收爐 (2019)

仍是政治風波

2019年可謂筆者有記憶以來最難過的一年。

政治的力量比想像中強,致令香港這個充滿經濟動物、政治冷感的城市,也從不同層面上受到極大的影響,影響主要集中在低技術的經濟動力、消費市道和政治生態。十一月區選後,雖然政治運動密度下降,自中大和理大事件後,暴力程度也大不如前,但零星暴力鏡頭仍然在每個週末上演,常常令人忐忑不安。

現在市面仍然蕭條,飲食業暫看似已見底,但零售業、旅遊業仍然冰封,不知何日才能復甦。經濟下滑的影響主要集中在低收入行業,但據聞中高端行業亦會有小型裁員潮,惟鑑於股市上升、樓市沒有大跌,筆者估計經濟問題不會蔓延至全港。

可幸的是,貿易戰已取得首階段成果,不管對中美何方較有利,市場已掃除一大陰霾。美聯儲減息壓力大減,明年美國的經濟審慎樂觀,未必需要再減息,地產資產應聲下跌,可能出現吸納良機。歐洲方面因脫歐曙光已現,英國資產和匯率都不會如前數年般看淡。

在施政報告放寬按揭保險後,樓市一度出現小陽春,銀行估價亦罕有地即時反映。一如筆者所料,亢奮中要保持冷靜,而這個小陽春真的很短命,銀行估價亦再度回落。然而,基於2020年暴力活動的頻率和程度會維持目前的水平的假設,筆者大膽估計市民已習以為常,亦因此樓價將會回復升軌。別忘記,2019年本應是健康調整後的上升年份,升勢只是受政治風波影響暫遭煞停。在環球低息放水持續甚至加劇、加上土地及房屋供應斷崖已是人所共知的情況下,作為實物資產之首的樓價焉有不升之理?

投資組合及操作

受本地政治事件拖累,香港地產股和房地產信託基金自然首當其衝,最近連息率最高的 RW0U 和影響最輕微的 823 也不能倖免,雙雙從高位回調超過 20%,幾乎回到年初的價格水平。

11月事件後,兩者先後宣布購買海外實物資產的交易,前者購買日本的資產需以低價配股;後者因財務槓桿極低,購買澳洲的資產會全數以澳元貸款支付。

綜觀全局,由於政治事件前景仍然不明朗,考慮到 823 的處理手法明顯高 RW0U 很多班,而又一城重開後亦未能保證能有效營運下去(至今除了停業外,不見管理層有任何「挽回民心」的方案)。即使 RW0U 表面上較為吸引,筆者仍會把握機會減持,以騰出資金換馬至 823、非本地地產及其他項目。

筆者第四季主要操作如下:

1) 增持 1883, 6823, 823, 澳元

2) 減持 12, C.PRN

3) 首次買入某些海外房地產股票

4) 買入幾檔債券

截至12月31日為止,本年淨資產(NAV)較去年底上升 27.4%,當中 10.6% 來自儲蓄,7.2% 來自投資收入 (Dividend, Coupon, Rental Income, etc.),6.9% 來自物業賬面升值,其餘是流動資產賬面升幅與利息開支 offset。

截至12月31日為止,本年淨資產(NAV)較去年底上升 27.8%,當中 10.2% 來自儲蓄,7.1% 來自投資收入 (Dividend, Coupon, Rental Income, etc.),6.9% 來自物業賬面升值,其餘是流動資產賬面升幅與利息開支 offset。

儘管非常不捨,車已賣,連同部分 MPF 資金已注入流動資產組合中。由於年內流動資產規模和內容出現劇變,加上筆者曾不止一次改變 Custodian 及/或轉換 Account,統計資料已變得七零八落。用最粗略的方法計算,即只取年內流動資產升值、派息和債息除以年頭年尾 AUM 之平均值,2019年 Return on Assets 約 11-12%。這並未計入槓桿效應,同時也沒有扣除利息支出,只能作參考。

生活與將來

筆者已鐵定於一月中退休並永久離港,幾乎整個十二月都用來吃 Farewell 飯,加上十一月執屋時嚴重割傷,令運動頻率大幅減少。第四季運動 19 次,當中 15 次為帶氧運動,增加跑步密度勉強算合格吧。

旅遊計劃方面,一月中到日本出席朋友婚禮後會馬上經香港再飛澳洲。2020年可能會到 Tasmania 旅遊,一切在移民後再慢慢決定。

各位留港的戰友、讀者們,珍重、珍重

留言

  1. 新年快樂!恭喜移民成功,真係有先見之明,而家好多人想走都走唔到了。祝生活愉快!

