尋找生活．物業．投資．自由之路

Starman兄日前於Blog內寫了一篇題為「 投資是為了『賺資產』而非『賺錢』 」的神文，筆者看畢也有點感想。 記得十多年前，投資Blog界已有人提出以「累積資產」為王道的見解，也是以資產收息 + 槓桿的自創理念去達到目的。後者其實與近年主流的套息理念很相似，可惜當年香港REIT市場尚未成熟，債券更是無乜人提，資金也不如現在般泛濫，一般投資者很少接觸到PB（十多年前USD 1m其實不算細數目），所以資產收息以股票為主。不幸地，2008年的金融海嘯後該Blogger消失了，不知今天他是否已收復失地？（ 70後兄曾經談及 ） 或者說，當年他如果選擇了更穩定的公用股而不是孭了大炸彈(2003年收購的HSBC Finance)的滙豐，他的理論絕對可以安全實踐至今年，甚至永遠。 說回正題，賺資產、雪球效應等概念有很多投資／投機朋友都明白，問題是資產增加後，很多人卻受不了每天的新聞消息噪音、大市的情緒波動、甚至資產價格波動本身都成為煩惱。 不少錯誤的決定就是因為投機者受不住煩惱，就忍不住將資產換回表面上沒有Noise的現金，失去了原本買入資產的意義。 Starman兄提出了很重要的一點，就是「金錢本身是虛無的」。現金也是資產的一種，是現代人類最根深蒂固的基本資產測量工具。「金錢」就好像長度單位、重量單位一樣，我們幾乎不可能在記憶中刪掉它，也不可能在生活上擺脫它。但作為投資者必需要做的是，要牢牢記住現金這種資產也同樣有壞消息，而且是恒常發生中：簡單來說，那就是「貶值」。 為何我們要受資產價格和消息影響，卻不受現金價值和貶值影響？ 為什麼我們每天也感覺到現金在貶值，卻不拋售現金？ 那完全是心理因素，因為我們已習慣了用金錢來量度財富，同時又搞亂了現金和金錢，彷彿沒有換成現金的財富，就不是財富。 投資者若不能擺脫固有的思想、突破思維誤區，那就很難讓「資產為你工作」以達至（收入）細水長流的境界。

自從 2010年6月那次睇樓的經歷 後，我一直對樓市念念不忘。 儘管下半年大部分時間都花在研究iPhone炒賣及實際操作上（安排收貨、拿幾十部iPhone到旺角鬧市、收到現金後入賬等都十分花時間），我仍然keep an eye on the property market。 那時候，我到訪最多的網頁當然是Apple Store和交流買賣iPhone資訊的網站，除此以外仍舊是中原地圖、中原數據和香港討論區的地產討論版（俗稱「香討」）。除了漫無目的地搜看不同區份的物業資訊和估價外， 我也開始把焦點放在我有可能負擔得起的地區 。 還記得有一次與同齡的朋友討論，我說目標可能是奧運站。他「嘩」了一聲，然後想了一會，再道：「其實以我們的能力也應該住這地方。也應該負擔得起。」 那時候，奧運站的屋苑如柏景灣等，兩房單位也只是四百多萬，較便宜的如凱帆軒甚至還有四百萬內的選擇。要知道，當時按揭限制仍只針對大價樓及申報非自住物業，九成按揭保險適用於六百萬或以下的房子，那表示首期只需四十餘萬。另外，2010年8月推出的壓力測試生效後，申請三十年按揭仍能借入相當於122個月的收入。 以當時筆者及女友的收入計算，這倍數並不足夠，但若連同預期一年內的考試進度，貸款額應該是手到拿來 。 問題是，首期何來？ 幸好，革命性的iPhone 4、全面復甦的和黃以及種瓜得瓜的股評讓我 獲得了一筆小小的財富 ，加上自己和女友微薄的積蓄，作為投資物業的起動資金還勉強足夠。 2011年1月初，和黃升到2007年大牛市以來的高位，我的投資以平均價計算、不計入槓桿已上升超過了30%，以幾個月投資期來看，這已是相當不俗的回報。 當時我手上的資金，已經足夠買入一個300萬的單位作投資 ，但有幾件事發生，令我沒有任何行動（力）： 一，我的老毛病又發作，經和黃一役後，又開始戀棧股市... 二，當時CCL已經連續升了兩年，累積升幅超過50%，又質疑還有多少水位... 三，2010年11月政府推出的SSD要鎖兩年；而聯儲局開始放風收水，會否走避不及... 四， 在海嘯前後掃入三層樓的朋友 已悉數沽清物業，那是否代表最佳投資時機已過... 五，由於只工作了幾個月，我還不太肯定究竟自己能否獲得高成數按揭... 最後我甚麼也沒有做，沒有睇樓，也沒有沽出股票。 但是針對最後

