尋找生活之路

投資組合 物業進二退二，另有一間港樓正等待完成交易，實際上僅持有七項物業。錯過了年中置換物業時機（其實香港沒有疫情又尚未加息的時間很短），無奈。 除了賣出的物業外，沒有租客變更。 年內港樓經歷過去十四年來最大跌幅，組合淨值在首季結破頂後掉頭向下急挫，即使努力炒債也只能彌補小部分賬面損失。 年底倉內仍持有七條債券，包括： CFLD - 三條 2021 年已違約債券，境外化解方案等待通過中，續以 10% 入賬。 CAPG - 已違約且毫無重組消息，繼續以 10% 入賬。 其他債券均以市價入賬。 第二至四季主要操作如下： 1) 十一條直債賣出或到期，除了 CIFI 那張勁蝕三十幾蚊外，其餘一半每張賺 5-10%，另一半每張賺 10-20% 2) 沒有抽 IPO 3) 持續增持澳元 在極大幅削減流動資產組合的情況下，結束連續兩年流動資產負回報，全年流動資產槓桿後回報為 41.7%。大部分回報來自玩命炒債，果然要控制注碼才能獲利。 截至 12 月 31 日， 本年淨資產 (NAV)  回到 2019 年初水平， 較去年底大幅下降 21.2% ，乃 2008 年金融海嘯以來首次出現負增長，當中 -24.6% 來自物業賬面淨貶值，+5.6% 來自期內投資收入 (Dividend, Coupon, Rental Income, etc.)，+4.2 % 來自淨已實現盈虧 ，-2.8% 來自利息、維護、稅務及債券投資開支，-1.6% 來自扣除非投資收入的淨消費，其餘是流動資產賬面變化、匯率變動及其他盈虧。 淨資產幣值：HKD 40%; USD 20%; AUD 40% 淨資產所在地：HK 44%; SG 20%; AU 36% 生活與健康 家庭巨大挑戰持續，但終於踏出了旅行的步伐。八月舉家到 Cairns 旅行，十二月舉家連同長老到 Osaka / Kyoto 旅行，隨後返港探親三星期；運動方面，做 Gym 亦因同一挑戰常常受傷，現已停止並改玩有人輔導的 Pilates，受傷頻率大減。目前每周運動最少兩次 。 家居方面，年內添置了一輛大車、一部三匹半冷氣、一部新 iPhone 及車房門等等。由於買車等支出較大，本年度開支創新高，較去年上升 52%。若扣除大額非恆常支出，全年開支亦上升 5%，主要來自去旅行的使費。 來年目標維持「不需要為做而做、不需要為錢犧牲時間、不需要為物慾...

  時間寶貴，不再作宏觀分析。 投資組合 如前所述，賣出一項非住宅物業，香港的物業組合只剩六項，其中五項為住宅物業。 買入兩間澳洲物業，其中一間剛簽臨約，仍未成交。澳洲物業增至三項，全部均為住宅物業。 總物業項數增至九項。 今天是四月一日，淨資產又悄悄破頂了！ 史上最嚴重的內房債危機持續，第一季更隨世茂、龍光及融創各展期或違約事件達至高潮。雖然第一季內房債違約風險極高，但回報卻是極極高，甚至可以說是近十年來風險回報比例最高的時刻。 筆者繼續以短持形式去保持對市場的敏感度，並從中獲得不成比例地高的回報。 RONXIN - 已到期，本金早已入賬，利息卻拖到最後一天才付，此公司不宜再玩。 CFLD - 開始出讓產業新城，但美元債方案仍是遙遙無期。繼續以 55% 入賬。 CAPG - 已違約，目前市價也是沒有意義，續以 30% 入賬。 首季投資操作 1) 四條直債離場，ROC = 12.2%, -15.1%, 14.5%, 59.7% 2) 淨買入兩條債券，在早前低位買入，分別在四月與五月到期，現價均已回升至九十多元；兩間公司均如期公布已審核業績，相信暫已上岸。 3) 沒有抽 IPO 4) 大量增持澳元 5) 近清倉 GOZ 第一季債券有增加撥備，同時亦出現大量回撥及有到期利潤入賬，首季流動資產槓桿後回報約為 +12%。 截至 3 月 31 日，本年淨資產 (NAV) 較去年底上升 1.7%，當中 +1.5% 來自期內投資收入 (Dividend, Coupon, Rental Income, etc.)，+1.3% 來自債券撥備及淨已實現盈虧；-0.4% 來自利息、維護、稅務及債券投資開支，-0.3% 來自物業賬面淨貶值，-0.2% 來自扣除非投資收入的淨消費，其餘是流動資產賬面變化、匯率變動及其他盈虧。 淨資產幣值：HKD 49%; USD 28%; AUD 23% (港元佔比首次跌穿一半) 淨資產所在地：HK 53%; SG 21%; AU 26% 生活與健康 年初澳洲通關，父母來了近兩個月探訪，並大量協助 Gardening 工作，基本上已做得八八九九，日後只需維持便可；運動方面因同一原因受阻。 旅行方面，只去了兩次酒店 Staycation，其中一次跟父母一起去。 家居方面，本季入手一部三匹半分體式冷氣，正式與極殘舊的中央冷氣說再見；車房捲閘換成全新的木紋...

時間有限，宏觀分析就不多說了。 投資組合 八項物業仍舊持有，幸運地八個租客（包括自己）都沒有轉換，免卻不少麻煩。 退休老人策略敗於史上最嚴重的內房債危機，因目前違約風險高得驚人，而且接近無法分析，策略難以持續執行。目前筆者只能以短持或炒債形式去保持對市場的敏感度，並繼續持有危機中未有賣出的債券。 經過近月大量債券被賣出或到期，倉內仍持有八條債券，包括： CFLD - 三條年初已違約債券（含違約後才買入的一條），境內債化解方案已通過，雖然沒有 haircut，但展期甚長，以七厘折現計算約值 70％。 CAPG - 流動性之惡劣等同已違約，目前市價約 20%。估計要等 2023 年才有化債方案出台。 （由於後來市場定價完全無視內房重組價值，於 2022 年 7 月決定重列以更佳反映 2021 年及 2022 年財務狀況及投資表現，因此 CFLD 及 CAPG 皆以面值 10% 入賬。） 其他債券均以市價入賬。 第四季主要操作如下： 1) 兩條直債到期，ROC = 58.1% 及 8.9% 2) 在低位買入兩條直債並已賣出，賺點錢幫補一下，聊勝於無 3) 沒有抽 IPO 作出債券撥備後，全年流動資產槓桿後回報約為 -18.2%。 連續兩年流動資產負回報，乃筆者投資生涯首次出現。 （重列後，全年流動資產槓桿後回報約為 -46.6%。） 截至 12 月 31 日，本年淨資產 (NAV) 較去年底上升 15.8%，當中 +13.7% 來自物業賬面淨升值，+6.9% 來自期內投資收入 (Dividend, Coupon, Rental Income, etc.)，+4.7% 來自 SSD 到期；-7.8% 來自債券撥備及淨已實現盈虧，-2.3% 來自利息、維護、稅務及債券投資開支，-0.2% 來自扣除非投資收入的淨消費，其餘是流動資產賬面變化、匯率變動及其他盈虧。 重列後，截至 12 月 31 日， 本年淨資產 (NAV) 較去年底上升 6.3% ，當中 +13.7% 來自物業賬面淨升值，+6.9% 來自期內投資收入 (Dividend, Coupon, Rental Income, etc.)，+4.7% 來自 SSD 到期； -16.7% 來自債券撥備及淨已實現盈虧 ，-2.3% 來自利息、維護、稅務及債券投資開支，-0.2% 來自扣除非投資收入的淨消費，其餘是流動資產賬面變...