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    1. 謝謝小千兄,成功移民但香港發生咁多事,真係唔知應唔應該開心。

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  2. 在此祝R兄新年快樂,在新的地方,展開新的生活,一切順心,珍重!

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    1. 多謝風中兄,新生活最需要的確是一切順心。也祝願你在彼岸繼續過著美好的生活!

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  3. 在理想的年紀完成理想中的目標。確切地實現人生規劃,利害。祝一切順利,生活愉快。

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    1. Sam兄太抬舉了,小弟只是有幸在適當的時空和方向上做了正確的事!我也祝你生活美滿幸福。

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  4. 祝R兄事事順利, 去到澳洲 請都要 記得多些分享所見所聞。

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    1. Thanks helpstar 兄,希望到時唔會太融入當地生活模式,以致文都懶寫,哈哈哈!

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  5. 祝博主彼邦生活愉快,人總有各理想。希望風兄繼續埋首懶糸書。。不忘初心!路人丙

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    1. 路人丙ching, 大家都要繼續不忘初心,堅持自己認為對的事...

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  6. 萬事珍重,出到去就唔望番轉頭,人生才剛剛開始呢


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    1. John兄所言所是,人生有千百樣可能性,才算人生。

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  7. R 兄, 祝生活安康, 退休後有空多分享一下在澳洲既退休生活!

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    1. 多謝二當家兄,見到你分享台灣生活的點滴,十分有心,也很有愛!祝你樂而忘返!我也會努力分享的(壓力...)

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  8. 謝謝分享, 祝移民順利, 新年快樂!

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  9. R兄保重! 在袋鼠國大把野玩,真係玩幾年都未必會悶。

    小子記得免稅2L,你留肚飲! 同嫂子先報定案先,哈哈!

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    1. 快兄真知我心,記住留返枝好嘢等你來長住先開。

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    2. 一定一定! 我都叫緊酒舖搵定俾我。儲係佢地度個CONDITION 好D,唔好嘥左你老兄的QUOTA!

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  10. 祝在澳洲生活愉快 - 海闊天空!

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    1. 多謝路人乙兄,的而且確,我且退一步、便海闊天空...

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  11. R兄,非常捨不得你,他鄉保重。有位我跟你都認識的朋友講,像你這樣的人才離開香港,實在遺憾,聽完我也心有戚戚焉呢。但我明白,也某程度上認同你的想法,所以加油,祝你在異鄉生活愉快。

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    1. June ctse,那位朋友實在不必感到遺憾,到底是我離開香港,還是香港放棄我,我到現在還沒有搞清楚呢!

      也許,世事不必一清二楚。保重!

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  12. 唔熟RW0U,但823管理層確實係超班。回購+減低一手數目,降低門檻。

    再到買入澳洲頂級寫字樓。

    政治上交晒停車場D片出嚟(當係全部啦),政治上亦收聲(始終上市一直被罵,有晒應對準備)。

    其實領展都有藍店,但無被人裝修,確實叻

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    1. 其實都有裝修美心,不過非常有「規矩」,除左美心一律不破壞。

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  13. R兄,祝退休移民快活,真係羡慕死人!

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    1. RC兄,祝你也找到令自己羨慕的生活方式^^

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  14. 一直有追看你出走大洋路系列; 除了自己正在2018 申請澳洲外,你文采佈局真好看!我Visa 未批已用旅行visa 敗走到悉尼,今年6月才知点解要走得快,那可能是本能感應吧。早幾天剛到Brisbane 旅遊,出奇風和日麗,充滿活力生氣,感覺比Melbourne 更宜居,你是值得擁有,恭喜你,祝福你

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    1. 謝謝 Janice 大力讚賞拙作!你2018申請的 visa 已批出了嗎?

      出走是讓自己沉澱反思,究竟這個扭曲至極的社會還適不適合生活,也不一定是因為去年的風波。冰封三尺,非一日之寒呢。

      Brisbane 的確是個極度宜居的地方,一個鄰近大自然的中型城市,沒有天災,熱浪又侵襲不到,主要問題下午是比較曬而已,留在室內做吓運動、買下餸問題便解決了。人口密度不高,沒有房屋問題,人們物慾不高,所以生活指數不算高,但應該有的都已盡有。

      適合、充裕、知足,個人感覺已經很幸福了。

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  15. R兄,遲講好過無講:祝R兄新年進步,2020年在新的地方萬事如意、投資順利!

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    1. 怎麼會遲,風中兄早在1月1日沙發以下已經祝福過我呢!

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    2. 哈哈,我不時有翻看R兄Post,不過忘了當時已即時留言,老人痴呆,莫怪莫怪!

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  16. 昨天於S$1.25 沽出一半 RW0U, 以持貨金額計已變成第二大持倉。

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