太平山森林遊樂區位於宜蘭縣大同鄉內，相信對香港人比較陌生。較有名的景點只有翠峰湖，但其實只是一個有如香港的山區水塘的湖泊。太平山海拔約2000米，山區多雨潮濕，在中午後水氣開始累績，到了下午兩三點恍如仙境一樣。 清境－太平山 (2) 路線：清境－台14甲線－合歡山－台8線－梨山－ 台7甲線 －太平山公路－翠峰湖景觀道路 實測日期：2016月10月 戰車：Audi Q3 145hp 距離：171公里 Google時間：4小時52分鐘 實測時間：4小時15分鐘（平均時速40公里） 限速：30（台14甲線）／10-40（台8線）／25-50（台7甲線）／25（太平山） 台7甲線 過了餐廳後又是連綿不斷的田野和伴隨著的髮夾彎，一直到了「繼光橋」過了蘭陽溪才是平坦的路。此路段至太平山公路入口約18公里，為全程路況最理想的一段，宜珍惜機會盡用油門。 太平山公路 太平山公路全長約25公里，起點為土場，終點為太平山莊，接駁的翠峰湖觀光道路則長17公里，終點為翠峰山屋。入口約3公里後到達收費亭，沿路不斷上山，過了鳩之澤溫泉後至見晴一段，約17公里竟有多達22個髮夾彎，而且大部分位於白嶺於上，沿途白濛濛一片，能見度不足20米，好像活在仙境世界，但看不見對頭車又令人十分緊張，真是格外刺激。下山時沒有霧氣，發現沿途原來有些景點（如白嶺巨木），且沿路景觀開揚，令人心曠神怡。 過了太平山莊，為翠峰湖景觀道路。雖謂景觀道路，其實沒有甚麼景觀可言，不過是一條多彎道路。此路坡度不大，髮夾彎不多，但仍有頗多彎位看不見對頭車。整體而言，不算太困難。從福臨餐廳至翠峰山屋，約花1小時30分鐘。 儘管此路線風光無限、地勢險要值得一試，但礙於路程實在危險及令人感到疲累，筆者還是建議是不要把清境和太平山放在同一旅程中，以免毀掉旅遊的興緻。 難度： ★ ★ ★ ★ ★ 危險性： ★ ★ ★ ★ ★ 疲累度： ★ ★ ★ ★ ★ 景觀： ★ ★ ★ ★☆ 駕駛樂趣： ★ ★ ★ ☆ ☆ 需注意的路段：太多不能盡錄

太平山森林遊樂區位於宜蘭縣大同鄉內，相信對香港人比較陌生。較有名的景點只有翠峰湖，但其實只是一個有如香港的山區水塘的湖泊。太平山海拔約2000米，山區多雨潮濕，在中午後水氣開始累績，到了下午兩三點恍如仙境一樣。 清境－太平山 (1) 路線：清境－台14甲線－合歡山－台8線－梨山－ 台7甲線 －太平山公路－翠峰湖景觀道路 實測日期：2016月10月 戰車：Audi Q3 145hp 距離：170公里 Google時間：4小時55分鐘 實測時間：4小時15分鐘（平均時速40公里） 限速：30（台14甲線）／10-40（台8線）／25-50（台7甲線）／25（太平山） 不要小看這全程「僅」170公里，Google Maps建議的替代路線是從清境下山到台中、再沿高速公路往台北及宜蘭再上太平山，替代道路長達400公里（仍包括100公里山路），需連續駕駛6小時以上，可想而知從清境到太平山所走的並不是一般簡單的山路。 中橫公路命途坎坷 先說一點背景資料，以便讀者明白為何此路段如此難走而筆者仍然堅持一試。此路線情況最惡劣的一段為台8線，亦稱「中部橫貫公路」，本來連接著西部的台中市和東部的花蓮縣，途中經過谷關、梨山、德基、大禹嶺、太魯閣等重要地點。眾所周知，台灣因處於板塊邊緣及外接太平洋，地震及風災頻仍，其中台8線經過的一段，地勢最為險要。台8線在50年代修建，60年代開通，修建過程中已因天災犠牲超過200名工人。 1999年921地震後，路線中段幾乎全毀，及後修葺剛完成又因颱風徹底摧毀，從谷關到梨山一段路長期中斷。經過十多年政經拉鋸，台灣政府僅將道路修建至勉強能為梨山居民使用。 早於2012年筆者往福壽山農場時，已見識過兩次路基下陷的狀觀。2015年颱風杜鵑及2016年多個颱風橫掃台灣，恐怕又令此線路況較理想的路段也毀壞。加上台7甲線和太平山公路的險要也是有名的，這便是筆者想挑戰此路線的原因。 台7甲線 從清境出發，到合歡山及梨山一段，前文已經敍述，本文重點將放在台7甲線與太平山公路。清境到合歡山一段，是全路線景觀最幽美的，上山有青葱山景，下山又有連綿雲海，很是愜意。但到了台8線，一過了合歡山隧道，便盡是無盡的爛路和不斷地上山落山（題外話，如果在合歡山隧道向東走，往花蓮一段應該會漂亮很多）。 到了台8線靈山慈元宮母堂旁，可選擇轉入復興路民