市場更新 香港樓市破頂之路真是舉步維艱，這邊廂才跟上世界潮流剛剛破頂，卻又受中央約見地產商的消息剎停，加上恒大事件持續發酵、疫情死唔斷氣及港股表現疲弱，相信樓市難在年底傳統淡季再有表現，樓價小幅回落是可以預期的事。 澳洲經濟受 Delta 變種打擊嚴重，新州和維州相繼淪陷，現時這兩個州的疫情處理方向已轉變為「谷針後與病毒共存」。目前新州已分別有近九成人及逾六成人打了一針及兩針，而維州則分別有近八成及五成人打了一針及兩針。政府預計年底前全國有逾七成人完成接種疫苗，屆時此兩州經濟活動可逐漸恢愎。經濟受挫亦令狂升中的樓市突遭剎停，但同時澳洲央行預告在 2024 年前都會維持零息狀態，相信疫情緩和後，澳洲樓市還有排升...這是否會影響筆者的部署？拭目以待。 很幸運地，筆者所處的昆州仍未淪陷 ，過去一個半月平均每天只有一宗本地個案，相比動輒逾千宗的新州和維州，算是完美防禦，不過代價是接種疫苗的進展較慢。 債券方面，已違約的 CFLD 終於有重大消息，方案果然以 不逃廢債 為核心，傳聞中債券不會有任何減值，但要展期八年（未被證實）。筆者自年初以來一直強調 CFLD 最終會償還所有或絕大部分債務，當初預期債券會減值兩、三成及展期三年，與現時傳聞方案有出入，但方向大致相若，只是展期八年實在有點... 其他債券方面，除了恒大美元債違約在即令筆者跌眼鏡外，華融獲救屬意料之內，而恒大危機引發的漣漪效應卻遠超筆者預期，極大量內房美元債的孳息率已超過 15% 的警戒線，可說 內房美元債市場已徹底失效，後續發展視乎政策如何鬆綁。此事亦嚴重影響筆者的債券投資，甚至對長期策略亦將有影響 。 投資組合及操作 由於市況惡劣，債券市場波動，買賣異常頻繁。 筆者趁七月底債券回落，加注買入債券，不料恒大事件突然發酵，雖然筆者沒有恒大債券，其他債券價格回落幅度亦不至於影響組合槓桿，但筆者卻沒料到 PB 反應激烈，從九月初起屢次大幅 Cut LV，至九月底筆者組合內大部分債券的 LV 值已減至零。 面對如此猛烈的 Cut LV 行動，除非完全不用槓桿，否則根本不可能完全抵禦！ 不幸中之萬幸的是，筆者上季已完全採取短債策略： 「早前債息跌至最低時，其風險回報比實在很低，尤以 1-3 年到期的債券最過份。現在債券息率仍處於甚低水平，息差僅比疫情前高少少，因此筆者會繼續奉行短債策略，寧可賺少啲也要減低風險。」 第三季...

市場更新 環球水浸下，香港樓市繼續復甦之路，部分 segment 已經破頂，指數距高位也只是一步之遙。然而， 相比全世界樓市急升，香港仍是大落後 。香港人已對前景投下了最誠實的一票，在資金首肯下市場終會自行調節。 澳洲樓市方面，第二季的平均樓價大幅攀升，其中悉尼升得最癲，不論 House 還是 Apartment 都有天價成交，當中 House 佔大部分。不過筆者居於 Brisbane 西區，不太留意到市況如何，也不覺得樓價有大升，只是見到附近很多人賣屋、而成交價多高與估價，僅此而已。 債券方面，已違約的 CFLD 債券的談判階段已進入尾聲，據消息指大方向在第一季已確定，就是 不逃廢債、重組業務重心、剝離重資產 ，而與境內債權人的討價還價一直由政府牽頭，由廊坊中院判定，主要在四月進行，五月有大致結論，細節原定於六月二十日後出爐，但後來延期至七月初。目前最大的不確定性是 CFLD 一直無將境外美元債的債權人放入談判的議程中，換句話說，七月初也未必會有美元債的處理方案。這樣做有兩個可能性： A) CFLD 打算撒賴不支付所有美元債，所以不用談判 B) CFLD 打算支付美元債，後續可能有讓美元債債權人享受與境內債債權人相約或更優待的方案，反對聲音較小，所以無需在現階段處理 以上兩點各走極端，好像廢話一般。筆者基於前文所述原因，仍深信 CFLD 最終會償還所有或絕大部分債務，目前大部分貸款將延期支付，即傾向第二點。 此外，上季較受注目的還有 藍光發展和中國華融的債券大插水，以及 恒大不斷傳出壞消息 。市場似乎對藍光發展已失去耐性，筆者沒有深究但估計再拖下去違約重組的機會較大；中國華融問題來自一再拖延的業績公告，很明顯有一些大數目談不攏，但短期流動性應該沒有問題，事件曝光後仍然按期支付所有到期債券的本息。 投資組合及操作 第二季仍然是抽抽新股、買賣債券而已，繼續平淡。 早前債息跌至最低時，其風險回報比實在很低（現在仍然偏低），尤以 1-3 年到期的債券最過份。現在債券息率仍處於甚低水平，息差僅比疫情前高少少，因此筆者會繼續奉行短債策略，寧可賺少啲也要減低風險。 近來見到債息緩慢上升中，尤其以筆者愛好的地產債改善較明顯，甚欣喜！ 季內主要操作如下： 1) 賣出一條低 LV 直債以釋放購買力，已賺取槓桿後 ROC 約 24% 2) 買入兩條直債，槓桿後 ROC 約 12-15%...

