考慮「負唔負擔得起」。

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    7. 先謝謝你的回覆, 等我細心細閱, 再想一下才回覆。

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    8. 對於 "機會每兩三年就出現一次"好有興趣, 期待R兄的文章分享買樓事宜。

      本人一直都樓市的印象都是買賣價錢不及股票市場清晰, 股票市場只要用手機或電腦一按就知道當時的股價, 大家會用同一個市價買賣, 不會買貴也不會賣平。但樓市偶然會出現資訊不平衡的情況, 導致偶然會有低於市價的盤出現, 可惜我對於自住區以外的地方都不熟識, 總覚得這些低於市價的盤不會在我自住區域出現。

      再者本人害怕樓市逆行, 怕一買就跌, 到時候真的後悔莫及, 所以希望聽聽R兄的專業意見。

      謝謝

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    9. 斗滿兄,謝謝你的留言。

      「本人一直都樓市的印象都是買賣價錢不及股票市場清晰」

      樓市和股市當然有不同。傳統上,樓市的成交不及股市透明,但現在地產版記者相當勤力,每天看即時新聞已經見到很多成交曝光,當中有些是兩三星期前的,也有即日的,惟以樓市的波幅來看,兩三星期其實不會相差太遠。

      「股票市場只要用手機或電腦一按就知道當時的股價, 大家會用同一個市價買賣, 不會買貴也不會賣平」

      報價如此方便,你覺得是好處還是壞處?傳統金融理論說是好處,至於實戰方面,筆者就留待斗滿兄自己判斷。

      「再者本人害怕樓市逆行, 怕一買就跌, 到時候真的後悔莫及」

      怕一買就跌,但就不怕不買一直升?老實問自己一句,是否覺得樓價很貴,有「樓市見頂」的偏見?樓市永遠都貴,2003年也有人說樓市貴,2008年大把分析員說樓市崩潰,2015年有身家幾百億的收租佬說爆煲,同時自己卻畀錢千金首置買9000幾萬樓、2016年再幫兒子買豪宅上車......市場上噪音很多,看清楚自己的需要再計劃吧。

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    10. 「導致偶然會有低於市價的盤出現, 可惜我對於自住區以外的地方都不熟識, 總覚得這些低於市價的盤不會在我自住區域出現。」

      都係嗰句,勤力啲睇樓才有機會遇上,坐係電腦面前唔會得到你想要ge嘢。

      筆者剛剛就接到一個朋友referral,一個90後新手啱啱上車,同質素最近成交價350萬,但佢竟然用310萬買到。這並不常見,但也不算罕見,值不值得你去花時間尋找就見仁見智。

      再者,低市價11%買入,最近七八年樓市遇冷鋒也只是跌5-15%,buffer已很大,有自用需要就無需過慮了。

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    11. 謝謝R 兄的回復!

      「報價如此方便,你覺得是好處還是壞處?傳統金融理論說是好處,至於實戰方面,筆者就留待斗滿兄自己判斷。」--> 有好也有不好吧, 對於買慣買熟的投資者是好事, 對於我這種一輩子可能只買一兩套房的人來說是坏事, 因為地產經紀會傾向把低於市場價的盤告訴投資者, 因為他們熟識市場運作, 而且決定快, 成交快。相反對於我來說有種好像" 這些機會不是我的!" 的感覺。

      「怕一買就跌,但就不怕不買一直升?老實問自己一句,是否覺得樓價很貴,有「樓市見頂」的偏見?」--> 我認同你所說的「樓市永遠都貴」, 我也覚得討論樓市短期內會不會見頂是很無聊, 我記得3年前我第一次買樓時, 家人和身边的朋友都說我傻, 其实我當時覚得因為我要結婚, 有自住需要, 不是用來投資, 所以才買。 直到今日, 預計屋企成員會在一兩年內增加, 到時兩房單位已經不夠住了, 想細屋搬大屋, 想買多間同區的三房單, 然後把手上的兩房單位放租。可惜同區的三房單要750万以上, 首期加上各樣雜費起碼要350万以上, 這個金額起碼要儲多4-6或以上, 其中一個加快的方法就是把現時的兩房加按, 不過一加按, 按揭就過了樓價的50%, 想順帶一問, 若把按揭就過了樓價的50%的樓放租會有什麼罰則?