近幾個月香港住宅物業再次反覆破頂，不少專家名人紛紛轉軚，「樓價不會下跌」的預期已深入民心。每次升市均有不少「勢力」為政府提供「建議」以打擊樓價，撰文者包者銀行、分析員、地產代理、資深投資者，甚至是傳媒編輯部自己落場玩埋一份。至於地產商，永遠都是支持政府「讓樓市健康發展」，甚少公開提供意見。 這些意見大多圍繞增加或分配供應、單向收緊或放寬按揭、單向加或減辣等，或隔靴搔癢、或杯水車薪、或十個煲三個蓋，根本沒有針對性效用。其實反正無論意見有無用，政府都不聽蟻民所言，為何沒有人願意說出真相？ 「 停止打擊樓價和成交，讓市場自行調節至爆煲水平，才能扭轉大眾對樓價長升的觀念。 」按揭已經收得很緊，以市民的資產水平及按揭比例來看，市場絕對能夠承受三成以上的跌幅。 可惜，放任樓價上升絕對是「政府不正確」，樓市爆煲更是當權者最害怕的事情。 如果只能以「循序漸進」的方式去打擊樓價，搞清楚應打擊的焦點就更加重要 ，否則只會如目前的辣招一樣，需求管理變成減少供應，令事倍功半。 以下是筆者認為可以立竿見影的招式： 1) 縮短額外印花稅(SSD)至一年，擴大範圍至車位 推出SSD的初衷是阻止炒家扭曲市場，而過去六年市場已證明沒有炒家並不能令壓抑樓價，反而增加長線投資者，令二手市場冰封。打擊炒家固然有其政治意義，然而炒家存在是因為可以貨如輪轉地獲利，極少有炒家願意持貨一年，因此SSD只需一年已能發揮其作用。 住宅每年二手成交約八萬宗， 縮短SSD至一年能釋放十六萬個二手供應，相當於十年私樓供應，作用肯定比劏細單位來增加偽供應大得多 。至於稅率維持在20%已能有效杜絕炒賣活動。 車位方面，由於太多市民參與炒賣，應引入與住宅物業相同之SSD，或者禁止確認人（摩貨）交易。 2) 樓花SSD以轉讓契文書日期計算 樓花期可長達30個月， 為免炒家利用樓花期以低成本作炒賣，SSD禁售期以轉讓契文書日期起計算 ，一年內交易需要繳付20%印花稅。 3) 調整從價印花稅，打擊一約多伙 現在樓市的投資者和用家已經混成一體，不要再自欺欺人以兩種稅率去分化投資者和用家，那只會造成極大量直系親屬交易及並非代表自己行事的「人頭交易」。然而，一約購多伙若價值超越某水平，筆者認為是一個應該堵塞的漏洞。 筆者建議2000萬以下物業，印花稅率劃一為5%；2000萬以上邊際稅率

往後蘋果又一再提高重覆訂單的辨認水平，然後大家又忙於測試及下新訂單。 有時候蘋果會間歇性停止接受新訂單，然後突然重啟，並引發了不少商機（如提示重啟的Apps和網頁）。 就這樣，筆者反反覆覆的下了很多訂單，存活率也許只有一、兩成，但若能收到貨，利潤更高，安全邊際也更高。 2010年第4季，累積利潤早已突破了六位數 ，筆者也開始收割，並將利潤重投股市。 從蘋果的產品種樹、開花、結果，可真是真真正正的「碩果纍纍」啊！ 也許是因為利用「電話」賺錢的情意結，筆者自年中起一直是歐洲電訊業務 曙光初 露的和記黃埔的大好友。繼公布業績後大升日下了小注後，在這段時間又利用炒賣iPhone的利潤一再加注。 筆者利用「 收貨」和「信用卡結單到期」之間的「數期」，長期控制遠高於淨利潤的資金 ，並買入了遠遠超過自己淨資產的和黃股票。 有時候，「數期」可以長達兩個月，因此也沒有甚麼風險。 若因收貨時間延遲，導致不夠資金支付信用卡，筆者便從孖展戶口暫時提取現金以應付。 由於當時和黃也是市場看重的強勢股，這樣的安排一直十分順利，孖展戶口也很少連續數天出現負數。 另一方面，趁2010年下半年股市頗為暢旺，筆者一直參與股評寫作的平台也大灑資金搶佔市場。筆者有幸獲得賞識，並被推薦獲得寫股評以外、更高收入的兼職。 最後參與的Project更讓筆者獲得一筆六位數的收入。 （待續）