對大部分投資者而言，第一季絕不平淡。 上半季「發夢股」癲升令人如痴如醉，GameStop 帶來不少茶餘飯後的話題，新股表現令人嘖嘖稱奇；及至下半季，中港美「抱團股」均出現股災，來不及走難的玩家日以繼夜地哀鳴，YTD 正變負者不計其數，後來的基金爆煲事件更令幾隻美股短暫大幅波動，損失之巨讓人唏噓。 然而，第一季對筆者而言，卻甚為平靜沒趣。一月 CFLD 事件持續發酵，已於二月底正式停止償債（違約）並進入談判模式，犯賤賭博宣布失敗。基於前文所述原因， 筆者仍深信 CFLD 最終會償還所有或絕大部分債務 ，而目前大部分貸款將延期支付。儘管如此，筆者仍根據市場預計的 haircut 作全額撥備。 除此以外，第一季就是抽抽新股、買賣債券而已，實在是平淡如水。 香港經歷多番反覆的疫情及政治事件（包括移民潮）， 樓市再一次被證明是金剛不壞之身，箇中原因不過是環球放水及長期土地供應不足而已 。樓價停滯不前已近三年，這三年間有貨幣供應增加了多少？住宅以外的物業幾近一潭死水，資金除了流入股市，能往哪裡竄？正所謂水向低流，老散在股市賺個盤滿砵滿後，還是會乖乖地把錢投放在借貸比率極低、價格大幅落後於貨幣供應的住宅市場。 不要低估九十後的財力和追價的狠勁。樓價跳價式上升，只是剛剛開始。 澳洲樓市方面，不受疫情困擾的州份在去年中已經拾級而上，包括 Queensland, Tasmania, South Australia, Northern Territory，升幅達雙位數；New Sales Wales 緊隨其後，近日加速上升；Victoria 也在去年底疫情受控後重拾升勢。印銀紙、低息的威力顯而易見。  第一季主要操作如下： 1) 一條直債到期，並賣出另一條低 LV 直債以釋放購買力 2) 淨買入兩條直債，壓縮平均到期日，進一步提高安全系數 3) 增持少量 GOZ 4) 抽了以下 IPO: 心急等不到心通的孖展，被迫 All in 快手，焉知非福。昭衍獲利回吐，再次證明抽二次上市的 IPO 的風險與回報不成正比。之後的質素不佳，更不欲下注。 由於作了債券撥備，撇除外匯變動的流動資產槓桿後回報約 -9%。 截至 3 月 31 日，本年淨資產 (NAV) 較去年底下降 1.0%，當中 -4.0% 來自債券撥備及淨已實現利潤，-0.5% 來自利息開支及債券投資費用，-0.3% 來自扣除非...

世界變了樣 去年，筆者說 2019 年可謂有記憶以來最難過的一年。 誰料一場武肺，將世界徹底顛覆。沒有最難過、只有更難過。 幾個星期內，多少傳統巨企的股票變成燙手山芋，多少既得利益行業頓成燒錢機器。數十年甚至上百年來儲下的名氣、顧客的忠誠，在無盡疫情下已變得一文不值。什麼收息股、REIT、地產、受疫情影響的股票，誰持貨、誰中伏。 另一邊廂，疫情引爆了本來已經強勢的「新經濟革命」，科技、支付、電動車、光伏、生科、雲、醫療等各個不理蝕錢還是大賺的行業，估值隨聯儲局無限放水而無限上升。美國的新股市場，幾乎每週都在放煙花。 在香港， 國安法一錘定音後，政治活動全面消失。在說句口號便能顛覆國家的時代，還談什麼意識型態呢，香港從來都是用來賺錢的地方，認命吧。 香港疫情反覆，對基層可謂雪上加霜，對中高收入及持資產的人士卻無甚打擊。經濟不好、人口膨漲也受移民影響（雖然實際行動者仍屬極少數），但樓市並未受明顯影響，皆因銀紙又大幅貶值。換個角度看， 疫情後世界的銀紙最少貶值兩成，樓價沒有寸進已經等於跌了。 「別忘記，2019年本應是健康調整後的上升年份，升勢只是受政治風波影響暫遭煞停。在環球低息放水持續甚至加劇、加上土地及房屋供應斷崖已是人所共知的情況下，作為實物資產之首的樓價焉有不升之理？」 由於疫情突襲，去年的看法沒有實現。然而，基本因素並無改變，而供不應求又累積了一年，疫情要解決也只是時間問題。 天要下雨，娘要嫁人。 投資組合及操作 今年投資情況特殊，退休碰上武肺 crossover 收息變收皮，投資結果當然是一塌糊塗。具體操作已經重覆多次，檢討亦已檢到悶，不再重覆了。有興趣的讀者可以看 「現況」標籤的文章 ，看看退休老人如何面對失敗兼完美錯過美股泡泡式升浪。 繼續實行新策略（實行了九個月已不新了，明年開始改名叫「退休老人策略」），亞洲直債配合熱門 IPO 回血進度尚可，可惜始終無法補回第一季清倉造成的損失。 最近主要操作如下： 1) 一條直債被溢價回購 - FOSUNI 5.25, ROC = 14.0% (ROC 以債券佔用 margin requirement 計算，且無計入溢價回購利潤) 2) 買入另一條直債，繼續持有八條 3) 抽了以下 IPO: 重倉泡泡瑪特成了筆者有史以來最賺錢新股，一隻救全家讓下半年 IPO 回報追近上半年。全年 IPO 回報率約為加權資金...