      真心請教的斗滿上

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    12. 「因為地產經紀會傾向把低於市場價的盤告訴投資者, 因為他們熟識市場運作, 而且決定快, 成交快」

      這句話以前正確,但現在投資客少了很多(15% stamp duty),炒家早已因SSD絕跡,自己人食唔哂最終都會流出市面。真正用家能接觸到的筍盤一定比以前多。

      「我記得3年前我第一次買樓時, 家人和身边的朋友都說我傻」

      事實證明樓市並不是一人計短二人計長,你的選擇是正確的。

      「想買多間同區的三房單, 然後把手上的兩房單位放租。可惜同區的三房單要750万以上, 首期加上各樣雜費起碼要350万以上, 這個金額起碼要儲多4-6年或以上, 其中一個加快的方法就是把現時的兩房加按」

      三年前買入,兩房最少升了百幾萬,而你說一加按就超過50%按揭,即係冇用按揭保險,賣樓最少收回三百幾萬,相信賣兩房換三房是最簡單可行做法。

      但你想再買一層三房,就是另一回事,衍生了幾個問題:

      1. 投資選擇:除非你dream house是千幾呎屋,要提早買定來hedge樓市升跌,否則買第二間完全是投資需要,要想清楚這是否符合你的財務計劃。

      2. 首期資金:我不清楚你的家庭收入分佈,如果你需要做兩層樓的借貸人或擔保人,根據金管局最新指引,第二層需要借少一成,750萬樓最多只能借375萬,你需要準備410萬現金(未計裝修)。如果兩人收入可以各自負擔一層樓,就只需要335萬現金。如果你計好數,打算以加按首層去獲得資金,「高估價」可能是一條出路。

      3. 按揭:除了上述收入分佈問題外,理論上放租不能借超過5成。你問借超過50%有甚麼罰則,我只能說「不清楚」,因為被舉報的機會微不足道,而且你可以轉按去另一間銀行,不知道有誰能夠罰你。記住,金管局指引管的是銀行,不是你。

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    13. 謝謝R兄的耐心回答!

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  2. "....供款年期接近40年(推出不足一年即被金管局叫停),利率H+1%,現金回贈1%。...." 咁正? 請問點申請? 謝謝

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    1. 很抱歉,該計劃「推出不足一年即被金管局叫停」。

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    2. 在R兄回復前, 小弟已經看過R兄的文章, 得知以上的事情是發生在幾年前, 又犯了老毛病, 未看清楚就開聲發問, 請見諒! 哈哈!

      話說回來, R兄年紀輕輕就有如此成就, 而家行文流暢, 佩服!佩服!

      希望R兄往后能夠分享更多文章!

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    3. 筆者個人認為,投資ge嘢太attentive to detail其實無乜大幫助,最緊要係方向正確、有執行力同耐性。一時睇錯又唔係Fatal error,斗滿兄不用太在意啦!

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  3. 每一次買賣樓宇都是很好的學習過程,也很難做到每一次都賺到盡的,輸少當贏,不讓自己 Position 更差的,其餘就當是交學費吧。

    回想第一次置業(就是R兄剛替小弟處理的物業),整個過程都是傻吓傻吓,還蝕了發展商回佣。但現在看起來,區區兩三萬元一個轉按就唾手可得,跟學到的經驗相比簡直微不足道。

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    1. 筆者認為「賺到盡」是一個隨機結果,每次交易都有其隨機性,做好功課後,我們所能期望的就是達到「期望值」,即使遜於預期也要接受;若出乎所料地好,那就是因為運氣好,絕不能歸因於自己叻仔。我們必須接受運氣早晚會迴歸到平均值。

      首次置業通常都有啲「蝦碌」,只是不是毀滅性又何妨?首置金額通常不大,蝕少少當交學費,將來賺到一定更多。從另一角度看,如果首置已經沒有蝦碌,是否因為功課做得過份足、人過份成熟了?那很可能意味著那人早已錯失了很多機會,而不自知。

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  4. 最緊要每次失敗或者做得唔完美的時候都有野學到
    下一次唔好犯同樣的錯誤就好

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    1. 非常同意,同埋衰左唔緊要,千祈唔好失信心!
      (同失戀一樣,匿埋一陣就要東山再起)

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