  (攝於澳洲昆士蘭最南端 Coolangatta Beach) 距離上次更新「現況」已經差不多三個月了。 期間筆者一直奉行新策略，過程中實在沒有什麼特別，加上只剩一個月已經到年尾，原本打算在收爐前都不更新了。不過近日忽然發覺一件值得紀念的事... 自從一月爆發武肺後，筆者的流動資產組合便開始受壓，一直到 三月環球股災暴挫 才見底。基於以下幾個原因，筆者早已認定今年會是自 2008 年金融海嘯後，首次淨資產 (NAV) 倒退的年份： 1) 筆者沒有追上世界潮流去追逐疫情受惠股（尤其是美股和新能源汽車股等） 2) 香港的疫情又反覆，令樓市向上突破無期 3) 退休後失去絕大部分主動收入 4) 八月時筆者家中發生了一些事情，令支出暴增 ————————————————————————————— 三月後期的 策略調整 ，亞洲直債投資帶來不俗的穩定收入，而以熱門 IPO 為主的「 做 Deal 策略 」的回報亦較預期高。這些收入已經抹去了三月股災逾半損失。 另一邊廂，筆者在疫情嚴竣期間增持澳元及買入 GOZ，加上本身已擁有的澳元淨資產隨澳元升值，亦為以港元為基礎的淨資產增值不少。 最後是筆者的主力資產物業組合。除了租金繼續源源不絕地滾存，本年度香港和澳洲兩地的物業亦有小幅度升值。 綜合以上幾個因素，淨資產竟爾在日前悄悄升越年初水平，並自一月後首次出現年度正增長。儘管今年仍未結束，疫情反覆下或令香港樓價再度下調，僅有的小幅增長很可能會得而失；儘管對很多及時調整策略、炒美股炒得不亦樂乎的朋友來說，這張成績表只會令人失笑... 但筆者仍想記下這一刻。 回想今年初退休後不久便爆發世紀疫症，殺了滿倉槓桿資產的筆者一個措手不及。 在最壞時機清倉 、倉卒地定下新策略、 國安法下的手忙腳亂 、以至年中回港隔離後立即遇上 第二波大爆發 等情景，仍然歷歷在目。 今年發生的事情太多了，投資回報的一點一滴都是有血有淚。 現在筆者能夠忠於自己的信念，用最適合自己策略去投資最有信心持有的資產。回報是慢了點，但是細水長流。回報也沒有爆發力，但是穩定安心。 歷史能證明這套策略的 Drawdown 是非常小，其回報對於退休人士來說，卻相當不俗。 ————————————————————————————— 近月主要操作如下： 1) 三月至今共兩條直債到期 - SUNAC 8.625 及 AGILE 9....

六、七月在「旅遊」中匆匆度過，人生首個「八月寒流」亦已然過去。 儘管布里斯本全年陽光充沛，畢竟在南緯二十七度，加上筆者住在山區，寒風凜冽不能小覷。 在晨光初現之際，上星期竟有天跌至攝氏五度，但日間又回升至二十度以上，非常舒適。 現在幾乎每天都會做運動，不是做 Gym 便是玩 Ring Fit，十分充實。 不過，所謂寒冬僅此而已，若論不寒而慄，又豈能比得上某記者會上發言者之謬論？肆意顛倒是非、重寫歷史，令人毛骨悚然。 那邊廂，資產市場恍如隔世，亞洲公司債券孳息率仍在尋底，高息債與 IG 一同上升，但得益於環球放水，息差仍然比年初及去年為高。 美股繼續一枝獨秀，科技股撐起了不止半邊天，連掹車邊稱為科技股的超級巨企蘋果公司也瘋狂上升，更別說市值較小的各類科創舊星和新星。港股一如既往，在中國被圍毆的情況下，指數在窄位上落，個別行業不斷經歷過山車。強勢股如醫療、物管、教育被輪流洗倉，資金紛紛跑到幾隻科技巨企避難。 筆者奉行接受「適合自己需要的投資策略」的原則，一於繼續「做 Deal」，以 150% 槓桿比率持有高門檻的亞洲直債，清掉一些不符策略的流動資產，並利用直債的剩餘孖展額抽新股， 讓確定性極高的利潤幫助回血 。惟亞洲直債債價已偏高，在下一條直債到期前，暫不考慮增持。 疫情緩和後，在澳洲的退休生活開支並沒有明顯增加，仍然遠低於在香港的開支水平。當然，回港之旅產生了不菲的費用，但仍少於每月的被動收入。 近月主要操作如下： 1) 一條亞洲直債到期，增持兩條，共持有七條 2) 趁回暖清倉 2588 (筆者仍十分看好此公司，但目前策略並不適合長持股票)  3) Valaris 終於破產，VAL 2020 已全數 write-off，成為筆者歷來首張變廢紙的債券 4) 估計 CBL 最終都會破產，趁 CBL 2023 無厘頭反彈之際清倉，虧損 60% 5) 抽了幾隻新股，全部首日沽出，包括： (P.S.: 以上除歐康維視外，現價全部高於筆者離場價...哈哈...) - 9663 農夫山泉      (4B1A, 待上市) 有傳超額 1100 倍，凍資 6400 億，創香港上市新紀錄。筆者投入的資金也創了新高，上一紀錄保持者為歐康維視。筆者估計自己的平均中籤率只有 0.3%，即使大升也無甚肉食，令人失望。 6) 因預期農夫山泉 IPO 火熱，買入...

墨爾本所處的維多利亞州（維州）， 三月武肺第一波爆發時並非特別嚴重，確診個案最多的一天也只有 111 宗，按人口比例跟筆者身處的昆士蘭差不多 。經過四月至六月中的平穩發展後，每天確診個案已減至個位數，有些日子甚至零確診。第一波疫情後期，維州是全澳洲測試率最高的州份，當時筆者還取笑維州在疫情減緩後增加測試是為了漂亮的數據 (Lower positive test rate)。 然而，自六月下旬起，維州的確診個案突然大幅飆升，由最初每日 10 至 20 宗，到六月二十九日突破 70 宗，七月六日及七月七日接連創下 124 宗及 164 宗的單日紀錄，累計社區傳播個案及源頭不明個案較六月中上升一倍，且毫無減緩的跡象。 七月八日，維州宣布封州。同日，新南威爾士州（新州）對維州關閉邊境，新南威爾士州民仍可入境但需於家居隔離十四天。 七月十日，昆士蘭（昆州）對維州關閉邊境，昆州州民仍可入境但 必需於政府安排的酒店強制隔離十四天 。 然而，維州的疫情顯然已在社區全面爆發，外國傳入個案根本不值一哂，封州也是無補於事。州內社交限制政策越收越緊，但新增確診數字仍一再創新高。 七月二十七日，維州單日新增確診突破 500 宗。 七月三十日，維州單日新增確診創下至今最高紀錄，達 694 宗。 八月二日，維州單日新增確診 626 宗，州長宣布墨爾本都會區實施宵禁。 下午八時至翌日早上五時，墨爾本都會區市民除上班及必需活動外，不得離開住所。日間市民亦只可就指定活動離開住所不多於五公里範圍，包括購買日用品（僅限一人）、做運動、就醫及工作。對於中學程度以上的課程，所有教學必需遙距進行；如可在家工作，必需在家工作。 墨爾本都會區以外的維州各地區，繼續實行第三級限制，市民全日可以離家購物、做運動、就醫、工作及上課，沒有進一步收緊。全州不准探訪。 雖然全世界不少地方（包括香港）均出現第二波爆發的現象，但維多利亞州可能是全世界第一個第一波疫情迅速受控、而第二波疫情卻遠超第一波的發達國家，且其爆發的幅度、時間和受控程度都比筆者想像中惡劣。 筆者於六月底返港，到八月初回到澳洲，目前正在悉尼（即新州）酒店強制隔離中。新州的疫情暫時未見因維州爆發而大幅上升，自七月中起每日確診數字均維持高單位數至20宗之間。然而，筆者家在的昆士蘭卻提早對新州作出戒備： 七月十四日，新州的 Liverpool LGA 被列為高風險地...

眨眼間退休已屆半年，2020 年亦已過半。 上半年流動資產的投資只可用「相當不濟」來形容，不必要地在高位增持、無奈地在低位減持，並在市場最悲觀時決定改變策略，令組合在經歷自 2008-09 年的金融海嘯後最嚴重的創傷後，未能隨大市暴力回升而收復失地。 這次股災讓筆者成了狗熊，但對於來說慣於在市場上追求 Alpha return 的一眾投資者來說，這次股災無異英雄地。美股支持者固然賺個盆滿砵滿，港股的粉絲只要組合有相當部分支持新經濟股（包括醫療、物管、教育、科技股），亦能收復失地，甚至達到破紀錄的回報率。 筆者恭喜這些朋友，能做到這樣的成績是實力的表現，毋庸置疑。 有沒有酸溜溜的感覺？當然有，但成也筆者、敗也筆者， 所有買賣都是自己決定的，又何以諉過於人？ 最可憐的莫過於Ｒ太，三、四月時常常要對著一個無心機的木頭，即使到了五、六月，仍然間歇性地悲從中來。辛苦了！ 經歷了半年退休後的新生活，開始習慣新的生活模式，也逐漸明白到離開 Comfort Zone、沒有主動收入是怎麽一回事。 明知如此，便應接受「適合自己需要的投資策略」這個事實。 四月中的更新 後，流動資產配置續向高門檻的亞洲直債靠攏，減持舊經濟股，閒資切實執行《 拾回初心 (2) 》的「做 Deal」策略，襯新股熱潮持續，讓確定性極高的利潤修復三月的創傷。 現在才發覺在澳洲的退休生活，開支並沒有當初想像的高，甚至遠低於以往在香港的開支水平。因此，僅是亞洲直債的現金流已足以應付生活開支及再投資需要，根本用不著拘泥於不同的現金流投資。 三月的股災讓筆者明白到，不同的現金流投資不一定代表著風險會被有效地分散。相反地，過於著重這種分散風險的模式，令自己有一種「風險受控」的錯覺，並不自覺地推高了槓桿水平，還自以為很安全。 當然，也有高手沒有受這個錯覺影響，例如自去年起一直 降低槓桿的風中兄 。 既然生活及再投資所需的現金流已解決，因長持股票的風險組合佔比亦甚低， 筆者會對新經濟股持更開放態度，可能會以微量資金買入新經濟股 。 由於牽涉的銀碼甚小，筆者未必會提及這些投資。 近月主要操作如下： 1) 因國安法清倉與香港地產相關的流動資產 2) 趁五月美國疫情緩和時清倉 BPY.UN 3) 買入兩條亞洲直債，現持有六條 4) 抽了一堆熱門新股，全部首日沽出，包括： (P.S.: 以上新股現價全部高於筆者沽出價...哈哈哈......

關於政治，去年已經說得太多。 關於投資，一個多月歷盡高低跌盪，還不夠嗎？ 也許還不夠，只能拭目以待。 人都退休了，不是為了生活嗎？不是為了讓自己過得更健康、寫意嗎？ 既是如此，就當是讓一切重新出發的契機吧。 生活與健康 搬來布里斯本退休後，從前很多不可能的事變成理所當然。 以前覺得不可能天天在家吃飯，因為要上班的日子時間很寶貴，而且在香港那狹小的廚房弄甚麼都覺得很不自在，自己煮飯只想快快搞掂便算。想整甜品或麵包，地方不夠只能在飯廳整，還必定把四處弄髒，非常麻煩。 現在 R 太隔天就弄新菜式，通常煮第二次已經很美味，而且烹調效率越來越高。從一開始兩個人要花兩小時來準備和烹調，到現在 R 太一個人半個多小時已完成。當然這也歸因於不用上班，能提早準備食材，食物也因此更美味。 以前覺得放工能到會所做 Gym 已經很奢侈，雖然 Gym 的機比較多，但始終不是私家地方，總是覺得很彆扭，結果就不常去了。 遇上武肺蔓延全球，澳洲也實行極嚴格的 Social Distancing 政策，很多公共地方、商舖、餐廳和設施都關閉了。 待在家只能做 Gym, 打機或者 Gardening，結果 Gym 用品、遊戲機和種子都被搶購一空。 三月初買了部 Home Gym (正是上圖那部)，R 太偌大的瑜伽房搖身一變成為健身房，現在我們倆每週都有五天一起在家做運動。 WTF?! 買部 Gym 機在家，從前哪有可能？ 以前覺得用一間細房（四十幾呎那種）做書房加雜物房已經很奢侈。 現在四間房有兩間各佔百多呎的房間處於空置狀態。其中一間將會變成書房，另一間客房，但因為武漢肺炎影響，暫時不想人送貨入屋，所以只能繼續丟空。反正間屋仲有大把空間。 以前覺得放假不出街是罪過，留在火柴盒內會被太太埋怨。 現在不出街也有很多事情做，不喜歡在主人房便去客廳，不喜歡客廳便去家庭廳，不喜歡家庭廳便去書房，不喜歡書房便去健身，不想健身還可以到花園摘青檸、拔雜草或者修樹。 有選擇的人生，真的愜意多了。 其餘過去兩個月家園的進展： - 65" LG 4K TV 入手，大大部都只盛惠四千港紙 (自此睇 Netflix 成為每週必做之事) - 書房鋪了地氈 (間房光猛哂，蜘蛛絕跡) - 健身房油漆翻新完成 (Credit to ...

未夠班。 很多人說股市專收叻仔，我說，不止叻仔，就是筆者這種蠢仔，一樣收死。 四年前，本欲以 100% 依靠亞洲債券的方針賺息差，卻因門檻太高進不了場 ；後來亞洲債券備受青睞，能進場也沒多少息差可以賺，決定棄債從 REITs，打著「現金流」旗號進場。隨著收息資產價格水漲船高，連美國公司債的債息也不斷被壓縮，及後美國加息到一個點，已無法靠美國公司債賺息差，進一步將它們置換成門檻更低、風險更高的 ETD / Baby Bonds (無到期日) 和收息股。 流動資產組合在 2019 年下半年、政治事件初期登頂，不到三年累積利潤相當可觀，平均每年回報超過 30%， 早已被勝利沖昏頭腦，自以為找到一條無敵方程式 。到今年一月有上破之假勢，更將頭寸推高到空前水平，令實質槓桿比率停留在高位。 結果..... 經過 股災頭幾天不斷換馬以圖減少賬面虧損 ，到上週中因流動性問題一發不可收拾，換馬已不再奏效。不少非核心持股都是 REITs，乃本次股災的重災區，在流動性不足時不斷被殺落，累跌超過 40% 的比比皆是。斬倉潮持續令明明沒有買盤承接也繼續成交，結果讓本來沒有孖展壓力的投資者也備受牽連。 雖然筆者仍然睡得不錯，但是睡得著不代表股市不會停止下跌。上週攝高枕頭、想清想楚，雖然當時組合 YTD 虧損已達 40% (即使計入後備現金亦達 32%)，筆者還是決定拾回初心，砍掉重練。 一再反思，馬後炮式歸納三大過失： 1) 沒有堅守初心， 尤其是沒有在退休時以股換債 。在缺乏主動收入的情況下，直債仿如主動收入，能為組合不斷注入再投資的力量，加上高門檻短年期直債價格敏感度較低的本質，能多角度增強組合的防守力和韌性。 2) 「彷彿沒有武肺」，在黑天鵝出現時用孖展反手增持，完全沒有風險管理意識。 3) 沒有在股災初期評估自己能承受多少跌幅，到清醒過來時，組合價值已跌至無法挽回的水平。 所謂「砍掉」，並非將所有持貨即時清倉 ，而是將持倉減至沒有孖展借貸的水平。長期目標則是以股換債，讓債券組合建立至「自動波」後，才考慮其他投資。 這讓筆者想起 十一年前 ，清倉（當年是 Short Put + 重倉金融股）後建立物業組合一樣。「砍掉重練」主要在 17 號晚至 19 日之間發生，恰好接近股災底部減持超過...

真正的股災來了。 自從 2016 年回到流動資產市場，開始投資收息資產至今，一直未受重大考驗。即使 2018 年末一役，也不過是幾十萬上落，不足為懼。 2020 年，殊不知甫從正職退下來，一心打算靠收息在袋鼠國享受退休生活，便迎來這個三十年一遇的美帝熔斷災難。雖然筆者經歷過恒指累跌 66%、杜指累跌 56% 的金融海嘯，而這次股災杜指「僅」累跌約三成，但今次股災的突發性、單日波幅的驚嚇性，較傳統熊市末期還要誇張。 原來投資者在面對具生命威脅的事件時，其短期恐慌程度實不亞於金融機構連環出事。 老王兄在二月十三日寫的一篇《 彷彿沒有武肺 》，回頭一看，猶如當頭棒喝。當時筆者對中國的疫情感到非常樂觀，加上踏入新階段需要達成一些無必要的目標，令筆者堅持谷大了總投資額，股災一來臨，損失也被放大了。 正是 空得意目光如麻，誰料金屋變敗瓦。 遇上一單又一單黑天鵝事件，太早動用了孖展增持資產，結果是無法在周街平貨時再買入，最多只能不斷換馬，賺些微薄的 Alpha Return。對於組合賬面損失來說，只是杯水車薪。 一次又一次恐慌性拋售後，信心也開始崩潰 。市場失效，筆者的腦袋也開始失效了。 粗略統計後，流動資產的賬面虧損雖然是空前巨大，卻還不及筆者與太太退休前的年收入。 然而這一次，失去主動收入的我，著實感到進退失據。 筆者在流動資產上累計所賺的利潤（包括 電能一役 ），有超過七成已遭是次股災的賬面和已實現虧損吞沒。這表示筆者近三年多的金融投資，扣除加按出來的利息開支後，淨回報可能只剩幾十萬。 事已至此，懊惱也沒有用， Arbitrager 兄最新文章《關於XX》說得很好 ，輸錢不是 stop sign，是告訴你投資操作上出了問題。 這個時候除了檢討外，更應好好地執行。 年初截至上星期五， 以 IB 內的流動資產組合淨值計算，已槓桿的累積賬面及已實現虧損約 23% (快活谷兄曰：「叻仔！」)。若計入倉外的備用現金，累積賬面及已實現虧損約 19%。以下虧損紀錄以不計入備用現金計算。 年初至今虧損分布如下： 已實現盈利／虧損 因換馬、策略性改變及簡化組合，筆者沽清了一些倉位。這些操作造成的損失已實現，約佔組合淨值 3%，永遠無法追回，是本次股災的教訓。 RW0U: 政治運動令內地旅客撤離，而又一城有三成生意來自陸客...

武漢肺炎蔓延全球，引起歐美股市恐慌式暴跌，道指兩天內跌去逾 1900 點，從兩星期前的高位累跌 8.4%；無敵的納斯達克指數從上星期的高位累跌 8.7%。 港股早前已率先回軟，昨天沒有跟跌，但觀其恐慌情緒，今天恐怕難免大跌。 值得留意的是，道指大跌後只是抹去了近四個月的升幅，納指更只是抹去了近兩個月的升幅。而恒指則暫時仍未跌穿農曆新年後低位（相信今天會跌穿），與去年低位仍有點距離。 無論從官方數據或是社區資訊看，中港疫情的恐慌程度的確沒有一個月前嚴重，而疫情蔓延至日本、南韓、意大利及伊朗等多國則令全球投資者擔心問題不知何日方能解決。 投資者擔心疫情對經濟的影響，比疫情本身嚴重不知多少倍。 雖然中港股市未再見再恐慌性拋售，但一些股票已經一再破底，而當中不乏頗受 Blog 界追捧的收息股。想當然，依靠食息維生的筆者也難逃一劫。 疫情恐慌緩減是否代表經濟反彈？顯然不是。 事後（中）孔明一看，歷史果然不會簡單地重覆。沙士一疫，雖然對香港打擊極其嚴重，但因史無前例，並無出現全民戒備的狀態，加上當時經濟狀況本已極差，因此經濟損失也有限。但今次武漢肺炎事件，到目前為止除了其傳染性較強外，沒有一個角度顯得其比沙士嚴重。民怨四起，主要原因還是政府不知所謂。 惟因全民高度戒備，預防措拖對前線經濟的打擊比去年政治風波更嚴重，可謂雪上加霜上再加雪上再加霜。 正因雪球效應，去年還能死撐的收租機器，疫情下也逃不過要「其度時艱」的命運。當中的表表者非領展莫屬，截至昨天其估值已下降至近三年的低位，預測息率超過 3.9%，較去年估值高昂時僅 2.7%，實不可同日而語。筆者於 2017 年 12 月 於領展首次升穿 $70 後減持的投機行為 ，經過兩年多的煎熬， 終於等到了重新買入的時機 （在去年政治風波、股價跌穿 $80 後才開始補貨）。 筆者上月在農曆新年前撰寫了《 我只想身體健康 》一文，以投資及投機角度減持了不少股票，部分按投資策略換馬至其他股票。新年過後，因疫情曙光初現，決定在相對低位陸續增持股票，不知不覺間持股水平已重越新年前水平（見 老王 Blog 之留言 ）。 以目前情況看，筆者似乎墮入了假見底陷阱，組合淨值於昨天已跌穿月初的低位。恐慌將至或已出現，應再檢討一下，究竟是投機出錯，還是投資失利： - 減持 RW0U (長遠投資策略) ...

新年伊始，儘管近月事件以不幸居多，筆者只想祝大家新年快樂、笑口常開。 但最緊要是身體健康、口罩常滿！ 好不容易捱過充滿政治風波的豬年，臨近歲晚又爆出武漢肺炎事件，一時間人心惶惶， 本已大致靜下來的政治風波又被無能政府炒起，真是屋漏偏逢連夜雨。 雖然筆者已經移居澳洲，身邊的資訊仍是圍繞香港為主，看到大家又陷入草木皆兵、謠言四起的狀態，實在難以釋懷。 儘管未有證據顯示新型肺炎較 SARS 更致命，但武漢肺炎事件失控程度的確比筆者想像中嚴重。還記得筆者本月中離港時，事件仍在發酵中，誰知過了不到十天，竟然發展到要封城抗疫，不單如武漢般逾千萬人口的大都市，連湖北省內其餘十幾個較具規模的城市也難倖免。 這基本上跟整個省封掉沒有分別了。 移居澳洲才不過幾天，天天早出晚歸買東西趕入伙，已經忙得不可開交；同時又要兼顧處理資產配置，令思緒和生活皆陷入一片混亂。 本來筆者已 按照計劃趁第一大持倉 RW0U 回升之際減持 ，並打算馬上換馬至其他項目，但突然面對如此災難，也不禁打了個哆嗦，要先撤退、冷靜一下。 執筆寫文時在網上看到以上的圖片，很是應景，馬上挪用。 為免頻繁交易導致的混亂和進一步影響生活及資產配置，趁農曆新年期間休市重新審視年初而今主要資產變動，找出那些是因為一時衝動、那些涉及投機活動、那些符合長遠投資策略： - 減持 RW0U (佔持貨約50%) - 符合長遠投資策略 ( 見前篇最後的留言 ) - 減持 2588, 1109 - 涉及投機疫症影響較預期嚴重 - 減持 1052 - 涉及投機疫症影響較預期嚴重 (湖北省公路佔其不少收入) - 增持 823, 1883 - 符合長遠投資策略 - 增持 AW9U - 方向符合長遠投資策略，數量上是一時衝動 - 增持 659 - 方向符合長遠投資策略，時機上是一時衝動 綜合而言，由於減持項目銀碼較大（尤其是RW0U），以致增持其他資產加起來也未能補足， 令筆者本已極低的槓桿比率進一步下降，技術上陷入淨現金狀態 。換句話說，依靠資產收入維生的筆者開始出現補貨壓力，投機活動必需適時結束（不管凱旋或鎩羽）。 筆者是否過度恐慌？目前言之尚早，參考 SARS 一役恒指累跌16%，以現時計即最多跌至24000。然而歷史不會完全重覆， 例如今次香港㑹否再成超級傳播區是一大疑問 （超級...

今天是筆者 專業 打工生涯 的 Last Day。 畢業後，筆者打過三份工，第一份歷時兩年半，第二份歷時三年半，最後這一份，也歷時超過三年。 不知不覺間，32歲的筆者 原來 已經工作了九年多！ 即使不退休，也是時候休息一下吧！ 帶返個頭盔，我不敢說以後不會主動搵錢。在財自的情況下，筆者可能會找點生意做，也可能做一些有意義但收入微不足道的工作。如果將來財務狀況變得一塌糊塗，需要東山再起的話，也許會重操故業。畢竟單靠現時的主動收入，仍能過著大眾眼中的理想生活，只不過與筆者所追求的有巨大落差而已。 老早就跟自己說過，不可戀棧已擁有的一切，不可甘於讓名利錢帛腐蝕一生。 名利我可以輕放手。這一天，終於來臨。 剛好三年前，筆者寫過《 請你低頭，讓光環掉下來 》，呼喚早已升上神枱、明明已經財自的 Old Seafood 不要再被職場上無謂的光環綁架自己的下半生，適時退出虛榮遊戲，把生命還給自己，把時間留給家人。 不到一個月後，筆者又寫了一篇《 為甚麽退休 》，更露骨地指出 香港人應該拒絕「認命」，充分利用手上的資源去取回自己的選擇權。 當時想出的兩道用於自省的問題，今天仍完全適用。 筆者敢大膽地說， 即使再過十年、一百年，這兩道問題仍能讓 讀得懂的人 甘之如飴。 當年的「五年計劃」，結果如何已經呼之欲出。 為甚麽退休，果真盡在不言中。 ——————————————————————————————— 三年匆匆過去，除了人老了，閱歷豐富了，對人生也多了幾分體會。 不知讀者有無聽過農夫《返老還童》這首歌？ 時間一去不返，可以放的話，不要揸。

仍是政治風波 2019年可謂筆者有記憶以來最難過的一年。 政治的力量比想像中強，致令香港這個充滿經濟動物、政治冷感的城市，也從不同層面上受到極大的影響，影響主要集中在低技術的經濟動力、消費市道和政治生態。十一月區選後，雖然政治運動密度下降，自 中大和理大事件 後，暴力程度也大不如前，但零星暴力鏡頭仍然在每個週末上演，常常令人忐忑不安。 現在市面仍然蕭條，飲食業暫看似已見底，但零售業、旅遊業仍然冰封，不知何日才能復甦。經濟下滑的影響主要集中在低收入行業，但據聞中高端行業亦會有小型裁員潮，惟鑑於股市上升、樓市沒有大跌，筆者估計經濟問題不會蔓延至全港。 可幸的是，貿易戰已取得首階段成果，不管對中美何方較有利，市場已掃除一大陰霾。美聯儲減息壓力大減， 明年美國的經濟審慎樂觀，未必需要再減息，地產資產應聲下跌，可能出現吸納良機。 歐洲方面因脫歐曙光已現，英國資產和匯率都不會如前數年般看淡。 在施政報告放寬按揭保險後，樓市一度出現小陽春，銀行估價亦罕有地即時反映。一如筆者所料， 亢奮中要保持冷靜 ，而這個小陽春真的很短命，銀行估價亦再度回落。然而，基於2020年暴力活動的頻率和程度會維持目前的水平的假設，筆者大膽估計市民已習以為常，亦因此樓價將會回復升軌。 別忘記，2019年本應是健康調整後的上升年份，升勢只是受政治風波影響暫遭煞停。在環球低息放水持續甚至加劇、加上土地及房屋供應斷崖已是人所共知 的情況下 ，作為實物資產之首的樓價焉有不升之理？ 投資組合及操作 受本地政治事件拖累，香港地產股和房地產信託基金自然首當其衝，最近連息率最高的 RW0U 和影響最輕微的 823 也不能倖免，雙雙從高位回調超過 20%，幾乎回到年初的價格水平。 11月事件後，兩者先後宣布購買海外實物資產的交易，前者購買日本的資產需以低價配股；後者因財務槓桿極低，購買澳洲的資產會全數以澳元貸款支付。 綜觀全局，由於政治事件前景仍然不明朗，考慮到 823 的處理手法明顯高 RW0U 很多班，而又一城重開後亦未能保證能有效營運下去（至今除了停業外，不見管理層有任何「挽回民心」的方案）。 即使 RW0U 表面上較為吸引，筆者仍會把握機會減持，以騰出資金換馬至 823、非本地地產及其他項目。 筆者第四季主要操作如下： 1) 增持 1883, 6823, 823,...

這幾天、尤其昨天發生的事，縱非親歷其境，卻無阻筆者瞠目結舌、怵目驚心。 千言萬語在心頭，實在無法釋懷。 心情沉重，卻仍要處理 Money Matter，非常難過。 ——————————————————————————————— 峰火連天居然發生在香港，試問有哪一個投資者曾經 price-in? 自問後知後覺，不知原來很多人早已 take action。 筆者超過六成資產在香港的物業內，打算出貨的出不了，原本不打算出貨的，其出貨時機也許已過去。 至於流動資產，撇除現金不計算，只有約 25% 直接與香港有關，當中六成來自筆者第一大重倉 RW0U。 有不少朋友問我應否出貨，坦白說，我亦非神仙，又何得何能去給予意見？ 對比其他房地產信託基金，即使考慮到 近月 香港發生的事件，它的估值仍算相對便宜。但是 近日 發生的事件，不就是一隻慢性黑天鵝嗎？ 說事件無法預測，只會惹來笑話。 事實的確是筆者後知後覺。 事已至此，馬後炮也是無補於事，如今只能向前看。 RW0U今早再急跌下來，即使撇除兩次除淨，也累跌接近兩成了。從投資角度看，要記住它的收入組成部分雖然有超過 60% 來自又一城，但商場租金收入並非又一城的全部 （大租戶主要租辦公室） 。詳情請參看公司的報告，不贅了。 從九月尾少量減持至今，亦已累跌逾一成。以其他發展商的商場為鑒，估值被壓抑是肯定的，會否再跌我也沒有水晶球。只可肯定的是不會無止境下跌。基於 Geographic Diversification 和個人政見理由， 長遠我一定會減持，首要目標是減至非最大持倉。 無奈今天怎樣看也是一個惡劣的時機，惟有繼續觀察。 由於局勢進一步升溫，筆者會無限期擱置增持任何有關香港地產資產的行動，並已大量減持今年較早買入的恒基地產，試入的 2778 亦已清倉。另一方面，筆者亦注意到有防守性資產突然急跌，很可能有人被斬倉；其餘的普遍跌幅亦增大。 最後想說，筆者流動資產相比物業資產，尤其是牽涉香港的部分，仍是一個小數目。因此所謂的減持行動，除了為 Diversification 外，更是對自己忠於的信念的一種表態。假如閣下純粹 從 投資的角度看，切勿對本文過度解讀。

再來回顧。 仍是政經風波、 市況回顧 七月至今，香港前線經濟急速下滑，部分行業當然是因為示威活動持續，而主要經濟支柱則受環球經濟放緩及貿易戰遲遲未能解決為主。 兩條主線暫時完全看不到曙光 ，相信港股亦會維持周初調整、周中反彈的主調，適合賭博一族搵食。 樓市方面，因應示威活動持續，個別銀行大幅削減估價。成交方面，一手樓肯略為減價已獲大量承接，調整之深未及 2018 年年底。至於二手樓則成交極少，仍是維持銀碼越大、防守力越強的態勢，相信此情況會一直延續直至政策有重大改變為止（相信未來十年都不會出現改變）。 坦言現在市面十分蕭條，人心惶惶、經濟下滑，暴力活動無日無之。政治問題一日不解決，不要說經濟重回正軌，連過基本生活的心機也沒有。 美國方面，利率一如所料續降，但聯儲局不肯承認經濟受壓，暫時年底前是否再減一次息仍是未知之數。筆者個人認為12月議息再減四分一厘的機會較大。 澳洲方面，十月初再減息四分一厘，今年自年中大選後已減了三次息，而經濟不見有明顯起色，樓價卻已率先見底。 相信明年澳洲實物資產會是一大亮點，惟需對沖匯率風險 。 投資組合及操作 自從筆者於八月中《近況小紀錄》起，雖然政治問題仍有越演越烈的趨勢，但首當其衝的地產股卻不再尋底，而僅在低位徘徊。本地 REIT 的情況也相近， 但 823 因估值高昂，似乎仍在尋底中，但其實它所受的影響屬最輕微 ，可考慮在業績發布前繼續試底性增持。 筆者最近主要操作如下： 1) 閱畢 風中兄鉅著《 懶系投資法 》 後，受啟發買入更多永續債及直債，以應對減息政策。 2) 首次買入水務股，貪其息率尚可而增長穩定。 3) 小型投機操作，減少短期賬面損失。 4) 策略性減持第一大持倉 RW0U。 截至9月30日為止，本年淨資產(NAV)較去年底上升26.7%，當中 8.0% 來自儲蓄，7.3 %來自物業賬面升值，5.0% 來自投資收入 (Dividend, Coupon, Rental Income, etc.)，其餘都是流動資產賬面升幅（近來賬面升幅主要來自筆者第二大持倉 2588）與利息開支 offset。 本年度投機收入十分少，從略。 儘管今年不斷買貨、甚少賣貨，但流動資產槓桿比率目前仍只有 1.17。未來幾個月，因移民提早結束 MPF 戶口及賣車所獲得的資金將會到位...